《物权法》解读与案例分析

《《物权法》解读与案例分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《物权法》解读与案例分析（24页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、物权法解读与案例分析 - 中国民间借贷网第一章 物权法概述物权的概念与特征(一) 物权的概念：物权是民事主体依法对特定的物进行管领支配财产享受物之利益的排他性 财产权利。物权的特征：物权与其他财产权尤其是债权相比，具有以下法律特征：1、物权的绝对权物权的绝对性表现为两个方面： 物权人有权在法律规定范围内按自己的意志对物进行支配，包括对物进行占有，使用，收益 和处分等。物权人有权排除他人对自己支配标的物状态的干涉和妨碍2、物权以物为客体 物权是以物为客体的权利，作为物权客体的物，不仅应符合民法上物的一般特性，还必须具 备下列条件：(1) 须是特定物。债权的客体既可以是特定物，也可以是种类物，而物

2、权的客体只能是特定 物，否则，权利人就无从支配标的物。(2) 须是独立物。A,所谓独立物，按照传统民法理论，指在空间上能够个别地，单独地存在 的物。如地上的房屋。如果是非独立物，则不能单独作为物权的客体而存在，因为非独立物 没有独立的使用价值与交换价值。B,无形财产不能成为物权的客体，无形财产权如知识产 权也不是物权，因此，民法上的权利体系应该是物权，债权，知识产权，继承权共同构成的 四元体系。C,作为物权客体的物，并不仅指在空间上的独立存在之物，在现代社会，应理 解为在经济上，法律上具有独立意义的物。如与土地相连的房屋，树林，庄稼等均可成为物 权的客体。(3) 须原则上为有体物。此为一般原则

3、。但如果无体物能够为人力所支配和控制，如电，气， 热等物，亦可成为物权的客体。(4) 作为物权客体的物可以是流通物，也可以是限制流通物。3、物权是通过物的支配而享受物的经济利益的权利 物权具有排他性。物权的排他性是指同一标的物上不能同时存在内容相同的数个物权，已成 立的物权可以排斥内容相同的物权，即所谓的一物一权原则。对物权的排他性的理解时， 应注意两点：(1) 物的共有关系，并不是所有权的质的分割，不违背一物一权原则。(2) 在同一物上设立数个抵押权，也只是对抵押物交换价值的量的分割，而非质的分割。4、物权的排他性并不排斥在同一标的物上设立数个内容不相同的物权。如在所有权之物上 设立抵押权，

4、使用权，经营权等他物权。物权的意义物权是其他一切财产权利的基础和前提。物权在整个财产法体系中处于基础性地位，是一切 财产关系的出发点。而债权，继承权是作为取得物权的手段而存在的。物权的作用在于发挥物的效用。按照马克思主义法学观点，生产资料的所有权本身并不是目 的，其根本目的在于发挥物的使用效益。物权最能体现权利主体的意志。物权法的概念和调整对象物权法是调整物质资料占有关系，规范各种物权的法律规范的总和。物权法的调整对象是物的占有关系，具体表现为两个方面：一是物的归属关系；二是物的利 用关系。(二) 物权法的基本原则1、物权法定原则。是指物权的种类，效力，变动要件，保护方法等都只能由法律规定，而

5、 不允许当事人自行创设。如承包经营权，采矿权。而债权则允许当事人自由约定。这一原则 表现为三个方面：(1)由法律直接规定物权的种类，禁止任何人创设法律没有规定的物权;(2) 由法律直接规定物权的内容，即权能，禁止物权人超越法律规定行使物权;(3)由法律直接规 定各种物权设立及变动的方式，非依法律规定的方式不产生物权设立及变动的法律效果。2、一物一权原则。是指在一个物上只能成立一个所有权，不能同时成立两个所有权。3、公示公信原则。包括：(1)公示原则。指物权的变动必须以法律规定的公示方法进行，才 能产生相应的物权变动的效果。A,动产物权的公示方式 交付。B,不动产物权的公示 方式登记。 (2)公

6、信原则。指基于物权变动的公示而为一定行为，即具有社会的公信力 即使登记或交付所表现的物权状态与真实的物权状态不符,也不能影响物权变动的效力。(三) 我国物权立法的现状物权的效力 物权的效力，是指物权人基于其对物的支配权和排他性而产生的特殊法律效力。它反映着法 律保障物权人能够对标的物进行支配并排除他人干涉的程度和范围。包括支配效力，排他效 力，优先效力和追及效力。支配效力指物权人享有的得对标的物直接为一定支配行为的作用力。这种支配力可分为直接支配力和 间接支配力。（一）直接支配力。指物权人在直接占有标的物的情况下对标的物所具有的支配力，包括对 标的物的占有，使用，收益或处分。所有权人，用益物权

7、人，直接占有标的物的担保物权人 对标的物都具有直接的支配力，但其支配力所及的范围各不相同。在未设定他物权时，所有 权人对标的物的支配力最为完整。而他物权人对标的物的支配须受所有权人意志的限制。（二）间接支配力。指物权人在不直接占有标的物的情况下，通过对标的物直 接占有人意志的限制而间接支配标的物的作用力。有两种情形： 1、在设定用益物权或将所有物交担保物权人占有（质押）时，所有权人对其所有物具有的间 接支配力。在设定抵押权时，抵押权人对未移转占有的抵押物所享有的间接支配力。 排他效力（物上请求权效力） 概念。指物权人得排除他人侵占其标的物和干涉，妨碍其物权行使的作用力。集中表现为当 物权人对物

8、的支配因被他人非法妨碍而出现缺陷时，为回复其对物的圆满支配状态而产生的 请求权，因而又称物上请求权效力。内容。包括：1，请求返还原物。2，请求排除妨碍。3，请求恢复原状。物上请求权与债权请求权的区别 两者发生的根据不同。债权请求权发生的根据是合同，无因管理，不当得利，侵权行为等， 而物上请求权发生的根据是物之支配权受到侵害。两者的目的不同。表现为：（1）债权请求权的目的在于债的清偿，而物上请求权的目的在于 回复物权人对物的原有支配状态。（2）债权请求权的目的在于维护物的动态安全，而物上请 求权的目的在于维护物的静态安全，即占有，支配上的安全。两者的后果不同。债权请求权的行使，其结果导致债的消灭

9、，而物上请求权的行使，则产生 回复物之支配效力。请求权发生的时间不同。债权请求权发生在债的履行期到来，而物上请求权发生于物权遭受 他人非法侵害之时。优先效力物权的优先效力，主要是指物权优先于债权的效力。具体表现为： 物权破除债权。指就债权的特定标的物成立物权时，该物权可基于优先效力破除债权，使已 成立的债权不能清偿。包括以下情形：(1)一物二卖之情形。(2)某特定物虽已为债权给付 的内容，但若设定了担保物权，则债权人不得基于债权而请求交付标的物，也不得请求除去 该物上的物权。优先受偿权。指享有担保物权的债权人可就担保物优先于其他债权人受清偿。优先购买权。是指财产所有人出卖其财产时，就该项财产与

10、财产所有人存在物权关系的人(如 共有人，房屋承租人)在同等条件下可优先于其他人购买。追及效力物权追及效力的概念。是指物权标的物无论辗转落入保人之手，除法律另有规定外，物权人 都得追及至物之所在行使物权的法律效力。如房屋所有人以其已设定抵押权的房屋卖与第三 人，如抵押权人之债权到期未获清偿，即可行使抵押权，追及至已让与第三人的抵押物。但 抵押权的追及效力仅限于已登记的抵押权。追及效力的限制。关于追及效力是否为一项独立的请求权，学者有不同观点。承认追及效力， 更有利于物权人利益的维护，但可能有损于第三人的利益，因此，为了维护善意第三人的利 益和交易安全，物权法上建立了两项制度，即动产善意取得制度和

11、取得时效制度。物权的种类所有权与他物权所有权。又称自物权，完全物权。他物权。概念。是指财产非所有人根据法律规定或所有人的意思对他人所有的财产享有的进行有限支 配的物权。(限制物权)性质和特征。(1)就权利主体和客体而言，他物权是特定的非所有人对他人之物享有的物权。 (2)就权利内容来看，他物权是非独占性的物权，即权利人只能享受有限的经济利益，且应 向所有权人支付代价。(3)就权利行使来看，其对物的支配受到所有权人的限制。(4)就其与 所有权的关系来看，他物权是派生权。用益物权与担保物权 用益物权 1、概念。是以物的使用，收益为目的而设立的物权。外国民法上规定的地上2 权，地役权， 用益权，永佃

12、权等，以及我国民法通则规定的自然资源使用权(农地使用权，基地使用权， 采矿权等)都是用益物权。2、特征。(1)是以发挥物的使用价值为目的的权利。(2)权利的享有和行使是以物的占有为前 提的。(3)其客体主要为不动产，也可以是由不动产和动产构成的综合财产(国有企业经营权)。 在国外民法上，用益物权均是以不动产为客体而设立的。(4)其为独立物权。即权利人对用 益物权的享有不以享有其他财产权为前提。类型。外国民法上，用益物权主要包括：地上权。是指在他人的土地上营造建筑物或种植树木而长期使用该他人土地的权利。一般认 为，我国国有土地使用权实质上就是一种地上权。(2)地役权。是指为实现自己土地的利益而使

13、用他人土地的权利。如，为耕作而在必经他人 的土地上修路通行的权利。它的核心是利用他人的土地为充分利用自己的土地服务。(3) 相邻权。相邻权是指基于不动产的相邻关系，不动产权利人为了方便自己不动产的使用 在法律规定的范围和限度内利用他人相邻不动产的权利。(4) 永佃权。是指以支付地租为对价在他人所有的土地上进行永久性耕作或放牧的权利。永 佃权又称田面权，与其相对应的土地所有权则称田底权。永佃权是土地租赁关系物权化的表 现。担保物权概念。是以担保债务的履行，债权的实现为目的而设立的物权。特征。(1)是以担保债的履行为目的的物权。(2)是一种价值权。即就物的可交换价值进行利 用而设置的他物权。(3)

14、具有从属性。(4)具有物上代位性。即担保物毁损时，担保物权人有 权请求以其他物替补。种类。包括抵押权，质权和留置权。用益物权与担保物权的区别对物支配的内容不同。前者是对物的使用价值的支配，后者则是对物的交换价值的支配。用益物权具有独立性，而担保物权具有从属性用益物权必须以占有标的物为前提。担保物权具有物上代位性。，动产物权与不动产物权 动产物权不动产物权两者的区别1、可设立的物权类型不同。2、物权的公示方法对抗第三人的效力不同。所受限制不同。四、本物权与类物权（本权与占有）本物权。是指物权法的所有权制度和他物权制度规定的各种物权。类物权。是指基于对物之事实占有人根据物权法占有制度的规定而享有的

15、各种占有权。物权的变动物权变动的概念概念。是指物权的取得，变更，消灭。其是物权法上的一种民事法律效果。变动的原因。物权变动也是由一定的民事法律事实引起的。包括：物权法律行为。（物权行为）包括双方行为与单方行为，其中双方物权行为又称物权契约或物 权合同。物权行为以外的法律事实。包括：生产，收益（指自然孳息），继承，时效，先占，添附，遗 失物之拾得，埋藏物之发现，国有化征收，没收等。物权行为物权行为概说物权行为是指以发生，变更，消灭物权为目的的法律行为。其有二层含义：1，是一种民事法律行为。是以发生物权变动效果为目的。关于物权行为的独立性的理论及立法。所谓物权行为的独立性，是指物权行为与债权行为完

16、 全分离，独立存在。例如，在买卖合同中就包含当事人交付标的物的物权移转的物权合意与 作为债权合意的债权契约的分离。各国对物权行为的独立性问题的认识，主要有三种不同观 点：八、肯定主义。否定主义。折衷主义。关于物权行为的无因性所谓物权行为的无因性，是指物权行为的效力不受相应的债权行为一一买卖，赠与，互易等 债权契约的影响，当相应的债权行为不成立，无效或被撤销时，以物权合意(交付或登记)为 内容的物权行为并不受债权行为效力的影响依照德国学者的观点(萨维尼)，物权行为和债权行为是两个不同的法律行为，债权行为的效力在于使双方当事人享有债权和负担债务，并不直接发生物权变动效果，要发生物权变动效 果，必须

17、有独立于债权契约之外，以直接发生物权变动为目的的物权行为，物权行为和债权 行为是相互独立的。同时，如果承认物权行为的独立性，也就必然承认物权行为的无因性。我国物权法(草案)中物权变动立法模式从学者起草的物权法(草案)的相关规定来看，采取的是物权变动与原因行为相区分的原 则。即：以发生物权变动为目的的原因行为，自合法成立之时起生效。在不能发生物权变 动的结果时，有过错的当事人应当承担违约责任。(第 7 条)抵押合同自成立之日生效(第 310条)， 抵押权自登记之日设定(第 312条)。物权的取得和消灭物权的取得 原始取得。指非基于他人权利与意志而取得物权。包括：(1)通过生产而取得产品的物权。(

18、2) 通过收益取得物之天然孳息的物权。(3)国家通过税收，国有化，征收，征用，没收而取得 物权。(4)国家按法定程序取得无人继承的遗产，无人认领的遗失物和所有人不明的埋藏物 隐藏物的所有权。(5)集体组织取得其成员的无人继承的遗产的所有权。(6)在法律允许之范 围内通过先占取得无主动产的所有权。(7)取得添附物的所有权。(8)通过时效制度了取得物 权。(9)通过即时取得制度取得物权。继受取得。指基于他人的权利和意志而取得物权。包括：(1)基于债权行为，如买卖，互易， 赠与，继承等，而发生的物权移转取得物权。(2)基于物权合意而取得。如土地使用权契约， 抵押权契约，典权契约等。(3)基于行政方法

19、而取得。如采矿权，水资源使用权等。物权的消灭。包括：因法律行为而消灭。如买卖。由于法律行为以外的原因而消灭。如标的物的灭失，混同，法定期间的届满等。物权的公示和公信物权的公示物权公示的概念。是指物权的享有及变动的可取信于社会公众的外部表现方式。物权公示的方法。动产。以占有为动产物权享有的公示方法，交付为动产物权变动的公示方法。不动产。以登记与登记变更为不动产物权享有和变动的公示方法。物权公示的效力。对此，各国有三种不同立法。成立要件主义。以德国民法典为代表。即把登记与交付作为物权变动的要件之一，如果 当事人未按此种要求进行物权变动公示，则不能发生物权变动的法律效果。对抗要件主义。以法国民法典为

20、代表。即只赋予法定公示方法以社会的公信力，但不把 它作为物权变动的要件，认为当事人只要形成的债权合意，物权变动即发生效力。只是在当 事人在未依法进行公示前，不具有社会的公信力，不能以对抗善意的第三人。折衷主义。有两种表现形式：(1)以成立要件为主，兼有对抗要件原则。(2)以对抗要件为主， 兼有成立要件原则。我国民法通则及物权法(草案)的规定。依据我国民法通则第72 条规定：按照 合同或其他合法方法取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，但法律另有规定或当事 人另有约定的除外。因此，我国实际上采取的是以成立要件为主，也同时承认有例外。如 我国海商法规定，船舶所有权的取得，转让和消灭，应向船舶登

21、记机关，未经登记不得 对抗第三人。在我国物权法(草案)第 6 条规定：依法律行为设立，移转，变更和废止 不动产物权，不经登记者无效;依法律行为设立，移转，变更和废止船舶，飞行器和汽车的 物权，未经登记的，不得对抗第三人。依法律行为设立，移转，变更和废止其他动产物权， 经交付生效。不动产物权的公示登记 登记的性质。不动产物权登记是一种行政行为，体现的是国家行政权力对不动产物权关系的 合理干预。登记机关。在我国，对不动产物权进行登记的机关有国有土地管理机关，房产管理机关，矿 产管理机关，水行政机关，渔政管理机关，林业管理机关等。其中土地管理机关和房产管理 机关二者最为重要。物权法（草案）中不动产的

22、登记模式。针对我国现行的不动产登记制度，中国物权法 所设想的是建立统一的，与行政管理脱钩的不动产登记制度。即在县级人民法院设立统一的， 与行政管理脱钩的不动产登记机关。不动产登记，由不动产所在地的县级人民法院统一管 辖。关于不动产登记机关的组成，登记官员的资格，以及登记的基本程序等，由不动产登记 法规定。（第 20 条）登记的效力。对物权登记的效力，各国立法各有不同，较为合理的做法是根据登记原因的不 同而赋予登记不同的效力。具体包括：依当事人的民事法律行为而变动不动产物权者，非经登记不生效力。即把物权变动与国家主 管机关的登记结合起来，才能发生变动效力。因继承，没收，征收，法院判决，强制执行，

23、土地回复，附和，房屋新建，夫妻法定共有财 产制，除斥期间届满等原因而取得不动产物者，及无主不动产的国家取得等，非经登记不得 处分。但目前我国有关法律，法规对此却有不同规定，并未区别不动产物权变动的原因，一律规定 非经登记不发生物权变动效力。如，建设部城市房屋产权产籍管理暂行办法第18 条规 定：凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得，转移，变更和他项 权利的设定，均为无效。城镇房屋所有权登记暂行办法第10 条规定：新建房屋应于 竣工后3 个月内申请办理所有权登记。由此产生的问题是，若未登记，是否取得物权 对此，我国海商法对于船舶物权的变更采取的是对抗要件主义。我国物权法（草案

24、）规定，不动产登记，登记机关颁发给权利人的不动产权属证书，是 享有不动产物权的证据。国家建立统一的不动产物权权属证书制度。不动产权属文书的内 容与不动产登记薄不一致的，以不动产登记薄的记载为准。在不动产登记薄上记载某人享 有某项物权时，推定该人享有该项权利。在不动产登记薄上涂销某项物权时，推定该项权利 消灭。动产物权的公示占有与交付占有的公示意义。占有是享有动产物权的公示方法。即以占有推定占有人为物权的享有人。交付的公示意义。交付是动产物权的转移的公示方法。交付的方式包括： 现实交付。可分为直接交付和托运，邮寄等。简易交付。即根据当事人的协议，将受让人原先之他主占有变为自主占有。如承租人购买租

25、 赁房屋，遗失物的拾得人表示要购买该物。占有改定。即依双方的协议将转让人的自主占有改变为他主占有。如出卖人出卖标的物后， 又通过租赁合同而取得租赁物的占有使用权。返还财产请求权的让与(指示交付)。即将对第三人的返还财产的请求权让与受让人，以代替 交付义务的完成。如提单下货物的买卖权交付的效力。有两方面：物权的变动效力。动产一经交付，即发生所有权的移转。风险负担的移转。所谓风险负担，是指标的物的毁损，灭失，在不可归责于双方时，其损失 应谁负担的问题。对此，各国有两种立法态度：(1)风险随所有权移转。以法国民法典 所主张。(2)风险随交付而移转。为德国民法典所主张，联合国国际货物销售合同公 约也采

26、用这一主张。依据我国民法通则和合同法的规定，风险随交付而移转，除 非法律另外规定或当事人另有约定。物权公示的公信力概念。是指基于物权享有和变动的公示的信赖，纵使物权变动的状态与实际权利不符，善意 受让人也能取得物权，其效力不受影响。不动产物权的公信力。登记公信力的表现。自登记名义人取得所有权的人，如登记名义非真正的所有人，取得人仍确定地取得其名义下 登记的所有权，真正权利人并因此而丧失所有权。自登记名义人取得财产所有权者，如果该财产上存在没有登记的抵押权，视该财产上不存在 抵押权，取得人取得不负抵押权负担的所有权。自处分权受到限制的登记名义人(如登记名义人受有破产宣告的限制)受让物权者，如此种

27、限 制未记载于物权登记簿，受让人受让的物权不受登记名义人所受限制的影响，仍能确定地取 得受让的物权。向登记名义人履行给付的义务人。即使登记名义人并非真正权利人，善意第三人基于登记的 信赖而为的给付，该给付仍然有效。如某房屋的所有权人应为甲，但登记簿登记的所有人为 乙，承租人丙误信乙为真正权利人，其支付租金的行为仍然有效，甲只能请求乙赔偿损失， 无权要求丙承担责任。2。第三人受登记保护的条件。第三人受登记公信力保护应具备两个条件：(1)须登记之错误 不能从登记簿发现。(2)须第三人为善意。3。对真正权利人的保护。法律赋予错误登记以公信力，旨在维护善意第三人利益，确保交 易的安全，但也在一定条件下

28、对真正权利人提供法律保护。表现为：(1)善意第三人自登记 名义人取得权利前，真正权利人有权向登记名义人提起诉讼，请求法院否定登记名义人的权 利，确认自己的权利。同时，真正权利人还可以向登记机关提出异议，以阻止错误登记的效 力。(2)善意第三人自登记名义人取得后，真正权利人的权利虽然因此而丧失，但真正权利 人有权请求登记名义人赔偿损失，若是因登记机关的错误而发生的，还有权要求登记机关赔 偿损失(行政赔偿责任)。(三)动产物权的公信力一一动产善意取得制度概念。是指从无权转让人手中受让动产的善意受让人，基于动产物权变动的公示的公信力 仍可取得受让动产的所有权或他物权的制度。构成要件。(1)须标的物为

29、动产。(2)须受让人有偿取得动产的占有。若是无偿取得，法律应 保护物之原所有权人的利益。(3)须受让人自无处分权人处取得占有。(4)须受让人取得占有 为善意和公然。所谓公然，是相对于隐秘而言的，即受让并不隐瞒其占有。(5)须标的物系 依其所有人的意思而由无权处分人占有(无处分权人的占有为合法)。具体适用。(1)动产善意取得不适用于盗窃物，遗失物，因此时转让人的占有为非法。但若 受让人为善意，原物权人应在请求返还原物时支付对价。且若受让人是在公开市场上购买的 (如拍卖)，善意受让人仍应取得动产物权。(2)若受让人为恶意，则原物权人当然可以请求返 还原物，并不必支付对价。(3)若受让人为善意，如果

30、取得的是有价证券，金钱等物时，则 即使转让人为非法占有，则原物权人仍不得请求返还原物，只能请求转让人赔偿损失。如， 甲的手表被乙偷窃，后乙又将手表卖给丙，若丙为善意，则甲应支付对价而取得原物。但若 丙为恶意，则甲无须支付对价而取得原物。4，物权法(草案)对动产善意取得制度的规定。在民法理论上，适用动产善意取得制度的 动产，区分为委托物和脱离物。对于委托物，在符合善意取得各项要件时，立即发生善意取 得的法律效果。但对于脱离物，则并不立即发生善意取得的法律效果，而是规定所有权人有 权在一定期间内行使请求权。(通常为人 1 年)。对此，物权法(草案)第 146 条规定：受 让的动产若系被盗窃，遗失或

31、违反本意而丧失占有者，所有人，遗失人或其他有受领权之人 有权在占有之日起1 年内向受让动产的人请求返还。但前款动产若系由拍卖，公共市场或 经营同类物品的商人处购得，非偿还受让人支付的价金，不得请求返还。所称动产若系货 币或无记名有价证券时，不得请求返还。物权的民法保护请求确认物权。包括请求确认所有权和请求确认他物权。请求排除妨碍。包括请求除去已构成之妨碍和请求防止可能出现的妨碍。请求恢复原状。 请求恢复原状的提出，须具备以下条件 须有财产损坏之事实存在。 须财产之损坏出于他人之违法行为。 须损坏的财产有修复的可能。 请求返还原物。请求赔偿损失案例一：该电脑应归谁所有案情摘要：田某系某计算机处的

32、干部。一日，田某所在的机关购进一批新电脑，原来使用的旧电脑被换 下来，全部放在计算机处。田某看到替换下的电脑无人使用，为了自己学习之便，就把一台 拿回家。田某的邻居郭某是一位中学老师，也对电脑感兴趣。一天，郭某到田某家中玩，看 到田某家中的电脑，就问田某是否愿把电脑便宜卖给他，田某未作表示。后来，田某所在单 位把换下来的电脑全部处理，因工作人员的马虎，未发现少了一台电脑。田某认为既然单位 已忘掉了这件事，于是就找到郭某，同意把电脑以价格4000 元卖给郭某，郭某同意。到了 年底，国家机关进行清产核资，发现少了一台电脑，经查得知是田某将其拿回家，于是要求 田某尽快拿回。田某说自己已卖给了郭某，单

33、位于是要求田某退回钱给郭某，并把电脑拿回 来，但郭某拒绝，认为既然自己已付了钱，电脑就是自己的，任何人均无权要求。于是田某 所有单位提起诉讼，要求郭某返回单位的电脑。问：田某单位的诉讼请求是否合理 为什么案例二：案情摘要： 原告（某村农民）家中饲养了耕牛三头，在农忙季节因有一头耕牛闲置不用，于是租给同村农 民被告李某，合同规定租期为1年，租金为400 元。在被告租用1个月后，耕牛突然逃亡， 被告寻找两天未果，于是双方协商：如果被告不能找回耕牛，则由被告赔偿原告1500 元钱 损失，并支付交付的租金200 元。协议达成后，被告又继续寻找，几天后，终于找到了。被 告在将牛牵回家的途中，打听到市场上

34、的耕牛价格已上涨，于是将牛牵到集市上以2100元 的价格卖给了邻村的张某。被告回家后，谎称耕牛未找到，向原告交付了协议约定的共1700 元钱。不巧几天后，原告去邻村做活，在张某家中发现了自己的耕牛，于是要求牵回家中， 遭张某拒绝。原告于是向法院起诉，要求被告李某承担赔偿责任，并返还耕牛。问：1，耕牛突然逃亡后，原告与被告达成新的协议时，原租赁合同是否继续有效 该新的协 议属何种性质 2，被告谎称耕牛没有找到，并将耕牛牵到集市上出售，造成原告的损失，是否应负赔偿责 任3，若张某的行为属于善意，本案应如何处理案例三：张某因公出国两年，临走时将自己收藏的一幅名画委托朋友赵某保管。在此期间，赵某经常

35、拿出这幅画给客人欣赏，来他家的客人也认为这是赵某自己收藏的画。后来赵某因炒股亏了 不少钱，便将该画以5000 元价格出售，徐某不知情，将此画买下。甲回国后，发现自己的 画在徐某家中，于是向徐某索要，遭到徐某的拒绝。问：1。什么是动产善意取得制度 其构成要件有哪些2。本案中，这幅的所有权应归谁取得 为什么3。赵某应否承担赔偿责任 若要，应向谁赔偿损失4。如果该画是赵某从张某处偷窃而来后卖给徐某的，则该画的所有权应归谁取得若徐某是通过公开市场上购买而来的，本案应如何处理 为什么物权法案例解读点 1 ：物权是个什么权案件回放1997年 5 月袁河南南阳方城县工商局独树镇工商所将价值6 万余元的门面房

36、以2 万元的价 格卖给汤某。袁因可能涉嫌国有资产流失，袁南阳市检察院指示方城县检察院调查此案，经 查属实。同年7 月1日，袁方城县人民检察院递交了民事起诉状，请求法院判定该买卖契约 无效。国有资产流失一直是一个颇为敏感的话题，物权法第五十七条规定袁违反国有财产管 理规定：袁在企业改制合并分立关联交易等过程中，袁低价转让、合谋私分、擅自担保或者 以其他方式造成国有资产损失的，袁应当依法承担法律责任。该条规定将为方城县检察院的 这一做法提供实体法上的依据。案件回放2005年袁某在A市注册野科技航天开发有限责任公司，袁任野月球大使馆馆长，袁主要经 营范围是售卖月球土地，每英亩 286 元。在购买者支

37、付了相应款项后，袁某将月球土地所有 权证书等交付给购买者。开盘三天后，该市工商局以涉嫌投机倒把为由暂扣了李某的营业执 照等财物。物权法第二条规定物包括不动产和动产中的物指在事实上和法律上能供人占有、使用、收益 和处分的物质实体和自然力，这里指的物应该是我们既有用又要可控制的。目前，月球土地 是我们所无法控制和占有的，就不是法律意义上的物，对月球土地没有所有权更无权出卖该 土地。点 2：国资流失谁来担责点 3 ：一房两卖如何防范案件回放王某于 2001 年底向成远房地产公司预购商品房一套，并支付购房款共计91.7 万余元，但随 后成远公司将该商品房销售给不知情的张某。2004 年 7 月，成远公

38、司告知王某拒绝继续履行合同出卖房屋，同时退还原告王某预付住房 款和补偿费。王某遂向法院请求继续履行合同。物权法第二十条规定：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生 物权效力。虽然张某办理了房屋所有权证书，但是如果原告王某对所签合同依照物权法规定， 进行了预告登记，房屋的所有权就不转移归张某所有，原告与被告所签订的预售房买卖合同可以继续履行。点 4 ：采光受阻可否索赔案件回放甲于1997 年3 月16 日购买了一套商品房，约定该房屋的建设用地使用权期限为70年。甲 交付了房款，并且办理了房屋产权证明和备案登记。公元2067年3 月17日，甲发现自己已 经居住了 70 年的住

39、宅楼正被乙房地产开发公司拆毁，只剩断壁残垣。甲流离失所，无家可 归。根据叶物权法第一百四十九条，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。因此该住宅的 所有权和住宅范围内的住宅建设用地使用权仍属于甲。乙公司未经过甲同意，非法拆毁甲所 有的住宅，侵犯了其房屋所有权，应当对其侵权行为造成的损失承担赔偿责任。案件回放2002年 3月，王某向甲公司购买住房一套，5月验房入住。后来甲公司在排风管道外加盖房 屋，超出了王先生的窗高，两个散热窗户正对着王先生的窗户，使其无法开窗通风和采光 王先生起诉要求甲公司拆除加盖的建筑物，如不能拆除，要求赔偿因此造成的房屋贬值损失 30 万元。物权法第八十四条规定，不动产

40、的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理 的原则，正确处理相邻关系。物权法生效后，如果类似情况发生，法院可以根据此规定以及 其他相关规定作出判决，要求甲公司每年赔偿王某1500元，赔偿期限为65 年，共计97500 元。点 5 ：70 年后家宅归谁案件回放2004 年 8 月袁美丽园小区成立了新一届业委会。此前，部分业主因对物业公司乱收费行为 不满，缓交有争议部分的物业费，被物业公司告上法庭，两审法院均未支持业主的抗辩理由， 业主完全败诉且承担滞纳金。法院判决称，小区公共事务应由业主委员会起诉。物权法出台后，该案件可根据物权法第七十六条、第七十九条建筑物及其附属设施的维修资

41、金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。第八十二条 作出判决，物业公司自行增加、减少物业收费项目或者变更收费标准，都属违反物权法行为， 应判决业委会胜诉。物权法案例解读经过 13 年的酝酿，八次审议，备受关注的中华人民共和国物权法（以下简称物权法） 今天正式实施。在这个具有历史意义的日子里，我们邀请了成都7 名律师，再次关注物权 法。7 名律师将用真实案例，详细解读这部与我们每个人息息相关的法律。他们将告诉我 们对自己享有或者占有的“物”有哪些权利，应该如何保护这种权利。他们还将告诉我们： 诸如邻居打麻将、养宠物影响你的休息该如何维权？房屋的采光权受到侵犯该怎么办

42、？焦点一失主要给拾得人“保管费”条款：物权法第一百一十二条规定：权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门 支付保管遗失物等支出的必要费用。案例：2004 年某一天，成都市的李女士捡到一个小皮包，包里有价值约15 万元的现金、存 折、首饰等，还有重要证件。几天后，李女士把包还给失主朱先生，并提出希望朱先生能够 支付她一笔酬金。李女士“索要”的行为遭到拒绝，也受到了市民的指责，很多市民谴责李 女士：“拾金不昧是我国的优良传统，怎么能够主动向失主索要酬金呢？”李女士非常伤心。解读：四川安序律师事务所邓盾律师称，条款中的“必要费用”是拾得人保管遗失物或者返 还遗失物时发生的成本费或者保管费，并不叫

43、报酬。失主悬赏寻找失物后一定要支付承诺的 费用，但拾得人在失主未悬赏的情况下不能主动索要报酬，只能要求保管费等必要费用。这 个规定比较符合我们国家的传统道德和人们内心的情感指向。从法律层面来规范这个事情， 还可以减少很多争执和纠纷。并且，失主需向拾得人给付保管等必要费用，保证了不让拾得 人吃亏，亦符合我国民法的公平原则。从立法上确认归还遗失物的获酬，正是倡导“拾金不 昧”美德的继承和发扬。焦点二小区安装雨棚须过半业主同意条款：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。案例：前段时间，位于同怡路15 号的阳光金沙小区因为安装雨棚的事情引起很大争议：今 年 8 月份，小区业主委员会就雨棚安装

44、问题进行了意见征询，结果600 多户业主中仅有80 户同意安装，最终业主大会决定小区都不安装雨棚。前日，该小区位于顶楼一业主私自在自 家阳台外安装上了雨棚，并认为在自家阳台外安装雨棚是业主的权利；对此，小区业主委员 会昨日发函通知该业主在10 日内自行拆除，否则将向法院提起诉讼，请求法院强行拆除。 焦点四 打麻将不得影响邻居休息 条款：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正 确处理相邻关系。案例：刘婆婆最大的爱好就是养狗儿，家里的吉娃娃、贵宾、雪纳瑞，足足有10 多只，每 天从早叫到晚，邻居多次上门“讨伐”，但是效果不佳。刘婆婆说：“我怎么能够“管”得住 狗

45、的嘴巴呢？”邻居毫无办法。2004 年，成都一住户王先生状告邻居打麻将影响休息的案件轰动全国，王先生在诉状中称 他有严重的神经衰弱，睡觉时只要听到一点点响动就无法休息，邻居整夜整夜的打麻将声音， 严重影响他的身体健康，请求法院判决邻居不得打麻将。法院对此感到非常棘手，法律没有 明文规定不能打麻将，而且噪音污染也要达到一定分贝才构成对他人的侵权，因此法院只好 让王先生和邻居相互谅解。解读：四川维信律师事务所梅刚律师称，物权法出台以后，刘婆婆家的邻居和王先生的 诉求就有法可依了。焦点五小区车位首先满足业主需要条款：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。案例：据报道，今年6

46、 月，某城市一住宅小区的20多名业主状告开发商，称开发商在销售 房屋时，表示小区内有公共停车位。但在房屋交付后，房产公司却把楼前约 2000 平方米的 公共用地挪作他用，业主的车无处停放。案件至今没有定论。解读：四川发现律师事务所李刚律师称，物权法第七十四条规定，建筑区划内，规划用 于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出 租等方式约定。占用业主共有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这些状告开发商的业主就可以根据上述依据找开发商索赔。焦点六还我房屋采光权条例：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

47、案例：家住成都武侯区某花园的李先生近来很郁闷。“当初前来该小区看房时，感觉各方面 都很好。那时这套南北向的房前面还没建起其他的楼房，每天都可以享受充足的阳光。”李 先生说，当初没有想到这还是个正在开发的项目，入住不久后，开发商又在旁边的一处空地 迅速建起一栋10 层的高楼。卧室的阳光，几乎全被挡住了。尽管住在4 楼，但白天也要开 灯。李先生近日将开发商告上法庭，要求开发商“赔偿房屋采光权”。解读：四川泰和泰律师事务所李家权律师称，近年来，随着城市建设速度加快，住宅建设用 地供应趋紧，有些开发商违规施工，超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，密度过大；有 些人甚至为求便利，乱搭乱建，影响相邻建筑的

48、通风、采光，使因“阳光权”引发的纠纷日 益增多。此次物权法对居民房屋的通风、采光和日照进行了明确保护，也就是说，相邻 双方应以“不妨碍”为建设的前提条件。焦点七违章搭建侵犯住户利益条款：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正 确处理相邻关系。案例：2004 年 3 月，王某向甲公司购买住房一套，几个月以后验房入住。后来甲公司在排 风管道外加盖房屋，超出了王先生的窗高，两个散热窗户正对着王先生的窗户，使其无法开 窗通风和采光。王先生起诉要求甲公司拆除加盖的建筑物，如不能拆除，要求赔偿因此造成 的房屋贬值损失30 万元。解读：四川元绪律师事务所甘甜律师称，物权法

49、生效以后，王某就可以依据第八十四条 “不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处 理相邻关系”的规定向甲公司提出索赔。最终的赔偿金额由法院审判后作出裁定。物权法切入三大领域 案例解读业主权利义务经过长期讨论的中华人民共和国物权法（以下简称物权法）终于将在2 0 0 7年10 月1日开始生效。从草案公布到全文正式颁布，物权法的各类条文经过社会各界的反复讨论。 为此，本报将该部法律出台以来各方的解读作一梳理，摘出对于购房者和业主有重要意义的 主要条文，采用解读和案例的方式分别做出归纳，以便读者对物权法涉及的房产类主要条款 有一定的了解。购房者不动产以登记为准对于

50、购房者而言，最具有影响力的就是物权法关于不动产登记的一系列规定，而“以登 记为准”可谓物权法确立的一大原则。法规：第9条一一不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登 记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案例：一位房东将房卖给甲，虽然没订合同但把房子交给甲使用；不久，由于房价上涨，房 东又把这套房屋卖给乙，并和乙办理了房屋过户手续。这幢房子究竟属于谁，乙能否要求甲 腾出房子。解析：物权法规定，不动产产权以登记为准。在该案例中，甲虽先买房，但既没有订立合同， 也未办理过户手续；乙虽然后买，但已经办理过户手续，不动产登记簿上的所有人是乙。因 此，乙是房子的所有人，有权要求甲

51、腾出房子。甲因此受到的损失，可以要求原房主赔偿。关键词：登记错误法规：第19条一一权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更 正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机 构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异 议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成 权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。案例：甲与乙决定共同购房，可是后来发现登记时只登记了甲一个人的名字，根据物权法乙 就可以要求登记机关更正。如甲不同意更正，乙就可以申请异议登记。一

52、旦进行异议登记，15天内一定要起诉，否则就会失效。解析：尽管明确了不动产以登记为准，但是物权法还根据权责平衡的原则，明确了登记机构 的义务：因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任；登记机构赔偿后， 可以向造成登记错误的责任人追偿。关键词：预告登记 法规:第2 0条一一当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该 不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记 失效。案例:购房者甲与卖房人乙签订买卖合同，支付了部分房款后，

53、等待产证下达。期间，卖房 人乙又把房屋转卖给别人丙，并给别人办出了产证，结果就造成了两位购房者抢房，并和房 产公司打起了连环官司。解析:防止一房多售。预售商品房成为房屋销售的一种重要形式。期房预售的好处是，开发 商能及时回笼资金，购房者多一种选择方式。但在实践中，一房多售或用已销售的房子抵押 贷款的情况时有发生，严重损害了购房者利益。对此，物权法规定建立预告登记制度，让购房者就尚未建成的住房作预先登记，从而制约开 发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处 分该不动产的，不发生物权效力，有效抑制房屋买卖中“一女二嫁”的欺诈现象。对策:今后，购房者在和卖房人

54、签订了买卖合同后，可到房屋登记机构办理预告登记，在付 完房款后，再进行产权登记。这样就可以避免“一女二嫁”。要注意的是，从可以办理登记 之日起3个月内要登记，否则预告登记就失效。关键词:善意第三人法规：第10 6条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回； 除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给 受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔 偿损失。案例:

55、甲乙共同买房，但产证为甲的名字，后甲瞒着乙把房子卖给丙。丙如果确实不知道这 是甲乙的共同财产，且支付了合理的房款，就可认为是善意取得。那就可以不必归还该套房 屋。至于甲乙之间的财产争议，只能由他们自行解决。解析:这次物权法特别值得引起重视的是，明确了不动产也同样适用善意取得。实践中，不 少人都会把房屋登记在他人名下。在确立善意取得制度后，一旦登记的权利人将房屋出售他 人，实际权利人就不能要求他人返还房屋。实践中，很多国家都是规定动产才可以适用善意 取得，而不针对不动产。我国物权法这样规定，主要因为房地产交易活跃，登记制度不完善， 登记权利人和实际权利人不一致，很容易使交易对方发生判断失误。如果

56、没有善意取得制度， 极易导致房屋买受人丧失权利。物业管理炒“管家”强调程序合法法规：第8 1条一一业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者 其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。第8 4条：对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。选聘和解 聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占 总人数三分之二以上的业主同意。案例：由于不满原物业公司的服务，某小区新一届业主委员会要求解聘现任物业管理有限公 司，重新聘请物业公司。但是，小区内新旧两届业主委员会同时并存，且持不同意见。面对

57、这种情况，有关部门要求业主委员立即停止工作，重新选举，由选出的新业主委员会选聘物 业公司。原物业公司在合同到期的情况下，只好等待新业主委员会的决定。解析：现在开发商在小区建设时，会自行选定前期物业管理公司，在业主大会召开和业主委 员会成立之前，负责小区的管理工作，一些前期物业管理公司就是开发商的下属单位，一旦 其管理水平不能让业主满意，业主想炒掉开发商聘请的“管家”时，往往困难重重。物权法 的上述规定，对业主维护小区居民的共同权益提供了法律支持。但是，业主解聘开发商指定 的物业公司，必须符合物权法规定的程序和业主比例，符合程序的，物业公司均不得反对。遗留问题：在物权法中，虽然赋予业主更换物业管

58、理机构的权利，但并未对其执行的具 体程序、条件作出解释，通过哪个机构执行等，存在一些后续的执行参照问题。事实上，类 似属于物业公司与业主之间的关系问题，应该放在物业管理法律体系来解决，而不应该放在 业主的建筑物区分所有权法律体系做出规定。比如此类问题，在目前的物业管理条例中对业主选择物业管理公司的权利已经做了强制 性规定，而物权法一旦实施，原有的物业管理条例就应当服从上位法律做出修改，应该 力求统一，避免法律上的冲突。小区业主重新理解业主之间关系关键词：专有 法规：第7 1条一一业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行 使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权

59、益。案例：邻居甲把杂物放在楼道，让邻居乙感到极为不雅，且出行不便。乙要求邻居甲挪走。 但甲认为，杂物的位置属自家门前，并没有占乙场地，因此不予理会。乙向物业反馈，可多 次协调并无进展。解析：物权法对业主的物业建筑规定包括专有权（指业主个人私有的空间）、共有权（指 楼道的公共空间）、成员权（指业主属于小区的一分子有投票的权力）。因此，楼道属于记入 公摊面积的建筑，发生纠纷时，另一方受到损害的业主，可以运用法律的武器维护自己的权 利。关键词：小区道路、绿化法规：第7 3条一一建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑 区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个

60、人的除外。建筑区划内 的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。关键词：小区车库法规：第7 4条一一建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等 方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。案例：一住宅小区业主原来一直以租用的形式使用地下车位停车。最近一段时间，开发商突 然开始公开售卖车位，导致业主无法正常停车。开发商因为变卖小区的车库，遭到业主的强 烈抗议，近百名业主自发聚集阻止开发商这一行为。现在开发商突然还毁掉部分公共绿地， 新开一条小区道路，业

61、主却对车库、小区绿地等公共部位没有任何话语权。解析：车库、车位不像电梯、楼梯、绿地那样可以共有公用，它一般都是由业主专有和专用 的，这是两者不同的地方。根据物权法的规定，今后小区规划内用于停放汽车的车位，车库开发商不能随意卖给业主以 外的人，首先要满足业主的需要。而且在买房过程中，通常都是和开发商约定，这些约定可 能是出售、出租或者附赠。目前只要满足前提情况下，对于车库问题的规定是由当事人约定； 而对于占用公用道路和其他公共场地的车位，则规定为共有。遗留问题：有专家认为，业主的建筑区分所有权应该是明确和解决业主的内部关系及各自权 属，即全体业主和个别业主之间的关系、个别业主与个别业主之间的关系

62、，而非业主与开发 商、物业公司之间的关系及各自权属。业主与开发商之间、开发商与物业公司之间的关系及 矛盾由合同法解释和解决，物业公司与业主之间则由物业管理条例约定和解决，物 权法中关于业主的建筑物区分所有权的规定，则应该为处理业主内部关系的法律准则。比如，车库归全体业主共有后也会面临问题。如果小区车位数量有限，不能满足每位业主都 拥有车位的需要，就必然会导致分配不均，要使用车位的业主就必须交费。全体业主共同商 议定价，需要车位的业主希望价格低，不需要车位的业主希望把价格定高。业主各自利益点 不同，很难调和。车库的能源、卫生、维修、通风、管理等多方面耗费，谁来埋单？这些都 是十分现实的问题，有待

63、进一步明确。关键词：收益及支出法规：第7 9条一一建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可 以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。第8 0条一一建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没 有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。案例：去年轰动北京的美然动力社区业主与物业公司纠纷事件中，小区地下室、广告等共有 部分收益分配不明是引发业主与物业公司矛盾的主要原因。而同样的问题也或多或少地困扰 其他小区。解析：共有部分产生收益归业主共有。专家建议，小区的共有部分一般包括健身娱乐场所、 林地、草坪等

64、，物权法规定这些部分属于全体业主共有，那么由此产生的收益自然应该投入 到业主共同财产中的维护养护中。比如公共道路划地停车收费的收益，应纳入小区收支预算， 用于支付管理员工资和道路的维护，而分配应该由业主大会或者业主委员会来完成，物业公 司只是一个代收性质。同时，公摊部分有关资料和数据开发商应该让业主知道。如果开发商拒绝的话，业主也可以 拒绝付费；如果开发商把这些材料给了业主，但业主认为分摊费用不合理的，可以向法院起 诉。关键词：小区经营性用房法规：第70条一一业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部 分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第7 2条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权 利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管 理的权利一并转让。案例：今年，广州某小区楼盘开发商瞒着所有业主，