新世界倚山花园一期翠林别墅2

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1、新世界倚山花园一期翠林别墅目 录引言1 前言2 市场状况第一部分 营销策略一、 营销导向二、 营销战略三、 推售原则四、 发售所必备条件检测五、 营销活动指引第二部分 定价策略一、 别墅定价方法二、 欠定价炊影响咬因素三、 碌定价躁步骤四、 碗付款振方式叔建议扯第三望部分悟摆宣传著推广让计划一、 也背景绢导入二、 谣销售办时机三、 傅广告份营销祸主线四、 圣广告恰受众栏分析五、 说广告鄙诉求碗点六、 系媒体战选择七、 霞媒体条投放矩策略八、 怖SP壤活动呜策略九、 黄广告粪投放例计划十、 淘推广岛费用半预算十一、 幼广告依创作高建议俊第四跟部分贫剂销售遮活动吃跟进一、 匹人员絮组织梨安排二、

2、专销售隔时间桂安排三、 机看楼瘦路线概设计1 前言送根据库深圳雀别墅颈物业反的市羞场状盼况和训翠林绘别墅数的项胞目特周点，吗结合课目标踢客户孤的需散求分搁析，夏将仙仿湖山畏庄的辣别墅遵定位详为：由，目产标客宗户定咽位：断拥有和相当江物质阻财富蜓，并兽且对泪精神雷财富宗不断笋追求础的成主功人喉士瓣；2 株市场浮状况抚横诱在禁别墅片物业急市场酬概况部，裁我们腥已详荷细分海析了丧目前焰深圳醉别墅汇物业碎的市屡场状煤况，组尽管旱存在法部分颈别墅臭积压拆，但口由于炒近几璃年缺衰少非争常优爪秀物挡业供呼应，馆所以箱目前尼别墅歼物业很存在恳一定沾的市咏场空选间，以综合副素质惠优良冻的物悉业前值景仍烂然看底好

3、，觉在本显报告洽五物业散定位旬及包劝装报惑告中制，中圈原针愿对深芽圳市匠内即渣将开栗售的制别墅鲜项目未“甚新世哈界豪俘园泪”坦和织“栋名商飞高尔耽夫别艇墅沿”著两项悠目作抵分析灰，因插为此川两项皱目都智会在完年内晶开售波，预烈计都盖会对截本项糠目产割生一焦定的狭影响疲，所疮以，那认清熟市场拴状况寨，避袖重就全轻对退项目写的销厕售至表关重捆要。宜近期爽市区倍内的值别墅直正在卖发售泉的、定与本链项目搭的档孙次较尽为相智近的平项目要有：膛银湖愈片区介的颐覆园、单银湖年国际禁会议啦中心备、蛇臣口片休区的匠龟山病花园猴、半脉山海膊景别呜墅、浴青青漂山庄伪等。瞒以下悠对银址湖国倡际会续议中贩心做驾出较他详

4、细扇的介介绍：叨覆贵银湖垦国际钻会议树中心漠座落欢于深苍圳著社名豪脉宅区快银湖罗里面逆，地丰理位宣置得伟天独樱厚，屑位于覆银湖焰半山剧上，示北向友靠山抗脉，超南向陈面对响银湖改，周拐边居西住环捞境清批静、场绿色恳植物发浓郁蛾、空道气清定新，掘位置连的优窃势应中是深预圳别念墅物遣业中拆少有挠的。课项目勒沿山俱而建狱，在跌项目凡的中樱间有弹一山让沟经昆过，径直通云银湖因，不邪断的液流水住被喻颠为灵痰气，杀项目掏的一懂期工职程已杆接近期完工厘，全省部为土别墅椒，约驾有2创0幢肤，项晌目东紫面的荒二期健工程仓正在档修建头，包研括会命所、程别墅离及公帽寓，讯项目钱整体置大约优有7吴0幢招别墅砍，三絮幢多

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10、蓄角度富出发所以满梨足消嫩费者捏需求恰，开秧发商脊所需像付出爸的成素本的概核算云，物醉业销搅售通稻路的研便利长性、驰住宅耗产品问分期恳推出衰时与寸目标章客户湿群进荐行沟派通微南调添超理智剃的开枝发商艇遵循轨IM及C将险住宅站产品津在投浩放市木场前押就考全虑目碑标客阿户群毫的需绳求，匠使物牧业无狐论从污单体货形态触、户冤型、掩价格凝乃至忽整体余规划株完全记依据论消费疼者需踏求设计定。员目标雹客户虑群满惠意的禾住宅贞产品些一经烘推出宗，自处然会极广受概客户涛欢迎不。聪津本项签目，汇开发际商在坑前期淘运作它中相慈当的持谨慎身，无笑论是始小区衣的规取划还嫂是园胶林的康设计办，都赵反映熄出开删发商弦良好

11、坐的开案发意猛识与搞独特乓的开概发理娇念，缸消费碍者满遍意才创是成思功的影契机劣，为喂本项芒目进穗行整袭合营伯销创呢造了竟良好隔的基除础。二、 性营销重战略其目前括深圳奖房地磁产豪词宅市哑场中江供应野量大汤于需寄求量烟，需截求的唇严重遮不足撇造成灾了现钩今深棋圳市智房地耳产市授场不脖景气怠的主历要原魔因之悲一，侮对于顺翠林惯别墅尤项目赵来讲势，若舅想在斧如此结不利姐的环浆境中波生存隐并创涌造良丹好的哨销售劫业绩剪，必即须要航不断评满足创消费狗者的魄需求每，以势市场禾领先驴者的恭观念躲投入鉴物业刚的规苹划包户装和西营销辰中去驱。陪因此蹄在本辈项目拿传统亭卖点枣的基蜡础上篮，中嫂原建赚议在歌以下侮

12、几方关面，肚创造爹出更俊独特展的卖新点，壮而使芳自己锤处于琴领先陕地位阳。三、 窗推售著原则你本项硬目成掘功的栽市场彼定位灶是本生项目佣的成子功的纠关键伸所在滤，正父确的盛推售钟原则郊会使边本项贸目达归到事秋半功木倍的纵效果今。算中原名建议躁推售拖原则般为：市节随垦 先亿易后拳难，桐快速臣消化胀，主农次分代明，草扩大法客源堂。四、 宰发售占所必帽备条块件检线测梁以中膊原和壶发展勺商所滥达成蚕的共健识，弱本项题目的般物业惭定位功必是辰深圳雄市的秆顶级絮豪华器居住轮物业河，为锤了确话保此轻形象渡，楼呀盘在染开售睡前或极在内左部认量购开绪始前辆，地枪盘的陕开象蕉包装茎必须里要完释善，毛并体易现物样业

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15、营 确象定项棵目别佳墅和姜公寓拥的价有格，冻制定退付款茂办法既，印舅刷好桃认购渣书。7. 睬确定锤各类央收费详史傍 如亏物业极管理谁费、四会所培设施预使用紫费、讨各类敌有偿世服务钱费、窑入伙倡费等级。8. 布在物述业资挺料完寸全确插定的刻条件龙下，醒还须驰齐备至项目豆的各久种法医律文丙件绪（如洪土地晃使用转证、惨建设寨用地尼规划厉许可若证、僵开工牺许可碧证、森投资成许可塘证、束查丈拼报告晓等）屠，把特别漂是堡房地衡产预目售许公可证晕或优房梢地产锣销售袄许可挠证棋。对零营业恨员进纯行培东训，年完成免后便荡可开敲始进揪行内夕部认伟购。五、 填营销多活动神指引亩在本环项目辱开售驴前后推，中闻原建满议

16、组堪织各耗类促蠢销活鞭动，疤力将钱本项邪目的采特色刊充分矮宣传匹和吸妖引目凯标客淡户,螺现将碍活动认的目挤的及蚁大概袭内容编罗列抢如下株：（短详细抄组织界方式朵见第墨三部弹分之伞SP孝活动榨策略猾）喉营销涨活动括作用榜消除斩客户孝顾虑摘具体1） 容售楼贯处现暖场智矮能化庙系统往演示2） 籍对隧紧道问品题提翻出折璃衷解蜂决方浪式办开售思前贼开售朱前克吸引睛目标如客户责群诉具体1）般增加悼本楼芬盘的舒神圣押感薄具体1）例开售漠前语开售款后欠销售灯后期胁第二剂部分稳蛋定价愉策略一、 术别墅屋定价摇方法键姿缎目前润市场筝上比楚较普猪遍采痰用，紧也较炊易操刮作的索定价雀方法蜓，为卵市场查比较慢法，咬但由

17、邀于本喇项目下所处注地区松没有万其它辈别墅累项目差，故号中原去建议湖用成形本法重计算留本楼径盘均贼价，叠再用唱市场眉比较残法（存全市最别墅冰项目樱）来茫修正乡价格毯，这志样确踪定下艳来的惩价格侧，既写能保枝证发鼠展商疮的收卸益，姓也不绑至于麦偏离冶市场耀太远美。二、 寒定价钉影响邪因素1 惯市场室比较漠法链用市饿场比别较法敌评估懒项目传均价魔时，旨中原宫会考圣虑如之下一刃些因饶素，驻分别响为：1） 从推售绢时机2） 铸区位场因素a. 环境 名自然杨环境 宾生活虏环境 夸商业酱环境 傅升值传潜力b. 交通 概通达迷程度 列道路宪状况c. 配套 净文化桥设施 学校 辈生活悬配套3） 宇物业垂因素a

18、. 具规划捕户型 认项目泛规模 柴小区斤规划湖（包野括园猛林设售计） 业外观舅设计 恐楼间劲距（令包括犁独立戒花园歪） 煮容积过率 蒜户型键合理候性b. 景观 弓开阔灵性 山景 水景 柄都市纯景观c. 设备 净智能叉化 其它d. 神小区批配套 车位 挂活动遍场所 胃会所卸设施 亭设施揪档次e. 故建筑庆指标 以户内影使用健率 建材 结装修白标准 甚工程膀进度4） 茄营销炒因素看包括居： 宾管理朴公司们品牌 培物业捞收费顿标准 化物管辫服务贷内容 控发展卵商品泼牌 风代理粪商品经牌 凑物业颠管理疲公司反品牌 壶地盘熊包装 巩宣传权效果2 雅成本结法影筝响因胜素1） 地价2） 班建筑乖安装译成本3

19、） 巩所缴群税费4） 缝营销致成本5） 衬开发老周期6） 裕融资产成本7） 暂管理需费用8） 逆其它卵费用9） 顷不可仇预见灰费用勉佣 定航价步邻骤1 鹅比较签法1） 朱选择与比较稼楼盘誓及制思定比晕较权艰重爆选择矛一批帝档次昨及开谜售时咬间较硬为类炸似的瘦物业祝，收任集各申项资翻料，勿然后谅人为蜜比较勾，并遇根据榆它们狼与本距项目类的可仙比性岂，分剑别制昨定出倡与本奸项目意比较乞的权落重。2） 意拟定截比较书因素太，并治制定伤权重您本项灰目与沸比较图楼盘平，将杏会在镰如上赚所述潜的影槐响因鹅素之害间进欣行比亡较，开且根跟据项姥目的务特性刘，制孙定不济同的家影响缝权重灭。3） 滋对比抛较楼神盘

20、和剃评估醒楼盘脂进行巨评估4） 牧对其僻评估袄数进范行处此理，顾得出今本项迈目均廊价2 赠成本温法1） 钩根据讽上述在影响忍因素禁，分册别计清算其歪成本撇。2） 顽将计很算之寨成本煮的1朗0%炮作为慌不可羡预见日费。3） 袖根据趁深圳腐地产衡界所陪制定俗的最兔低利步润率赖25历%，往拟定高仙湖假山庄坝之利秩润率否40库%，灯计算悟本项山目之捕均价纪。三、 猛付款尚方式废建议采管涂不同肌的买恰家所蛙希望捎的付篇款办册法往自往有邪所不桌同。艘为了上照顾永不同勇要求泥的买仪家，困吸引墓不同砌的客冻户购帐买本糊项目佛，楼仰款的底支付什办法备有必刮要设鲜立多哀种，忌让买谨家选喉择。1） 虏一次弟性付匆款

21、（旗95侦折）a. 龙签署饶认购郊书时足付定居金R默MB雀￥1狸00杰00县0b. 桌签署战认购驾书后免7天搭内签质署正眼式买慢卖合喇同时俯付3喇0%蹈（含哲定金疮）c. 销签署刚正式蝇买卖仗合同廉后3拦0天奉内付瓜40息%d. 袭签署榨正式笛买卖倦合同你后9侦0天煮内付奉30引%2） 蒜即供关银行僻按揭这（9贷8折某）a. 中签署雹认购筛书时甲付定疮金R偶MB克￥1驼00样00努0b. 绢签署隶认购缎书后哈7天膜内签堤署正牧式买岂卖合屈同时俊付1弊0%记（含锦定金归）c. 静签署害正式规买卖薯合同糖后3捏0天登内付宾20只%d. 俭签署篮正式汽买卖驶合同萍后3浪0天鸡内付叉20标%3） 壤优

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24、楼户盘的产推广仔力度笔一般牵较弱昆，令神别墅谅物业葱的销声售速税度较乓为缓镇慢，耐如顺“咽青青钱山庄隶”那、造“哲颐园旋”竖和施“汇龟山括花园咬”秘等，浊在地誉盘现亡场毫隐无包纸装的孤情况下下，售开盘协对外遭发售朱，在坏后期总的推屿广活功动当字中，似广告杆宣传赢量极沉少，锯往往颜只靠买口碑签宣传洲，宣庆传速婶度太办慢，溜从而壳令其洗销售俱速度匪过慢平，目储前仍隙有部怪分的衡存量肥。目聪前刚谋开始舍发售按的别剩墅楼鸡盘馅“雁银湖茅国际践会议侍中心渔”脊，此幻项目匀从发著售到些现在惊，亦姑只出章过一聋次的侧1/蛋2版市报纸耽广告够，广威告量翠极少抹，宣咳传力感度不络足，撇及项碌目的勾现场画包装捉明

25、显拣不足题，令奉其目角前的跟销售存速度焦极慢土（目喂前别你墅未申见成狮交）忽。二、 减销售麦时机慨项目葛成功晴销售脂的关夏键，材取决搬于项铃目本望身的壤规划唱包装姓之外愤，选衔择销责售时遗机亦担是一赞个非毫常重熄要的疮因素仙，项余目在陶天时胶、地读利、浇人和拾三者盈结合类的有秆利条刚件下矮推向著市场丹，必壁能取千得良睡好的违成绩艇。互由市津场调歇研报蠢告内们容得郊知，交深圳啄市自焦97港年后忘缺少玩优质伯别墅区物业莲供应姓，市纲场上状已积挑聚了隙一定袋的需居求量劝，仙裁湖山辞庄如版果能符够利胳用空发间，佳必能叫事半理功倍撞，据智了解计，深独圳市滴下半讽年将痰会有匹几个吹别墅外物业盖推向征市场穷

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28、，确肺保项歌目能洗在2提00锋1年食的中娱期5甲、6凤份时旋开盘恋。三、 缴广告旨营销森主线疏从仙勾湖山脸庄项峰目分摊析中威可以格看出丈本物诵业拥些有众饺多的通卖点奥，经骆过中伪原对铲卖点朗的升枣华及揉总结弱深化贵得出子适合种本物围业的搂营销潜主线子。陈建议监本物枕业的肺营销键主线咏为双奋线明楼暗进盯行宣少传。贯即：侍坑明线壳以正葛面宣粪传为陆主，躁通过墙社会练公共挺媒体众着重政宣传迹本物杀业民“娇世外盲桃源兆”求概念皆，以音及背矩靠梧偏桐山奉森林赚公园娘的绿哥色环肚境，嚷体现寇出物法业神避秘和激稀有目。根厚暗线渣以侧党面宣艳传为秆主，四、 芝广告勾受众女分析箭根据策目前宣掌握络的市灰场情钞况

29、分椒析，蹈本项梨目的共目标路受众卖主要惊有两驴大来测源：1 岁分布养在深仔圳市珠及周载边城谈市（外镇）叨的部式分居俗民，仙这类团客户属占受灶众的删主要四部分拍。准客源奉主要牵有： 暂大企对业及冰外资扛企业匪的金捧领阶再层； 阔经商愚的部束分私痕营业持主； 弄外地麻有灰奉色收货入在狠深消席费人惊员 筐证券挡投资燃人士敬共同秃特征狼： 瘦购房酿动机邻应是找休闲矮度假堪、自浙用各昆占5够0%礼，年朱龄段疯在3资0-焰50庄岁之芹间，印购房霜信息篇主要菜来源肃于公当共媒柄体； 晕职业葬上没听有什搜么共婆性，刮总体薄而言您都是事取得纸了一仓定成拣就，访积累苗了部何分或房全部坛的购笼房资方金。 凶简洁悲明

30、了般，富虹于煽般动性延的广塘告诉龄求易黑被接损受。2 溉海外栽人士惯以及镜香港物及经扶济发津达地勉区的仍目标渗受众急客源缴主要意有： 课港、奏澳及恋华侨蹲，以誉渡假瞧为主屠进行朋房地筐产投形入的套人士 免经济券发达啦地区辜人士悲以及匀具有墓特定闭背景权的人奇士。道共同妥特征尿： 偏年龄否较大轰，阅烦历丰床富，完重视翅生活野的质赛量，描信息马来源搜于特于殊传绳播途闭径； 惹更多雪看重矛深圳污的环甲境条讽件、窗旅游钻资源边等人勾文生傻活方疼式； 霞要求颤广告约诉求燃详实演并能穷够体呈现精真神附守加值计。五、 醉广告蹄诉求在点1 愧广告祸形象箱策略重运用像捧拆本物梁业的浇营销持主题眉和目永标客说户的

31、扎需求师动向隆，决学定本范物业疤的广杰告不皇能沿遭用市裂场上深的写指实主氧义的勿广告润路线虾。但杂过于奉唯美坝主义鞭的利床益诉让求又夫容易扔使客考户群耀体产扭生看耀不懂障现象忘。因呈此建型议以置客户奴的角伤度展业开利祸益的涉诉求脚，以瓦一种图推荐累的方藏式向氏客户千推出哀本物愁业的慎健康担生活浴环境筒和休域闲方糟式，糟描绘宵客户州的利抛益点饶，激功发其队憧憬院和拥晨有的扶冲动誉。荒建议萝广告经形象俊以清出晰、肃诚挚冻、友品善、怖务实集、专侦业的练形象蛾推广厅方式漏出现店。2 匙诉求悄点（浅主题凯语）俩饲谅主题肥口号盼语是傻房地赌产广巡告中掏的标爷题广延告词痛，它援具有渠通俗干易懂械，有枝内涵抱

32、、有著个性矮，易贪在客棋户心剪中留禾下印神象的富特点恒，同先时它适也是雪物业喷的主团要诉脏求点掘的一声个浓镜缩概请括和雨升华会，所瞧以通蓄过主通题口介号语境，突您出楼哗盘形辣象，磁加强雀客户僻购买节信心长显得绵尢为锅必要风。深停圳最秆近两茄年销猛售业离绩较歇好的朗楼盘锤都有猫一个田很好罩的主纳题口晚号。请如：金东海垦花园是秆身份里象征债，地冰位见岸证裙棕榈诊泉别赞墅宏住希世创难求狼，尊端贵府乎邸视田园休居物递田园非风光汪，养弓眼养般身养瞧心；喉舒适模豪华品，尽器享尽额善尽巾美叶建议右本物晚业主夫题口弟号语斩为：1） 蠢世外首桃源解验翠林帖别墅荒护人间膛乐园2） 袭在翠金林别脂墅，唇休闲装就是慕

33、这样隶简单六、 已媒体衫选择线项目局推广棒的最漆佳途菊径是跃通过触媒体重宣传于，针霞对本展项目娘的性筋质较骑普通鞭物业创不同耍，针戒对的煌客户粮群体醋亦有或着明碍显的钓差别盈，客拳户的指生活冲方式环、兴圣趣不醉同等狸，接针触的水媒体造也不歪同，挺所以英仙湖挽山庄邻广告膀宣传悠选择散的媒着体亦队与普阁通住委宅推套广所拿选择柱的媒碧体有辰所不母同，闻并且深本项化目所绵选择声的媒肝体当邻中，邀各类番媒体批应有惹所侧欲重，馅结合阴项目汗的营具销策倒略，胳选择凭媒体挣为：1 含报纸崖广告鸣拔红以货深圳虚特区镰报贿和简深圳熔商报寇为拨考虑痒对象轧，二说者均颂为深刻圳主陕要的仪报纸眉媒体塌，发燃行量督大，协

34、接触更客户魄群体旷较广尽，宣括传速嘱度相沾当快差，但首本项驱目别必墅户顷型所煮针对泥的客似户群垃体极继少有拢时间类阅读勒此类缸报纸晋，所道以此勉类媒术体对垃别墅枪客户鹊而言够，针统对性加不强膨，但略对公代寓客称户而宫言，厅此媒展体应赚为最泽重要爹的宣呈传工静具，泰有见桃及此倘，报醉纸广竟告只判要用街作项孕目的颜发售靠讯息耽，公坑寓的缓形象览推广狂及项碎目各牧个活委动的日讯息搭等，玻而别鄙墅的萍形象颜推广悉应考吊虑采荐用其早它有掌效的判媒体贴。2 草户外级广告内（路铸牌广输告）民勉等在项牙目针孩对的窃客户观群体溉最有右可能览出现煮或经奸过的都地方切树立遗广告光牌，及吸引盖目标极客户芒的注砌意，语

35、中原奥建议典选择欧以下滩地点皂发布照户外锡广告征。1） 将深圳氏机场乘怪驻目标纲客户袄因为武事务肯或旅售游而陵需经爪常乘妖坐飞糕机外织出，滋深圳苏机场慌为必绘经之名地，讽所以席，在背机场感附近尖树立事户外母广告变，亦激是最尊有可程能吸弱引客淡户注王意的器方法舅。2） 替项目妻现场3） 底银湖糠路口败放队众所苹周知涌，深饺圳市蒸内超高过一反半的霉别墅电是在熟银湖脾片区冠，聚炮居不屋少非伴富则协贵的亚人士械，如饭果在搜银湖解路口豪设立致一醒延目的咏大型障户外趴广告贯牌，羞使本析项目非将较都快、脆较直斗接地俱接触钞目标笑客户绍的社葬交圈观子，鉴此举扣为项告目最脱有效叠的宣锋传媒嫂体之祥一。蚂户外仙广

36、告露的内堂容以移本项警目的故形象球宣传傍为主条，突增出项疾目的愧特色蔑，建轧议以板上户械外广馆告的虏发布欣时间折均为淋一年坊以上芒。3 虏杂志至广告1） 孝世掠界经砌理人枣文摘页中河国版种，只睬在中佛国地鬼区发疏行，从针对富的读兔者为萝各类钉公司贪的经惕营者央，决姜策人古士为志主，峡与本忍项目由的目僚标客包户非芳常相拆近，压此杂渗志的拼发行蜜量大讲，为反月刊指刊物案。2） 鸭南数方航叔空涂杂志密，此注杂志遵为飞昏机上冷的读盟物，糠一般必乘坐旬飞机麦的旅董客均略有机缩会阅欲读，婶接触温目标东客户犯的机速会较固大。3） 疗高头尔夫侄球杂凯志午针对蔑高尔呜夫球臂爱好纲者，毅此部羡分人贷士亦萄为社川会

37、上泰的事裹业成斗功人侦士，渐商业共巨子俱或高键官，伟与本其项目疼的目希标客压户社挤会层膛次相重同，屋所以娘，在瞧此杂熄志发唯布广大告，跑同样裙能令粒本项敞目有菠机会康接触荐目标碎客户呀。攻据知尽，阳器光酒米店十桂六楼屡的聚缸贤阁园为消虚闲茶持座，碰所到雁之士知均为月达官顽贵族圣，如顽果在唯此榴“稿阁脆”抢摆放形小册确子，慕将能衬达到移理想良效果熔。4 勾现场影电视迎广告克杂志狡蹈愉电视涉广告泉通过梨脱离沟时空胞的纯漆美画缘面的狮展示扇，代档言人棋绘声箩绘色何的配絮音解蔬说，政项目葡的卖紧点及橡优势编可以诸得到确最充奇分的其表达泻，特吉别是伐本项尤目，糟由于支小区胀环境革及智爽能化结设置软的优独

38、势在务项目赴销售幸时未豪能充震分发充挥，截客户电凭空盒想象烧较为沸困难叉，极痕需借驻助电躺视广悄告的黎宣传接效果盲，令士客户么对物策业未猎来充滑满憧雹憬。赔所以萄中原恐建议读应拍剑摄及捡制作谊10碎分钟掀的电暗视广清告杂秀志，境在售洋楼处玉内通雄过投明影设劣备循划环播影放，友加强渣宣传捷力度恩。5 漆其它龟媒体1） 幕网页眯广告括：思网页鸣由中赔原公祥司协裁助发迟展商皇制作骄，发悟布在宰中原象地产辩咨询汁网页哀上。巩（目竟前为享免费歼服务快）2） 租珠宝抖、首刘饰袋舰名贵落珠宝踩首饰深店，警即在宫珠宝疏首饰胀店里探摆放潮本项繁目的围宣传籍小册窝子，招或和城珠宝想包装然袋一夺起附裙送给笔客户考。

39、七、 岂媒体赛投放计策略俩以上港所建近议的组媒体罚当中储，并踩不是这所有叼的媒英体都怨着重青投放宽，而舒是根郑据项恨目的坚特点萝和各螺类媒酱体的葱功效纠，有绢选择脊的着送重投德放，热以达轻到资谢源良址好配恒置。1 擦媒体粱投放绒内容疯叮垄将报状纸媒伙体用营作本荣项目隙的每锻次发闭售讯佛息及下公寓弱的形弯象推片广，份别墅毙部分拿的形盈象推室广则翠采用原杂志炊广告才和户燥外广投告，候户外屡广告使的发用布内思容以随别墅狭的形统象推机广为巡主，病稍带般公寓庙的特帽点，往所有诚杂志逃媒体际均用姥作别震墅的钻形象载推广宋，其肯它媒偶体则止以别佛墅和幕公寓柴的形烘象推沟广。2 食媒体到侧重止选择箩狗姜在以众

40、上所诊建议香的媒剑体当腥中，秩中原向建议趴优先匹选择堤户外呀广告愤，首映先在蔽客户源心目陡中建篇立形股象及鞋在社挣会上雕建立舰知名姥度。壶项目廉发售员时开苗始刊无登杂火志广荣告和南报纸私广告义，报谢纸广尖告只殿发布榴开售输信息男，及京后主按要用笋作公例寓的久形象闲推广甜，杂仆志广灶告在班项目较开售闯时连薯续刊厉登三风个月许，确静保广厉告效者应得涨到最银佳延户续。3 异阶段瓶性选珠择媒窗体芹铺奋在项燥目前纱期宣镇传推陵广时消，以很户外尤广告统为主宪，通错过软延性宣词传，跑首先娘在客危户心训目中椒建立谈形象客，及床在社局会上初建立吴知名求度，往项目洲发售勤时开垄始刊热登杂宇志广副告和吼报纸劈广告锅

41、，报兆纸广眼告只奥发布悲开售醉信息穿，及宣后主猪要用奖作公筝寓的水形象转推广塔，杂舟志广浅告在惑项目牵开售宾时连思续刊期登三肉个月优，确义保广敬告效耐应的贼连续公性，赶达到灾最佳巴效果梳。八、 违SP冻活动僻策略1 劳SP纯活动孔定义妙腐迎SP悬活动辞，通肾常是抹指针门对某料项产堡品推仔出的陵以销乞售为种最终浊目的崇的产乞品形间象公霸关和住产品姓让利坟促销捆活动喂的总懂称。费房地蛾产策垃划界勉通用痒的S奇P活持动涵亚义，话则是策指营泉销过壶程中掉，为殖达成盼销售暮目标疲而展类开的伴形象欧公关影活动剪和让异利为脏主要团手段夸的促厌销活板动，俩即为联促进困销售读和配秆合品叙牌形搭象的匠塑造者有目劲

42、的地昂针对拨某一捕范围钓人群召而举煌办的逃一些悬造势表或促哄销活影动。2 乒针对不本物片业的饺SP隔活动卷根据厨本物煤业的秆实际明情况绍，建仿议本悲物业释的S篮P活宰动分河三阶谁段进曾行，末即前志期S泥P活供动，虚中期跳SP绒活动产和后事期S倘P活锐动。1） 拢前期妙SP座活动蜻葡姥本阶偏段活持动的蛙主要套形式跟是通衔过宣扎告式损或通坝知性酷的社窗会性滨活动冷，吸贡引大第众参分加，出认知般本物刃业，侵本阶挪段要填求参让加者咱广泛俭，能壳提高曾物业议知名讲度。 狗活动改一：充新闻念发布起会食主题掩：2涉1世驳纪喧拥嚣城津市中搁能让拐您庇总生隐毯市、即独善汗其身英的别窗墅 债活动立二：肿开盘量剪彩

43、俗典礼 议活动央三：1） 乐售楼斜处现新场智西能化谁系统排建材障功能奋演示闲抓艳此活忘动旨关在加亚强本库项目分的宣仁传，惑展示缸本项肝目的或优点鞋，让晨社会从各界泄人士倘都能润了解载项目封的优腔势，学形成感良好脖的口斗碑，局拾 第督一阶潮段的挑SP隙活动白力求锣达到设较轰准动的万效果优，如径果要盐达到检这样趁预期划的效膀果，扔需要摊各方辰面的拾良好顿配合哈和协桑作，柴如专恋家的验演说脑、记俊者的孤采访便。2） 嫩中期宣SP收活动根惭驳此阶雁段的矩SP扩活动愤主要警为项样目的宜促销螺策略轮，亦雕是整问个营垦销活介动的陪关键塘时期犹，旨礼在吸波引客脱户参穗观及肉购买早。3） 略后期则SP惑活动蛮宣

44、虫当项线目销陷售到源一定理的程渡度后灾，预优计半脖年时计间后歌，原绣先的宜广告份效果蛮已不雨明显辰，项艳目也温逐渐倒失去脊新鲜三感，统吸引填力较碑弱，脉且所溜剩单阁位多里为较耗差或瞎价高舰单位此，媒否体宣窗传已味未必茧产生宜良好呼的效鸡果，勤所以荣后期糕的S印P活雷动对缠促销范剩余因物业箱非常吸有帮毁助。角此阶伐段需遵要制葱造新螺的卖棕点，场在销表售上长保持劣热销岂的态租势。 足活动封一：塞入伙拆活动抹庆典洽仪式记通过齐活动量来制显造高歼潮，傅吸引糕消费浊者更己多的币注意腊力。 晚活动厘四：舒举办捧答谢逆酒会岭此活偶动旨牵在促滨销剩艳余单您位，辞在项岸目现为场举卖办露淘天酒阁会，滨邀请高乐队逐

45、或艺暮人演服出，型邀请暮业主男和业灵主的悲朋友乐参加摆，通有过业交主推颜荐，羡使业巧主的克朋友叼购买愤本项源目。苏秘吨以上撕各阶晨段的色SP清活动仪一旦货确定黑，将就在执芳行前斑制定划详尽展而完身备的说计划名，并挖由专您人负共责以刻确保滋活动东的顺攀利开产展，进以达储到理罚想的诚效果痛。九、 姑广告的投放胁计划献由前展部分帽的寒“臭背景倾导入咳”索内容库，深锤圳市暴大多谦数的猫别墅昼物业兵推广吃较为宪缺乏内力度硬，而按本项腹目要简在市据场上背迅速假建立雄知名铅度，哀必须捕加大寺力度是，但吼又需望强调坐资源脂良好匹配置镇，在文达到温理想做效果匙的同叉时节码省成族本，兆所以坊，所善有的月投放胃计划

46、互需有北步骤变、有化目的元地进洲行。怎综合辅考虑维市场解因素柄、物析业特汤色、钱营销臭手段俱和时扩间因巧素后结，中晒原建廊议本衣项目倒的广艰告投普放计削划：1 灿杂志含广告1） 厚世界踢经理嗽人文裂摘植此为源月刊臂杂志取，发腔行面职为全芬国十柿多个艇大城焰市，告发行奇量为菌每月尼10词88掀60核份，召针对魔读者华为企射业经云营者已或决扇策人锣，与会本项臂目所切针对燃的目窝标客翅户同诉类型廉，在浑此杂且志上煮所刊税登广狮告产践品档膀次非秃常高朽，与相本项欠目较雪为吻俭合，升适合项本项稻目。英刊登香日期狐：待馆定某刊登鼻版面哗：待发定腥发布呈费用矛：此陪杂志眉须提矿前一张个月铸确定施广告乡稿，蛋

47、如，仇要在退6月强份刊遵登，冒须在朽5月赚1日授将 裹乎叙驻止稿送贝至杂倾志社睛。羽注：尝美元棒对人须民币搜汇价2） 奥高尔宾夫球和文摘秘为香许港高榜尔夫咏球杂正志、总月刊团，每执月发镇行量令为5都万份草，中窗国内简地（筒主要承为广想东地浅区）迈占6弹月约存3万霉份，肥香港践地区均2万领份。茫刊登粱日期陕：待拆定支刊登妨版面汉：待稳定栽注：狸港币镇对人释民币释汇价2 扁户外剥广告饼建议足发布时地点的为：弄深圳火机场膊，深与南路妹沙河菜高尔稀夫球团场附欢近茶由于狐以上砖位置透未确翁定，叉详细幕的发胜布费拐用广熔告代飘理公医司未茂能答稀复，枕但根阵据以锣往的鹊发布宽费用完：卡深圳检机场供附近饱立柱

48、氧式双琴面广报告一既年费愿用为拉50晕万元歇深南寻路沙膛河高扯尔夫墓球场芦附近贯立柱旧式双德面广仰告一鹿年费雅用为蒜50堆万元膝银湖摔路口最落地魂式双聚面广原告一孤年的璃发布吓费为酸25佳万元嘱项目视现场猪户外终广告浪费可纱由发粘展商搞即户扩外广第告发砖布费针用约跳为万室元。3 浑报纸朗广告旗在项近目的速推广喉过程饿当中义，报圆纸广送告只观作为勒其它简媒体忆的互续助工火具，井在项观目前缠期的俯宣传拔当中屈采用乱，故城，此俗次计工划只录考虑润物业居推广喜前和跟推广幻后的焰三个华月时汁间，趟以后哈的报砍纸发谦布计塌划可娘视乎彩市场咐反应朋情况套及时份调整犬。溜日期猴媒体挥版面踏费用肚（元腹）柿折扣

49、就实际忙费用脾特区贵报快 戒 期 磁 校 旷 肢 惜 街 制 迈 庙 禁 染 吩 侨 咱 旁 岩 籍 裕 临 仇 治 助 父 移 悬 杨 壶 增 怖 精 芬 浓 凝 推 见 教 粉 双 北 电 堆 介 吗 滩 愤合计烦：1柴51光02写75酬元谊变风因为犬本项蓄目的慢户数寄不多倡，建祥议广罗告的胖宣传防重点啊应较霜为集吴中，很希望求在前怕期能俱产生开良好沿的效自果，齿随着蓄项目尘的销系售成月绩 灯不断驾前进挡及知剖名度慧的提为高，泊项目旗后期厌的宣肉传投宾放量五将会孕较少川，广驼告效旺应亦慨靠户育外广录告及甜口碑挂宣传么。十、 摊推广莲费用贼预算织根据毯中原期以往库代理帮深圳携豪宅赔物业鞋的销

50、微售经益验，妹物业敌的包竿装及瞧推广木费用宅应包钥括以恨下内疗容，毒及各周类收蛮费所逃占的番比例趣：1 鹅广告发设计宗制作议费用1） 泽设计皆制作维售楼赵书及喉宣传秋小册踪子2） 炊拍摄鸭制作串电视拾广告堪及电顾视广虹告杂暗志（潮不包酸括请舟模特致或明宗星费魔用）3） 盒设计喉制作售展示律板4） 京设计梯制作分户外被广告详牌5） 麻设计语制作壳手提梅资料洁袋、猎宣传血品、开小礼序品等6） 肾各类显版面烘报纸尸广告光设计7） 轻杂志旗广告脊设计8） 词制作炎模型牛茶垄以上烛各项卖内容狐的费蛮用通壳常较嗽为固旧定，抵与物涛业的摆销售债价格脸直接哗关系惭不大住，一震般的确豪宅向物业牧的广牙告设祸计制

51、校作费宁用为崭10抗0万侍元人植民币奔，如歼果要谎求设吐计及责制作开精美张，所贩需费喝用为枣11做0-三13搁0万茫元，河以项蚀目一舟期的朗总销被售额抄：肃浙貌双醉 别挣墅的谢可售饼面积办为7苍70决0M适2蓬返蔑 假头设别忧墅的戚平均证售价惩为:笑 2恒00肥00膜元/滑M浅2病杨欢欲钳 项弱目一若期的恭总销泡售额精约为绳：1抽.5变4亿吸元铸即以才上各煤项费股用的亭比例浸约为屑0.得4%敞-0请.5辛%。2 送推广少费1） 层媒体留发布勾费，梢包括浮报刊赏、杂纺志、占电视观、户述外广休告等2） 者设计华及装灭饰售遍楼处时、样蹦板房3） 么设计闭制作金地盘枝礼仪宰包装4） 县现场斧客户俩接待

52、冈费用5） 段各展绪销会矿参展特费巨芦熊以中恭原经注验，性此部剃分的竖费用鞭大约肃占总键销售滚额的踪3%抹。1） 赴物业筛管理参公司猪筹办种费2） 临筹办画银行换按揭却费3） 吓申请厕预售消证4） 悬查丈阿报告5） 辣与有纹关单羊位合去作费梢用恰员钥项目篮的筹磁办费洽往往溜与发喷展商筛的社涉会关寸系有丈关，椅通常歼情况喘下，舞此部员分的辈费用萄为总史销售详额的忠0.仙5-枣0.现8%架。十一、 斑广告掘创作系建议1 坐宣传劫主志奇思想湾建议棉中原洗在本典项目饲的整节体宣疼传及则推广犁思想陵如下川：李 租 资 逢 殿 勤 老 熊 帖 物班业质休素宣茶传为傻主，听包括1）临 押 罚 蛋 真 角 恨

53、 图 士 猜 纯边际姨宣传化为附闷，包示括1）2 瑞宣传客品的们建议1 风格2 谨整体影风格僚为：店高贵早、大御方，窝充满塌时尚枕气息准和绿放色健泥康概股念，告做到币富而雀不俗灵，贵岸而不宁侈3 司种类克数量活(待聋定)突第四卷部分淹门销售魂活动忧跟进一、 毁人员匠组织亏安排1 驼人员净组织骡安排谣中原污公司阔对翠贼林别僵墅项员目成听立项喊目小译组，佩伴随见整个缺项目摊的销惰售代仙理期敞开展双各项胁工作蔽。袜粗踩项目习小组楚在展具开工肥作时蜡，均染需与坛有关赢合作摸单位莫沟通绿、合坛作，径在项容目正绑式开叮盘时包，销盛售工妨作将店会有恭物业年管理科公司贡的介娃入，蔽人员布的组俯织将桑会由献中原

54、筛公司仿、发感展商小和物克业管胀理公挺司三碧方构荒成，皇各人废员负碗责具藏体的狮事务尤，确缘保销亿售活吼动顺暗利进规行。2 效成立懒销售供小组1） 架构雪乡耕销售槽部由聚中原弟委派哪之项附目经赴理负母责筹拨组及唐管理浴，销臭售人存员包狸括物献业顾似问和鞭高级恒物业注顾问据（须亿经考杨核通放过）浴。中途原委盏派之痛营业呢经理智负责寇监控迅整个才项目沈的销港售工已作，等随时诊提供令支援亦及协钉助。项目经理高级物业顾问物业顾问营业经理销售部2） 伞项目画经理进职责 念按发樱展商压和中半原公离司的谦共同橡目标餐，以成公平返、公叨正、茂公开草的原中则开镰展工耽作。 史与发阀展商磁各部菜门协弦调并姨沟通轮

55、相关袍工作票。 字负责侦销售匪部的宋筹组掉，包桌括销雷售部样人员循的招收聘、妈培训蹈、录辫用、谊辞退挪等人粘事安卧排。 者负责齐制定霸、解植释并问执行谣销售树管理拜条例光。 赵全权部负责德地盘擦售楼鸦处及焦其他欧销售燥点之牧管理狡工作石；全鼠权负液责地惠盘总墓销控少。 杨负责衣销售辜人员侨的监己督、厨管理田及培扁训工冶作。 迟负责武组织叫销售量人员爽进行灭相关波的市枣场调震查、祥总结怎并结某合项蝶目情伍况与歼策划幻部及参时沟说通。 焰负责机与发某展商旁沟通枕、汇狠报每贼一阶归段的悄销售妖工作狗，并榜负责医提出滔需要券发展堡商支叛持配优合的得各项架事宜坊。 弄协调巨发展迟商关及系客抹户的赞接待刮

56、工作肥。3） 泛人员粥要求 誉中原胁物业狱顾问徐必须绑具备平以下辅基本虚条件a. 浇年龄售：2兵2-愤30围岁b. 汗经验座：熟则悉本呼地环绞境，链一年伴以上评楼盘呢销售鸟经验c. 窗学历淘：大江专以湿上程战度d. 菠性别委：男奖女均饺可e. 澡语言疯：标株准普罢通话黄及本脂地语狐言f. 影工作路态度愤：认课真、都勤奋宏、热欢诚、着具团蕉队精三神g. 夺技能贱：沟畜通、报应变牛能力符强h. 堪仪表毒：五欲官端圆正、弯得体未大方 滩物业其顾问艳的组残合具猪备以周下条误件a. 泳男女绝比例脾相当淹，男唯比女屠多为注佳；b. 简各有雷所长软，具似不同新专业廉背景驼及经泽验；c. 付具有舱可培香育为群

57、项目氏经理虫助理虾的潜践质。4） 晴工作雕范围皆物业辣顾问杰及高勺级物猴业顾显问的非工作单范围杨如下冠： 胶为客斜户提轧供任电何可郑促成证交易上的服防务a. 塑问卷失调查结，派崭发单倦张b. 屈组织将及参拐与宣呜传推础广活宴动c. 鞋向客凑户介祥绍及棵推荐泻楼盘d. 双跟进山客户拨及成应交e. 去售后稻服务 控服从闹项目学经理就的管愁理a. 普严格颜遵守渠销售米管理紫条例b. 求向项希目经皆理汇蹲报工博作c. 隆接受断公司松的考枯核d. 卵与其洪他同推事互美相帮蔽助，科互相很配合护。二、 窑销售考时间奔安排宫序号敲项目许详情益开始竞时间剃结束任时间着负责阔跟进敢审核贞备注财1需售楼脆处、句示范

58、联单位演装修许确定社售楼霸处装杠修公鼻司厚装饰池公司抹中原笔售楼计处、苍示范缘单位宅装修闲装饰老公司接中原厘2慧售楼冲处装蜜饰设村计款确定督家私拔和装勺饰件异采购画公司件装饰乒公司块售楼嚷处装剩饰设咽计方朝案饲装饰姻公司混 非 伍 馋中原恋售楼批处、堆示范膏单位理家私查等装拉饰件象采购顽装饰蓝公司畏中原索售楼赠处、荒示范竹单位窃布置赢装饰冈公司膨中原拍3泡楼书乒折页妨、展肃板愈楼书盏、折忽页、丑展板衬制作秆要求阵 键 阻 中蓬原挥中原桨楼书业、折哀页、键展板俱设计西广告烫公司译中原袄楼书润、折熔页、阻展板烈制作毅广告吵公司典中原愤4次模型抵模型尤制作合模型录公司月中原饺模型纲修改舒模型舱公司正

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