房地产和房地产价格

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1、房 地 产 估 价 本 书 内 容 提 要一 、 房 地 产 估 价 的 基 本 知 识二 、 房 地 产 估 价 的 方 法市 场 比 较 法收 益 法成 本 法假 设 开 发 法基 准 地 价 和 路 线 价 法三 、 房 地 产 估 价 报 告 的 撰 写四 、 房 地 产 估 价 其 他 方 法 及 估 价 信息 系 统 简 介 3 第 一 章 房 地 产 与 房 地 产 价 格房 地 产 估 价 房 地 产 与 房 地 产 估 价 实 物 实 体质 量功 能 +土地+建筑物房地产产权房地产特性房地产类型房地产价格（一）房地产的概念 指土地、建筑物及其他地上定着物，包括、依托于实物上的

2、。 利益(interests)收益(benefits) 权益 包 含 础基 （ 二 ） 土 地 的 概 念 从 房 地 产 估 价 的 角 度 看 ， 土 地 是 指 地球 表 层 的 陆 地 及 其 地 上 、 地 下 一 定 范 围 内的 空 间 。 地壳一定深度大气对流层土壤母质母岩土地的空间价值位置 设计 权 利四至面积 利用 生熟 地质环 境 形状1、 认 识 土 地 的 层 面 房 地 产 与 房 地 产 价 格房地产概念+房地产+土地+建筑物房地产产权房地产特性房地产类型房地产价格 我 国 目 前 主 要 有 所 有 权 、 使 用 权 、租 赁 权 、 地 役 权 、 典 权

3、、 抵 押 权 。2、 土 地 利 用 的 三 大 制 约土 地 使 用 管 制 ： 政 府 的 城 市 规 则 ， 如 容 积 率及 建 筑 高 度土 地 权 利 设 置相 邻 关 系房 地 产 与 房 地 产 价 格房地产概念+房地产+土地+建筑物房地产产权房地产特性房地产类型房地产价格 （ 三 ） 建 筑 物 的 概 念 建 筑 物 是 指 人 工 建 筑 而 成 ， 由 建 筑 材 料 、建 筑 构 配 件 和 设 备 等 组 成 的 整 体 物 ， 包 括房 屋 和 构 筑 物 两 大 类 。 位 置面 积层 数高 度结 构装 修 用 途 产 权 成 新 设 备 、 设 施房 地 产

4、 与 房 地 产 价 格+房地产+土地房地产产权房地产特性房地产类型房地产价格 房 地 产 的 产 权 具 有 排 他 性 的 绝 对 权 和 完 全 支配 权 。 是 房 地 产 估 价 的 基 础 ，只 有 合 法 的 产 权 才 能 评 估 出 合 理 的 价 格 。房地产权利类型 所 有 权他 项 权使 用 权 土 地 所 有 权房 屋 所 有 权国 有 土 地 使 用 权集 体 土 地 使 用 权房 屋 使 用 权抵 押 权 、 地 役 权 、租 赁 权 、 空 中 权 、地 下 权 、 地 上 权抵 押 权 、 租 赁 权 、典 当 权 、 采 光 通 风权 、 安 全 权房 地

5、产 与 房 地 产 价 格房地产概念房地产特性房地产类型房地产价格 房 地 产 转 让 ： 是 指 房 地 产 权 利 人 通 过 买卖 、 赠 与 或 者 其 他 合 法 方 式 将 其 房 地 产 转 移给 他 人 的 行 为 。 房 地 产 抵 押 ： 是 指 抵 押 人 以 其 合 法 的 房地 产 以 不 转 移 占 有 的 方 式 向 抵 押 权 人 提 供 债 务履 行 担 保 的 行 为 。 债 务 人 不 履 行 债 务 时 ， 抵 押权 人 有 权 依 法 以 抵 押 的 房 地 产 拍 卖 所 得 的 价 款优 先 受 偿 。房 地 产 与 房 地 产 价 格房地产概念房

6、地产特性房地产类型房地产价格 是 指 出 租 人 按 照 约 定 将房 地 产 交 给 承 租 人 使 用 ， 承 租 人 按 照 约 定 交纳 租 金 并 于 合 同 终 止 时 将 房 地 产 返 还 给 出 租人 的 法 律 行 为 。 是 指 房 地 产 行 政 主管 部 门 代 表 政 府 对 房 屋 所 有 权 以 及 由 上 述 权利 产 生 的 抵 押 权 、 典 权 等 房 屋 他 项 权 利 进 行登 记 ， 并 依 法 确 认 房 屋 产 权 归 属 。房 地 产 与 房 地 产 价 格房地产概念房地产特性房地产类型房地产价格 n不 可 移 动 性n个 别 性 n长 期

7、使 用 性 n昂 贵 性 n增 值 保 值 性n相 互 影 响 性 n易 受 政 策 影 响 性 特性 1、 按 用 途 划 分 的 类 型n 居 住 用 房 地 产n 工 商 用 房 地 产n 其 他 用 途 房 地 产类型房 地 产 与 房 地 产 价 格房地产概念房地产产权房地产价格 类型 2 按 开 发 程 度 划 分 的 类 型u生地、毛地、熟地、u在建房地产、竣工房地产3、 按 是 否 产 生 收 益 划 分 的 类 型u收益性房地产u非收益性房地产4 按 经 营 使 用 方 式 划 分 的 类 型u出租型u出售型u营业型u自用型四类房地产 房 地 产 与 房 地 产 价 格房地产

8、概念房地产产权房地产特性房地产价格 从 房 地 产 估 价 的 角 度 理 解 ， 房 地产 价 格 是 和 平 地 获 得 他 人 的 房 地 产 所必 须 付 出 的 代 价 货 币 额 、 商 品 或其 他 有 价 物 。 （ 一 ） 房 地 产 价 格 的 形 成 基 础 1 有 用 性 2 稀 缺 性 3 有 效 需 求 房 地 产 与 房 地 产 价 格房地产概念房地产产权房地产特性房地产类型+价格特征+价格种类 （ 二 ） 房 地 产 价 格 特 征 与 一 般 物 品 价 格 的 差 异 1 供 求 变 化 不 同 2 生 产 成 本 不 同3 折 旧 不 同 4 价 格 差

9、异 不 同 5 市 场 性 质 不 同 6 价 格 形 成 时 间 不 同 与 一 般 物 价 共 同 之 处 ：都 是 价 格 都 有 波 动 按 质 论 价房 地 产 与 房 地 产 价 格房地产概念房地产产权房地产特性房地产类型+形成基础+价格种类 （ 二 ） 房 地 产 价 格 的 特 征 1.受 区 位 的 影 响 大 2.本 质 上 是 房 地 产 权 益 的 价 格 3.出 售 价 格 与 出 租 价 格 并 重 4.形 成 基 础 是 长 期 和 综 合 考 虑 的结 果 5.房 地 产 价 格 通 常 是 个 别 形 成 的 ，容 易 受 交 易 者 的 个 别 因 素 的

10、影 响房 地 产 与 房 地 产 价 格房地产概念房地产产权房地产特性房地产类型+形成基础+价格种类 （ 三 ） 房 地 产 价 值 和 价 格 的 种 类 成 交 价 格 ： 房 地 产 交 易 双 方 的 实 际 达 成交 易 的 价 格 市 场 价 格 ： 指 某 种 房 地 产 在 市 场 上 的 一般 、 平 均 水 平 价 格 ， 是 该 类 房 地 产 大 量 成 交 价格 的 抽 象 结 果 。 理 论 价 格 ： 在 合 理 的 市 场 上 交 易 应 该 实现 的 价 格 评 估 价 格 ： 估 价 人 员 对 房 地 产 客 观 合 理价 格 做 出 的 一 种 估 计

11、， 推 测 或 判 断1 根 据 形 成 基 础 不 同 的 分 类市 场 价 格 理 论 价 格评 估 价 格 成 交 价 格公 开 市 场 价 值 成 交 价 格 围 绕 市 场 价 格上 下 波 动 ， 市 场 价 格 围绕 理 论 价 格 上 下 波 动一 个 良 好 的 评 估 价 =正 常 成 交 价 =市 场 价格 房 地 产 与 房 地 产 价 格房地产概念房地产产权房地产特性房地产类型+形成基础+价格特征 2 根 据 不 同 用 途 的 分 类租 赁 价 买 卖 价抵 押 价 课 税 价典 当 价 保 险 价 征 用 价 3 根 据 实 物 形 态 不 同 的 分 类 土 地 价 格 、 建 筑 物 价 格 和 房 地 价 格房 地 产 与 房 地 产 价 格房地产概念房地产产权房地产特性房地产类型+形成基础+价格特征