二手房交易流程逐环解析

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1、21世 纪 不 动 产 上 海 锐 丰二 手 房 交 易 流 程 逐 环 解 析搜 房 网 置 业 大 讲 堂 （ NO.9） 21世 纪 不 动 产 上 海 锐 丰目 录 ：l 房 地 产 最 新 政 策 解 析 加 息 影 响 公 积 金 额 度 上 限 调 整 影 响l 房 地 产 交 易 流 程 逐 环 解 析 二 手 房 交 易 流 程 重 点 环 节 解 析 l 上 海 各 区 域 行 情 及 交 易 情 况 上 海 东 区 购 房 详 解 上 海 南 区 购 房 详 解 上 海 北 区 购 房 详 解 21世 纪 不 动 产 上 海 锐 丰房 地 产 最 新 政 策 解 析特 邀

2、 讲 师 ： 赵 炜 21世 纪 不 动 产 上 海 锐 丰存 款 基 准 利 率 上 调 0.27%贷 款 基 准 利 率 上 调 0.18%一 年 期 存 款 利 息 3.33%上 升 到 3.60%一 年 期 贷 款 利 息 6.84%上 升 到 7.02%加 息 ！2007年 8月 22日 第 四 次 加 息 21世 纪 不 动 产 上 海 锐 丰通 过 调 控 货 币 信 贷 的 投 放 ， 来 稳 定 通 货 膨 胀 预 期7月 份 CPI达 到 5.6 ， 引 发 通 货 膨 胀 ， 加 息 有 利于 缓 解 物 价 上 涨 的 态 势 通 过 加 息 控 制 经 济 增 长 速

3、 度 ， 防 止 经 济 由 过 快 转向 过 热 加 息 影 响 21世 纪 不 动 产 上 海 锐 丰第 一 次 购 买 自 住 住 房 的 住 房 公 积 金 贷 款 借 款 人从 以 户 为 单 位 计 算 贷 款 额 度 ， 改 为 以 户 为 基 础 ，配 偶 （ 或 参 贷 人 ） 分 别 计 算 额 度 的 办 法 公 积 金 额 度上 限 调 整 ！五 年 以 内 公 积 金 贷 款 利 率 从 4.50%调 整 到 4.59% 五 年 以 上 公 积 金 贷 款 利 率 从 4.95%调 整 到 5.04%公 积 金 额 度 上 限 调 整 21世 纪 不 动 产 上 海

4、锐 丰二 人 及 以 上 参 与 贷 款 的 家 庭 分 别 计 算 每 一 个 符 合 贷 款 条 件 的 借 款 人 的 可 贷 额 度 ， 每个 人 的 基 本 公 积 金 可 贷 款 额 度 不 超 过 20万 元 ， 补 充 公 积金 可 贷 款 额 度 不 超 过 10万 ； 然 后 将 所 有 借 款 人 的 基 本 公 积 金 可 贷 款 额 度 累 加 ， 合 计 不 超 过 40万 ， 补 充 公 积 金 可 贷 款 额 度 累 加 ， 合 计 不 超 过10万 元 。 一 户 家 庭 总 贷 款 额 度 不 超 过 50万 元 。 一 人 参 与 贷 款 的 家 庭 仍

5、按 现 有 计 算 规 则 ， 基 本 公 积 金 可 贷 款 额 度 不 超 过 20万元 ， 补 充 公 积 金 可 贷 款 额 度 不 超 过 10万 。 总 计 不 超 过 30万 元 。 21世 纪 不 动 产 上 海 锐 丰案 例 分 析 新 婚 夫 妻 购 买 一 套 总 价 为 150万 的二 房 二 厅 的 二 手 住 宅 ,客 户 首 付 30%，贷 款 7成 ， 贷 款 金 额 105万 . 21世 纪 不 动 产 上 海 锐 丰 加 息 前商 业 105万 (20年 ),每 月 还 7689.15元 加 息 后商 业 105万 (20年 ),每 月 还 7782.6元差

6、 额 93.5元 ， 平 均 万 元 借 款 息 差 小 于 1元商 业 贷 款 ： 21世 纪 不 动 产 上 海 锐 丰 加 息 前公 积 金 30万 (15年 ) +商 业 75万 (20年 ),每 月 还2364.6+5492.3=7856.9元 加 息 后公 积 金 50万 (15年 ) +商 业 55万 (20年 ),每 月 还3964.5+4076.6=8041.1元差 额 184.2元 ， 平 均 万 元 借 款 息 差 小 于 1.75元组 合 贷 款 ： 21世 纪 不 动 产 上 海 锐 丰21世 纪 不 动 产 理 财 服 务 一 站 式 、 终 身 化 、 全 方 位

7、 的 服 务 服 务 内 容租 赁 、 买 卖 房 屋 、 按 揭 、 融 资 、 产 权 交 割 、资 产 处 置 、 金 融 产 品 代 理 等 21世 纪 不 动 产 上 海 锐 丰房 地 产 交 易 流 程 逐 环 解 析 特 邀 讲 师 ： 贺 嘉 琪 21世 纪 不 动 产 上 海 锐 丰房 地 产 交 易 流 程 逐 环 解 析 l二 手 房 交 易 流 程 浅 析l重 点 环 节 解 析住 宅 类 型 的 区 分签 约 注 意 要 点交 房 须 知最 新 交 易 税 费 21世 纪 不 动 产 上 海 锐 丰1、 面 积 划 分 在 我 们 上 海 市 是 以 140平 方 为

8、 界 限 的 。 房 产 证 上的 建 筑 面 积 超 过 这 个 面 积 就 是 非 普 通 住 宅 ；2、 容 积 率 的 划 分 容 积 率 就 是 ： 一 个 楼 盘 的 总 建 筑 面 积 /该 楼 盘 的 占地 面 积 。 如 果 说 容 积 率 小 于 1， 那 这 些 房 子 就 都 是 非普 通 住 宅 。一 、 普 通 住 宅 和 非 普 通 住 宅 的 区 别 21世 纪 不 动 产 上 海 锐 丰3、 单 价 的 划 分 ： 内 环 线 以 内 单 价 超 过 17500元 则 是 非 普 通 住 宅 ； 内 环 线 和 外 环 线 之 间 的 房 子 如 果 单 价

9、超 过 10000元 则 是 非 普 通 住 宅 ； 外 环 线 以 外 的 房 子 单 价 如 果 超 过 7000元 则 是 非普 通 住 宅 。以 上 三 个 大 的 划 分 标 准 只 要 有 一 个 达 到 非普 通 住 宅 的 标 准 ， 则 视 为 非 普 通 住 宅 。 21世 纪 不 动 产 上 海 锐 丰l 核 对 房 地 产 权 利 证 明 ,明 确 房 地 产 权 利 及 产 权情 况 (产 权 调 查 ,抵 押 情 况 ,有 无 租 赁 ).l 核 对 房 地 产 权 利 人 身 份 证 或 护 照 ,明 确 其 身 份并 对 照 房 地 产 权 利 证 明 ,确 认

10、 其 为 该 房 权 利 人 .l 若 签 约 一 方 有 委 托 人 ,则 签 订 正 式 房 地 产 买 卖合 同 时 必 须 有 公 证 委 托 书 二 、 签 违 约 注 意 要 点签 约 前 注 意 要 点 21世 纪 不 动 产 上 海 锐 丰l 签 约 时 应 核 对 居 间 协 议 上 填 写 的 物 业 地 址 与 产 权 证 明 记 载 是 否 一 致 ,特 别要 注 意 门 牌 数 字 是 否 一 致 ;同 时 应 核 对 正 式 买 卖 合 同 填 写 的 物 业 地 址 及 产权 编 号 与 居 间 协 议 及 产 权 证 上 记 载 是 否 一 致 .并 且 要 辨

11、 别 产 证 的 真 伪 ,不 存在 产 权 争 议 及 其 他 人 主 张 权 及 派 生 权 .l 出 售 居 间 协 议 上 应 注 意 要 求 产 权 人 填 写 联 系 地 址 ,证 件 号 码 ,以 便 日 后 送 达法 律 文 件 .l 核 对 正 式 买 卖 合 同 中 成 交 价 格 前 后 是 否 一 致 ,包 括 补 充 条 款 中 价 格 与 正 式条 款 中 价 格 是 否 一 致 . l 核 对 正 式 买 卖 合 同 中 产 权 人 名 称 及 数 量 是 否 填 写 清 楚 完 整 ,不 能 少 填 ,错 填 .l 核 对 正 式 买 卖 合 同 中 骑 缝 章

12、 是 否 盖 完 ,不 能 漏 盖 .l 合 同 签 订 日 期 是 否 填 写 正 确 .签 约 时 注 意 要 点 21世 纪 不 动 产 上 海 锐 丰l 核 对 钱 款 交 付 是 否 清 楚 ,收 条 是 否 出 具 .l 定 金 收 条 及 房 款 收 条 应 由 产 权 人 出 具 ,中 介 公 司 只 可 出 暂 时 保管 之 类 的 收 据 .l 明 确 钱 款 交 付 的 法 律 意 义 ,钱 款 只 能 交 付 产 权 人 或 公 证 委 托 人 .l 核 对 各 项 资 料 是 否 收 齐 ,如 公 司 要 求 收 回 的 相 关 收 据 ,应 提 前告 知 客 户 带

13、 来 .l 结 清 所 有 的 交 易 费 用 ,同 时 签 订 房 屋 交 接 书 .l 办 理 水 ,电 ,煤 等 的 过 户 手 续签 约 后 注 意 要 点 21世 纪 不 动 产 上 海 锐 丰l 交 房 前 要 先 查 清 上 家 有 没 有 水 、 电 、 煤 的 欠 费 ， 和 最 后 一 期付 到 的 数 字 （ 这 样 有 利 于 结 算 ）l 交 房 时 要 到 物 业 公 司 办 理 物 业 更 名 ， 同 时 将 物 业 管 理 费 结 清 ；到 房 间 抄 水 、 电 、 煤 数 字 ， 根 据 前 面 查 到 的 数 字 ， 算 好 结 算清 ， 如 果 有 已

14、经 安 装 煤 气 设 备 则 要 办 理 煤 气 户 名 更 名 手 续 ，水 、 电 根 据 账 单 上 户 名 ， 如 果 是 个 人 名 字 要 更 名 ， 如 果 是 开发 商 或 物 业 公 司 的 名 字 一 般 不 需 要 更 名 ； 对 房 屋 进 行 验 收 和家 具 清 点 。l 房 款 交 接l 带 租 约 的 房 子 ， 交 房 时 进 行 物 业 更 名 ， 结 算 物 业 管 理 费 ； 三 方 （ 买 卖 双 方 、 租 客 ） 签 订 一 份 转 租 约 协 议 ， 把 新 业 主 的 信息 （ 账 号 、 户 名 等 ） 告 知 租 客 ， 将 原 租 赁

15、合 同 、 租 赁 保 证 金转 给 买 受 方三 、 交 房 需 知 21世 纪 不 动 产 上 海 锐 丰 煤 气 更 名 上 下 家 都 到 到 场 并 带 好 身 份 证 明 原 件 、 买 卖 合 同 ，如 果 有 委 托 业 主 带 好 委 托 公 证 书 代 理 人 身 份 证 明 原 件 ， 客户 委 托 带 好 委 托 公 证 书 代 理 人 身 份 证 明 原 件 。 电 力 更 名 ： 如 果 是 个 人 名 义 的 上 下 家 带 好 身 份 证 明 原 件 及产 证 原 件 到 电 力 公 司 办 理 更 名 ， 如 果 是 单 位 的 名 义 则 新 业主 带 好

16、身 份 证 明 原 件 及 产 证 原 件 到 电 力 公 司 办 理 更 名 。 电 话 及 宽 带 更 名 ： 需 要 带 好 机 主 身 份 证 明 原 件 ， 下 家 身 份证 明 原 件 ， 产 证 原 件 更 名 费 均 为 10元 特 别 注 意 ！ 21世 纪 不 动 产 上 海 锐 丰房 屋 买 卖 的 相 关 税 费 21世 纪 不 动 产 上 海 锐 丰上 海 各 区 域 房 地 产 行 情 及 交 易 情 况 l上 海 北 区 购 房 详 解 特 邀 讲 师 ： 胡 华 强l上 海 东 区 购 房 详 解特 邀 讲 师 ： 邵 芦 琴l上 海 南 区 购 房 详 解 特

17、 邀 讲 师 ： 梅 常 明 21世 纪 不 动 产 上 海 锐 丰上 海 北 区 购 房 详 解l区 域 介 绍l新 政 策 出 台 对 北 区 的 影 响l北 区 热 点 板 块 介 绍 21世 纪 不 动 产 上 海 锐 丰 受 益 于 整 体 市 场 的 不 断 升 温 ， 无 论 从 成 交量 还 是 成 交 价 格 北 区 都 有 明 显 的 上 升 。 特 别 是一 些 性 价 比 高 的 房 源 挂 盘 一 般 不 会 超 过 1周 就会 有 买 家 争 相 购 买 ， 持 续 几 个 月 的 上 涨 行 情 使得 业 主 普 遍 看 好 后 市 ， 价 格 反 弹 较 大 。

18、 21世 纪 不 动 产 上 海 锐 丰北 区 热 点 板 块 一 ： 普 陀 区 曹 杨 板 块 曹 杨 板 块 拥 有 优 越 的 生 态 环 境 、 便 利 的 商 业 交 通 设 施 ， 房 价 却 相对 远 低 于 周 边 板 块 目 前 该 板 块 内 次 新 房 的 价 格 一 般 在 14000-17000左 右 ， 比 较 有 代 表 性 的 楼 盘 有 世 纪 同 乐 、 上 海 春 天 、 绿 地 世 家 、 江南 名 庐 、 新 湖 明 珠 城 等 ， 且 近 期 成 交 活 跃 ， 挂 牌 量 少 ， 若 有 合 适 的房 源 推 出 ， 建 议 购 房 者 应 及

19、时 买 进 。 21世 纪 不 动 产 上 海 锐 丰北 区 热 点 板 块 二 ： 闸 北 区 的 中 兴 路 板 块 该 板 块 目 前 基 本 全 是 棚 户 区 的 旧 公 房 ， 环 境 较 差 。 不 过 以 不 过 以中 心 城 改 造 为 领 头 羊 的 旧 区 改 造 已 经 启 动 ， 区 域 环 境 的 改 善 以 及 指日 可 待 。 目 前 区 域 内 也 基 本 没 有 新 楼 盘 的 供 应 量 ， 可 供 参 考 的 是 上世 纪 90年 代 开 发 的 点 式 高 层 ， 售 价 基 本 在 10000元 /平 米 左 右 ， 在 次新 房 的 供 应 方 面

20、 ， 具 有 代 表 性 的 楼 盘 有 精 文 城 上 城 、 北 方 佳 苑 、 北美 公 寓 等 ， 单 价 在 12500-13000元 左 右 。 21世 纪 不 动 产 上 海 锐 丰上 海 东 区 购 房 详 解l区 域 介 绍l新 政 策 出 台 对 东 区 的 影 响l东 区 热 点 板 块 介 绍 21世 纪 不 动 产 上 海 锐 丰 受 益 于 整 体 市 场 的 不 断 升 温 ， 无 论 从 成 交量 还 是 成 交 价 格 北 区 都 有 明 显 的 上 升 。 特 别 是一 些 性 价 比 高 的 房 源 挂 盘 一 般 不 会 超 过 1周 就会 有 买 家

21、争 相 购 买 ， 持 续 几 个 月 的 上 涨 行 情 使得 业 主 普 遍 看 好 后 市 ， 价 格 反 弹 较 大 。 21世 纪 不 动 产 上 海 锐 丰东 区 热 点 板 块 一 ： 曹 杨 板 块 拥 有 优 越 的 生 态 环 境 、 便 利 的 商 业 交 通 设 施 ， 房 价 却 相对 远 低 于 周 边 板 块 目 前 该 板 块 内 次 新 房 的 价 格 一 般 在 14000-17000左 右 ， 比 较 有 代 表 性 的 楼 盘 有 世 纪 同 乐 、 上 海 春 天 、 绿 地 世 家 、 江南 名 庐 、 新 湖 明 珠 城 等 ， 且 近 期 成 交

22、 活 跃 ， 挂 牌 量 少 ， 若 有 合 适 的房 源 推 出 ， 建 议 购 房 者 应 及 时 买 进 。 21世 纪 不 动 产 上 海 锐 丰东 区 热 点 板 块 二 ： 该 板 块 目 前 基 本 全 是 棚 户 区 的 旧 公 房 ， 环 境 较 差 。 不 过 以 不 过 以中 心 城 改 造 为 领 头 羊 的 旧 区 改 造 已 经 启 动 ， 区 域 环 境 的 改 善 以 及 指日 可 待 。 目 前 区 域 内 也 基 本 没 有 新 楼 盘 的 供 应 量 ， 可 供 参 考 的 是 上世 纪 90年 代 开 发 的 点 式 高 层 ， 售 价 基 本 在 10

23、000元 /平 米 左 右 ， 在 次新 房 的 供 应 方 面 ， 具 有 代 表 性 的 楼 盘 有 精 文 城 上 城 、 北 方 佳 苑 、 北美 公 寓 等 ， 单 价 在 12500-13000元 左 右 。 21世 纪 不 动 产 上 海 锐 丰上 海 南 区 购 房 详 解l区 域 介 绍l新 政 策 出 台 对 南 区 的 影 响l南 区 热 点 板 块 介 绍 21世 纪 不 动 产 上 海 锐 丰 受 益 于 整 体 市 场 的 不 断 升 温 ， 无 论 从 成 交量 还 是 成 交 价 格 北 区 都 有 明 显 的 上 升 。 特 别 是一 些 性 价 比 高 的

24、房 源 挂 盘 一 般 不 会 超 过 1周 就会 有 买 家 争 相 购 买 ， 持 续 几 个 月 的 上 涨 行 情 使得 业 主 普 遍 看 好 后 市 ， 价 格 反 弹 较 大 。 21世 纪 不 动 产 上 海 锐 丰南 区 热 点 板 块 一 ： 曹 杨 板 块 拥 有 优 越 的 生 态 环 境 、 便 利 的 商 业 交 通 设 施 ， 房 价 却 相对 远 低 于 周 边 板 块 目 前 该 板 块 内 次 新 房 的 价 格 一 般 在 14000-17000左 右 ， 比 较 有 代 表 性 的 楼 盘 有 世 纪 同 乐 、 上 海 春 天 、 绿 地 世 家 、

25、江南 名 庐 、 新 湖 明 珠 城 等 ， 且 近 期 成 交 活 跃 ， 挂 牌 量 少 ， 若 有 合 适 的房 源 推 出 ， 建 议 购 房 者 应 及 时 买 进 。 21世 纪 不 动 产 上 海 锐 丰南 区 热 点 板 块 二 ： 该 板 块 目 前 基 本 全 是 棚 户 区 的 旧 公 房 ， 环 境 较 差 。 不 过 以 不 过 以中 心 城 改 造 为 领 头 羊 的 旧 区 改 造 已 经 启 动 ， 区 域 环 境 的 改 善 以 及 指日 可 待 。 目 前 区 域 内 也 基 本 没 有 新 楼 盘 的 供 应 量 ， 可 供 参 考 的 是 上世 纪 90年 代 开 发 的 点 式 高 层 ， 售 价 基 本 在 10000元 /平 米 左 右 ， 在 次新 房 的 供 应 方 面 ， 具 有 代 表 性 的 楼 盘 有 精 文 城 上 城 、 北 方 佳 苑 、 北美 公 寓 等 ， 单 价 在 12500-13000元 左 右 。 21世 纪 不 动 产 上 海 锐 丰谢 谢 ！