万达西安项目复盘报告(后评估)

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1、西 安 民 乐 园 万 达 广 场 复 盘 工 作 总 结 简 要 回 顾西 安 民 乐 园 万 达 广 场 占 地 7.79万 平 方 米 ， 总 建 面 28.9万 平 方米 ； 项 目 08年 12月 12日 奠 基 ， 09年 12月 19日 如 期 开 业 。期 间 ， 得 到 集 团 领 导 及 各 部 门 的 大 力 扶 持 与 帮 助 ， 董 事 长 、丁 总 裁 、 张 总 裁 多 次 亲 临 现 场 指 导 工 作 ； 孙 继 泉 、 王 信 琦 等集 团 领 导 长 期 驻 扎 工 地 ； 商 管 公 司 、 万 千 百 货 等 兄 弟 公 司 紧密 合 作 ； 项 目

2、公 司 全 员 力 抢 工 期 。 诸 多 因 素 ， 最 终 确 保 项 目顺 利 开 业 。以 下 将 对 各 分 项 工 作 做 以 简 单 的 汇 报 ： 汇 报 简 纲u第 一 篇 ： 开 发 设 计u第 二 篇 ： 工 程 施 工u第 三 篇 ： 营 销 推 广u第 四 篇 ： 财 务 工 作u第 五 篇 ： 成 本 控 制 u第 六 篇 ： 复 盘 反 思 第 一 篇 ： 开 发 设 计 1、 项 目 设 计 亮 点 ： （ 1） 抛 弃 “ 插 蜡 烛 ” 的 建 筑 形 态 :“ 三 代 半 城 市 综 合 体 升级 产 品 ” ， 不 再 延 用 典 型 的 “ 插 蜡 烛

3、 ” 形 式 ， 而 是 把 商 、住 剥 离 ， 动 静 分 区 ， 更 人 性 化 诠 释 了 城 市 的 人 本 魅 力 。 （ 2） 庞 大 、 复 杂 的 商 业 梯 队 :商 业 体 量 大 ， 业 态 繁 多 ， 仅 可售 商 业 超 过 4万 平 米 ， 既 有 独 立 住 宅 底 商 ， 又 有 大 商 业 外 铺 ，楼 上 还 有 庞 大 的 出 租 商 业 。 设 计 、 施 工 、 运 营 、 管 理 难 度 非常 高 ， 全 面 显 示 出 集 团 布 局 和 把 控 复 杂 商 业 的 能 力 。 （ 3） 室 内 、 外 步 行 街 :“ 回 ”字 型 室 内 步

4、 行 街 与 “ 三 纵 五横 ” 的 室 外 步 行 街 里 外 呼 应 。室 外 步 行 街 规 划 与 东 京 银 座较 类 似 ， 可 有 机 吸 引 ， 也 可有 效 疏 导 人 流 ， 是 为 世 界 商业 先 进 的 模 式 规 划 。 重 大 意 义 ： 已 不 仅 仅 局 限 于项 目 开 发 ， 而 是 真 正 意 义 上的 城 市 运 营 商 ， 对 区 域 及 城市 发 展 产 生 巨 大 的 影 响 。 （ 4） 天 街 :首 创 “ 三 天 ”概 念 ， 建 筑 横 跨 城 市 道 路 ，三 层 以 上 形 成 “ 回 ” 字 型连 续 的 天 上 步 行 街 ，

5、总 长500米 ， 真 正 “ 人 在 天 上 走 ，车 在 下 面 行 ” ， 大 大 提 升了 三 层 以 上 建 筑 空 间 的 商业 价 值 。 （ 5） 天 梯 :从 1楼 可 直 达 5楼 ， 垂 直 高 度 20.7米 ， 水平 高 度 43米 ， 斜 长 48米 ，每 部 天 梯 小 时 输 送 顾 客 达9000多 人 ， 创 造 了 “ 亚 洲第 一 长 ” 的 直 梯 记 录 。 古 城 市 民 称 道 ： 西 安 亚 洲第 一 之 “ 南 雁 塔 喷 泉 ， 北万 达 天 梯 ” 。 成 为 城 市 新的 旅 游 景 点 。 （ 6） 天 庭 :是 建 筑 的 中 心客

6、 厅 ， 面 积 达 2000平 米 ，高 度 30米 ， 采 用 了 轻 巧 、空 投 的 全 拉 锁 幕 墙 结 构 ，营 造 了 明 亮 、 宽 敞 、 大 气的 商 业 氛 围 。 透 明 玻 璃 幕 墙 ,可 视 性 强 ,能 够 达 到 有 效 吸 引 ， 也 能有 机 地 将 场 内 外 氛 围 调 合 、联 动 。 2、 设 计 不 足 ： （ 1） 天 厅 、 圆 厅 设 计 中 未考 虑 活 动 电 源 、 给 排 水 等 点位 ， 不 利 于 后 期 举 行 大 型 的旺 场 活 动 ， 而 商 管 公 司 已 根据 需 要 自 行 加 设 。 每 周 与 商 管 、 百

7、 货 联 合 召 开的 协 调 会 方 式 比 较 好 ， 可 以及 时 了 解 使 用 者 的 想 法 ， 并改 进 和 优 化 方 案 ， 也 便 于 工程 竣 工 后 的 主 力 店 移 交 ， 值得 在 后 续 项 目 中 实 施 推 广 。 （ 2） 步 行 街 内 商 户 多 、 货 品 杂 多 ， 而 项 目 在 设 计 过 程 中并 无 规 划 库 房 及 存 放 间 ， 造 成 商 户 货 品 堆 放 困 难 。 建 议 ： 在 以 后 项 目 中 尽 力 考 虑 周 全 ， 留 出 库 房 空 间 。 （ 3） 地 下 二 层 垃 圾 房 空 间设 计 偏 小 ， 大 型

8、垃 圾 车 进 不去 ， 只 能 靠 人 力 中 转 ， 加 大了 使 用 成 本 。 建 议 ： 在 以 后 项 目 开 发 中 ，要 充 分 考 虑 使 用 的 便 捷 性 ，如 ： 模 仿 上 海 五 角 场 项 目 建垃 圾 压 缩 站 ， 并 安 装 空 调 或设 置 排 风 系 统 。 （ 4） 天 厅 ： 步 街 街 采 光 顶 上 未 设 计 维 修 行 车 ， 造 成 遮 阳 帘 、采 光 窗 等 维 修 、 更 换 、 极 为 困 难 ， 从 底 部 搭 建 脚 手 架 ， 耗 费了 大 量 的 人 力 、 物 力 。 （ 5） 广 场 内 餐 饮 铺 位 较 多 ， 排

9、油 烟 管 道 设 计 偏 小 ， 无 法满 足 餐 饮 店 的 油 烟 排 放 需 求 ， 而 且 厨 房 内 的 补 风 机 安 装 不到 位 ， 造 成 排 油 烟 困 难 ， 影 响 商 场 环 境 品 质 。 第 二 篇 ： 工 程 施 工 1、 施 工 中 的 经 验 ： （ 1） 开 挖 深 度 的 选 择 ： 因 大 商 业 基 础 为 筏 板 加 柱 承 台 ，考 虑 到 工 期 较 紧 张 ， 将 柱 承 台 采 用 在 筏 板 以 上 ， 这 样 即 节省 人 工 又 节 省 基 坑 开 挖 时 间 。 （ 2） 桩 基 采 用 预 应 力 管 桩 ： 施 工 周 期 短

10、 ， 成 桩 可 靠 ， 及早 给 总 包 提 供 作 业 面 。 （ 3） 步 行 街 采 光 顶 ： 由 总 包 施 工 ， 缩 短 了 施 工 周 期 ， 同时 采 用 活 动 施 工 平 台 ， 减 少 脚 手 架 的 搭 、 拆 周 期 ， 避 免 对后 期 的 装 修 影 响 。 2、 存 在 的 问 题 ： （ 1） 配 电 箱 供 货 ： 货 物 申 报 和 现 场 接 收 均 由 总 包 负 责 ， 落 实 共 由 三 人 组 成 ，各 管 一 段 独 立 申 报 ， 没 有 统 一 汇 总 审 核 对 后 期 汇 总 埋 下 了隐 患 。 在 供 货 中 不 但 有 同 型

11、 号 重 复 现 象 ， 而 且 有 大 量 箱 体遗 漏 现 象 。 在 设 备 安 装 完 成 后 ， 总 包 未 能 有 效 地 对 成 品 进 行 保 护 ， 导致 箱 内 配 件 大 量 丢 失 且 不 能 及 时 修 复 ， 对 工 程 的 整 体 安 装进 度 造 成 了 极 大 的 制 约 。 （ 2） 电 梯 安 装 ： 本 次 电 梯 供 货 、 安 装 由 上 海 三 菱 电 梯 和 广 州 日 立 电 梯 公 司负 责 ， 两 家 单 位 在 供 货 时 均 有 不 同 程 度 滞 后 现 象 。 主 要 问 题 ： 由 于 第 一 版 图 纸 与 第 二 版 图 纸

12、的 变 化 ， 工 期 非常 紧 张 ， 工 程 专 业 工 程 师 未 仔 细 审 图 ， 导 致 2台 电 梯 漏 订 。而 施 工 单 位 现 场 交 叉 配 合 能 力 差 ， 施 工 队 伍 实 力 薄 弱 ， 人员 不 足 ， 对 现 场 出 现 的 问 题 不 能 积 极 主 动 解 决 问 题 。 （ 3） 供 配 电 系 统 ： 本 次 设 计 供 电 总 容 量 和 目 前 实 际 使 用 容 量 对 比 大 约 有 40%左 右 的 富 余 ， 室 内 外 照 明 系 统 回 路 设 计 的 三 极 带 漏 电 的 开关 回 路 ， 在 实 际 使 用 中 必 须 保 证

13、 三 相 平 衡 ， 但 在 用 于 照 明控 制 方 面 根 本 做 不 到 三 相 平 衡 ， 所 以 根 本 无 法 使 用 ， 这 是本 次 电 气 设 计 中 的 一 个 很 大 失 误 。 建 议 ： 应 考 虑 将 此 开 关 改 为 四 极 带 漏 电 型 ， 或 在 前 端 不 设漏 电 ， 在 末 端 设 漏 电 开 关 。 （ 4） 供 货 选 择 不 统 一 ： 成 本 对 厂 家 及 品 牌 限 定 ， 各 施 工 方 都 有 自 己 的 供 货 品 牌 ， 统一 难 度 较 大 ， 不 利 于 日 后 维 修 。 例 如 ： 玻 璃 门 配 件 ， 北 京 清 尚

14、使 用 “ 坚 朗 ” 牌 ， 浙 江 金 鼎 使用 “ 皇 冠 ” 牌 。 第 三 篇 ： 营 销 推 广 1、 销 售 指 标 ： 项 目 可 售 物 业 分 为 公 寓 、 住 宅 、 步 行 街 商 铺 以 及 大 商 业 外铺 四 种 业 态 ， 共 计 2168套 ， 总 建 面 近 15平 米 ,总 销 售 额22.23亿 。 2009年 ， 要 完 成 销 售 指 标 12亿 （ 商 铺 指 标 10亿 ， 公 寓 指 标2亿 ） ， 合 同 指 标 10亿 （ 仅 商 铺 ） ， 入 伙 指 标 6亿 （ 仅 商铺 ） 。 2、 实 际 销 售 情 况 ： 截 止 09年 1

15、2月 31日 ， 商 铺 销 售 11.1亿 ， 合 同 额 10.3亿 ， 入伙 9.58亿 ； 公 寓 、 住 宅 销 售 3亿 ， 合 同 1.8亿 。 即 2009年 西 安 民 乐 园 项 目 共 销 售 14亿 ， 合 同 额 12亿 ， 入 伙9.6亿 ， 其 中 销 售 完 成 率 117%， 商 铺 合 同 额 完 成 率 100%，商 铺 入 伙 指 标 完 成 率 160%， 顺 利 完 成 全 年 考 核 任 务 指 标 。 3、 工 作 中 的 不 足 ：（ 1） 对 产 品 认 识 不 足 ：由 于 项 目 一 开 始 没 有 深 入 研 究 了 解 所 售 商 铺

16、 产 品 高 单 价 高 总价 的 特 性 ， 依 然 延 用 上 个 项 目 住 宅 推 广 方 式 ， 并 错 误 采 用 集中 开 盘 ， 导 致 开 盘 不 利 。（ 2） 规 定 动 作 未 做 足 ：由 于 项 目 前 期 对 产 品 认 识 不 到 位 ， 忽 略 了 对 媒 体 、 案 场 包 装 、项 目 周 边 热 销 氛 围 渲 染 及 轰 动 性 公 关 活 动 ， 导 致 开 盘 工 作 不温 不 火 ， 未 达 到 预 期 目 标 。 （ 3） 相 关 销 售 手 续 办 理 滞 后 ：手 续 滞 后 ， 未 能 按 时 开 盘 ， 导 致 前 期 积 累 客 户

17、大 量 流 失 。（ 4） 团 队 建 设 中 问 题 ：对 商 铺 产 品 认 识 不 足 ， 盲 目 依 赖 置 业 顾 问 自 身 客 户 资 源 ，导 致 营 销 部 人 员 庞 大 、 机 构 繁 琐 ， 使 得 团 队 凝 聚 力 不 高 ，战 斗 力 不 强 。 4、 针 对 不 足 所 做 的 调 整 ：（ 1） 整 合 团 队 ， 加 强 培 训 、 增 强 凝 聚 力 、 提 高 业 务 能 力 。8月 份 加 强 对 现 场 销 售 管 理 工 作 的 梳 理 ， 首 先 ， 通 过 业 绩 考核 优 胜 劣 汰 的 方 式 实 现 了 减 员 增 效 ；其 次 ， 利

18、用 经 验 交 流 、 晚 会 培 训 等 途 径 ， 提 高 了 团 队 的 凝聚 力 及 业 务 能 力 ；同 时 ， 增 设 每 月 任 务 指 标 及 合 理 的 奖 惩 制 度 ， 激 励 了 现 场销 售 人 员 的 主 观 能 动 性 。 （ 2） 在 项 目 管 理 中 心 指 导 下 ，做 足 规 定 动 作 。媒 体 ： 采 用 报 纸 、 电 视 、 广 播 、等 组 合 媒 体 重 拳 出 击 ， 丰 富 媒体 渠 道 。 报 纸 媒 体 采 用 上 硬 下软 的 版 式 ， 使 用 直 白 的 口 号 性广 告 宣 传 语 。 （ 3） 案 场 包 装 ： 总 结 商

19、 铺 最 主 要 卖 点 及 利 益 点 ， 以 灯 箱 、 喷绘 、 地 贴 、 吊 旗 等 的 形 式 做 到 无 孔 不 入 的 包 装 现 场 。 （ 4） 户 外 ： 以 销 售 中 心 为 点 ， 周 边 辐 射 两 、 三 公 里 ， 加 强 对项 目 周 边 的 热 销 氛 围 营 造 。 （ 5） 公 关 活 动 ： 组 织 大 型 的 一 系 列 具 有 轰 动 效 应 的 公 关 活动 。 “ 封 顶 仪 式 、 主 力 店 签 约 仪 式 、 华 夏 时 报 论 坛 、 商管 招 商 大 会 、 公 寓 开 盘 活 动 ” 。 （ 6） 外 地 推 广 ： 陕 北 地

20、区 的 异 地 推 广 活 动 （ 延 安 、 榆 林 、神 木 ） 。 5、 区 分 商 铺 产 品 特 性 ， 即 时 合 理 调 整 推 盘 策 略 ：（ 1） 对 步 行 街 商 铺 合 理 销 控 ：在 6月 份 开 盘 不 利 的 情 况 下 ， 将 剩 余 200多 可 售 步 行 街 商 铺 有策 略 的 进 行 销 控 ， 进 行 分 区 、 分 块 、 分 段 、 分 组 推 盘 ， 制 定有 针 对 性 统 一 说 辞 ， 使 得 销 售 现 场 化 被 动 为 主 动 ， 加 强 了 对客 户 的 集 中 引 导 性 ， 大 大 提 高 了 现 场 成 交 率 。 （

21、2） 对 大 商 业 外 铺 及 时 封 盘 ： 针 对 步 行 街 商 铺 和 大 商 业 外 铺 两 种 产 品 同 时 销 售 的 情 况 ，及 时 对 大 商 业 外 铺 进 行 封 盘 ， 并 总 结 大 商 业 外 铺 的 独 特卖 点 及 优 势 ， 完 善 宣 传 道 具 ， 选 择 合 适 的 实 际 推 出 。 引发 大 商 业 的 火 热 销 售 。 6、 重 视 及 强 化 案 场 氛 围 营 造 ： （ 1） 将 销 售 现 场 作 为 最 后 且 最 重 要 的 阵 地 ， 充 分 利 用 团队 的 默 契 配 合 ， 做 足 现 场 SP客 户 引 导 。 （ 2

22、） 销 售 现 场 强 调 成 交 率 高 于 盲 目 积 累 ， 置 业 顾 问 加 强对 客 户 从 初 次 到 访 直 至 成 交 的 每 个 细 节 及 过 程 的 探 讨 、 交流 ， 成 交 率 明 显 上 升 。 （ 3） 细 化 工 作 ， 将 客 户 的 追 踪 和 转 化 从 之 前 仅 强 调 A类 客户 到 成 交 客 户 的 转 化 ， 扩 大 到 强 调 C类 转 B类 客 户 ， B类 转 A类 客 户 ， A类 转 成 交 客 户 整 个 过 程 的 探 讨 ， 充 分 挖 掘 了 前期 积 累 客 户 有 效 性 ， 提 高 了 到 访 成 交 率 。 （ 4

23、） 利 用 公 寓 开 盘 签 约 ， 营 造 现 场 热 烈 氛 围 ， 提 高 案 场人 气 ， 促 进 成 交 。 第 四 篇 ： 财 务 工 作 1、 2009年 4月 10日 ， 取 得 招 商 银 行 西 安 分 行 发 放 的 民乐 园 项 目 开 发 贷 款 8亿 元 。 2、 全 年 累 计 完 成 入 伙 9.58亿 元 ， 净 利 润 4.41亿 元 ； 净利 润 率 全 集 团 项 目 中 排 名 第 一 ； 净 利 润 总 额 单 个 项 目排 名 第 二 。 3、 联 系 了 中 行 、 招 行 、 农 行 、 工 行 等 银 行 ， 在 没 有 竣 工备 案 及

24、无 需 商 铺 抵 押 、 解 押 的 情 况 下 ， 完 成 了 销 售 的 及 时回 款 ， 确 保 了 项 目 开 业 。 4、 现 由 于 规 划 验 收 短 期 内 完 成 有 难 度 ， 造 成 可 能 无 法 按时 取 得 产 权 证 ， 故 经 营 性 物 业 贷 款 时 间 会 滞 后 ， 影 响 集 团资 金 计 划 。 财 务 部 正 在 积 极 采 取 措 施 ， 力 争 以 在 建 工 程 抵押 的 方 式 取 得 贷 款 。 第 五 篇 ： 成 本 控 制 1、 项 目 建 设 中 的 开 发 设 计 以 及 工 程 配 套 工 作 涉 及 的 成 本事 项 部 分

25、 具 有 较 强 的 行 业 垄 断 或 行 政 规 定 的 性 质 ， 在 成 本控 制 上 难 度 相 对 较 大 ， 我 方 主 动 性 相 对 较 弱 。 建 议 ： 以 后 应 加 强 主 动 意 识 ， 及 早 着 手 落 实 ， 变 被 动 为 主动 ， 给 成 本 谈 判 预 留 更 多 的 时 间 和 空 间 ， 此 类 项 目 如 能 做好 前 期 准 备 和 有 效 沟 通 ， 将 可 以 节 约 可 观 的 成 本 支 出 。 2、 设 计 是 项 目 建 设 的 依 据 ， 直 接 关 系 到 成 本 指 标 的 重 要因 素 。 在 本 项 目 中 主 要 对 成

26、本 影 响 较 大 的 设 计 事 项 有 ： 外 立 面 方案 的 调 整 、 泛 光 照 明 的 调 整 、 可 售 商 铺 的 钢 楼 梯 、 导 向 标识 系 统 方 案 调 整 、 大 商 业 内 装 设 计 区 域 遗 漏 等 。 3、 工 程 部 是 施 工 管 理 的 主 导 部 门 ， 工 程 施 工 计 划 编 制 及执 行 的 效 果 将 直 接 影 响 到 成 本 控 制 。 另 外 ， 总 承 包 工 程 能 否 按 计 划 节 点 完 成 ， 也 严 重 影 响 到 后期 成 本 支 出 及 结 算 管 理 。 4、 成 本 控 制 方 面 工 作 也 有 许 多

27、应 改 进 的 方 面 ： （ 1） 景 观 合 同 定 标 后 施 工 单 位 不 签 合 同 ， 要 求 修 改 合 同条 款 ， 为 防 止 此 类 现 象 的 再 次 发 生 ， 应 该 在 招 标 前 着 重 对未 与 万 达 合 作 过 的 单 位 进 行 讲 标 ， 使 其 充 分 理 解 招 标 和 合同 条 款 的 相 关 约 定 。 （ 2） 总 包 合 同 清 单 暂 定 料 值 项 目 设 计 过 多 ， 加 大 了 过 程成 本 管 理 的 难 度 ， 使 与 总 包 单 位 谈 判 扯 皮 的 事 件 增 加 ， 甚至 因 为 工 期 原 因 ， 成 本 部 此 时

28、 处 于 很 被 动 的 局 面 ， 不 利 于成 本 控 制 和 工 程 进 度 管 理 。 建 议 ： 总 包 合 同 清 单 尽 量 与 当 地 常 用 做 法 一 致 ， 减 少 暂 定料 值 项 目 ， 另 外 在 设 计 部 门 确 定 二 次 装 修 做 法 的 时 候 ， 尽可 能 参 考 合 同 清 单 做 法 套 用 。 （ 3） 大 商 业 内 装 招 标 出 现 清 单 漏 项 情 况 ， 导 致 施 工 单 位成 本 增 加 、 索 赔 意 识 加 强 、 在 一 定 程 度 上 影 响 了 施 工 管 理和 结 算 工 作 。 处 理 对 策 ： 对 此 应 加 强

29、 对 造 价 咨 询 公 司 的 管 理 ， 增 加 清 单复 审 程 序 ， 使 招 标 清 单 准 确 合 理 。 （ 4） 电 缆 合 同 为 固 定 单 价 合 同 ， 没 有 约 定 铜 价 大 幅 上 涨时 电 缆 的 调 价 方 式 ， 在 铜 价 浮 动 很 大 的 时 候 ， 厂 家 提 出 索赔 并 一 定 程 度 上 影 响 电 缆 供 货 。 （ 5） 另 外 ， 本 项 目 中 招 商 情 况 的 变 化 也 导 致 成 本 的 额 外增 加 ： 由 于 招 商 进 度 滞 后 、 设 计 方 案 调 整 （ 次 主 力 店 改 为步 行 街 ） 等 原 因 导 致

30、成 本 增 加 。 因 西 安 商 管 公 司 招 商 变 化 及 设 计 调 整 ， 造 成 两 台 价 值 7万元 的 已 到 货 空 调 器 设 备 闲 置 ， 已 生 产 完 成 的 3台 组 合 式 空调 器 设 备 退 货 ， 共 增 加 成 本 11万 元 ， 并 致 使 原 施 工 的 空 调等 工 程 全 部 进 行 拆 改 ， 增 加 费 用 20多 万 元 。 第 六 篇 ： 复 盘 反 思 1、 关 于 设 计 ： （ 1） 民 乐 园 项 目 从 外 观 及 设 计 创 新 等 环 节 上 优 于 雁 塔 路项 目 ， 但 细 节 设 计 （ 如 设 备 房 、 锅

31、炉 房 、 垃 圾 房 等 ） 欠 缺合 理 性 、 人 性 化 。 （ 2） 玻 璃 围 挡 ： 步 行 街 内悬 挂 式 玻 璃 围 挡 之 间 缝 隙 偏小 （ 部 分 缝 隙 不 超 过 1厘米 ） ， 若 有 破 损 ， 更 换 难 度较 大 ； 且 悬 挂 式 围 挡 在 增 加采 光 面 、 呈 现 立 体 效 果 的 情形 下 ， 减 弱 了 安 全 系 数 。 （ 3） 导 示 、 指 引 ： 步 行 街 及 地 下 停 车 场 的 发 光 消 防 指 引及 导 视 系 统 不 明 显 ， 不 能 起 到 明 显 易 辨 的 指 引 效 果 。 （ 4） 内 装 地 面 ：

32、目 前 项 目 采 用 的 花 岗 岩 极 易 污 染 ， 且 因产 品 特 质 清 理 困 难 ； 在 以 后 设 计 中 ， 要 严 格 考 虑 使 用 时 的便 利 性 、 易 擦 洗 性 。 2、 关 于 工 程 ： （ 1） 计 划 管 理 欠 缺 ： 各 专 业 工 程 师 自 身 对 合 同 、 图 纸 深 入 研 究 度 不 够 ， 导 致 工作 出 现 疏 漏 （ 如 少 定 两 台 电 梯 ） 。 （ 2） 对 总 包 工 程 管 理 险 些 失 控 ： 如 楼 体 1-5层 已 封 顶 ， 31部 楼 梯 均 未 施 工 ； 整 体 项 目 施 工中 的 工 程 变 更

33、与 总 包 洽 谈 阻 力 较 大 。 （ 3） 施 工 单 位 采 用 时 间 一 刀 切 ， 分 配 不 合 理 ， 造 成 了 如同 一 设 备 内 多 个 产 品 同 时 使 用 ， 即 增 加 了 维 修 难 度 ， 也 不易 于 管 理 。 建 议 ： 应 考 虑 按 楼 层 划 分 作 业 面 ， 便 于 统 一 管 理 。 （ 4） 外 广 场 的 消 防 疏 散 口 没 有 隔 离 措 施 ， 而 且 地 面 没 有防 水 条 ， 在 多 雨 的 夏 季 容 易 造 成 雨 水 回 流 至 地 下 室 。 建 议 ： 消 防 疏 散 口 设 门 并 可 关 闭 ， 并 增 加

34、 防 水 条 ， 增 加 安全 防 备 。 3、 关 于 营 销 ： （ 1） 充 分 利 用 集 团 品 牌 优 势 ， 做 足 宣 传 。 （ 2） 透 彻 分 析 产 品 特 性 ， 找 出 差 异 化 卖 点 ， 有 针 对 性 细分 客 户 ， 有 的 放 矢 。 （ 3） 严 格 做 足 规 定 宣 传 动 作 ， 利 用 有 效 媒 体 资 源 ， 拓 广营 销 面 。 4、 关 于 成 本 ： （ 1） 做 好 重 点 项 目 的 成 本 把 控 ， 如 售 楼 部 ； （ 2） 公 司 成 本 部 等 要 有 强 烈 的 成 本 控 制 意 识 （ 75%的 成 本控 制 在

35、 规 划 设 计 ， 20%的 在 于 招 标 ， 其 它 的 如 决 算 、 工 程变 更 等 占 5%） ， 对 过 程 成 本 管 理 也 要 予 以 监 督 和 控 制 。 5、 关 于 遗 留 问 题 ： （ 1） 大 商 业 立 面 造 型 与 原 审 批 不 符 ， 擅 自 增 加 立 面 广 告 。 规 划 分 局 处 理 意 见 ： 立 面 按 审 批 方 案 进 行 整 改 ， 立 面 广 告可 局 部 设 置 ， 但 必 须 办 理 相 关 手 续 。 （ 2） 审 批 建 筑 限 高 36米 ， 实 测 楼 高 35.7米 ， 女 儿 墙 高1.3-3.7米 ， 存 在

36、 超 高 问 题 ， 现 我 公 司 正 在 进 一 步 协 调 。 （ 3） 原 总 图 未 提 报 地 下 室 消 防 疏 散 出 口 ， 规 划 分 局 对 此提 出 异 议 ， 我 公 司 正 在 协 调 。 （ 4） 东 三 路 、 尚 俭 路 设 置 的 4个 牌 楼 影 响 车 辆 通 行 。 规 划 分 局 要 求 ： 牌 楼 暂 时 保 留 ， 但 牌 楼 开 间 至 少 要 保 证 小车 双 向 通 行 ， 牌 楼 中 间 车 挡 要 做 成 活 动 式 。 （ 5） 1号 楼 审 批 为 9-11层 ， 建 设 中 9层 建 为 10层 、 局 部 11层 ， 7号 楼

37、审 批 2层 商 业 部 分 ， 建 为 4层 ， 8号 楼 审 批 2层 商业 ， 建 为 3层 。 （ 6） 商 业 综 合 体 前 广 场 规 划 牌 楼 未 建 ， 加 建 地 下 部 分 的 4个 出 入 口 。 规 划 分 局 要 求 ： 商 业 综 合 体 地 下 部 分 设 置 在 前 广 场 的 4个出 入 口 必 须 整 改 。 （ 7） 住 宅 及 公 寓 楼 屋 顶 坡 屋 面 未 做 。 规 划 分 局 要 求 ： 住 宅 及 公 寓 楼 要 加 坡 屋 顶 。 以 上 遗 留 问 题 ， 规 划 局 要 求 必 须 于 2010年 3月 20日 前 按 要 求 整

38、改 完 毕 。 所 以 项 目 后 期 整改 将 与 8号 地 块 新 项 目 开 发 建 设 ， 同 属 西 安项 目 公 司 目 前 最 重 要 的 工 作 。 关 于 步 行 街 激 活 ： （ 1） 现 状 ： 店 门 紧 锁 ， 房 屋 空 置 ， 街 上 人 流 稀 少 ； 步 行 街 有 车 行 和 停 车 现 象 ， 并 被 交 警 等 协 管 部 门 干 涉 。 若 不 尽 快 合 法 化 ， 取 得 产 权 等 证 件 ， 政 府 将 可 能 有 “ 还 路 于 民 ， 还 路于 车 ” 的 举 措 ， 对 项 目 和 集 团 产 生 不 良 影 响 。 、 前 期 遗 留 问 题 已 在 政 府 部 门 产 生 负 面 影 响 ， 以 至 于 后 期 项 目 的 沟 通 工作 难 度 较 大 。 （ 2） 建 议 ： 加 大 投 入 ， 完 善 相 关 措 施 ， 如 ： 小 品 景 观 的 设 置 ； 强 化 服 务 式 招 商 （ 定 向 :如 分 业 态 、 分 经 营 时 间 ） ， 加 大 招 商 工 作 。 尽 快 解 决 前 期 遗 留 问 题 ， 加 大 政 府 沟 通 力 度 ， 确 保 后 期 工 作 顺 利 开 展 。 谢 谢 大 家 ！