著名地产公司六种新城模式及案例

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1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。管 理 资 源 吧 （ ） ， 海 量 管 理 资 料 免 费 下 载 ！ 六 种 新 城 模 式 及 案 例世 联 研 究 模 式 本报告是严格保密的。管 理 资 源 吧 （ ） ， 海 量 管 理 资 料 免 费 下 载 ！2 关 键 字 ：u新 城 开 发 模 式简 介 ：u新 城 是 位 于 大 城 市 郊 区 ， 交 通 便 利 、 设 施 齐 全 、 环 境 优 美 ， 能 分担 大 城 市 的 居 住 、 产 业 、 行 政 等 功 能 ， 是 具 有 相 对 独 立 性 的 城 市社 区 。 本 文 给 出 了 新 城 发 展 的 六 大

2、 模 式 ， 并 举 出 了 相 应 案 例 。 本报告是严格保密的。管 理 资 源 吧 （ ） ， 海 量 管 理 资 料 免 费 下 载 ！3 关 于 “ 新 城 ” （ NEW TOWN） 的 论 述p新 城 的 定 义 ： 位 于 大 城 市 郊 区 ， 交 通 便 利 、 设 施 齐 全 、 环 境优 美 ， 能 分 担 大 城 市 的 居 住 、 产 业 、 行 政 等 功 能 ， 是 具 有 相 对独 立 性 的 城 市 社 区 。p成 功 的 新 城 ： 应 该 提 供 满 足 于 社 区 （ community） 日 常 的 居 住 、文 化 、 教 育 、 商 业 、 和

3、公 众 或 私 人 服 务 的 需 求 ， 并 尽 可 能 减 少与 外 界 交 换 的 行 为 ， 形 成 相 对 独 立 的 城 市 社 区 。p新 城 不 应 仅 提 供 给 人 们 居 住 的 场 所 ， 还 应 提 供 就 业 的 机 会 ， 新城 不 只 是 一 个 “ 卧 城 ” 。 A successful new town provides daily required social , cultural , educational , commercial , and public or private services to satisfy the community a

4、nd to minimize commuting behavior.-NEW-TOWN PLANNING:PRINCIPLES AND PRACTICE /Gideon Golany 本报告是严格保密的。管 理 资 源 吧 （ ） ， 海 量 管 理 资 料 免 费 下 载 ！4 依 据 新 城 发 展 的 内 在 核 心 驱 动 因 素 和 城 市功 能 的 不 同 ， 可 以 分 为 6大 新 城 发 展 模 式新 城 发 展 模 式田 园 新 城产 业 新 城边 缘 新 城 行 政 中 心 新 城 国 际 案 例pLetchworth（ 英 国 ， 伦 敦 ）pWelwyn Garden

5、 City （ 英 国 ， 伦 敦 ）新 城 发 展模 式 资 料 来 源 ： 文 献 检 索 、 世 联 分 析 TOD新 城 pPort Sunlight （ 英 国 ， 利 物 浦 ）p筑 波 科 学 城 （ 日 本 ， 筑 波 ）pRadburn（ 美 国 ， 纽 约 ）pColumbia哥 伦 比 亚 新 城 （ 美 国 ， 马 里 兰 州 ）p千 里 新 城 （ 日 本 ， 大 阪 ）p多 摩 新 镇 （ 日 本 ， 东 京 都 ）p沙 田 新 市 镇 （ 中 国 ， 香 港 ） pCanberra（ 澳 洲 ， 堪 培 拉 ）pBrasilia（ 巴 西 ， 巴 西 利 亚 ）副

6、 中 心 新 城 p东 京 临 海 副 中 心 新 城 （ 日 本 ， 东 京 ）p拉 德 芳 斯 副 中 心 （ 法 国 ， 巴 黎 ） 本报告是严格保密的。管 理 资 源 吧 （ ） ， 海 量 管 理 资 料 免 费 下 载 ！5 目 录u 田 园 新 城u 边 缘 新 城u TOD新 城 u 产 业 新 城u 副 中 心 新 城u 行 政 中 心 新 城 本报告是严格保密的。管 理 资 源 吧 （ ） ， 海 量 管 理 资 料 免 费 下 载 ！6 田 园 新 城 是 指 以 国 家 立 法 为 基 准 ,政 府 主 导下 由 新 城 开 发 公 司 进 行 规 划 建 设 的 新

7、城u 田 园 新 城 模 式 出 现 的 核 心 驱 动 因 素 是 二 战 后 城 市 住 房 紧 缺 和 普遍 的 住 房 条 件 恶 劣 。u 新 城 是 由 官 方 为 主 的 开 发 机 构 ， 即 新 城 开 发 公 司 （ New Town Development Corporation） 统 一 规 划 和 实 施 开 发 的 。 u 政 府 部 门 的 主 导 作 用 主 要 体 现 在 城 址 的 选 定 、 提 供 资 金 以 及 处理 与 开 发 公 司 的 关 系 等 方 面 。u 新 城 必 须 与 中 心 城 市 保 持 一 定 距 离 ， 且 选 用 地 价 较

8、 低 的 农 业 用地 ， 而 不 允 许 选 用 建 成 区 边 缘 地 带 的 土 地 。u 新 城 开 发 不 以 营 利 为 目 的 ， 但 以 市 场 化 方 式 来 运 作 。 新 城 开 发公 司 拥 有 土 地 出 售 、 转 让 、 租 用 等 权 利 。u 新 城 强 调 配 套 和 自 给 自 足 ， 力 求 居 住 与 工 作 岗 位 的 平 衡 。 u 田 园 新 城 模 式 以 英 国 新 城 为 代 表 ， 典 型 案 例 包 括 Stevenage；Milton Keynes等 。 本报告是严格保密的。管 理 资 源 吧 （ ） ， 海 量 管 理 资 料 免

9、费 下 载 ！7 三 代 田 园 新 城Phase 1p 规 模 较 小p 建 筑 密 度 较 低 ， 居 住 平均 密 度 为 75人 /公 顷 p 住 宅 按 邻 里 单 位 进 行 建设 ， 各 个 邻 里 有 各 自 的中 心 ， 并 有 大 片 绿 地 相隔p 居 住 区 和 工 业 区 等 功 能分 区 较 明 显p 道 路 网 一 般 由 环 路 和 放射 性 道 路 结 合 组 成 p 密 度 太 低 ， 建 筑 分 散 ，缺 少 城 市 生 活 氛 围p 人 口 规 模 偏 小 ， 公 共 设施 配 套 不 足 或 运 营 困 难p Stevenege 第 一 代 新 城 (

10、1949-1950) 第 二 代 新 城 (1955-1966)特 征 缺 点代 表 城 市 p 规 模 比 第 一 代 新 城 大p 建 筑 密 度 较 高p 更 多 注 重 城 市 景 观 设 计p 功 能 分 区 不 明 显p 淡 化 了 邻 里 概 念p 综 合 考 虑 了 地 区 经 济 发展 问 题 ， 把 新 城 作 为 地区 经 济 的 增 长 点p 应 对 私 人 小 汽 车 的 增 长 ，道 路 交 通 处 理 较 为 复 杂p 过 分 依 赖 新 城 中 心 区 ，使 新 城 未 来 的 拓 展 变 得非 常 困 难p Cumbernauld 第 三 代 新 城 (196

11、7-1980)p 规 模 比 第 e二 代 新 城 大p 设 施 配 套 进 一 步 完 善 ，独 立 性 强 ， 不 仅 仅 作 为中 心 城 郊 外 的 居 住 区p 预 留 了 大 量 土 地 ， 为 今后 城 市 产 业 结 构 转 型 和可 持 续 发 展 提 供 了 空 间上 的 保 障 p Milton Keynes 本报告是严格保密的。管 理 资 源 吧 （ ） ， 海 量 管 理 资 料 免 费 下 载 ！8 第 一 代 新 城 的 典 型 ： 斯 蒂 文 乃 齐Stevenage 伦 敦48.2km位 置 和 规 模 : 位 于 伦 敦 以 北 48.2公 里 ， 靠 近

12、高 速公 路 ， 在 3个 主 要 机 场 的 近 距 离 范 围内 规 划 建 成 25平 方 公 里 ， 人 口 6万 ，有 6个 邻 里 居 住 区 的 新 城 特 点 ： 住 宅 布 局 上 采 用 人 车 分 流 的 原 则 设 计 新 城 中 心 及 英 国 第 一 条 步 行 街区 ， 营 造 良 好 的 公 共 活 动 氛 围 密 度 低 ， 住 宅 设 计 多 为 带 有 私 家 花园 的 独 立 式 住 宅 住 宅 按 邻 里 单 位 设 置 ， 各 个 邻 里 之间 间 隔 大 片 绿 地 功 能 分 区 明 显 ， 工 业 区 主 要 布 置 在城 西 ， 与 生 活

13、区 有 铁 路 相 隔 本报告是严格保密的。管 理 资 源 吧 （ ） ， 海 量 管 理 资 料 免 费 下 载 ！9 斯 蒂 文 乃 齐 出 现 的 五 大 问 题新 城 密 度 过 低 ， 使 其 缺 少 城 市 氛 围 ， 限 制 了 城 市 功 能 的 发 挥 ， 并 且 城 市 过 度依 赖 私 人 汽 车 。问 题 1 由 于 新 城 住 宅 主 要 提 供 给 在 新 城 就 业 的 人 群 ， 因 此 并 没 有 解 决 低 收 入 人 群 的居 住 问 题 ， 同 时 也 排 除 了 无 业 人 群 、 退 休 人 群 、 伤 残 人 群 迁 移 新 城 的 可 能 性 。

14、新 城 发 展 公 司 规 划 与 当 地 商 会 的 发 展 策 略 缺 乏 沟 通 ， 是 得 一 些 公 司 不 能 顺 利 迁 入 新 城 。中 心 区 各 类 设 施 标 准 偏 低 ， 各 使 用 功 能 之 间 缺 少 平 衡 ， 从 而 使 得 中 心 区 的 整体 效 能 不 能 得 到 充 分 的 发 挥 。交 通 组 织 上 现 有 的 火 车 站 和 汽 车 站 无 法 满 足 需 求 ， 并 且 大 量 地 上 停 车 位 造 成土 地 资 源 的 低 效 使 用 ， 同 时 也 模 糊 了 市 中 心 的 场 所 感 。问 题 2问 题 3问 题 4问 题 5 本报

15、告是严格保密的。管 理 资 源 吧 （ ） ， 海 量 管 理 资 料 免 费 下 载 ！10 第 三 代 新 城 的 典 型 ： 密 尔 顿 凯 恩 斯MiltonKeynes位 置 和 规 模 : 位 于 伦 敦 附 近 ， 距 离 伦 敦 和 伯 明 翰分 别 为 1小 时 和 1小 时 50分 的 汽 车 车程 ， 临 近 牛 津 和 剑 桥 。 规 划 建 成 88.8平 方 公 里 ， 人 口 25万特 点 ： 引 入 网 格 道 路 布 局 模 式 ， 并 且 主 要道 路 系 统 在 地 面 层 上 ， 设 有 多 层 次的 立 体 交 叉 点 注 重 景 观 设 计 ， 新

16、城 公 园 用 地 占 了 总 用 地 的 20%， 并 设 计 了 成 线 性型 的 公 园 。 采 用 就 业 岗 位 分 散 的 模 式 ， 给 人们 提 供 了 较 多 的 选 择 余 地 。 提 供 良 好 的 社 会 服 务 促 进 了 早 期 居民 和 公 司 的 迁 入土 地 使 用 上 预 留 待 发 展 用 地 ， 能 够随 发 展 、 需 求 的 变 化 灵 活 调 整 。 本报告是严格保密的。管 理 资 源 吧 （ ） ， 海 量 管 理 资 料 免 费 下 载 ！11 密 尔 顿 凯 恩 斯 出 现 的 三 大 问 题总 体 密 度 仍 然 偏 低 ， 虽 然 其 规

17、 划 目 标 是 建 设 多 样 化 的 住 宅 以 吸 引 多 样 化 的 人口 ， 但 是 私 人 汽 车 的 普 及 以 及 网 格 布 局 的 模 式 也 使 得 新 城 的 住 宅 同 质 化 和 低密 度 化 。问 题 1 新 城 在 社 会 经 济 目 标 上 十 分 成 功 ， 在 财 务 方 面 却 是 失 败 的 ， 这 主 要 是 由 于 由于 新 城 开 发 公 司 取 地 成 本 过 高 ， 并 处 理 了 许 多 市 场 尚 不 成 熟 的 物 业 ， 导 致 获利 远 远 小 于 应 得 的 收 入 。 新 城 的 小 公 司 过 多 ， 小 公 司 生 存 压

18、力 较 大 ， 没 有 精 力 进 行 系 统 的 员 工 培 训问 题 2问 题 3 本报告是严格保密的。管 理 资 源 吧 （ ） ， 海 量 管 理 资 料 免 费 下 载 ！12 田 园 新 城 模 式 的 成 功 关 键 在 于 立 法 和 政 策的 支 持 ， 政 府 在 新 城 建 设 中 起 主 导 作 用l 立 法 和 政 策 的 支 持 :为 吸 引 伦 敦 的 居 民 前 往 新 城 ,英 国 政 府 制 定 了 一 系 列 减 税 和 补 贴 的优 惠 政 策 。并 制 定 了 住 宅 、 城 镇 规 划 法 ， 新 城 法 ， 城 乡 开 发 法 等 等 大力 支 持

19、 新 城 的 建 设 。 l 政 府 部 门 的 主 导 作 用 :在 新 城 地 址 的 选 定 和 规 划 方 面 ， 政 府 起 了 决 定 性 的 作 用 。在 新 城 建 设 的 初 期 ， 政 府 为 新 城 开 发 公 司 提 供 了 大 量 资 金 以 支 持一 些 造 价 很 高 但 短 期 内 也 无 法 带 来 收 益 的 项 目 的 建 设 。 本报告是严格保密的。管 理 资 源 吧 （ ） ， 海 量 管 理 资 料 免 费 下 载 ！13 目 录u 田 园 新 城u 边 缘 新 城u TOD新 城 u 产 业 新 城u 副 中 心 新 城u 行 政 中 心 新 城

20、本报告是严格保密的。管 理 资 源 吧 （ ） ， 海 量 管 理 资 料 免 费 下 载 ！14 边 缘 新 城 是 随 着 城 市 郊 区 化 的 发 展 而 形 成的阶段划分零售业郊区化 （1970-1980年） 发展 特征核心驱动l汽 车 时 代 的 到 来 使 得郊 区 开 发 不 再 沿 铁 路线 分 布l中 产 阶 级 和 富 裕 阶 层的 郊 区 住 宅 迅 速 膨 胀 ,这 批 人 住 在 郊 区 ， 白天 进 城 上 班l大 都 市 郊 区 涌 现 大 批以 居 住 为 主 的 卫 星 城l汽 车 的 普 及 和 路 网 的建 设 ,使 通 勤 费 用 下 降l实 际 收

21、入 增 加l中 心 城 环 境 恶 化 , 严 重的 “ 城 市 病 ” 日 益 突 出l跟 随 企 业 迁 到 郊 区 l出 现 了 产 业 郊 区 化 热 潮 ，制 造 业 、 运 输 、 仓 储 业等 纷 纷 落 户 城 郊l大 都 市 周 边 大 量 的 产 业园 ,工 业 园 等 崛 起 , 郊 区 本地 就 业 趋 势 加 强l以 产 业 为 主 导 的 新 城 开发 掀 起 了 郊 区 化 的 另 一个 高 潮l高 速 公 路 体 系 的 发 展l中 心 城 日 益 高 涨 的 地价 ,使 得 郊 区 的 地 价 极具 竞 争 力l中 心 城 劳 动 力 成 本 逐渐 提 高l行

22、 政 政 策 l大 型 购 物 中 心 ,休 闲 娱乐 场 所 在 郊 区 逐 渐 兴 旺l住 宅 建 设 从 分 散 型 的 高档 住 宅 转 变 为 中 高 层 公寓l城 市 居 民 阶 层 多 样 化 ,基 本 实 现 本 地 化 就 业l大 都 市 周 边 形 成 了 一 些相 对 独 立 ， 功 能 完 善 的新 城 镇l市 区 商 业 日 趋 饱 和 ，而 城 区 需 求 日 益 旺 盛l市 中 心 商 业 面 对 来 自新 郊 区 商 业 的 激 烈 竞争l追 随 消 费 者 ,人 口 郊区 化 引 起 零 售 商 业 迁 移 l金 融 、 贸 易 、 保 险 等生 产 服 务

23、业 也 出 现 郊区 化 迁 移 l新 兴 的 高 科 技 科 技 产业 在 郊 区 蓬 勃 发 展l传 统 城 市 中 心 及 其 郊区 边 缘 城 市 共 同 构 成的 大 都 市 圈 逐 步 形 成办公业郊区化（80年代以来）制造业郊区化（1950-1970年）人口郊区化（1920-1950年） l信 息 高 速 公 路 的 迅 猛 发展 l新 的 信 息 交 流 方 法 使 得办 公 单 位 的 选 址 郊 区 化l新 型 技 术 产 业 普 遍 对 地价 和 环 境 要 求 较 高 本报告是严格保密的。管 理 资 源 吧 （ ） ， 海 量 管 理 资 料 免 费 下 载 ！15 典

24、 型 案 例 ： 哥 伦 比 亚 新 城位 置 和 规 模 ： 距 离 华 盛 顿 中 心 约 48km， 距 离 巴 尔 的摩 4km 占 地 5600公 顷 规 划 总 人 口 11万 人 u用 地 功 能 组 合 ： 居 住 、 商 业 服 务 设 施 用 地 为 主 ， 绿 地 公 园 用 地 占 到 23%u主 要 特 点 ： 邻 近 核 心 城 市 ， 公 路 交 通 网 发 达 新 城 建 设 按 照 邻 里 单 位 结 构 组 成 公 共 配 套 设 施 完 善 60 以 上 的 人 在 本 地 居 住 和 工 作 ， 本 地 企 业 提 供 了 大 量 的 工 作 机 会 4

25、8KM 24KM高 速 公 路 网 本报告是严格保密的。管 理 资 源 吧 （ ） ， 海 量 管 理 资 料 免 费 下 载 ！16 哥 伦 比 亚 新 城 的 大 成 功 之 处1.规 划 过 程 中 社 会 学 家 的 参 与 ， 以 避 免 纯 技 术 的 空 间 规 划 。2.哥 伦 比 亚 共 规 划 10个 小 区 ， 每 个 小 区 由 4到 5各 组 团 构 成 ； 组 团 、 小 区 、 城 市都 有 各 自 的 中 心 并 围 绕 中 心 展 开 ， 三 级 中 心 的 设 计 增 加 了 整 个 社 区 的 向 心 力 ，为 形 成 社 区 感 奠 定 了 基 础 。

26、3.对 于 大 规 模 开 放 空 间 的 保 护 保 证 了 项 目 的 全 面 升 值 。4.产 品 形 式 多 样 ， 降 低 了 市 场 风 险 ， 并 实 现 了 多 功 能 社 区 的 目 标 。5.“ 建 筑 导 则 法 ” 保 证 了 社 区 风 貌 的 整 体 性 和 城 市 发 展 愿 景 的 实 现 。 本报告是严格保密的。管 理 资 源 吧 （ ） ， 海 量 管 理 资 料 免 费 下 载 ！17 哥 伦 比 亚 新 城 存 在 的 问 题公 共 交 通 系 统 规 划 未 能 有 效 减 少 私 家 车 的 使 用 。1990的 数 据 表 明 有 92%的 哥 伦

27、 比 亚 居 民 自 驾 车 或 合 伙 驾 车 上 班 ， 2000年 该数 据 保 持 上 升 趋 势 。问 题 1 中 产 阶 级 的 聚 集 和 良 好 的 居 住 环 境 使 得 提 供 可 支 付 经 济 住 房 的 目 标 很 难 实 现 。哥 伦 比 亚 新 城 虽 然 推 行 多 种 族 混 和 居 住 ， 但 是 他 们 的 住 户 多 为 中 产 阶 级 。 在新 兴 社 区 ， 除 非 房 源 老 化 ， 否 则 经 济 房 市 场 比 率 很 难 提 高 。问 题 2 本报告是严格保密的。管 理 资 源 吧 （ ） ， 海 量 管 理 资 料 免 费 下 载 ！18

28、典 型 案 例 ： 里 斯 顿 新 城 （ Reston）位 置 和 规 模 ： 位 于 华 盛 顿 以 西 35km， 开 车至 杜 勒 斯 机 场 15分 钟 占 地 45平 方 公 里 规 划 户 数 2.8万 u用 地 功 能 组 合 ： 居 住 、 商 业 服 务 设 施 用 地 为 主 ，绿 地 公 园 用 地 占 到 23%u主 要 特 点 ： 提 供 适 合 各 年 龄 和 收 入 阶 层 的各 种 类 型 的 住 宅 丰 富 的 文 化 娱 乐 设 施 和 完 善 的基 础 设 施 公 共 配 套 设 施 完 善 拥 有 超 过 万 个 工 作 岗 位 ， 实 现 了 工 作

29、 和 居 住 的 平 衡 本报告是严格保密的。管 理 资 源 吧 （ ） ， 海 量 管 理 资 料 免 费 下 载 ！19 里 斯 顿 新 城 的 大 成 功 之 处1.高 科 技 产 业 的 发 展 和 里 斯 顿 建 设 多 带 来 的 高 素 质 人 口 聚 集 形 成 互 动 ， 形 成 了产 业 和 人 口 不 断 升 级 的 良 性 循 环 。2合 理 的 规 划 布 局 使 得 里 斯 顿 实 现 了 城 市 的 活 力 、 便 捷 、 现 代 化 与 乡 村 的 开 阔 、淳 朴 、 自 然 的 有 机 结 合 。 3. 区 划 法 的 应 用 使 新 城 通 过 局 部 提

30、 高 开 发 强 度 ， 保 留 了 大 量 的 开 放 空 间和 待 发 展 用 地 ， 为 新 城 的 可 持 续 发 展 预 留 了 空 间 。4.里 斯 顿 的 业 主 委 员 会 在 新 城 发 展 中 起 来 重 要 作 用 ， 是 里 斯 顿 最 后 成 为 一 个 充满 活 力 的 新 城 的 关 键 因 素 之 一 。 本报告是严格保密的。管 理 资 源 吧 （ ） ， 海 量 管 理 资 料 免 费 下 载 ！20 目 录u 田 园 新 城u 边 缘 新 城u TOD新 城 u 产 业 新 城u 副 中 心 新 城u 行 政 中 心 新 城 本报告是严格保密的。管 理 资

31、源 吧 （ ） ， 海 量 管 理 资 料 免 费 下 载 ！21 TOD解 读TOD： transit-oriented development “交 通 导 向 开 发 ”“ 交 通 导 向 开 发 ” （ TOD ） 是 以 公 共 交 通 为 导 向 的 开 发 ， 属 于 密度 偏 高 的 开 发 ， 位 于 主 要 交 通 站 点 周 边 适 宜 步 行 的 距 离 内 ， 通 称 可以 为 步 行 者 也 不 排 除 驾 车 者 提 供 居 住 、 就 业 和 购 物 的 机 会 。TOD可 能 是 新 建 或 重 建 的 一 幢 或 几 幢 建 筑 ， 这 些 建 筑 的 设

32、计 和 朝 向适 宜 运 输 的 用 途 。一 个 人 愿 意 步 行 的 距 离 决 定 了 TOD的 大 致 范 围 。 这 个 距 离 大 约 为 5 分 钟 的 步 行 路 程 ， 也 就 是 400到 600米 。 在 这 个 半 径 范 围 内 ， 有125-250英 亩 的 土 地 用 于 交 通 导 向 的 开 发 （ TOD） 。 “ 交 通 导 向 开 发 ” 令 市 民 们 可 以 在 家 、 工 作 地 、 购 物 点 、 学 校 或服 务 机 构 之 间 的 日 常 往 来 中 的 一 次 或 数 次 可 以 选 择 不 开 私 家 车 。 本报告是严格保密的。管 理

33、 资 源 吧 （ ） ， 海 量 管 理 资 料 免 费 下 载 ！22 美 国 Orenco 有 趣 的 TOD模 式uOrenco车 站 社 区 位 于波 特 兰 的 MAX轻 轨 西 部 ，占 地 209英 亩 。 镇 中 心包 括 杂 货 店 ， 零 售 店 ，写 字 楼 和 住 宅 7万平 房 英 尺 零 售 ， 3平 方英 尺 写 字 楼 ， 4万 平 方英 尺 顶 楼 住 宅 ， 28座 商住 建 筑 。 尽 管 大 量 的 项 目 仍 然 待 建 ， 而 且 没 有 多 少 项 目 是 真 正 在 轻 轨 附 近 建设 的 ， 奥 润 柯 站 仍 然 持 续 不 断 的 获 得

34、 各 种 规 划 奖 。 从 土 地 利 用 演 变 过 程 来 看开 发 最 初 从 康 奈 尔 路 北 开 始 ， 并 且 发 展 繁 荣 ， 而 邻 近 轻 轨 站 点 的大 片 土 地 目 前 仍 然 空 置 或 是 正 在 被 筹 划 未 来 进 行 的 开 发 。从 当 地 居 民 的 交 通 方 式 使 用 来 看 如 果 轻 轨 是 TOD模 式 的 发 展 核 心 ， 那 么 居 住 在 车 站 周 边 的 居 民 就应 该 经 常 使 用 轻 轨 并 往 来 于 车 站 ， 但 事 实 却 是 相 反 的 。 只 有 少 量 的当 地 居 民 使 用 轻 轨 ， 而 使 用

35、 轻 轨 的 人 即 便 是 从 家 到 车 站 很 短 的 距 离也 要 开 车 。Orenco真 的 是 TOD吗 ？ 本报告是严格保密的。管 理 资 源 吧 （ ） ， 海 量 管 理 资 料 免 费 下 载 ！23 奥 润 柯 偏 离 TOD的 原 因 分 析核 心 物 业 发 展 的 依 靠 公 路 系 统 未 能 实 现 交 通 需 求 的 有 效 控 制尽 管 Pac Trust在 康 奈 尔 路 的 两 侧 都 拥 有 土 地 ， 但 是 他 选 择 先 开 发 康奈 尔 路 和 Butler路 中 间 的 那 块 土 地 。 这 是 离 轻 轨 最 远 的 地 块 ， 但 是

36、距 离 道 路 网 络 系 统 最 近 。 从 交 通 流 量 来 看减 少 汽 车 流 浪 是 TOD的 主 要 目 标 之 一 。 在 轻 轨 开 通 前 后 的 一 年 中 ，道 路 的 车 流 量 并 没 有 发 生 明 显 的 变 化 。 实 际 上 轻 轨 的 主 要 的 影 响 是把 坐 公 共 汽 车 的 人 弄 上 了 火 车 ， 而 不 是 把 开 私 车 的 人 变 成 了 轻 轨 通勤 者 。 从 停 车 位 设 计 来 看开 发 商 为 居 民 提 供 了 远 远 高 出 城 市 规 划 者 认 为 的 最 大 数 量 停 车 位 。 本报告是严格保密的。管 理 资

37、源 吧 （ ） ， 海 量 管 理 资 料 免 费 下 载 ！24 奥 润 柯 偏 离 TOD的 原 因 分 析社 区 规 划 强 度 在 政 府 、 开 发 商 和 当 地 居 民 三 者 博 弈 关 系 之 下 不 断 调 整 ， 对 TOD发 展 造 成 了 根 大 的 负 面 影 响 。 以 铁 路 站 点 为 中 心 的 交 通 系 统 整 合 没 有 成 功TOD核 心 规 划 理 念 高 强 度 开 发 未 能 达 到 原 来 预 期费 时 的 换 乘 和 铁 路 的 拥 挤 导 致 铁 路 吸 引 力 下 降 。以 站 点 为 核 心 的 公 共 汽 车 系 统 的 失 败 。

38、 本报告是严格保密的。管 理 资 源 吧 （ ） ， 海 量 管 理 资 料 免 费 下 载 ！25 国 家 理 念 的 实 践 ： 日 本 多 摩 多 摩 新 镇 位 于 东 京 新 宿 副 都 心 的 西 南 方 向 19-33公 里 处 ， 距 离 横滨 市 中 心 西 北 部 约 25公 里 的 多 摩 地 区 的 丘 陵 地 带 ， 东 西 长 14公里 ， 南 北 宽 2-3公 里 ， 包 括 了 东 京 都 多 摩 市 、 稻 城 市 、 八 王 子 市和 町 田 市 的 一 部 分 ， 是 日 本 最 大 新 镇 。 本报告是严格保密的。管 理 资 源 吧 （ ） ， 海 量

39、管 理 资 料 免 费 下 载 ！26 缓 解 东 京 住 房 压 力 是 多 摩 开 发 的 原 始 驱 动力 多 摩 新 镇 的 规 划 最 初 目 标 就 是 了 满 足 东 京 人 口 的 居 住 需 求 ， 其 中 土地 使 用 构 成 中 住 宅 面 积 占 47%。1975年 11月 ， 新 城 镇 的 发 展 目 标 调 整 为 建 设 工 作 居 住 平 衡 的 都 市 。开 发 背 景由 于 经 济 活 动 和 就 业 迅 速 向 东 京 都 的 中 心 区 域 集 中 ， 造 成 了 地 价 飞涨 ， 使 得 市 内 的 房 价 变 得 非 常 昂 贵 。 住 房 需 求

40、 不 得 不 向 郊 区 转 移 。 为 了 应 对 这 种 状 况 ， 日 本 政 府 采 用 了 以 铁 路 为 导 向 的 新 镇 发 展 计 划 ，而 多 摩 正 是 在 这 种 情 况 发 展 起 来 的 。开 发 目 的 本报告是严格保密的。管 理 资 源 吧 （ ） ， 海 量 管 理 资 料 免 费 下 载 ！27 多 摩 新 城 开 发 的 成 功 因 素l土 地 利 用 政 策 整 体 限 制 城 市 中 心 的 发 展 同 时 促 进 站 点 周 边 高 密 度 、高 强 度 发 展 。l通 过 限 制 私 家 车 发 展 和 鼓 励 铁 路 捷 运 系 统 的 使 用

41、实 现 交 通 需 求 的有 效 的 管 制 ， 增 强 社 会 对 于 公 共 捷 运 ， 特 别 是 快 速 铁 路 的 依 赖 性 。l政 府 和 铁 路 投 资 运 营 商 共 盈 的 开 发 模 式 。l以 铁 路 捷 运 系 统 为 中 心 的 交 通 网 络 和 节 点 整 合 来 保 证 TOD站 点 的强 大 辐 射 力 和 吸 引 力 。 l开 发 时 机 应 该 在 经 济 发 展 初 期 ： 房 地 产 开 发 先 于 铁 路 保 证 客 流 量 。 本报告是严格保密的。管 理 资 源 吧 （ ） ， 海 量 管 理 资 料 免 费 下 载 ！28 多 摩 新 镇 的

42、问 题多 摩 新 镇 人 口 的 持 续 减 少 和 结 构 的 老 龄 化 趋 势 对 于 新 镇 的 持 续 开 发造 成 了 非 常 大 的 负 面 影 响 。多 摩 新 镇 从 70年 代 早 期 开 始 吸 纳 居 住 人 口 。 从 90年 代 中 期 ， 人 口 减少 了 17000。 萎 缩 的 住 宅 销 售 给 三 家 开 发 实 体 造 成 了 很 大 财 务 问 题 。l宏 观 来 看 ， 东 京 人 口 结 构 和 数 量 发 生 了 质 的 变 化 。 l传 统 的 家 庭 组 织 架 构 发 生 了 变 化 。l终 生 雇 用 制 度 与 基 于 年 龄 的 薪

43、金 制 度 造 成 不 合 理 的 居 住 区 人 口 结构 。l住 房 产 品 和 结 构 的 不 合 理 ， 使 得 新 镇 住 房 的 性 价 比 下 降 ， 失 去 对目 标 人 口 的 吸 引 力 。原 因 本报告是严格保密的。管 理 资 源 吧 （ ） ， 海 量 管 理 资 料 免 费 下 载 ！29 TOD新 镇 的 可 持 续 发 展l中 心 城 市 的 城 市 化 进 程 与 TOD新 镇 的 发 展 存 很 强 的 相 关 关 系 。lTOD新 镇 的 规 划 需 要 保 证 住 宅 的 多 样 化 来 满 足 不 同 年 龄 阶 层 人 们的 住 宅 需 求 ， 从 而

44、 达 到 保 持 人 口 结 构 多 样 化 的 目 标 。l TOD新 镇 的 可 持 续 性 发 展 需 要 政 府 对 于 交 通 需 求 的 有 效 管 制 ， 来保 证 捷 运 系 统 对 于 大 众 的 吸 引 力 和 TOD站 点 的 辐 射 力 。l.TOD新 镇 的 开 发 需 要 一 种 多 方 共 赢 的 开 发 模 式 。 lTOD开 发 时 机 最 好 能 够 在 城 市 经 济 发 展 初 期 开 始 。. . 本报告是严格保密的。管 理 资 源 吧 （ ） ， 海 量 管 理 资 料 免 费 下 载 ！30 美 国 奥 润 柯 和 日 本 多 摩 发 展 结 果

45、巨 大 差异 的 原 因规 划 理 念 与 背 景 不 同 交 通 需 求 管 制 的 背 景 和 手 段 不 同 交 通 网 络 整 合 效 果 不 同多 摩 ： 东 京 城 市 中 心 区 功 能 过 度 集 中 ， 建 设 多 摩 新 镇 其 主 要 目 的 为了 解 决 工 作 在 城 市 中 心 区 的 人 口 的 住 宅 需 求 问 题 。奥 润 柯 ： 在 城 市 出 现 郊 区 化 和 中 心 空 洞 化 的 背 景 下 出 现 ， 低 密 度 的城 市 扩 张 ， 对 美 国 的 可 持 续 发 展 造 成 了 巨 大 的 负 面 影 响 。 日 本 政 府 一 直 致 力

46、于 发 展 公 共 交 通 ， 并 且 采 用 多 种 政 策 控 制 私 人 交通 的 发 展 。 美 国 奥 润 柯 则 截 然 相 反 ， 增 加 了 车 位 的 数 量 ， 间 接 鼓 励了 私 车 的 使 用 。l 对 于 站 点 的 整 合 不 同 ；l 交 通 网 络 的 整 合 不 同 ；l 日 本 的 铁 路 运 营 保 持 了 大 运 输 量 、 高 效 、 准 时 的 特 点 ， 铁 路 仍然 成 为 通 勤 的 首 选 。 奥 润 柯 的 铁 路 系 统 运 输 能 力 有 限 。 本报告是严格保密的。管 理 资 源 吧 （ ） ， 海 量 管 理 资 料 免 费 下

47、载 ！31 目 录u 田 园 新 城u 边 缘 新 城u TOD新 城 u 产 业 新 城u 副 中 心 新 城u 行 政 中 心 新 城 本报告是严格保密的。管 理 资 源 吧 （ ） ， 海 量 管 理 资 料 免 费 下 载 ！32 产 业 新 城 以 一 种 或 多 种 产 业 为 驱 动 力而 带 动 整 个 城 市 发 展 的 新 城 模 式产 业 是 按 照 规 模 经 济 和 范 围 经 济 要 求 集 成 起 来 的 行 业 群 体 。 因 此产 业 的 涵 盖 范 围 不 仅 指 工 业 ， 还 包 括 非 工 业 ， 并 且 是 由 多 个 相 对独 立 但 业 务 性

48、质 完 全 一 致 的 行 业 组 成 的 ， 或 者 说 是 由 分 散 在 多 个行 业 、 具 有 同 样 业 务 性 质 的 经 济 组 织 组 成 的 。产 业产 业 新 城 产 业 城 是 指 以 一 种 或 多 种 产 业 为 驱 动 力 从 而 带 动 整 个 城 市 发 展 的新 型 发 展 模 式 。 本报告是严格保密的。管 理 资 源 吧 （ ） ， 海 量 管 理 资 料 免 费 下 载 ！33 筑 波 科 学 城 概 况筑 波 科 学 城 位 于 日 本东 京 东 北 约 6O公 里 和成 田 国 际 机 场 西 北 约 40公 里 处 。总 面 积 28400公 顷

49、 ，包 括 研 究 学 园 区 和 周 边开 发 区 两 大 部 分 。 现 有 人 口 约 20万 ， 其中 国 家 技 术 研 究 人 员13000余 人 ， 博 士 数 千人 ， 是 日 本 最 大 的 科 学研 究 中 心 。 筑 波 是 日 本 政 府 第 一 个 尝试 建 立 的 科 学 城 ， 完 全 由中 央 政 府 资 助 ， 以 基 础 科研 为 主 ， 属 国 家 级 研 究 中心 。 有 国 家 级 研 究 与 教 育院 所 48个 ， 分 别 隶 属 于 多个 政 府 部 门 和 机 构 。 自 20世 纪 8O年 代 末 以 来 ， 日 本全 国 3O%的 国 家

50、研 究 机 构及 40% 的 研 究 人 员 都 集 聚在 筑 波 ， 国 家 研 究 机 构 全部 预 算 的 5O 左 右 投 资 在这 里 。距 离 Ibaraki省会 Mito市 50公里距 东 京 成 田国 际 机 场 40公 里距 东 京 约 60公里 本报告是严格保密的。管 理 资 源 吧 （ ） ， 海 量 管 理 资 料 免 费 下 载 ！34 筑 波 六 十 年 代 日 本 “ 贸 易 立 国 ” 向 “ 技 术 立国 ” 转 变 中 诞 生 的 新 兴 科 技 产 业 城东 京 环 境 恶 化 ， 人 口 拥 挤日 本 长 期 以 来 主 要 依 赖 引 进 吸 收 欧

51、美 各 国 技 术 施 行 “ 快 速 模 仿 者战 略 ” 。 这 种 引 进 技 术 战 略 奇 迹 般 地 实 现 经 济 成 倍 增 长 ， 也 因 此忽 视 了 基 础 研 究 ， 导 致 受 外 国 工 艺 控 制 不 断 购 买 专 利 ， 费 用 日 益昂 贵 。 同 时 国 内 产 业 结 构 由 传 统 企 业 向 以 电 子 信 息 产 业 转 变 时 ，缺 乏 必 要 的 科 学 技 术 支 撑 和 储 备 。“贸 易 立 国 ” 转 向 “ 技 术 立 国 ”1960年 代 中 期 至 1970年 代 中 期 ， 日 本 经 济 持 续 高 速 增 长 ， 城 市 化

52、 水 平 迅 速 提 高 。 人 口 的 大 量 增 加 造 成 了 城 市 中 住 宅 的 严 重 不 足 ，许 多 设 施 不 完 善 的 住 宅 区 开 始 在 郊 区 蔓 延 。 为 了 响 应 “ 技 术 立 国 ” 并 解 决 巨 大 的 住 宅 缺 口 ， 日 本 政 府 决 定 有 计划 地 在 城 市 外 围 进 行 大 规 模 的 土 地 开 发 。 自 此 ， 新 城 开 发 进 入 实 质阶 段 ， 筑 波 科 学 城 就 是 其 中 的 一 个 。 本报告是严格保密的。管 理 资 源 吧 （ ） ， 海 量 管 理 资 料 免 费 下 载 ！35 “ 创 造 适 宜

53、研 究 和 教 育 的 环 境 ” 和 “ 缓 解 东 京人 口 压 力 ” 成 为 筑 波 科 学 城 的 最 初 建 设 目 标为 了 迎 接 科 学 技 术 革 命 和 教 育 改 革 时 代 的 需 要 ， 为 实 现 高 水 平 的研 究 和 教 育 建 立 一 个 基 地 。 这 个 基 地 的 核 心 就 是 从 东 京 及 其 周 围地 区 迁 来 的 国 家 级 、 实 验 性 的 研 究 机 构 和 教 育 机 构 ， 建 立 筑 波 大学 ， 创 造 一 个 适 宜 实 验 性 的 研 究 和 教 育 机 构 发 展 的 环 境 。 为 了 应 付 和 减 轻 东 京 过

54、 度 拥 挤 的 环 境 ， 把 那 些 没 有 必 要 留 在 东 京的 国 家 级 实 验 室 、 研 究 与 教 育 机 构 迁 入 筑 波 科 学 城 ， 就 是 以 一 个有 序 的 方 式 减 轻 首 都 密 集 地 区 的 人 口 过 度 集 中 的 压 力 ， 同 时 适 当提 高 闲 置 土 地 的 使 用 率 ， 为 首 都 地 区 经 济 均 衡 发 展 做 出 贡 献 。创 造 适 宜 研 究 和 教 育 的 环 境缓 解 东 京 人 口 压 力 本报告是严格保密的。管 理 资 源 吧 （ ） ， 海 量 管 理 资 料 免 费 下 载 ！36 筑 波 科 学 城 成

55、功 的 要 素筑 波 大 学 成 为 联系 各 个 科 研 机 构的 纽 带 在 实 际 城 市 发 展 中 ， 筑 波 大 学 很 好 的 发 挥 了 作 为 各 个 科 学 研 究 机 构 纽 带 的 作 用 。 科学 城 以 筑 波 大 学 为 中 心 ， 加 强 科 学 园 内 各 研 究 机 构 的 相 互 合 作 和 有 机 联 系 ， 从 而 使筑 波 地 区 成 为 一 个 综 合 的 研 究 都 市 。 同 时 ， 筑 波 大 学 也 为 各 个 研 究 机 构 输 送 了 大 量优 秀 的 后 备 人 才 。采 用 健 全 的 立 法 保障 和 大 量 优 惠 政 策 筑

56、波 科 学 城 建 设 的 法 规 相 当 健 全 ， 这 些 法 律 法 规 大 体 上 分 为 两 类 ：一 是 专 门 针 对 高 新 技 术 产 业 地 区 制 定 的 法 律 ；二 是 与 高 新 技 术 产 业 区 相 关 的 国 家 科 技 经 济 乃 至 社 会 方 面 的 法 律 法 规 ， 其 中 第 一 类法 律 更 集 中 有 力 ， 这 是 筑 波 科 学 城 建 设 的 一 个 突 出 特 点 。保 护 环 境 协 调 发 展 的 规 划 理 念 筑 波 科 学 城 建 设 之 初 的 规 划 理 念 就 是 “ 科 学 城 的 建 设 应 该 尽 可 能 的 是

57、各 种 活 动 达 到有 机 的 联 系 ， 与 此 同 时 ， 通 过 保 护 自 然 环 境 和 历 史 遗 产 使 科 学 城 的 建 设 能 让 居 民 保持 健 康 和 文 明 的 生 活 ” ， 并 且 一 直 以 建 立 人 与 自 然 协 调 发 展 的 生 态 型 城 市 为 目 标 ，经 过 40多 年 的 建 设 和 发 展 ， 成 为 世 人 所 公 认 的 生 态 型 科 学 城 。1985年 筑 波 世 界 博览 会 促 进 了 筑 波 的城 市 发 展 l较 快 推 动 基 础 设 施 建 设l城 市 功 能 的 完 善l城 市 环 境 美 化l城 市 知 名 度

58、 和 国 际 交 流 本报告是严格保密的。管 理 资 源 吧 （ ） ， 海 量 管 理 资 料 免 费 下 载 ！37 筑 波 科 学 城 存 在 的 问 题 之 一 ： 没 有 达 到 缓解 东 京 人 口 压 力 的 目 的90年 代 日 本 进 入 了 长 时 间 的 萧 条 期 ， 没 有 了 政 府 和 私 人 投 资 的 的强 有 力 支 持 ， 筑 波 的 配 套 设 施 步 伐 严 重 滞 后 于 社 会 的 发 展 。 建 设 筑 波 科 学 城 时 是 有 意 地 把 一 些 设 施 部 局 在 东 京 之 外 ， 但 筑 波城 离 东 京 太 近 ， 而 且 与 东 京

59、 有 高 速 列 车 相 联 系 ， 一 个 小 时 就 可 以到 达 东 京 。 本 来 这 是 优 势 ， 但 是 却 成 为 筑 波 科 学 城 发 展 的 主 要 限制 因 素 。城 市 基 础 设 施 和 配 套 设 施 缺 乏 ， 对 居 住 人 口 没 有 吸 引力与 东 京 较 近 的 交 通 距 离 阻 碍 了 人 们 离 开 发 达 的 东 京 本报告是严格保密的。管 理 资 源 吧 （ ） ， 海 量 管 理 资 料 免 费 下 载 ！38 筑 波 科 学 城 存 在 的 问 题 之 二 ： 投 入 产 出 不成 比 例截 止 到 1998年 日 本 政府 投 入 了 约

60、 2.4万 亿 日元 ， 然 而 投 入 产 出 不 成比 例 ， 筑 波 的 产 值 并 不高 ， 主 要 靠 农 业 产 出 。1 9 9 9 年 总 产 值 仅 为7000亿 日 元 。 政 府 作 为 投 资 主 体 ， 根 本 不 了 解 市 场 ， 作 为 投 资 代 理 人 的 政 府 官 员也 没 有 激 励 机 制 去 了 解 市 场 。 在 官 僚 机 制 之 下 ， 研 发 人 员 缺 乏 一 定的 激 励 机 制 ， 科 研 项 目 得 不 到 应 有 的 重 视 ， 科 技 水 平 下 降 。 高 新 技 术 开 发 机 制 落 后政 府 直 接 管 理 模 式 的

61、弊 端 科 学 城 里 没 有 形 成 健 康 的 园 区 文 化政 府 管 理 模 式 没 有 促 成 科 学 城 与 当 地 经 济 的 和 谐 发 展 ， 反 而 加 剧 了科 学 城 和 地 方 政 府 的 敌 对 情 绪 ， 根 本 不 利 于 科 学 城 的 健 康 发 展 。官 僚 机 构 的 作 风 盛 行 ， 事 事 论 资 排 辈 ， 抑 制 人 的 创 造 性 。 本报告是严格保密的。管 理 资 源 吧 （ ） ， 海 量 管 理 资 料 免 费 下 载 ！39 加 州 的 阳 光 尔 湾u尔 湾 位 于 加 利 福 尼 亚州 以 南 五 十 公 里 处 ， 属于 橘 郡

62、 管 辖 范 围 。u尔 湾 南 面 濒 临 太 平 洋 ，拥 有 著 名 的 Laguna海滨 、 LongBeach海 滨 ，这 里 阳 光 充 沛 (“ 加 州 的阳 光 ” 闻 名 世 界 )， 气 候温 和 u尔 湾 是 美 国 最 大 的 规划 城 市 社 区 之 一 ， 占 地88平 方 公 里 ， 现 有 人 口17.5万 。 虽 然 尔 湾 从 建 市 到目 前 只 有 短 短 的 30多年 历 史 ， 但 是 它 已 经成 为 加 州 重 要 的 经 济城 市 。 ， 由 于 是 新 开发 的 社 区 ， 规 划 设 计非 常 好 ， 近 几 年 来 逐渐 成 为 加 州

63、的 高 尚 住宅 区 之 一 。 尔 湾 市 努 力 保 持 作 为 美 国 最 安 全 ， 规 划 完 善 ， 便 于 开 展 商 业 活 动的 最 佳 社 区 的 口 碑 ， 在 过 去 的 30年 里 ， 吸 引 了 大 量 的 居 民 和 商 业机 构 。 这 种 努 力 使 尔 湾 市 成 为 有 竞 争 力 的 社 区 ， 并 将 不 断 保 持 。 本报告是严格保密的。管 理 资 源 吧 （ ） ， 海 量 管 理 资 料 免 费 下 载 ！40 发 展 背 景尔 湾 是 一 个 一 开 始 就 经 过 规 划 的 城 市 。 幕 后 推 动 者 为 拥 有 尔 湾 及 其附 近

64、 大 片 土 地 的 “ 尔 湾 公 司 ” ， 尔 湾 公 司 由 尔 湾 家 族 成 立 。1959年 尔 湾 公 司 应 加 州 大 学 的 请 求 ， 同 意 捐 出 1000英 亩 土 地 作 为加 州 大 学 校 区 。 当 时 的 州 政 府 也 捐 出 额 外 的 500英 亩 土 地 作 为 校 区 。尔 湾 加 大 聘 请 的 建 筑 师 威 廉 佩 德 拉 和 尔 湾 公 司 策 划 部 门 则 认 为 ，有 必 要 在 环 绕 大 学 的 社 区 建 立 一 个 容 纳 5万 人 口 的 城 市 。 根 据 他 们绘 制 及 拟 定 的 开 发 计 划 书 ， 这 个

65、新 城 市 需 拥 有 工 业 区 、 商 业 区 、 住宅 区 、 休 闲 区 及 绿 地 等 。 1970年 ， 目 前 叫 做 “ 尔 湾 商 业 综 合 体 ” 前 身 叫 做 “ 尔 湾 工 业 区 ”对 外 开 放 。 龟 岩 、 大 学 公 园 、 牧 场 、 核 桃 及 Culverdale等 住 宅 区也 在 这 年 陆 续 建 成 。1971年 12月 28日 ， 社 区 居 民 投 票 通 过 成 立 一 个 范 围 更 大 的 区 域 ， 即“ 尔 湾 市 ” ， 至 此 ， 尔 湾 市 正 式 成 立 。 本报告是严格保密的。管 理 资 源 吧 （ ） ， 海 量 管

66、 理 资 料 免 费 下 载 ！41 尔 湾 的 城 市 发 展 原 则通 过 运 用 城 市 商 业 战 略 计 划 和 通 用 计 划 ， 尔 湾 议 会 在 财 政 限 制 的 基础 上 做 出 以 下 决 定 ：l保 持 和 加 强 尔 湾 的 物 质 环 境 以 防 止 社 区 衰 退 。l通 过 平 衡 公 共 安 全 服 务 和 犯 罪 预 防 战 略 的 投 入 保 证 一 个 安 全 的 社区 。l长 期 保 持 有 吸 引 力 的 商 业 和 销 售 税 以 鼓 励 经 济 繁 荣 。 l在 服 务 社 会 的 过 程 中 ， 确 保 政 府 做 到 灵 活 ， 以 市 场 为 基 础 和 消 费者 导 向 ， 以 提 高 政 府 效 率 。 本报告是严格保密的。管 理 资 源 吧 （ ） ， 海 量 管 理 资 料 免 费 下 载 ！42 尔 湾 吸 引 了 大 量 的 企 业 和 居 住 人 口据 美 国 联 邦 调 查 局 (FBI)2005年 6月 6日 公 布 的 全 美 最 安 全 10大 城市 名 录 ， 南 加 州 的 尔 湾 市 赫 然 列 在 榜