昇锋御景东方项目2012年营销推广

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1、昇 锋 御 景 东 方 项 目 昇 锋 御 景 东 方 项 目昇 锋 御 景 东 方 项 目2012年 营 销 推 广 策 略 昇 锋 御 景 东 方 项 目第 一 章 已 预 选 房 源 分 析第 二 章 选 房 客 户 分 析第 三 章 竞 争 项 目 分 析第 四 章 2012年 媒 体 推 广 物 料第 五 章 2012年 营 销 策 略目 录第 六 章 2012年 渠 道 推 广2012年 销 售 目 标第 七 章 昇 锋 御 景 东 方 项 目已 预 选 房 源 分 析 2、 各 楼 栋 选 房 率 分 析1、 预 选 房 源 及 未 选 房 源 分 析第 一 章3、 预 选 房

2、源 分 析 总 结 昇 锋 御 景 东 方 项 目预 选 房 源 及 未 选 房 源 分 析户 型 面 积 / 总 套 数 已 选 套 数 未 选 套 数 已 选 房 源 比 未 选 房 源 比两 房 86.77-90.33 97 59 38 61% 39%三 房 118.58-141.01 140 116 24 83% 17%四 房 137-140.23 35 28 7 80% 20% 复 式 145.36-233.99 24 7 17 29% 71%合 计 36912.87 296 210 86 71% 29%1-5号 楼 已 选 房 源 及 未 选 房 源 比 例一 期 1#-5#楼 可

3、 售 总 房 源 共 296套 ， 目 前 已 选 房 源 共 210套 占 到 71%， 未 选 房 源 共 86套 占到 29%， 其 中 两 房 剩 余 套 数 最 多 ， 其 次 为 三 房 及 复 式 户 型 。 数 据 更 新 截 止 至 2月 7日 昇 锋 御 景 东 方 项 目各 楼 栋 选 房 率 分 析户 型 面 积 / 总 套 数 已 选 套数 未 选 套 数 已 选 套 数 比 未 选 套 数 比三 房 136.29 18 14 4 78% 22%四 房 137 2 2 0 100% 0%139.88 15 11 4 73% 27%复 式 225-230 4 0 4 0

4、% 100% 总 计 5737.34 39 27 12 69% 31%1号 楼 已 选 房 源1号 楼 可 售 总 房 源 共 39套 ， 目 前 已 选 房 源 共 27套 占 到 69%， 未 选 房 源 共 12套 占到 31%， 其 中 剩 余 户 型 为 三 房 、 四 房 及 复 式 。 数 据 更 新 截 止 至 2月 7日 昇 锋 御 景 东 方 项 目各 楼 栋 选 房 率 分 析户 型 面 积 / 总 套 数 已 选 套 数 未 选 套 数 已 选 套 数 比 未 选 套 数 比三 房 136.18 2 2 0 100% 0%136.36 18 17 1 94% 6%四 房

5、 137.07 1 1 0 100% 0%137.35 1 1 0 100% 0%139.96 9 8 1 89% 11% 140.23 7 6 1 86% 14%复 式 225-230 4 2 2 50% 50%总 计 6155.17 42 37 5 88% 12%2号 楼 已 选 房 源2号 楼 可 售 总 房 源 共 42套 ， 目 前 已 选 房 源 共 37套 占 到 88%， 未 选 房 源 共 5套 占 到12%， 其 中 剩 余 户 型 多 为 四 房 及 复 式 。 数 据 更 新 截 止 至 2月 7日 昇 锋 御 景 东 方 项 目3号 楼 已 选 房 源户 型 面 积

6、/ 总 套 数 已 选 套 数 未 选 套 数 已 选 套 数比 未 选 套 数比三 房 118.58 34 30 4 88% 12%134.54 2 2 0 100% 0%138.3 2 2 0 100% 0%140.44 34 23 11 68% 32% 141.01 30 24 6 80% 20%复 式 197-233 6 2 4 33% 67%总 计 14881.46 108 83 25 77% 23%各 楼 栋 选 房 率 分 析3号 楼 可 售 总 房 源 共 108套 ， 目 前 已 选 房 源 共 83套 占 到 77%， 未 选 房 源 共 25套 占 到 23%， 其 中

7、剩 余 户 型 多 为 140-141大 面 积 三 房 及 复 式 。 数 据 更 新 截 止 至 2月 7日 昇 锋 御 景 东 方 项 目各 楼 栋 选 房 率 分 析4号 楼 已 选 房 源户 型 面 积 / 总 套 数 已 选 套数 未 选 套数 已 选 套 数比 未 选 套 数比两 房 89.84 20 10 10 50% 50%90.33 20 8 12 40% 60%复 式 145-150 4 0 4 0% 100% 总 计 4195.54 44 18 26 41% 59%4号 楼 可 售 总 房 源 共 44套 ， 目 前 已 选 房 源 共 18套 占 到 41%， 未 选

8、 房 源 共 26套 占 到 59%， 4号 楼 因 位 置 、 景 观 相 对 其 他 楼 栋 较 差 ， 选 房 率 较 低 ， 目 前一 期 整 体 剩 余 房 源 多 集 中 在 4号 楼 。 数 据 更 新 截 止 至 2月 7日 昇 锋 御 景 东 方 项 目各 楼 栋 选 房 率 分 析5号 楼 已 选 房 源户 型 面 积 / 总 套 数 已 选 套 数 未 选 套 数 已 选 套 数比 未 选 套 数比两 房 86.77 19 18 1 95% 5%87.55 19 7 12 37% 63%87.72 19 17 2 89% 11% 复 式 145-150 4 3 1 75%

9、 25%总 计 5943.36 61 45 16 74% 26%5号 楼 可 售 总 房 源 共 61套 ， 目 前 已 选 房 源 共 45套 占 到 74%， 未 选 房 源 共 16套 占到 26%， 其 中 剩 余 户 型 多 为 朝 南 向 户 型 （ 南 北 不 通 透 户 型 ） 。 数 据 更 新 截 止 至 2月 7日 昇 锋 御 景 东 方 项 目预 选 房 源 分 析 总 结u一 期 1-5号 楼 可 售 总 房 源 共 296套 ， 目 前 已 选 房 源 210占 到 71%， 未 选 房 源 共 86套占 到 29%；u剩 余 房 源 中 两 房 剩 余 套 数 最

10、 多 ， 其 次 为 三 房 及 复 式 户 型 ；u从 上 表 中 可 看 出 ， 剩 余 两 房 户 型 多 集 中 在 4号 楼 东 西 单 元 两 房 、 5号 楼 东 西 单 元中 户 的 两 房 （ 南 北 不 通 透 户 型 ） ， 从 来 访 客 户 调 查 所 得 需 求 两 房 客 户 相 对 三 房 客 户 偏 少 ， 且 剩 余 两 房 户 型 为 产 品 素 质 相 对 较 差 后 期 销 售 中 需 加 强 客 户 引 导 ， 对 于滞 销 房 源 推 出 销 售 优 惠 ；u从 上 表 分 析 中 ， 可 以 看 出 顶 层 复 式 剩 余 房 源 较 多 ， 因

11、 复 式 面 积 区 间 较 大 ， 需 求客 户 相 对 较 小 ， 目 前 复 式 选 房 率 较 低 ， 后 期 需 针 对 复 式 户 型 重 点 挖 掘 客 户 ， 提 升复 式 销 售 速 度 。 一 期 房 源 选 房 情 况 总 结 昇 锋 御 景 东 方 项 目选 房 客 户 分 析2、 区 域 分 析1、 购 房 目 的 分 析第 二 章 3、 年 龄 分 析4、 行 业 分 析5、 关 注 点 分 析6、 付 款 方 式 分 析7、 媒 体 分 析8、 置 业 次 数 分 析 昇 锋 御 景 东 方 项 目选 房 客 户 分 析区 域 分 析目 的 分 析年 龄 分 析行

12、 业 分 析关 注 点 付 款 方 式媒 体 分 析置 业 次 数 本 项 目 选 房 客 户 中 购 房 的 主 要 目 的 为 自 用 的 客 户 占 到97%， 其 次 为 自 用 兼 投 资 的 客 户 占 到 3%。 昇 锋 御 景 东 方 项 目选 房 客 户 分 析区 域 分 析目 的 分 析年 龄 分 析行 业 分 析关 注 点 付 款 方 式媒 体 分 析置 业 次 数 本 项 目 选 房 客 户 中 现 居 住 区 域 为 登 封 市 的 占 到 84%， 居住 区 域 为 东 金 店 的 客 户 占 到 5%， 卢 店 的 客 户 占 到 3%， 居 住区 域 为 大 冶

13、 、 宣 化 、 郑 州 市 及 其 他 地 区 的 客 户 各 占 到 2%。 昇 锋 御 景 东 方 项 目选 房 客 户 分 析区 域 分 析目 的 分 析年 龄 分 析行 业 分 析关 注 点 付 款 方 式媒 体 分 析置 业 次 数 本 项 目 选 房 客 户 构 成 中 主 要 以 31-40岁 客 户 居 多 占 到41%， 其 次 为 41-50岁 客 户 占 到 32%， 30岁 以 下 客 户 占 到 27%。 昇 锋 御 景 东 方 项 目选 房 客 户 分 析区 域 分 析目 的 分 析年 龄 分 析行 业 分 析关 注 点 付 款 方 式媒 体 分 析置 业 次 数

14、 本 项 目 选 房 客 户 从 事 行 业 中 其 他 占 32%（ 其 他 中 大 多 数 包 含 从 事经 商 ， 小 部 分 客 户 不 愿 透 漏 其 从 事 行 业 ） ， 自 由 职 业 占 到 20%（ 其 中大 多 数 客 户 以 个 体 业 主 居 多 ） ， 政 府 单 位 客 户 比 例 占 到 18%， 矿 产 企业 客 户 比 例 占 到 15%， 金 融 行 业 和 服 务 行 业 客 户 比 例 各 占 5%， 通 讯 行业 客 户 比 例 占 到 3%， 贸 易 行 业 客 户 比 例 占 到 2%。 昇 锋 御 景 东 方 项 目选 房 客 户 分 析区 域

15、 分 析目 的 分 析年 龄 分 析行 业 分 析关 注 点 付 款 方 式媒 体 分 析置 业 次 数 选 房 客 户 中 购 买 本 项 目 认 为 项 目 位 置 地 段 好 的 较 多 ， 占 到 25%， 考 虑 项 目 周边 景 观 的 占 17%， 考 虑 项 目 户 型 的 占 到 11%， 认 为 项 目 交 通 便 利 的 占 到 11%， 考 虑项 目 停 车 位 充 足 的 占 到 7%， 认 为 小 区 内 景 观 好 的 占 到 7%， 考 虑 项 目 周 边 配 套 丰富 的 占 5%， 认 为 项 目 区 域 整 体 生 活 氛 围 浓 厚 的 占 5%， 认

16、为 项 目 物 业 公 司 及 开 发商 知 名 度 较 好 的 各 占 到 4%， 考 虑 项 目 的 建 筑 质 量 的 占 到 2%， 考 虑 项 目 其 他 方 面（ 包 括 项 目 为 双 气 ） 占 到 2%。 昇 锋 御 景 东 方 项 目选 房 客 户 分 析区 域 分 析目 的 分 析年 龄 分 析行 业 分 析关 注 点 付 款 方 式媒 体 分 析置 业 次 数 本 项 目 选 房 客 户 中 购 房 付 款 方 式 为 按 揭 的 客 户 占 到 72%， 一 次 性 付 款 客 户 占 到 28%。 昇 锋 御 景 东 方 项 目选 房 客 户 分 析区 域 分 析目

17、 的 分 析年 龄 分 析行 业 分 析关 注 点 付 款 方 式媒 体 分 析置 业 次 数 本 项 目 选 房 客 户 中 到 访 渠 道 以 路 过 较 多 占 到 55%， 其 次为 别 人 介 绍 占 到 19%， 电 视 媒 体 及 夹 报 各 占 到 6%， 根 据 登 封市 区 特 性 ， 后 期 应 配 合 活 动 ， 结 合 电 视 媒 体 及 单 页 派 发 进行 项 目 宣 传 及 推 广 ， 加 强 项 目 认 知 度 。 昇 锋 御 景 东 方 项 目选 房 客 户 分 析区 域 分 析目 的 分 析年 龄 分 析行 业 分 析关 注 点 付 款 方 式媒 体 分

18、析置 业 次 数 本 项 目 选 房 客 户 中 为 首 次 置 业 的 客 户 居 多 ， 占 到 52%，二 次 置 业 的 客 户 占 到 38%， 多 次 置 业 （ 3次 以 上 ） 的 客 户 占到 10%。 昇 锋 御 景 东 方 项 目选 房 客 户 分 析 总 结选 房 客 户 分 析 总 结u本 项 目 购 房 群 体 以 改 善 居 住 环 境 人 群 和 首 次 置 业 购 房 的 为 主 要 力 量 。 此 类 消 费 者 更 加 理 性 ，更 加 注 重 品 质 和 性 价 比 ， 项 目 在 推 广 上 更 应 着 重 宣 传 项 目 高 性 价 比 、 工 程

19、质 量 及 居 住 环 境 ；u目 前 选 房 客 户 多 以 登 封 市 区 客 户 居 多 ， 部 分 来 自 下 辖 乡 镇 ， 二 期 的 客 户 挖 掘 中 应 多 考 虑 乡镇 有 实 力 客 户 的 宣 传 及 推 广 ， 促 进 乡 镇 客 户 成 交 ；u购 房 客 户 均 以 30-40岁 客 户 居 多 ， 后 期 活 动 组 织 上 可 根 据 此 年 龄 层 客 户 兴 趣 爱 好 ， 举 办 相 应 活 动 ， 吸 引 客 户 到 访 量 ， 提 高 售 楼 部 人 气 ；u从 购 房 客 户 从 事 行 业 可 以 看 出 ， 经 商 的 客 户 较 多 ， 后

20、期 宣 传 可 进 行 针 对 性 宣 传 ， 对 于 目 标客 户 点 对 点 进 行 推 广 ， 达 到 有 效 宣 传 ；u从 客 户 购 房 付 款 方 式 分 析 可 以 看 出 ， 按 揭 付 款 客 户 占 绝 大 多 数 ， 占 到 72%， 后 期 销 售 中 需加 强 此 部 分 客 户 引 导 ， 提 高 一 次 性 付 款 比 例 ；u从 给 客 户 到 访 渠 道 可 以 看 出 ， 通 过 路 过 项 目 及 朋 友 介 绍 到 访 的 客 户 较 多 ， 后 期 推 广 中 重 点组 织 活 动 ， 并 配 合 电 视 媒 体 及 单 页 派 发 针 对 性 进

21、行 有 效 宣 传 ， 制 造 社 会 热 点 ， 树 立 良 好 口 碑， 利 用 口 碑 传 播 达 到 项 目 全 城 皆 知 。 昇 锋 御 景 东 方 项 目竞 争 项 目 分 析 2、 鸿 润 城1、 观 山 悦第 三 章3、 尚 城 国 际4、 坤 田 名 邸5、 分 析 总 结 昇 锋 御 景 东 方 项 目竞 争 对 手 分 析鸿 润 城观 山 悦尚 城 国 际坤 田 名 邸 项 目 位 置 少 林 大 道 与 福 佑 路 交 汇 处 西住 宅 建 筑 面积 9万 总 套 数 (1期 ） 约 300套认 筹 /开 盘 时间 2011年 9月 25日 认 筹 ， 预 计 201

22、2年 5月份 开 盘 当 前 可 售 套数 约 300套已 售 房 均 价 未 销 售已 销 售 套 数 未 销 售目 前 购 房 优惠 认 筹 优 惠 1-100号 2万 抵 4万 ,101-200号 ，2万 抵 3.6万 ， 201-300号 ， 2万 抵 3.2万 ，301号 以 后 ， 2万 抵 3万项 目 最 近 活动 截 止 2月 9日 累 计 认 筹 数 量 400余 个 昇 锋 御 景 东 方 项 目竞 争 对 手 分 析鸿 润 城观 山 悦尚 城 国 际坤 田 名 邸 项 目 位 置 登 封 市 颖 河 路 域 菜 园 路 交 叉 口 东 南 角住 宅 建 筑 面积 18万

23、总 套 数 二 期 576套 ， 三 期 204套 认 筹 /开 盘 时间 三 期 2011年 11月 11日 认 筹 ， 预 计 2012年 3月 开 盘 ， 3期 工 程 地 基 施 工 中当 前 可 售 套数 二 期 70套 ， 三 期 未 销 售已 售 房 均 价 实 收 4000元 /已 销 售 套 数 506目 前 购 房 优惠 三 期 认 筹 交 1万 ， 每 日 增 值 50元 ， 认 筹数 量 约 300余 个项 目 最 近 活动 无 昇 锋 御 景 东 方 项 目竞 争 对 手 分 析鸿 润 城观 山 悦尚 城 国 际坤 田 名 邸 项 目 位 置 登 封 市 少 林 大

24、道 231号住 宅 建 筑 面积 8万 总 套 数 386套 认 筹 /开 盘 时间 2011年 5月 开 盘当 前 可 售 套数 130套已 售 房 均 价 实 收 4200元 /已 销 售 套 数 256套目 前 购 房 优惠 一 次 性 优 惠 8%， 按 揭 优 惠 7%， 公 积 金优 惠 7%。项 目 最 近 活动 无 昇 锋 御 景 东 方 项 目竞 争 对 手 分 析鸿 润 城观 山 悦尚 城 国 际坤 田 名 邸 项 目 位 置 登 封 市 菜 园 路 与 洧 河 路 交 汇 处住 宅 建 筑 面积 6万 总 套 数 一 期 约 300多 套 认 筹 /开 盘 时间 前 期

25、未 进 行 认 筹 ， 11月 17日 起 一 期 选房 （ 未 进 行 统 一 选 房 活 动 ） 当 前 可 售 套数 约 100套 （ 4号 楼 未 推 出 ， 预 计 部 分 房源 为 内 部 预 留 ）已 售 房 均 价 带 电 梯 实 收 约 4200元 / ， 不 带 电 梯 实收 约 4000/ 已 销 售 套 数 210套目 前 购 房 优惠 一 次 性 付 款 优 惠 3 %， 按 揭 、 公 积 金 优惠 1%项 目 最 近 活动 选 房 中 ， 每 户 订 金 10万 元 （ 或 以 上 ）签 署 订 房 协 议 ， 未 签 署 合 同一 期 工 程 已 封 顶 ， 正

26、 在 做 室 内 水 暖 电线 路 布 置 ， 外 立 面 尚 未 动 工 昇 锋 御 景 东 方 项 目分 析 总 结鸿 润 城观 山 悦 尚 城 国 际 项 目 情 况 ： 观 山 悦 相 继 本 项 目 之 后 入 市 ， 2011年 9月 起 认 筹 ， 但 因 前 期 规 划 许 可 证 办 理 迟缓 ， 项 目 施 工 证 暂 未 取 得 ， 工 程 持 续 未 动 工 ， 目 前 仍 处 于 未 销 售 阶 段 ， 持 续 认 筹 中 。应 对 手 段 ： 本 项 目 应 在 证 件 及 工 程 上 进 行 配 合 支 持 ， 尽 快 进 行 销 售 ， 抓 住 客 户 ， 以

27、免 观 山悦 分 流 部 分 客 户 。 在 推 广 中 ， 多 进 行 项 目 卖 点 宣 传 ， 树 立 本 项 目 高 端 住 宅 形 象 。项 目 情 况 ： 项 目 二 期 剩 余 部 分 房 源 持 续 销 售 中 ， 三 期 2011年 11月 已 推 入 市 场 ， 因 工 程 达 不到 预 售 条 件 ， 目 前 处 于 认 筹 状 态 ， 三 期 房 源 208套 ， 以 三 房 及 四 房 户 型 为 主 。应 对 手 段 ： 鸿 润 城 项 目 三 期 户 型 与 本 项 目 主 流 户 型 较 吻 合 ， 且 地 段 及 开 发 商 品 牌 与 本 项 目有 直 接

28、竞 争 力 度 ， 本 项 目 应 在 条 件 达 到 后 尽 快 销 售 ， 维 护 本 项 目 忠 诚 客 户 ， 树 立 公 司 及 项目 形 象 ， 提 高 项 目 诚 信 度 。项 目 情 况 ： 项 目 房 源 剩 余 130套 ， 目 前 销 售 遇 到 滞 销 ， 客 户 多 数 不 认 可 项 目 位 置 ， 后 期 购房 没 有 新 的 优 惠 活 动 ， 目 前 处 于 持 续 销 售 中 。应 对 手 段 ： 在 推 广 中 ， 后 期 加 强 项 目 卖 点 宣 传 ， 树 立 本 项 目 高 端 住 宅 形 象 ， 同 时 树 立 工 程质 量 标 杆 。坤 田 名

29、 邸 项 目 情 况 ： 项 目 因 地 下 人 房 问 题 ， 证 件 办 理 迟 缓 ， 目 前 项 目 预 售 证 暂 未 取 得 ， 目 前 工 程 已封 顶 即 将 达 到 预 售 ， 2011年 11月 起 释 放 价 格 ， 开 始 进 行 选 房 ， 并 签 署 协 议 。 目 前 销 售 量 较好 。应 对 手 段 ： 本 项 目 因 工 程 进 度 稍 缓 ， 预 售 证 取 得 时 间 较 坤 田 稍 后 ， 在 整 体 项 目 形 象 宣 传 上需 拔 高 档 次 ， 重 点 推 广 项 目 景 观 规 划 及 周 边 配 套 ， 与 其 形 成 鲜 明 对 比 。 昇

30、 锋 御 景 东 方 项 目市 场 分 析 总 结u从 本 项 目 11月 20号 选 房 活 动 效 果 及 坤 田 名 邸 项 目 选 房 情 况 来 看 ， 市 场 需 求 还 比 较 大 ， 各 竞争 项 目 因 证 件 办 理 原 因 ， 导 致 各 项 目 工 程 进 度 迟 缓 或 尚 未 达 到 预 售 条 件 ， 一 旦 证 件 办 理 完 成 ，市 场 将 出 现 集 中 放 量 ， 价 格 争 夺 战 也 将 拉 开 序 幕 。 本 项 目 应 努 力 维 护 客 户 ， 利 用 灵 活 的 营 销策 略 ， 抢 占 市 场 先 机 ， 维 护 项 目 客 户 ， 提 升

31、 客 户 对 项 目 忠 诚 度 ；u近 期 郑 州 房 价 开 始 出 现 松 动 迹 象 ， 对 登 封 市 民 造 成 一 定 心 理 影 响 ， 且 近 期 市 场 不 稳 定 ， 各 竞 争 项 目 都 未 有 最 新 动 态 ， 购 房 客 户 的 情 绪 也 多 为 观 望 态 度 ；u基 于 市 场 的 不 稳 定 性 ， 重 点 考 虑 项 目 价 格 。 可 利 用 坤 田 名 邸 释 放 的 均 价 作 为 本 项 目 定 价 参考 ；u对 已 选 房 客 户 及 前 期 认 筹 客 户 等 ， 持 续 进 行 关 怀 活 动 ， 维 护 客 户 关 系 ， 树 立 项

32、目 形 象 ， 提升 客 户 对 项 目 心 理 预 期 ；u对 项 目 推 广 宣 传 上 应 突 出 项 目 卖 点 ， 注 重 企 业 品 牌 和 项 目 品 质 的 塑 造 ， 对 项 目 整 体 高 端 形象 及 品 质 做 好 支 撑 ， 以 赢 得 客 户 的 青 睐 和 忠 诚 。 昇 锋 御 景 东 方 项 目2012年 营 销 策 略 5、 营 销 总 控 图1、 整 体 销 售 房 源 分 析 第 四 章4、 商 业 销 售 建 议3、 住 宅 价 格 策 略 建 议2、 整 体 住 宅 推 售 计 划 昇 锋 御 景 东 方 项 目销 售 房 源 分 析 1号 楼楼 栋

33、 户型 面 积 /平米 套 数 已 选套 数 未 选套 数 已 选 面积 未 选 面积 已 签 套数 未 选 套 数比 未 选 面 积比1# 三房 136.29 18 14 4 1908.06 545.16 0 22% 22%四房 137 2 2 0 274 0 0 0% 0%139.88 15 11 4 1538.68 559.52 0 27% 27%复式 225.82 2 0 2 0 451.64 0 100% 100%230.14 2 0 2 0 460.28 0 100% 100%合计 5737.34 39 27 12 3720.74 2016.6 0 31% 35%u1号 楼 住 宅

34、 共 计 39套 ， 共 选 房 源 27套 ， 占 比 69%， 未 选 12套 ， 未 选 房 源 面 积 2016.6平 米 ；u三 房 所 剩 房 源 集 中 在 2、 5层 ， 四 房 139.88平 米 户 型 剩 余房 源 集 中 在 3、 4、 5层 ， 一 号 楼 南 邻 卧 龙 花 园 ， 低 楼 层 受 到部 分 日 照 影 响 ， 造 成 低 楼 层 选 房 结 果 较 差 ；u顶 层 复 式 户 型 面 积 较 大 ， 此 户 型 选 房 结 果 不 理 想 。 昇 锋 御 景 东 方 项 目销 售 房 源 分 析 2号 楼u2号 楼 住 宅 共 计 42套 ， 共

35、选 房 源 37套 ， 占 比 88%， 未 选 5套 ，未 选 房 源 面 积 868.41平 米 ；u225.93平 米 顶 层 复 式 户 型 面 积 较 大 ， 此 户 型 选 房 结 果 不理 想 ； 楼 栋 户 型 面 积 套 数 已 选 套数 未 选 套数 已 选 面 积 未 选 面 积 已 签 套 数 未 选 套 数比 未 选 面 积比 2# 三 房 136.18 2 2 0 272.36 0 0 0% 0%136.36 18 17 1 2318.12 136.36 0 6% 6%四 房 137.07 1 1 0 137.07 0 0 0% 0%137.35 1 1 0 137

36、.35 0 0 0% 0%139.96 9 8 1 1119.68 139.96 0 11% 11%140.23 7 6 1 841.38 140.23 0 14% 14%复 式 225.93 2 0 2 0 451.86 0 100% 100%230.26 1 1 0 230.26 0 0 0% 0%230.54 1 1 0 230.54 0 0 0% 0%合 计 6155.17 42 37 5 5286.76 868.41 0 12% 14% 昇 锋 御 景 东 方 项 目u3号 楼 住 宅 共 计 108套 ， 共 选 房 源 83套 ， 占 比 77%，未 选 25套 ， 未 选 房

37、源 面 积 3714.6平 米 ；u140-141平 米 三 房 剩 余 房 源 多 为 1-4层 ， 部 分 10、11层 房 源 为 领 导 保 留 房 源 ；u顶 层 复 式 户 型 面 积 较 大 ， 选 房 结 果 不 理 想 。u有 部 分 领 导 预 留 房 源 楼 栋 户 型 面 积 /平 米 套 数 已 选 套数 未 选 套数 已 选 面 积 未 选 面 积 已 签 套 数 未 选 套 数比 未 选 面 积比 3# 三 房 134.54 2 2 0 269.08 0 0 0% 0%138.3 2 2 0 276.6 0 0 0% 0%118.58 34 30 4 3557.4

38、 474.32 0 12% 12%140.44 34 23 11 3230.12 1544.84 0 32% 32%141.01 30 24 6 3384.24 846.06 0 20% 20%复 式 197.98 2 0 2 0 395.96 0 100% 100%217.43 2 1 1 217.43 217.43 0 50% 50%233.99 2 1 1 233.99 233.99 0 50% 50%总 计 14881.46 108 83 25 11168.86 3712.6 0 23% 25%销 售 房 源 分 析 3号 楼 昇 锋 御 景 东 方 项 目u4号 楼 住 宅 共 计

39、44套 ， 共 选 房 源 18套 ， 占 比 41%， 未 选 26套 ，未 选 房 源 面 积 2574.5平 米 ；u4号 楼 因 位 置 及 景 观 相 对 较 差 ， 所 选 房 源 占 比 较 少 ， 在 后 期 销售 将 面 临 困 难 ， 在 客 户 引 导 、 推 广 表 现 需 加 大 卖 点 提 炼 ；楼 栋 户型 面 积 /平米 套 数 已 选套 数 未 选套 数 已 选 面积 未 选 面积 已 签 套数 未 选 套 数比 未 选 面 积比4# 两房 89.84 20 10 10 898.4 898.4 0 50% 50%90.33 20 8 12 722.64 108

40、3.96 0 60% 60%复式 145.36 2 0 2 0 290.72 0 100% 100%150.71 2 0 2 0 301.42 0 100% 100%合计 4195.54 44 18 26 1621.04 2574.5 0 59% 61%销 售 房 源 分 析 4号 楼 昇 锋 御 景 东 方 项 目销 售 房 源 分 析 5号 楼u5号 楼 住 宅 共 计 63套 ， 共 选 房 源 45套 ， 占 比 71%， 未 选18套 ， 未 选 房 源 面 积 1786.44平 米 ；u5号 楼 为 一 梯 三 户 户 型 ， 01、 03、 04、 06户 型 在 设 计 上有

41、赠 送 面 积 为 亮 点 ， 此 户 型 无 剩 余 房 源 ；u02、 05户 型 全 朝 南 户 型 ， 因 设 计 上 南 北 不 通 透 ， 客 户接 受 度 较 小 ， 剩 余 房 源 较 多 ， 但 面 积 小 总 价 低 ， 后 期 增强 客 户 引 导 。楼 栋 户型 面 积 /平米 套 数 已 选套 数 未 选套 数 已 选 面积 未 选 面积 已 签 套数 未 选 套 数比 未 选 面 积比5# 两房 86.77 19 18 1 1561.86 86.77 0 5% 5%87.55 19 7 12 612.85 1050.6 0 63% 63%87.72 19 17 2

42、1491.24 175.44 0 11% 11%复式 152.55 2 1 1 152.55 152.55 0 50% 50%160.54 2 0 2 0 321.08 0 100% 100%169.21 2 2 0 338.42 0 0 0% 0%合计 5943.36 63 45 18 4156.92 1786.44 0 29% 30% 昇 锋 御 景 东 方 项 目销 售 房 源 分 析 6号 楼 u6号 楼 住 宅 共 计 42套 ， 共 选 房 源 31套 ， 占 比 74%， 未 选 11套 ， 未 选 房 源 面 积 1630.77平 米 ；u6号 楼 前 期 制 定 为 内 部

43、房 源 ， 已 选 房 客 户 为 内 部 客 户 ， 且 付 款 方 式 均 为 一 次 性 付 款 ， 建 议 6号 楼 不对 外 推 出 ， 如 后 期 增 加 内 部 客 户 ， 可 将 其 引 导 至 6号 楼 中 。 楼栋 户 型 面 积 /平 米 套 数 已 选套 数 未 选套 数 已 选 面积 未 选 面积 已 签 套数 未 选 套 数比 未 选 面 积比6# 三 房 139.81 20 14 6 1957.34 838.86 0 30% 30%四 房 136.9 1 1 0 136.9 0 0 0% 0%137.16 1 1 0 137.16 0 0 0% 0%139.78

44、9 6 3 838.68 419.34 0 33% 33%140.05 7 6 1 840.3 140.05 0 14% 14%复 式 227.45 2 2 0 454.9 0 0 0% 0%232.52 2 1 1 232.52 232.52 0 50% 50%总 计 6228.57 42 31 11 4597.8 1630.77 0 26% 26%6号 楼 昇 锋 御 景 东 方 项 目销 售 房 源 分 析 7、 8号 楼7号 楼楼 栋 户 型 面 积 /平 米 套 数 户 型 套 数 占 比 户 型 总 面 积 户 型 面 积 占 比7# 三 房 132.86 18 43% 2391.

45、48 36%四 房 145.14 2 5% 290.28 4%148.03 15 36% 2220.45 34%一 层 复 式 263.68 2 5% 527.36 8%293.94 1 2% 293.94 4% 顶 层 复 式 214.63 2 5% 429.26 6%236.01 2 5% 472.02 7%总 计 6624.79 42 100% 6624.79 100%u7号 楼 住 宅 共 计 42套 ， 以 三 房 、 四 房 户 型 为 主 ， 三 房 占 比 43%， 四 房 占 比 41%， 其 余 为复 式 户 型 。 因 设 计 院 未 提 供 最 终 面 积 ， 表 中

46、户 型 面 积 为 大 约 面 积 昇 锋 御 景 东 方 项 目销 售 房 源 分 析 7、 8号 楼8号 楼楼 栋 户 型 面 积 /平 米 套 数 户 型 套 数 占 比 户 型 总 面 积 户 型 面 积 占 比8# 三 房 128.16 2 2% 256.32 2%130.11 30 28% 3903.3 24%144.46 32 30% 4622.72 29%四 房 158.25 2 2% 316.5 2%161.14 32 30% 5156.48 32%五 房 191.54 2 2% 383.08 2% 复 式 236.67 2 2% 473.34 3%262.66 2 2% 5

47、25.32 3%275.28 2 2% 550.56 3%总 计 16187.62 106 100% 16187.62 100%u8号 楼 住 宅 共 计 106套 ， 户 型 以 三 房 、 四 房 户 型 为 主 ， 三 房 占 比 60%， 四 房 占 比 32%， 8号 楼 其 优 越 的 位 置 及 景 观 等 高 产 品 素 质 ， 使 得 在 整 体 规 划 中 为 项 目 楼 王 。因 设 计 院 未 提 供 最 终 面 积 ， 表 中 户 型 面 积 为 大 约 面 积 昇 锋 御 景 东 方 项 目销 售 房 源 分 析 9号 楼9号 楼楼 栋 户 型 面 积 /平 米 套

48、 数 户 型 套 数 占 比 户 型 总 面 积 户 型 面 积 占 比 9# 两 房 182.76 1 3% 182.76 3%三 房 118.38 1 3% 118.38 2%137.38 9 26% 1236.42 18%140.41 10 29% 1404.1 21%复 式 204.89 1 3% 204.89 3%205.59 1 3% 205.59 3%230.79 1 3% 230.79 3%257.46 5 15% 1287.3 19%367.32 4 12% 1469.28 22%481.99 1 3% 481.99 7%总 计 6821.5 34 100% 6821.5 1

49、00%u9号 楼 住 宅 共 计 34套 ， 户 型 以 三 房 、 复 式 户 型 为 主 ， 三 房 占 比 58%， 复 式 占 比 38%， 9号 楼 东 单 元 复 式 户 型 ， 其 户 型 设 计 亮 点 ， 提 升 了 整 体 9号 楼 产 品 档 次 。因 设 计 院 未 提 供 最 终 面 积 ， 表 中 户 型 面 积 为 大 约 面 积 昇 锋 御 景 东 方 项 目销 售 房 源 分 析 10、 11号 楼楼 栋 户 型 面 积 /平 米 套 数 户 型 套 数 占 比 户 型 总 面 积 户 型 面 积 占 比10# 两 房 85.59 20 30% 1711.8

50、20%三 房 141.24 20 30% 2824.8 33%四 房 142.99 2 3% 285.98 3%145.8 18 27% 2624.4 30%复 式 164.31 2 3% 328.62 4%220.34 2 3% 440.68 5%223.78 2 3% 447.56 5% 总 计 8663.84 66 100% 8663.84 100%10号 楼楼 栋 户 型 面 积 /平 米 套 数 户 型 套 数 占 比 户 型 总 面 积 户 型 面 积 占 比11# 两 房 82 16 30% 1312 19%三 房 132.65 16 30% 2122.4 32%132.83 2

51、 4% 265.66 4%135.55 14 26% 1897.7 28%复 式 161.11 2 4% 322.22 5%198.9 2 4% 397.8 6%205.32 2 4% 410.64 6%总 计 6728.42 54 100% 6728.42 100%11号 楼 因 设 计 院 未 提 供 最 终 面 积 ， 表 中 户 型 面 积 为 大 约 面 积 昇 锋 御 景 东 方 项 目销 售 房 源 分 析 12、 13号 楼楼 栋 户 型 面 积 /平 米 套 数 户 型 套 数 占比 户 型 总 面 积 户 型 面 积 占比12# 两 房 82 16 30% 1312 19%

52、三 房 132.65 16 30% 2122.4 32%132.83 2 4% 265.66 4%135.55 14 26% 1897.7 28%复 式 161.11 2 4% 322.22 5%198.9 2 4% 397.8 6%205.32 2 4% 410.64 6% 总 计 6728.42 54 100% 6728.42 100%12号 楼楼 栋 户 型 面 积 /平 米 套 数 户 型 套 数 占比 户 型 总 面 积 户 型 面 积 占比13# 两 房 82 16 30% 1312 19%三 房 132.65 16 30% 2122.4 32%132.83 2 4% 265.66

53、 4%135.55 14 26% 1897.7 28%复 式 161.11 2 4% 322.22 5%198.9 2 4% 397.8 6%205.32 2 4% 410.64 6%总 计 6728.42 54 100% 6728.42 100%13号 楼 u10-13号 楼 住 宅 共 计 228套 ， 户 型 以 三 房 、 少 量 两房 为 主 ， 其 次 为 顶 层 复 式户 型 ， 整 体 户 型 设 计 及 面积 区 间 基 本 符 合 多 数 购 房者 需 求 ， 这 4栋 户 型 属 于快 销 户 型 。因 设 计 院 未 提 供 最 终 面 积 ， 表 中 户 型 面 积

54、为 大 约 面 积 昇 锋 御 景 东 方 项 目销 售 房 源 分 析 总 结 一 期二 期项 目 总 体 规 划 为 两 期 开 发 ：一 期 ： 1-5号 楼二 期 ： 6-13号 楼 12345 678910 111213 1-5号 楼 户 型 配 比户 型 面 积 / 总 套 数 总 面 积 /两 房 86.77-90.33 97 8582.16三 房 118.58-141.01 140 18762.72四 房 137-140.23 35 4887.87复 式 145.36-233.99 24 4680.12总 计 296套 36912.876-13号 楼 户 型 配 比户 型 面

55、积 / 总 套 数 总 面 积 /两 房 82-182.76 69 5830.56三 房 118.38-144.46 238 32676.66四 房 142.99-161.14 89 13406.52复 式 161.11-481.99 54 12680.15总 计 450套 64593.89 昇 锋 御 景 东 方 项 目销 售 房 源 分 析 总 结 u一 期 共 推 出 1-5号 楼 ， 因 工 程 进 度 影 响 ， 目 前 一 期 1-5号 楼 客 观 条 件 上 被 分 为 两批 ， 即 1、 2号 楼 为 一 批 （ 2012年 3月 可 达 到 预 售 ） ； 3-5号 楼 为

56、二 批 （ 2012年 5月 可达 到 预 售 ） ；u规 划 6号 楼 为 二 期 ， 目 前 6号 楼 已 封 顶 ， 且 前 期 制 定 6号 楼 为 内 部 房 源 ， 6号 楼 总房 源 42套 ， 目 前 已 预 订 31套 ， 建 议 6号 楼 不 在 2期 对 外 推 广 之 内 ， 6号 楼 达 到 预 售 后 ，直 接 签 署 合 同 (与 二 期 一 批 房 源 同 同 时 达 到 预 售 ） ；u二 期 共 7-13号 楼 ， 二 期 总 户 数 共 410套 ， 房 源 较 多 ， 可 将 二 期 分 两 批 进 行 推 出 ，根 据 房 源 销 售 搭 配 ， 7、

57、 9、 10、 13号 楼 为 第 一 批 推 出 （ 共 200套 ） ， 8、 11、 12为第 二 批 推 出 （ 共 210套 ） 。一 期二 期 项 目 总 体 规 划 为 两 期 开 发 ：一 期 ： 1-5号 楼二 期 ： 6-13号 楼12345 678910 111213 昇 锋 御 景 东 方 项 目 一 期 推 出 房 源 出 目 前 剩 余 较 多 房 源 为两 房 及 复 式 ； 一 期 应 采 用 相 对 二 期 较低 价 格 入 市 ， 快 速 形 成 热 销 局 面 ， 吸引 客 户 关 注 度 ； 二 期 一 批 推 出 房 源 结 合 一 期 ， 推 出 三

58、房 、 四 房 等 销 量 较 好 户 型 ， 二 期 一 批持 续 热 销 效 应 ， 9号 楼 其 独 特 的 产 品设 计 ， 加 大 推 广 宣 传 提 升 产 品 形 象 及 品 质 ， 实 现 品 牌 价 值 提 升 二 期 二 批 推 出 项 目 楼 王 8号 楼 ， 符 合 大众 需 求 的 产 品 设 计 及 景 观 优 势 ， 提 升项 目 高 端 形 象 及 品 质 ， 提 升 价 格 最 大化 ， 树 立 价 格 标 杆一 期3-5号 楼二 期一 批 二 期二 批 2012年 3月2012年 6月2012年 9月 1#5# 2#3#4# 6#10#9# 7#13# 8#

59、12# 11#二 期二 批 整 体 住 宅 推 售 计 划二 期一 批 一 期 昇 锋 御 景 东 方 项 目入 市 价 格 略 低 于 市 场 预 期小 步 快 走 的 提 价 策 略 ， 持 续提 升树 立 价 格 标 杆 ， 实 现 价 值 最大 化 一 期 二 期一 批 二 期二 批均 价提 价 的 支 撑 ：q开 盘 热 销q园 林 展 示q样 板 房 展 示 到 位q新 房 源 的 推 出 q景 观 主 轴 展 示 到 位q客 户 积 累 量 的 支 持q市 场 需 求 的 支 撑待 定 涨 幅 3% 涨 幅 3%整 体 住 宅 价 格 策 略 昇 锋 御 景 东 方 项 目一 期

60、 销 售 ： 入 市 价 格 低 开 ， 低 于 市 场 预 期 ， 确 保 前 期 体 量 顺 利 消 化 ，同 时 作 为 销 售 预 热 阶 段 ， 逐 步 向 市 场 透 露 信 息 ， 高 度 蓄 势 ， 形 成 开盘 热 销 市 场 现 象 ， 为 后 期 强 势 推 广 销 售 提 供 铺 垫 ；二 期 一 批 开 盘 强 销 阶 段 ： 二 期 一 批 强 势 入 市 ， 持 续 热 销 ， 推 广 宣 传 上 提 升 产 品 形 象与 品 质 ， 推 出 景 观 、 位 置 、 户 型 较 佳 的 单 元 ， 并 配 合 户 型 设 计 具 有亮 点 的 单 元 ， 不 断

61、拉 升 产 品 品 质 及 高 端 产 品 形 象 ， 不 断 拉 升 价 格 试 探 市 场 ， 走 向 高 潮 。二 期 二 批 持 续 强 销 阶 段 ： 继 续 二 期 一 批 强 销 的 火 热 市 场 推 出 剩 余 二 期 二 批 房 源 ， 推出 项 目 楼 王 单 元 ， 并 配 合 快 销 的 户 型 ， 在 销 售 过 程 中 ， 提 升 整 体 二批 价 格 ， 使 其 成 为 项 目 价 格 标 杆 ， 从 而 使 得 价 格 最 大 化 ， 提 升 项 目整 体 高 端 形 象 。 价 格 策 略 详 述 昇 锋 御 景 东 方 项 目商 业 推 售 计 划 ：1、

62、 在 住 宅 二 期 二 批 开 盘 后推 出 项 目 商 业 部 分 ， 进 行 商业 形 象 、 商 业 卖 点 推 广 ； 商 业 商 业 推 售 计 划 昇 锋 御 景 东 方 项 目营 销 总 控 图时 间 3月营 销节 点 3.10-3.11 5.1 7.74月 5月 6月月 7月 8月 9月 10月 6月11月 12月 2013年2月4.21 10.13 春 节2.9一 期 开 盘（ 1-2#签 约 ） 3-5#签 约 二 期 一 批认 筹 二 期 一 批开 盘 二 期 二 批认 筹8.4 商 业 开 盘 2013年1月 媒 体 组 合 二 期 形 象 、产 品 卖 点 ，二 期

63、 一 批 开盘 信 息 商 业 认 筹 信 息 +二 期 二 批 开 盘信 息推 广 主 题 商 业 开 盘 信 息 、 项 目 实景 现 房样 板 间 开 放+二 期 形 象推 广户 外 、 围墙 、 短 信 户 外 、 围 墙 、 楼 体 、 楼 书 、 单 页 、 短 信 、 电 视 媒 体 、 广 播 、 公 交 车 体二 批 房 源 产 品 形 象及 卖 点 、 二 批 认 筹信 息 、 商 业 推 广一 期 开 盘 强 销 期 、二 期 形 象 推 广 ， 认筹 信 息 释 放 二 期 一 批 持 续 销 售 ， 二 批 开 盘 强 销 期销 售节 奏 二 期 一 批 认 筹 期

64、清 盘清 盘推 广 强 度营 销活 动 3月 10-11日 一 期 开 盘3月 16日 项 目 样 板 间开 放 活 动5月 1日 少 儿 才 艺 大 赛4月 21日 3-5号 楼 签 约5月 1日 二 期 一 批 认 筹暨 产 品 说 明 会6月 1日 家 居 风 水 讲 座 8月 4日 二 期 二 批 认 筹8月 1日 -8月 底 电 影 月8月 25日 小 型 抽 奖 活 动9月 15日 商 业 认 筹9月 30日 中 秋 抽 奖 活 动10月 13日 二 期 二 批 开 盘 11月 10日 -17日 购房 优 惠 活动11月 24日 商 业 开盘6月 23日 啤 酒节7月 7日 二 期

65、一 批 开 盘 12月 25日 圣 诞 节活 动1月 新 春 礼 包 派 发活 动工 程 节 点 3-5#地 基 开 挖 3-5#工 程 3层 二 期 工 程 开 挖 时 间 未 定 ， 预 计 二 期 统 一 进 行 地 下 开 挖 ， 统 一 进 行 楼 体 建 设 二 期 二 批开 盘 11.24二 期 一 批 开 盘热 销 期 ， 二 批形 象 期 二 期 二 批 认 筹 期 、商 业 形 象 推 广 商 业 认 筹 期 开 盘 强 销二 期 形 象 、 产 品 卖 点 ， 二 期 一 批认 筹 信 息 9.15商 业 认 筹 昇 锋 御 景 东 方 项 目2012年 渠 道 推 广

66、2、 媒 体 推 广 策 略1、 客 户 定 位第 五 章4、 活 动 事 件 营 销5、 营 销 费 用 安 排3、 推 广 渠 道 拓 展 昇 锋 御 景 东 方 项 目我 们 目 标 客 户 是 谁 ? 客 户 定 位提 出 问 题 昇 锋 御 景 东 方 项 目他 们 是 谁 以 二 次 置 业 为 主是 一 群 有 房 、 需 要 改 善 居 住 ， 有 闲 钱 的 人客 户 定 位 昇 锋 御 景 东 方 项 目客 群 定 位 登 封 市 各 中 小 型 私 营 企 业 主 登 封 市 行 政 、 事 业 单 位 公 务 员 登 封 市 大 中 型 企 业 中 高 层 管 理 人 员 登 封 市 区 周 边 乡 镇 相 对 富 裕 、 打 算 移 居 登 封 市 区 人 群 大 多 具 有 多 次 置 业 经 历 对 投 资 具 有 敏 锐 的 眼 光 ， 看 中 项 目 地 段 带 来 的 价 值 热 爱 都 市 生 活 ， 追 求 便 捷 交 通 和 完 善 配 套 客 户 定 位根 据 项 目 目 标 客 户 群 体 ， 制 定 系 统 的 媒 体 推 广 策 略 ，