物业管理法律法规及基本制度1

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1、物业管理法律法规及基本制度培训课件1课程简介课程简介第一节：物业管理的概述第一节：物业管理的概述第二节第二节:物业管理的法律规范物业管理的法律规范第三节第三节:物业管理基本制度物业管理基本制度课程小结：课程小结：12第一节：物业管理的概述第一节：物业管理的概述一、物业及其属性一、物业及其属性二、物业管理二、物业管理三、构建物业管理的理论体系三、构建物业管理的理论体系四、中国物业管理发展的特点四、中国物业管理发展的特点五、物业管理的作用五、物业管理的作用3一、物业及其属性（一）物业的概念（一）物业的概念 概念：物业是指已经建成，并可投入使概念：物业是指已经建成，并可投入使用的各类居住非居住的用的

2、各类居住非居住的建筑物建筑物，以及其配，以及其配套的套的设备设备、市政、市政设施设施及物业所在的土地、及物业所在的土地、相关的相关的场地、庭院场地、庭院等等.4（二）物业的属性 二元性（土地、建筑物）有限性（土地）1.自然属性：配套性（各类设施）多样性和差异性（建筑形式）固定性（土地、建筑物）永久性和长期性（土地、建筑物）稀缺性 商品属性2.社会属性：经济属性 保值、增值性 宏观可调控性 交易的契约性 法律属性：产权属性物物业业的的属属性性5（三）物业与房地产、不动产的联系与区别联系：1.物业中包含的土地与房产属不动产 2.物业属于单元性房地产概念 不动产属于民法概念不动产属于民法概念 1.称

3、谓领域不同 房地产属于经济法等的称谓房地产属于经济法等的称谓区别：物业是单元性的房地产物业是单元性的房地产 2.适用范围不同 房地产用于宏观领域房地产用于宏观领域 物业用于微观领域物业用于微观领域 3.概念外延不同 房地产概念外延大房地产概念外延大 物业指具体的房地产物业指具体的房地产6二、物业管理（一）物业管理的定义（一）物业管理的定义1.1.概念：物业管理是指物业管理经营企业概念：物业管理是指物业管理经营企业受物业所有人或使用人委托、运用现代管受物业所有人或使用人委托、运用现代管理与服务技术，按照物业管理委托合同，理与服务技术，按照物业管理委托合同，对已经投入使用的各类物业实施对已经投入使

4、用的各类物业实施企业化、企业化、社会化、经营化、规范化的管理社会化、经营化、规范化的管理；为物业；为物业所有人或使用人提供高效、周到的服务，所有人或使用人提供高效、周到的服务，创造良好的居住、工作创造良好的居住、工作环境环境，提高物业的提高物业的使用价值和经济价值使用价值和经济价值.72.物业管理的内涵（1 1）物业管理是由多方主体共同参与的活动。）物业管理是由多方主体共同参与的活动。（2 2）物业管理的依据是法律、法规、合同。）物业管理的依据是法律、法规、合同。（3 3）物业管理重点针对共用部分和共同事务。）物业管理重点针对共用部分和共同事务。（4 4）物业管理提供的产品是服务。）物业管理提

5、供的产品是服务。（5 5）在公共秩序管理方面的协助性。）在公共秩序管理方面的协助性。8（二）物业管理的必要性 1.业主住户的要求高 2.楼宇兴建渐具规模 3.物业设备先进 4.地产发展的需要 5.生产发展的需要9（三）物业管理活动（产品)的特点 1.全天候服务全天候服务 2.2.无形与有形结合无形与有形结合 3.3.生产和消费同时性生产和消费同时性 4.4.易逝性易逝性(供应和需求两方面）供应和需求两方面）5.5.业主导向性（业主对服务的认可度）业主导向性（业主对服务的认可度）6.6.差异性（因人、因地、因时）差异性（因人、因地、因时）7.7.物业服务和住用着的不可分割性（同步性）物业服务和住

6、用着的不可分割性（同步性）8.8.不可储藏性不可储藏性10（四）物业管理的基本特征1.社会化基本含义:1）物业所有人要到社会上去选聘物业服务企业。2）物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。112.专业化基本含义：1）物业服务企业实施对物业管理的统一管理。2）物业管理的专业化适应现代化大生产。3）物业服务企业具有一定的专业资质并达到一定的专业水平。123.市场化基本含义：1）物业管理是一种市场行为。2）物业管理要引入竞争机制。3）市场化是物业管理最主要的特点。4）委托和有偿是物业管理市场化集中体现。13三、构建物业管理的理论体系1.以建筑物区分所有权为基础以建筑物区分所有权为基础2.以物业

7、服务合同为核心以物业服务合同为核心3.以等价有偿为前提以等价有偿为前提4.以专业服务与自治自律相结合为手段以专业服务与自治自律相结合为手段5.以追求客户满意为根本以追求客户满意为根本6.以保证物业正常使用为目标以保证物业正常使用为目标14 四、中国物业管理发展的特点1.从从思想观念思想观念来看，人们开始接受物业管理模式来看，人们开始接受物业管理模式2.从从管理模式管理模式上来看，两种社会经济体制的管理模上来看，两种社会经济体制的管理模式并存式并存3.从管理从管理内容和服务内容和服务来看，正处于起步阶段，且发来看，正处于起步阶段，且发展不平衡展不平衡4.物业管理物业管理形式多样化形式多样化和管理

8、和管理标准多层化标准多层化5.还没有形成还没有形成完整系统完整系统的法制化管理体系的法制化管理体系6.物业管理市场已经形成、正成为物业管理市场已经形成、正成为新兴行业新兴行业15五、物业管理的作用 1.保证物业处于保证物业处于良好良好的使用状态的使用状态2.2.可以使物业实现保值可以使物业实现保值增值增值3.3.促进房地产市场的促进房地产市场的健康健康发展发展4.4.拓展就业途径拓展就业途径5.5.有利于构建有利于构建和谐和谐社会社会16一、法律规范的概念和特征一、法律规范的概念和特征法法律律规规范范是是统统治治阶阶级级依依靠靠自自己己的的意意志志，由由国国家家机机关关制制定定或或认认可可并并

9、由由国国家家强强制制力力保保证证实实施施的的行行为为规规则则。在在所所有有的的社社会会行行为为规规范范中中，只只有有法法律律规规范范是是由由国国家家制制订订或或认认可可，并并以以国国家家强强制制力力保保证证其其实实施施的的。可可由由以下四个方面来理解法律规范的特征。以下四个方面来理解法律规范的特征。法律规范是法的具体化。法律规范是法的具体化。法律规范的表现形式是法律文件。法律规范的表现形式是法律文件。法律规范必须是有权力的国家机关来制定。法律规范必须是有权力的国家机关来制定。法律规范是以单一的规范和系统的规范相结合的。法律规范是以单一的规范和系统的规范相结合的。第二节第二节:物业管理的法律规范

10、物业管理的法律规范17二、物业管理法规的表现形式和立法体制二、物业管理法规的表现形式和立法体制 中国现行物业管理中国现行物业管理立法体制是一个以国家立立法体制是一个以国家立法权为核心，两级法权为核心，两级(中央和省中央和省)并重、多类结合并重、多类结合的立法体制。与此相适应，物业管理法规的的立法体制。与此相适应，物业管理法规的表现形式为：表现形式为：1819三、物业管理法律关系三、物业管理法律关系（一）物业管理法律关系的概念（一）物业管理法律关系的概念 法律关系法律关系就是法律上的权利和义务关系就是法律上的权利和义务关系。物业管理法律关系物业管理法律关系是法律关系中的一种，即是法律关系中的一种

11、，即物业管理法律规范在调整物业管理及相关活物业管理法律规范在调整物业管理及相关活动的过程中所形成的法定权利和义务关系动的过程中所形成的法定权利和义务关系。20（二）物业管理法律关系的构成要素（二）物业管理法律关系的构成要素 物业管理法律关系的物业管理法律关系的要素是指该种关系必要的构要素是指该种关系必要的构成因素或条件成因素或条件，缺了要素之一则不能构成物业管，缺了要素之一则不能构成物业管理法律关系。多数人坚持理法律关系。多数人坚持主体、客体、内容主体、客体、内容三要三要素说素说。1.物业管理法律关系的主体物业管理法律关系的主体 可简称可简称业事主体业事主体。业事业事主体又可因其参与的法律关系

12、类别不同而称为民事主主体又可因其参与的法律关系类别不同而称为民事主体、商事主体、政事主体、刑事主体。物业管理法律体、商事主体、政事主体、刑事主体。物业管理法律关系的关系的基本主体是基本主体是业主及其自治管理组织、物业管理业主及其自治管理组织、物业管理企业和对物业管理活动的行政监管机关。企业和对物业管理活动的行政监管机关。2122 3.物业管理法律关系的内容物业管理法律关系的内容 是指业事主体在物业管理法律关系中所享有的是指业事主体在物业管理法律关系中所享有的权利权利(包括职权包括职权)和负担的义务和负担的义务(包括职责包括职责)。如：业主的权利与义务如：业主的权利与义务业主的权利：业主的权利：

13、（1 1）财产权）财产权 ：占有权、使用权、收益权、处：占有权、使用权、收益权、处分权分权 （2 2）提议权、建议权、监督权）提议权、建议权、监督权 （3 3）决策权、表决权）决策权、表决权 （4 4）业主权利的保留）业主权利的保留业主的义务：遵章守规、交费、配合等业主的义务：遵章守规、交费、配合等23如：物业管理公司的权力与义务如：物业管理公司的权力与义务物业管理公司应当具备的权利内容：物业管理公司应当具备的权利内容：（1）有权采取完成委托任务所必须的行为；）有权采取完成委托任务所必须的行为；（2）有权获得劳动报酬；）有权获得劳动报酬；（3）有权根据物业管理合同制止违背全体）有权根据物业管理

14、合同制止违背全体业主利益的行为。业主利益的行为。物业管理公司的义务物业管理公司的义务（1）最大义务：遵法守规）最大义务：遵法守规（2）应尽义务：依约尽责）应尽义务：依约尽责24【案例】【案例】房款未付清房款未付清25【分析分析】在在房房屋屋买买卖卖法法律律关关系系中中，买买家家承承担担支支付付房房款款的的义义务务，享享有有取取得得房房屋屋所所有有权权的的权权利利。而而在在物物业业管管理理法法律律关关系系中中，业业主主承承担担支支付付物物业业管管理理费费的的义义务务，享享有有接接受受物物业业管管理理企企业业服服务务的的权权利利。可可是是两两种种法法律律关关系系混混淆淆就就不不行行，不不能能说说没

15、没有有履履行行这这个个法法律律关关系系中中的的义义务务就就不不能能享享有有另另外外一一个个法法律律关关系系中中的的权权利利，这这样样做就会导致责权利不一致。做就会导致责权利不一致。上述小区的住户是房屋买卖关系以及物业管理关系的主体。他未按期交上述小区的住户是房屋买卖关系以及物业管理关系的主体。他未按期交纳购房款，说明他没有履行房屋买卖关系中按时付款的义务，那么他就应该纳购房款，说明他没有履行房屋买卖关系中按时付款的义务，那么他就应该承担相应的民事责任，开发商可以按照购房合同的规定，要求该业主承担违承担相应的民事责任，开发商可以按照购房合同的规定，要求该业主承担违约金、利息等责任甚至可以要求解除

16、合同等。但如果住户已经按照物业管理约金、利息等责任甚至可以要求解除合同等。但如果住户已经按照物业管理合同的规定交纳了物业管理费等，这就意味着他在物业管理法律关系中已经合同的规定交纳了物业管理费等，这就意味着他在物业管理法律关系中已经履行了自己的义务，那么他就应该得到完善的物业管理服务，包括水、电、履行了自己的义务，那么他就应该得到完善的物业管理服务，包括水、电、气、暖等设施设备的良好使用等。开发商的做法是对住户合法行使权利的阻气、暖等设施设备的良好使用等。开发商的做法是对住户合法行使权利的阻挠，是不对的。而物业管理公司按照其要求对住户停水、停电，则违背了其挠，是不对的。而物业管理公司按照其要求

17、对住户停水、停电，则违背了其法定职责与义务，更是不对的。假设这个住户欠交物业管理费或欠交水电费，法定职责与义务，更是不对的。假设这个住户欠交物业管理费或欠交水电费，物业管理公司在这时候可以按照物业管理协议的内容停止水、电等的供应。物业管理公司在这时候可以按照物业管理协议的内容停止水、电等的供应。但即便是这个时候，也是物业管理公司依据合同及法律行事，而不是听命于但即便是这个时候，也是物业管理公司依据合同及法律行事，而不是听命于开发商的调遣。开发商的调遣。26（三）物业管理法律关系的一个基本特征（三）物业管理法律关系的一个基本特征 小区谁做主小区谁做主27四、四、物业管理法律事实物业管理法律事实

18、法律事实法律事实是指物业管理法规所规定或认可的，是指物业管理法规所规定或认可的，能引起物业管理法律关系发生能引起物业管理法律关系发生(产生产生)、变更和、变更和终止终止(消灭消灭)的客观现象或原因条件。的客观现象或原因条件。根据法律事实是否与物业管理法律关系主体的根据法律事实是否与物业管理法律关系主体的意志有关可以划分为意志有关可以划分为自然事实自然事实与与行为事实行为事实两大两大类。类。（一）法律事实的概念（一）法律事实的概念2829情势变更原则情势变更原则所谓情势变更原则所谓情势变更原则，是指合同生效后，发生当事人不能预见并，是指合同生效后，发生当事人不能预见并不能克服的客观情况，致使履行

19、合同将对一方当事人没有意义不能克服的客观情况，致使履行合同将对一方当事人没有意义或造成重大损害的，该当事人可以与对方就合同的内容重新协或造成重大损害的，该当事人可以与对方就合同的内容重新协商，协商不成的，可以请求法院或者仲裁机构变更或解除合同商，协商不成的，可以请求法院或者仲裁机构变更或解除合同的法律规则。的法律规则。情势变更原则的适用条件，可归结为：情势变更原则的适用条件，可归结为：(1)在客观上，须有情势变更的客观事实。在客观上，须有情势变更的客观事实。(2)在主观上，情势的变更须是当事人无主观过错。在主观上，情势的变更须是当事人无主观过错。(3)在原因上，须有情势变更发生的不可预见性，且

20、当事人不能克服这种在原因上，须有情势变更发生的不可预见性，且当事人不能克服这种变化。变化。(4)在结果上，须因情势变更而致使原合同的履行将对一方当事人没有意在结果上，须因情势变更而致使原合同的履行将对一方当事人没有意义或者造成重大损失，即当事人之间的权利义务显失公平。义或者造成重大损失，即当事人之间的权利义务显失公平。(5)在程序上，协商程序是适用情势变更原则的必须程序。在程序上，协商程序是适用情势变更原则的必须程序。30情势变更与不可抗力的主要区别情势变更与不可抗力的主要区别一是客观表现不同一是客观表现不同：情势变更主要表现为影响合同履行：情势变更主要表现为影响合同履行的的社会经济形势社会经

21、济形势的剧变事件，须凭借法定的公平裁量权的剧变事件，须凭借法定的公平裁量权认定；而不可抗力只要具有一般大众知识便可感知。认定；而不可抗力只要具有一般大众知识便可感知。二是造成影响不同：二是造成影响不同：发生情势变更，在一般情况下，合发生情势变更，在一般情况下，合同仍然能履行，只是履行合同会造成明显的不公平后果；同仍然能履行，只是履行合同会造成明显的不公平后果；而发生不可抗力事件，既可能造成合同履行困难或履行而发生不可抗力事件，既可能造成合同履行困难或履行不能，也可能造成合同的全部义务都无法履行。不能，也可能造成合同的全部义务都无法履行。三是适用范围不同三是适用范围不同：情势变更仅适用于合同法；

22、而不可：情势变更仅适用于合同法；而不可抗力既可以适用合同法，也可以适用于侵权法。抗力既可以适用合同法，也可以适用于侵权法。四是免责情况不同：四是免责情况不同：情势变更是情势变更是“裁量免责裁量免责”；而因不；而因不可抗力致使不能实现合同的则是可抗力致使不能实现合同的则是“当然免责当然免责”。3132（2）人的行为）人的行为，指由人有意识地进行与一定，指由人有意识地进行与一定法律关系有关活动的客观现象。根据行为是法律关系有关活动的客观现象。根据行为是否与当事人的意志有关，可以分为否与当事人的意志有关，可以分为当事人的当事人的行为与他人行为行为与他人行为两种。两种。当事人的行为是指当事人的行为是指

23、由由一定法律关系当事人实施的能引发法律关系一定法律关系当事人实施的能引发法律关系易化的行为。易化的行为。他人行为是指他人行为是指由非当事人实施由非当事人实施的而能使当事人之间发生一定法律关系易化的而能使当事人之间发生一定法律关系易化的行为。例如，法院的裁决、行政机关的行的行为。例如，法院的裁决、行政机关的行政处理决定即属于能使物业管理关系当事人政处理决定即属于能使物业管理关系当事人之间发生法律关系易化的第三人的行为。之间发生法律关系易化的第三人的行为。33（二）物业管理法律事实的分类（二）物业管理法律事实的分类 1.法律事件法律事件（1）不可抗力事件和社会意外事件）不可抗力事件和社会意外事件（

24、2）自然人业主死亡的事实）自然人业主死亡的事实（3）法人的物业管理公司解散或破产的事实）法人的物业管理公司解散或破产的事实（4）时间经过的法律事实）时间经过的法律事实 2.法律行为法律行为 （1）合法行为）合法行为 （2 2）违法行为）违法行为 物业管理违法行为的构成要件：物业管理违法行为的构成要件：a a 违法性违法性 b b 危害性危害性 c c 主体合格性主体合格性 d d 主观过错性主观过错性34五、物业管理法律责任五、物业管理法律责任 352.2.物业管理法律责任的主要特征物业管理法律责任的主要特征 36(二)物业管理法律责任的分类 物业管理法律责任物业管理法律责任按内容不同按内容不

25、同，一般分为，一般分为民事法民事法律责任、经济法律责任、行政法律责任、刑事法律责任、经济法律责任、行政法律责任、刑事法律责任四类律责任四类。违宪法律责任不在物业管理法律责。违宪法律责任不在物业管理法律责任范围。任范围。1.1.民事法律责任民事法律责任 指民事主体因违反民事法律义务而按照民法指民事主体因违反民事法律义务而按照民法(包括合同法包括合同法)规规定必须承担的民事法律不利报应定必须承担的民事法律不利报应(法律后果法律后果)。它主要表现为一种。它主要表现为一种财产责任，而且民事责任的内容可以由当事人自行约定。民事法财产责任，而且民事责任的内容可以由当事人自行约定。民事法律责任可划分为律责任

26、可划分为违约责任和侵权责任违约责任和侵权责任两大类。两大类。承担民事责任的方承担民事责任的方式：式：停止侵害；停止侵害；排除妨碍；排除妨碍；消除危险；消除危险；返还财产；返还财产；恢恢复原状；复原状；修理、重作、更换；修理、重作、更换；赔偿损失；赔偿损失；支付违约金；支付违约金；消除影响、恢复名誉；消除影响、恢复名誉；赔礼道歉赔礼道歉。373839(三)物业管理中的违约责任和侵权责任 4041(1)(1)国家机关或其工作人员因执行职务造成侵权损国家机关或其工作人员因执行职务造成侵权损害的民事责任害的民事责任。根据中国宪法第41条和民法通则第12条规定，由于国家机关或者国家机关工作人员在执行职务

27、中，侵犯公民、法人和其他组织的合法权益，造成损害的，应当承担民事责任，由有关国家机关负责赔偿。(2)(2)法人对其工作人员执行职务造成侵权损害的民法人对其工作人员执行职务造成侵权损害的民事责任事责任。42【案例】员工违规操作造成的法律责任由谁负？一天，某清洁公司的一名保洁员在公司实施物业管理的一栋高层住宅楼清扫楼道时，发现了一块小木板，便顺手将木板抛到窗外，正好将楼下路过的小区业主王某砸伤，王某为此要求清洁公司赔偿他的医疗费用和相关经济损失。清洁公司认为：公司曾经多次教育员工在工作期间严格遵守操作规程，严禁高空抛物，且事发后，清洁公司已将该保洁员辞退，王某的医疗费用应当由王某自己向该名保洁员索

28、赔，与清洁公司无关。请问，员工违规操作带来的损失，清洁公司是否应当赔偿？43(3)(3)因产品质量不合格致人损害的民事责因产品质量不合格致人损害的民事责任任。物业管理中常见的产品质量不合格是房屋建筑工程质量和物业维修质量不合格房屋建筑工程质量和物业维修质量不合格。44【案例】外墙渗水，家具霉烂谁负责？某住宅小区业主黄某位在三层楼，发现每逢遇有大雨天就会有水渗入房内，此情况已有两年多了，为此他多次找过物业管理公司，物业管理公司也派人对外墙进行修理，但渗水问题始终未解决。两年多来业主黄某一直受到渗水问题的困扰，屋内墙壁更因长期渗水而剥落发霉，部分家具壁柜也因此而霉烂。业主黄某认为内墙的损坏是由于外

29、墙渗水所致，因此，要求物业管理公司赔偿其家具的损失。那么，物业管理公司是否应当赔偿呢？4546某大厦窗户玻璃坠落致人伤害赔偿纠纷案 某大厦是被告某实业公司开发的写字楼，其产权属实业公司，该楼主要通某大厦是被告某实业公司开发的写字楼，其产权属实业公司，该楼主要通过出租的方式使用。该大厦的物业管理由实业公司委托给某物业管理企业管过出租的方式使用。该大厦的物业管理由实业公司委托给某物业管理企业管理。大厦共理。大厦共1616层，由于该楼窗户玻璃安装存在质量问题，使用中曾数次发生层，由于该楼窗户玻璃安装存在质量问题，使用中曾数次发生玻璃坠落之事，租户普遍提出意见，但实业公司未及时进行修缮处理。玻璃坠落之

30、事，租户普遍提出意见，但实业公司未及时进行修缮处理。20012001年年5 5月月2121日下午，日下午，1313层广告公司的员工肖某在关窗户时用力过猛，致玻璃坠落层广告公司的员工肖某在关窗户时用力过猛，致玻璃坠落并破碎，玻璃碎片下落插入当时正在楼下搬运货物的孙某的头顶部，致使孙并破碎，玻璃碎片下落插入当时正在楼下搬运货物的孙某的头顶部，致使孙某当场昏迷。孙某的同事当即将其送往医院脑外科抢救，先后用去医疗费、某当场昏迷。孙某的同事当即将其送往医院脑外科抢救，先后用去医疗费、护理费、误工损失费等共计人民币护理费、误工损失费等共计人民币8 8万元。事后，孙某将实业公司、肖某及物万元。事后，孙某将实

31、业公司、肖某及物业管理企业告上法庭，要求三被告承担赔偿责任。业管理企业告上法庭，要求三被告承担赔偿责任。被告肖某辩称：被告肖某辩称：玻璃下落伤人系该窗户玻璃安装不牢所致，而非本人责玻璃下落伤人系该窗户玻璃安装不牢所致，而非本人责任，实业公司作为某大厦的所有人和管理人应承担赔偿责任。任，实业公司作为某大厦的所有人和管理人应承担赔偿责任。被告实业公司辩称被告实业公司辩称：玻璃掉落伤人系租户肖荣关窗不当所致，本公司对：玻璃掉落伤人系租户肖荣关窗不当所致，本公司对此不能承担责任。此不能承担责任。被告物业管理企业辩称：被告物业管理企业辩称：某大厦窗户玻璃安装存在质量问题，物业管理某大厦窗户玻璃安装存在质

32、量问题，物业管理企业曾多次向实业公司反映，要求其出资修缮，但实业公司始终未予答复。企业曾多次向实业公司反映，要求其出资修缮，但实业公司始终未予答复。物业管理企业已尽管理职责，故不应承担赔偿责任。物业管理企业已尽管理职责，故不应承担赔偿责任。”47(6)(6)饲养的动物致人损害的民事责任饲养的动物致人损害的民事责任。(7)(7)破坏、污染环境的侵权责任。破坏、污染环境的侵权责任。(8)(8)无行为能力人、限制民事行为能力人致人损害无行为能力人、限制民事行为能力人致人损害的民事责任的民事责任。48(四四)物业管理行政违法行为及其行政责任物业管理行政违法行为及其行政责任 物业管理行政违法行为的法律责

33、任是指在物业管理行政违法行为的法律责任是指在物业管理过程中，行政相对人的行为违反物业管理过程中，行政相对人的行为违反有关物业管理行政法规而应当依法承受的有关物业管理行政法规而应当依法承受的不利性法律报应。在物业管理过程中需追不利性法律报应。在物业管理过程中需追究行政责任的行政违法行为可以归纳为以究行政责任的行政违法行为可以归纳为以下四类：下四类：4950 2.2.业主委员会、业主、物业使用人或者其业主委员会、业主、物业使用人或者其他单位、个人的行政违法行为他单位、个人的行政违法行为 (1)(1)决定违法行为决定违法行为(2)(2)擅自作为行为擅自作为行为(3)(3)不履行法定应为义务行为不履行

34、法定应为义务行为513.3.开发建设单位、售房单位的行政违法行为开发建设单位、售房单位的行政违法行为(1)(1)未履行法定前期物业管理义务的行为未履行法定前期物业管理义务的行为(2)(2)不履行物业移交法定义务的行为不履行物业移交法定义务的行为(3)(3)不不履履行行物物业业维维修修专专用用基基金金代代收收代代存存法法定定义义务务的行为的行为(4)(4)其他行政违法行为其他行政违法行为5253(五五)物业管理法律责任的构成要件物业管理法律责任的构成要件“法律责任的构成要件法律责任的构成要件”，是指能够引起法律责，是指能够引起法律责任的各种条件的总和。法律责任的构成要件有两任的各种条件的总和。法

35、律责任的构成要件有两类：一类是一般构成要件，另一类是特殊构成要类：一类是一般构成要件，另一类是特殊构成要件。特殊要件必须有法律的明确规定。件。特殊要件必须有法律的明确规定。一般构成一般构成要件要件有四个有四个：1 1有有54(六六)物业管理法律责任的处理物业管理法律责任的处理 法法律律责责任任的的处处理理形形式式可可分分为为调调解解，行行政政裁裁决决、复议和申诉，审判三类。复议和申诉，审判三类。1 1调调解解 55六、产权权属理论（一）产权的概念和特征（一）产权的概念和特征 1.1.产权的概念产权的概念 狭义：财产权狭义：财产权 广义：物权广义：物权 2.2.物权的特征物权的特征 物权是对物的

36、支配权物权是对物的支配权 物权具有排他性物权具有排他性 物权是对世权物权是对世权 物权是绝对权物权是绝对权 物权是法定权物权是法定权563 产权的形态产权的形态1)独有：即一个人单独持有某项产权独有：即一个人单独持有某项产权2)共有：即两人以上的若干人共同持有的某项产权共有：即两人以上的若干人共同持有的某项产权3)公有：即一定的非家庭式的社会经济组织范围内公有：即一定的非家庭式的社会经济组织范围内的全体成员共同持有的某项产权。分为集体所有、的全体成员共同持有的某项产权。分为集体所有、国家所有和社会所有国家所有和社会所有57（二）（二）建筑物区分所有权的内容建筑物区分所有权的内容 1.专有所有权

37、专有所有权 是指建筑物区分所有权人按照自己的意志对其拥有的建筑是指建筑物区分所有权人按照自己的意志对其拥有的建筑物的专有部分占有、使用、收益和处分的权利。物的专有部分占有、使用、收益和处分的权利。注意：范围和权利的内容注意：范围和权利的内容 2.共用部分持分权共用部分持分权 概念、范围和权利的内容概念、范围和权利的内容 3.成员权成员权58第三节 物业管理基本制度一、一、业主大会制度业主大会制度二、二、业主公约制度业主公约制度三、三、物业管理招投标制度物业管理招投标制度四、四、物业承接查验制度物业承接查验制度五、五、物业管理企业资质管理制度物业管理企业资质管理制度六、六、物业管理从业人员职业资

38、格制度物业管理从业人员职业资格制度七、七、住宅专项维修资金制度住宅专项维修资金制度4159一、业主大会制度一、业主大会制度（一）业主大会制度概说：（一）业主大会制度概说：业主自治自律民主化决策的业主自治自律民主化决策的基本制度基本制度。业主自治机构包括：业主自治机构包括：业委会与业主大会业委会与业主大会。规范是规范是业主大会规程业主大会规程。业主大会制度是物业管理业主大会制度是物业管理法制化运作法制化运作的标志的标志之一。之一。60（二）业主（二）业主一）业主的概念一）业主的概念 业主：房屋所有权人。业主作为不动产所有业主：房屋所有权人。业主作为不动产所有权人，不受国籍限制，也不受自然人、法人

39、或其权人，不受国籍限制，也不受自然人、法人或其他组织的属性限制。他组织的属性限制。我国房地产管理实行权证管理方式。我国房地产管理实行权证管理方式。具备业主身份的情况有三种：具备业主身份的情况有三种：1 1、房屋所有权证书持有人；、房屋所有权证书持有人；2 2、房屋共有权证书持有人；、房屋共有权证书持有人；3 3、待领房屋所有权证书和房屋共有权证书、待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。的购房人。61二）业主的权利二）业主的权利1 1、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务。务。2 2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事

40、项提出、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。建议。3 3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议。、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议。4 4、参加业主大会会议，行使投票权。、参加业主大会会议，行使投票权。5 5、选举业主委员会委员，并享有被选举权。、选举业主委员会委员，并享有被选举权。6 6、监督业主委员会的工作。、监督业主委员会的工作。7 7、监督物业管理企业履行物业服务合同。、监督物业管理企业履行物业服务合同。8 8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。有知情权和监督权。

41、9 9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。和使用。1010、法律、法规规定的其他权利。、法律、法规规定的其他权利。62三）业主的义务三）业主的义务1 1、遵守业主公约、业主大会议事规则。、遵守业主公约、业主大会议事规则。2 2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施 设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方 面的规章制度。面的规章制度。3 3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员 会作出的决定。

42、会作出的决定。4 4、按照国家有关规定缴纳专项维修资金。、按照国家有关规定缴纳专项维修资金。5 5、按时缴纳物业服务费用。、按时缴纳物业服务费用。6 6、法律、法规规定的其他义务。、法律、法规规定的其他义务。63（三）业主大会（三）业主大会一）一）业主大会的组成和性质业主大会的组成和性质 业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。二）业主大会的筹备与成立二）业主大会的筹备与成立 一个物业管理区域一个物业管理区域 内只能成立一个业主大会。同一个内只能成立一个业主大会。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政物业管理区域内的业主，应当在物业所在地

43、的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但只有一个业主的，或业主人数较少且经全体业主委员会。但只有一个业主的，或业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的业主一致同意，决定不成立业主大会的 ，由业主共同履行，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责业主大会、业主委员会的职责 。业主大会筹备组应当自组成之日起业主大会筹备组应当自组成之日起3030日内在物业所在地日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会

44、会议。召开首次业主大会会议。64三）业主大会的职责三）业主大会的职责条例条例规定业主大会的六项职责：规定业主大会的六项职责：(1)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；制定、修改业主公约和业主大会议事规则；(2)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；作；(3)选聘、解聘物业管理企业；选聘、解聘物业管理企业；(4)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；(5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的施设

45、备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；规章制度；(6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。物业管理的职责。65四）业主大会活动规则四）业主大会活动规则 当出现下列情况时，业主委员会应当及时组织召开业当出现下列情况时，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：主大会临时会议：1、20以上业主提议召开业主大会临时会议的；以上业主提议召开业主大会临时会议的；2、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；3、业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。、业主大会议事规则或者业主公约

46、规定的其他情况。业主共同决定：业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。项。注意：注意：筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施两项应当经专有部分占建筑物总面积及其附属设施两项

47、应当经专有部分占建筑物总面积2/3以以上的业主且占总人数上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；其他事项，应以上的业主同意；其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意半数的业主同意。66（三）业主委员会（三）业主委员会一）业主委员会的性质一）业主委员会的性质 条例条例将业主委员会明确定位为业主大会的执行机将业主委员会明确定位为业主大会的执行机构。构。二）业主委员会的职责二）业主委员会的职责 条例条例规定了业主委员会的五项主要职责：规定了业主委员会的五项主要职责：1 1、召集业主大会会议，报告物业、召集业主大会会

48、议，报告物业 管理的实施情况。管理的实施情况。2 2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物 业服务合同。业服务合同。3 3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督 和协助物业管理企业履行物业服务合同。和协助物业管理企业履行物业服务合同。4 4、监督业主公约的实施。、监督业主公约的实施。5 5、业主大会赋予的其他职责、业主大会赋予的其他职责。67三）业主委员会的备案 条例规定业主委员会成立后应当向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。条例明确对业主委员会实行备案制度，以区别于审批制度。条

49、例还对业主委员会备案的时间做了限定，规定备案的时间为自选举产生之日起30日内。68四）业主委员会委员的资格条件四）业主委员会委员的资格条件 业主委员会委员应当是物业管理区域内的业业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：主，并符合下列条件：1.具有完全民事行为能力，高中以上文化程度；具有完全民事行为能力，高中以上文化程度；2.遵纪守法；遵纪守法；3.模范履行业主义务，未欠交物业管理费用、专模范履行业主义务，未欠交物业管理费用、专项维修资金等；项维修资金等；4.热心公益事业，责任心强；热心公益事业，责任心强；5.具有必要的工作时间和组织能力；具有必要的工作时间和组织能力；6.未在

50、本物业管理区域的物业服务企业及下属企未在本物业管理区域的物业服务企业及下属企业内任职。业内任职。69五）业主委员会委员的资格终止 业主委员会委员如果有下列情形之一的，业主委员会委员如果有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员的资经业主大会会议通过，其业主委员会委员的资格应当终止：格应当终止：1 1、因物业转让、灭失等原因不再是业主的；、因物业转让、灭失等原因不再是业主的；2 2、无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；、无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；3 3、因疾病等原因丧失履行职责能力的；、因疾病等原因丧失履行职责能力的；4 4、有犯罪行为的；、有犯罪行为的；5 5、以书面

51、形式向业主大会提出辞呈的；、以书面形式向业主大会提出辞呈的；6 6、拒不履行业主义务的；、拒不履行业主义务的；7 7、其他原因不宜再担任业主委员会委员、其他原因不宜再担任业主委员会委员的。70（一）管理规约制度概述：（一）管理规约制度概述：物业管理条例设置了物业管理条例设置了管理规约与临时管理管理规约与临时管理规约规约。管理规约业主共同制定并遵守的管理规约业主共同制定并遵守的行为准则行为准则。管理规约有利于管理规约有利于预防和减少预防和减少物业管理纠纷。物业管理纠纷。42二、管理规约制度二、管理规约制度71（二）管理规约的概念及主要内容（二）管理规约的概念及主要内容 管理规约的内容主要包括四个

52、方面：管理规约的内容主要包括四个方面：（1 1）有关物业的使用、维护、管理。）有关物业的使用、维护、管理。（2 2）业主的共同利益。）业主的共同利益。（3 3）业主应当履行的义务。）业主应当履行的义务。（4 4）违反规约应当承担的责任。）违反规约应当承担的责任。（三）业主公约的法律效力（三）业主公约的法律效力 （1 1）管理规约对物业管理区域内的全体业主）管理规约对物业管理区域内的全体业主 具有约束力。具有约束力。（2 2）管理规约对物业使用人也发生法律效力。）管理规约对物业使用人也发生法律效力。（3 3）管理规约对物业的继受人自动产生效力。）管理规约对物业的继受人自动产生效力。72（四）临时

53、管理规约（四）临时管理规约一）业主临时公约的概念二）业主临时公约的制定1、临时管理规约制定的主体 业主临时公约一般由建设单位在出售物业之前 预先制定。2、临时管理规约制定的时间 条例规定建设单位制定业主临时公约的时 间为物业销售前。三）相关主体的法律义务1、建设单位不得侵害物业买受人的合法权益的义务。2、建设单位对业主临时公约的明示和说明义务。3、物业买受人对临时管理规约承诺的义务。73四）业主临时公约的内容临时管理规约应当具备的主要内容：临时管理规约应当具备的主要内容：1 1、物业的自然情况与权属情况、物业的自然情况与权属情况 2 2、业主使用物业应当遵守的规则、业主使用物业应当遵守的规则

54、3 3、维修养护物业应当遵守的规则、维修养护物业应当遵守的规则 4 4、涉及业主共同利益的事项、涉及业主共同利益的事项 5 5、违约责任、违约责任74（一）招标、投标制度概说：（一）招标、投标制度概说：物业管理招投标制度是物业管理物业管理招投标制度是物业管理市场化竞争市场化竞争的一个基本制度。的一个基本制度。推行招投标制度是促进物业管理行业推行招投标制度是促进物业管理行业建立竞建立竞争机制争机制的重要内容，也是加快物业管理市的重要内容，也是加快物业管理市场化的重要举措。场化的重要举措。43三、物业管理招标、投标制度三、物业管理招标、投标制度75（二）物业管理项目的招标原则及形式（二）物业管理项

55、目的招标原则及形式1、招标原则（1）不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人。（2）不得对潜在投标人实行歧视待遇。（3）不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际 不符的资格要求。2、招标形式 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。（1）公开招标 （2）邀请招标 招标人必须向3个以上物业管理企业发出投标邀请书。（3）招标代理机构 招标代理机构是依法设立、从事招标代理并提供相关服务的社会中介组织。76（一）物业承接查验制度概说（一）物业承接查验制度概说物业承接查验是物业管理的物业承接查验是物业管理的基础工作基础工作。为了提高服务质量必须加强为了提高服务质量必须加强建建-管、管管、管-管管的的衔接

56、工作。衔接工作。物业承接查验也是物业承接查验也是明确各自责任明确各自责任，完善物业，完善物业管理的重要保证。管理的重要保证。44四、物业承接查验制度四、物业承接查验制度77（二）物业承接查验制度的意义1、明确各方的责、权、利，避免矛盾纠纷。2、可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定 进行建设，对提高建设质量，保障业主财产权益 具有重要意义。3、可以弥补物业管理期间业主大会缺位的弊端，加 强物业建设与物业管理的衔接，保障开展物业管 理的必备条件。（三）物业承接查验的内容 一）物业管理资料的移交 二）物业现场验收 物业现场验收包括物业共用部位共用设施设备验收和物业管理区域环境验收两方面。78（

57、一）企业资质管理制度概说：（一）企业资质管理制度概说：国家对从事物业管理活动的企业实行国家对从事物业管理活动的企业实行资质管资质管理理。物业管理的实行物业管理的实行市场准入制度市场准入制度是加强行政监是加强行政监管、规范企业行为、有效解决群众投诉、管、规范企业行为、有效解决群众投诉、改善物业管理市场环境的改善物业管理市场环境的必要手段必要手段。45五、物业服务企业资质管理制度五、物业服务企业资质管理制度79（二）物业管理企业的资质等级（二）物业管理企业的资质等级（一）取得资质等级的条件 物业管理企业资质等级分为一、二、三级。（二）资质证书的颁发和管理 一级物业管理企业资质证书由国务院建设主管部

58、门负责颁发。二级物业管理企业资质证书由省、自治区人民政府建设主管部门负责颁发。直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理。80职业资格制度，也就是职业资格制度，也就是注册物业管理师制度注册物业管理师制度。物业管理活动的特殊性、经营管理的专业性物业管理活动的特殊性、经营管理的专业性以及涉及学科多、管理复杂等特点，以及涉及学科多、管理复杂等特点，决定了决定了应对物业管理专业人员实行职业资格制度应对物业管理专业人员实行职业资格制度。建设部和国家人事部明确规定将注册物业管建设部和国家人事部明确规定将注册物业管理师制度理师制度纳入国家专业人员职业资格制度系纳入国家专业人员

59、职业资格制度系列列。46六、物业管理专业人员职业资格制度六、物业管理专业人员职业资格制度81专项维修资金制度的专项维修资金制度的依据是物业管理条例依据是物业管理条例54条的规定。条的规定。专项维修资金专项维修资金归全体业主所有归全体业主所有。专项维修资金对保证专项维修资金对保证物业共用部位、共用设物业共用部位、共用设备设施的维修养护备设施的维修养护，保证物业正常使用，保，保证物业正常使用，保障全体业主共同利益，十分必要的。障全体业主共同利益，十分必要的。47七、专项维修资金制度七、专项维修资金制度82课程小结：课程小结：一、物业管理行业是社会经济水平发展的产物 二、物业管理以提供物业公共服务为基本任务三、物业管理行业发展至今仍不平衡四、物业管理服务范围日益宽广五、物业管理服务形式日益丰富多彩六、分类物业管理研究具有一定现实意义5283