“征转分离”培训.0419

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1、 欢迎阅读本文档，希望本文档能对您有所帮助!“征转分离”培训.0419 一、“征转分离”的概念 土地征转分离，是指土地征收和农用地、未利用地转用相对分离【土地征收指将农村集体土地所有权通过办理土地手续，依法转为全民所有，即国家所有土地（土地所有权变更）；农用地、未利用地转用是指将农用地、未利用地依法变更为建设用地来使用（土地用途变更）】 ，即在土地利用总体规划和城市总体规划确定的建设用地范围内，将重点发展区域和近期建设项目用地涉及的集体土地先行征收，再根据开发需要和年度土地利用计划指标等情况，实施转用，以供建设项目使用。 二、背景 根据国土资源部、安徽省人民政府关于共同推进安徽省国土资源管理工

2、作促进皖江城市带承接转移示范区建设合作备忘录中安徽省坚持依法征地，对示范区内土地利用总体规划确定为建设用地的集体土地，依据规划和年度计划，探索征转分离试点，提出具体方案报国土资源部批准后实施的精神。 为做好皖江城市带承接转移示范区征转分离试点工作，3月7日至3月13日，陈良纲副厅长率队对湖南广西两地试行土地征转分离和节约集约用地情况进行了考察 1学习。在学习借鉴湘桂两地先进经验的基础上，我们拿出了我省初步方案。 三、我省方案（初步） （一）指导思想 深入贯彻落实科学发展观，按照构建社会主义和谐社会的要求，以改革土地管理方式、创新土地管理机制、节约集约用地为重点，加大土地管理改革力度，统筹城乡发

3、展，统筹考虑农民的住房、就业、社会保障等问题，确保农民安居乐业和长远生计有保障，增强土地供给和保障能力，推进皖江城市带承接产业转移示范区的健康发展。 （二）工作目标 通过试点，创新土地管理工作机制，有效解决征收和转用在时间、空间上的协调，保障重大工程项目及时用地；统一安臵，妥善解决被征地农民补偿安臵问题，确保被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障，切实维护农民合法权益。 （三）工作原则 实行土地征转分离试点必须严格遵循以下原则： 1、严格依据土地利用总体规划； 2、实行年度计划管理，控制规模，循序渐进； 3、整体征收、整体安臵、整体保障、分批转用； 4、政府储备，保持原状，依法转用； 5

4、、维护权益，规范动作。 （四）试点范围 试点范围。皖江城市带承接产业转移示范区内省级集中区和各市集中区。 （五）申报条件 1、拟征收的土地必须符合土地利用总体规划； 2、首年度申请农用地征收土地总量不得超过该地区当年度农用地转用计划的2倍，其后每年申请农用地征收土地总量不得超过该地区当年度农用地转用计划的1倍。 3、每批次报批征收土地不得超过70公顷，其中耕地不得超过35公顷； 4、拟征收的土地必须权属明确，无争议； 5、拟征收土地必须严格履行预征地告知、调查确认、两公告一登记、听证等征地程序，认真落实被征地农民安臵补偿、就业培训和社会保障。 （六）实施步骤 征转分离分依法报批土地征收、实施征

5、地、纳入土地储备和适时报批农用地转用等四个步骤组织实施。 （一）依法报批土地征收 1、试点市人民政府按照法律、法规和征地报批程序要求，统一实施征地前期各项工作。在进行建设用地勘测定界、履行征地前期规定程序、落实征地补偿资金、确定征地安臵 3方案后，拟定征地申请报告，编制征收土地方案、征地拆迁补偿安臵方案，连同土地利用现状图、土地利用总体规划图、勘测定界报告等资料，报省级国土资源管理部门。 2、省级国土资源管理部门根据经批准的土地利用总体规划、下达的年度用地计划、土地征收和土地利用等有关规定，对土地征收方案进行审核，对符合要求的报省人民政府批准，核发土地征收批准文件。 （二）批后实施。根据土地征

6、收批准文件，市、县人民政府制定征地工作方案，统一组织实施征地公告、补偿登记等土地征收工作，及时足额支付征地补偿安臵费用。同时组织实施房屋及地上附着物拆迁，统一集中安臵被征地拆迁农民。 （三）纳入土地储备 土地征收拆迁实施完毕后的土地，必须及时纳入政府土地储备库，在未办理农用地转用审批前不得改变土地利用现状。储备机构可根据实际情况选择统一经营、承包经营、交由被征地农民耕作经营、临时租赁等方式安排使用，也可依法用于融资和招商引资。但在申报农用地转用前，严格禁止改变土地利用现状，禁止荒芜土地特别是撂荒耕地。 （四）适时报批农用地转用 由市、县人民政府按照项目安排、建设需要和年度用地计划，在批准征收2

7、年内依法逐级向省国土资源管理部门提 4交农用地转用申请，经省国土资源管理部门审核，报省人民政府批准后，核发农用地转用批准文件。 （七）监督管理 （一）强化市县政府征地实施主体责任。严禁违反法定程序批准占用、征收土地。严禁在未办理农用地转用审批之前对已征收土地实施三通一平等建设行为。 （二）建立征地补偿和被征地农民安臵新机制。将保障农民生活水平不因征地而降低和长远生计有保障作为重要原则，严格执行区片综合地价和统一年产值标准，土地补偿的70%以上和安臵补助的全部要支付到被征地农民个人账户。科学合理地制定被征地农民的总体安臵方案；建立健全社会保障机制，将被征地农民纳入城镇就业体系。 （三）加强监督检

8、查。要加强对各地试行土地征转分离工作的监督检查，对不严格依照法律规定和本方案组织实施土地征收和农用地转用的行为进行制止和纠正。 四、政策的影响力： 一是保证示范区起步阶段用地需求。皖江城市带承接产业转移示范区内省级集中区和各市集中区，将是近几年示范区乃至全省经济发展最活跃的地区，发展快，起步阶段土地需求量大。运用征转分离政策可以有效解决征收和转用在时间、空间上的协调，保障重大工程项目及时用地。 二是切实维护了农民合法权益。采取整体推进征地模 5式，对失地农民进行统一的安臵，征收、安臵、发展同步推进，切实维护失地农民的利益，促进集体经济的发展，有利于社会稳定。实行统一安臵，确保被征地农民原有生活

9、水平不降低，长远生计有保障，切实了维护农民合法权益。 三是规模可控。在集中区内试点可为在全省推开提供有益经验。 政策风险。先行征收在实施中最大的风险可能是导致违法用地和土地闲臵现象的发生，一些地方在未经依法批准农用地转用的情况下就实施了三能一平甚至供地行为。可能会因动作不规范导致国土资源部叫停。 第二篇：征转分离“征转分离” 一、“征转分离”的概念土地“征转分离”，是指土地征收和农用地、未利用地转用相对分离【土地征收指将农村集体土地所有权通过办理土地手续，依法转为全民所有，即国家所有土地（土地所有权变更）；农用地、未利用地转用是指将农用地、未利用地依法变更为建设用地来使用（土地用途变更）】 ，

10、即在土地利用总体规划和城市总体规划确定的建设用地范围内，将重点发展区域和近期建设项目用地涉及的集体土地先行征收，再根据开发需要和年度土地利用计划指标等情况，实施转用，以供建设项目使用。 二、背景 根据国土资源部、安徽省人民政府关于共同推进安徽省国土资源管理工作促进皖江城市带承接转移示范区建设合作备忘录中“安徽省坚持依法征地，对示范区内土地利用总体规划确定为建设用地的集体土地，依据规划和年度计划，探索征转分离试点，提出具体方案报国土资源部批准后实施”的精神。 为做好皖江城市带承接转移示范区“征转分离”试点工作，3月7日至3月13日，陈良纲副厅长率队对湖南广西两地试行土地“征转分离”和节约集约用地

11、情况进行了考察学习。在学习借鉴湘桂两地先进经验的基础上，我们拿出了我省初步方案。 三、我省方案（初步） （一）指导思想 深入贯彻落实科学发展观，按照构建社会主义和谐社会的要求，以改革土地管理方式、创新土地管理机制、节约集约用地为重点，加大土地管理改革力度，统筹城乡发展，统筹考虑农民的住房、就业、社会保障等问题，确保农民安居乐业和长远生计有保障，增强土地供给和保障能力，推进皖江城市带承接产业转移示范区的健康发展。 （二）工作目标 通过试点，创新土地管理工作机制，有效解决征收和转用在时间、空间上的协调，保障重大工程项目及时用地；统一安置，妥善解决被征地农民补偿安置问题，确保被征地农民原有生活水平不

12、降低，长远生计有保障，切实维护农民合法权益。 （三）工作原则 实行土地“征转分离”试点必须严格遵循以下原则： 1、严格依据土地利用总体规划； 2、实行年度计划管理，控制规模，循序渐进； 3、整体征收、整体安置、整体保障、分批转用； 4、政府储备，保持原状，依法转用； 5、维护权益，规范动作。 （四）试点范围 试点范围。皖江城市带承接产业转移示范区内省级集中区和各市集中区。 （五）申报条件 1、拟征收的土地必须符合土地利用总体规划； 2、首年度申请农用地征收土地总量不得超过该地区当年度农用地转用计划的2倍，其后每年申请农用地征收土地总量不得超过该地区当年度农用地转用计划的1倍。 3、每批次报批征

13、收土地不得超过70公顷，其中耕地不得超过35公顷； 4、拟征收的土地必须权属明确，无争议； 5、拟征收土地必须严格履行预征地告知、调查确认、两公告一登记、听证等征地程序，认真落实被征地农民安置补偿、就业培训和社会保障。 （六）实施步骤 “征转分离”分依法报批土地征收、实施征地、纳入土地储备和适时报批农用地转用等四个步骤组织实施。 （一）依法报批土地征收 1、试点市人民政府按照法律、法规和征地报批程序要求，统一实施征地前期各项工作。在进行建设用地勘测定界、履行征地前期规定程序、落实征地补偿资金、确定征地安置方案后，拟定征地申请报告，编制征收土地方案、征地拆迁补偿安置方案，连同土地利用现状图、土地

14、利用总体规划图、勘测定界报告等资料，报省级国土资源管理部门。 2、省级国土资源管理部门根据经批准的土地利用总体规划、下达的年度用地计划、土地征收和土地利用等有关规定，对土地征收方案进行审核，对符合要求的报省人民政府批准，核发土地征收批准文件。 （二）批后实施。根据土地征收批准文件，市、县人民政府制定征地工作方案，统一组织实施征地公告、补偿登记等土地征收工作，及时足额支付征地补偿安置费用。同时组织实施房屋及地上附着物拆迁，统一集中安置被征地拆迁农民。 （三）纳入土地储备 土地征收拆迁实施完毕后的土地，必须及时纳入政府土地储备库，在未办理农用地转用审批前不得改变土地利用现状。储备机构可根据实际情况

15、选择统一经营、承包经营、交由被征地农民耕作经营、临时租赁等方式安排使用，也可依法用于融资和招商引资。但在申报农用地转用前，严格禁止改变土地利用现状，禁止荒芜土地特别是撂荒耕地。 （四）适时报批农用地转用 由市、县人民政府按照项目安排、建设需要和年度用地计划，在批准征收2年内依法逐级向省国土资源管理部门提交农用地转用申请，经省国土资源管理部门审核，报省人民政府批准后，核发农用地转用批准文件。 （七）监督管理 （一）强化市县政府征地实施主体责任。严禁违反法定程序批准占用、征收土地。严禁在未办理农用地转用审批之前对已征收土地实施“三通一平”等建设行为。 （二）建立征地补偿和被征地农民安置新机制。将保

16、障农民“生活水平不因征地而降低”和“长远生计有保障”作为重要原则，严格执行区片综合地价和统一年产值标准，土地补偿的70%以上和安置补助的全部要支付到被征地农民个人账户。科学合理地制定被征地农民的总体安置方案；建立健全社会保障机制，将被征地农民纳入城镇就业体系。 （三）加强监督检查。要加强对各地试行土地“征转分离”工作的监督检查，对不严格依照法律规定和本方案组织实施土地征收和农用地转用的行为进行制止和纠正。 四、政策的影响力： 一是保证示范区起步阶段用地需求。皖江城市带承接产业转移示范区内省级集中区和各市集中区，将是近几年示范区乃至全省经济发展最活跃的地区，发展快，起步阶段土地需求量大。运用征转

17、分离政策可以有效解决征收和转用在时间、空间上的协调，保障重大工程项目及时用地。 二是切实维护了农民合法权益。采取整体推进征地模式，对失地农民进行统一的安置，征收、安置、发展同步推进，切实维护失地农民的利益，促进集体经济的发展，有利于社会稳定。实行统一安置，确保被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障，切实了维护农民合法权益。 三是规模可控。在集中区内试点可为在全省推开提供有益经验。 政策风险。先行征收在实施中最大的风险可能是导致违法用地和土地闲置现象的发生，一些地方在未经依法批准农用地转用的情况下就实施了“三能一平”甚至供地行为。可能会因动作不规范导致国土资源部叫停。 第三篇：增减挂钩和征

18、转分离的区别增减挂钩的涵义 城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩（简称挂钩）是指依据土地利用总体规划，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）等面积共同组成建新拆旧项目区（简称项目区），通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，城乡用地布局更合理的目标。也就是，将农村建设用地与城镇建设用地直接挂钩，若农村整理复垦建设用地增加了耕地，城镇可对应增加相应面积建设用地。2021年4月，山东、天津、江苏、湖北、四川五省市被国土部列为城乡建设用地增减挂钩第一批试点

19、。国土部2021年6月颁布了城乡建设用地增减挂钩管理办法，200 8、2021年国土部又分别批准了19省加入增减挂钩试点，分别是河北、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、上海、浙江、福建、安徽、江西、河南、广东、广西、湖南、贵州、重庆、云南、陕西、宁夏。 需要注意的是。增减挂钩必须符合土地利用总体规划，周转指标在规模上不得超过新增耕地的面积。通俗点说，就是拆旧区复垦新增耕地面积大于等于建新区占用耕地面积加上挂钩周转指标规模。挂钩周转指标专项用于控制项目区内建新地块的规模，不得作为年度新增建设用地计划指标使用。温家宝总理2021年为确保18亿亩耕地红线曾说，“在土地问题上，我们绝不能犯不可改正的历史性错

20、误，遗祸子孙后代。” 2国务院。土地增减挂钩试点须听证2021年04月02日国务院办公厅1播发国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知。通知要求各地采取有力措施，坚决纠正片面追求增加城镇建设用地指标、擅自开展增减挂钩试点和扩大试点范围、违背农民意愿强拆强建等侵害农民权益的行为。土地收益须全返农村 通知指出，近年来，一些地方开展城乡建设用地增减挂钩试点，对统筹城乡发展发挥了积极作用，但也出现少数地方片面追求增加城镇建设用地指标、擅自开展增减挂钩试点和扩大试点范围、违背农民意愿强拆强建等一些问题，必须坚决予以纠正。通知强调，各地开展农村土地整治要保障农民知情权、参与

21、权和受益权。整治的农村建设用地，首先要复垦为耕地，优先满足农村各种发展建设用地，经批准将节约指标少量调剂城镇使用的，土地增值收益须及时全部返还农村。土地整治活动要确保建设用地总量有减少、耕地面积有增加、质量有提高，坚决扭转重建新、轻拆旧、重城镇、轻农村的倾向，坚决纠正突破土地利用年度计划控制、片面追求增加城镇建设用地指标等偏差，坚决制止实施过程中脱离发展实际、侵害群众利益等各类违法违规行为。严禁强迫农民住高楼 通知指出，要坚决制止擅自开展土地置换等行为，严禁擅自开展建设用地置换、复垦土地周转等“搭车”行为。严禁盲目大拆大建和强迫农民住高楼，要为农民提供多种建房选择，保持农村特色和风貌，保护具有

22、历史文化和景观价值的传统建筑。要尊重农民意愿并考虑农民实际承受能力，防止不顾条件盲目推进、大拆大建。开展增减挂钩试点，必须举行听证、论证，充分听取当地农村基层组织和农民的意见。未征得农村集体组织和农民同意，不得开展增减挂钩试点。必须按明晰产权、维护权益原则，合理分配土地调整使用中的增值收益，防止农村和农民利益受到侵害。地方违规将扣土地指标 通知强调，严禁以整治为名，扩大城镇建设用地规模。严禁在农村土地整治中，违法调整、收回和强迫流转农民承包地。各级国土资源主管部门要对增减挂钩试点和农村土地整治项目实行全程监管，向社会公示，接受公众监督。地方各级政府近期要对增减挂钩试点和农村土地整治开展情况进行

23、全面自查清理。国土资源部要会同有关部门组织全面检查，不符合政策规定的一律叫停，进行整顿、规范和限期整改，对违法违规行为坚决查处。擅自开展增减挂钩试点、超出试点范围开展增减挂钩和建设用地置换或擅自扩大挂钩周转指标规模的，严肃追究有关地方政府负责人及相关人员责任，并相应扣减土地利用年度计划指标。 3增减挂钩是加快城镇化的一项土地规划活动城乡建设用地增减挂钩是近年来新兴起的一项土地规划活动，它对于改善城乡人居环境，提高节约集约用地，有着重要的促进作用。21世纪我国的一项伟大的土地改革就是加快城镇化，推进城乡建设用地增减挂钩，对于加快城镇化效率有着重大的影响。通过对拆旧区土地复垦，还原为农用地；建新区

24、合理配套生活设施，改善农业发展环境和城乡人居环境。因地制宜，合理布局，通过推行增减挂钩活动来推进我国的城镇化进程。 4增减挂钩周转指标挂钩周转指标专项用于控制项目区内建新地块的规模，同时作为拆旧地块整理复垦耕地面积的标准。不得作为年度新增建设用地计划指标使用。挂钩周转指标通常是上级下达，周转指标必须小于等于拆旧区净增耕地面积。 第四篇：分离交易可转债分离交易可转债 分离交易可转债是一种附认股权证的公司债，可分离为纯债和认股权证两部分，赋予了上市公司一次发行两次融资的机会。分离交易可转债是债券和股票的混合融资品种，它与普通可转债的本质区别在于债券与期权可分离交易。2021年末出台的上市公司证券发

25、行管理办法首次将分离交易可转债列为上市公司再融资品种，并对其发行条件、发行程序、条款设定等方面作出较为具体的规定。门槛高规模大没有期限上限 分离交易可转债和普通可转债发行后累计公司债券余额不超过发行最近一期末净资产额的百分之四十，不过分离交易可转债“预计所附认股权全部行权后募集的资金总量不超过拟发行公司债券金额”，因此在发行同等规模债券的情况下，分离交易可转债所募集资金规模将是可转债募集资金规模的12倍。条款设计独特 与普通可转债不同的是，分离交易可转债不设重设和赎回条款，有利于发挥发行公司通过业绩增长来促成转股的正面作用，避免了普通可转债发行人往往不是通过提高公司经营业绩、而是以不断向下修正

26、转股价或强制赎回方式促成转股而带给投资人的损害。而且办法规定，上市公司改变公告募集资金用途的，分离交易可转债持有人与普通可转债持有人同样被赋予一次回售的权利，从而极大地保护了投资人利益。另外，普通可转债最短期限为1年，最长6年，但分离交易可转债最短为1年，无最长期限限制。 优点 第一，投资者可以获得还本付息，由此给发行公司的经营能力提出了较高要求；第二，当认股权证行使价格低于正股市价时，投资者可通过转股或转让权证在二级市场上套利，而毋须担心发行人在股票市价升高时强制赎回权证；而当认股权证行使价格高于正股市价时，投资者可选择放弃行使权证，而权证往往是发行人无偿赠予的。已有品种 目前市场上已有的分

27、离交易可转债。马钢股份（已推出），中国石化（已发行），宝山钢铁（已发行），新钢钒，中化国际（获批即将推出），武钢股份（待批），民生银行（待批）。 第五篇：土地征转审批程序（精选）土地征转审批程序 申请用地 据项目可研、初选址等拟申请报县政府请相关部门办理用地手续地上附着物清点 请县国土分局、县土地整理中心、房管局等相差部门对所征地块上的地上附着物进行清点、核价测量 请测绘队到现场测量，并出具勘测定界报告地籍前置调查 请县地籍管理中心对宗地进行地籍前置调查，并出具地籍前置调查成果 土地规划调整 县国土分局规划计划科在土地利用总体规划图上标出该宗地的位置，并对规划做相应的调整核定宗地图 请县规划局

28、规划科对该宗地用地范围进行核定用地规划条件 请县规划局规划科对该宗地提用地规划条件征地听证 县国土分局资源科组织被征地村对征地工作进行听证土地价格评估 请土地估价所对该宗地出让价格进行评估，出具土地估价报告拟定一书四方案并签订征地协议县国土分局资源科拟建设用地项目呈报说明书农用地转用方案补充耕地方案征用土地方案供地方案；与被征地村签定征地补偿协议征地方案审批 县国土分局资源科组卷报市土地利用处审批土地出让资料整理 县土地整理中心整理宗地规划条件、土地估价报告、宗地整理成本等相差资料报县国土分局市场科宗地出让方案审批 县国土分局市场科拟定宗地出让方案报县政府审批后组卷报市市场处审批 发布征地方案公告宗地挂牌出让公告 市市场处审批后转市土地交易中心，发布宗地挂牌出让公告农用地转用土地征收的批复 市土地利用处下发农用地转用土地征收的批复用地单位摘牌 用地单位在公示期内至市土地交易中心购买招标文件，在摘牌开标日摘牌，签订地块成交确认书 交纳土地出让金，签订土地出让合同 用地单位持成交确认书与县国土资源分局签订国有土地使用权出让合同并交纳出让金 感谢阅读本文档，希望本文档能对您有所帮助