房地产市场调查与分析

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1、第 三 章 房 地 产 市 场调 查 与 分 析 第 三 章 房 地 产 市 场 调 查 与 分 析房 地 产 市 场 调 查 的 作 用房 地 产 市 场 调 查 的 方 法房 地 产 市 场 调 查 的 步 骤房 地 产 市 场 调 查 的 内 容房 地 产 市 场 分 析 报 告 一 、 房 地 产 市 场 调 查 的 作 用 认 识 市 场 ， 捕 捉 新 的 市 场 机 会 的 前 提 ； 感 知 市 场 、 了 解 消 费 者 行 为 的 主 要 手 段 ； 应 付 竞 争 ， 把 握 房 地 产 市 场 供 应 的 主 要 方法 ； 项 目 投 资 决 策 分 析 、 项 目 区

2、 位 选 择 、 市 场定 位 、 消 费 者 行 为 分 析 、 规 划 设 计 、 市 场营 销 策 划 制 定 及 物 业 管 理 等 一 系 列 活 动 的基 础 。 贯 穿 项 目 全 程 策 划 的 始 终 。 二 、 房 地 产 市 场 调 查 的 方 法一 手 资 料 调 查 方 法 访 问 法观 察 法实 验 法 三 、 房 地 产 市 场 调 查 的 步 骤房 地 产 市 场调 查 的 流 程 准 备 阶 段实 施 阶 段 分 析 和 总 结 阶 段 1、 确 定 调 查 目 的2、 建 立 调 查 组 织3、 初 步 情 况 分 析4、 制 定 调 查 方 案5、 搜 集

3、 资 料6、 资 料 的 甄 别 与 审 查7、 分 析 数 据8、 撰 写 调 查 报 告9、 总 结 反 馈 调 研 计 划 表项 目 内 容调 查 目 的 为 何 要 做 此 调 查 ， 需 要 了 解 些 什 么 ， 调 查 结 果 有 何 用 途 等调 查 方 法 采 用 访 问 法 、 观 察 法 或 实 验 法 等调 查 区 域 被 调 查 者 居 住 地 区 、 居 住 范 围 等调 查 对 象 、 样 本 对 象 的 选 定 、 样 本 规 模 等调 查 时 间 、 地 点 调 查 所 需 时 间 、 开 始 日 期 、 完 成 日 期 、 地 址 等调 查 项 目 访 问

4、项 目 、 问 卷 项 目 等分 析 方 法 统 计 的 项 目 、 分 析 和 预 测 方 法 等提 交 调 查 报 告 报 告 书 的 形 式 、 份 数 、 内 容 、 中 间 报 告 、 最 终 报 告 等调 查 进 度 策 划 、 实 施 、 统 计 、 分 析 、 提 交 报 告 书 等调 查 费 用 各 项 开 支 数 目 、 总 开 支 额 等调 查 人 员 策 划 人 员 、 调 查 人 员 、 负 责 人 等 四 、 房 地 产 市 场 调 查 的 内 容（ 一 ） 环 境 调 查1. 宏 观 环 境 调 查（ 1） 政 治 法 律 环 境各 级 政 府 制 定 的 有 关

5、 房 地 产 的 政 策各 级 政 府 制 定 的 相 关 规 划各 级 政 府 制 定 的 有 关 法 律 法 规政 府 制 定 的 产 业 政 策国 家 及 地 区 的 政 局 变 动 1. 宏 观 环 境 调 查（ 2） 宏 观 经 济 环 境反 映 国 民 经 济 发 展 状 况 的 指 标 ： GDP、国 民 收 入 、 物 价 水 平 、 CPI（ 消 费 者物 价 指 数 ） 、 通 货 膨 胀 率 、 居 民 收 入等国 家 经 济 产 业 结 构 和 主 导 产 业 的 变 化 、城 市 化 进 程 1. 宏 观 环 境 调 查（ 3） 房 地 产 市 场 总 体 运 行 状

6、 况（ 4） 人 口 状 况人 口 规 模 、 人 口 增 长 率 、 人 口 结 构 、人 口 迁 徙 流 动 情 况 等（ 5） 技 术 环 境（ 6） 对 外 开 放 程 度 2 区 域 环 境 调 查（ 1） 城 市 发 展 规 划（ 2） 社 会 文 化 环 境（ 3） 房 地 产 企 业 情 况（ 4） 专 业 机 构 与 中 介 商 情 况（ 5） 城 市 或 区 域 的 交 通 条 件（ 6） 影 响 区 域 发 展 的 其 他 因 素 和 条 件 3 微 观 环 境 调 查（ 1） 用 地 现 状 调 查 与 分 析（ 2） 项 目 周 边 环 境 调 查 与 分 析 （ 二

7、 ） 需 求 调 查1 市 场 需 求 容 量国 内 外 市 场 的 需 求 动 向现 有 的 和 潜 在 的 市 场 需 求 量社 会 拥 有 量 、 存 量同 类 产 品 在 市 场 上 的 供 应 量 或 销 售 量供 求 平 衡 状 况本 企 业 和 竞 争 企 业 的 同 类 产 品 市 场 份 额本 行 业 或 有 关 其 他 行 业 的 投 资 动 向企 业 市 场 营 销 策 略 的 变 化 对 本 企 业 销 售 量 的影 响 2. 消 费 者 和 消 费 行 为 调 查回 答 以 下 七 个 问 题 （ 6W1H）购 房 者 是 哪 些 人 ？ （ who）购 房 者 要

8、买 什 么 样 的 房 ？ （ what）购 房 者 为 什 么 要 买 ？ （ why）购 房 者 什 么 时 候 买 ？ （ when）购 房 者 以 什 么 方 式 买 ？ （ how）购 房 者 在 哪 里 买 ？ （ where）谁 参 与 买 家 的 购 买 行 为 ？ （ whom） 2. 消 费 者 和 消 费 行 为 调 查 消 费 者 类 别 个 人 或 企 业 、 社 会 团 体 、 民 族 、 性 别 、 年 龄 、 职 业 、爱 好 、 所 在 地 区 购 买 能 力 收 入 水 平 、 消 费 水 平 、 消 费 结 构 、 资 金 来 源 、 用户 的 财 务 状

9、 况 消 费 者 的 购 买 欲 望 和 购 买 动 机什 么 因 素 影 响 消 费 者 的 购 买 决 策 ， 消 费 者 不 愿 意 购买 本 企 业 产 品 的 原 因 及 其 对 其 他 企 业 生 产 的 同 类产 品 的 态 度 2. 消 费 者 和 消 费 行 为 调 查主 要 购 买 者最 忠 实 的 购 买 者使 用 者新 产 品 的 首 用 者购 买 的 决 策 者消 费 者 的 购 买 习 惯 （ 购 买 地 点 、 时 间 、 数量 、 品 牌 、 挑 选 方 式 、 支 付 方 式 ） （ 三 ） 供 给 调 查1 供 给 指 标（ 1） 新 竣 工 量 ： 是 指

10、 报 告 期 内 新 竣 工 房 屋的 数 量 ， 单 位 为 建 筑 面 积 或 套 数（ 2） 灭 失 量 ： 是 指 房 屋 存 量 在 报 告 期 末 由于 各 种 原 因 （ 损 毁 、 拆 迁 等 ） 灭 失 掉 的 部分（ 3)存 量 ： 是 指 报 告 期 末 已 占 用 和 空 置 的 物业 空 间 总 量 ， 单 位 为 建 筑 面 积 或 套 数 1 供 给 指 标（ 4） 空 置 量 ： 是 指 报 告 期 期 末 房 屋 存量 中 没 有 被 占 用 的 部 分 。（ 5） 空 置 率 ： 是 指 报 告 期 期 末 空 置 房屋 占 同 期 房 屋 存 量 的 比

11、例 。（ 6)可 供 租 售 量 ： 是 指 报 告 期 期 末 可 供销 售 或 出 租 房 屋 的 数 量 ， 单 位 为 建 筑面 积 或 套 数 。 1 供 给 指 标（ 7） 房 屋 施 工 面 积 ： 是 指 报 告 期 内 施 工 的全 部 房 屋 建 筑 面 积 。（ 8） 房 屋 新 开 工 面 积 ： 是 指 在 报 告 期 内 新开 工 面 积 。（ 9)平 均 建 设 周 期 =房 屋 施 工 面 积 /新 竣 工 面积 。（ 10） 竣 工 房 屋 价 值 ： 是 指 在 报 告 期 内 竣 工房 屋 本 身 的 建 造 价 值 。 （ 三 ） 供 给 调 查2 调

12、查 房 地 产 当 前 的 存 量 、 过 去 的 走 势 和 未来 可 能 的 供 给相 关 房 地 产 类 型 的 存 量 、 在 建 数 量 、 计 划 开工 数 量 、 已 获 规 划 许 可 数 量 、 改 变 用 途 数量 和 拆 除 量 ； 短 期 新 增 供 给 数 量 的 估 计3 分 析 规 划 和 建 设 中 的 主 要 房 地 产 开 发 项 目用 途 、 投 资 者 、 所 在 区 县 名 称 、 位 置 、 占 地面 积 、 容 积 率 、 建 筑 面 积 和 项 目 当 前 状 态 、预 计 完 工 日 期 、 售 价 和 开 发 商 名 称 等 （ 四 ） 竞

13、争 情 况 调 查1 竞 争 者 的 调 查竞 争 者 的 名 称 和 数 量 、 专 业 化 程 度 、 品 牌知 名 度 、 生 产 能 力 、 开 发 经 营 方 式 、 产 品的 市 场 份 额 、 销 售 量 及 销 售 区 域竞 争 者 的 价 格 政 策 、 销 售 渠 道 、 促 销 策 略以 及 其 他 竞 争 策 略 和 手 段竞 争 者 与 当 地 政 府 部 门 的 关 系竞 争 者 历 来 的 项 目 开 发 情 况 、 土 地 储 备 情况 、 未 来 的 开 发 方 向 （ 四 ） 竞 争 情 况 调 查2 竞 争 产 品 的 调 查 产 品 价 格 促 销 手

14、段 销 售 情 况物 业 管 理 2 竞 争 产 品 的 调 查 2 竞 争 产 品 的 调 查 2 竞 争 产 品 的 调 查 （ 五 ） 市 场 营 销 因 素 调 查包 括 产 品 调 查 、 价 格 调 查 、 分 销渠 道 调 查 和 促 销 策 略 调 查 等市 场 交 易 指 标 补 充 ： 市 场 交 易 指 标1 销 售 量2 出 租 量3 吸 纳 量 ： 是 指 报 告 期 内 销 售 量 和 出 租 量 之和 ， 单 位 为 建 筑 面 积 或 套 数4 吸 纳 率 ： 是 指 报 告 期 内 吸 纳 量 占 同 期 可 供租 售 量 的 比 例 ， 以 百 分 比 表

15、示5 吸 纳 周 期 ： 是 指 报 告 期 内 可 供 租 售 量 可 以全 部 被 市 场 吸 纳 所 需 要 花 费 的 时 间 补 充 ： 市 场 交 易 指 标6 预 售 面 积7 房 地 产 价 格 ： 是 指 报 告 期 房 地 产 市 场 中 的价 格 水 平 ， 通 常 用 不 同 类 型 房 屋 的 中 位 数或 平 均 数 价 格 表 示8 房 地 产 租 金9 房 地 产 价 格 指 数 ： 是 反 映 一 定 时 期 内 房 地产 价 格 变 动 趋 势 和 程 度 的 相 对 数 ， 包 括 房屋 销 售 价 格 指 数 、 房 屋 租 赁 价 格 指 数 和 土地

16、 交 易 价 格 指 数 五 、 房 地 产 市 场 分 析 报 告房 地 产 市 场 调 查 与 分 析 的 最 终 成 果 ， 是房 地 产 市 场 分 析 报 告 。 市 场 分 析 报 告通 常 有 以 下 几 部 分 内 容 组 成 。（ 一 ） 地 区 经 济 分 析1、 地 区 经 济 的 基 本 趋 势 分 析2、 地 区 基 础 产 业 和 新 兴 战 略 产 业 的 发展 趋 势 分 析房 地 产 市 场 研 究 的 基 础 五 、 房 地 产 市 场 分 析 报 告（ 二 ） 区 位 分 析在 宏 观 层 面 上 分 析投 资 决 策 时 的 主 要 分 析 内 容（ 三

17、 ） 市 场 情 况 分 析1、 对 地 区 房 地 产 市 场 发 展 概 况 分 析 ， 预 测 本 地 区 房地 产 各 类 市 场 总 的 未 来 趋 势2、 把 项 目 及 其 所 在 的 专 业 市 场 放 在 整 个 地 区 经 济 中考 察 其 地 位 和 状 况3、 分 析 人 口 、 公 共 政 策 、 经 济 、 法 律 是 否 支 持 该 项目 五 、 房 地 产 市 场 分 析 报 告（ 四 ） 市 场 供 求 分 析1、 分 析 各 子 市 场 的 供 需 关 系 ， 求 出 各 子 市 场的 供 需 缺 口 ；2、 市 场 细 分（ 五 ） 项 目 竞 争 分 析

18、1、 选 择 竞 争 项 目 并 指 出 销 售 最 好 的 竞 争 项 目2、 将 竞 争 项 目 与 目 标 项 目 进 行 竞 争 分 析 ， 确定 目 标 项 目 的 竞 争 特 点 ， 估 计 其 市 场 占 有率 五 、 房 地 产 市 场 分 析 报 告（ 六 ） 营 销 建 议在 竞 争 分 析 的 基 础 上 ， 通 过 SWOT分 析 ， 找 出目 标 项 目 的 竞 争 优 势 和 劣 势 ， 进 行 项 目 规划 设 计 和 产 品 市 场 定 位 。（ 七 ） 售 价 和 租 金 预 测（ 八 ） 吸 纳 量 计 划 预 测（ 九 ） 回 报 率 预 测（ 十 ） 敏 感 性 分 析 第 三 章 结 束休 息 一 下 ！