物业企业财务管理

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1、第 十 二 章 物 业 管 理 企 业 财 务 管 理 第 一 节 物 业 管 理 企 业 的 财 务 管 理 概 述 一 财 务 管 理 的 含 义 与 特 点二 物 业 管 理 企 业 财 务 管 理 的 内 容三 物 业 管 理 企 业 财 务 分 析四 物 业 管 理 企 业 的 财 务 决 策五 物 业 管 理 企 业 财 务 管 理 机 构 的 设 置六 物 业 管 理 企 业 财 务 管 理 制 度 （ 一 ） 物 业 企 业 财 务 管 理 的 含 义 财 务 管 理 就 是 物 业 管 理 企 业 对 其 经 营 活 动 中 的 资 金 运行 的 管 理 。（ 二 ） 物 业

2、 企 业 财 务 管 理 的 特 点1 财 务 管 理 的 内 容 复 杂2 财 务 管 理 的 成 本 较 高3 管 理 费 性 质 内 容 复 杂4 财 务 监 督 的 多 元 化一 财 务 管 理 的 含 义 与 特 点 二 企 业 财 务 管 理 的 内 容 财 务 管 理 是 物 业 管 理 企 业 的 经 营 活 动 中非 常 重 要 的 组 成 部 分 。 其 主 要 内 容 包 括n 对 资 金 筹 集 和 运 用 的 管 理 ；n 物 业 服 务 费 的 管 理 ；n 固 定 资 金 、 流 动 资 金 和 专 项 资 金 的 管 理 ；n 资 金 分 配 的 管 理 ； n

3、 财 务 收 支 汇 总 平 衡 等 。 三 企 业 财 务 分 析 （ 一 ） 财 务 分 析 的 概 念n 财 务 分 析 是 以 企 业 会 计 报 表 等 核 算 资 料 为 基 础 ， 对企 业 财 务 状 况 和 经 营 成 果 进 行 研 究 和 评 价 ， 为 财 务预 算 、 决 策 提 供 依 据 的 管 理 活 动 。（ 二 ） 财 务 分 析 的 对 象n 财 务 分 析 基 础 资 料 是 企 业 的 财 务 报 告 ， 包 括 会 计 报表 主 表 、 附 表 、 会 计 报 表 附 注 和 财 务 情 况 说 明 书 。但 最 主 要 的 依 据 是 资 产 负

4、债 表 、 利 润 表 、 现 金 流 量表 。 （ 三 ） 财 务 分 析 的 内 容n 财 务 分 析 的 主 要 内 容 包 括 ： 偿 债 能 力 分 析 、 赢 利 能力 分 析 、 营 运 能 力 分 析 、 发 展 趋 势 分 析 和 投 资 价 值分 析 。（ 四 ） 财 务 分 析 的 方 法1.横 向 财 务 分 析n 横 向 财 务 分 析 是 运 用 最 多 的 方 法 。 主 要 包 括 比 率 分析 和 构 成 分 析 两 种 方 法 。 2.纵 向 分 析 纵 向 分 析 又 称 趋 势 分 析 ， 是 将 两 期 或 多 期 连 续 的相 同 指 标 或 比 率

5、 进 行 对 比 ， 求 出 它 们 增 减 变 动 的 方向 、 数 额 和 幅 度 的 一 种 方 法 。 它 可 以 揭 示 企 业 财 务状 况 和 生 产 经 营 情 况 的 变 化 ， 分 析 变 化 的 原 因 和 性质 ， 进 而 预 测 企 业 前 景 。 趋 势 分 析 法 的 具 体 运 用 主要 有 3种 ：（ 1） 重 要 财 务 指 标 的 比 较（ 2） 会 计 报 表 金 额 的 比 较（ 3） 会 计 报 表 构 成 的 比 较 四 物 业 管 理 企 业 的 财 务 决 策 1.筹 资 决 策 筹 资 决 策 是 指 企 业 对 所 要 筹 集 的 资 金

6、的 数 量 、来 源 、 方 式 和 构 成 等 方 面 进 行 的 决 策 。 2.投 资 决 策 投 资 决 策 是 指 公 司 确 定 投 资 方 向 、 投 资 规 模 以 及 具 体的 投 资 方 式 等 方 面 的 决 策 。 投 资 按 时 间 的 长 短 可 分 为短 期 投 资 和 长 期 投 资 两 种 形 式 。n 企 业 的 投 资 决 策 主 要 考 虑 以 下 因 素 ：（ 1） 外 界 的 投 资 环 境 。（ 2） 预 测 投 资 规 模 。（ 3） 确 定 投 资 结 构 。（ 4） 评 价 投 资 方 案 的 经 济 效 果 。（ 5） 选 择 符 合 财

7、务 管 理 目 标 的 最 佳 投 资 方 案 。 3.利 润 分 配 决 策 利 润 分 配 决 策 是 指 企 业 的 利 润 在 给 股 东 发 放 股 息 和 用于 企 业 的 留 存 利 润 等 方 面 进 行 分 配 的 政 策 选 择 。 企 业在 进 行 利 润 分 配 时 ， 既 要 考 虑 到 股 东 对 近 期 利 益 的 要求 ， 也 要 考 虑 到 企 业 的 长 远 发 展 。 企 业 利 润 分 配 决 策主 要 考 虑 以 下 因 素 ：（ 1） 利 润 分 配 与 留 存 利 润 的 关 系（ 2） 利 润 分 配 政 策 及 其 影 响 因 素（ 3） 利

8、润 分 配 的 时 间 和 方 式 五 物 业 管 理 企 业 财 务 管 理 机 构 的 设 置 n 物 业 管 理 企 业 可 根 据 其 规 模 和 业 务 量 的 大 小 ，设 置 财 务 管 理 的 职 能 部 门 ， 可 设 置 财 务 部 、 财务 室 或 财 务 处 ， 相 应 地 设 有 财 务 部 长 、 财 务 主任 、 财 务 经 理 等 主 管 负 责 人 。n 同 时 ， 还 要 根 据 工 作 内 容 的 不 同 ， 设 置 不 同 的财 务 管 理 岗 位 ， 明 确 各 岗 位 的 职 责 。 六 物 业 管 理 企 业 财 务 管 理 制 度 （ 1） 凭

9、证 账 册 制 度 。 财 务 管 理 部 门 应 采 用 借 贷 复 式 记 账法 ， 建 立 起 现 金 日 记 账 、 银 行 日 记 账 、 总 分 类 账 、 各项 明 细 分 类 账 等 账 册 。（ 2） 财 务 预 算 制 度 。 财 务 管 理 部 门 必 须 结 合 实 际 ， 认 真编 制 全 年 预 算 。（ 3） 借 款 管 理 制 度 。 借 款 仅 限 于 为 所 管 物 业 的 运 行 服 务 ；采 购 人 员 凭 已 批 准 的 采 购 计 划 进 行 借 款 或 领 用 支 票 ，不 得 出 借 空 白 支 票 。 （ 4） 报 销 审 批 制 度 。 应

10、根 据 国 家 有 关 规 定 或 业 主 大 会 的规 定 ， 制 定 报 销 范 围 和 标 准 ， 建 立 科 学 合 理 的 报 销 制度 。（ 5） 审 核 管 理 制 度 。 包 括 开 支 审 核 、 收 入 审 核 、 内 部 审核 等 制 度 。（ 6） 现 金 管 理 制 度 。 严 格 按 照 国 家 有 关 现 金 管 理 制 度 的规 定 ， 除 抵 补 现 金 库 存 外 ， 非 经 银 行 同 意 ， 不 得 将 业务 收 入 坐 支 留 用 ， 严 格 分 清 收 支 两 条 线 。 （ 7） 固 定 资 产 管 理 制 度 。 包 括 固 定 资 产 的 范

11、围 和 分 类 、固 定 资 产 的 账 务 处 理 、 固 定 资 产 的 管 理 等 制 度 。（ 8） 仓 库 管 理 制 度 。 凡 采 购 所 有 用 品 、 原 材 料 ， 都 必 须由 仓 库 保 管 人 员 按 实 开 单 验 收 入 库 、 并 登 记 入 账 。 进出 库 单 要 填 写 完 整 ， 领 用 人 和 指 定 负 责 人 签 字 ， 并 写明 用 途 。 仓 库 物 资 要 定 期 清 点 。（ 9） 材 料 物 资 报 废 制 度 。 财 产 物 资 的 报 废 ， 应 由 使 用 部门 填 写 报 废 单 ， 经 批 准 后 财 务 管 理 部 门 做 账

12、 务 处 理 并及 时 出 售 ， 收 回 残 值 。 （ 10） 往 来 账 目 清 理 制 度 。 财 务 管 理 人 员 应 及 时结 账 收 款 ， 催 收 应 收 账 款 。 对 月 终 尚 未 结 算 的债 权 债 务 ， 应 查 明 原 因 ， 列 出 清 册 。（ 11） 会 计 报 表 制 度 。 财 务 管 理 人 员 要 保 证 会 计报 表 的 数 字 准 确 、 内 容 完 整 、 报 送 及 时 、 手 续完 备 。 对 年 度 决 算 报 表 ， 应 附 有 分 析 收 支 计 划执 行 情 况 的 说 明 。 （ 12） 印 章 使 用 制 度 。 财 务 专

13、用 印 章 与 支 票 章 要 分 专 人保 管 ， 使 用 时 互 相 审 核 。（ 13） 会 计 档 案 的 管 理 制 度 。 会 计 档 案 应 按 月 装 订 ， 报表 、 账 册 按 年 装 订 成 册 ， 并 加 装 订 封 条 。 凭 证 、 账 册应 指 定 专 人 列 册 登 记 ， 妥 善 保 管 ， 不 得 丢 失 。（ 14） 定 期 公 布 制 度 。 按 业 主 大 会 的 要 求 ， 定 期 公 布 管理 费 用 收 支 情 况 ， 对 较 大 费 用 的 支 出 要 分 析 情 况 ， 加以 说 明 。（ 15） 财 务 管 理 安 全 制 度 。 防 火

14、防 盗 ， 财 务 管 理 部 门 应安 装 报 警 系 统 。 第 二 节 物 业 管 理 中 的 资 金 分 类一 物 业 管 理 企 业 的 资 本 金二 物 业 接 管 验 收 费三 物 业 管 理 费1 物 业 管 理 费 的 含 义2 物 业 管 理 费 定 价 方 式 及 标 准 政 府 定 价 、 政 府 指 导 价 和 经 营 者 定 价 3 管 理 者 酬 金 的 定 价 方 法（ 1） 按 照 租 金 收 入 确 定 ：管 理 者 酬 金 业 主 年 租 金 收 入 酬 金 比 率（ 2） 根 据 物 业 价 值 和 约 定 使 用 年 限 计 算 ：管 理 者 租 金

15、物 业 价 值 /物 业 约 定 使 用 年 限 酬 金 比 率（ 3） 按 定 额 酬 金 或 行 业 利 润 率 确 定管 理 者 酬 金 管 理 酬 金 基 数 行 业 利 润 率 四 房 屋 维 修 资 金1 概 念 房 屋 共 用 部 位 专 项 维 修 资 金 是 指 专 项 用 于 房 屋 共 用 部位 、 共 用 设 施 设 备 大 修 、 中 修 、 更 新 和 改 造 的 资 金 ，在 性 质 上 属 专 门 用 于 特 定 目 的 而 设 立 的 专 项 资 金 一 类 。n 它 是 专 门 用 于 对 物 业 共 用 部 分 进 行 大 的 维 修 保 养 、保 值 增

16、 值 目 的 而 专 项 筹 集 、 独 立 核 算 的 资 金 。n 其 产 权 属 于 全 体 业 主 ， 在 物 业 管 理 企 业 财 务 上 属 专项 代 管 基 金 ， 作 为 长 期 负 债 管 理 。 2 筹 集 的 依 据 专 项 维 修 资 金 筹 集 的 依 据 主 要 有 物 业 管 理 条 例 、 物 业 服 务 收 费 管 理 办 法 、 住 宅 共 用 部 位 共 用 设施 设 备 维 修 基 金 管 理 办 法 和 物 业 管 理 企 业 财 务 管理 规 定 。 各 省 市 地 方 性 法 规 、 规 章 是 当 地 筹 集 专 项维 修 资 金 的 具 体

17、依 据 。 物 业 管 理 条 例 第 五 十 四 条 明 确 规 定 ： 住 宅 物 业 、 住宅 小 区 内 的 非 住 宅 物 业 或 者 与 单 幢 住 宅 楼 结 构 相 连 的非 住 宅 物 业 的 业 主 ， 应 当 按 照 国 家 有 关 规 定 交 纳 专 项维 修 资 金 。 专 项 维 修 资 金 属 业 主 所 有 ， 专 项 用 于 物 业保 修 期 满 后 物 业 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 的 维 修 和 更新 、 改 造 ， 不 得 挪 作 他 用 。 物 业 管 理 企 业 应 当 在 物 业服 务 合 同 中 对 物 业 管 理 专 项 维

18、修 资 金 的 管 理 与 使 用 等内 容 进 行 约 定 。 3 资 金 的 缴 交 主 体n 从 全 国 范 围 看 ， 各 地 对 专 项 物 业 维 修 资 金 缴 交 责 任 主体 的 规 定 不 尽 相 同 。 有 的 地 方 规 定 由 建 设 单 位 交 ， 有的 地 方 规 定 由 买 受 人 交 。 本 来 ， 由 谁 缴 交 专 项 维 修 资金 ， 应 看 谁 享 受 了 维 修 的 益 处 ， 谁 当 承 担 维 修 的 责 任与 义 务 。n 已 出 售 或 在 售 物 业 的 专 项 维 修 资 金 不 应 由 发 展 商 交 纳 （ 除 非有 未 售 出 部

19、分 ） ， 而 应 由 分 散 的 小 业 主 缴 纳 。 n 发 展 商 要 负 的 应 是 由 于 房 屋 设 计 、 施 工 、 安 装 等 质 量 问 题 的维 修 责 任 ， 即 发 展 商 应 当 按 有 关 法 规 对 售 出 物 业 承 担 一 定 时期 的 质 量 保 修 责 任 。 n 现 在 不 少 地 方 立 法 规 定 要 发 展 商 在 出 售 物 业 时 ，按 房 价 或 成 本 价 的 一 定 比 例 一 次 性 缴 交 一 笔 专项 维 修 资 金 ， 有 其 不 合 理 之 处 。 立 法 直 接 规 定由 购 房 人 交 纳 更 为 明 晰 合 理 。n

20、不 管 是 由 发 展 商 交 还 是 由 小 业 主 交 ， 都 有 一 个如 何 保 证 按 时 足 额 交 缴 的 问 题 。 4 资 金 的 筹 集n 第 一 次 筹 集 商 品 住 房 在 销 售 时 ， 购 房 者 与 售 房 单 位 应 当 签 订 有 关专 项 维 修 资 金 缴 交 约 定 。n 购 房 者 应 当 按 购 房 款 2 3 的 比 例 缴 交 专 项 维 修资 金 。 专 项 维 修 资 金 属 业 主 所 有 ， 不 计 入 住 宅 销 售收 入 。 n 收 取 比 例 由 省 、 自 治 区 、 直 辖 市 人 民 政 府 房 地 产 行政 主 管 部 门

21、 确 定 。 n 续 筹n 由 当 地 房 地 产 行 政 主 管 部 门 或 业 主 大 会 研 究 决 定 ， 业 主 按 占有 的 物 业 建 筑 面 积 的 比 例 缴 交 。 5 资 金 的 代 管 n 存 入 银 行 专 门 账 户 现 在 ， 各 地 通 行 的 做 法 是 在 商 品 房 销 售 时 或 在 办 理房 产 证 时 由 销 售 单 位 将 代 收 的 专 项 维 修 资 金 移 交 给当 地 房 地 产 行 政 主 管 部 门 代 管 ， 或 由 买 受 人 直 接 将个 人 承 担 部 分 存 入 主 管 部 门 指 定 的 国 有 商 业 银 行 专门 账 户

22、 （ 有 分 户 卡 ， 只 能 用 于 交 费 、 查 询 ） ， 专 款专 用 。 并 规 定 专 项 维 修 资 金 闲 置 时 ， 除 可 用 于 购 买国 债 或 者 用 于 法 律 、 法 规 规 定 的 其 他 范 围 外 ， 严 禁挪 作 他 用 。 专 项 维 修 资 金 自 存 入 专 户 之 日 起 按 规 定计 息 ， 利 息 净 收 益 转 作 维 修 资 金 滚 存 使 用 和 管 理 。 n 接 管 专 项 维 修 资 金n 按 照 建 设 部 制 定 的 住 宅 共 用 部 位 共 用 设 施 设 备 维 修基 金 管 理 办 法 第 10条 规 定 ， 业 主

23、 委 员 会 成 立 后 ， 经其 同 意 ， 房 地 产 行 政 主 管 部 门 将 专 项 维 修 资 金 移 交 给物 业 管 理 企 业 代 管 ； 按 照 广 东 省 物 业 管 理 条 例 第32条 规 定 ， 是 发 展 商 在 向 业 主 委 员 会 移 交 物 业 管 理 权时 ， 一 次 性 划 拨 给 业 主 委 员 会 。 这 两 种 规 定 均 已 与 物 业 管 理 条 例 相 抵 触 ， 应 修 改 为 交 由 业 主 大 会 监管 。 五 综 合 服 务 与 多 种 经 营 收 费 第 三 节 物 业 管 理 收 费 的 管 理 及 纠 纷解 决 一 物 业 管

24、 理 费 的 定 价 形 式二 物 业 服 务 费 的 构 成三 物 业 管 理 费 的 测 算四 物 业 收 费 管 理五 物 业 管 理 收 费 纠 纷 的 解 决 一 物 业 管 理 费 的 定 价 形 式 （ 一 ） 包 干 制n 包 干 制 是 指 由 业 主 向 物 业 管 理 企 业 支 付 固 定 物 业 服务 费 用 ， 盈 余 或 者 亏 损 均 由 物 业 管 理 企 业 享 有 或 者承 担 的 物 业 服 务 计 费 方 式 。 包 干 制 物 业 服 务 费 用 的构 成 包 括 物 业 服 务 成 本 、 法 定 税 费 和 物 业 管 理 企 业的 利 润 。

25、n 目 前 包 干 制 在 普 通 住 宅 小 区 物 业 服 务 费 的 测 算 中 用得 较 多 。 （ 二 ） 酬 金 制n 酬 金 制 是 指 在 预 收 的 物 业 服 务 资 金 中 按 约 定 比 例 或 者 约 定 数额 提 取 酬 金 支 付 给 物 业 管 理 企 业 ， 其 余 全 部 用 于 物 业 服 务 合同 约 定 的 支 出 ， 结 余 或 者 不 足 均 由 业 主 享 有 或 者 承 担 的 物 业服 务 计 费 方 式 。 酬 金 制 预 收 的 物 业 服 务 资 金 包 括 物 业 服 务 支出 和 物 业 管 理 企 业 的 酬 金 。n 以 酬 金

26、 制 方 式 核 算 物 业 服 务 费 时 ， 应 按 该 物 业 的 硬 件 条 件 及服 务 方 式 、 内 容 作 出 年 度 支 出 预 算 ， 再 加 上 物 业 管 理 企 业 的酬 金 ， 按 建 筑 面 积 分 摊 。 如 果 年 终 决 算 出 现 盈 余 ， 则 转 入 下一 年 使 用 ； 如 果 年 终 决 算 时 出 现 亏 损 ， 则 应 予 以 调 整 补 充 。这 种 核 算 方 法 也 称 实 报 实 销 加 酬 金 制 ， 适 用 于 高 档 物 业 如 涉外 公 寓 、 别 墅 等 。 n 实 行 物 业 管 理 费 用 包 干 制 的 ， 物 业 管

27、理 费 用 的构 成 ， 不 仅 包 括 物 业 管 理 成 本 ， 还 包 括 法 定 税费 和 物 业 管 理 企 业 的 利 润 ；n 实 行 物 业 管 理 费 用 酬 金 制 的 ， 在 收 取 物 业 管 理资 金 中 不 仅 包 括 物 业 管 理 支 出 ， 还 包 括 物 业 管理 企 业 的 酬 金 。 二 物 业 服 务 费 的 构 成 物 业 服 务 成 本 或 者 物 业 服 务 支 出 构 成 ， 应 包 括 以 下 几个 部 分 ：1.管 理 服 务 人 员 的 工 资 、 社 会 保 险 和 按 规 定 提 取 的 福 利 费 等 。2.物 业 共 用 部 位

28、、 共 用 设 施 设 备 的 日 常 运 行 、 维 护 费 用 。3.物 业 管 理 区 域 清 洁 卫 生 费 用 。4.物 业 管 理 区 域 绿 化 养 护 费 用 。5.物 业 管 理 区 域 秩 序 维 护 费 用 。6.办 公 费 用 。7.物 业 管 理 企 业 固 定 资 产 折 旧 。8.物 业 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 及 公 众 责 任 保 险 费 用 。9.经 业 主 同 意 的 其 他 费 用 。 三 物 业 管 理 费 的 测 算 （ 一 ） 居 住 性 物 业 服 务 费 的 测 算 V = Vi （ i =1， 2， 3， ） V-代 表

29、求 得 的 物 业 服 务 费 标 准 （ 元 月 平 方 米 或 元 /年 平 方 米 ） ； Vi-代 表 各 分 项 收 费 标 准 （ 元 月 平 方 米或 元 年 平 方 米 ） ； n 费 用 项 目 一 般 分 为 ： 管 理 服 务 人 员 的 工 资 、 社会 保 险 和 按 规 定 提 取 的 福 利 费 ； 物 业 共 用 部 位 、共 用 设 施 设 备 的 日 常 运 行 、 维 护 费 用 ； 物 业 管理 公 共 区 域 清 洁 卫 生 费 用 ； 物 业 管 理 公 共 区 域绿 化 养 护 费 用 ； 物 业 管 理 公 共 区 域 安 全 和 公 共秩 序

30、维 护 费 用 ； 办 公 费 用 ； 物 业 管 理 企 业 固 定资 产 折 旧 ； 物 业 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 及 公众 责 任 保 险 费 用 ； 经 业 主 同 意 的 其 他 费 用 。 （ 二 ） 收 益 性 物 业 服 务 费 的 测 算n 物 业 管 理 企 业 在 确 定 收 益 性 物 业 服 务 费 的 标 准 时 ， 通 常是 按 照 物 业 租 金 收 入 的 一 定 比 例 进 行 测 算 和 收 取 ， 也 可以 按 照 上 述 居 住 性 物 业 服 务 费 的 测 算 方 法 来 测 算 。n 业 主 一 般 采 用 定 额 法 和

31、比 例 法 测 算 收 益 性 物 业 服 务 费 。n 收 益 性 物 业 服 务 费 中 与 租 户 切 身 利 益 直 接 相 关 的 保 安 、保 洁 、 设 备 维 修 、 空 调 、 通 讯 、 特 别 装 饰 、 停 车 等 项 服务 费 用 ， 往 往 由 租 户 承 担 ， 可 以 直 接 向 租 户 收 取 ， 也 可以 含 在 租 金 里 ， 再 从 中 扣 除 。 （ 三 ） 物 业 管 理 费 的 核 算 方 法1 公 司 费 用 分 摊 法2 物 业 成 本 摊 分 法3 工 时 核 算 法 四 物 业 收 费 管 理 （ 一 ） 物 业 服 务 收 费 管 理 的

32、 依 据n 物 业 服 务 收 费 及 管 理 的 主 要 依 据 是 国 家 发 展 和 改 革 委员 会 和 建 设 部 制 定 的 物 业 服 务 收 费 管 理 办 法 。n 该 办 法 对 物 业 服 务 收 费 的 性 质 、 范 围 、 成 本 或 支 出 构成 、 定 价 形 式 、 价 格 形 式 、 监 管 ， 以 及 收 费 应 遵 循 的原 则 、 账 务 公 开 与 审 计 、 服 务 费 的 交 纳 责 任 、 空 置 物业 交 费 、 公 用 事 业 等 单 位 收 费 责 任 作 了 明 确 的 规 定 ，为 规 范 物 业 收 费 打 下 了 很 好 的 基

33、础 。 （ 二 ） 物 业 收 费 管 理 的 内 容 1.物 业 管 理 费 的 收 取n 物 业 管 理 费 一 般 由 管 理 处 专 门 收 费 员 负 责 向 业 主 收取 。 也 可 在 指 定 的 存 折 账 户 中 统 一 扣 取 ， 或 由 业 主刷 卡 交 费 ， 再 寄 送 或 上 门 送 交 发 票 。 与 此 同 时 ， 作好 欠 费 业 主 的 催 缴 、 统 计 、 记 账 工 作 。n 物 业 管 理 企 业 一 般 还 要 负 责 物 业 停 车 场 收 费 及 共 用物 业 和 场 地 出 租 收 租 等 收 费 工 作 ， 这 类 费 用 均 要 单独 建

34、 账 列 项 。 除 此 之 外 ， 有 些 物 业 业 主 委 员 会 经 费的 具 体 收 取 也 由 物 业 管 理 企 业 人 员 负 责 。 2.物 业 管 理 费 收 支 账 目 的 公 布n 物 业 管 理 企 业 应 该 按 照 物 业 管 理 服 务 收 费管 理 办 法 、 当 地 政 府 规 定 及 服 务 合 同 的 规定 与 约 定 ， 定 期 向 业 主 公 布 物 业 管 理 费 收 支账 目 ， 并 按 规 定 张 贴 一 定 时 间 ， 账 目 公 布 前送 交 业 主 委 员 会 审 核 备 存 。 特 殊 情 况 延 迟 公布 账 目 需 书 面 告 知

35、业 主 委 员 会 。 （ 三 ） 物 业 管 理 费 的 追 缴 n 追 讨 欠 费 主 要 有 以 下 几 种 不 同 的 方 法 ： （ 1） 一 般 性 追 缴 。 当 上 月 费 用 拖 欠 后 ， 物 业 管 理 企 业 在 下 一 次 收费 时 将 向 业 主 （ 使 用 人 ） 发 催 款 通 知 单 ， 此 单 将 上 次 费 用 以 及 本次 费 用 一 起 通 知 业 主 （ 使 用 人 ） 。 如 果 第 二 次 仍 拖 欠 ， 物 业 管 理企 业 将 在 第 三 次 再 次 发 催 款 通 知 单 ， 将 前 两 次 的 费 用 和 当 次 费 用一 并 通 知 ，

36、 并 限 期 交 清 。 （ 2） 针 对 性 追 缴 。 物 业 管 理 企 业 对 拖 欠 费 用 的 业 主 （ 使 用 人 ） 应针 对 不 同 情 况 ， 采 取 相 应 措 施 。 对 于 费 用 大 户 ， 要 亲 自 登 门 拜 访（ 有 时 物 业 管 理 企 业 的 总 经 理 也 要 亲 自 上 门 ） 进 行 劝 导 和 解 释 ，争 取 用 户 的 理 解 和 支 持 ； 对 于 一 些 钉 子 户 ， 则 应 严 格 按 照 法 律程 序 执 行 。 （ 3） 区 别 性 追 缴 。 对 于 业 主 由 于 工 作 繁 忙 没 时 间 及 时交 款 的 情 况 ，

37、企 业 财 务 部 门 一 方 面 要 及 时 提 醒 补 交 ，另 一 方 面 应 尽 可 能 配 合 他 们 的 工 作 时 间 ， 采 用 上 门 收缴 ， 预 约 时 间 等 方 法 ， 给 业 主 以 方 便 ， 业 主 一 般 也 会乐 于 配 合 。 （ 4） 欠 费 追 缴 的 一 般 程 序 ： 发 催 缴 费 通 知 、 电 话 催 缴 和上 门 催 缴 、 协 商 、 停 止 服 务 或 起 诉 。 五 物 业 管 理 收 费 纠 纷 的 解 决 （ 一 ） 物 业 收 费 纠 纷 产 生 的 原 因 1.对 服 务 不 满 ， 对 受 约 束 不 满2. 对 收 费 标

38、 准 、 项 目 、 方 式 等 不 满3. 建 设 单 位 遗 留 问 题 所 致4. 邻 里 关 系 等 问 题 引 起5. 对 外 部 大 环 境 不 满6. 无 支 付 能 力7. 特 权 思 想 作 怪8. 受 人 传 染 、 唆 使 （ 二 ） 物 业 管 理 收 费 纠 纷 的 解 决 对 策 1.深 入 了 解 欠 费 原 因 ， 加 强 与 业 主 的 协 商 沟 通 ，依 理 依 法 说 服2.借 助 业 主 公 约 和 业 主 委 员 会 的 力 量3.争 取 业 主 工 作 单 位 、 居 委 会 等 外 部 因 素 的 帮 助4.服 务 项 目 、 流 程 设 计 上

39、 力 求 能 够 区 分5.改 进 服 务 、 计 费 方 式 和 收 费 办 法6.完 善 物 业 管 理 服 务 合 同 ， 严 格 依 约 行 事7.在 必 要 催 缴 的 程 序 后 通 过 法 律 途 径 解 决 问 题 1 承 租 人 是 否 应 交 物 业 管 理 费 ？ 什 么 情况 下 承 租 人 要 支 付 物 业 管 理 费 ？ 2 业 主 未 入 住 新 房 ， 物 业 管 理 费 究 竟 要不 要 交 ？ 3 物 业 公 司 何 时 计 收 物 业 管 理 费 ？ 案 例 1 王 小 姐 反 映 ， 她 入 伙 时 与 物 业 管 理 公 司 订 立 的物 业 管 理

40、 合 同 中 约 定 的 物 业 管 理 费 为 2.5元 /平方 米 ， 但 入 住 不 久 ， 小 区 物 业 管 理 公 司 却 声 称其 物 业 管 理 的 资 质 较 高 ， 按 照 “ 有 关 政 府 部 门 ”的 规 定 ， 应 该 将 物 业 管 理 费 提 高 到 2.9元 /平 方米 ， 要 求 业 主 按 2.9元 /平 方 米 缴 纳 物 业 管 理 费 ，并 解 释 说 该 价 格 已 经 由 政 府 物 价 部 门 批 准 。 物业 公 司 的 说 法 有 道 理 吗 ？ 案 例 2 有 业 主 刘 先 生 反 映 ： 在 新 房 装 修 后 ， 物业 公 司 除

41、正 常 的 物 业 管 理 费 外 ， 还 要 求每 户 每 月 缴 纳 30元 的 垃 圾 费 。 刘 先 生 觉得 垃 圾 费 应 该 是 包 含 在 所 交 的 物 业 管 理费 中 的 ， 这 是 乱 收 费 项 目 ， 业 主 可 以 拒绝 吗 ？ 案 例 3 王 先 生 ： 年 月 ， 我 与 某 开 发 商 签 订 商 品 房预 售 合 同 ， 购 买 某 公 寓 商 品 住 房 一 套 ， 合 同 约 定 年 月 底 前 交 房 。 年 月 ， 该 公 寓 土建 工 程 结 束 。 同 月 ， 我 因 原 住 房 动 迁 在 即 ， 向 工 程 队要 来 房 门 钥 匙 并 着

42、 手 装 修 。 年 月 底 ， 开 发商 委 托 的 物 业 公 司 进 场 管 理 ， 保 洁 、 保 安 人 员 到 位 ， 月 该 公 寓 获 得 住 宅 交 付 使 用 许 可 证 。 月 份 该物 业 公 司 向 我 收 取 物 业 管 理 费 ， 收 费 起 始 时 间 从 月开 始 。 我 认 为 不 合 理 ， 该 公 司 应 从 开 发 商 获 得 住 宅交 付 使 用 许 可 证 年 月 后 再 收 取 物 业管 理 费 。 请 问 物 业 公 司 该 从 何 时 收 取 物 业 管 理 费 ？ 案 例 4 凌 女 士 在 验 收 购 买 的 全 装 修 房 过 程 中 ，三 次 挑 出 装 修 质 量 问 题 ， 让 开 发 商 维 修 ，这 一 来 二 去 就 花 费 了 6个 多 月 。 终 于 验 收好 房 子 的 凌 女 士 却 又 因 为 物 业 管 理 费 和开 发 商 产 生 了 分 歧 ， 前 者 认 为 应 该 从 自己 验 收 好 房 子 的 时 间 开 始 算 起 ， 而 后 者则 认 为 该 从 第 一 次 验 房 时 算 起 。 法 院 一审 判 决 ， 物 业 管 理 费 从 开 发 商 修 好 凌 女士 第 一 次 挑 出 的 诸 多 质 量 问 题 算 起 。