房地产税务培训提纲

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1、邓小亮中瑞岳华会计师事务所有限公司深圳分所2011年5月 目 录一 营 业 税 问 题二 土 地 增 值 税 问 题三 企 业 所 得 税 问 题四 其 他 问 题五 房 地 产 开 发 企 业 预 售 业 务 涉 税 会 计 处 理 营业税问题u房地产企业主要涉及哪几个营业税税目？u哪些情况属于视同销售需要缴纳营业税？u代收费用什么情况下不作为价外费用，不需要缴纳营业税？u房地产企业收取的住房专项维修基金是否需要缴纳营业税？u折扣售房的折扣额需要计缴营业税吗？u预收的售房款何时计缴营业税？u退还客户的购房款可否从当期营业额中减除？u以房地产（包括开发产品）对外投资要缴纳营业税吗？u合作建房如

2、何计缴营业税？ u以开发产品作为拆迁补偿时营业税如何处理？u取得拆迁补偿是否计缴营业税？u预收的租金何时计缴营业税？u迟收的租金何时计缴营业税？u销售、出租不动产应在何地缴纳营业税？ 土地增值税问题u哪些情况下需要缴纳土地增值税（征税范围）？u无偿赠与房地产是否需要缴纳土地增值税？u转让股权是否需要缴纳土地增值税？u转让码头泊位、机场跑道等基础设施是否需要缴纳土地增值税？u计算土地增值税的扣除项目有哪些？u地方政府要求房地产开发企业代收的费用在计征土地增值税时如何处理？u转让房地产取得的货币为外币的，在计算土地增值税时如何折合人民币？u土地增值税的税率是多少？u怎样速算土地增值税税额？u土地增

3、值税主要有哪些优惠政策？u土地增值税的纳税义务发生时间、纳税申报时间、纳税期限是怎样规定的？ u房地产企业土地增值税纳税申报与一般企业土地增值税纳税申报有何不同？u开发房地产项目需要到税务机关办理项目登记、备案吗？什么时候登记、备案？登记、备案时需要提供什么资料？ 土地增值税问题u预缴土地增值税的纳税义务发生时间如何确定？u预缴土地增值税的计税依据如何确定？u土地增值税的预征（缴）率是多少？u如何计算土地增值税的预缴税额？u预缴土地增值税如何申报？u未按规定预缴土地增值税是否加收滞纳金？u如何确定土地增值税的清算单位？u哪些情况下房地产企业应当进行土地增值税清算？u哪些情况下税务机关可以要求房

4、地产企业进行土地增值税清算？u房地产企业何时需要到税务机关办理土地增值税清算手续？u土地增值税清算时收入如何确定？ u土地增值税清算时哪些情况属于视同销售行为？u 对自用或出租的开发产品是否征收土地增值税？u 土地增值税清算时对扣除项目需要提供什么凭证？ 土地增值税问题u 土 地 增 值 税 清 算 时 对 公 共 配 套 设 施 如 何 处 理 ？u 土 地 增 值 税 清 算 时 对 装 修 费 如 何 处 理 ？u 土 地 增 值 税 清 算 时 对 预 提 费 用 可 否 扣 除 ？u 土 地 增 值 税 清 算 时 ， 对 多 个 房 地 产 项 目 共 同 的 成 本 费 用 ，

5、如 何 计 算 清 算 项 目的 扣 除 金 额 ？u 土 地 增 值 税 清 算 时 房 地 产 开 发 费 用 如 何 扣 除 ？u 土 地 增 值 税 清 算 时 ， 对 扣 留 建 筑 安 装 施 工 企 业 的 质 量 保 证 金 如 何 处 理 ？ 国 税函 2010220号u 房 地 产 开 发 企 业 逾 期 开 发 缴 纳 的 土 地 闲 置 费 在 土 地 增 值 税 清 算 时 可 以 扣 除 吗？ 国 税 函 2010220号u 房 地 产 开 发 企 业 取 得 土 地 使 用 权 时 支 付 的 契 税 的 在 土 地 增 值 税 清 算 时 如 何 扣除 ？ u

6、拆 迁 补 偿 在 土 地 增 值 税 上 如 何 处 理 ？ 土地增值税问题u 土 地 增 值 税 清 算 后 应 补 缴 的 土 地 增 值 税 是 否 加 收 滞 纳 金 ？u 清 算 时 未 转 让 的 房 地 产 ， 清 算 后 销 售 或 有 偿 转 让 时 如 何 计 算 土 地 增 值 税 ？u 以 不 动 产 对 外 投 资 是 否 要 缴 纳 土 地 增 值 税 ？u 土 地 增 值 税 计 算 案 例 企业所得税问题u 确 认 开 发 产 品 完 工 的 条 件 是 什 么 ？u 房 地 产 企 业 销 售 未 完 工 产 品 取 得 预 收 款 的 所 得 税 如 何

7、处 理 ？u 房 地 产 企 业 预 计 计 税 毛 利 率 如 何 确 定 ？u 开 发 产 品 预 租 款 何 时 确 认 收 入 实 现 ？u 开 发 产 品 完 工 销 售 收 入 包 括 哪 些 内 容 ？u 开 发 企 业 代 有 关 部 门 、 单 位 和 企 业 收 取 的 各 种 基 金 、 费 用 和 附 加 等 ， 是 否 应确 认 为 销 售 收 入 ？u 开 发 企 业 通 过 正 式 签 订 房 地 产 销 售 合 同 或 房 地 产 预 售 合 同 所 取 得 的收 入 ， 应 在 何 时 确 认 为 销 售 收 入 的 实 现 ？ 收 入 的 金 额 如 何 确

8、 定 ？u 哪 些 情 况 下 须 对 开 发 产 品 视 同 销 售 计 缴 所 得 税 ？ 视 同 销 售 的 收 入 如 何 确 认 ？u 租 赁 收 入 在 何 时 确 认 ？u 房 地 产 开 发 企 业 的 成 本 、 费 用 区 分 为 哪 几 类 ？ u 什 么 是 计 税 成 本 ？ u 什 么 是 成 本 对 象 ？u 确 定 成 本 对 象 的 原 则 是 什 么 ？u 确 定 成 本 对 象 需 要 向 主 管 税 务 机 关 备 案 吗 ？ 企业所得税问题u 开 发 产 品 计 税 成 本 支 出 包 括 哪 些 内 容 ？ u 开 发 企 业 计 税 成 本 如 何

9、 核 算 ？u 共 同 成 本 和 不 能 分 清 负 担 对 象 的 间 接 成 本 ， 如 何 分 配 至 各 成 本 对 象 ？u “ 以 地 换 房 ” 方 式 取 得 土 地 使 用 权 的 ， 土 地 成 本 如 何 确 定 ？u 以 接 受 投 资 的 方 式 取 得 土 地 使 用 权 的 ， 土 地 成 本 如 何 确 定 ？u 预 提 费 用 可 以 作 为 计 税 成 本 吗 ？u 企 业 建 造 的 停 车 场 所 的 成 本 如 何 处 理 ？u 企 业 在 结 算 计 税 成 本 时 其 实 际 发 生 的 支 出 应 当 取 得 但 未 取 得 合 法 凭 据 的

10、 如 何处 理 ？u 已 销 开 发 产 品 的 计 税 成 本 如 何 计 算 ？u 企 业 对 尚 未 出 售 的 已 完 工 开 发 产 品 和 按 照 有 关 法 律 、 法 规 或 合 同 规 定 对 已 售 开 发 产 品 （ 包 括 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 ） 进 行 日 常 维 护 、 保 养 、 修 理 等 实际 发 生 的 维 修 费 用 ， 所 得 税 上 如 何 处 理 ？ 企业所得税问题u 企 业 将 已 计 入 销 售 收 入 的 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 维 修 基 金 按 规 定 移 交 给 有关 部 门 、 单 位 的 ，

11、 如 何 扣 除 ？u 企 业 在 开 发 区 内 建 造 的 会 所 、 物 业 管 理 场 所 、 电 站 、 热 力 站 、 水 厂 、 文 体 场馆 、 幼 儿 园 等 配 套 设 施 ， 在 所 得 税 上 如 何 处 理 ？u 企 业 为 购 买 方 的 按 揭 贷 款 提 供 担 保 的 ， 其 销 售 开 发 产 品 时 向 银 行 提 供 的 保 证金 （ 担 保 金 ） 在 所 得 税 上 如 何 处 理 ？u 企 业 因 国 家 无 偿 收 回 土 地 使 用 权 而 形 成 的 损 失 ， 可 以 在 所 得 税 税 前 扣 除 吗 ？u 企 业 开 发 产 品 转 为

12、 自 用 的 ， 可 以 税 前 扣 除 折 旧 费 用 吗 ？u 合 作 建 房 分 配 开 发 产 品 的 ， 所 得 税 上 如 何 处 理 ？u 合 作 建 房 分 配 利 润 的 ， 所 得 税 上 如 何 处 理 ？u 以 地 换 房 的 ， 出 地 方 所 得 税 如 何 处 理 ？u 房 地 产 企 业 广 告 费 、 业 务 宣 传 费 、 业 务 招 待 费 的 计 算 基 数 如 何 掌 握 ？ u 房 地 产 开 发 企 业 按 规 定 对 开 发 项 目 进 行 土 地 增 值 税 清 算 后 ， 在 向 税 务 机 关 申请 办 理 注 销 税 务 登 记 时 ，

13、如 注 销 当 年 汇 算 清 缴 出 现 亏 损 的 ， 如 何 办 理 退 税 ？u 对 房 地 产 企 业 何 时 可 以 核 定 征 收 企 业 所 得 税 ？ 其他税务问题u 房 地 产 企 业 的 开 发 产 品 在 什 么 情 况 下 需 要 缴 纳 房 产 税 ？u 对 按 照 房 产 原 值 计 税 的 房 产 ， 房 产 原 值 是 否 包 含 地 价 （ 为 取 得 土 地 使 用 权 支付 的 价 款 、 开 发 土 地 发 生 的 成 本 费 用 等 ） ？u 宗 地 容 积 率 低 于 0.5的 ， 如 何 确 定 计 入 房 产 原 值 的 地 价 ？u 对 房

14、地 产 开 发 公 司 建 造 商 品 房 的 用 地 是 否 征 收 土 地 使 用 税 ？u 以 出 让 或 转 让 方 式 有 偿 取 得 土 地 使 用 权 的 ， 何 时 开 始 缴 纳 土 地 使 用 税 ？u 已 出 售 的 开 发 产 品 何 时 停 止 缴 纳 土 地 使 用 税 ？u 以 协 议 方 式 受 让 土 地 使 用 权 的 ， 其 契 税 计 税 是 否 包 括 土 地 补 偿 费 、 安 置 补 助费 、 地 上 附 着 物 和 青 苗 补 偿 费 、 拆 迁 补 偿 费 、 市 政 建 设 配 套 费 ？u 以 竞 价 方 式 出 让 的 ， 契 税 计 税

15、 依 据 是 否 包 括 市 政 建 设 配 套 费 以 及 各 种 补 偿 费用 ？u 因 减 免 土 地 出 让 金 而 承 受 国 有 土 地 使 用 权 的 ， 是 否 亦 减 免 契 税 ？ u 期 房 购 买 者 退 房 时 已 经 缴 纳 的 契 税 是 否 可 以 退 还 ？u 购 买 已 装 修 的 房 屋 ， 装 修 费 用 是 否 包 括 在 契 税 计 税 价 格 内 ？ 其他税务问题u 企 业 合 并 时 ， 合 并 后 的 企 业 承 受 原 合 并 各 方 的 土 地 、 房 屋 权 属 ， 是 否 要 缴 纳契 税 ？u 企 业 分 立 时 ， 派 生 方 、

16、新 设 方 承 受 原 企 业 土 地 、 房 屋 权 属 ， 是 否 缴 纳 契 税 ？u 土 地 使 用 权 出 让 合 同 、 转 让 合 同 是 否 要 缴 纳 印 花 税 ？u 商 品 房 销 售 合 同 应 按 何 种 税 目 缴 纳 印 花 税 ？u 对 个 人 销 售 或 购 买 住 房 ， 印 花 税 有 何 优 惠 ？u 房 地 产 企 业 与 贷 款 公 司 的 借 款 合 同 是 否 缴 纳 印 花 税 ？ 房地产企业预售业务涉税会计处理u 房 地 产 开 发 企 业 期 房 销 售 业 务 的 会 计 处 理 收 到 预 售 款 时 的 会 计 处 理 房 屋 竣 工 并 交 付 给 购 买 方 时 的 会 计 处 理 结 转 开 发 产 品 成 本 时 的 会 计 处 理u 房 地 产 开 发 企 业 期 房 销 售 业 务 的 涉 税 会 计 处 理 营 业 税 的 会 计 处 理 土 地 增 值 税 的 会 计 处 理 企 业 所 得 税 的 会 计 处 理