房地产成本控制精细化管理

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1、2006年 中 国 （ 深 圳 ） 房 地 产 成 本控 制 精 细 化 管 理 研 讨 会 工 程 目 标 成 本 的 制 定 、 支 解与 落 实 工 程 清 单 招 标 管 理 工 程 成 本 数 据 库 的 建 立 2006年 02月 26日 杭 州 成 本 管 理 理 念1， 成 本 管 理 的 目 的 （ WH Y)提 升 价 值2， 房 地 产 项 目 的 成 本 构 成 （ WH AT)全 成 本 ，空 间 与 时 间 分 布3， 房 地 产 项 目 成 本 管 理 的 出 发 点 （ WH ERE)确定 与 控 制4， 成 本 管 理 的 阶 段 （ WH EN)全 过 程5

2、, 成 本 管 理 的 责 任 人 （ WH O) 全 员6， 成 本 管 理 的 方 法 (H OW） 目 标 管 理 成 本 管 理 的 目 的 （ WH Y)1， 房 地 产 公 司 是 企 业 ， 利 润 是 企 业 用 永 恒 目标2， 利 润 与 成 本 的 关 系 收 入 一 定 的 情 况 下 ， 成 本 越 低 ， 利 润 越 大3， 成 本 管 理 的 目 的 与 企 业 的 目 标 是 一 致 的 机 构 /团 队 的 目 标4， 成 本 管 理 的 目 标 是 保 证 成 本 的 支 出 获 得 最有 效 的 收 益 -提 升 价 值 成 本 控 制 不 等 于 省 钱

3、 ,花 得 多 会 浪 费 ， 花 得 少 也 会有 浪 费 ， 花 多 花 少 不 是 重 点 ， 花 的 有 效 才 是 关 键 提 升 价 值 的 五 种 途 径 价 值 工 程 的 基 本 公 式 ： V=F/CV-value ,性 价 比F-function ,产 品 、 功 能 /性 能 、 服 务 、 收 益C-cost, 费 用 /成 本 C下 降 ， F上 升 C不 变 ， F上 升 C下 降 ， F不 变 C小 幅 上 升 ， F大 幅 上 升 C大 幅 下 降 ， F小 幅 下 降-具 体 选 择 哪 种 途 径 ， 与 市 场 环 境 、 公 司 经 营理 念 、 产

4、品 方 针 有 关-价 值 的 评 估 ： 有 显 性 的 ， 有 隐 性 的 ， 有 眼 前的 有 长 远 的 ， 需 要 综 合 平 衡 与 决 策 房 地 产 项 目 成 本 的 构 成 （ WH AT)全 成 本 的 概 念1， 成 本 构 成 建 造 成 本 =前 期 +建 安 +室 外 及 配 套 开 发 成 本 =土 地 +建 造 +开 发 间 接 全 成 本 （ 即 项 目 发 展 成 本 ） =开 发 成 本 +期 间 费（ 营 销 和 管 理 ）2， 时 间 与 空 间 上 的 分 布时 间 ： 建 设 全 过 程 都 在 发 生空 间 ： 公 司 +现 场 ； 实 体 +

5、费 用 成 本 管 理 的 出 发 点 （ WHERE)两 大 基 本 内 容 -合 理 确 定 和 有 效 控 制1， 合 理 确 定 确 定 是 控 制 的 前 提 和 基 础 ， 市 场 定 价 原 则， 没 有 准 确 只 有 合 理 ； 成 本 的 决 定 因 素 ： 外 部 -市 场 ； 内 部 -产 品 策 划 与 定位 ； 成 本 的 影 响 因 素 : 诸 多 经 营 、 技 术 、 管 理 方 面 ; 成 本 确 定 的 方 法 : 决 不 是 靠 定 额 算 出 来 的 ； 靠 对 市 场和 产 品 的 把 握 ， 市 场 包 括 销 售 市 场 和 原 材 料 市 场

6、成 本 确 定 的 过 程 :行 业 特 点 决 定 成 本 的 特 点 ： 单 件 性、 复 杂 性 、 多 次 性 ； 从 虚 到 实 ； 成 本 实 现 关 键 环 节 ： 招 标 （ 发 包 ） ， 使 产 品 与 市 场 结合 -招 标 的 目 的 就 是 形 成 有 效 的 竞 争 ； 竞 争 是 降 价 的 最 有 效 手 段-定 标 的 原 则 ： 合 理 低 价 ； 合 理 的 概 念 ： 能 做 出 符 合 要 求 产 品 成 本 管 理 的 出 发 点 （ WHERE)两 大 基 本 内 容 -合 理 确 定 和 有 效 控 制2， 有 效 控 制 动 态 监 控 ， 做

7、 到 随 时 心 中 有 数-控 制 是 解 决 问 题 的 手 段 之 一 ， 目 的 为 达 到 某 些 既 定 目 标 ； 因 此， 控 制 可 理 解 为 一 系 统 对 外 界 影 响 的 调 节 功 能 ； 此 项 调 节 功 能可 使 系 统 的 结 果 或 产 出 不 偏 离 既 定 目 标 。-控 制 的 要 素 ： 目 标 、 偏 差 测 定 、 修 正-有 效 控 制 的 前 提 ： 目 标 要 合 理 实 在 ； 实 际 结 果 要 及 时 反 馈-控 制 不 等 于 限 制 ： 心 中 有 数 就 可 以 说 在 控 制 之 中 ， 时 刻 掌 握 实际 与 目 标

8、偏 差 的 原 因 、 幅 度 、 造 成 后 果 ， 进 而 做 出 相 应 的 调 整方 案3， 技 术 经 济 相 结 合 的 原 则 不 论 是 确 定 还 是 控制 成 本 管 理 的 阶 段 （ WH EN)全 过 程1， 阶 段 立 项 策 划 设 计 发 包 施 工 竣 工 维 护2， 对 应 成 本 实 现 过 程 -由 虚 到 实 虚 拟 ： 估 、 概 、 预 算 现 实 ： 合 同 价 、 付 款 、 结 算 价- 从 虚 到 实 的 转 折 点 就 是 发 包 各 阶 段 成 本 管 理 重 点 内 容 立 项 阶 段 成 本 测 算 ， 项 目 经 济 性 评 价

9、策 划 阶 段 选 择 性 价 比 最 好 的 产 品 ， 制 定 产 品 目 标 与发 展 计 划 设 计 阶 段 （ 卖 什 么 、 设 计 什 么 、 施 工 什 么 ）方 案 ： 最 经 济 合 理 方 案 ， 符 合 项 目 定 位-初 步 ： 材 料 设 备 的 合 理 选 型- 施 工 图 ： 限 额 设 计 ， 图 纸 的 质 量 和 时 间 保 证 发 包 阶 段 通 过 市 场 竞 争 找 到 合 适 的 价 格 和 单 位 ， 完备 的 合 同 （ 与 合 作 伙 伴 双 赢 的 关 系 ） 施 工 阶 段 变 更 和 签 证 的 管 理 ， 付 款 审 核 竣 工 阶

10、段 结 算 、 索 赔 办 理 成 本 管 理 的 责 任 主 体 （ WH O)全 员1， 所 有 与 产 品 制 造 相 关 的 部 门 ， 都 有 成 本 管 理的 责 任 ， 都 要 具 有 成 本 意 识2， 责 任 成 本 管 理 体 系 的 建 立3, 房 地 产 公 司 成 本 管 理 专 业 人 员 的 职 责 全 面 、 全 过 程 成 本 管 理 ， 而 非 单 纯 编 制 预 结 算 工 作 了 解 产 品 、 掌 握 市 场 ， 制 定 目 标 ， 全 程 监 控 ； 甲 方 整 合 社 会 资 源 的 目 标 就 是 让 其 符 合 我 们 的 产 品 定 位 ；

11、甲 方 的 工 作 就是 协 调 ， 不 论 是 设 计 、 工 程 还 是 成 本 人 员 ； 专 业 人 员 是 专 家 型 的 管 理 者（ 不 是 大 厨 是 美 食 家 ） 成 本 管 理 的 基 本 方 法 （ H OW)目 标管 理1， 目 标 管 理 的 内 容 -目 标 的 确 定 与 控 制 两方 面2， 目 标 确 定 的 依 据 经 验 数 据 库 、 市 场调 研 、 产 品 把 握3， 实 现 目 标 动 态 监 控 的 手 段 信 息 化4， 目 标 管 理 的 过 程 PDCA 循 环 项 目 实 施方 案 目 标 成 本 （ 总 成本 及 分 项 成 本 ）

12、建 立 目 标PLAN 项 目 实 施DO做 出 调 整ADJUST 检 查 对 比CHECK 实 际 成 本（ 总 成 本 及分 项 成 本 ） 成 本 管 理 的 认 识 过 程三 个 阶 段 造 价 计 算 （ 概 、 预 、 结 ） -定 额 模 式 下 ， 强 调 个 人 经 验 ， 追 求 算得 快 、 算 量 准 ， 定 额 熟 、 套 价 正 确 ； 成 本 控 制 强 调 不 能 突 破 目 标 值 提 升 价 值 强 调 企 业 /团 队 的 共 同 目 标 ： 利 润 ， 讲 求 性 价 比 ， 发 掘价 值 ， 创 造 价 值-当 前 指 导 思 想 ： 结 合 产 品

13、 和 市 场 ， 以 造 价 计 算 和 成本 分 析 为 基 础 ， 以 目 标 管 理 为 方 法 ， 以 技 术 管 理 为保 障 ， 以 产 品 价 值 的 实 现 为 目 标 开 展 成 本 管 理 工 作 房 地 产 公 司 成 本 管 理 总 体 思 路 成 本 管 理 的 基 本 内 容 ： -点 、 线 、 面1， 两 个 重 点 ： 招 标 及 合 约 、 预 结 算2， 一 条 主 线 ： 项 目 成 本 全 过 程 动 态 控 制3， 两 个 基 本 面 ： 信 息 平 台 （ 数 据 与 工 具 ） 、 制 度 建 设 成 本 部 门 的 工 作 思 路 ：1， ：

14、基 本 的 审 算 工 作 、 控 制 体 系 的 建 立 与 运 行、 产 品 与 市 场 研 究2， ： 项 目 建 设 、 业 务 建 设 、 组 织 建 设3， ： 计 划 管 理 、 目 标 管 理4， ： 靠 数 据 说 话 ， 留 下 作 业 痕 迹 成 本 管 理 工 作 基 本 面 成 本 目 标 管 理 办 法 供 方 管 理 制 度 招 标 管 理 办 法 合 同 管 理 办 法 成 本 信 息 化 管 理 办 法 变 更 及 签 证 管 理 办 法 付 款 及 结 算 管 理 办 法 其 他 ： 材 料 采 购 及 认 价 管 理 ； 资 料 管 理 ； 预 算 编 制

15、深 度 要 求 成 本 目 标 的 制 定 基 本 原 则1， 目 标 的 内 涵 ：不 仅 限 于 成 本 目 标 值 本 身 、 更 要 关 注 成 本 背后 的 产 品 目 标2， 目 标 的 作 用 ：目 标 不 一 定 是 上 限 而 是 基 准 ， 目 标 的 作 用 在于 心 中 有 数3， 目 标 的 范 围 ：成 本 目 标 是 整 个 项 目 团 队 的 目 标 ， 目 标 范 围覆 盖 全 成 本 成 本 目 标 的 制 定 主 要 过 程1， 制 定 的 时 间 ： 目 标 制 定 从 立 项 时 就 已 经 开 始 ， 区 分 控 制 目 标 与 经 济 测算 数 据

16、 ， 要 求 不 同 ， 考 虑 风 险 因 素 ； 策 划 、 设 计 阶 段 进 行 各 阶 段 的 成 本 测 算 ， 各 期 测 算 要 有对 应 ， 比 较 变 化 原 因 ， 原 则 上 前 期 目 标 控 制 后 期 目 标 ； 规 划 方 案 确 定 后 ， 形 成 正 式 目 标 成 本 施 工 图 完 成 后 ， 可 根 据 预 算 对 目 标 做 调 整 （ 通 常 是 在 偏差 较 大 的 情 况 下 ） ；2， 制 定 的 方 法3， 制 定 的 要 求 成 本 目 标 的 制 定 主 要 过 程1， 制 定 的 时 间 ：2， 制 定 的 方 法 ： 成 本 与 首

17、 先 是 由 产 品 的 定 位 与 档 次 决 定 的 ， 因 此 成 本 目标 要 在 与 产 品 目 标 的 互 动 沟 通 中 共 同 制 定 ， 在 发 包 前 的阶 段 经 历 由 粗 到 细 的 过 程 。 一 般 的 依 据 文 件 有 ： 项 目 发展 报 告 、 策 划 报 告 、 各 阶 段 的 设 计 文 件 和 交 楼 标 准 ； 前 期 工 作 尽 可 能 做 细 ， 促 进 策 划 、 设 计 人 员 对 产 品 的 深入 考 虑 ， 不 要 因 为 今 后 会 发 生 变 化 而 不 作 预 先 设 定 。 最 好 能 结 合 公 司 产 品 特 点 ， 制 定

18、 公 司 通 用 的 标 准 和 表 格， 各 项 目 的 不 同 点 在 局 部 作 调 整 ， 可 以 节 省 时 间 ， 减 少误 解 ； 符 合 公 司 利 润 要 求 ， 经 过 各 方 的 讨 论 和 审 批 （ 可 能 集 团审 批 ） ， 正 式 发 布3， 制 定 的 要 求 ： 成 本 目 标 的 制 定 主 要 过 程1， 制 定 的 时 间 ：2， 制 定 的 方 法 ：3， 制 定 的 要 求 ： 合 理 确 定 的 前 提 条 件 ： 了 解 市 场 、 结 合 产 品 ， 有 充分 的 数 据 支 持 ， 通 过 市 场 调 研 和 数 据 库 ； 内 容 要 明

19、 确 具 体 ， 比 如 同 样 是 高 档 ， 各 人 心 目 中 可能 不 同 ； 尽 可 能 有 量 化 的 计 算 ， 量 价 分 离 ， 而 不 是 笼 统 的 总数 ， 便 于 今 后 的 对 比 分 析 ； 尽 可 能 作 为 绩 效 考 核 指 标 ； 所 有 房 地 产 公 司 都 会 做测 算 ， 只 是 没 有 作 为 正 式 的 目 标 去 执 行 和 监 控 ， 没 有 用 目 标 对 控 制 结 果 进 行 考 核 成 本 目 标 的 制 定 工 作 案 例1， 某 中 学 成 本 控 制 纲 要 ： 注 意 前 期 制 定 的 过 程、 计 划 和 人 员 ， 如

20、 何 调 整2， 某 中 学 成 本 测 算 ： 注 意 全 成 本 的 范 围 ， 对 产 品的 明 确3， 成 本 调 研 报 告 格 式 ：4， 成 本 目 标 评 审 要 点 成 本 目 标 的 分 解 - 分 解 是 为 了 落 实1， 要 满 足 动 态 控 制 的 需 要 ： 按 分 包 与 甲 供 材 计 划 分 解 到 每 个 分 判 项 目 上 ； 这 样 分 解 的 前 提项 目 开 发 过 程 事 先 有 充 分 的 策 划 ， 是 计 划 管 理 到 位 ； 如 果 做 不到 只 能 分 解 合 同 而 不 是 分 解 目 标2， 要 满 足 成 本 分 析 的 需

21、要 ： 按 照 标 准 成 本 科 目 （ 公 司 内 部 的 ， 没 有 行 业 标 准 ） 分 解 ， 一 般只 在 末 级 科 目 上 可 以 增 加 ；3， 按 内 部 职 责 划 分 ： 成 本 费 用 总 额 分 解 到 各 相 关 责 任 部 门 ， 列 入 KPI4， 分 解 到 设 计 限 额 ： 也 可 以 认 为 是 目 标 的 落 实 ， 实 际 上 在 目 标 制 定 时 就 已 经 考 虑 到了 设 计 限 额5， 分 摊 问 题 ： 作 为 成 本 控 制 目 标 以 已 发 生 为 准 ， 但 在 经 济 测 算 时 要 分 摊 ， 建安 费 之 外 的 费 用

22、 分 配 到 单 体 上 ； 公 建 配 套 根 据 服 务 范 围 在 各 期之 间 分 摊 ； 成 本 目 标 的 分 解 工 作 案 例1， 按 招 标 和 合 同 项 分 解 ：2， 按 科 目 细 分 ：3， 责 任 划 分 ：4， 设 计 限 额 成 本 目 标 的 实 现 产 品 的 实 现 导 致 目 标 的 落 实 ， 使 预 测 成 本 分 块 、分 步 变 为 实 际 成 本 ； 要 有 保 证 目 标 实 现 的 方 法 ， 技 术 经 济 相 结 合 的 手段 ； 重 点 是 在 设 计 和 招 标 过 程 中 ， 在 设 计 和 合 约中 体 现 甲 方 的 意 图

23、 ， 保 护 设 计 和 施 工 的 成 果 不 会出 现 定 位 和 档 次 上 的 偏 差 ； 既 要 有 完 整 的 流 程 ， 更 要 强 调 项 目 操 作 团 队 的 成本 意 识 与 沟 通 ， 对 产 品 和 技 术 的 控 制 与 对 成 本 的控 制 同 步 实 现 ； 这 里 所 谓 成 本 意 识 就 是 要 考 虑 性价 比 ； 动 态 监 控 的 环 节 （ 招 标 、 变 更 、 结 算 ） 与 手 段 （软 件 与 报 表 ） ； 调 整 也 是 一 种 落 实 ， 关 键 是 要 心 中 有 数 ， 调 整 的原 因 、 内 容 、 幅 度 、 产 生 的 影

24、 响 等 ； 调 整 的 对 象包 括 成 本 目 标 、 实 施 方 案 和 利 润 预 期 ； 调 整 提 出 原 则 ： 谁 主 张 ， 谁 举 证 ； 成 本 目 标 的 落 实 -工 作 案 例1， 月 报 表 ：2， 每 月 变 更 汇 总 ：3， 调 整 所 需 文 件 ：4， 价 值 分 析 报 告 ：5， 后 评 估 报 告 小 结 ：1， 成 本 控 制 操 作 的 关 键 环 节 事 前 有 目 标 ： 项 目 总 成 本 目 标 及 分 解 事 中 有 监 控 ： 月 报 表 事 后 有 分 析 ： 后 评 估 报 告2， 成 本 控 制 指 导 思 想 成 本 控 制

25、 就 是 要 做 到 心 中 有 数 ， 而 不 是 简 单的 限 制 和 压 低 成 本 ， 成 本 确 定 是 要 找 到 合 理 值 不 是 准 确 值 不 论 确 定 与 控 制 ， 必 须 面 向 市 场 、 面 向 产 品， 技 术 与 经 济 相 结 合 工 程 量 清 单 招 标 管 理 1. 为 什 么 要 采 用 清 单 招 标 ， 与 费 率 招 标 相 比 有 多 大 益处 ？ 充 分 竞 争 、 了 解 市 场 、 掌 握 投 标 细 节 ： 在 总 价 和 单 价 上 都 充 分竞 争 ， 可 以 体 现 各 单 位 的 真 实 成 本 ， 施 工 方 案 ， 对

26、项 目 的 了 解程 度 等 ， 分 析 投 标 报 价 的 针 对 性 ， 可 以 知 道 其 重 视 程 度 ， 也 可以 反 映 管 理 水 平 ； 事 先 定 价 、 心 中 有 数 ： 竞 争 是 降 价 最 有 力 的 武 器 ，在 投 标 阶 段 甲 方 处 于 主 动 地 位 ， 尽 可 能 确 定 总 价 和单 价 ， 进 场 之 后 会 由 主 动 变 被 动 ； 承 包 范 围 和 内 容 事 先 明 确 ， 减 少 索 赔 ： 促 使 招 标 过程 中 将 图 纸 和 现 场 的 问 题 事 先 提 出 和 解 决 付 款 、 变 更 、 结 算 过 程 简 化 、 清

27、 晰 ： 减 少 了 施 工 过程 中 的 扯 皮 ； 存 在 的 难 度 ： 时 间 上 的 增 加 、 地 方 上 的 不 适 应 ； 工 程 量 清 单 招 标 管 理 2， 清 单 招 标 的 组 织 及 过 程 招 标 范 围 ： 制 度 化 ， 不 招 标 的 审 批 与 认 定 组 织 者 、 参 与 者 、 决 策 者 根 据 各 公 司 的 组 织 架 构 和经 营 特 点 各 环 节 的 参 与 人 与 参 与 度 可 能 不 同 ； 准 备 过 程 ： 调 研 考 察 （ 广 泛 性 和 准 对 性 ， 公 司 、 项 目、 基 地 ） 、 标 前 会 议 、 文 件 准

28、 备 （ 图 纸 、 清 单 、 技 术要 求 、 样 板 ） 招 标 过 程 ： 发 标 、 答 疑 、 开 标 、 评 标 、 谈 判 、 定 标 ，每 个 过 程 都 要 遵 循 “ 靠 数 据 说 话 、 留 有 作 业 痕 迹 ” 的原 则 善 后 工 作 ： 合 同 签 订 与 交 底 （ 合 同 附 件 、 材 料 问 题 ）、 数 据 分 析 与 积 累 、 资 料 整 理 、 样 板 管 理 工 程 量 清 单 招 标 管 理 3， 清 单 招 标 的 合 同 管 理 合 同 制 定 的 双 赢 原 则 ， 要 考 虑 诚 信 风 险 ； 明 确 合 同 的 目 的 ： 分

29、工 协 作 ， 赚 社 会 的 钱 基 本 概 念 ； 一 般 是 总 价 、 单 价 、 成 本 加 酬 金 ； 最 后 一 种 中国 用 的 较 少 ； 总 价 包 括 固 定 总 价 和 可 调 总 价 ， 单 价 包 括 有暂 定 量 的 单 价 和 纯 单 价 ； 单 价 /总 价 合 同 的 选 择 ： 要 看 具 体 项 目 的 复 杂 程 度 ， 与 时间 长 短 ， 变 化 的 多 少 ， 图 纸 的 清 晰 度 有 关 ； 还 可 以 综 合 选用 的 方 式 ， 单 价 中 有 总 价 ， 如 ， 一 些 内 容 就 是 一 项 定 一 个价 ， 局 部 总 价 ； 总

30、价 中 有 单 价 ， 比 如 有 些 可 能 价 格 或 实 际数 量 上 差 别 较 大 的 项 目 ， 某 消 防 工 程 种 的 防 火 封 堵 、 土 方工 程 ； 最 常 用 的 是 固 定 单 价 的 总 价 合 同 ， 且 列 出 一 些 备 用 价 格 ，如 零 星 清 单 ， 主 材 价 ； 包 干 方 式 是 图 纸 加 清 单 ， 量 价 的 风险 都 给 了 施 工 单 位 变 更 与 调 价 的 方 式 ： 合 同 价 、 定 额 或 其 他 参 考 、 商 定 ； 注意 报 价 时 的 成 本 水 平 ； 总 之 承 包 的 内 容 明 确 才 能 包 死 ， 若

31、 想 制 定 品 牌 必 须 在 招 标 示 提 出 ； 付 款 、 结 算 办 理 ： 尽 量 按 照 实 际 完 成 工 程 量 工 程 量 清 单 招 标 管 理 4， 关 于 标 底 的 讨 论 正 确 认 识 标 底 ： 合 理 范 围 的 参 考 ， 不 是准 确 的 价 格 ， 例 ： 领 导 要 求 说 出 到 底 哪个 是 准 确 的 是 否 需 要 标 底 ： 很 多 单 位 说 没 有 标 底 ，使 没 有 专 门 编 制 ， 但 对 可 能 的 造 价 水 平都 有 个 预 期 ， 目 标 也 是 一 种 标 底 ； 如 何 取 定 标 底 ： 调 研 ， 按 定 额

32、或 市 场 价格 计 算 ， 甲 方 的 企 业 定 额 就 是 成 本 经 验数 据 工 程 量 清 单 招 标 管 理 5， 关 于 谈 判 的 讨 论 是 否 需 要 标 后 谈 判 ： 谈 判 的 目 的 是 降 价 ， 各公 司 的 认 识 与 习 惯 ， 最 终 为 自 身 营 造 什 么 样的 市 场 环 境 ； 方 式 ： 不 谈 或 多 次 报 价 、 多 轮谈 判 ； 如 何 有 效 的 谈 判 ： 有 针 准 对 性 ： 从 质 量 、 技术 、 进 度 、 服 务 、 付 款 等 方 面 以 及 报 价 中 的问 题 入 手 谁 负 责 ： 不 同 目 的 不 同 的

33、人 员 ， 从 澄 清 、 优化 和 摸 底 的 角 度 出 发 或 最 终 拍 板 角 度 工 程 量 清 单 招 标 管 理 6， 评 标 原 则 与 要 点 根 本 目 的 ， 要 知 道 各 家 报 价 的 差 别 在 哪 里 ，选 定 合 适 的 队 伍 （ 产 品 和 服 务 ） 和 价 格 ， 报证 项 目 顺 利 实 施 合 理 低 价 的 概 念 与 把 握 ： 技 术 与 经 济 结 合 ，与 项 目 特 征 结 合 深 层 次 的 重 点 分 析 ， 要 有 单 价 分 析 表 ； 预 防 不 平 衡 报 价 ： 分 项 之 间 、 费 用 之 间 ， 可用 图 表 必

34、须 与 目 标 做 对 比 分 析 表 格 要 统 一 ， 招 标 文 件 中 充 分 考 虑 评 标 的 需要 工 程 量 清 单 招 标 管 理 7， 招 标 成 功 的 关 键 为 自 身 营 造 规 范 的 市 场 环 境 ， 才 能 得 到 市 场上 的 优 质 资 源 市 场 调 研 充 分 ， 了 解 投 标 人 及 其 产 品 的 底 细， 合 理 确 定 入 围 的 产 品 和 队 伍 （ 档 次 标 准 一致 ， 新 老 结 合 ） ； 招 标 范 围 、 要 求 明 确 ， 图 纸 文 件 内 容 清 楚 ，加 强 样 板 管 理 投 标 报 价 的 方 式 明 确 （

35、如 算 量 不 同 如 何 处 理） ， 表 格 统 一 ； 评 标 充 分 、 到 位 总 之 ： 准 备 充 分 、 到 位 。 时 间 上 有 保 障 工 程 量 清 单 招 标 管 理 8， 几 个 常 见 问 题 有 特 殊 照 顾 对 象 给 机 会 ， 低 价 中 标 ；长 期 合 作 伙 伴 优 先 图 纸 不 够 完 备 先 出 招 标 图 ， 之 后 出 变更 ； 先 作 暂 定 价 ， 并 保 留 甲 方 分 包 的 权利 ； 时 间 过 于 紧 迫 几 方 同 时 算 量 ； 加 快 评标 速 度 ； 准 备 充 分 ， 压 缩 谈 判 时 间 工 程 量 清 单 招

36、标 管 理 9， 总 包 及 主 要 分 包 案 例 总 包 电 梯 ： 有 针 对 性 定 产 品 技 术 要 求 铝 合 金 ： 配 件 细 节 的 掌 握 及 分 析 思 路 装 修 ： 材 料 和 样 板 的 要 求 环 境 绿 化 ： 要 建 立 实 物 量 的 标 准 智 能 化 ： 两 次 ， 首 先 是 系 统 的 优 化 与 确 认 第 三 部 分 工 程 成 本 数 据 库 的 建 立 1. 目 的 与 作 用 掌 握 市 场 信 息 ， 积 累 经 验 数 据 ， 为 合 理 确 定 作 数 据 支 持 ， 也 为保 证 公 司 的 成 本 控 制 标 准 稳 定 性 ；

37、 要 建 立 制 度 ， 将 成 本 信 息 管 理 落 实2， 数 据 库 的 主 要 内 容 与 形 式 成 本 管 理 数 据 库 包 括 成 本 管 理 信 息 （ 供 方 、 法 规 ） 与 成 本信 息 成 本 数 据 不 仅 包 括 经 济 指 标 （ 价 的 指 标 ） ， 还 应 包 括 技 术指 标 （ 量 的 指 标 ） ； 定 额 也 是 一 种 成 本 数 据 库 成 本 数 据 内 容 很 多 ， 概 括 为 三 个 层 次 的 成 本 数 据 ： 项 目 及单 体 、 分 部 分 项 及 专 项 工 程 、 人 材 机 及 设 备 成 本 数 据 的 相 关 信

38、息 也 要 同 时 记 载 ： 时 间 、 技 术 特 征 、 来源 ， 充 分 反 映 市 场 和 产 品 的 特 征 ； 数 据 库 形 式 ： 不 一 定 ， 可 以 用 工 具 软 件 ： EXCEL， AEECSS等， 也 可 以 是 专 用 软 件 ： 通 用 （ 如 明 源 ） 、 定 制 （ 如 万 科 、金 地 ）3， 数 据 库 的 建 立 方 法 第 三 部 分 工 程 成 本 数 据 库 的 建 立 1， 目 的 与 作 用2， 数 据 库 的 主 要 内 容 与 形 式3， 数 据 库 的 建 立 与 维 护 工 作 内 容 ： 建 立 制 度 与 规 范 ， 制 定

39、 成 本 数据 的 标 准 与 分 类 ； 分 析 整 理 （ BCIS的 方 法 ）； 录 入 与 维 护 工 作 时 间 ： 在 几 个 节 点 上 进 行 ： 调 研 、 询价 、 招 标 、 合 同 、 结 算 ； 最 好 能 与 工 作 过 程结 合 而 不 是 做 为 额 外 的 工 作 工 作 人 员 ： 专 职 或 专 业 人 员 第 三 部 分 工 程 成 本 数 据 库 的 建 立 成 本 分 析 是 建 立 数 据 库 的 基 础 ， 成 本 分 析 中 有以 下 几 个 值 得 注 意 的 问 题 （ 针 对 项 目 ）1， 成 本 分 析 的 原 则 ： 类 似 于

40、会 计 ： 明 晰 性 原 则 ， 重 要 性 、 可 比 性 、 一 贯 性 ； 实 际 发生 原 则 （ 以 实 际 结 算 成 本 为 主 ） 2， 分 析 方 法 的 统 一 成 本 分 析 与 成 本 标 准 科 目 要 对 应 ， 各 公 司 结 合 自 身 情 况 制 定 ；一 般 财 务 有 成 本 核 算 的 科 目 ， 成 本 数 据 统 计 的 口 径 尽 量 与 之 对应 ， 可 以 归 并 或 细 化 ， 但 不 要 交 叉 ， 使 两 方 面 数 据 具 有 互 相 检查 的 作 用 ； 3， 面 积 的 可 比 性 分 析 指 标 用 的 建 筑 面 积 有 几

41、种 ： 可 售 面 积 、 建 筑 面 积 （ 多 次 、不 同 角 度 ） 、 承 建 面 积 ， 弄 清 各 自 的 含 义 和 用 途4， 类 似 性 成 本 数 据 库 的 数 据 将 用 于 类 似 的 项 目 ， 因 此 要 掌 握 从 些 方 面 体 现 类 似 性 ， 并 将 特 征 数 据 与 成 本 数 据 同 时 保 留 。 第 三 部 分 工 程 成 本 数 据 库 的 建 立 工 作 案 例1， 相 关 制 度 ： 2， 分 析 表 格3， 成 本 管 理 信 息 库 ： 检 索 、 供 方 、 法 规4， 成 本 数 据 库 ： 单 价 库 ACCESS， 电 梯 EXCEL 谢 谢 ！ 请 提 宝 贵 意 见 ！沈 葵 2006.02.26