龙泉天银药业地块项目介绍课件

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1、龙泉天银药业地块项目介绍Your Strategic Partner For Success顾问：Synergistic Real Estate Management&Network 新加坡超群成都思睿地产顾问有限公司 提交：2013年4月0龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿目目 录录1 1项目基本情况项目基本情况2 2项目产品定位项目产品定位3 3项目财务测算项目财务测算1龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿项目基本情况项目基本情况012龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿项目位置地块基本情况项目位置地块基本情况项项目

2、目位位置置经开经开区工区工业园业园CADCBDCLDCLDCEDCEDn项目位于龙泉驿区西南柏合镇，航天南路。n项目所在区域属于国家级成都经济技术开发区南翼新区，与龙泉驿的CID经开区工业园相接。3龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿目前地块为成都天银制药有限公司项目四至及现状项目四至及现状项目以北汇集了国一剑桥丽景、天盛花园、劲力蔚蓝花城、蓝色理想等住宅项目。项目东面相邻在售项目天艺格调城、长远社区、嘉美漆以及待规划用地，东至芦溪河畔的观澜东山、东山国际新城H区。项目南面是东航塑胶、龙旺食品厂区。项目西面为经开区工业园，聚集了大量知名企业，如格力电器。n项项目目地地处

3、处城城市市新新区区，航航空空南南路路与与龙龙工工南南路路交交汇汇处处，两两面面临路，左边为经开区工业园，右边为住宅区。临路，左边为经开区工业园，右边为住宅区。n目前项目周边居住楼盘较多，人流量大。目前项目周边居住楼盘较多，人流量大。4龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿交通状况及可达性交通状况及可达性项项目目到到龙龙泉泉城城区区直直线线距距离离约约2.32.3公公里里，距距离离成成都都主主城城区区直直线线约约2222公公里里；目目前前项项目目周周边边道道路路已形成通车能力，未来交通四通八达，出行便利。已形成通车能力，未来交通四通八达，出行便利。主要人流主要人流成龙大道成

4、龙大道东东山山国国际际龙工南路龙工南路项目地块项目地块东航路东航路天艺天艺格调格调城城佳佳美美路路鲸鲸龙龙路路航航天天南南路路长长远远社社区区CBDCBD、新、新政务中心政务中心龙泉城区龙泉城区CIDCID至成都至成都至至龙龙泉泉城城区区至至龙龙泉泉城城区区至成都至成都至简阳至简阳n项目未来交通顺畅，道路通达，紧邻多条交通通道。n项目北为龙工南路，连接区域居住版块；n项目以南是东航路以及成龙大道,成龙大道是是通往成都城区的主要干道；n项目西临航天南路，是项目通往龙泉驿主城区的主要干道；n项目东为佳美路，道路两侧分布有天艺格调城、长远社区、嘉美漆、农家乐等，与蔚蓝路相接，是区域内较大型的居住版块

5、；鲸龙路可通往龙泉驿区城区。5龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿项目周边公共交通现状项目周边公共交通现状项目周边现有多个公交站点以及公交线路（距本项目项目周边现有多个公交站点以及公交线路（距本项目15001500米以内）与龙泉城区联系紧密。米以内）与龙泉城区联系紧密。公交站点公交站点步行步行距离距离（米）（米）公交线路公交线路1、扬中科技站50332路空调，831路公交车；2、佳美漆业站610龙泉经开区2路公交车；3、柏合镇镇政府站750851路，875路公交车；4、东山国际站910313路;851路;875路;878路；5、东山国际新城站1100313路6、佳美路、

6、华塑材料站1000313路，878路，874路；7、万亩观光果园站1400851路;875路;878路；8、成龙路龙华路口站 870313路;332路空调;831路；9、瑞尔材料站570龙泉经开区2路公交车2.2.佳美漆业公佳美漆业公交站交站1.1.扬中科技公交站扬中科技公交站3.3.柏合镇镇政府公柏合镇镇政府公交站交站4.4.东山国际公交站东山国际公交站 8 8、成龙路龙华、成龙路龙华路口公交站路口公交站 本案位置本案位置7.7.万亩果园观万亩果园观光公交站光公交站 6.6.佳美路、华塑材佳美路、华塑材料公交站料公交站 5.5.东山国际新城公东山国际新城公交站交站 9.9.瑞尔材料公瑞尔材料

7、公交站交站主要车流主要车流项项目目地地块块前前设设有有332332公公交交站站点点，由由成成仁仁公公交交站站始始发发，终终点点站站设设置置在在龙龙泉泉公公交交站站，去去程程2929站站，返程返程2828站。站。6龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿地铁站规划建设概况地铁站规划建设概况n 成都地铁2号线呈西北东南走向，穿越城市CBD区域，是成都地铁线网的骨干线；n 地铁2号线二期工程(东延线)从2号线一期工程成都市行政学院站引出，终到龙泉东站，线路长约10.75公里。预计在2014年初实现通车；n 二期工程(东延线)共设置6个站点：林家大堰站、龙泉西站、东风渠站、龙泉站、

8、保安村站、龙泉东站（龙泉音乐广场）；n 从从项项目目地地块块龙龙泉泉音音乐乐广广场场乘乘车车距距离离约约3.33.3公公里里，可乘坐可乘坐851851、875875路到达。路到达。7龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿n目前项目周边2公里（以北面、东面为主）范围内有10余个房地产项目，总面积约在510万平米，按户均3人计算，3年内居住人群将达到20万人左右（本次市调，项目周边2公里范围共走访31个项目，（为防遗漏，人口数据故上浮15%修正）。项目所在项目所在地地5 5、格调城、格调城4 4、长远社区、长远社区6 6、蓝色理想、蓝色理想2 2、东山国际、东山国际9 9、观

9、澜东山、观澜东山8 8、东域龙湾、东域龙湾7 7、蔚蓝花城、蔚蓝花城1313、星河名居、星河名居1111、驿都锦绣、驿都锦绣1212、剑桥丽景、剑桥丽景3 3、京龙嘉苑、京龙嘉苑1010、天盛花园、天盛花园1 1、柏合镇、柏合镇黎明新村黎明新村1515、霏红榭、霏红榭1616、玺城、玺城1717、格兰鼎城、格兰鼎城经开区经开区已建成已建成工业区工业区校园校园区区已建成住已建成住宅区宅区1.5公里2公里项目周边房地产项目及居住人群项目周边房地产项目及居住人群8龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿2公里范围合计人口164672人，为防遗漏，人口数据故上浮15%修正后1893

10、73人（注：按照户均人数3人计算；部分住宅建筑面积按照成都市人均居住面积34.5平米推算。）1.521.52公里内部分住宅项目公里内部分住宅项目项目名总户数总人口总建面18书香雅筑2002313219星光小区25023232 20天生小区7649168021苗溪公寓2802323122蜀泉公寓12023佳春苑44424酱园小区22638455 25星光四季250 3222226九鼎小区25527怡合苑124428龙耀公寓22029京龙名苑5505500030龙泉印象27231航天小区（甲、丙、丁、中等小区）约3500合计25725人项目周边房地产项目及居住人群项目周边房地产项目及居住人群1.5

11、1.5公里范围内住宅项目公里范围内住宅项目项目名项目名总户数总户数总人口总人口总建面总建面1.柏合镇黎明新村60002082202.东山国际800003.京龙嘉苑东山郡152192004.长远小区400约441605.格调城17171780496.劲力蓝色理想24593300007.劲力蔚蓝花城1444850438.东域龙湾1285 1758539.观澜东山7147325610.天盛花园83010000011.驿都锦绣5406480012.剑桥丽景84610467313.星河名居5505980014.航天医院小区378约4173115.霏红榭388850000016、玺城14461900017

12、.格兰鼎城1000110000合计合计138947138947人人9龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿周边区域城市功能设施配套周边区域城市功能设施配套本案位置本案位置n项目所在柏合镇区域是国家级经济技术开发区唯一的个体私营园区。处于成都市向东向南发展重点区域，民营企业创业基地和生态型南翼城市新区。n目前主要企业有明日制药、鼎尖制药、嘉美漆、盐业公司、东航塑胶、拓利化工、西部石油、龙旺食品等十来个工业项目，将成为最最具具发发展展潜潜力力的现代工业集中发展区和投资热土。的现代工业集中发展区和投资热土。n项目周边有王子岛英语幼儿园、龙泉四小、川大附小东山学校、龙泉一中等学校

13、，教教育育资资源源较较为为丰富丰富，基本能满足周边住户子女教育需求。10龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿周边未来主要竞争项目周边未来主要竞争项目未来竞争项目情况未来竞争项目情况东山国际新城继H区鉴山商业街之后将建设区域内首首个个商商业业综综合合体体“锦锦驿驿”，3030万万平平米米体体量量，涵涵盖盖大大型型超超市市、影影院院、购购物物MALLMALL、餐餐饮饮休休闲闲、仿仿古古商商业业街街、酒酒店店集集群群、甲甲级级办办公公、商商务务公公寓寓等多种业态。等多种业态。东山国际东山国际锦锦驿驿本案本案与本项目直与本项目直线距离约线距离约1.31.3公里公里现有竞争项目情

14、况现有竞争项目情况目目前前项项目目周周边边暂暂无无大大型型商商业业项项目目。区域内主要是新建楼盘的底商以及自发形成的市场，如东山国际新城D区的环形底商商业区和蔚蓝路底商商业区以及在龙工南路自发形成的沿街菜市，满足住户购物餐饮休闲的基本需求。11龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿项目主要指标要求项目主要指标要求1.1.规划建设净用地面积约：规划建设净用地面积约：3030亩亩(约约20000平米平米)2.2.用地使用性质：纯商业用地用地使用性质：纯商业用地3.3.用地使用强度：用地使用强度：容积率容积率：66 总建筑密度总建筑密度：45%45%控高控高：航空限高：航空限高

15、n龙泉驿区成都天银制药有限公司项目包括集中商业和塔楼物业（含酒店），地面物业体量12万平米。n建成后将成为柏合板块乃至龙泉驿区域内高级别和高品质、具有国际化程度和影响力的城市综合体。12龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿项目产品定位项目产品定位02n项目商业定位n项目塔楼定位13龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿项目商业定位项目商业定位2.12.114龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿龙泉商业环境龙泉商业环境n龙泉目前有三个商圈即老城核心商圈、产业区商圈及北泉路商圈，主要以临街商铺为主，街铺主要分布在建设路、中街、东

16、街、蔚蓝路、北泉路等，其中建设路、中街和东街是商业最繁华的地段；n成都百货商场、成都百货大楼及摩尔华盛购物中心，是龙泉较大的集中商业，包含超市及百货；n龙泉电器、通讯专业店较多，较典型的专业店有6个，均分布在老城核心商圈内，包括四海电器、龙翔通讯、通达家电、迅捷通讯等。老城核心商圈老城核心商圈北泉路商圈北泉路商圈产业区商圈产业区商圈项目位置项目位置整体上，龙泉缺少具有现代商业理念、富有竞争力的商业形态。整体上，龙泉缺少具有现代商业理念、富有竞争力的商业形态。15龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿龙泉商业现有供应体量龙泉商业现有供应体量n近年来，随着城市经济和城市规划建

17、设的发展以及城市居住区域的不断扩大，龙龙泉泉驿驿区区商商圈圈呈呈现现向向两两极条形扩张趋势，极条形扩张趋势，一些比较繁华的社区商业逐渐发展为区域辅助商圈。n目前龙泉驿区共有购物中心和真正意义上的百货店3个、红旗连锁超市约28个，购物中心和百货内包括百货、超市等体量均较小，已已开开业业的的2 2个个百百货货（不不含含超超市市、专专卖卖店店和和临临街街商商铺铺）总总体体量量为为1.61.6万万平平方方米米，1 1个购物中心（摩尔华盛）个购物中心（摩尔华盛）50005000。项目名称项目名称规模规模（平米）（平米）业态业态档次档次成都百货大楼9000百货+超市中档成都人民商场7000百货+超市中档春

18、天百货1000服饰中高档华盛购物中心5000百货+超市中高档龙泉百货大楼1200服饰中档红旗连锁超市13000超市合计合计362003620016龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿项目形象定位目形象定位社区生活中心社区生活中心城市级商业中心城市级商业中心VS区域常住人群的生活需要第一层面：区域常住人群的生活需要第二层面：辐射整个城市第三层面：辐射城市以外的众多区域天银药业地块项目商业部分定位，应从龙泉驿区大区域的角度出发，以本区域为基点，规划建设区域商区域商业中心中心，具有辐射周边板块区域以及龙泉驿区全域的能力。区域商业中心区域商业中心区域常住人群的生活需要VS17龙

19、泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿形象定位：品质、格调、潮流形象定位：品质、格调、潮流n 具有购物、餐饮、休闲、娱乐等多种功能价值龙泉一站式都市时尚乐活中心龙泉一站式都市时尚乐活中心区域最具代表性的、高品质的、汇聚众多品牌商家的主题体验型商业中心n 以体验为核心，为区域城市主流客群量身定制；n 以家庭消费为基础，购物、娱乐、休闲、餐饮及文化消费为带动；n 倡导一种健康、优质和品位的生活方式；n是追求品质、格调、潮流生活的重复性消费聚集地。餐饮餐饮/休闲18龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿龙泉首个主题性、情景街区体验型、时尚龙泉首个主题性、情景

20、街区体验型、时尚商业中心商业中心商商业型型态特征定位特征定位独具特色的商业主题参与体验的时尚环境都市主流的娱乐品位一品天下的饕餮美食颠覆旧有消费场所感受建设最有特色品牌商业中心整合主流精品商家19龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿龙泉首个为城市主流客群量身定制龙泉首个为城市主流客群量身定制高品质、主题性、体验式、全时段、时尚商业中心高品质、主题性、体验式、全时段、时尚商业中心商商业型型态特征定位特征定位购物、餐饮、休闲、娱乐、生活、文化体验龙泉区域主题商业中心、融合多种商业元素和商业功能的、多元复合商业体形象业态调性时尚、格调、健康、精致、品味、互动20龙泉天银药业地

21、块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿通通过过市市场场调调查查，建建议议本本项项目目档档次次早早期期以以“中中档档偏偏高高”为为主主，未未来来随随着着城城市市及及区区域域发发展展，在成熟期提升至在成熟期提升至“中高档中高档”水平水平项目档次定位目档次定位在项目档次定位上，需要考虑到以下因素：在项目档次定位上，需要考虑到以下因素：区域因素n龙泉经济情况好，有较强的潜在消费力n项目位于产业园及住宅区交汇处，地理位置优越市场因素n商业处于初步发展时期，缺乏新兴及多功能购物中心n项目需与现有和未来项目形成差异化竞争消费者因素n根据消费者调研，龙泉消费潜力较大n龙泉整体商业发展水平低，零售消费档

22、次不高，品牌认知度较低。综综合合以以上上因因素素，我我们们建建议议项项目目建建设设初初期期定定位位不不宜宜过过高高，定定位位于于中中档档偏偏高高，未未来来可可根根据据市市场场及及消消费费习习惯惯逐逐渐渐调调高高，既既可可规规避避市市场场不不成成熟熟的的风风险险，也也可可保保留留未未来来向向上上调调整整的的空空间间，还还可可满满足足项项目形象及功能的需求。目形象及功能的需求。高档高档低档低档购物中心购物中心百货百货成都百货大楼成都百货大楼成都百货商场成都百货商场华盛购物中心华盛购物中心本项目本项目（培养期）（培养期）本项目本项目（成熟期）（成熟期）21龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群

23、成都思睿成都思睿项目功能定位目功能定位本项目开发，其功能应具备：本项目开发，其功能应具备：引领休闲生活方式，提升城市商业水平，满足居民生活之引领休闲生活方式，提升城市商业水平，满足居民生活之零售功能零售功能满足家庭、商务、会友等多样化之满足家庭、商务、会友等多样化之餐饮功能餐饮功能丰富生活内容，增加生活乐趣之娱乐丰富生活内容，增加生活乐趣之娱乐休闲功能休闲功能为区域居住者、商务人士、访客提供全面、完善之生活配套为区域居住者、商务人士、访客提供全面、完善之生活配套服务功能服务功能22龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿创造一个活力、造一个活力、时尚的零售主尚的零售主题及及

24、现代商代商业环境境琳琅满目的时尚天地时尚达人最爱家庭生活的休闲天地年轻家庭满意尽情欢聚的社交天地恋人好友小聚超市，家居数码店儿童乐园，教育精品服饰流行服饰运动服饰中西餐饮，特色餐饮咖啡/甜品店电影院、KTV23龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿项目塔楼定位项目塔楼定位2.22.224龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿n龙龙泉泉写写字字楼楼市市场场正正由由启启动动阶阶段段向向发发展展阶阶段段转转化化，写写字字楼楼尚尚不不是是龙龙泉泉房房地地产产市市场场的的主主流流供应产品，供应产品，尚未形成类似于大源、东大街等成都主城区的商务集中区；n2010

25、-20122010-2012年年龙龙泉泉写写字字楼楼市市场场呈呈现现供供大大于于求求的的情情况况，但但从从20112011年年至至20122012年年销销售售量量翻翻数数倍的情况可见办公物业整逐渐被市场接受；倍的情况可见办公物业整逐渐被市场接受；n龙龙泉泉企企业业目目前前的的办办公公物物业业多多以以住住宅宅办办公公、自自建建物物业业办办公公、酒酒店店办办公公和和自自建建厂厂房房办办公公为为主，缺乏专业、品质写字楼主，缺乏专业、品质写字楼；n龙泉写字楼供应始于2009年，3年累积供应约13.68万平米，累积销售约5.89万平米，存量7.99万平米，月均去化约3600平米；n截截止止目目前前，龙龙

26、泉泉写写字字楼楼畅畅销销面面积积段段为为5050平平米米以以下下（占占40%40%）和和7070平平米米-90-90平平米米（占占33%33%），总价段集中在），总价段集中在3030万以下的占万以下的占80%80%，畅销销售单价约为6500元/平米左右；n市场在售产品为乙级写字楼，市场在售产品为乙级写字楼，硬件配置多采用分体空调、国产电梯，配有5A智能化；n在售写字楼中工业产权性质占有较大的销售份额。在售写字楼中工业产权性质占有较大的销售份额。龙泉写字楼市场龙泉写字楼市场25龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿项目写字楼产品定位项目写字楼产品定位 高品质写字楼高品质写字

27、楼1 12 23 34 4区域交通规划利好区域交通规划利好航天南路和龙工南路的交汇处，地铁2号线直达，靠近龙泉产业园区。商务中心吸附力商务中心吸附力区域为龙泉唯一一个商业商务中心。紧靠龙泉产业园区，其多元化的产业将吸引各行下游企业、关联产业企业等；产业行业的聚集将产生聚集效应，吸引更多企业和投资者。形象昭示形象昭示写字楼的开发不仅是树立综合体的形象，更是树立企业形象的绝佳时机；高品质形象，打造龙泉办公新地标，将有效提高产品竞争力。发展潜力发展潜力项目位于龙泉产业园区与住宅区交汇处，周边无写字楼市场竞争。因此具有较好的发展潜力和价值。具有潜力的价值洼地将是吸引买家的重要因素，未来的商业商务中心，

28、将是金融商务产业服务业入驻的理想之地。26龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿公寓定位：公寓定位：城市都市 T 型台上的“Hotel living”打造一个商务专属及年轻精英人士充满活力的自我尊享居住空间理念：小户型小户型 大享受大享受宜商宜居宜投资户型配比建议n单间，不大于40平米，为 80%左右。n套一，55 平米左右，户数比为 20%左右。27龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿悦活悦活年轻时尚的年轻时尚的居住人群居住人群配套完善的配套完善的城中城城中城城市新中心的城市新中心的活力人群活力人群自由百变的自由百变的创意空间创意空间LOFTLO

29、FT定位：定位：28龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿uLOFT产品在传传统统平平层层空空间间基础上能够拥有更多可以用来创创意意可可变变的的空空间间，创造年轻时尚人群喜爱的个性化生活空间、灵动办公空间。n目前成都市规定LOFT层高在4.9米；n可根据自身需求来进行空间上的再设计；n利用高空空间，增大使用面积；n空间具有了趣味性。LOFTLOFT自由灵动的办公、居住空间灵动灵动便捷便捷时尚时尚LOFTLOFT29龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿n市场在手LOFT产品主要为一房，面积40平米左右的小户型产品；nLOFT产品拥有复式结构，有很强的

30、垂直打造空间，单户建筑面积较小；n小面积产品总价低，以超高实用率突出性价比特点，符合年轻消费群体和投资客群特点。LOFT户型比例约40-50平米80%约55平米20%实得面积：75-105平米LOFTLOFT户型建议：户型建议：30龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿项目初步经济测算项目初步经济测算0331龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿项目前期概念方案设计项目前期概念方案设计3.13.132龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿目前地块为成都天银制药有限公司n项目位于成都龙泉驿区航天南路与龙工南路交汇处，目前项目地块为

31、成都天银制药有限公司，约为30亩，纯商业地块，容积率6.0。项目主要指标要求项目主要指标要求n龙泉驿区成都天银制药有限公司项目包括集中商业和商务办公物业（含酒店），地面物业体量近12万平米。n建成后将成为柏合板块乃至龙泉驿区域内高级别和高品质、具有国际化程度和影响力的城市综合体。33龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿项目效果图项目效果图34龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿项目效果图项目效果图35龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿地下一层平面图地下一层平面图36龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都

32、思睿一层平面图一层平面图37龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿三层平面图三层平面图38龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿LOFTLOFT标准层平面图标准层平面图39龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿办公标准层平面图办公标准层平面图40龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿公寓标准层平面图公寓标准层平面图41龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿项目初步经济面积及价格说明项目初步经济面积及价格说明3.23.242龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿初步

33、初步测算面算面积情况情况楼层楼层类别类别总建筑面积总建筑面积做超市面积做超市面积/电影院面积电影院面积B2车位960个B1商业18247超市182471F商业81202F商业89003F商业759225004F商业4500塔楼公寓41449-塔楼LOFT17200-塔楼写字楼31500-合计1728072074743龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿项目周目周边代表性代表性项目目销售情况售情况n项项目目周周边边代代表表性性商商业业一层价格主要在2.2-3.8万/左右，二层价格约1.8万/，三层价格接近1.6万/，四层价格约1.4万/，销售情况良好；n龙龙泉泉区区部部分

34、分项项目目商商业业由由开开发发商商自自持持，统统一一进进行行管管理理，从而提高项目的品质，如东山国际新城的仿古商业街、霏红榭商业等项目。本项目本项目天立广场天立广场东山郡东山郡东山国际新城东山国际新城皇冠国际社区皇冠国际社区第九空间第九空间首创首创东公元东公元44龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿项目周目周边代表性代表性项目目销售情况售情况项目名称层高（米）面积（）租金（元/月）售价（万/）备注天立广场1#一层：4.1米四层：3.9米面积区间107-600 一层10平米铺面280元/平米月二层平均租金90元/平米月1F：4.2（3.8）2F：1.83F：1.64F：1

35、.4一期1#：一层剩一套，二层目前在洽谈，三、四层整层销售，五层已出租二期2#、3#：一层商铺已售完物管费：2.8元2#、3#二至四层3.5米80 起暂无2F：1.83F：1.64F：1.4皇冠国际社区4.45、4.5面积区间30100 一层底商4060元/平米月2.2邻近永辉超市商铺部分返租销售物管费3元/平米月首创东公元6米目前在租128、2400一层：100-120元/平米月；2层80元/平米月暂无第九空间商业：F1/6米，F2-F4/5.4米，F5/5.7米写字楼层高：4米约5400平米/层暂无商业F1：25000-36000元/平米，F2：18000元/平米，F3：14000元/平米

36、，F4：11000元/平米写字楼均价7500元/平米F5约有2500平米赠送面积；6F-30F，6-9层位精装酒店，其余为写字楼，其中15F为避难层45龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿商商业销售价格售价格预估估n商业项目的定价方法众多，包括成本定价法、竞争楼盘对比法、目标群体消费力预测法、市场价值定价法、租金收益还原法等。n针针对对目目前前项项目目情情况况、市市场场情情况况等等具具体体因因素素，本本次次测测算算商商业业采采取取“楼楼盘盘对对比比法法”推推导导项项目目商商业销售价格。业销售价格。n选择具有可比较的2个项目进行比较，包包括第九空间、天立广场。括第九空间、

37、天立广场。n对比内容包括：区域位置、项目品质、业态规划、项目周边人群、特殊环境、企业品牌、企业需求等多方面进行权重比较。价格策略价格策略楼盘对比法楼盘对比法对比内容权重对比内容权重内容内容要素要素层级层级区域位置30%第1 层级辐射人群（量）15%第2 层级业态规划15%主力店或品牌商家吸引力15%项目品质10%第3 层级企业策略10%企业品牌5%对比得分100%46龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿商业价格商业价格楼盘对比定价法楼盘对比定价法比较要素第九空间天立广场本项目内容要素特质比较得分与项目比较的权重系数特质比较得分与项目比较的权重系数特质比较得分系数区域位置

38、30%临近区域1.10.33临近区域1.10.33同区域10.3辐射人群 15%辐射区域人群1.20.18辐射区域人群1.20.18辐射城市人群10.15业态规划15%裙楼商业0.80.12商业集合体0.90.135商业综合体10.15主力店或品牌商家吸引力15%无0.60.09无0.60.09超市/影院10.15项目品质10%一般10.1一般0.90.09高10.1企业策略10%快销价格10.1快销价格10.1快销价格10.1企业品牌5%较高10.05一般10.05一般10.05对比得分100%6.70.976.70.9757147龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿

39、项目商业部分竞争楼盘对比价格项目商业部分竞争楼盘对比价格n此楼盘对比定价法中的价格为1楼商铺均价；n从竞争楼盘对比法得出项目商业2013年销售价格为38229元/平米；n在竞争楼盘2013年销售价格的基础上，通过竞争对比系数、竞争楼盘竞争权重的比较，并通过对价格进行销售时间进行修正；n考虑到项目商业在2014年销售，价格预期正常上涨4%，同时考虑市场竞争导致的客户分流，价格下浮5%；n项目商业均价项目商业均价=38229*=38229*（1+4%1+4%）*（1-5%1-5%）=37770=37770元元/平米。平米。项目名称项目名称 一楼平均价一楼平均价 与本案对与本案对比得分比得分 折算后

40、价格折算后价格 楼盘查考权重楼盘查考权重 权重后价格权重后价格第九空间360000.973711340%14845天立广场38000 0.9753897460%23384项目商业1.000 3822948龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿前述测算是前述测算是F1F1商铺价格，根据相关价格系数推算，项目商业各层均价如下：商铺价格，根据相关价格系数推算，项目商业各层均价如下：楼层楼层系数系数商业各楼层均商业各楼层均价价 上下楼层比例上下楼层比例（元（元/平米）平米）F40.712955F3价格衰减30%F30.718507F2价格衰减30%F20.726439F1内街价格

41、衰减30%F1137770F1内街价格衰减30%n成功的集中商业项目，其F2与F1内铺价值系数一般为0.7，即价格定位为F2/F1内铺价格系数0.7；n同理，F3/F2价格系数为0.7，F4/F3价格系数为0.7，F5/F4价格系数为0.7。商业各层均价商业各层均价49龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿n商业项目塔楼价格定价的方法众多，包括成本定价法、竞争楼盘对比法、目标群体消费力预测法、市场价值定价法、租金收益还原法等。n针对目前项目情况、市场情况等具体因素，项目塔楼采取针对目前项目情况、市场情况等具体因素，项目塔楼采取“楼盘对比法楼盘对比法”。n选择具有可比较性的

42、在售项目第九空间进行比较。n对比内容包括：区域位置、项目品质、市政交通、产品规划、商业配套、企业品牌、企业需求等多方面进行权重比较。价格策略价格策略楼盘对比法楼盘对比法对比内容权重对比内容权重内容内容要素要素层级层级区域位置30%第1 层级市政交通15%第2 层级产品规划15%商业配套15%项目品质10%第3 层级企业策略10%企业品牌5%对比得分100%塔楼写字楼价格塔楼写字楼价格50龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿塔楼价格塔楼价格楼盘对比定价法楼盘对比定价法比较要素第九空间本项目 内容要素特质比较得分与项目比较的权重系数特质比较得分系数区域位置30%临近区域10

43、.3同区域10.3市政交通 15%临主干道1.20.18公交车站10.15产品规划 15%甲级写字楼1.10.165功能可转换10.15商业配套 15%一般0.80.12综合体商业配套10.15项目品质10%一般10.1高 10.1企业策略10%快销价格10.1快销价格10.1企业品牌5%一般10.05一般10.05对比得分100%7.11.0157151龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿项目塔楼写字楼竞争楼盘对比价格项目塔楼写字楼竞争楼盘对比价格n从竞争楼盘对比法得出项目商业2013年销售价格为7389元/平米；n在竞争楼盘2013年销售价格的基础上，通过竞争对比系

44、数、竞争楼盘竞争权重的比较，并通过对价格进行销售时间进行修正；n考虑到项目写字楼在2014年销售，两年价格预期正常上涨4%，同时考虑市场竞争导致的客户分流，价格下浮5%；n本项目写字楼均价本项目写字楼均价=7389*=7389*（1+4%1+4%）*（1-5%1-5%）=7300=7300元元/平米。平米。n考考虑虑到到项项目目公公寓寓/LOFT/LOFT主主要要与与写写字字楼楼形形成成价价格格梯梯度度及及实实现现项项目目现现金金流流等等因因素素，项项目目公公寓寓/LOFT/LOFT价价格格暂在写字楼销售价格基础下浮暂在写字楼销售价格基础下浮15%15%，即，即7300*7300*（1-15%

45、1-15%）=6205=6205元元/平米。平米。项目名称 销售均价 与本项目对比得分 折算后价格 第九空间75001.0157389项目塔楼价格 7389152龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿项目初步经济测算项目初步经济测算3.33.353龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿商商业销售收入售收入/资产持有初步持有初步测算算楼层楼层类别类别楼层总面积楼层总面积（平米）（平米）持有（平米）持有（平米）可售可售（平米）（平米）销售单价销售单价（元（元/平米）平米）销售收益销售收益（万元）（万元）1F商业8120081203777030669.24

46、 2F商业8900089002643923530.713F商业7592250055921850710349.114F商业450004500129555829.75小计2911225002661270378.81商业裙楼销售收入商业裙楼销售收入70378.8170378.81万元万元销售收入销售收入54龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿楼层楼层类别类别楼层总面积楼层总面积（平米）（平米）持有持有（平米）（平米）可售可售（平米）（平米）持有单价持有单价（元（元/平米）平米）持有资产持有资产（万元）（万元）销售单价销售单价（元（元/平平米）米）销售收益销售收益（万元）（万元

47、）塔楼写字楼31500031500-730022995.00 塔楼公寓41449041449-620525719.10塔楼LOFT17200017200620510672.60小计90149090149-59386.7 公寓、酒店、写字楼销售收入初步测算公寓、酒店、写字楼销售收入初步测算项目商业塔楼部分全部销售，销售收入为项目商业塔楼部分全部销售，销售收入为59386.759386.7万元。万元。55龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿车位位/商商业资产持有初步持有初步测算算楼层楼层车位数车位数持有持有（平米）（平米）可售可售（平米）（平米）持有单价持有单价（元（元/个

48、）个）持有资产持有资产（万元）（万元）销售单销售单价（元价（元/平米）平米）销售收益销售收益（万元）（万元）B2960 336000 1000009600-小计960 336000 1000009600-资产估计资产估计楼层楼层类别类别总面积总面积（平米）（平米）持有（平米）持有（平米）持有单价持有单价（元（元/平米）平米）持有资产持有资产（万元）（万元）B1商业18427184271500027640.503F商业75922500185074626.75小计260192074732267.25持有超市持有超市资产持有初步持有初步测算算项目持有总资产项目持有总资产41867.2541867.2

49、5万元。万元。56龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿项目目销售售总收入初步收入初步测算算类别类别可售面积可售面积总销售收入总销售收入商业部分商业部分26612.0026612.0070378.8170378.81塔楼部分塔楼部分90149.0090149.0059386.759386.7合计合计129765.51129765.51项目持有目持有总资产初步初步测算算类别类别持有面积持有面积持有总资产持有总资产车位车位34000.00 34000.00 9600.00 9600.00 商业商业20747.0020747.0032267.2532267.25合计合计4186

50、7.25项目总销售收入项目总销售收入129765.51129765.51万元，持有总资产万元，持有总资产41867.2541867.25万元。万元。57龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿项目目总成本初步成本初步测算算成本测算金额(万元)一、土地费用36000.00 二、前期费用3208.10 三、工程建设费44311.80 四、管理费用952.80 五、营销费用5190.62 六、财务费用2000.00七、产权费用77.00 八、税费19464.83合计100405.15项目总成本项目总成本100405.15100405.15万元。万元。58龙泉天银药业地块项目介绍新

51、加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿项项目目现现金金利利润润29360.3629360.36万万元元，持持有有总总资资产产41867.2541867.25万万元元，项项目目总总资资产产利利润润71227.6171227.61万元。万元。税前销售+资产利润率69.89%税后销售+资产利润率54.89%税前成本利润率112.05%税后成本利润率88.00%项目利目利润和和资产项目项目金额金额(万元万元)销售收入销售收入129765.51 税前成本税前成本80940.3280940.32税前利润税前利润48825.1948825.19税费税费19464.8319464.83现金利润现金利润29360.

52、3629360.36资产资产41867.25资产资产+利润利润71227.6171227.6159龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿项目主力店招商情况项目主力店招商情况3.33.360龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿主力店招商说明主力店招商说明n超超市市招招商商：项目目前已经与知名超市大润发、永辉超市等多家超市进行了前期的招商洽谈，永辉两家超市都对本项目表达了强烈的入驻意愿，需求面积在15000-20000平米左右，并已进入到方案讨论阶段，租金条件在30-35元/平米左右；n影影院院招招商商：项目目前已经与知名影院大地、横店等多家影院进行了前期的招商洽谈，大地影院对本项目表达了强烈的入驻意愿，需求面积在2500平米左右，租金条件在30-35元/平米左右；n另主力店餐饮大蓉和已确定入驻，需求面积6000平米，租金条件在50元/平米左右。61龙泉天银药业地块项目介绍新加坡超群新加坡超群成都思睿成都思睿Synergistic Real Estate Management&NetworkTHANKS62