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1、物业服务成本的构成及占比转载自物业CFO沙龙根据国家发展和改革委员会/建设部/发改价格20031864号物业 服务收费管理办法：实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、 法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和 物业管理企业的酬金。根据该文件，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部 分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用;7、物业管理企业固
2、定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。但是，这份文件有个非常严重的缺陷:漏掉了管理公司的成本分摊（即管理费分摊）按照这个文件的理解，管理费分摊是用物业公司利润或者酬金来承 担，但是这样会导致物业公司利润和酬金显得很高，业主又会有很大意 见，而且从道理上说不通，利润和酬金应当是物业公司的纯利润来源， 不应该还要用来支付管理费分摊。可喜的是，国家发展改革委、建设部2015年发布的物业服务定价成本监审 办法（试行）则更为科学，将管理费分摊涵盖进入了物业服务成本。该文件第七条：物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和 维护费用、绿
3、化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部 位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资 产折旧以及经业主同意的其它费用组成。下面我们来看看各种费用构成的实务中占总成本比大概区间，仅供参考。 （以住宅物业为例，假设保洁为外包）1、人员费用50%-55%是指小区管理服务人员工资、福利、奖金、工会经费、职工教育经费、 社保、公积金。2、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用18%-22%是指物业管理区域内共用部位共用设施设备的日常维修养护费用。不包 括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项 维修资金支出的维修和更新、改造费用、物业公司承担的公共区
4、域能耗 费用等。3、绿化养护费3%4%是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。4、清洁卫生费12%-16%是指保洁外包费用、购置保洁工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管 道疏通费、清洁用料费等。5、秩序维护费1%-3%是指秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务 企业支付的服装费、消防维保费、日常消防物资费用等。其中器材装备 不包括共用设备中已包括的监控设备。6、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用0. 6%-1.5%是指物业共用部位共用设施设备及公众责任保险。7、办公费5%-7%是指物业
5、管理处发生的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、 通讯费、书报费及其它费用。8、管理费分摊6%-8%是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物 业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。即物业公司总部 职能部门的人工成本、办公费用、资产折旧费用、差旅、内控管理、审 计咨询等费用。9、固定资产折旧0. 5%-1%是指管理处的固定资产每月摊销的折旧费。10、经业主同意的其它费用基本上，都是0%是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支 的费用。这是某项目成本构成，仅供参考 A工咸电行政办坐噩运行维修枣 秩序维护费 保洁费 绿化资用管理费分摊物业CFO沙龙Property CFO Sa Ion微信搜索“物业CFO沙龙“或uwycf o2D1 651或长按扫描二维码关注我们实战经验紧贴实务答疑解惑 让财务成为价值创造的有力武器!
物业成本构成及占比
