昆明置信广场项目形象整合推广提案

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1、 欧 龙 舍 文 化 有 限 公 司 CONTENTS 01 基本情况 呈贡新城基本情况分析 呈贡房地产市场分析 住宅 商业 项目基本情况分析02 项目定位及规划 项目定位 客群定位 项目规划03 项目VIS及我们的建议 视觉形象识别篇 视觉形象宣传示意篇 我们的建议 CONTENTS 01 基本情况 呈贡新城基本情况分析 呈贡房地产市场分析 住宅 商业 项目基本情况分析02 项目定位及规划 项目定位 客群定位 项目规划03 项目VIS及我们的建议 视觉形象识别篇 视觉形象宣传示意篇 我们的建议 从历史悠扬的呈贡老县到现代新昆明呈贡新城，呈贡的容颜和城市功能，都正发生着前所未有的巨变。呈贡规划

2、中的迷人画卷：l 面向东盟的教育基地和人才中心。l 国际一流的科技工业产业基地。l 亚洲最大的花卉产业区。l 现代新昆明的物流中心。 今天的呈贡，“亚洲花都”、“新兴工业园区”、“科研教育基地”、“国际物流中心”等发展目标日渐凸现，可谓充满了商机。从呈贡到现代新昆明呈贡新城，呈贡的容颜和城市功能，都将发生前所未有的巨变。 CONTENTS 01 基本情况 呈贡新城基本情况分析 呈贡房地产市场分析 住宅 商业 项目基本情况分析02 项目定位及规划 项目定位 客群定位 项目规划03 项目VIS及我们的建议 视觉形象识别篇 视觉形象宣传示意篇 我们的建议 住宅市场/市场环境l区域人口截止到2008年

3、末，呈贡常住人口为22.5万人，其中户籍人口17.54万人，城镇非农业人口人口仅4.14万人。另大学城人口预计在2010年后将达到15万。l住宅可售量除去部分在规划中的项目住宅体量外，目前区域可售住宅房源总体量约在250 万平方米左右(包括部分定向开发项目的二手房源在内)，未来新建规划住宅项目约在300-500万平方米，包含呈贡新区周边别墅项目在内。l住宅价格目前区域在售普通住宅价格在4000-7000元/平方米，均价接近5000元/平方米，该价格接近昆明三环线附近的普通住宅价格。l市场客户因目前新区开发的住宅项目多为定向开发，市场可售房源基本来自于二手房市场，且由于区域配套尚不完善，刚需类客

4、户偏少，投资性客户占据较重的分量。 呈贡住宅市场由于配套等尚不完善，尚处于初步发展阶段，但又由于规划利好的因素影响，区域住宅投资热度已处在较高的阶段，从价格上可以明显看出其已经预支了未来2-3年的升值空间。目前区域住宅需求人口较少，住宅供应尚显充足，但根据新城区百万人口的规划，目前的体量远不足以满足未来高速增长的需求，受此影响未来在新增项目不断增多的同时，住宅价格仍将具备一定的升值空间。 呈贡新区主要住宅项目分布 1 2 3 4 567 8 编号 区域1 米兰园2 惠兰园3 实力吴家营地块4 白龙潭俊园5 雨花毓秀6 书香大地7 东盟森林8 新城艺术港9 实力郡城10 春城财富中心公寓910呈

5、贡新城主要住宅项目呈明显片区集中分布形式，其主要区域为新城新政中心区域和大学城区域，有个别别墅楼盘分布于小王家营区域。 住宅市场/市场环境 项目名称 区域 住宅规模 开发形式 开发商 报价(包括二手房)雨花毓秀 大学城片区 90万平方米 定向开发 云南城投 4300实力锦城 大学城片区 40万平方米 定向开发 实力集团 4500米兰园 吴家营片区 约20万平方米 定向开发 春融地产 4800蕙兰园 吴家营片区 约60万平方米 定向开发 春融地产 4800东盟森林 小王家营 / 对外销售 浙商投资 /新城艺术港 小王家营 建筑面积22万平方米 对外销售 凯诚地产 3000白龙潭俊园 吴家营片区

6、18.21万平方米 定向开发 俊发地产 4500 春城财富中心(公寓) 吴家营片区 约3万平方米 对外销售 诺仕达集团 5000-7000实力地产吴家营地块 吴家营片区 约22万平方米 对外销售 实力集团 /书香大地 大学城片区 建筑面积60万平方米 定向开发 实力集团 4300 呈贡新区主要住宅项目列表 住宅市场/市场环境 尽管目前呈贡区域直接在售项目较少，但区域内可售房源较多，因多数项目为定向开发项目，其客户多为公务员以及教师，区域住宅体量已远远超过其需求。故区域目前二手房 市场活跃。现呈贡住宅区价格已上涨至5000元/平方米左右，已接近昆明三环区域价格，区域住宅价格上幅空间已透支未来2-

7、3年时间。 住宅市场/市场小结2 34 住宅定向开发，对外销售较少住宅类产品主要以舒适型为主价格涨幅较快住宅项目空置率较高，客户主要以投资类为主目前呈贡区域住宅项目多为定向开发项目，主要针对政府、大学等国家单位。定向开发项目均不对外销售，仅在市场上有流通的二手房源。1 目前呈贡区域住宅户型均较为偏大，多数项目户型区间在120平方米以上，且主力户型集中在160-180平方米，以四房居多，产品偏重舒适型。呈贡新区至2003年进入规划期以后，房价涨幅较快，从2008年房地产项目陆续入市，价格销售均价在2000元/平方米左右，而到2010年初市场均价已涨至5000元/平方米左右，个别项目已逼近昆明二环

8、周边项目销售价格。由于目前呈贡新区商业配套等尚处于建设中，且多数定向性项目已远超区域内政府公务员以及教师等客户刚性需求，多数住宅项目空置率较高，目前市场上活跃的客户均为投资类客户。 商业市场/市场环境东盟森林340万平方米城市综合体项目，其中商 业街10万平方米，购物中心6万平方米。呈贡老城商业区，商业体量约10万平方米。 新城区CBD区域，包括春城财富中心、春城金融、百大新都会、置信广场、上海东盟大厦、实力地块项目以及住宅区底商，商业体量近百万平方米。大学城商业区，包括雨花毓秀、实力大学城商业中心，捞鱼河 片区特色商业街，商业体量约30万平方米。 项目名称 区域 商业面积 业态 项目进度雨花

9、毓秀 大学城商业片区 10万平方米 商业街、购物广场 招商、销售百大新都会 新城CBD区域 10万平方米 大型购物中心 招商、销售实力大学城商业中心 大学城商业片区 21万平方米 商业街、购物广场 招商、销售米兰园 新城CBD区域 2.37万平方米 社区底商 投入使用蕙兰园 新城CBD区域 5万平方米 社区底商 招商、销售上海东盟大厦 新城CBD区域 约15万平方米 购物广场 规划置信广场 新城CBD区域 约10万平方米 购物广场 规划 春城财富中心 新城CBD区域 约2万平方米 餐饮、美食广场 投入使用春城金融(春城财富中心二期) 新城CBD区域 约20万平方米 超市、购物广场 规划东盟森林

10、 新城入口区 16万平方米 商业街、购物广场 规划实力商住地块 新城CBD区域 约15万平方米 购物广场、商业街 规划龙润.财富慧都 大学城商业片区 4.5万平方米 商业街区 招商、销售 商业市场/市场环境呈贡新区主要商业项目列表 现呈贡新区已落成的商业面积约在8万平方米，而除去呈贡老城区商业面积，根据在建项目规划计算，未来呈 贡新区的商业面积约在130万平方米左右，目前呈贡新区人口包含大学城以及老城区人口不到40万，根据现有人口计算，人均商业面积将达到约3平方米，远超正常水平3倍。若要其商业回归正常，则未来呈贡5-10年将完成新增80-100万人口的目标。 商业市场/市场小结2 34 商业项

11、目均为销售商业价格较高，透支未来升值空间目前商业消费支持力度欠缺目前商业气氛尚未形成，消费习惯亟待培养目前呈贡区域在售的商业主要为住宅底商，尚无大型百货入驻；百大新都会项目已进入认筹阶段，项目也基本全部对外销售，自持经营较少，区域未来商业经营存在风险。1 目前呈贡新城区商铺价格普遍在2-6万，其以相当于昆明二环周边商铺价格，其升值空间已被透支约5年时间。呈贡新城区域目前住宅空置率较高，人口较少，未来行政中心区域成熟，地铁1号线的贯通以及大学城的扩建会带来人流。商业网点分布散乱，未形成商业氛围，区域人口消费习惯亟待培养。 CONTENTS 01 基本情况 呈贡新城基本情况分析 呈贡房地产市场分析

12、 住宅 商业 项目基本情况分析02 项目定位及规划 项目定位 客群定位 项目规划03 项目VIS及我们的建议 视觉形象识别篇 视觉形象宣传示意篇 我们的建议 昆明主城区方向 置信广场 项目区位图 项目位于昆明呈贡新区春融路与彩云北路交界 项目区位地块四面临街，且均为呈贡新城的城市主要干道，人流、车流量较大。交通便利，对商业开发极为适合，其中彩云南路为地铁一号线沿线，地铁站就设在地块东面。 轻轨1号线地块 项目地块/项目周边 春城财富中心 已落成的蕙兰园 上海东盟国际大厦 项目名称 物业类型 建筑面积 项目进度 销售单价上海东盟国际商务大厦 商业、办公18.57万平方米 在建 预计3-6万春城财

13、富中心 商业、办公 约15万平方米一期售罄；二期在建 (一期)住宅：4000元/平方米；商业：12000元/平方米惠兰园 住宅、商业 70.4万平方米 售罄 住宅：4800；商业：2-5万米兰园 住宅、商业28.23万平方米 售罄 住宅：4700；商业：2-5万 百大新都会 商业 10万平方米 销售蓄水 预计4-6万 地块临近新区政府、市政府，属于未来呈贡新城的CBD核心区域，周边已涌现多个商务金融项目，且住宅体量较大，均为政府单位定向开发房源，消费力支持明显。未来存在竞争较为激烈的有上海东盟国际商务大厦、春城财富中心、两个项目，另百大新都会也临近该区域，会造成一定量的客户分流。 置 信 广

14、场1 23 strength（优势）opportunity(机会)threat（威胁） 地块位于呈贡新城规划中的CBD区域，商业、商务气氛浓郁，直临三条城市主干道，交通便捷，人流动线分明。地形方正，利于进行建筑规划。地块东面正在建设中的地铁1号线设站，为项目获取更为广泛的客户及人流创造了条件，周边区域住宅体量较大，对其进行合理的消费引导形成消费习惯对项目商业有着不错的契机。市政府新迁地址就在项目附近，势必带动区域高端酒店、高档公寓类产品的市场活跃度。周边项目同质化严重，未来面市直接竞争压力明显，区域客户可选项较多，分流较为明显；目前呈贡新城人口较少，对大体量商业的支持尚有欠缺，区域亟待大批量人

15、口入驻，人口居住、消费习惯的养成周期较长，投资类产品易受掣肘。 项目地块分析小结 CONTENTS 01 基本情况 呈贡新城基本情况分析 呈贡房地产市场分析 住宅 商业 项目基本情况分析02 项目定位及规划 项目定位 客群定位 项目规划03 项目VIS及我们的建议 视觉形象识别篇 视觉形象宣传示意篇 我们的建议 打造与城市功能无缝连接可持续发展的“城市商业综合体”未来的“呈贡之窗” 这里将是新呈贡的经济心脏5A级写字楼SOHO 休闲商业街（地铁物业）艺术会展中心（建议）喜来登酒店 高端商业中心超市 影院 CONTENTS 01 基本情况 呈贡新城基本情况分析 呈贡房地产市场分析 住宅 商业 项

16、目基本情况分析02 项目定位及规划 项目定位 客群定位 项目规划03 项目VIS及我们的建议 视觉形象识别篇 视觉形象宣传示意篇 我们的建议 马 斯 洛 人 类 需 求 五 层 理 论温 饱 阶 段 根 据 人 类 五 个 需 求 层 次 ， 可 以 划分 出 五 个 消 费 者 市 场 ： 1 生 理 需 求 满 足 最 低 需求 层 次 的 市 场 ， 消 费 者 只 要 求 产品 具 有 一 般 功 能 即 可 2、 安 全 需 求 满 足 对 “安 全 ”有 要 求 的 市 场 ， 消 费 者 关 注 产 品对 身 体 的 影 响 3 社 交 需 求 满 足 对 “交 际 ”有 要 求

17、 的 市 场 ， 消 费 者 关 注 产 品是 否 有 助 提 高 自 己 的 交 际 形 象 4 尊 重 需 求 满 足 对 产 品 有 与众 不 同 要 求 的 市 场 ， 消 费 者 关 注产 品 的 象 征 意 义 小 康 阶 段富 裕阶 段5 自 我 实 现 满 足 对 产 品 有 自 己 判 断 标 准 的 市 场 ， 消 费 者 拥 有 自 己 固 定 的 品 牌 ， 需求 层 次 越 高 ， 消 费 者 就 越 不 容 易 被 满 足 。 项 目 高 端 定 位 的 形 象 和 产 品 理 念 ， 决 定 了 项 目 客 群 的 中 高 端 定 位 。 在 中 高 端 市 场

18、的 “社 交 需 求 ”以 “社 会 认 可 ”作 为 推 广 营 销 诉 求 点 。 而 针 对“自 我 实 现 需 求 ”， 即 建 立 项 目 品 牌 忠 诚 度 的 客 户 ， 企 业 除 了 予 以 一 定 的 回 报 ，同 时 也 要 完 善 配 套 服 务 ， 并 且 以 项 目 品 牌 内 涵 来 获 得 客 户 的 满 意 ， 并 根 据 市 场需 求 的 变 化 而 改 变 。 通 过 企 业 与 消 费 客 群 有 效 的 互 动 ， 客 户 对 于 企 业 品 牌 就 会形 成 一 定 的 忠 诚 度 ， 这 种 客 群 来 自 于 社 会 各 个 行 业 ， 也 是

19、企 业 最 需 要 关 注 的 客户 群 体 。 CONTENTS 01 基本情况 呈贡新城基本情况分析 呈贡房地产市场分析 住宅 商业 项目基本情况分析02 项目定位及规划 项目定位 客群定位 项目规划03 项目VIS及我们的建议 视觉形象识别篇 视觉形象宣传示意篇 我们的建议 60000平方米为品牌主力店、特色餐饮、品牌家电等业种5A写字楼5A写字楼5F为面积6500平方米为专业院线1F-4F为总面积25000平方米为知名百货商场喜 来 登酒 店SOHO SOHO SOHO SOHO SOHOB1B2F大型超市艺术会展中心（建议） 地 铁 物 业 业态规划建议 写字楼招商建议 建立主题商务

20、中心，以区别于市场同质化写字楼，避免形成散乱的商业氛围。建议整层销售。例如上海环球金融中心，以国际银行总部为商务主题。 昆明金融业发展规划提出，将以昆明建设为中心和龙头，打造区域性跨境人民币金融服务中心，最终将昆明建成“泛亚金融服务中心”。金融商务区作为金融市场的枢纽，将为当地经济以及辐射地区经济的发展做出巨大贡献，也会给当地经济带来显著的收益。金融商务区内大量交易将吸引高端人才，带来商机和财富。预计十年后，以昆明 为核心的“泛亚金融服务中心”将吸引5万亿美元的东南亚游资。项目中的金融商务区将成为昆明CBD核心金融区，以及面向东盟的“泛亚金融服务中心”金融商务中心 5A写字楼5A写 字 楼 S

21、OHO公寓项目位于昆明呈贡片区，属于未来昆明CBD核心区域，就目前来看，市场 上活跃的客户均为投资类客户，建议一部分soho作为写字楼配套，供企业作为员工宿舍，一部分作为小型企业客户创业基地。SOHO，Small Office Home Office，家居办公，大多指那些专门的自由职业者：自由撰稿人、平面设计师、工艺品设计人员、艺术家、音乐创作、产品销售员、平面设计、广告制作、服装设计、商务代理、做期货、网站等等。 公寓客群建议 60000平方米为品牌主力店、特色餐饮、品牌家电等业种商 业中 心SOHO SOHO SOHO SOHO SOHO艺 术 会展 中 心（建议）地 铁 物 业采用以商业

22、为主轴,集 酒店、办公、娱乐休闲，购物餐饮的城市综合体，并提供长期中高端人流, 形成有效的人流互动。项目将打造成为新呈贡的商业中心、会议中心、人气中心商业中心 艺术会展中心项目位于新城区CBD核心区域，靠近呈贡新城行政中心，商务写字楼众多，缺少高端的商务会展配套设施，发展潜力巨大。例如光华路五号院国际会展中心 光华路五号会展中心位于光华路五号院北座，是集展览、会议、商务、餐饮、娱乐等多种功能为一体的大型商务会展中心。整个中心的多功能展览大厅主要用于高端艺术品及古玩珍品文物拍卖展示、珠宝奢侈品展示、各类展览展示、会议论坛等高端艺术活动；多功能演出及会议大厅 “五号大厅”拥有音乐厅、剧场、vip影

23、视大厅、国际会议中心等多样功能空间，墙壁及屋顶装饰全部按音乐厅专业声学标准要求装修，并配有同声传译、全球同步视频、高速宽带网络、多媒体演播系统等全球领先的高科技配套服务设施和先进的安保系统。 CONTENTS 01 基本情况 呈贡新城基本情况分析 呈贡房地产市场分析 住宅 商业 项目基本情况分析02 项目定位及规划 项目定位 项目规划03 项目VIS及我们的建议 视觉形象识别篇 视觉形象宣传示意篇 我们的建议 VIS 置信广场LOGOLOGO设计理念LOGO造型以置信的拼音首字母ZX叠加而 来,融合“风车状”商业配置体系，及金字塔等元素，象征顶尖财富。造型简洁敦厚沉稳大气，统领全局。以深沉的古

24、铜金色突显项目备受尊崇的领袖气质。简洁优雅的造型变幻无穷，演化出四大产品的系列LOGO！ 楼宇命名系统置信广场CBD恒星双子星 (写字楼) 星悦城（地面商业） 星空间（地下商业） SOHO星座（公寓）朱庇特（木星） 墨丘利（水星） 萨图恩(土星)玛尔斯(火星)维纳斯 （金星） 阿尔法 贝塔 LOGO设计理念以象征商务的蓝色为主色调，搭配、图形突出双塔国际商务形象 置信写字楼LOGO 双 子 星 物 理 学 上 是 指 两 颗质 量 极 其 接 近 的 星 体 ， 由 于 它 们的 万 有 引 力 十 分 接 近 ， 所 以 彼 此吸 引 对 方 ， 互 相 绕 着 对 方 旋 转 不分 离 。

25、 成 为 双 子 星 。 在 日 常 生 活中 指 亲 密 无 间 ， 合 作 出 色 的 搭 档角 色 。 置信写字楼LOGO导视系统示意 楼层分布牌 楼层导视牌 置信地面商业区LOGO LOGO设计理念以低调优雅的淡银、雅金、棕铜传递高尚商业气质。 星 悦 星 悦 城 ， 连 贯 “ 星 ” 的 概 念 ， 取 “ 悦 ” 之 意 ， 表 达 一 种 完 美 的 体验 。 比 如 喜 悦 ， 愉 悦 的 心 情 和 对 建 筑 赏 心 悦 目 ， 项 目 心 悦 诚 服 之 感 等 。项 目 该 区 域 业 态 定 位 为 高 尚 精 英 购 物 广 场 ， 简 洁 明 快 的 词 语 容

26、 易 形 成 受众 记 忆 点 ， 利 于 培 养 高 端 人 群 品 牌 忠 诚 度 。 置信地下商业区LOGO LOGO设计理念以灵动的造型搭配绿色传达地铁经济财富新生力量。 星 空 间 延 续 “ 星 ” 的 概 念 ， 制 造 灵 活 多 变 的 空 间 概 念 ，传 达 地 下 物 业 年 轻 态 ， 时 尚 态 的 新 型 经 济 活 力 ， 同 时 也隐 含 地 铁 空 间 经 济 欣 欣 向 荣 的 生 命 力 。 LOGO设计理念以多彩配色突出SOHO公寓精彩生活办公空间理念。 置信公寓LOGO融合东方风水五行概念及西方天文学神话人物的命名系统，彰显产品独特个性，引起受众关注

27、，赋予产品记忆附加值。 金 星 的 特 征 有 ： 威 严 的 、 民 主 主 义 的 、 多 才 多 艺 的 、 充 满活 力 的 、 雄 心 的 、 建 设 性 的 、 教 育 的 爱 好 者维 纳 斯 爱 与 美 之 神木 星 的 特 征 有 ： 仁 心 的 、 有 礼 的 、 愉 快 的 、 受 欢 迎 的 、 行政 的 、 坚 忍 的 、 聪 明 的 、 公 正 的 、 有 同 情 心 的 。朱 庇 特 全 知 全 能 、 自 由 之 神水 星 的 特 质 有 ： 令 人 愉 快 的 、 亲 切 的 、 温 柔 的 、 深 情 的 、友 善 的 、 厚 道 的 、 理 想 化 的 、

28、 艺 术 的 、 追 求 快 乐 、 和 谐 的 。 墨 丘 利 商 业 之 神火 星 的 特 征 有 ： 勇 敢 的 、 有 推 动 力 的 、 雄 壮 的 、 有 进 取 心的 、 专 家 的 、 精 力 旺 盛 的 、 度 量 大 的 、 高 度 心 灵 的 。玛 尔 斯 力 量 与 权 力 之 神土 星 特 征 有 ： 忠 诚 的 、 分 析 的 、 系 统 的 、 老 练 的 、 节 俭 的 、谨 慎 的 、 负 责 的 、 守 时 的 、 谦 虚 的 、 勤 学 的 、 正 直 的 。萨 图 恩 丰 收 之 神 ADS 户外形象示意 以1965年出版的十万个为什么为创意主题，以唤起

29、受众心理认同的美好回忆，引起推广舆论，在充满话题性的传播方式中输出物业价值。宣传主题十万个为什么篇 宣传主题恒星生活方式篇睿智、激情、自信、高尚给公司换个新圈子（写字楼）赚钱的真相只有一个(地下商业)人自信的资本是有一套属于自己的房子（SOHO公寓） 什么都有了，就是没有生活，星悦城的生活（地面商业）以意识形态的广告，塑造受众视觉引爆点。 PROPOSAL 商业地产物业持有建议 商业经营模式对设计的影响问题经营权是所有权的一种权能，即不变更生产资料的所有制性质,依法占有、支配和使用所有者的生产资料和商品的权利。在商业运做中，卖还是不卖的关键问题实际是一个对经营权的认识问题，无数成功的商业模式昭

30、示着一条永恒定律：掌握经营权是兴盛商业的关键。 “持有” 国际上商业运营的成熟做法 从国际成熟经验来看，在国外开发商通常是商业地产运营商，包括大型零售商、专门的商业开发商、房地产开发商、甚至是保险公司、基金会等。由于健全的金融体系支持，这些商业地产运营商在完成商业地产的开发后通常都是自己持有物业、只租不售。他们委托专业的商业管理公司对物业进行运营管理最终通过在资本市场上市实现商业地产的终极价值。著名如美国拉斯维加斯商业物业，开发商根据物业所在区位确定采取何种方式运营。拉斯维加斯大道区域客流量大，娱乐业非常发达，因此，此区域的商业地产都采取了开发商持有的运营形式，基本无商业物业出售。 我国本土化

31、的商业运作模式运做模式 特色分析只售不租 出让产权，快速收回投资。产生在于开发商对足够运做资金的渴求。由于这种“融资”发生在项目建成之前，很多不确定因素使小业主的投资风险加大。转租：既将商铺的买卖、管理、经营分属三个主体，整合资源、专业经营、规避风险、保障收益。售后招商：对投资者的权益很难保障。先招商，后出售：在销售前通过引入品牌商家作为主力经营公司来聚集人气，做旺商场，同时为投资者提供信心和收益保证。在铺位划分时，一般也会考虑到实际经营的需要，考虑分摊面积和 消防通道。这种模式比较成熟，对投资者的利益也更有保障。只租不售 产权掌握在开发商手里，可以抵押，再贷款，还可以在增值后出售，甚至可以将

32、商业物业进入资本运做。又售又租 部分租部分卖，出租部分起示范作用分割产权商铺出售 售后从投资者手中取得经营权，对购物中心进行统一经营和管理，可以收回部分投资，而且能够掌握经营权。不售不租自主经营 同时赚取投资开发利润和商业经营利润。商家联营 以物业为股本，成立专业商业经营公司合伙或合作经营；在聘请专业公司进行统一操作的基础上，发展商可以根据专业公司结合招商和借助专业的意见综合评估各项预期，进行最终的确定，以实现利益最大化的目标。由于商业地产耗资巨大，周期较长，因此融资问题是商业地产开发的瓶颈。基于目前的实际国情与政策体系，开发商尝试通过多种形式实现商业运做进而顺利完成融资，常见形式有以下几类：

33、 本项目商业运作模式随着市场走向成熟，开发商的融资渠道逐渐拓宽，这种产权式商铺也将逐渐退出历史舞台，最终持有型商铺应该是商业地产的主轴。但是鉴于国内商业地产发展的历史和现状，这一过程可能持续的时间将很长。 同时又理性看待当下市场，部分租部分卖，出租部分起示范作用，带动项目整体商业走上正轨。 商业成功的黄金法则一 掌握产权 控制经营权 商业成功的黄金法则二 租售并举 经营模式根据企业实力、经营目标、承受风险能力等因素一般可以采用以下几种方式：自 营 场 内 商 铺 既 不 出 售 也 不 出 租 ， 完 全 由 开 发 商 自 己 经 营 管 理 ；委 托 管 理 公 司 进 行 经 营 管 理

34、 场 内 商 铺 既 不 出 售 也 不 出 租 ， 将 由 专 业 管 理 公 司 进 行 经 营 管 理 。统 一 招 租 将 场 内 铺 位 或 专 柜 统 一 出 租 给 实 际 用 家 ， 所 有 者 获 取 租 金 收 益 ， 实 际 用 家 负 责 经 营 ，获 取 经 营 收 益 。部 分 经 营 租 赁 加 部 分 出 售 一 定 面 积 的 商 铺 用 于 出 售 ， 一 部 分 面 积 的 商 铺 用 于 出 租 ， 也 可 能 余 留 一 部 分 面 积 的 商铺 自 营 。店 中 店 是 一 种 高 档 的 档 位 出 租 形 式 ， 与 档 位 出 租 的 差 异

35、在 于 档 位 是 全 开 放 式 的 ， 店 中 店 是 在一 个 大 的 商 业 空 间 中 划 分 出 一 个 个 小 的 独 立 的 封 闭 型 的 集 中 的 档 位 空 间 。时 差 分 租 利 用 不 同 业 态 、 不 同 营 业 时 间 要 求 进 行 时 段 季 节 性 的 时 差 租 赁 ， 通 过 运 用 各 种 业 态 不同 经 营 时 间 的 交 叉 ， 可 以 使 商 铺 的 时 间 价 值 得 到 最 大 体 现 ， 为 投 资 者 或 实 际 用 家 取 得更 好 的 效 果 。售 后 包 租 将 商 场 内 一 定 面 积 商 铺 分 割 成 多 个 独 立

36、 产 权 的 销 售 单 元 进 行 出 售 ， 并 向 购 买 者 作 出 一定 的 投 资 回 报 承 诺 。 包 括 “ 返 租 回 报 ” “ 带 租 约 销 售 ” “ 利 润 共 享 ” “ 保 底 分 红 ” 。 销售中心选址及包装建议项目周边的东盟森林，实力心城等均在市中心护国路上设有销售展示中心，建议本案在护国路以及项目所在地各设置一个展示中心，便于客户参观了解。东盟森林 实力心城 销售展示中心示意 项目推广营销节点第一阶段：概念出街，品牌铺垫。建立市场知名度，建立产品口碑，高调登场，赢得市场关注度、攻陷消费者的精神堡垒。第二阶段：体验销售，名声远扬。树立“本案”形象和“品质”形象概念营销中心启用、工地通道美化完成、TVC制作等客户体验活动，通过情景、氛围的营造，让客户在体验过程中 感知项目，营造业内口碑，形成圈层影响。第三阶段：多“兵种”协同作战志在必得新闻炒作+广告投放掌握媒体“制空权”,公关活动支援，全力策应项目销售，强执行力“技术支持”。例如机场各类强势媒体树立品牌高端形象机场户外广告、登机牌、航空杂志、商务候机厅、LED显示屏等第四阶段：首次开盘旺销，美誉沉淀。完美体验各类主题活动，浓郁的氛围营造。诉求开盘信息，概念强化；开盘报眼，整版攻击；电视、户外、杂志、电台、DM、网络；表现实际卖点。第五阶段：持续热卖，重点出击。 Thanks!