房地产投资财务分析

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1、第 五 章 房 地 产 投 资 财 务 分 析 一 、 房 地 产 投 资 财 务 分 析 的 概 念 房 地 产 投 资 财 务 分 析 是 考 虑 房 地 产 项 目 本 身 的 直 接 效 益和 间 接 效 益 ， 孤 立 地 计 算 出 房 地 产 项 目 投 入 的 资 金 所 能 给 房地 产 企 业 带 来 的 利 润 ， 从 房 地 产 项 目 本 身 的 收 入 和 支 出 来 衡量 项 目 是 否 可 取 。 说 明 ： 1、 财 务 分 析 又 称 为 财 务 评 价 ， 是 在 现 行 会 计 准 则、 会 计 制 度 、 税 收 法 规 和 价 格 体 系 下 ， 通

2、 过 财 务 效 益 与 费 用的 预 测 ， 编 制 财 务 报 表 ， 计 算 评 价 指 标 ， 进 行 财 务 盈 利 能 力分 析 、 偿 债 能 力 分 析 和 财 务 生 存 能 力 分 析 ， 据 以 评 价 项 目 的财 务 可 行 性 。 2、 房 地 产 投 资 财 务 分 析 是 房 地 产 项 目 可 行 性 研 究 的 核心 内 容 ， 是 决 定 房 地 产 项 目 投 资 的 重 要 决 策 依 据 。 二 、 房 地 产 投 资 财 务 分 析 的 作 用对 投 资 者 来 说 ：1、 在 房 地 产 项 目 投 资 决 策 前 ， 确 定 自 有 资 金 投

3、 资 额 ， 采 取积 极 措 施 ；2、 制 定 资 金 来 源 和 使 用 计 划 ；3、 运 用 技 术 经 济 分 析 评 价 方 法 ， 从 微 观 角 度 比 较 项 目 的 成本 和 效 益 ；4、 分 析 项 目 投 资 所 能 获 得 的 经 济 效 果 ， 科 学 预 测 项 目 实 施后 的 获 利 能 力 ；5、 考 核 项 目 偿 还 能 力 和 检 验 项 目 给 投 资 者 带 来 的 净 效 益 。 三 、 房 地 产 投 资 财 务 分 析 的 内 容 这 里 主 要 对 营 利 性 项 目 而 言 ， 房 地 产 投 资 财 务 分 析 的 内 容主 要 有

4、 ：1、 选 取 适 宜 的 方 法 ；2、 选 取 必 要 的 基 础 数 据 进 行 财 务 效 益 与 费 用 的 估 算 ；3、 进 行 财 务 分 析 ， 即 编 制 财 务 分 析 报 表 和 计 算 财 务 分 析 指 标； 4、 在 对 初 步 设 定 的 建 设 方 案 （ 称 为 基 本 方 案 ） 进 行 财 务 分 析后 ， 还 应 进 行 不 确 定 性 分 析 ， 包 括 盈 亏 平 衡 分 析 和 敏 感 性分 析 。 四 、 房 地 产 项 目 投 资 与 收 入 估 算房 地 产 项 目 投 资 与 收 入 估 算 逻 辑 框 图投 资 估 算 资 金 使 用

5、 计 划收 入 估 算 资 金 筹 措 计 划 投 资 计 划 与资 金 筹 措 表 1、 房 地 产 项 目 投 资 与 成 本 的 估 算投 资形 式 经 营方 式 投 资 成 本开 发投 资 销 售 开 发 建 设 过 程 中 资 金 投 入 开 发 建 设 过 程 中 的 成 本 支 出出 租 开 发 经 营 过 程 中 资 金 投 入 含 开 发 建 设 成 本 和 出 租 成 本自 营 开 发 经 营 过 程 中 资 金 投 入 含 开 发 建 设 成 本 和 经 营 成 本置 业 投 资 出 租 购 买 房 地 产 的 资 金 投 入 含 购 买 成 本 和 出 租 成 本自 营

6、 购 买 房 地 产 的 资 金 投 入 含 购 买 成 本 和 经 营 成 本 房 地 产 开 发 项 目 总 投 资土 地 费 用前 期 工 程 费 用基 础 设 施 建 设 费 用建 筑 安 装 工 程 费 用公 共 配 套 设 施 建 设 费 用开 发 间 接 费 用开 发 费 用开 发 期 税 费其 他 费 用不 可 预 见 费 用 等开 发 建 设 投 资 经 营 资 金固 定 资 产 及 其 他 资 产 开发产品成本 开 发 经营 成 本说 明 ： 房 地 产 开 发 项 目 总 投 资 构 成 图 示 说 明 ： 房 地 产 项 目 开 发 投 资 与 收 入 估 算 图 示获

7、 取 土 地土 地 再 改 造 房 地 产产 品规 划 设 计 出 租自 营工 程 建 设 出 售投 入 资 金投 入 资 金 收 回 资 金土地费用前期工程费建安工程费基础设施建设费公共配套设施费 管理费、财务费、销售费其他费用不可预见费税费出租收入营业收入销售收入税费税费 土 地房 地 产 拥 有权 益购 买 转 让出 租自 营所 有 权 包 租使 用 权 自 住说 明 ： 房 地 产 置 业 投 资 费 用 与 收 益 图 示投 入 资 金投 入 资 金 收 回 资 金转 让 收 入租 金 或 经 营 收 入购 买 支 出房地产价格买方支付税费经 营 费 用卖方支付税费 资 金 使 用

8、计 划 时 间费 用 项 目 合 计 开 发 经 营 期1 2 3 n1 土 地 费 用2 前 期 工 程 费3 房 屋 开 发 费4 开 发 期 费 用5 开 发 期 税 费6 其 他 费 用 7 不 可 预 见 费合 计说 明 ： 充 分 考 虑 各 款 项 的 支 付 特 点 ， 预 收 款 、 欠 付 款 、 预 付 定 金 以 及 按 照 工 程 进度 付 款 的 情 况 ， 按 期 （ 年 、 半 年 、 季 、 月 ） 编 制 。 2、 收 入 估 算 租售计划 租 售 方 案租 售 价 格租 售 收 入收 款 方 式 租 售 物 业 用 途 、 类 型 、 面 积 、时 间 及

9、 其 与 建 筑 物 的 对 应 关 系依 照 定 价 策 略 和 方 法 制 定 租 售 价 格依 据 经 营 情 况 、 类 别 和 时 间 计 算租 售 收 入 ， 形 成 租 售 收 入 计 划考 虑 当 地 付 款 习 惯 ， 确 定 分 期付 款 的 期 数 及 各 期 付 款 的 比 例说 明 ： 在 租 售 计 划 （ 销 售 、 出 租 、 自 营 等 ） 基 础 上 分 别 估 算 。 1） 房 地 产 开 发 投 资 收 益 的 构 成自 营 收 入 营 业 额 营 业 成 本 自 营 中 的 商 业 经 营 风 险 回 报租 售 收 入 （ 经 营 收 入 ） 销 售

10、收 入 出 租 收 入 自 营 收 入其 中 ， 销 售 收 入 销 售 房 屋 面 积 房 屋 销 售 单 价（ 含 土 地 、 商 品 房 和 配 套 设 施 ）出 租 收 入 出 租 房 屋 建 筑 面 积 房 屋 租 金 单 价（ 含 土 地 和 商 品 房 ）说 明 ： 两 个 关 键 因 素 ： 有 效 经 营 面 积 和 价 格 的 制 定 。 开 发 出 售 型 ：销 售 净 收 入 销 售 收 入 项 目 总 开 发 成 本 租 售 税 金开 发 出 租 型 ：出 租 净 收 入 出 租 收 入 运 营 成 本 经 营 税 金 项 目 总 开 发 成 本开 发 自 营 型 ：

11、经 营 净 收 入 商 业 经 营 收 入 商 业 经 营 成 本 和 利 润 项 目 总 开 发 成 本说 明 ： 总 开 发 价 值 项 目 总 销 售 收 入 销 售 税 费 ； 销 售 净 收 入 总 开 发 价 值 项 目 总 开 发 成 本 。2） 房 地 产 开 发 投 资 净 收 入 计 算 3、 房 地 产 开 发 投 资 中 的 税 金经 营 税 金 ： 两 税 一 附 加 ， 即 营 业 税 （ 5 ） 、 城 市 维 护 建 设 税 和 教 育 费 附加 （ 营 业 税 的 10 ）印 花 税 和 交 易 服 务 费城 镇 土 地 使 用 税 ： 占 用 国 有 土 地

12、 而 交 纳 的 一 种 税房 产 税 ： 拥 有 房 地 产 而 交 纳 的 一 种 财 产 税企 业 所 得 税 ： 25 土 地 增 值 税 ： 针 对 房 地 产 转 让 中 发 生 的 土 地 增 值 所 征 收 的 一 种 税 销 售 收 入 与 经 营 税 金 及 附 加 估 算 表序 号 项 目 合计 开 发 经 营 期1 2 3 n1 销 售 收 入1.1 可 售 面 积1.2 单 位 售 价1.3 销 售 比 例2 经 营 税 金 及 附 加2.1 营 业 税2.2 城 市 维 护 建 设 税 2.3 教 育 费 附 加 出 租 收 入 与 经 营 税 金 及 附 加 估

13、算 表序 号 项 目 合 计 开 发 经 营 期1 2 3 n1 租 金 收 入1.1 出 租 面 积1.2 单 位 租 金1.3 出 租 率2 经 营 税 金 及 附 加3 净 转 售 收 入 转 售 价 格转 售 成 本转 售 税 金 资 金 筹 措 计 划 资 金 筹 措 计 划 原 理 示 意 图1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 32006 2007 2008 200920406080100 20406080 100占 总 投 资 比 例 占 总 销 售 收 入 比 例资 金 投 入 计 划 租 售 计 划 开 发 利 润资 本 金 、 借 贷 资 金投 入 的

14、最 大 数 额 投 资 计 划 与 资 金 筹 措 表序 号 项 目 合 计 开 发 经 营 期1 2 3 n1 项 目 总 投 资1.1 开 发 建 设 投 资1.2 经 营 资 金2 资 金 筹 措2.1 资 本 金2.2 借 贷 资 金2.3 预 售 收 入 2.4 预 租 收 入2.5 其 他 收 入 五 、 房 地 产 项 目 投 资 的 经 济 评 价 指 标1、 经 济 评 价 指 标 体 系2、 主 要 经 济 评 价 静 态 指 标 的 计 算3、 主 要 经 济 评 价 动 态 指 标 的 计 算4、 清 偿 能 力 指 标 项 目 类 型 盈 利 能 力 指 标 清 偿

15、能 力 指 标静 态 指 标 动 态 指 标房 地 产开 发 投 资 成 本 利 润 率 财 务 内 部 收 益 率 借 款 偿 还 期投 资 利 润 率 财 务 净 现 值 利 息 备 付 率资 本 金 利 润 率 动 态 投 资 回 收 期 偿 债 备 付 率静 态 投 资 回 收 期 资 产 负 债 率房 地 产置 业 投 资 投 资 报 酬 率 财 务 内 部 收 益 率 借 款 偿 还 期现 金 报 酬 率 财 务 净 现 值 偿 债 备 付 率静 态 投 资 回 收 期 动 态 投 资 回 收 期 资 产 负 债 率流 动 比 率 、 速 动 比 率1、 经 济 评 价 指 标 体

16、 系 说 明 ： 以 项 目 为 单 位 的 开 发 经 营 期 盈 利 能 力 测 算 ， 与 目 标 利 润 率 比 较 。土 地 费 用前 期 工 程 费 用基 础 设 施 建 设 费 用建 筑 安 装 工 程 费 用公 共 配 套 设 施 建 设 费 用开 发 间 接 费 用开 发 费 用开 发 期 税 费其 他 费 用不 可 预 见 费 用 等1） 成 本 利 润 率 开 发 利 润 总 开 发 成 本 （ 项 目 总 开 发 价 值 总 开 发 成 本 ） /总 开 发 成 本 2、 主 要 经 济 评 价 静 态 指 标 的 计 算 2、 主 要 经 济 评 价 静 态 指 标

17、的 计 算 （ 续 ）2） 投 资 利 润 率 正 常 年 份 年 利 润 总 额 或 年 平 均 利 润 总 额 项 目 总 投 资说 明 ： 一 般 对 开 发 经 营 类 项 目 而 言 ， 反 映 特 定 项 目 单 位 投 资 盈 利 能 力， 与 行 业 平 均 利 润 率 比 较 。3） 资 本 金 利 润 率 正 常 年 份 的 年 利 润 总 额 或 年 平 均 利 润 总 额 资 本 金说 明 ： 一 般 对 开 发 经 营 类 项 目 而 言 ， 反 映 特 定 项 目 单 位 资 本 金 盈 利 能力 ， 与 投 资 者 预 期 目 标 利 润 率 比 较 。4） 资

18、本 金 净 利 润 率 正 常 年 份 的 年 税 后 利 润 总 额 或 年 平 均 税 后 利 润 总 额 资 本 金5） 静 态 投 资 回 收 期 投 资 回 收 所 需 时 间 。6） 现 金 回 报 率 年 现 金 报 酬 初 始 投 入 权 益 资 本 7） 投 资 回 报 率 年 净 收 益 初 始 投 入 权 益 资 本 【 例 】 已 知 某 房 地 产 投 资 项 目 的 购 买 投 资 为 4500万 元 ， 流 动 资 金 为 500万元 。 如 果 投 资 者 投 入 的 权 益 资 本 为 1500万 元 ， 经 营 期 内 的 年 平 均 利 润 总 额为 65

19、0万 元 、 年 平 均 税 后 利 润 为 500万 元 。试 计 算 该 投 资 项 目 的 投 资 利 润 率 、 资 本 金 利 润 率 、 资 本 金 净 利 润 率 。【 解 】投 资 利 润 率 年 平 均 利 润 总 额 /项 目 总 投 资 100 650/（ 4500 500） 100 13.0 ；资 本 金 利 润 率 年 平 均 利 润 总 额 /资 本 金 100 650/1500 100 43.3 ；资 本 金 净 利 润 率 年 平 均 税 后 利 润 总 额 /资 本 金 100 500/1500 100 33.3 。 3、 主 要 经 济 评 价 动 态 指

20、标 的 计 算1） 财 务 净 现 值 （ FNPV）2） 净 现 值 率 （ NPVR）3） 财 务 内 部 收 益 率 （ FIRR）4） 动 态 投 资 回 收 期 项 目 按 照 行 业 的 基 准 收 益 率 （ 最 低 要 求 收 益 率 ） 或 设 定的 目 标 收 益 率 ic， 将 项 目 计 算 期 内 各 年 的 净 现 金 流 折 算 到 开 发活 动 起 始 点 的 现 值 之 和 。 说 明 ： FNPV大 于 或 等 于 0， 说 明 获 利 能 力 达 到 或 超 过 基 准 （ 目 标 ）收 益 率 的 要 求 ， 该 方 案 可 以 接 受 。 贴 现 率

21、获 取 困 难 。 绝 对 指 标 ， 没 有 反 映 出 单 位 回 报 。00 0( ) (1 )(1 ) (1 )n tt ctn nt tt c t ct tF N P V C I C O iC I i C O i 1） 财 务 净 现 值 （ FNPV） FNPV与 i 的 反 向 关 系已 知 项 目 的 现 金 流 出 和 流 入 量 ， 设 定 计 算 期 （ 寿 命 期 ） 、 i1或i2， 则 FNPV ？FNPV iFNPV2FNPV1 i2i1 FIRR 净 现 值 率 是 净 现 值 与 投 资 额 现 值 的 比 率 。净 现 值 率 （ NPVR） =NPV 投

22、资 额 的 现 值 和2） 净 现 值 率 （ NPVR ） 说 明 ： 说 明 项 目 所 能 支 付 的 最 高 贷 款 利 率 。 无 需 设 定 贴 现 率 。 可 以 独 立 评 判 方 案 优 劣 。 对 非 常 规 项 目 （ 现 金 流 正 负 号 ） 的 多 解 问 题 。3） 财 务 内 部 收 益 率 （ FIRR） 项 目 在 整 个 计 算 期 内 ， 各 年 净 现 金 流 量 累 计 等 于 零 时 的折 现 率 。0 ( ) (1 ) 0n ttt C I C O F I R R FNPV iFNPV2FNPV1 i2i1 FIRR 说 明 ： 动 态 投 资

23、回 收 期 等 于 或 小 于 基 准 回 收 期 ， 则 方 案 可 接 受 。 对 贴 现 率 比 较 依 赖 。 强 调 回 收 资 本 的 速 度 ， 忽 视 了 投 入 资 本 的 盈 利 能 力 、 回 收 后 的 盈 利 情况 。 适 用 于 开 发 出 租 或 自 营 型 投 资 的 评 价 。 Pb （ 累 计 净 现 金 流 现 值 开 始 出 现 正 值 的 期 数 1） （ 上 期 累 计 净 现 金 流 现 值 的 绝 对 值 当 期 净 现 金 流 现 值 ）0 ( ) ( 1 ) 0bP tt ct C I C O i 投 资 起 始 点 至 累 计 净 现 值

24、等 于 或 大 于 零 时 的 年 份 。4） 动 态 投 资 回 收 期 4、 清 偿 能 力 指 标1） 利 息 备 付 率 偿 还 期 内 各 年 用 于 支 付 利 息 的 税 息 前 利 润 当 期 应 付 利 息 费 用说 明 ： 房 地 产 项 目 中 ， 该 指 标 应 大 于 2， 否 则 保 障 程 度 不 足 。2） 偿 债 备 付 率 偿 还 期 内 各 年 用 于 还 本 付 息 的 资 金 当 期 应 还 本 付 息 金 额说 明 ： 房 地 产 项 目 中 ， 该 指 标 应 大 于 1.2， 否 则 需 要 通 过 短 期 借 款 来 偿 还到 期 债 务 。3

25、） 资 产 负 债 率 负 债 合 计 /资 产 合 计 1004） 流 动 比 率 流 动 资 产 总 额 /流 动 负 债 总 额 1005） 速 动 比 率 （ 流 动 资 产 总 额 存 货 ） /流 动 负 债 总 额 100 【 例 】 已 知 某 房 地 产 投 资 项 目 的 资 产 负 债 表 上 ， 可 以 得 到 如 下 项 目 信 息 ：负 债 合 计 为 3000万 元 ， 资 产 合 计 为 5000万 元 ， 流 动 资 产 和 流 动 负 债 分 别为 2500万 元 、 1250万 元 ， 存 货 为 为 1500万 元 。试 计 算 该 投 资 项 目 的 资 产 负 债 率 、 流 动 比 率 、 速 动 比 率 。【 解 】资 产 负 债 率 负 债 合 计 /资 产 合 计 100 3000/5000 100 60 ；流 动 比 率 流 动 资 产 总 额 /流 动 负 债 总 额 100 2500/1250 100 200 ；速 动 比 率 （ 流 动 资 产 总 额 存 货 ） /流 动 负 债 总 额 100 （ 2500 1500） /1250 100 80 。 作 业思 考 题 ： 房 地 产 投 资 财 务 评 价 指 标 有 哪 些 ？