房地产投资不确定性分析

《房地产投资不确定性分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产投资不确定性分析（19页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、第 六 章 房 地 产 投 资 不 确 定 性 分 析 一 、 房 地 产 投 资 不 确 定 性 分 析 的 涵 义 房 地 产 投 资 不 确 定 性 分 析 是 指 分 析 不 确 定 性 因 素 对 房 地 产 项 目 可 能形 成 的 影 响 ， 进 而 分 析 可 能 出 现 的 风 险 。 说 明 ： 1） 这 里 讲 的 不 确 定 性 ， 一 是 指 影 响 方 案 经 济 效 果 的 各 种 因素 (比 如 各 种 价 格 )的 未 来 变 化 带 有 不 确 定 性 ； 二 是 指 测 算 方 案 现 金 流 量 时各 种 数 据 (比 如 投 资 额 )由 于 缺 乏

2、足 够 的 信 息 或 测 算 方 法 上 的 误 差 ， 使 得 方案 经 济 效 果 评 价 指 标 值 带 有 不 确 定 性 。 2） 不 确 定 性 的 直 接 后 果 是 使 方 案 经 济 效 果 的 实 际 值 与 评 价 值 相 偏 离 ， 从而 按 评 价 值 作 出 的 经 济 决 策 带 有 风 险 。 3） 由 于 风 险 与 不 确 定 性 都 是 造 成 项 目 实 施 结 果 的 不 确 定 ， 故 在 项 目 经 济评 价 中 常 常 对 风 险 和 不 确 定 性 两 个 概 念 的 使 用 不 加 区 分 。 4） 不 确 定 性 分 析 的 目 的 就

3、是 为 了 分 析 不 确 定 性 因 素 ， 尽 量 弄 清 和 减 少 不确 定 性 因 素 对 项 目 经 济 效 果 评 价 的 影 响 ， 预 测 项 目 承 担 风 险 的 能 力 ， 确 定 项 目 在 财 务 上 、 经 济 上 的 可 靠 性 ， 避 免 项 目 投 资 造 成 不 必 要 的 损 失 。 二 、 房 地 产 投 资 不 确 定 性 分 析 的 因 素一 ） 房 地 产 开 发 性 投 资 主 要 不 确 定 性 因 素二 ） 房 地 产 购 置 性 投 资 主 要 不 确 定 性 因 素三 ） 房 地 产 金 融 资 产 投 资 主 要 不 确 定 性 因

4、素 一 ） 房 地 产 开 发 性 投 资 主 要 不 确 定 性 因 素1、 租 售 价 格2、 可 租 售 面 积 和 比 例3、 开 发 期4、 租 售 期5、 土 地 费 用6、 建 安 工 程 费7、 土 地 规 划 设 计 条 件 （ 如 容 积 率 及 有 关 参 数 ）8、 融 资 比 例9、 融 资 成 本10、 资 本 化 率 二 ） 房 地 产 购 置 性 投 资 主 要 不 确 定 性 因 素1、 租 售 价 格2、 空 置 率3、 租 售 期 或 经 营 期4、 购 买 价 格5、 运 营 成 本6、 融 资 成 本7、 融 资 比 例 或 权 益 投 资 比 率 三

5、 ） 房 地 产 金 融 资 产 投 资 主 要 不 确 定 性 因 素 房 地 产 金 融 资 产 投 资 除 考 虑 相 应 的 开 发 性 或 购置 性 投 资 的 有 关 影 响 因 素 外 ， 还 有 利 率 因 素 等 。 三 、 房 地 产 投 资 不 确 定 性 分 析 的 基 本 方 法 一 ） 盈 亏 平 衡 分 析二 ） 敏 感 性 分 析三 ） 概 率 分 析 一 ） 盈 亏 平 衡 分 析是 一 种 把 产 量 （ 销 售 量 ） 、 成 本 、 收 益 （ 或 利 润 ） 三 者 联 系 起 来 进 行 定 量 分 析 的 技 术 。1、 线 性 盈 亏 平 衡 分

6、 析 已 知 ： 年 销 售 收 入 R， 年 总 成 本 C， 年 盈 利 M， 年 产 量 （ 销 售 量 ） Q ， 单 位 产 品 售 价 P， 年 固 定 总 成 本 F， 单 位 产 品 变 动 成 本 Cv 求 ： 平 衡 点 产 量 Q* 解 ： 因 R=P Q C=F+Cv Q 故 由 P Q =F+C v Q 得 Q*=F (P- Cv)说 明 ： 1） 若 Q*越 小 ， 则 项 目 产 品 适 应 市 场 需 求 变 化 能 力 越 强 。 2） 当 建 设 项 目 设 计 年 产 量 为 Qc时 ， 则 平 衡 点 生 产 能 力 利 用 率 E=Q* Qc=F Qc

7、（ P-Cv) 2、 非 线 性 盈 亏 平 衡 分 析说 明 ： 1） 当 收 益 （ 或 利 润 ） 、 成 本 和 产 量 三 者 呈 非 线 性 关 系 时 ， 可 能 会 出 现 几 个 平 衡 点 。 2） 非 线 性 盈 亏 平 衡 分 析 的 原 理 同 线 性 盈 亏 平 衡 分 析 。R、 C QRCQ0 1、 常 用 的 不 确 定 性 因 素1） 最 低 租 售 价 格2） 最 低 租 售 数 量3） 最 高 土 地 取 得 价 格4） 最 高 工 程 费 用5） 最 高 运 营 费 用说 明 ： 多 因 素 临 界 点 组 合2、 分 析 方 法列 表 或 图 形房

8、地 产 项 目 盈 亏 平 衡 分 析名 称 分 析 标 准 风 险 衡 量临 界 点 分 析 允 许 的 最 低 经 济 效 益 指 标 风 险 因 素 的 临 界 值 组 合保 本 点 分 析 利 润 为 零 风 险 因 素 的 临 界 值 组 合 二 ） 敏 感 性 分 析 是 通 过 分 析 测 算 项 目 主 要 因 素 发 生 变 化 时 对 经 济 评 价 指 标 的 影 响 及 影 响 程 度 ，从 而 找 出 项 目 敏 感 因 素 的 不 确 定 性 分 析 方 法 。1、 单 因 素 敏 感 性 分 析只 有 一 个 不 确 定 性 因 素 发 生 变 化 ， 其 他 因

9、 素 不 变 ， 分 析 对 方 案 经 济 效 果 的 影 响 程度 。2、 多 因 素 敏 感 性 分 析在 两 个 或 多 个 不 确 定 性 因 素 同 时 变 化 时 ， 分 析 对 方 案 经 济 效 果 的 影 响 程 度 。1） 双 因 素 ： 例 如 两 因 素 变 化 对 NPV的 影 响 。2） 三 因 素 ： （ 略 ）说 明 ： 1） 盈 亏 平 衡 分 析 法 是 通 过 盈 亏 平 衡 点 来 分 析 不 确 定 性 因 素 对 方 案 经 济 效 果的 影 响 程 度 。 敏 感 性 分 析 法 则 是 分 析 各 种 不 确 定 性 因 素 变 化 一 定 幅

10、 度 时 (或 者 变 化到 何 种 幅 度 )， 对 方 案 经 济 效 果 的 影 响 程 度 (或 者 改 变 对 方 案 的 选 择 )， 而 把 不 确 定性 因 素 当 中 对 方 案 经 济 效 果 影 响 程 度 较 大 的 因 素 ， 称 之 为 敏 感 性 因 素 。 2） 投 资 者 有 必 要 及 时 把 握 敏 感 性 因 素 ， 并 从 敏 感 性 因 素 变 化 的 可 能 性 以 及 测 算 的误 差 ， 分 析 方 案 的 风 险 大 小 。 1、 单 因 素 敏 感 性 分 析 假 设 某 一 不 确 定 性 因 素 变 化 时 ， 其 他 因 素 不 变

11、， 即 各 因 素 之 间 是 相互 独 立 的 。 单 因 素 敏 感 性 分 析 的 具 体 操 作 步 骤 ：（ 1） 确 定 研 究 对 象 （ 选 最 有 代 表 性 的 经 济 效 果 评 价 指 标 ）（ 2） 选 取 不 确 定 性 因 素 （ 关 键 因 素 ）（ 3） 设 定 因 素 的 变 动 范 围 和 变 动 幅 度 （ 20 +20 ， 10 变 动 ）（ 4） 计 算 某 个 因 素 变 动 时 对 经 济 效 果 评 价 指 标 的 影 响 （ 5） 绘 制 敏 感 性 分 析 图 ， 作 出 分 析 。 2、 单 因 素 敏 感 性 分 析 应 用 例 ： 计

12、 算 得 某 项 目 内 部 收 益 率 IRR 17 3 ， 净 现 值 NPV(12 )=487万 元 ， 动 态 投 资 回收 期 Tp 6 9年 。 确 定 性 分 析 的 结 果 ， 初 步 评 价 该 项 目 在 经 济 效 果 上 可 以 接 受 。本 例 中 ， 对 销 售 收 人 、 建 设 投 资 、 经 营 成 本 三 个 因 素 分 别 增 加 10 和 减 少 10 ， 个 别 因 素 分别 增 加 20 ， 作 出 单 因 素 敏 感 性 分 析 。 也 就 是 说 ， 某 一 因 素 变 动 一 定 幅 度 时 ， 假 设 其 他 因 素保 持 不 变 ， 计 算

13、 每 次 变 动 的 现 金 流 量 ， 从 而 计 算 相 应 的 IRR。 显 然 ， 各 因 素 相 同 的 变 化 幅 度 ，对 IRR的 影 响 程 度 是 有 差 别 的 ， 整 理 成 表 和 图 的 形 式 ， 以 此 表 示 不 确 定 性 因 素 对 评 价 指 标 的彩 响 程 度 。 不 难 看 出 ： 销 售 收 人 最 敏 感 ， 其 次 是 经 营 成 本 ， 最 不 敏 感 是 建 设 投 资 。 3、 多 因 素 敏 感 性 分 析 多 因 素 敏 感 性 分 析 方 法 主 要 有 ： 1） 最 有 利 最 不 利 法 2） 解 析 法 与 作 图 法 结

14、合 如 上 例 选 择 销 售 收 入 和 建 设 投 资 两 个 不 确 定 性 因 素 同 时 变 化 对 评 价 指标 NPV的 影 响 ， 分 别 取 正 负 10 两 个 不 同 组 合 ， 计 算 结 果 列 于 下 表 。 可 见 ， 该 项 目 确 定 性 分 析 时 NPV 487万 元 ， 当 销 售 收 入 增 加 10 时 ，建 设 投 资 增 加 或 减 少 10 ， NPV都 大 干 0， 项 目 仍 可 行 ； 当 销 售 收 入 减 少10 时 ， 建 设 投 资 增 加 或 者 减 少 10 ， 都 导 致 NPV小 于 0， 使 项 目 不 可 行 。4、

15、多 因 素 敏 感 性 分 析 应 用 5、 三 项 预 测 值 法 及 应 用 三 项 预 测 值 法 是 对 项 目 中 所 涉 及 的 变 动 因 素 ，分 别 给 出 最 乐 观 、 最 可 能 、 最 悲 观 预 测 值 ， 根 据 各变 动 因 素 三 个 预 测 值 的 相 互 作 用 ， 来 分 析 、 判 断 开发 商 利 润 受 影 响 的 情 况 。 说 明 ： 最 简 单 的 处 理 方 法 是 将 变 动 因 素 全 部 按照 最 乐 观 、 最 可 能 、 或 者 最 悲 观 情 况 考 虑 ， 得 到 项目 三 组 最 有 用 的 结 果 。 5、 三 项 预 测

16、 值 法 及 应 用 （ 续 ）【 例 】 选 取 若 干 个 敏 感 性 因 素 ， 分 别 确 定 各 自 的 三 项 预 测 值 ， 分 析 对 企 业 利 润 的影 响 。 三 项 预 测 值 表变 动 因 素 最 乐 观 情 况 最 可 能 情 况 最 悲 观 情 况租 金 年 增 长 7 5 3投 资 年 收 益 6.5 7 7.5建 造 成 本 年 上 涨 6 7.5 9贷 款 年 利 率 10 13 16建 造 期 12个 月 12个 月 12个 月 租 售 期 建 成 即 出 租 3个 月 6个 月准 备 期 3个 月 3个 月 6个 月土 地 成 本 200000元 200

17、000元 200000元 5、 三 项 预 测 值 法 及 应 用 （ 续 ）变 动 因 素 最 乐 观 情 况 最 可 能 情 况 最 悲 观 情 况 原 始 评 估 值开 发 商 利 润 值 266841元 199444元 38539元 118235元占 总 开 发 价 值 的百 分 比 24.5 20.0 4.2 13.4占 总 开 发 成 本 的百 分 比 33.4 25.6 4.5 15.5 在 原 有 评 估 结 果基 础 上 的 变 化 126 69 67对 企 业 利 润 的 影 响 分 析 表 三 ） 概 率 分 析是 使 用 概 率 研 究 预 测 各 种 不 确 定 性

18、因 素 和 风 险 因 素 的 发生 对 项 目 评 价 指 标 影 响 的 一 种 定 量 分 析 方 法 。 【 例 】 有 两 个 物 业 项 目 ， 情 况 分 别 如 下 ：项 目 1： 写 字 楼 项 目 ， 2002年 末 价 值 为 1000万 元 ， 预 计 2003年末 价 值 为 1100万 元 的 可 能 性 为 50%、 为 900万 元 的 可 能 性 为50%， 则 2003年 末 该 物 业 价 值 的 标 准 方 差 为 10%。项 目 2： 保 龄 球 场 项 目 ， 2002年 末 价 值 为 1000万 元 ， 预 计 2003年 末 价 值 为 1200万 元 的 可 能 性 为 50%、 为 800万 元 的 可 能 性 为50%， 则 2003年 末 该 物 业 价 值 的 标 准 方 差 为 20%。 作 业思 考 题 ： 房 地 产 投 资 不 确 定 性 分 析 的 基 本 方 法 有 哪 些 ？