房地产投资环境分析

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1、第 三 章 房 地 产 投 资 环 境 分 析 一 、 房 地 产 投 资 环 境 的 涵 义 与 特 征 一 ） 房 地 产 投 资 环 境 的 涵 义 二 ） 房 地 产 投 资 环 境 的 特 征 一 ） 房 地 产 投 资 环 境 的 涵 义 房 地 产 投 资 环 境 是 房 地 产 投 资 所 在 的 地 域 （ 国 家 、 地 区 、 城 市 、 街区 ） 在 一 定 时 期 内 所 具 有 的 能 决 定 和 影 响 房 地 产 投 资 风 险 和 收 益 的 各 种 外部 境 况 和 条 件 的 总 和 。说 明 ： 1、 投 资 环 境 是 拟 投 资 地 区 在 一 定

2、时 期 内 所 具 有 的 能 决 定 和 制 约 项目 投 资 的 各 种 外 部 境 况 和 条 件 的 总 和 。2、 房 地 产 投 资 环 境 的 具 体 因 素 主 要 包 括 以 下 七 个 方 面 ：1） 土 地 ： 如 供 应 数 量 、 位 置 、 价 格 和 开 发 程 度 等 ；2） 资 金 ： 如 银 行 为 开 发 者 提 供 信 贷 的 状 况 ；3） 物 资 ： 如 建 筑 材 料 、 设 备 的 供 应 和 价 格 等 ；4） 人 员 ： 如 工 人 、 技 术 人 员 的 数 量 与 质 量 ， 工 资 水 平 等 ；5） 税 收 的 影 响 ： 如 税 种

3、 和 税 率 ；6） 管 理 与 服 务 ： 7） 厂 商 权 益 的 保 障 ： 包 括 产 权 的 保 障 和 实 际 收 益 的 保 障 等 。 二 ） 房 地 产 投 资 环 境 的 特 征1、 系 统 性2、 动 态 性3、 主 导 性4、 地 区 差 异 性 二 、 房 地 产 投 资 环 境 的 分 类一 ） 按 表 现 形 态 分 类 1、 硬 环 境 ： 影 响 项 目 投 资 的 各 种 外 部 物 质 条 件 2、 软 环 境 ： 影 响 项 目 投 资 的 各 种 社 会 经 济 文 化 条 件二 ） 按 层 次 分 类 1、 宏 观 投 资 环 境 ： 国 家 投 资

4、 环 境 2、 中 观 投 资 环 境 ： 地 区 、 行 业 投 资 环 境 3、 微 观 投 资 环 境 ： 地 块 周 边 及 地 块 投 资 环 境三 ） 按 研 究 角 度 分 类 1、 地 区 环 境 2、 产 业 环 境 三 、 房 地 产 投 资 环 境 的 构 成 要 素一 ） 政 治 环 境 因 素二 ） 经 济 环 境 因 素三 ） 社 会 环 境 因 素四 ） 文 化 环 境 因 素五 ） 法 律 环 境 因 素六 ） 自 然 环 境 因 素七 ） 基 础 设 施 环 境 因 素 四 、 房 地 产 投 资 环 境 分 析 的 原 则一 ） 客 观 性 原 则二 ） 全

5、 面 性 原 则三 ） 比 较 性 原 则四 ） 预 测 性 原 则说 明 ： 房 地 产 投 资 环 境 分 析 的 含 义 以 外 部 环 境 为 对 象 ， 从 构 成 环 境 的 各 种 因 素 入 手 ，定 量 与 定 性 相 结 合 ， 综 合 系 统 地 分 析 环 境 的 构 成 、 变 化的 规 律 以 及 研 究 对 象 与 环 境 之 间 的 相 互 作 用 ， 从 而 对 环境 的 发 展 水 平 、 费 用 效 益 以 及 协 调 发 展 等 方 面 作 出 客 观的 评 价 ， 为 实 际 的 决 策 或 应 用 提 供 科 学 的 依 据 。 五 、 房 地 产

6、投 资 环 境 分 析 的 常 用 方 法一 ） 房 地 产 投 资 环 境 的 冷 热 分 析 法二 ） 多 因 素 和 关 键 因 素 评 估 法 三 ） SWOT分 析四 ） 综 合 评 价 法 一 ） 房 地 产 投 资 环 境 的 冷 热 分 析 法从 投 资 者 的 角 度 归 纳 出 七 大 投 资 环 境 因 素 ：1、 政 治 稳 定 性 2、 市 场 机 会 3、 经 济 发 展 与 成 就 4、 文 化 一 体 化 5、 法 令 阻 碍 6、 实 质 阻 碍 7、 地 理 及 文 化 差 异 二 ） 多 因 素 和 关 键 因 素 评 估 法 1、 多 因 素 评 估 法

7、 首 先 ， 将 投 资 环 境 因 素 分 成 政 治 环 境 、 经 济 环 境 、 财 务环 境 、 市 场 环 境 、 基 础 设 施 、 技 术 条 件 、 辅 助 工 业 、 法 律 制度 、 行 政 机 构 效 率 、 文 化 环 境 以 及 竞 争 环 境 等 十 一 类 。 接 着 ， 评 估 各 类 中 的 子 因 素 并 对 该 类 环 境 因 素 做 优 、 良、 中 、 可 、 差 的 判 断 。 最 后 ， 根 据 特 定 的 公 式 计 算 出 总 体 投 资 环 境 的 得 分 ， 并以 高 低 确 定 投 资 环 境 的 优 劣 。 2、 关 键 因 素 评

8、估 法 从 具 体 投 资 项 目 的 动 机 出 发 ， 从 影 响 投 资 环 境 的 众 多 因素 中 ， 找 出 影 响 投 资 动 机 实 现 的 关 键 因 素 ， 然 后 根 据 这 些 因素 对 投 资 环 境 做 出 评 价 。 三 ） SWOT分 析 SWOT分 析 思 路宏 观 环 境 重 要 因 素中 观 环 境 重 要 因 素微 观 环 境 重 要 因 素企 业 内 部 环 境 分 析 综合分析 经 营决 策SWOT 说 明 ： S为 企 业 内 部 环 境 的 优 势 ， W为 企 业 内 部 环 境 的 劣 势 ， O为 企 业 外 部 环 境 的 机 会 ， T

9、为 企 业 外 部 环 境 的 威 胁 。 四 种 内 外 因 素 的 组 合S T可 规 避 风 险 点 S O 机 会 点 W O 可 借 力 机 会 点 W T 风 险 点 机 会 即 可 进 取 的 市 场 空 间 ， 包 括 市 场 空 白 、市 场 供 给 不 足 、 市 场 供 给 缺 陷 以 及 凭 实 力 竞 争 入市 。 关 键 是 抓 住 机 会 ， 及 早 出 击 。 外 部 环 境 不 利 ， 潜 藏 风 险 ， 但 企 业 处 于 有利 状 态 ， 风 险 尚 可 规 避 。 此 时 应 以 企 业 优 势 点为 基 础 ， 进 行 经 营 方 向 改 革 。 外

10、部 环 境 产 生 了 机 会 ， 但 企 业 处 于 劣 势 ，所 谓 有 心 无 力 ， 机 会 在 身 边 却 无 法 掌 握 。 关 键是 抓 住 机 会 ， 借 力 进 取 。 自 身 资 金 不 足 ， 还 要 去 做 市 场 上 已 饱 和 的项 目 ， 市 场 风 险 大 ， 自 身 回 避 风 险 的 能 力 差 ， 决 策 失 误 可 能 导 致 房 地 产 企 业 的 破 产 。 四 ） 综 合 评 价 法 综 合 评 价 法 是 通 过 对 房 地 产 投 资 项 目 实 施 的 建 设 各 方面 的 条 件 对 房 地 产 投 资 项 目 建 设 适 宜 性 进 行

11、全 方 位 评 价 ，在 确 定 每 一 个 条 件 的 评 价 得 分 值 的 基 础 上 ， 再 根 据 各 项 条件 彼 此 间 的 关 系 ， 运 用 一 定 的 数 学 方 法 进 行 加 权 综 合 计 算， 求 得 房 地 产 投 资 项 目 实 施 的 建 设 环 境 评 价 总 得 分 ， 并 以此 来 确 定 房 地 产 投 资 项 目 实 施 的 建 设 环 境 优 劣 的 一 种 方 法。 说 明 ： 综 合 评 价 法 的 基 本 步 骤 1、 由 层 次 分 析 法 确 定 各 环 境 要 素 的 权 重 系 数 ； 2、 通 过 统 计 分 析 确 定 各 环 境 要 素 的 得 分 ； 3、 根 据 加 权 平 均 计 算 投 资 环 境 的 综 合 评 分 ； 4、 由 敏 感 性 分 析 判 断 各 环 境 要 素 发 生 变 化 对 投 资 环 境 分 析的 影 响 。 说 明 ： 投 资 环 境 的 评 价 标 准1、 安 全 性 ，2、 盈 利 性 ，3、 服 务 的 完 善 性 ，4、 优 惠 性 。 作 业思 考 题 ： 评 价 房 地 产 投 资 环 境 的 主 要 方 法 有 哪 几 种 ？