伟业北京望京某国际项目综合价值解构73页

《伟业北京望京某国际项目综合价值解构73页》由会员分享，可在线阅读，更多相关《伟业北京望京某国际项目综合价值解构73页（73页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、XX国际项目综合价值解构1第一部分价值的诉求2开发商的价值诉求3高品质诉求高品质诉求4文化追求文化追求不同的文化积淀不同的文化积淀彰显多元的文化内涵彰显多元的文化内涵5个性标识个性标识理念理念价值观价值观品牌特色品牌特色6人群认同人群认同对对人人群群价价值值的的认认同同共共同同价价值值取取向向人人群群的的认认同同价值的升华价值的升华7本本质质诉诉求求利利益益最最大大化化8第二部分项目价值挖掘9价值的根源区域市场的空间谱线10望京区域宏观背景解码望京区域宏观背景解码11望京的区域地理位置望京的区域地理位置望京望京国际国际首都机场首都机场CBD中关村中关村12望京国际项目位置望京国际项目位置 望京

2、地区北临北五环路、南临北四环路、东临京顺路和机场高速、西临京承高速，是距离市中心最近的大型居住区。总占地面积15平方公里，目前居住人口近18万人，计划发展为人口34万的北京“副都”。望京国际望京国际从位置关系上看，项目位于望京街与京顺交叉路口大山子桥的西北角，东临望京街，北临阜通东大街，西临望京中一街，距离四环和机场高速路较近，交通出行异常便捷 。13望京区域功能划分简介望京区域功能划分简介望京新兴产业开发区望京居住区望京新城总体上分为两部分：一部分是以北京城开集团为主开发的望京居住区（望京中环内的部分）；另一部分是望京新兴产业开发区（望京中环外至五环的部分）。望京新兴产业开发区，规划开发8平

3、方公里，目前开发5平方公里，是一个集高新技术产业、科研、教育、居住、文化为一体的新兴综合高科技园区。14望京住宅产品开发现状望京住宅产品开发现状望京核心区板块轻轨板块A区B区为中心区，A区为住宅区，由A1至A5组成，A1、A3、A4、A5已开发；B区规模200300万M2，主要为大型公建用地，包括金融、贸易、商业、旅游、文化娱乐等设施，规划有大型歌剧院、商业中心、体育中心、城市公园等，建成后将成为整个新城的核心。花家地、南湖板块东湖板块房地产开发重心转移15区域市场发展利好区域市场发展利好区域内部交通路网正在加紧建设中区域内部交通路网正在加紧建设中区域产业结构进一步合理，催生居住和区域产业结构

4、进一步合理，催生居住和办公需求办公需求核心区即将开始建设，区域配套日渐完核心区即将开始建设，区域配套日渐完善，项目升值潜力巨大善，项目升值潜力巨大16项目周边路网结构项目周边路网结构望京区域与外围联系的主要出入口：望京区域与外围联系的主要出入口：与四环路连接的望京内环西路；与三环路联系的望京内环东路；与五环路连接的南湖渠东路和东湖路；与京承高速路联系的望京西路；与京顺路连接的南湖渠东路。与北五环的立交桥已规划预留。轻轨13号线的望京西站亚运亚运村村17项目周边城市快速交通项目周边城市快速交通本案按照北京市轨道交通整体规划布局，未来望京区域周边的地铁线路将能够把北京东、南、西、北、中各方向的人流

5、快速带入望京，也能把区域内部的客户平安高效地送至机场，内外交通非常便捷，大程度地缓解区域内部居民出行和外部人员进入难的瓶颈问题。地铁地铁3号线号线轻轨轻轨13号线支线号线支线18区域商业市场分析19商业总供应量商业总供应量：目前望京区域总商业面积约目前望京区域总商业面积约31万平方米；万平方米；业态组成业态组成：商业涉及业态有餐饮、娱乐、服装、药店、汽车、超市、商业涉及业态有餐饮、娱乐、服装、药店、汽车、超市、美容美发、家政服务、金融、百货商店、烟草和建材等；美容美发、家政服务、金融、百货商店、烟草和建材等；商业分布商业分布：望京商业主要聚集在两个板块：南湖北路与湖光北街的望京商业主要聚集在两

6、个板块：南湖北路与湖光北街的金十字；广顺北大街沿线；金十字；广顺北大街沿线；店面形式店面形式：大多数商业基本上属于沿街分布形式，较少有成规模集大多数商业基本上属于沿街分布形式，较少有成规模集聚的。物业的面积只有少数超过聚的。物业的面积只有少数超过100平方米。平方米。商业档次商业档次：这些现有物业的档次普遍较低，布局比较分散，缺乏统这些现有物业的档次普遍较低，布局比较分散，缺乏统一的规划与管理，目前难以满足该地区具有较高消费需求的居民生一的规划与管理，目前难以满足该地区具有较高消费需求的居民生活要求活要求望京区域商业现状的特点望京区域商业现状的特点20望京现有商业的业态分布比例望京现有商业的业

7、态分布比例通过对望京商业面积及业态的统计分析发现，望京地区小规模商业的数量占总量的80，而大型商业只有10个，社区商业是目前望京商业的主体。望京区域现有中高收入人群的高消费需求，与望京区域商业物业的业态组成形成了鲜明的对比，目前区域的商业供应种类和档次远不能满足区域内部主流消费群体的商业消费需求。21区域商业潜在供应及本项目商业辐射力分析区域商业潜在供应及本项目商业辐射力分析代表大型商业物业青鸟健身青鸟健身京客隆京客隆中福百货中福百货萨拉泊尔萨拉泊尔金金 融融 市市场场正时家居正时家居英国百安居英国百安居望京建材大世界望京建材大世界大中电器大中电器张贝健身张贝健身韩国百货韩国百货大型农贸市场大

8、型农贸市场中体贝利中体贝利普尔斯马特普尔斯马特综合市场综合市场京客隆京客隆华润超市华润超市嘉美国际风尚中心嘉美国际风尚中心家乐福家乐福国际好莱坞影城国际好莱坞影城沃尔玛沃尔玛宜家家居宜家家居大西洋购物中心大西洋购物中心华联商厦华联商厦法国乐华梅兰超市法国乐华梅兰超市望京商业中心望京商业中心22项目价值属性区域人群主体所确定的价值点23望京国际项目目标客户群概念描述 传媒人群：电视演艺传媒广告及文化关联群体金领人群：CBD区域中高级金融人群高级白领：CBD高级白领中富于生活品位的一群地产业精英：房地产行业内高收入阶层、管理阶层海归和外籍人士：拥有海外生活背景,对生活质量要求较高地缘客群：CBD周

9、边有居住升级需求的客户群体投资/移民：国内外新移民和各类投资客24客群形象定位客群形象定位财智精英财智精英国际生活观国际生活观25区域区域产业调整产生的人群产业调整产生的人群 跨国企业高管跨国企业高管国外投资机构高管国外投资机构高管大型保险业高管大型保险业高管信息咨询公司高管信息咨询公司高管ITIT和通讯行业高管和通讯行业高管.26传媒人士传媒人士生活素描生活素描有车阶层出入高档场所注重自身形象阅读高档刊物重视家庭生活出席各种聚会27人群共同特征人群共同特征开放、视野广阔开放、视野广阔高学历、国际化背景高学历、国际化背景积极进取、成功积极进取、成功敏锐、理性敏锐、理性文化修养高华文化修养高华2

10、8第三部分价值的实现29伟业商业客户资源筛选30伟业商业客户资源积累分析伟业商业客户资源积累分析31本项目意向商户筛选本项目意向商户筛选 在伟业商业的客户资源积累中，近期具有开店意向的经营商户约在伟业商业的客户资源积累中，近期具有开店意向的经营商户约2000家；家；在上述符合条件的商户中，对本项目所在区域有较为明确的开店意向的商户约在上述符合条件的商户中，对本项目所在区域有较为明确的开店意向的商户约150400家。家。业态类业态类型型餐餐饮饮休休闲娱乐闲娱乐精品店精品店休休闲饮闲饮品品快快餐餐中餐中餐KTKTV V健健身身迪吧迪吧服服饰饰珠宝珠宝礼品礼品皮具皮具音像音像咖啡咖啡水吧水吧冷冷饮饮

11、西西饼饼屋屋数量数量（家）（家）50506060101010105 5404045454848151510101515101010101010经营商户资源积累分析经营商户资源积累分析32所筛选意向商户业态比例图表所筛选意向商户业态比例图表 本项目意向商户筛选本项目意向商户筛选 经营商户资源积累分析经营商户资源积累分析33意向商户承受租金能力分析意向商户承受租金能力分析 业态类业态类型型餐餐饮饮休休闲娱乐闲娱乐精品店精品店休休闲饮闲饮品品快餐快餐中餐中餐KTVKTV健身健身迪吧迪吧服服饰饰珠宝珠宝礼品礼品皮具皮具音像音像咖啡咖啡水吧水吧冷冷饮饮西西饼饼屋屋可承受租可承受租金水品金水品（元（元/天

12、天.m.m2 2）5 5-8 84 4-6 62 2-4 42 2-3 32 2-4 48 8-1 10 08 8-1 12 28 8-1 10 08 8-1 10 06 6-8 86 6-8 88 8-1 10 06 6-9 96 6-8 8各类型商户可承受租金水平一览表各类型商户可承受租金水平一览表 经营商户资源积累分析经营商户资源积累分析34意向商户可进驻楼层分析意向商户可进驻楼层分析 各商户可进驻楼层一览表各商户可进驻楼层一览表 业态业态类类型型餐餐饮饮休休闲娱乐闲娱乐精品店精品店休休闲饮闲饮品品快快餐餐中餐中餐KTVKTV健身健身迪吧迪吧服服饰饰珠珠宝宝礼品礼品皮皮具具音音像像咖啡咖

13、啡水吧水吧冷冷饮饮西西饼饼屋屋可可选选楼楼层层一、一、二二层层一、一、二、二、三三层层三三层层以上以上三三层层以上以上三三层层以上以上一一层层、二二层层一一层层一一层层一一层层、二二层层一一层层一一层层、二二层层一一层层、二二层层一一层层、二二层层一一层层经营商户资源积累分析经营商户资源积累分析35本项目租金价格制定36本项目租金价格厘定本项目租金价格厘定 楼楼层层租金（元租金（元/天天/平方米）平方米）本本项项目商目商业业租金均价租金均价4 4一一层层租金租金7 7二二层层租金租金5 5三层租金三层租金3 3四层租金四层租金2 2五层租金五层租金1.51.5六层租金六层租金1.51.5七层租

14、金七层租金1.51.537本项目初步业态划分方案38本项目业态规划方案本项目业态规划方案楼层业态一层快餐、精品店（茶庄、服饰、珠宝、礼品、皮具、音像、眼镜、彩扩）、银行、专卖店、休闲饮品（咖啡、水吧、冷饮、西饼屋）二层快餐、精品店（茶庄、服饰、珠宝、礼品、皮具、音像、眼镜、彩扩）、银行、专卖店、休闲饮品（咖啡、水吧、冷饮、西饼屋）三层主题餐厅、特色餐厅（以正餐为主）、娱乐、足疗保健、健身美容四层美食广场五层KTV六层KTV七层KTV39一层规划图一层规划图40二层规划图二层规划图41三层规划图三层规划图42四层规划图四层规划图43五、六、七层规划图五、六、七层规划图44第四部分价值的提升45洞

15、悉商业地产洞悉商业地产 汇聚天下财富汇聚天下财富 北京伟业商业策划有限公司46投资回报发展商的初衷 47巨库巨痛“巨库对于我来讲是一个失败，而且称得上是非常大的巨库对于我来讲是一个失败，而且称得上是非常大的失败。失败。”首创资产管理公司总经理杨晓斌首创资产管理公司总经理杨晓斌 48房地产常规开发流程=巨库的流程立项立项调研调研定位定位营销营销回款回款 49商业地产开发不能照搬住宅开发模式 50调研定位营销 商业地产流程再造51环节一环节一 市场调研市场调研目标消费者调研目标消费者调研竞争项目调研竞争项目调研经营商户调研经营商户调研商圈调研商圈调研投资者调研投资者调研常规调研常规调研商业调研商业

16、调研常规调研常规调研52目标消费者调研目标消费者调研住宅（常规）：住宅的最终使用者住宅（常规）：住宅的最终使用者商业：前来项目消费的顾客和客户商业：前来项目消费的顾客和客户 竞争项目：竞争程度测量竞争项目：竞争程度测量53未做经营商户调研或该调研不专业未做经营商户调研或该调研不专业 经营商户不确定经营商户不确定 数量方面数量方面 层次（业态分布）层次（业态分布）不能开业不能开业 业态混乱业态混乱项目失败项目失败 经营商户：商业项目的最终使用者商业地产特有部分经营商户：商业项目的最终使用者商业地产特有部分 54专业调研内在要求专业调研内在要求 准确性准确性 时效性时效性 针对性针对性前瞻性前瞻性

17、 55品牌客户数据库品牌客户数据库大客户联盟大客户联盟 伟业商业的独特之处伟业商业的独特之处 调研准确性调研准确性 调研时效性调研时效性 调研针对性调研针对性行业研究中心行业研究中心全方位业态跟踪全方位业态跟踪调研前瞻性调研前瞻性 56环节二环节二 定位定位市场定位市场定位产品定位产品定位经营者定位经营者定位消费者定位消费者定位投资者定位投资者定位57常规运作思路常规运作思路重视重视经营者定位经营者定位忽视忽视购买力估计偏差购买力估计偏差商业项目难以持续经营商业项目难以持续经营投资者定位投资者定位消费者定位消费者定位项目滞销项目滞销发展商被套牢发展商被套牢58招商完毕招商完毕商业项目成功商业项

18、目成功常规运作思路产生根源常规运作思路产生根源发展商发展商代理公司代理公司缺乏长远眼光缺乏长远眼光不专业不专业等等同同于于59伟业商业的独特之处伟业商业的独特之处 品牌商业数据库品牌商业数据库大客户联盟大客户联盟行业研究中心行业研究中心准确把握商户需求准确把握商户需求定位具备时效定位具备时效准确把握商圈准确把握商圈对购买力充分认知对购买力充分认知经营者定位准确经营者定位准确消费者定位精准消费者定位精准60经营稳固经营稳固经营者定位准确经营者定位准确消费者定位精准消费者定位精准伟业商业的独特之处伟业商业的独特之处 顺利招商顺利招商长长期期稳稳定定的的投投资资回回报报61环节三环节三 营销营销常规

19、营销常规营销广告、促销广告、促销商业项目营销商业项目营销广告、促销广告、促销招商招商招商销售招商销售售后服务售后服务62常规思路运作商业地产常规思路运作商业地产高射炮打蚊子高射炮打蚊子反馈率不高反馈率不高浪费推广费浪费推广费针对性不强针对性不强效果不明显效果不明显常规运作思路常规运作思路63伟业解决之道伟业解决之道水到渠成水到渠成打快不打慢打快不打慢更上一层楼更上一层楼64准确性时效性针对性前瞻性调研调研定位定位以销定产订制式销售招的满招的满销的好销的好精准伟业解决之道伟业解决之道水到渠成水到渠成节省推广费65伟业解决之道伟业解决之道打快不打慢打快不打慢66两个不等式：厚积而勃发两个不等式：厚

20、积而勃发迅速取得投资回报迅速取得投资回报3000003个月个月1年年快的基础快的基础商户积累商户积累快的优势快的优势伟业解决之道伟业解决之道打快不打慢打快不打慢67成功溢价成功溢价伟业解决之道伟业解决之道更上一层楼更上一层楼专业团队专业团队经验丰富的操盘手经验丰富的操盘手行业中心对市场准确地把握行业中心对市场准确地把握683万品牌商户的积累万品牌商户的积累大客户联盟大客户联盟没有后遗症没有后遗症售后服务售后服务售后售后=售前售前69伟业媒体中心焦点房网焦点房网安家杂志安家杂志搜铺网搜铺网其他媒体伙伴其他媒体伙伴推广创新推广创新更高的推广到达率更高的推广到达率更有针对性的广告效果更有针对性的广告效果更节约的推广预算更节约的推广预算70资产管理公司资产管理公司投资基金投资基金+收购商业项目收购商业项目大伟业支持大伟业支持71n品牌数据库品牌数据库n大客户联盟大客户联盟n招商团队招商团队n操盘手操盘手n资产管理公司资产管理公司n投资基金投资基金n媒体中心媒体中心招的满招的满销得快销得快节省推广费节省推广费伟业商业伟业商业商业地产项目商业地产项目没有后遗症没有后遗症社会效益社会效益经济效益经济效益一目了然一目了然72全文完全文完谢谢欣赏谢谢欣赏73