06.北京鼎能置业南中轴路商业项目市场研究商业街NXPowerLite

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1、北京东方赛睿投资顾问有限公司北京东方赛睿投资顾问有限公司鼎能置业南中轴路商业项目鼎能置业南中轴路商业项目竞争市场研究报告竞争市场研究报告（商业街）（商业街）二二OO四四 年四月年四月1 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest2目目 录录重要结论摘要 3 研究背景及方法 10竞争项目分析 121.方庄美食街 132.东直门簋街 193.三里屯酒吧街 264.后海酒吧街 325.大都市街 386.王府井商业步行街 457.西单商业步行街 528.建外SOHO商业步行街 59 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest3重要结论摘要重要结论摘要综合调查情况，针对北京市、南城地区的商业街市场供应量总综合调查情况，

2、针对北京市、南城地区的商业街市场供应量总结分析如下：结分析如下：q北京将重点发展培育三里屯酒吧街、秀水服装街、潘家园旧货市场、方庄餐饮街、大红门服装街、牛街民族街、天桥民俗街、银街、隆福寺民俗商业旅游文化街、海淀图书城等10条特色街；q北京现已形成大型商业街有两条，分别为王府井商业街、西单商业街。北京市、南城商业街供应量、经营情况及趋势北京市、南城商业街供应量、经营情况及趋势 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest4重要结论摘要重要结论摘要综合调查情况，针对北京市、南城地区的商业街经营情况总结分析如下：综合调查情况，针对北京市、南城地区的商业街经营情况总结分析如下：q西单商业街平均日客流量达到20

3、万人次，周末在40万人次左右，节假日高峰时 每天能达到60万-70万人次，年社会消费品零售额达到60多亿元；q王府井商业街具有很浓厚的老北京的文化气息，已成为北京商业的品牌标识；q王府井商业步行街包括，东方新天地、新东安市场、世都百货、王府井女子百 货、工艺美术商场等多家商场组成的半封闭商业街，平均日流量60万-80万人次；q大都市街坐落在广安大街核心地段，全长1.8公里，两侧建筑总面积预计达30 余万平方米，总投资额达到35亿元，经多次定位，自2002年4月正式开盘后5个 月时间销售已完成50%以上，现有部分商户开业。赛睿顾问赛睿顾问 3 invest5重要结论摘要重要结论摘要综合调查情况，

4、针对北京市、南城地区的商业街未来发展趋势总结分析综合调查情况，针对北京市、南城地区的商业街未来发展趋势总结分析如下：如下：q未来商业街的定位具有清晰可见的特点；q未来商业街的商业竞争加剧是不可避免的；q增加适合年轻人的娱乐休闲功能，增加体验业态比重；q商业街规划需要“以人为本”；q未来商业街将以开放性、参与性、多元性方向发展；q商业街将成为北京文化底蕴的体现舞台。赛睿顾问赛睿顾问 3 invest6重要结论摘要重要结论摘要方庄美食街方庄美食街：北京三大美食街之一：北京三大美食街之一q餐饮街要具有一定商业规模，应统一风格，打造地区标识效应，本项目餐饮和方庄美食街有很好的延续性；q大众喜爱的餐饮主

5、力店，捆绑式进入本项目值得考虑；q本项目应注重对餐饮文化元素的发掘，使其适应未来就餐趋势。东直门簋街东直门簋街：风味特色小吃餐饮街风味特色小吃餐饮街q本项目应注重良好就餐环境、卫生条件及治安形象的打造；q本项目要借鉴东直门簋街成功的餐饮模式；q餐饮街对车位要求较高，应车位数量充足，避免街内交通不畅；q营造独特的就餐文化氛围，是本项目定位餐饮时要关注的问题。综合调查情况，以下特色商业街对于本项目来讲有下述借鉴点：综合调查情况，以下特色商业街对于本项目来讲有下述借鉴点：赛睿顾问赛睿顾问 3 invest7重要结论摘要重要结论摘要三里屯酒吧街三里屯酒吧街：北京知名两大酒吧街之一：北京知名两大酒吧街之

6、一q注重对酒文化的发掘，使其适应未来酒吧街发展的趋势；q本项目短期缺乏足够的酒吧街市场基础，除非挖掘出文化亮点，否则缺乏发展空间；q该项目的市场基础和本项目决然不同，可以借鉴理念，但要深入考虑市场适应性；q注重个性化酒吧经营风格。后海酒吧街后海酒吧街：北京知名两大酒吧街之一北京知名两大酒吧街之一q该项目市场环境对其成熟、成功有重要价值，本项目似乎近期并不具备这样的条件；q后海酒吧街对于本项目更具有参照性；q关注后海酒吧特定消费市场的细分，有助于酒吧街的准确定位。赛睿顾问赛睿顾问 3 invest8重要结论摘要重要结论摘要大都市街大都市街：亚洲最长的双向内藏式步行街：亚洲最长的双向内藏式步行街q

7、该项目属于北京经典败例，本项目在项目定位、规划、规模等方面都要防范类似的失误；q大都市街被迫深度细分商业市场，会有问题，但是如果在市场定位阶段，考虑到商业功能 符合性的前提下，科学划分值得本项目关注；q在策划招商前期，首先确定主力商户、半主力商户的进驻，突出定位主题，提升商业整体形 象，促进其它商户的进入是本项目可以借鉴的教训。王府井商业步行街王府井商业步行街：国内最知名的商业步行街之一国内最知名的商业步行街之一q典型的旅游市场步行街，本项目则属于典型生活消费步行街；q本项目应该借鉴其中文化元素；q鉴于王府井商业步行街在停车上考虑不足，本项目应提供充足的停车位，以方便消费者并非随意加大停车空间

8、，住宅社区的停车位也可以有效配合使用。赛睿顾问赛睿顾问 3 invest9重要结论摘要重要结论摘要西单商业街西单商业街：国内最知名的商业街之一：国内最知名的商业街之一q该商业街的主要消费市场包括时尚消费群、旅游市场和北京中老年中端消费者，本项目未来 的消费结构和其有较大重合部分，所以定位、商业组合考虑过程中需要参照对比；q时尚消费的引导需要核心主力店的引导，未来本项目如果扩大大众消费商业开发的规模，就 需要对此加以高度关注；q交通停车问题值得本项目合理化考虑。建外建外SOHO商业步行街商业步行街：目前目前CBD中央商务区唯一的一条商业步行街中央商务区唯一的一条商业步行街q借鉴该项目，本项目应统

9、一定位；q建外SOHO商业步行街项目最值得借鉴的是其商铺营销节奏的良好把握；q该项目的开发规模也会成为本项目谨慎思考的参照系。北京东方赛睿投资顾问有限公司北京东方赛睿投资顾问有限公司研究背景及方法10 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest11研究背景及方法研究背景及方法研究背景及方法研究背景及方法 研究目的：研究目的：通过对北京市现有商业街的调研，了解其定位、地位、经营、业态以及前景 商业业态状况 相关评价 对潜在问题及市场机会进行分析 为本案市场定位提供业态以及经营方面的参考信息。研究方法：实地调查研究方法：实地调查 调研地点：调研地点：北京市北京市 被访商业项目营业面积：被访商业项目营业面积

10、：5000平米以上平米以上北京东方赛睿投资顾问有限公司北京东方赛睿投资顾问有限公司竞争项目分析12 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest131、方庄美食街 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest14关于方庄美食街关于方庄美食街区位：区位：北京市方庄；北京市方庄；定位：大众餐饮街；定位：大众餐饮街；地位：目前北京著名的三大美食街之一；地位：目前北京著名的三大美食街之一；规模：总经营面积为规模：总经营面积为6.3万平方米；万平方米；餐饮业态组合：金鼎轩、小土豆、郭林家常菜、刚记海鲜等中式餐饮；餐饮业态组合：金鼎轩、小土豆、郭林家常菜、刚记海鲜等中式餐饮；经营状况：自经营状况：自2000年开业以来，通过年

11、开业以来，通过4年时间的经营打造，现处于成熟阶段；年时间的经营打造，现处于成熟阶段；经营理念：各式经营理念：各式档次齐全，多种口味丰富的大众餐饮；档次齐全，多种口味丰富的大众餐饮；商业环境：商业环境：餐饮环境已形成美食街特色形式；餐饮环境已形成美食街特色形式；硬环境：门前停车位充足，餐厅环境良好；硬环境：门前停车位充足，餐厅环境良好；餐饮档次：各档次皆有；餐饮档次：各档次皆有；人气：当前北京方庄地区最受消费者欢迎的餐饮消费场所；人气：当前北京方庄地区最受消费者欢迎的餐饮消费场所；平均租金：约平均租金：约25元元/平方米平方米/天；天；赛睿顾问赛睿顾问 3 invest15 赛睿顾问赛睿顾问 3

12、 invest16方庄美食街优劣势分析方庄美食街优劣势分析方庄美食街优劣势分析方庄美食街优劣势分析优势优势1、交通便利，多条公交路线可以到达；2、美食街各档次餐饮齐聚，各种特色口味丰富；3、区域内40万常住消费人群的强大支撑，南城消费者对餐饮需求量较大；4、停车位充足；5、主力餐饮店的稳定经营（金鼎轩；刚记海鲜），给美食街带来大批稳定的消费者。劣势劣势1、美食街的商家结构复杂，无法满足其长期发展；2、周边道路规划不够合理，给驱车就餐的人群带来不便；3、美食街在融合娱乐元素方面做的不够，满足不了未来文化就餐消费的需求。赛睿顾问赛睿顾问 3 invest17方庄美食街前景分析方庄美食街前景分析前景

13、：前景：区域餐饮商业街已趋于成熟，但其对餐饮文化元素的发掘远远不够，无法适应未来南城餐饮消费的需求，因此方庄美食街未来前景不很乐观。该项目突破口：该项目突破口：对餐饮文化的发掘及延伸 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest18本项目参照性分析本项目参照性分析结合方庄美食街的优缺点，本项目应注意以下几点：结合方庄美食街的优缺点，本项目应注意以下几点：1.餐饮街要具有一定商业规模，应统一风格，打造地区标识效应，餐饮街要具有一定商业规模，应统一风格，打造地区标识效应，本项目餐饮和方庄美食街有很好的延续性；本项目餐饮和方庄美食街有很好的延续性；2.大众喜爱的餐饮主力店，捆绑式进入本项目值得考虑；大众喜爱的

14、餐饮主力店，捆绑式进入本项目值得考虑；3.本项目应注重对餐饮文化元素的发掘，使其适应未来就餐趋势。本项目应注重对餐饮文化元素的发掘，使其适应未来就餐趋势。赛睿顾问赛睿顾问 3 invest192、东直门簋街 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest20关于东直门簋街关于东直门簋街区位：区位：北京市东直门地区，北京市东直门地区，南北小街十字路口至北新桥十字路口南北两线上南北小街十字路口至北新桥十字路口南北两线上 ；定位：京味特色小吃餐饮街；定位：京味特色小吃餐饮街；地位：目前北京著名的三大美食街之一；地位：目前北京著名的三大美食街之一；规模：簋街全长一千余米，罗列餐饮店铺规模：簋街全长一千余米，罗列餐

15、饮店铺110余家余家；餐饮业态组合：花家怡园、紫霞、锦阳虹火锅店、胡大、海盛苑等各式特色餐饮；餐饮业态组合：花家怡园、紫霞、锦阳虹火锅店、胡大、海盛苑等各式特色餐饮；经营状况：自开业以来，通过多年时间的经营打造，现处于成熟阶段；经营状况：自开业以来，通过多年时间的经营打造，现处于成熟阶段；经营理念：以经营小龙虾等海鲜产品为主经营理念：以经营小龙虾等海鲜产品为主，多种口味汇聚的大众餐饮；，多种口味汇聚的大众餐饮；商业环境：商业环境：已形成各档次、京味特色美食街形式；已形成各档次、京味特色美食街形式；硬环境：门前停车位不够充足，餐厅环境一般；硬环境：门前停车位不够充足，餐厅环境一般；餐饮档次：中低

16、档为主；餐饮档次：中低档为主；人气：当前北京市区最受消费者欢迎的通宵餐饮消费场所；人气：当前北京市区最受消费者欢迎的通宵餐饮消费场所；平均租金：约平均租金：约48元元/平方米平方米/天；天；赛睿顾问赛睿顾问 3 invest21 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest22簋街消费及商家分析簋街消费及商家分析簋街消费者性格特征：簋街消费者性格特征：钟爱簋街的人是有情结的，具有的“京味情结”；喜欢昼伏夜出，喜爱自由自在，口味多变，喜爱美食猎奇；还有的是无酒不欢之客，不拘小节；簋街消费结构特征：簋街消费结构特征：商人、艺人、学生等各行各色的消费者；商家分析：商家分析：1、最雅之店：花家怡园 老北京标准的

17、四合院落，三进三出，有名人字画的雅气，也有紫藤花下的浪漫，更多的是清风爽意休闲的氛围。2、最旺之店：胡大、海盛苑 据说簋街的麻小最早出自胡大，到深夜十一二点，还有人排队等餐。海盛苑在麻辣街上独具一格，国产小海鲜烹得有滋有味。赛睿顾问赛睿顾问 3 invest23东直门簋街优劣势分析东直门簋街优劣势分析东直门簋街优劣势分析东直门簋街优劣势分析优势优势1、交通便利，多条公交路线可以到达；2、美食街京味十足，经营特色鲜明；3、通宵营业，经营时间是其成功的重要因素；4、其商业规模理想，统一定位，易形成主题鲜明的餐饮街；5、餐饮街适度融合餐饮文化元素，能够满足文化就餐消费的需求。劣势劣势1、停车位不足，

18、导致街内交通堵塞，商业气氛遭到破坏；2、就餐环境及卫生条件较差；3、街内治安环境较差，给人以不安全感。赛睿顾问赛睿顾问 3 invest24东直门簋街前景分析东直门簋街前景分析前景：前景：餐饮商业街已趋于成熟，主题突出，风格独特，簋街是在北京营业时间最长的餐饮一条街，因此簋街的未来前景风光依旧。该项目突破口：该项目突破口：提高就餐环境、卫生条件及治安形象 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest25本项目参照性分析本项目参照性分析结合东直门簋街的优缺点，本项目应注意以下几点：结合东直门簋街的优缺点，本项目应注意以下几点：1.1.本项目应注重良好就餐环境、卫生条件及治安形象的打造；本项目应注重良好就餐

19、环境、卫生条件及治安形象的打造；2.2.本项目要借鉴东直门簋街成功的餐饮模式；本项目要借鉴东直门簋街成功的餐饮模式；3.3.餐饮街对车位要求较高，应车位数量充足，避免街内交通不畅；餐饮街对车位要求较高，应车位数量充足，避免街内交通不畅；4.4.营造独特的就餐文化氛围，是本项目定位餐饮时要关注的问题。营造独特的就餐文化氛围，是本项目定位餐饮时要关注的问题。赛睿顾问赛睿顾问 3 invest263、三里屯酒吧街 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest27三里屯酒吧街三里屯酒吧街区位：区位：北京市三里屯；北京市三里屯；定位：特色文化酒吧专业街；定位：特色文化酒吧专业街；地位：目前国内最著名的两大酒吧街之

20、一；地位：目前国内最著名的两大酒吧街之一；规模：总占地规模：总占地1648平方米，全长平方米，全长260米；米；酒吧类型：酒吧类型：音乐吧音乐吧、演艺吧、风格吧、收藏吧等；、演艺吧、风格吧、收藏吧等；经营状况：自经营状况：自96年第一家酒吧开业以来，通过年第一家酒吧开业以来，通过8年时间的经营打造，已成为国内外知名的特色街；年时间的经营打造，已成为国内外知名的特色街；经营理念：集时尚、文化、前卫于一体的经营理念：集时尚、文化、前卫于一体的酒吧街；酒吧街；商业环境：商业环境：具有浓厚的国外酒吧文化；具有浓厚的国外酒吧文化；硬环境：酒吧环境优雅、别致；硬环境：酒吧环境优雅、别致；酒吧档次：中高档；

21、酒吧档次：中高档；人气：当前北京地区最受消费者欢迎的酒吧消费场所；人气：当前北京地区最受消费者欢迎的酒吧消费场所；租金：约租金：约615元元/平方米平方米/天；天；赛睿顾问赛睿顾问 3 invest28 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest29三里屯酒吧街优劣势分析三里屯酒吧街优劣势分析三里屯酒吧街优劣势分析三里屯酒吧街优劣势分析优势优势1、比邻驻外使领馆周边，文化气息浓厚，酒吧文化易于形成，已发展到成熟阶段；2、经多年的培育，现成为享誉全球代表北京酒吧文化的商业产品；3、酒吧街的商业规模较为合理；4、区域内各酒吧商家未造成恶性竞争，共同推动整条街的公共繁荣；5、酒吧街进入商业成熟阶段，价值主要

22、源于商铺租金收益；6、酒吧街充分融合文化元素，形成了北京特色的酒吧文化。劣势劣势1、交通堵塞严重，不利于酒吧街引流；2、停车条件差，抑制消费；3、治安差，不利于长期经营吸引力。赛睿顾问赛睿顾问 3 invest30三里屯酒吧街前景分析三里屯酒吧街前景分析前景：前景：酒吧街趋于成熟，已成为北京酒吧文化的标识，因此三里屯酒吧街未来前景依然看好。该项目突破口：该项目突破口：对酒吧文化的深度发掘及延伸 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest31本项目参照性分析本项目参照性分析结合三里屯酒吧街的优缺点，本项目应注意以下几点结合三里屯酒吧街的优缺点，本项目应注意以下几点：1.1.注重对酒文化的发掘，使其适应未

23、来酒吧街发展的趋势；注重对酒文化的发掘，使其适应未来酒吧街发展的趋势；2.2.本项目短期缺乏足够的酒吧街市场基础，除非挖掘出文化亮点，本项目短期缺乏足够的酒吧街市场基础，除非挖掘出文化亮点，否则缺乏发展空间；否则缺乏发展空间；3.3.该项目的市场基础和本项目决然不同，可以借鉴理念，但要深入该项目的市场基础和本项目决然不同，可以借鉴理念，但要深入 考虑市场适应性；考虑市场适应性；4.4.注重个性化酒吧经营风格。注重个性化酒吧经营风格。赛睿顾问赛睿顾问 3 invest324、后海酒吧街 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest33关于后海酒吧街关于后海酒吧街区位：区位：北京市什刹海；北京市什刹海；定位

24、：特色文化酒吧专业街；定位：特色文化酒吧专业街；地位：目前北京著名的两大酒吧街之一；地位：目前北京著名的两大酒吧街之一；规模：现有酒吧规模：现有酒吧80多家；多家；酒吧业态组合：酒吧业态组合：音乐吧音乐吧、演艺吧、风格吧、收藏吧等；、演艺吧、风格吧、收藏吧等；经营状况：通过经营状况：通过2年多时间的经营打造，现处于稳定发展阶段；年多时间的经营打造，现处于稳定发展阶段；经营理念：以自然景色为依托，经营各色酒吧；经营理念：以自然景色为依托，经营各色酒吧；商业环境：景色迷人，酒不醉人，人自醉；商业环境：景色迷人，酒不醉人，人自醉；硬环境：门前停车位充足，餐厅环境良好；硬环境：门前停车位充足，餐厅环境

25、良好；酒吧档次：各档次皆有；酒吧档次：各档次皆有；人气：当前北京地区唯一的以景观为依托的酒吧消费场所；人气：当前北京地区唯一的以景观为依托的酒吧消费场所；租金：约租金：约815元元/平方米平方米/天；天；赛睿顾问赛睿顾问 3 invest34 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest35后海酒吧街优劣势分析后海酒吧街优劣势分析后海酒吧街优劣势分析后海酒吧街优劣势分析优势优势1、具有区位优势，依靠后海的自然风景，营造出老北京文化气息；2、环绕后海，经营较为集中；3、酒吧街的商业规模较为合理；4、特色经营，风格各异，是其成功的重要因素之一；5、酒吧街充分融合文化元素，形成了北京特色风情的酒吧文化。劣势劣

26、势1、酒吧的服务水平仍需提高；2、酒吧街内车流与人流的汇集，造成拥堵现象，破坏酒吧气氛。赛睿顾问赛睿顾问 3 invest36后海酒吧街前景分析后海酒吧街前景分析前景：前景：后海酒吧街正处于稳定发展阶段，其依靠迷人的景致，注重酒文化元素的发掘，未来前景一片大好。该项目突破口：该项目突破口：对“酒文化”的发掘及延伸 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest37本项目参照性分析本项目参照性分析结合后海酒吧街的优缺点，本项目应注意以下几点：结合后海酒吧街的优缺点，本项目应注意以下几点：1.该项目市场环境对其成熟、成功有重要价值，本项目似乎该项目市场环境对其成熟、成功有重要价值，本项目似乎 近期并不具备这样

27、的条件；近期并不具备这样的条件；2.后海酒吧街对于本项目更具有参照性；后海酒吧街对于本项目更具有参照性；3.关注后海酒吧特定消费市场的细分，有助于酒吧街的准确关注后海酒吧特定消费市场的细分，有助于酒吧街的准确 定位。定位。赛睿顾问赛睿顾问 3 invest385、大都市街 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest39关于大都市街关于大都市街开发商：开发商：北京广崇房地产综合开发公司；北京广崇房地产综合开发公司；区位：区位：北京市崇文区广安大街；北京市崇文区广安大街；定位：集商业、购物、娱乐、文化、餐饮、休闲为一体的城市中心步行街；定位：集商业、购物、娱乐、文化、餐饮、休闲为一体的城市中心步行街；地位

28、：亚洲最长的双向内藏式步行街；地位：亚洲最长的双向内藏式步行街；规模：总面积规模：总面积29.2万平方米，其中地上万平方米，其中地上23万平方米，地下万平方米，地下6万平方米；万平方米；业态组合：专业市场、餐饮、娱乐；业态组合：专业市场、餐饮、娱乐；经营状况：只有部分商户营业，经营状况不是很好；经营状况：只有部分商户营业，经营状况不是很好；经营理念：经营理念：强力打造北京第二条强力打造北京第二条“王府井王府井”商业步行街商业步行街，集多种专业市场于一身，广而博；，集多种专业市场于一身，广而博；商业环境：外表商业环境：外表打造成商业步行街，但不具备商业步行街的特征；打造成商业步行街，但不具备商业

29、步行街的特征；硬环境：室外停车位充足；硬环境：室外停车位充足；人气：刚刚营业不久，人气指数很低；人气：刚刚营业不久，人气指数很低；平均租金：整栋出租均价平均租金：整栋出租均价2.8-3.8/天天/平方米；平方米；赛睿顾问赛睿顾问 3 invest40 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest41大都市街优劣势分析大都市街优劣势分析大都市街优劣势分析大都市街优劣势分析优势优势1、地段好，地理位置佳；2、公共交通便利，可分别与二、三、四环路相连；3、大都市是拥有产权的商业商务经营用房，价格低廉。劣势劣势1、商业街中央的道路过宽，南北引流难度较大，其实质上不具备商业街的特征；2、对消费市场的细分深度不够，

30、导致对消费人群定位不清，因此多次定位多次失败；3、大都市街并不是真正意义上的商业步行街，而是按照步行街的方式去做，形似而神不似；4、大都市街的商业规模过大，纯属政府意愿，没有从消费市场需求考虑，导致投资风险和 操作难度系数增大，这是不可避免的结果；5、在后期招商过程中，没有成功引入聚合人气的主力商家；6、专业市场定位方向过于分散，在实际经营及管理上，难度很大，不易运营成功。赛睿顾问赛睿顾问 3 invest42大都市街业态分析大都市街业态分析业态组合：业态组合：美容美发产品专用店、小商品交易市场、鞋城、美容美发产品专用店、小商品交易市场、鞋城、汽车专业店、酒店用品专业店等；汽车专业店、酒店用品

31、专业店等；商户分析：商户分析：1、嘉和美博城，面积约、嘉和美博城，面积约1万平方米左右，主要服务于南城和北京各区县万平方米左右，主要服务于南城和北京各区县专业美容美发店的批发和零售，其作用主要吸引专业经营者，尚未对大专业美容美发店的批发和零售，其作用主要吸引专业经营者，尚未对大众消费人群产生聚合作用；众消费人群产生聚合作用；2、世纪天鼎商品交易市场，面积约、世纪天鼎商品交易市场，面积约1.8万平方米，商品档次较低，价格万平方米，商品档次较低，价格低廉，主要服务于南城低档次消费人群；其档次定位严重影响了大都市低廉，主要服务于南城低档次消费人群；其档次定位严重影响了大都市街整体定位想象，因此导致大

32、都市商业定位混乱，没有统一经营档次及街整体定位想象，因此导致大都市商业定位混乱，没有统一经营档次及经营风格；经营风格；赛睿顾问赛睿顾问 3 invest43大都市街前景分析大都市街前景分析前景：前景：定位始终没有统一，也无法统一，经营风险过大，商户难以进驻，商业氛围难以形成，因此大都市未来前景令人担忧。该项目突破口：该项目突破口：合理的商业规模；聚合人气的主力商家，统一定位经营。赛睿顾问赛睿顾问 3 invest44本项目参照性分析本项目参照性分析结合结合“大都市大都市”的优缺点，本项目应注意以下几点的优缺点，本项目应注意以下几点：1.该项目属于北京经典败例，本项目在项目定位、规划、规模等方面

33、都该项目属于北京经典败例，本项目在项目定位、规划、规模等方面都 要防范类似的失误；要防范类似的失误；2.大都市街被迫深度细分商业市场，会有问题，但是，如果在市场定位大都市街被迫深度细分商业市场，会有问题，但是，如果在市场定位 阶段，考虑到商业功能符合性的前提下，科学划分，值得本项目关注；阶段，考虑到商业功能符合性的前提下，科学划分，值得本项目关注；3.在策划招商前期，首先确定主力商户、半主力商户的进驻，突出定位在策划招商前期，首先确定主力商户、半主力商户的进驻，突出定位 主题，提升商业整体形主题，提升商业整体形 象，促进其他商户的进入是本项目可以借鉴象，促进其他商户的进入是本项目可以借鉴 的教

34、训。的教训。赛睿顾问赛睿顾问 3 invest456、王府井商业步行街 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest46关于王府井商业步行街关于王府井商业步行街区位：区位：金鱼胡同到与长安街交界口；金鱼胡同到与长安街交界口；定位：集商业、购物、娱乐、文化、餐饮、休闲为一体的城市中心步行街；定位：集商业、购物、娱乐、文化、餐饮、休闲为一体的城市中心步行街；地位：北京商业第一街；地位：北京商业第一街；规模：规模：八百一十米长略呈波浪型的大街两侧分布着十二个大型商场；八百一十米长略呈波浪型的大街两侧分布着十二个大型商场；业态组合：百货、餐饮、娱乐、休闲；业态组合：百货、餐饮、娱乐、休闲；经营状况：全国知名的商

35、业步行街；经营状况：全国知名的商业步行街；经营理念：经营理念：强力打造北京商业第一街；强力打造北京商业第一街；商业环境：商业步行街日趋成熟；商业环境：商业步行街日趋成熟；硬环境：室外有休闲区，喷泉广场但停车困难；硬环境：室外有休闲区，喷泉广场但停车困难；人气：全国首屈一指的商业步行街，人气指数很高；人气：全国首屈一指的商业步行街，人气指数很高；赛睿顾问赛睿顾问 3 invest47 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest48王府井商业步行街优劣势分析王府井商业步行街优劣势分析王府井商业步行街优劣势分析王府井商业步行街优劣势分析优势优势1、地段好，地理位置佳；2、公共交通便利，附近有地铁等多条公交线

36、路可到达；3、王府井商业步行街以名扬海外，受到全世界的关注；4、新老文化的汇合，把民族的历史文化展现给国人。劣势劣势1、王府井商业步行街主要针对旅游市场，对本地消费者的影响力不大；2、商业步行街街面商铺档次过低与整条商业街档次不府；3、商业步行街商铺租金过高，导致后期商户经营压力过大；4、整个商业步行街停车困难且费用比较高。赛睿顾问赛睿顾问 3 invest49王府井商业步行街业态分析王府井商业步行街业态分析业态组合：业态组合：由多家百货公司和购物中心组成，百货：世都百货、女由多家百货公司和购物中心组成，百货：世都百货、女 子百货、百货大楼、新东安市场等，购物中心：东方新子百货、百货大楼、新东

37、安市场等，购物中心：东方新 天地。天地。商户分析：商户分析：1、东方新天地，营业面积、东方新天地，营业面积80000平方米，主要集餐饮、购物、娱乐于一平方米，主要集餐饮、购物、娱乐于一体的中高档购物中心，它是北京现代商业品牌，具有稳定的客户群，能体的中高档购物中心，它是北京现代商业品牌，具有稳定的客户群，能吸引北京市时尚及高端消费者的青睐；吸引北京市时尚及高端消费者的青睐；2、世都百货，营业面积、世都百货，营业面积20000平方米，主要以经营中高档品牌为主，位平方米，主要以经营中高档品牌为主，位于商业街的最北端，商场以于商业街的最北端，商场以“时尚化时尚化”作为经营理念，展现时尚百货的作为经营

38、理念，展现时尚百货的经营优势。经营优势。赛睿顾问赛睿顾问 3 invest50王府井商业步行街前景分析王府井商业步行街前景分析前景：前景：商业已经成熟，已成为外地游客的必去之处。该项目突破口：该项目突破口：应大力挖掘本地消费市场，扩大自己的占有率。赛睿顾问赛睿顾问 3 invest51本项目参照性分析本项目参照性分析结合王府井商业步行街的优缺点，本项目应注意以下几点结合王府井商业步行街的优缺点，本项目应注意以下几点：1.1.典型的旅游市场步行街，本项目则属于典型生活消费步行街；典型的旅游市场步行街，本项目则属于典型生活消费步行街；2.2.本项目应该借鉴其中文化元素；本项目应该借鉴其中文化元素；

39、3.3.鉴于王府井商业步行街在停车上考虑不足，本项目应提供充足的停车位，鉴于王府井商业步行街在停车上考虑不足，本项目应提供充足的停车位，以方便消费者以方便消费者并非随意加大停车空间，住宅社区的停车位也可以有效并非随意加大停车空间，住宅社区的停车位也可以有效 配合使用。配合使用。赛睿顾问赛睿顾问 3 invest527、西单商业步行街 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest53关于西单商业街关于西单商业街区位：区位：北京西城区中心；北京西城区中心；定位：集商业、购物、娱乐、文化、餐饮、休闲为一体的城市中心步行街；定位：集商业、购物、娱乐、文化、餐饮、休闲为一体的城市中心步行街；地位：北京三大著名商业

40、步行街之一；地位：北京三大著名商业步行街之一；规模：规模：全长全长13001300米两侧分布着米两侧分布着8 8个大型商场；个大型商场；业态组合：百货、餐饮、娱乐、休闲；业态组合：百货、餐饮、娱乐、休闲；经营状况：经过多年的打造，商业已经趋于成熟；经营状况：经过多年的打造，商业已经趋于成熟；经营理念：经营理念：强力打造北京最具有时尚、青春的商业步行街；强力打造北京最具有时尚、青春的商业步行街；商业环境：商业步行街日趋成熟；商业环境：商业步行街日趋成熟；硬环境：室外有休闲区，但停车位不充足；硬环境：室外有休闲区，但停车位不充足；人气：北京最具青春、时尚的商业步行街，人气指数很高；人气：北京最具青

41、春、时尚的商业步行街，人气指数很高；赛睿顾问赛睿顾问 3 invest54 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest55西单商业街优劣势分析西单商业街优劣势分析西单商业街优劣势分析西单商业街优劣势分析优势优势1、地段好，地理位置佳；2、公共交通便利，附近有地铁等多条公交线路可到达；3、西单商业街受到众多层次消费者的欢迎；4、西单商业街涵盖了各个档次的商业。劣势劣势1、西单商业街由于有服装市场的存在，所以治安有些混乱；2、西单商业街堵车严重，停车位少；3、室外的绿化率较低，供消费者休息的地方较少。赛睿顾问赛睿顾问 3 invest56西单商业街业态分析西单商业街业态分析西单商业街主要由：西单商业街主要

42、由：首都时代广场、中友百货、西单商场、首都时代广场、中友百货、西单商场、君太百货、西单赛特、华威商场组成。君太百货、西单赛特、华威商场组成。商户分析：商户分析：1、西单华威商场，营业面积、西单华威商场，营业面积20000平方米，主要集餐饮、购物、娱乐于平方米，主要集餐饮、购物、娱乐于一体的中低档商场，它是北京现最具人气的商场，深受年轻消费者的喜一体的中低档商场，它是北京现最具人气的商场，深受年轻消费者的喜爱，具有稳定的客户群，能吸引北京市时尚消费者的青睐；爱，具有稳定的客户群，能吸引北京市时尚消费者的青睐；2、中友百货，营业面积、中友百货，营业面积40000平方米，主要以经营中高档品牌为主，位

43、平方米，主要以经营中高档品牌为主，位于商业街的最南端，商场以于商业街的最南端，商场以“时尚化、青春化时尚化、青春化”作为经营理念，展现时作为经营理念，展现时尚百货的经营优势。尚百货的经营优势。赛睿顾问赛睿顾问 3 invest57西单商业街前景分析西单商业街前景分析前景：前景：商业已经成熟，已成为本地消费者的首选之处。该项目突破口：该项目突破口：应大力改善商业街的外部环境和硬件设施。赛睿顾问赛睿顾问 3 invest58本项目参照性分析本项目参照性分析结合西单商业街的优缺点，本项目应注意以下几点：结合西单商业街的优缺点，本项目应注意以下几点：1.1.该商业街的主要消费市场包括时尚消费群、旅游市

44、场和北京中老年中端该商业街的主要消费市场包括时尚消费群、旅游市场和北京中老年中端 消费者，本项目未来的消费结构和其有较大重合部分，所以定位、商业消费者，本项目未来的消费结构和其有较大重合部分，所以定位、商业 组合考虑过程中需要参照对比；组合考虑过程中需要参照对比；2.2.时尚消费的引导需要核心主力店的引导，未来本项目如果扩大大众消费时尚消费的引导需要核心主力店的引导，未来本项目如果扩大大众消费 商业开发的规模，就需要对此加以高度关注；商业开发的规模，就需要对此加以高度关注；3.3.交通停车问题值得本项目合理化考虑。交通停车问题值得本项目合理化考虑。赛睿顾问赛睿顾问 3 invest598、建外

45、SOHO商业步行街 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest60关于建外关于建外SOHOSOHO商业步行街商业步行街区位：区位：北京市建国门外大街；北京市建国门外大街；定位：商业步行街；定位：商业步行街；地位：目前地位：目前CBD中央商务区唯一的一条商业步行街；中央商务区唯一的一条商业步行街；规模：规模：300个临街商铺；个临街商铺；业态组合：业态组合：茶馆、咖啡馆、火锅店、料理店、音像店、美容院、时装店、古董店等；茶馆、咖啡馆、火锅店、料理店、音像店、美容院、时装店、古董店等；经营状况：大多数商铺刚刚营业；经营状况：大多数商铺刚刚营业；经营理念：物品、服务、体验业态皆有经营理念：物品、服务、体验业

46、态皆有；商业环境：商业环境：借助日趋成熟的国贸商圈打造特色的商业步行街；借助日趋成熟的国贸商圈打造特色的商业步行街；硬环境：社区内有硬环境：社区内有20个空中花园、个空中花园、16条步行小街；条步行小街；档次：中高档为主；档次：中高档为主；人气：刚刚营业，尚未形成较大人气；人气：刚刚营业，尚未形成较大人气；租金：写字楼下底商租金租金：写字楼下底商租金USD40-45/月月/平方米，平方米，住宅底商租金一、二层住宅底商租金一、二层USD30-35/月月/平方米，平方米，三层三层USD25-30/月月/平方米；平方米；赛睿顾问赛睿顾问 3 invest61 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest62建

47、外建外建外建外SOHOSOHOSOHOSOHO商业步行街优劣势分析商业步行街优劣势分析商业步行街优劣势分析商业步行街优劣势分析优势优势1、交通便利，多条公交路线可以到达；2、建筑外观设计独特，给人以新鲜感；3、餐饮一般都通宵营业，经营时间是其成功的重要因素；4、商业街兼顾了物品、服务、体验业态，满足了不同客户的需求。劣势劣势1、建外SOHO是带产权的商业商务经营用房，开发商在销售后对经营用房没有约束力，导致无经营主题现象是不可避免的；2、租金过高，商户经营压力过大，3层招商困难；3、无地上停车位，给就餐的人带来了不便。赛睿顾问赛睿顾问 3 invest63建外建外SOHO商业步行街前景分析商业

48、步行街前景分析前景：前景：虽然它的出售、出租率比较高，但商业街的经营主题不突出，发展前景不太乐观。该项目突破口：该项目突破口：1、统一定位、统一经营；2、明确经营主题。赛睿顾问赛睿顾问 3 invest64本项目参照性分析本项目参照性分析结合建外结合建外SOHOSOHO商业步行街的优缺点，本项目应注意以商业步行街的优缺点，本项目应注意以下几点：下几点：1.1.借鉴该项目，本项目应统一定位；借鉴该项目，本项目应统一定位；2.2.建外建外SOHOSOHO商业步行街项目最值得借鉴的是其商铺营销节奏的良商业步行街项目最值得借鉴的是其商铺营销节奏的良 好把握；好把握；3.3.该项目的开发规模也会成为本项目谨慎思考的参照系。该项目的开发规模也会成为本项目谨慎思考的参照系。