2012湖南岳阳县商业调研报告

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1、岳 阳 县 商 业 调 研 报 告2012-6-18 报 告 纲 要 岳 阳 县 宏 观 环 境 概 述 市 场 现 有 商 圈 地 理 位 置 透 析 市 场 现 有 商 圈 经 营 业 态 分 析 周 边 竞 争 对 手 的 市 场 表 现 本 项 目 机 会 判 断 岳 阳 县 宏 观 环 境 概 述 岳 阳 县 紧 邻 岳 阳 市 区 ， 是 岳 阳 市 的 “ 郊 区 ” ， 处 于 “ 长 三 角 ” 、 “ 泛 珠 三 角 ” 两大 经 济 圈 西 进 、 北 上 的 枢 纽 位 置 ， 位 于 武汉 城 市 圈 、 长 株 潭 城 市 群 的 交 汇 地 带 。 岳阳 县 水

2、路 通 江 达 海 ， 公 路 交 通 网 络 全 、 等级 高 ， 京 广 铁 路 和 武 广 高 速 铁 路 贯 穿 全 境 ，内 接 外 联 四 通 八 达 。 地理位置 岳 阳 县 宏 观 环 境 概 述岳 阳 县 总 面 积 2716平 方 公 里 ， 辖 20个 乡 （ 镇 ） 共 68万 人 口 ， 其 中 城 区 人 口 约 8万 。 岳 阳 县 2011年 完 成 地 方 生 产 总 值 159.6亿 元 ， 同 比 增 长 14.5%,完 成 财 政 总 收 入 50.6 亿 元 ， 同 比 增 长 20%。基本概况 岳 阳 县 宏 观 环 境 概 述 房 地 产 市 场

3、属 初 级 阶 段 ， 整 体 开 发 水 平 不 高 目 前 岳 阳 县 的 房 地 产 开 发 水 平 仍 处 于 初 级 阶 段 ，其 主 要 是 满 足 城 市 发 展 和 人 口 扩 张 所 带 来 的 市 场需 求 ， 房 地 产 市 场 偏 好 于 卖 方 市 场 ； 从 现 有 开 发的 地 产 项 目 来 看 ， 大 部 分 属 经 济 型 产 品 ， 其 地 块小 （ 10 30亩 ） 、 规 划 差 、 景 观 少 、 立 面 粗 糙 、物 管 服 务 弱 ， 市 场 同 质 化 严 重 。 在 项 目 的 产 品 规划 时 应 避 免 出 现 此 类 情 况 。 对现有

4、房地产项目市场分析 岳 阳 县 宏 观 环 境 概 述 市 场 矛 盾 日 益 突 出 ， 更 新 换 代 地 产 时 代 到 来 随 着 在 建 项 目 的 落 成 和 后 续 片 区 扩 张 开 发 ， 明 年 岳 阳 县 地 产 市 场 将 有 可 能 出 现 供 求 平 衡 、 进 入 阶 段 性 饱 和阶 段 ， 主 要 问 题 就 是 今 明 两 年 的 高 速 发 展 、 超 额 集 中放 量 、 粗 放 型 产 品 严 重 同 质 化 所 造 成 ， 而 岳 阳 县 不 具备 强 大 的 城 市 吸 引 力 ， 城 市 人 口 增 长 和 城 市 化 速 度 偏慢 ， 城 市

5、人 口 收 入 增 长 慢 、 收 入 低 ， 消 费 能 力 不 足 ，供 求 开 始 趋 向 平 衡 。 项 目 竞 争 必 然 促 其 加 快 发 展 。 岳阳 县 的 房 地 产 后 续 开 发 的 项 目 中 ， 在 品 质 、 品 位 、 规划 设 计 、 产 品 细 部 的 打 造 、 项 目 配 套 、 物 业 管 理 等 方面 将 会 有 大 大 的 提 升 。对现有房地产项目市场分析 岳 阳 县 宏 观 环 境 概 述 产 品 品 质 的 提 升 ， 促 进 了 房 地 产 价 格 的 成 长 随 着 一 批 高 档 小 高 层 产 品 投 放 市 场 ， 产 品 成 本

6、的 提 升 ， 市 场 对 高 端 产 品 市 场 需 求 的 放 大 ， 综 合 品 质 高 的 小 高 层 社 区 ， 价 格 将 进 一 步 提 升 ， 均 价 已 经 在 今 年 突 破 3000元 / 大 关 。对现有房地产项目市场分析 岳 阳 县 宏 观 环 境 概 述 商 业 项 目 将 面 临 更 加 严 峻 的 考 验 目 前 ， 岳 阳 县 每 个 在 开 发 的 产 品 中 ， 基 本 都 规 划 有 23层 的 底 商 ， 特 别 是 城 西 片 区 ， 新 开 发 项 目 较 多 ， 结 合目 前 县 城 现 有 商 业 分 布 状 况 （ 详 见 商 业 市 场 分

7、 析 部分 ） ， 明 年 商 业 项 目 将 容 易 出 现 滞 销 及 空 置 的 局 面 ，后 续 开 发 商 业 的 风 险 将 进 一 步 加 大 。对现有房地产项目市场分析 l市 场 现 有 商 圈 地 理 位 置 透 析天鹅南路农 村 合 作 社 建 材 市 场 步 步 高 超 市 、通 程 电 器 、白 马 服 饰 广 场 青山路东 方 路东 方 东 路 荷花路商业街兴 荣 东 路致富步行街 本 案 县 卫 生 局中 心 市 场车站南路 老 商 业 圈 新 商 业 圈富源商业街 农 业 银 行工 商 银 行建 设 银 行文 艺 路和 田 公 馆 项 目 心 连 心 超 市和 田

8、 购 物 中 心 富 雅 大 酒 店 富 安 东 方 雅 苑 项 目 l市 场 现 有 商 圈 地 理 位 置 透 析 现 有 商 业 圈 市 场 分 布 状 况 ： 简 析 ：从 上 图 可 以 看 出 ： 目 前 岳 阳 县 商 业 圈 主 要 分 成 以 兴 荣东 路 、 文 艺 东 路 为 主 的 老 商 业 圈 及 以 东 方 路 和 天 鹅 南路 交 汇 处 为 主 的 新 商 业 圈 ， 那 么 目 前 整 个 岳 阳 县 的 商圈 分 布 情 况 出 现 为 ：两 分 天 下 、 雌 雄 争 霸 ！ 市 场 现 有 商 圈 经 营 业 态 状 况 分 析l 商 圈 规 划 分

9、析 ： 以 步 行 街 和 临 街 门 面 规 划 布 局 为 主 ， 其 中 包 括 有 致 富步 行 街 、 荷 花 路 商 业 街 、 富 源 商 业 街 及 荣 城 鑫 都 建 材市 场 等 。l 商 圈 经 营 业 态 分 析 ： 该 商 圈 除 荣 城 鑫 都 建 材 市 场 经 营 业 态 有 明 确 定 位 外 ，其 余 商 业 街 及 步 行 街 业 态 分 布 相 对 凌 乱 ， 规 划 不 一 ，商 家 经 营 产 品 档 次 参 差 不 齐 ， 消 费 群 体 以 中 低 端 人 群为 主 。 兴荣路与文艺路老商业圈 市 场 现 有 商 圈 经 营 业 态 状 况 分

10、析致 富 步 行 街 业 态 状 况 ： 小 商 品 零 售 市 场 ， 共 有 商 业 门 面 约 230个 ， 经 营 业 态 无统 一 性 ； 商 业 门 面 面 积 分 布 30-80/ 不 等 ； 门 面 开 间 3-4米 ；高 5,5米 ； 有 阁 楼 （ 可 住 人 ） ； 营 业 时 间 不 受 限 制 （ 没 统 一 规 定 具 体 时 间 ） ， 一 般 商家 经 营 时 间 为 早 上 8点 至 晚 上 9点 ； 租 金 情 况 ： 小 门 面 2万 -4万 /年 、 大 门 面 4万 -8万 /年 不等 （ 靠 近 兴 荣 路 段 租 金 由 于 人 流 较 密 集 所

11、 以 租 金 相 对较 高 ） ； 经 营 状 况 ： 比 较 良 好 （ 空 置 及 待 转 让 门 面 少 ） 。兴荣路与文艺路老商业圈 市 场 现 有 商 圈 经 营 业 态 状 况 分 析荷 花 路 及 富 源 商 业 街 业 态 状 况 ： 以 零 售 服 装 为 主 ， 经 营 业 态 无 统 一 性 ； 商 业 门 面 面 积 分 布 50-100/ 不 等 ； 门 面 开 间 4-8米 ；门 面 一 般 在 二 楼 或 三 楼 带 有 住 宅 ； 营 业 时 间 不 受 限 制 （ 没 统 一 规 定 具 体 时 间 ） ， 一 般 商家 经 营 时 间 为 早 上 9点 至

12、晚 上 9点 ； 租 金 情 况 ： 小 门 面 2万 -5万 /年 、 大 门 面 5万 -10万 /年不 等 ； 经 营 状 况 ： 由 于 荷 花 路 商 业 街 进 深 较 长 ， 又 紧 靠 致 富步 行 街 （ 拥 有 部 分 共 有 消 费 群 体 ） ， 相 比 富 源 商 业 街经 营 状 况 要 好 。兴荣路与文艺路老商业圈 市 场 现 有 商 圈 经 营 业 态 状 况 分 析l 商 圈 规 划 分 析 ： 以 大 型 综 合 商 业 配 以 周 边 临 街 商 业 门 面 形 成 规 划 布 局 。l 商 圈 经 营 业 态 分 析 ： 该 商 圈 均 以 大 型 超

13、市 、 酒 店 、 餐 饮 、 金 融 、 电 器 、 服饰 主 力 店 为 主 ， 消 费 配 套 完 善 ， 人 气 集 中 ， 消 费 群 体以 中 高 档 人 群 为 主 。 东方路与天鹅南路新商业圈 市 场 现 有 商 圈 经 营 业 态 状 况 分 析东 方 路 商 圈 业 态 状 况 ： 高 档 酒 店 、 大 型 主 力 店 配 以 临 街 商 业 业 态 为 主 ； 高 档 酒 店 ： 富 雅 大 酒 店 ； 大 型 主 力 店 ： 通 程 电 器 、 步步 高 超 市 、 白 马 服 饰 广 场 、 金 利 来 专 卖 店 等 ； 营 业 时 间 相 对 规 范 ： 一 般

14、 为 上 午 9点 至 晚 上 9点 ； 租 金 情 况 ： 不 明 经 营 状 况 ： 由 于 其 品 牌 效 应 加 之 商 圈 各 大 商 家 的 相 互配 套 ， 人 气 较 旺 ， 经 营 状 况 良 好 。东方路与天鹅南路新商业圈 市 场 现 有 商 圈 经 营 业 态 状 况 分 析天 鹅 南 路 商 圈 业 态 状 况 ： 大 型 银 行 金 融 业 、 大 型 超 市 、 中 型 电 影 院 配 以 临 街 商业 业 态 为 主 ； 金 融 银 行 ： 农 行 、 工 行 、 建 行 均 集 中 此 地 ； 大 型 超 市 ： 心 连 心 超 市 、 和 田 购 物 中 心

15、、 天 鹅 电 影 院等 ； 营 业 时 间 相 对 规 范 ： 一 般 为 上 午 9点 至 晚 上 9点 ； 租 金 情 况 ： 不 明 经 营 状 况 ： 心 连 心 超 市 周 边 相 比 和 田 购 物 中 心 人 气 较旺 ， 经 营 状 况 也 较 之 要 好 。东方路与天鹅南路新商业圈 市 场 现 有 商 圈 经 营 业 态 状 况 分 析老商圈VS新商圈 商 圈 规 划 布 局 业 态 分 析 租 金 情 况 消 费 群 体 / 经 营 状 况 老 商 圈 步 行 商 业 街 为 主 小 商 品 、服 饰 等 小 门 面 2万 5万 /年大 门 面 5万 10万 /年 中 低

16、 端 人 群 为主 /经 营 状 况 良好 新 商 圈 大 型 主 力 店 为 主 金 融 、 超 市 、电 器 、 服 饰 等 不 明 （ 未 有商 家 提 供 ） 中 高 端 人 群 为主 /经 营 状 况 良好 市 场 现 有 商 圈 经 营 业 态 状 况 分 析l 老 商 圈 临 街 商 铺 主 要 以 兴 荣 路 与 文 艺 路 交 汇 处 临 街 门 面 的 经 营 状 况 最 为 理想 ， 主 要 原 因 是 该 商 圈 存 在 发 展 时 间 长 远 ， 其 知 名 度 及 影 响 力 支 撑 了 附 近门 面 的 良 性 经 营 ；l 老 商 圈 的 主 要 消 费 群 体

17、 以 工 薪 阶 层 、 教 师 、 学 生 、 企 业 单 位 员 工 为 主 ；l 老 商 圈 门 面 的 经 营 档 次 以 中 低 档 为 主 ， 经 营 业 种 以 服 装 、 休 闲 为 主 ， 高 档次 经 营 业 种 缺 乏 ；l 新 商 圈 主 要 以 东 方 路 和 天 鹅 南 路 交 汇 处 的 商 业 经 营 状 况 最 为 理 想 ， 主 要 原因 在 于 该 商 圈 的 大 中 型 品 牌 主 力 店 居 多 ， 配 以 周 边 商 家 的 互 动 ， 吸 引 了 大 量 中 高 端 消 费 人 群 ；l 新 商 圈 的 主 要 消 费 群 体 以 个 体 老 板

18、、 金 融 白 领 、 企 业 单 位 管 理 人 员 为 主 。商业调查总结 周 边 竞 争 对 手 的 市 场 表 现项 目 名 称 地 理 位 置 住 宅 体 量 商 业 体 量和 田 公 馆 东 方 路 2栋 15层 小 高 层（ 共 60套 ） 6400富 安 东 方 名 苑 青 山 路 三 层 商 业浔 阳 花 园 长 丰 路 与 贺 坪 路交 汇 处 3栋 19层 小 高 层（ 共 18个 单 元 ） 二 层 商 业（ 约 7500 ) 鹏 瑞 珑 庭 长 丰 路 与 贺 坪 路交 汇 处 2栋 18层 小 高 层（ 共 12个 单 元 ） 底 层 商 业 为 主（ 部 分 二

19、层 商 业 ）小高层项目 周 边 竞 争 对 手 的 市 场 表 现项 目 名 称 户 型 布 局 户 型 面 积 、 配 比 商 业 面 积和 田 公 馆 富 安 东 方 名 苑 浔 阳 花 园 三 房 户 型 141 及 138 两 种 户 型 80至 700 鹏 瑞 珑 庭 三 房 户 型 137 及 140两 种 户 型 30至 300小高层项目 周 边 竞 争 对 手 的 市 场 表 现小高层项目 项 目 名 称 住 宅 销 售 价 格 住 宅 销 售 情 况 商 业 价 格 招 商 情 况和 田 公 馆 售 罄 售 罄 租 赁 为 主 招 商 完 毕富 安 东 方名 苑 售 罄 售

20、 罄 租 赁 为 主 首 层 招 商 完 毕（ 二 、 三 层 招商 ）浔 阳 花 园 均 价 3000元 / A栋 销 售 完 毕 ，B、 C栋 销 售 率约 60% 一 层 8800元 / ;二 层 3800元 / 销 售 为 主 （ 一层 剩 余 两 间 ，二 层 剩 余 700 ） 鹏 瑞 珑 庭 预 计 均 价 3200元 / 预 计 10月份 发 售 预 计 均 价 8000元 / 以 上 跟 住 宅 推 出时 间 相 同 周 边 竞 争 对 手 的 市 场 表 现p 从 以 上 表 格 数 据 可 以 看 出 ， 岳 阳 县 在 售 竞 争 楼 盘 不 多 ， 其 中 浔 阳花

21、园 （ 在 售 ） ； 鹏 瑞 珑 庭 处 于 内 部 登 记 阶 段 ； 总 体 市 场 供 应 放 量不 大 ；p 这 两 个 项 目 所 处 地 段 较 偏 僻 ， 交 通 不 便 ， 对 外 宣 传 力 度 偏 小 ， 主要 以 自 然 销 售 为 主 ；p 销 售 手 段 单 一 ， 以 自 然 销 售 为 主 ， 推 货 策 略 为 商 业 、 住 宅 同 时 推出 的 方 法 ；p 产 品 规 划 定 位 单 一 ， 户 型 布 局 简 单 ， 均 以 130-140 布 局 为 主 ； 住宅 销 售 均 价 为 3000元 / ， 客 户 群 体 为 改 善 型 居 住 群 体

22、 为 主 。p 商 业 体 量 不 大 ， 没 有 商 业 定 位 ， 均 为 二 层 商 业 ， 首 层 以 临 街 门 面为 主 ； 二 层 规 划 为 大 型 门 面 ， 以 销 售 为 主 ： 首 层 商 业 均 价 为 8000 元 / ， 二 层 商 业 均 价 为 3800元 / ， 客 户 群 体 均 为 投 资 型 群 体 为主 。综合分析 本 项 目 机 会 判 断 (SWOT)u优 势 (Strength)毗 邻 一 中 高 校 及 各 大 相 关 企 事 业 单 位 存 在 大 量 的 显 性 消 费 者 和 隐 性 消费 者 ， 有 利 于 未 来 市 场 的 蓬 勃

23、项 目 位 于 岳 阳 县 新 城 中 心 ， 交 通 便 利 ， 配 套 完善 毗 邻 兴 荣 路 老 商 圈 和 东 方 路 新 商 圈项 目 周 边 铺 面 杂 而 乱 周 边 高 消 费 人 群 及 高 收 入 人 群 多 升 值 空 间 大 ， 投 资 价 值 高两 大 商 圈 辐 射 ， 提 高 商 业 气 氛有 利 于 规 划 统 一 和 谐 的 社 区 商 业投 资 人 群 集 中 ， 消 费 能 力 大 本 项 目 机 会 判 断 (SWOT)u劣 势 （ Weakness）人 流 量 不 足 重 点 突 出 项 目 未 来 优 势 ， 强 势 宣 传商 业 氛 围 不 浓

24、以 主 力 店 为 主 ， 配 以 卖 场 定 位 进 行宣 传 本 项 目 机 会 判 断 (SWOT)u机 遇 （ Opportunity）以 市 政 为 中 心 的 经 济 发 展 迅 速 刺 激 更 多 投 资 者 前 来 投 资位 于 两 大 商 圈 中 央项 目 周 边 商 铺 不 多 ， 分 布 零 散 辐 射 效 应 ， 商 业 氛 围 越 来 越 浓立 足 地 标 商 圈 发 展 ， 推 陈 出 新 本 项 目 机 会 判 断 (SWOT)u威 胁 （ Threats）新 开 发 项 目 日 益 增 多 存 在 很 大 竞 争 ， 必 须 形 成 差 异 化 优 势两 大 商

25、 业 圈 的 直 接 威 胁流 动 人 口 不 大 周 边 项 目 增 多 ， 社 区 经 济 发 展 迅 速 影 响 部 分 投 资 者 投 资 心 理打 造 特 色 商 业 中 心 吸 引 人 气刺 激 更 多 投 资 者 本 项 目 机 会 判 断 项 目 所 处 地 段 商 业 气 氛 不 浓 ， 缺 乏 做 大 型 购 物 中心 的 人 流 及 人 气 基 础 ， 因 此 项 目 在 商 业 部 分 的 运作 上 必 须 要 得 到 大 型 主 力 店 的 支 撑 ， 才 有 可 能 形成 新 的 商 业 圈 ， 否 则 只 能 以 社 区 商 业 定 位 为 主 。 以 项 目 周 边 现 时 的 商 业 环 境 ， 项 目 的 商 铺 价 值 难以 在 短 期 内 体 现 ， 因 此 在 推 广 过 程 中 必 须 采 取 强势 营 销 手 段 ， 既 扩 大 商 业 亮 点 ， 强 加 优 势 。小结 本 项 目 机 会 判 断我 们 要 做 的 事 情 就 是 ：怎 样 把 ： 演变为 The end