不动产与不动产估价概述模板ppt课件

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1、不动产估价专题不动产估价专题第一节第一节 不动产与不动产价格不动产与不动产价格第二节第二节 不动产估价概述不动产估价概述第三节第三节 估价方法估价方法:市场比较、成本、收益、假设开发、路线价市场比较、成本、收益、假设开发、路线价第四节第四节 基准地价估价基准地价估价第五节第五节 特殊类型地价评估特殊类型地价评估第六节第六节 不动产估价程序不动产估价程序第七节第七节 房价与地价关系讨论房价与地价关系讨论第一节第一节不动产与不动产价格不动产与不动产价格一、不动产的概念一、不动产的概念指指不不能能移移动动位位置置或或者者移移动动位位置置后后会会改改变变其其性性质质、损损害害其其价价值的有形值的有形财

2、产财产。包包括括土土地地及及其其定定着着物物，包包括括物物质质实实体体及及其其相相关关权权益益。如如建建筑筑物物及及土土地上生长的植物地上生长的植物等。土地、房屋、探矿权、采矿权土地、房屋、探矿权、采矿权等。等。冰箱、电视、空调。冰箱、电视、空调。钢筋、水泥。钢筋、水泥。房屋拆迁补偿范围。房屋拆迁补偿范围。第一节第一节不动产与不动产价格不动产与不动产价格一、不动产的概念一、不动产的概念 2013年年11月月20日，国务院常务会议决定，整合不动产登记日，国务院常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。职责、建立不动产统一登记制度。将将土地、房屋、草原、林地、海域等不动产土地、房屋

3、、草原、林地、海域等不动产统一登记，统一登记，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统四统一一”。第一节第一节不动产与不动产价格不动产与不动产价格一、不动产的概念一、不动产的概念 本课程主要讲房地产价格评估。本课程主要讲房地产价格评估。第一节第一节不动产与不动产价格不动产与不动产价格房地产估价规范房地产估价规范2015年年4月月8日，住房城乡建设部发布日，住房城乡建设部发布房地产估价规范房地产估价规范（GB/T50291-2015）自自2015年年12月月1日日起实施。原起实施。原房地产估价规范房地产估价规范GB/T50291-1999

4、同时废止。同时废止。1.1房地产的存在形态房地产的存在形态房地产的存在形态有三种：土地、建筑物、房地合一房地产的存在形态有三种：土地、建筑物、房地合一在本课程中，为防止含义混淆，主要使用以下几个关键词，含义如下：在本课程中，为防止含义混淆，主要使用以下几个关键词，含义如下：房地产：房地产：可指土地、也可以指建筑物，还可以指土地和建筑物的合成体。可指土地、也可以指建筑物，还可以指土地和建筑物的合成体。房地：房地：专指土地与建筑物的合成体专指土地与建筑物的合成体土地：土地：仅指土地部分。不包括地上建筑物部分。仅指土地部分。不包括地上建筑物部分。建筑物：建筑物：仅指建筑物部分。不含建筑物所占用的土地

5、。仅指建筑物部分。不含建筑物所占用的土地。第一节第一节不动产与不动产价格不动产与不动产价格二、房地产的实物与权益二、房地产的实物与权益1.不动产实物不动产实物（1）土地）土地（2）建筑物）建筑物（3）其他地上定着物）其他地上定着物2.不动产权益不动产权益指由法律设定的不动产各种权利以及享有这些权利所能获指由法律设定的不动产各种权利以及享有这些权利所能获得的利益或收益。得的利益或收益。主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、相邻权等。相邻权等。第一节第一节不动产与不动产价格不动产与不动产价格房地产是实物、权益和区位三者的结合。房地产

6、是实物、权益和区位三者的结合。第一节第一节不动产与不动产价格不动产与不动产价格典权与租赁相比较，主要区别在于：1、典权是物权典权是物权，具有对抗一般的之效力；租赁权是债租赁权是债权权，仅仅在特定当事人之间发生效力。2、典权典权的标的物以特定不动产特定不动产为限，而租赁租赁的标的物原则上没有限制，既可以是动产，也可以是不动产既可以是动产，也可以是不动产。3、在典权期限内，出典人不负有使典物保持合于约定使用收益的义务，对于典物不承担责任；而租赁的出租人在租赁关系存续期间则负有此项积极义务。4、出典人所取得的典价典价，在其回赎典物时需返还回赎典物时需返还典权人；而租赁的租金租金一旦支付，即归属出租人

7、，于租期届租期届满满之时，无须返还无须返还承租人。5、典权人典权人可以将典权让与他人或者将典物转典让与他人或者将典物转典；而承租人不得擅自将租赁权让与他人不得擅自将租赁权让与他人，或者将租赁物转租。四、不动产的类型四、不动产的类型1.按用途分：按用途分：（1）居住用途）居住用途（2）商业用途）商业用途（9）特殊用途）特殊用途（3）办公用途）办公用途（4）服务用途）服务用途（5）文化娱乐及休闲用途）文化娱乐及休闲用途（6）医疗用途）医疗用途（7）工业和仓储用途）工业和仓储用途（8）农业用途）农业用途（10）综合用途）综合用途第一节第一节不动产与不动产价格不动产与不动产价格2.按经营使用方式分：按

8、经营使用方式分：3.按是否产生收益分：按是否产生收益分：（1）出售型不动产；）出售型不动产；（2）出租型不动产；）出租型不动产；（3）营业型不动产；）营业型不动产；（4）自用型不动产。）自用型不动产。（1）收益性不动产；）收益性不动产；（2）非收益性不动产。）非收益性不动产。第一节第一节不动产与不动产价格不动产与不动产价格不动产价值不动产价值v使用价值使用价值（满足人们的效用）；（满足人们的效用）；交换价值交换价值（同其他商品的交（同其他商品的交换的量的关系）；换的量的关系）；v投资价值投资价值（对某个具体投资者的经济价值）和（对某个具体投资者的经济价值）和市场价值市场价值（市（市场价值：对于

9、一个典型投资者的经济价值（代表绝大多数投场价值：对于一个典型投资者的经济价值（代表绝大多数投资者）；资者）；投资或交换行为实现的条件：投资价值大于市场价值投资或交换行为实现的条件：投资价值大于市场价值v原始价值原始价值（历史成本，购置资产时的价格或发生的支出（历史成本，购置资产时的价格或发生的支出不变的）；不变的）；账面价值账面价值（账面原始价值减去折旧后的余额（账面原始价值减去折旧后的余额随时间推移而减少）；随时间推移而减少）；市场价值市场价值（现时市场的实际价值（现时市场的实际价值随时间推移变化）随时间推移变化）五五不动产价格的概念不动产价格的概念是指在某个时点上为取得他人不动产而获得相应

10、权益所是指在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价。支付的代价。六、不动产价格的特征六、不动产价格的特征第一节第一节不动产与不动产价格不动产与不动产价格v受区位影响；受区位影响；v是权益价格是权益价格不可移动性；不可移动性；v既有交换价格（源泉价格），有使用代价的租金（服既有交换价格（源泉价格），有使用代价的租金（服务价格）；务价格）；v长期考虑长期考虑价格大、独一无二；价格大、独一无二；v个别形成个别形成独一无二性，受到买卖双方个别因素的独一无二性，受到买卖双方个别因素的影响影响六、不动产价格的类型六、不动产价格的类型1.按价格的形成形式分：按价格的形成形式分：（1）成交价格）

11、成交价格（2）市场价格）市场价格（3）理论价格）理论价格（4）公开市场价格公开市场价格（5）评估价格）评估价格（6）政府指导价格和政府定价）政府指导价格和政府定价第一节第一节不动产与不动产价格不动产与不动产价格3.按经济行为分：按经济行为分：（1）买卖价格）买卖价格（2）租赁价格）租赁价格（3）抵押价格）抵押价格（4）保险价格）保险价格（5）课税价格）课税价格（6）征用价格）征用价格2.按实物形态分：按实物形态分：（1）土地价格：生地价格；毛地价格；熟地价格）土地价格：生地价格；毛地价格；熟地价格（2）建筑物价格：在建工程、现房）建筑物价格：在建工程、现房（3）房地价格）房地价格第一节第一节不

12、动产与不动产价格不动产与不动产价格价格形成的条件价格形成的条件v成交价：取决于交易双方的谈判能力以及市场是处成交价：取决于交易双方的谈判能力以及市场是处于买方或卖方市场状态于买方或卖方市场状态v公开价格的条件：公开价格的条件：交易目的是收益的最大化；交易目的是收益的最大化；掌握必要的市场信息；掌握必要的市场信息；充裕的时间；充裕的时间；具有必要的专业知识；具有必要的专业知识；交易条件公开并且没有排他性。交易条件公开并且没有排他性。与管制有关的价格分类v市场调节价（市场调节价（经营者自主制定经营者自主制定，市场竞争形成）；政府指导，市场竞争形成）；政府指导价；政府定价价；政府定价政府对价格管制或

13、干预的程度政府对价格管制或干预的程度v政府指导价：政府指导价：政府政府有关部门按照定价权限和范围规定的基准有关部门按照定价权限和范围规定的基准价及其浮动幅度，价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格指导经营者制定的价格v政府定价：政府定价：政府政府有关部门按照定价权限和范围有关部门按照定价权限和范围制定的价格制定的价格（最高限价和最低限价；政府规定成本的构成和利润率）最高限价和最低限价；政府规定成本的构成和利润率）评估价格：评估价格：v评估价格包括：评估价格包括：基准价格基准价格标定地价标定地价房屋重置价格房屋重置价格基准价格基准价格v城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等城镇各级土地或均质

14、地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积的平均价土地利用类型评估的土地使用权单位面积的平均价格；格；v特点：特点：是是以一个城市为对象以一个城市为对象，在城市一定区域范围内，根据用，在城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价地段，调途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价地段，调查评估出的查评估出的各地价区段各地价区段在某一在某一时点时点的的平均价格平均价格标定地价标定地价v一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格；途地价水平的标志性宗地的价格；v特点特点是在是在基础地价

15、基础地价的基础上，根据土地的使用年限、地块大的基础上，根据土地的使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位、市场行情等，修订评估小、形状、容积率、微观区位、市场行情等，修订评估出的出的具体地块具体地块的某一的某一时期时期的的价格价格房屋重置价格房屋重置价格v是某一基准日期，不同建筑结构、用途或等级下的是某一基准日期，不同建筑结构、用途或等级下的特定状况房屋，建造其所需一切合理、必要的费用、特定状况房屋，建造其所需一切合理、必要的费用、税金加上应得的利润。税金加上应得的利润。v求取估价对象房屋或建筑物价格基础求取估价对象房屋或建筑物价格基础按照房地产的按照房地产的存在形态存在形态来划分的价格：来

16、划分的价格：v土地价格（地价）土地价格（地价）v建筑物价格（建筑物部分的价格，不包括土建筑物价格（建筑物部分的价格，不包括土地的价格）地的价格）v房地价格房地价格混合价格（房地产的价格混合价格（房地产的价格=土地价格土地价格+建筑物的价建筑物的价格）格）房地产房地产价格表示单位价格表示单位来划分的价格来划分的价格v总价：某一宗地或某一范围内的房地产整体的价格总价：某一宗地或某一范围内的房地产整体的价格不能不能反映房地产价格水平的高低反映房地产价格水平的高低v单位价格：房地产单价单位价格：房地产单价反映房地产的价格水平的高反映房地产的价格水平的高低；低；价格单位由两个部分组成：货币价格单位由两个

17、部分组成：货币+面积（面积内涵和面积面积（面积内涵和面积单位）；单位）；面积内涵：建筑面积、套内建筑面积和使用面积面积内涵：建筑面积、套内建筑面积和使用面积 v楼面地价：单位建筑面积单价，即平均到单位建筑面积上的楼面地价：单位建筑面积单价，即平均到单位建筑面积上的土地价格土地价格楼面地价楼面地价=土地总价土地总价/总建筑面积总建筑面积=土地单价土地单价/容积率容积率与时间有关的房地产价格类型v实际价格实际价格（成交日期时一次付清价格）；（成交日期时一次付清价格）；名义价格名义价格（在成交日期约定，不是一次付清的价格）（在成交日期约定，不是一次付清的价格）v现房价格现房价格（以现状房地产为交易标

18、的的价格）；（以现状房地产为交易标的的价格）；期期房价格房价格（以未来状况的房地产为交易标的的价格（以未来状况的房地产为交易标的的价格（目前未建成将来建成）（目前未建成将来建成）v期房价格与现房价格之间的关系（同品质）期房价格与现房价格之间的关系（同品质）期房价格期房价格=现房价格现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值的净收益的折现值-风险补偿。风险补偿。商品房商品房销售销售中出现的价格中出现的价格v起价：销售商品房的最低价格；不能反映所销售商品房的真起价：销售商品房的最低价格；不能反映所销售商品房的真实价格水平实价格水平v标价：出售者在价格表标

19、注的不同楼层、朝向、户型商品房标价：出售者在价格表标注的不同楼层、朝向、户型商品房的出售价格，是双方成交价格的基础的出售价格，是双方成交价格的基础v成交价：买卖双方的实际交易价格；反映在商品房销售合同成交价：买卖双方的实际交易价格；反映在商品房销售合同中的价格中的价格v均价：商品房的平均价格，具体有标价平均价格和成交价平均价：商品房的平均价格，具体有标价平均价格和成交价平均价格均价格反映所销售商品房的实际价格水平反映所销售商品房的实际价格水平房地产拍卖中的一组价格房地产拍卖中的一组价格v（1）保留价：拍卖底价。拍卖标的可销售的最低价格）保留价：拍卖底价。拍卖标的可销售的最低价格uu分为有底价拍

20、卖和无底价拍卖分为有底价拍卖和无底价拍卖uu无保留价的，拍卖师在拍卖开始时应说明无保留价的，拍卖师在拍卖开始时应说明uu应价为达到底价的，不成交应价为达到底价的，不成交v（2）起拍价：开叫价格，拍卖师拍卖开始时首次报出的拍）起拍价：开叫价格，拍卖师拍卖开始时首次报出的拍卖标的的价格卖标的的价格v（3）应价：竞买人对拍卖师报价的应允或自己报出的购买）应价：竞买人对拍卖师报价的应允或自己报出的购买价格价格v（4）成交价：拍卖师落槌或以其他方式公开表示买定的方）成交价：拍卖师落槌或以其他方式公开表示买定的方式确认后的竟买人的最高应价。（高于保留价或底价）式确认后的竟买人的最高应价。（高于保留价或底价

21、）房地产交易方式联系的价格分类房地产交易方式联系的价格分类v（1）拍卖价：拍卖方式成交的的房地产的价）拍卖价：拍卖方式成交的的房地产的价格格（2）招标价：招标方式成交的房地产的价格）招标价：招标方式成交的房地产的价格（3）协议价格：协议方式成交的房地产的价）协议价格：协议方式成交的房地产的价格格 v 一般情况下：一般情况下：拍卖地价大于招标地价大于协议地价拍卖地价大于招标地价大于协议地价 房地产价格的构成包括六大要素房地产价格的构成包括六大要素（1）v土地取得成本：取得土地所需的费用和税金；土地取得成本：取得土地所需的费用和税金；v根据取得的途径的不同可分为三种：根据取得的途径的不同可分为三种

22、：（1）征用土地取得：农地征用费）征用土地取得：农地征用费+土地使用权出让土地使用权出让金金（2）拆迁取得：城市房屋拆迁补偿安置费）拆迁取得：城市房屋拆迁补偿安置费+土地使土地使用权出让金用权出让金（3）市场）市场“购买购买”：价款：价款+买方交纳的税费买方交纳的税费房地产价格的构成包括六大要素房地产价格的构成包括六大要素（2）v开发成本：土地开发和房屋建设所需的直接费用、开发成本：土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金，税金，v（1）表现为：土地开发成本）表现为：土地开发成本+建筑物建造成本建筑物建造成本（2）包括：勘察设计和前期工程费、基础设施费用、）包括：勘察设计和前期工程费、基础设施费

23、用、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发过程建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发过程中的税费中的税费房地产价格的构成包括六大要素房地产价格的构成包括六大要素（3）v管理费用：开发商的人员工资、办公费、车旅费；管理费用：开发商的人员工资、办公费、车旅费；v一般为土地取得成本和开发成本的一定比率。一般为土地取得成本和开发成本的一定比率。房地产价格的构成包括六大要素房地产价格的构成包括六大要素（4）v投资利息：投资利息：（1）包括：土地取得成本、开发成本和）包括：土地取得成本、开发成本和管理费用的利息管理费用的利息（2）无论来源为自有资金或借贷资金，）无论来源为自有资金或借贷资金，均应计算利

24、息均应计算利息房地产价格的构成包括六大要素房地产价格的构成包括六大要素（5）v销售税费：销售房地产的费用和卖方交纳的税金销售税费：销售房地产的费用和卖方交纳的税金v包括：包括：（1）销售费用）销售费用（2）销售税金及附加：营业税、城市建设维护税和）销售税金及附加：营业税、城市建设维护税和教育费附加教育费附加（3）其他销售税费：由卖方交纳的交易手续费）其他销售税费：由卖方交纳的交易手续费房地产价格的构成包括六大要素（房地产价格的构成包括六大要素（6）v开发利润：由收入减去各种成本、费用、税金后的余额开发利润：由收入减去各种成本、费用、税金后的余额（1）所得税前的：）所得税前的：开发利润开发利润=

25、开发完成后的房地产的价值开发完成后的房地产的价值-土地取得的成本土地取得的成本-开发成本开发成本-管理管理费用费用-投资利息投资利息-销售税费销售税费（2）正常情况下的平均利润）正常情况下的平均利润（3）按照一定的基数乘以平均利润率来计算（不同的基数对应不同的利）按照一定的基数乘以平均利润率来计算（不同的基数对应不同的利润率），但是计算结果是相同的；润率），但是计算结果是相同的；v主要包括的利润率类型：主要包括的利润率类型：直接成本利润率直接成本利润率=开发利润开发利润/（土地取得成本（土地取得成本+开发成本）开发成本）投资利润率投资利润率=开发利润开发利润/（土地取得成本（土地取得成本+开发

26、成本开发成本+管理费用）管理费用）成本利润率成本利润率=开发利润开发利润/（土地取得成本（土地取得成本+开发成本开发成本+销售费用）销售费用）销售利润率销售利润率=开发利润开发利润/开发完成后的房地产价值（售价）开发完成后的房地产价值（售价）第二节第二节不动产估价概述不动产估价概述一、概念一、概念是指专业估价人员，根据是指专业估价人员，根据估价目的估价目的、遵循、遵循估价原则估价原则，按照估价程序，选用按照估价程序，选用适宜的估价方法适宜的估价方法，并在综合分析并在综合分析影响影响不动产价格不动产价格因素因素的基础上，的基础上，对不动产在对不动产在估价时点估价时点的的客观合理客观合理价格或价值

27、进行价格或价值进行估算估算和判定和判定的活动。的活动。需把握两点：需把握两点：（1 1）不动产估价是）不动产估价是科学与艺术的有机结合科学与艺术的有机结合；（2 2）不动产估价是把客观存在的不动产价格）不动产估价是把客观存在的不动产价格揭示、显现揭示、显现出来。出来。第二节第二节不动产估价概述不动产估价概述二、二、内容内容：地产和房产评估：地产和房产评估1.地产评估：地产评估：（1）市地评估；）市地评估；（2）农地评估。）农地评估。2.房产评估房产评估（1）房屋建筑物评估；）房屋建筑物评估；（2）构筑物评估）构筑物评估。第二节第二节不动产估价概述不动产估价概述相关职业资格相关职业资格房地产估价

28、师：房地产估价师：土地估价师土地估价师房地产经纪人房地产经纪人资产评估师资产评估师土地估价师自土地估价师自1993年考试。年考试。1993和和1994年年，建建设设部部和和人人事事部部联联合合认认定定了了两两批批共共346名名“房房地地产产估估价价师师”。从从95年年起起，取取得得房房地地产产估估价价师师资资格格的的唯唯一一途途径径，是是通通过过全全国国房房地产估价师执业资格考试。地产估价师执业资格考试。总人数目前均为总人数目前均为3万多万多第二节第二节不动产估价概述不动产估价概述相关职业资格相关职业资格其中，资产评估师、房地产经纪人和土地估价师分别于2014年8月和10月取消职业许可制度职业

29、许可制度。改为 水平评价类职业资格水平评价类职业资格考试。2015年，土地估价师未安排考试土地估价师未安排考试。资产评估师和房地产经纪人于11月14、15日考试。房地产估价师：房地产估价师：土地估价师土地估价师房地产经纪人房地产经纪人资产评估师资产评估师第二节第二节不动产估价概述不动产估价概述不动产估价收费不动产估价收费第二节第二节不动产估价概述不动产估价概述不动产估价收费不动产估价收费等级注册资本(万元)专职注册估价师专职估价师股份或出资额从事房地产估价年限营业范围一级有限责任公司200以上；合伙企业120以上15名以上合计不低于60%从事估价活动连续6年以上；取得二级资质3年以上全国二级有

30、限责任公司100以上；合伙企业60以上8名以上合计不低于60%取得三级资质后从事估价活动连续4年以上省内三级有限责任公司50以上；合伙企业30以上3名以上合计不低于60%市内房地产估价机构资质管理等级注册资本(万元)专职注册估价师专职估价师股份或出资额从事土地产估价年限营业范围A级有限责任公司200以上；合伙企业80以上11名以上合计不低于三分之二不少于3年，且在本机构执业3年以上的不少于执业总数的40%全国B级有限责任公司80以上；合伙企业30以上5名以上合计不低于三分之二省内土地估价机构资质管理v法人代表及股东要求估价机构资质管理房地产估价机构：房地产估价机构：法定代表人法定代表人或者执行

31、合伙人是注册3年以上的专职注册房地产估价师房地产估价师；股东股东中有3名以上名以上专职注册房地产估价师，股东有一半以上是工作股东有一半以上是工作3年以上年以上的专职注册房地产估价师。土地估价机构：土地估价机构：由执业土地估价师为主发起估价师为主发起，执业土地估价师估价师不少于发起人总数的三分之二总数的三分之二；执业土地估价师的出资比例出资比例不少于出资总额的三分之二总额的三分之二；公司制法定代表人和法定代表人和合伙制执行合伙人应由执业土地估价师土地估价师股东或合伙人担任。三、原则三、原则第二节第二节不动产估价概述不动产估价概述合法原则合法原则预期收益原则预期收益原则供给与需求原则供给与需求原则

32、最高最佳使用原则最高最佳使用原则替代原则替代原则外部性原则外部性原则估价时点原则估价时点原则公平原则公平原则（一）合法原则：（一）合法原则：合法产权、合法使用、合法处分等。合法产权、合法使用、合法处分等。1.合法产权：以不动产权属证书和有关证件为依据；合法产权：以不动产权属证书和有关证件为依据；2.合法使用：以城市规划、土地利用用途管制等为依据；合法使用：以城市规划、土地利用用途管制等为依据；3.合法处分：以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据；合法处分：以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据；4.其他方面：如评估出来的价格必须符合国家的价格政策。其他方面：如评估出来的价格必须符合国家的价

33、格政策。第二节第二节不动产估价概述不动产估价概述（二）预期原则（二）预期原则1.自用型不动产的价值主要取决于未来预期利益、自用型不动产的价值主要取决于未来预期利益、舒适性及拥有和占有的乐趣。舒适性及拥有和占有的乐趣。2.收益性不动产价值取决于其未来能产生的收益。收益性不动产价值取决于其未来能产生的收益。价值是由未来可获得利益的预期（价值是由未来可获得利益的预期（anticipation）产生的。产生的。不动产的价值决定于市场参与者对未来利益的预期。不动产的价值决定于市场参与者对未来利益的预期。第二节第二节不动产估价概述不动产估价概述（三）供给和需求原则（三）供给和需求原则2.不动产的价格随需求

34、的增加而上涨。由于在短时间内特定不动产的价格随需求的增加而上涨。由于在短时间内特定用途不动产的供给难以增加，所以需求对不动产价格的影用途不动产的供给难以增加，所以需求对不动产价格的影响更大。响更大。3.不动产价格由供给和需求两方面因素综合决定。不动产价格由供给和需求两方面因素综合决定。1.不动产价格通常随供给的增加而下降。不动产的供给与不不动产价格通常随供给的增加而下降。不动产的供给与不动产的生产成本以及现有不动产改变用途的可能性有关。动产的生产成本以及现有不动产改变用途的可能性有关。第二节第二节不动产估价概述不动产估价概述（四）最高最佳使用原则（四）最高最佳使用原则2.最高最佳使用包括最高最

35、佳使用包括3个方面：个方面：（1）最佳用途；（）最佳用途；（2）最佳规模；（）最佳规模；（3）最佳集约度。）最佳集约度。3.确定最高最佳使用的确定最高最佳使用的3个经济学原理：个经济学原理：（1）收益递增递减原理：投入产出关系；）收益递增递减原理：投入产出关系；（2）均衡原理：内部构成要素是否均衡；）均衡原理：内部构成要素是否均衡；（3）适合原理：不动产与外部环境是否保持协调。）适合原理：不动产与外部环境是否保持协调。1.最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一经过充分合理的论证，

36、能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。种最可能的使用。第二节第二节不动产估价概述不动产估价概述（五）（五）替代原则替代原则2.类似不动产指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、类似不动产指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相似的不动规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相似的不动产。产。3.同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会互相同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会互相影响的不动产所处的区域范围。影响的不动产所处的区域范围。1.替代原则要求不动产估价结果不得明显偏离类似不动产在同替代原则要求不动产估价结果不得明显

37、偏离类似不动产在同等条件下的正常价格。该原则是市场比较法的基础。等条件下的正常价格。该原则是市场比较法的基础。第二节第二节不动产估价概述不动产估价概述（六）（六）外部性原则外部性原则2.外部性分为正面的外部性和负面的外部性。外部性分为正面的外部性和负面的外部性。3.外部性可能是估价对象附近的不动产的使用或实体特征，也外部性可能是估价对象附近的不动产的使用或实体特征，也可能是影响估价对象所在竞争市场的经济条件。可能是影响估价对象所在竞争市场的经济条件。如国际政治形势、国内财政政策、利率的变化、地方法规、如国际政治形势、国内财政政策、利率的变化、地方法规、税收政策等。税收政策等。1.外部性原则是指

38、不动产的外在环境因素对其价值可能产生正外部性原则是指不动产的外在环境因素对其价值可能产生正面或负面的效应。不动产因其实体不可移动，更易受多种外面或负面的效应。不动产因其实体不可移动，更易受多种外部性的影响。部性的影响。第二节第二节不动产估价概述不动产估价概述（七）（七）估价时点原则（估价时点原则（变动原则变动原则）估价时点与估价所估价时点与估价所依据的估价对象状依据的估价对象状况和不动产市场状况和不动产市场状况的关系况的关系如下图所示如下图所示估价时点原则要求不动产估价结果应是估价对象在估价时的估价时点原则要求不动产估价结果应是估价对象在估价时的客观合理价格。同一不动产的价格随时间的变动而变动

39、。客观合理价格。同一不动产的价格随时间的变动而变动。第二节第二节不动产估价概述不动产估价概述（八）（八）公平原则公平原则首先，假设各方当事人都是理性的、精明的；首先，假设各方当事人都是理性的、精明的；其次，以各方当事人的角色或心态来考虑价格，即其次，以各方当事人的角色或心态来考虑价格，即“换位思考换位思考”公平原则要求估价人员应站在中立的立场上，评估出一个对各公平原则要求估价人员应站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人都是公平合理的价格。方当事人都是公平合理的价格。再次，以专家的身份反复、精细地权衡价格；再次，以专家的身份反复、精细地权衡价格；最后，应当公正清廉，不可有私心杂念。最后，应当公

40、正清廉，不可有私心杂念。如果与估价对象、当如果与估价对象、当事人有利害关系的、应当回避。还应充分了解各种影响因素，事人有利害关系的、应当回避。还应充分了解各种影响因素，不断提高估价技能、丰富估价经验、遵循严谨的估价程序和遵不断提高估价技能、丰富估价经验、遵循严谨的估价程序和遵守职业道德。守职业道德。第二节第二节不动产估价概述不动产估价概述五、估价方法五、估价方法 1.方法：方法：房地产估价规范房地产估价规范规定的方法有规定的方法有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法。市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法。2.方法的选用方法的选用（1 1）对同一估价对象宜选用

41、两种以上的估价方法进行估价。）对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。（2）有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价。为主要的估价。第二节第二节不动产估价概述不动产估价概述（3）收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种）收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法估价方法。（4）具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法假设开发法作为其中的一种估价方法。（5）在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、在无市场依据或市场

42、依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。作为主要的估价方法。第二节第二节不动产估价概述不动产估价概述笫三节笫三节估价方法介绍估价方法介绍土地估价的方法：土地估价的方法：基本法：基本法：收益还原法收益还原法 市场比较法市场比较法 剩余法剩余法 成本逼近法成本逼近法 长期趋势法长期趋势法 应用估价法：应用估价法：路线价法路线价法 标准宗地估价法标准宗地估价法 基准地价系数修正法基准地价系数修正法笫三节笫三节估价方法介绍估价方法介绍主要介绍：主要介绍：市场比较法市场比较法收益还原法收益还原法成本逼近法成本逼近法 假设开发法假设开发法长期趋势法长期趋势法路线价法路线价法每个同学选择一种方法，找一个典型案例讲解。每个同学选择一种方法，找一个典型案例讲解。首先讲解这种方法特点、适用范围，使用中的关键点等重点内容，然后找一个典型案例进行详细讲解。