第二章资产评估的基本方法

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1、第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法学习目的掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法；熟悉资产评估方法选择的基本依据；了解各种评估方法间的关系；能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。本章重点本章重点l对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。资产评估方法资产评估方法资产评估方法是实现评定估算资产价值资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。是在工程技术、统计、会的技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合计等学科中的技术方法的基础上，结合自身

2、特点形成的一整套方法体系。自身特点形成的一整套方法体系。资产评估基本途径和方法资产评估基本途径和方法市场途径市场途径成本途径成本途径收益途径收益途径评估基准日评估基准日过去过去未来未来成本法成本法市场法市场法收益法收益法市场法市场法成本法成本法收益法收益法直接法间接法重置成本成新率重置核算法物价指数法功能重置成本法统计分析法观察法 使用年限法直接价值法收益额折现率收益期资产评估方法体系资产评估方法体系主要内容主要内容l第一节 市场法l第二节 收益法l第三节 成本法l第四节 评估方法的选择第一节市场法第一节市场法一、市场法的基本含义一、市场法的基本含义l市场法是指利用市场上相同或相似资产的近期交

3、易价格，经市场法是指利用市场上相同或相似资产的近期交易价格，经 过直接比较或类比分析，以估算资产价值的各种技术方法的过直接比较或类比分析，以估算资产价值的各种技术方法的总称总称。运用已被市场检验了的结论来评估被评估资产，容易。运用已被市场检验了的结论来评估被评估资产，容易被当事人接受，是资产评估中最为直接、最具有说服力的方被当事人接受，是资产评估中最为直接、最具有说服力的方法之一。法之一。l基本思路：根据基本思路：根据替代替代原则，采用原则，采用比较和类比比较和类比的思路及其方法的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。一般来说，一个理性的投资判断资产价值的评估技术规程。一般来说，一个理性的投

4、资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行价格。具有相同用途的替代品的现行价格。l基本公式：基本公式：资产评估价值资产评估价值=参照物成交价格参照物成交价格差异调整额差异调整额或或 资产评估价值资产评估价值=参照物成交价格参照物成交价格（1 1调整系数）调整系数）二、市场法的基本前提二、市场法的基本前提1.1.要有一个活跃的公开市场；要有一个活跃的公开市场；2.2.参参照照物物及及其其与与被被评评估估资资产产可可比比较较的的指指标标、技技术术参参数数等等资资料可收集到。料可收集到。三、操作程序（一）选择参

5、照物一）选择参照物 ：1.1.可比性可比性 2.2.数量：应数量：应3 3个以上个以上l资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：（1 1）功能上功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；（2 2）市市场场条条件件具具有有可可比比性性，包包括括市市场场供供求求关关系系、竞竞争争状状况况和和交交易条件等；易条件等；（3 3）参参照照物物成成交交时时间间与与评评估估基基准准日日间间隔隔时时间间不不能能过过长长，应应在在一一个适度时间范围内。个适度时间范围内。不论相似度如不论相似度如何何（二）在评估对象与参

6、照物之间选择比较因素：二）在评估对象与参照物之间选择比较因素：根据不同资产价值形成的特点，选择对资产价值根据不同资产价值形成的特点，选择对资产价值形成形成影响较大影响较大的因素为对比指标。的因素为对比指标。（三）指标对比、量化差异：货币化（三）指标对比、量化差异：货币化（四四）在在各各参参照照物物成成交交价价格格的的基基础础上上，调调整整已已经经量量化的对比指标差异化的对比指标差异（五）综合分析确定评估结果（五）综合分析确定评估结果参照物价格参照物价格符合被评估资产情符合被评估资产情况的初评价格况的初评价格运用市场法评估单项资产应考虑的运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素可比因素主要有：主要

7、有：l时间因素：实际交易价格 基准日价格l区域因素：房地产价格影响突出l资产的功能：功能越好，价值越大。l资产的实体特征和质量l市场条件：是否是公开市场以及市场供求状况l交易条件：交易批量、交易动机、交易时间等。四、市场法中的具体评估方法四、市场法中的具体评估方法（一）一）直接比较法直接比较法直接比较法，是指利用参照物的交易价格，以评估直接比较法，是指利用参照物的交易价格，以评估对象的某一基本特征与参照物的同一基本特征直接进对象的某一基本特征与参照物的同一基本特征直接进行比较，得到两者的基本特征行比较，得到两者的基本特征修正系数修正系数或基本特征差或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修

8、正从而得到评额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的一类方法。估对象价值的一类方法。评估对象价值参照物成交价格评估对象价值参照物成交价格修正系数修正系数 或或 评估对象价值参照物成交价格评估对象价值参照物成交价格基本特征差额基本特征差额 l修正系数是指各可比因素对资产价格的影响系数，体现修正系数是指各可比因素对资产价格的影响系数，体现在因为某一可比因素不同导致被评估资产与参照物价格在因为某一可比因素不同导致被评估资产与参照物价格存在差异，此时用系数形式量化这一差异对价格的影存在差异，此时用系数形式量化这一差异对价格的影 响，这个系数就称为修正系数，是对参照物价格的响，这个系数

9、就称为修正系数，是对参照物价格的“修修正正”。l一般计算公式如下：一般计算公式如下：评估值评估值=参照物价格参照物价格各因素修正系数各因素修正系数常见的修正系数主要有：常见的修正系数主要有：交易情况修正系数交易情况修正系数（正常交易情况（正常交易情况/参照物交易情况）参照物交易情况）功能价值修正系数功能价值修正系数（评估对象生产能力（评估对象生产能力/参照物生产能力）参照物生产能力）交易时间修正系数交易时间修正系数（评估对象的定基价格指数（评估对象的定基价格指数/参照物的定参照物的定基价格指数）基价格指数）成新程度修正系数成新程度修正系数（评估对象成新率（评估对象成新率/参照物成新率）参照物成

10、新率）参照物与评估对象的差异参照物与评估对象的差异仅仅体现在体现在某一基本特征某一基本特征上时：上时：1.现行市价法l当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。l适用于：参照物资产与被评估资产完全相同或高度相似。例如：上市流通的股票债券可按评估基准日的收盘价为评估价值；批量生产的设备、汽车等。2.2.价格指数法（亦称物价指数法）价格指数法（亦称物价指数法）适用于评估对象与参照物之间仅存在适用于评估对象与参照物之间仅存在交易时间交易时间方面方面差异的情况。差异的情况。资产评估价值

11、参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格交易时间差异交易时间差异修正系数参照物成交价格修正系数参照物成交价格（1+1+物价变动指数）物价变动指数）运用运用定基指数定基指数修正修正资产评估价值参照物资产交易价格资产评估价值参照物资产交易价格（评估基准（评估基准日资产定基价格指数日资产定基价格指数/参照物交易期日资产定基价参照物交易期日资产定基价格指数）格指数）l运用运用环比指数环比指数修正修正资产评估价值参照物资产交易价格资产评估价值参照物资产交易价格参照物交易参照物交易期日至评估基准日各期环比价格指数乘积期日至评估基准日各期环比价格指数乘积 l例例1.1.与评估对象完全相同的参照资产与评估对象

12、完全相同的参照资产6 6个月前个月前的成交价格为的成交价格为1010万元，半年间该类资产的价万元，半年间该类资产的价格上升了格上升了5%5%，则：，则：资产评估价值资产评估价值1010（1+51+5）=10.5=10.5（万（万元）元）l例2：已知某资产在2010年7月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化 情况如下：2010年811月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。评估对象于2010年11月的评估价格最接近于：l300 103.6%98.3%103.5%104.7%=331.1（万元）l例3：被评估房地产于2010年12月3

13、0日进行评估，该类房地产2010年下半年各月月末的价格同2010年6月底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%和9.6%、10.5%。其中参照房地产在2010年9月底的价格为3800元/平方米，则评估对象于2010年12月30日的价值接近于：定基定基3.3.功能价值类比法功能价值类比法适用于评估对象与参照物之间仅存在适用于评估对象与参照物之间仅存在功能差异功能差异的情况的情况资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格功能差异修正系数功能差异修正系数（1 1）生产能力比例法（资产价值与功能呈线性关系）生产能力比例法（资产价值与功能呈线性关系）资产评估价值参照物成交价格资

14、产评估价值参照物成交价格（评估对象生（评估对象生产能力产能力参照物生产能力）参照物生产能力）例例4.4.被被评评估估资资产产年年生生产产能能力力为为9090吨吨，参参照照资资产产的的年年生生产产能能力力为为120120吨吨，评评估估时时点点参参照照资资产产的的市市场场价价格格为为1010万万元元，由由此此确确定定：资资产产评评估估价价值值101090901201207.57.5（万元）（万元）3.3.功能价值类比法功能价值类比法（2 2）规模经济效益指数法（资产价值与功能）规模经济效益指数法（资产价值与功能呈指数关系）呈指数关系）资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格（评估对（评

15、估对象生产能力象生产能力参照物生产能力）参照物生产能力）x x 例例5.5.同上例，该类资产的功能价值指数为同上例，该类资产的功能价值指数为0.70.7，由此确定：被评估资产价值，由此确定：被评估资产价值10 10（9090120120）0.70.78.188.18（万元）（万元）4.4.市价折扣法市价折扣法 适用范围：评估对象与参照物之间适用范围：评估对象与参照物之间仅存在交易条仅存在交易条件方面差异件方面差异的情况。的情况。资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格交易条件差异交易条件差异修正系数参照物成交价格修正系数参照物成交价格（1-1-价格折扣率）价格折扣率）例例6.6.评

16、估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同的正常变现价为同的正常变现价为1010万元，评估师经综合分析，认万元，评估师经综合分析，认为快速变现的折扣率应为为快速变现的折扣率应为40%40%，因此，拟快速变现资，因此，拟快速变现资产价值为产价值为6 6万元。万元。资产评估价值资产评估价值1010（1-401-40）6 6（万元）（万元）5.5.成新率价格调整法成新率价格调整法l适用于评估对象与参照物之间仅存在适用于评估对象与参照物之间仅存在成新程度成新程度方方面差异的情况。面差异的情况。l资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格成新度差异修成

17、新度差异修正系数参照物成交价格正系数参照物成交价格（评估对象成新率（评估对象成新率参照物成新率）参照物成新率）l其中：其中：成新率成新率=资产的尚可使用年限资产的尚可使用年限（资产的已使用（资产的已使用年限年限+资产的尚可使用年限）资产的尚可使用年限）l类类比比调调整整法法是是以以参参照照物物的的成成交交价价格格为为基基础础，考考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销 售售时时间间等等方方面面的的差差异异，通通过过对对比比分分析析和和量量化化差差异，调整估算出评估对象价值的方法。异，调整估算出评估对象价值的方法。此时被评估资产与参照物之间存在多种差异。此时

18、被评估资产与参照物之间存在多种差异。其计算公式为：其计算公式为：l资资产产评评估估价价值值参参照照物物成成交交价价格格十十功功能能差差异异值值十时间差异值十十时间差异值十十交易情况差异额十交易情况差异额 l资资产产评评估估价价值值参参照照物物成成交交价价格格功功能能差差异异修修正系数正系数时间差异修正系数时间差异修正系数 (二二)类比调整法类比调整法例例7 7：(1)(1)评估对象概况。待估地快为城市规划上属于评估对象概况。待估地快为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为住宅区的一块空地，面积为600600平方米，地形为长平方米，地形为长方形。方形。(2)(2)评估该地块评估该地块201020

19、10年年1010月月3 3日的公平市场交易价格。日的公平市场交易价格。(3)(3)评估过程：评估过程：选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。故采用市场法进行评估。收集有关的评估资料收集有关的评估资料A.A.收集待估土地资料（略）。收集待估土地资料（略）。B.B.收集交易实例资料。选择收集交易实例资料。选择4 4个交易实例作为参照物，个交易实例作为参照物，具体情况见表。具体情况见表。交易实例交易实例A A交易实例交易实例B B交易实例交易实例C C交易实例交易实例D D评估对象评估对象坐坐 落落略略略略略略略略略略所处地

20、区所处地区临近临近类似类似类似类似类似类似一般市区一般市区用地性质用地性质住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅土地类型土地类型空地空地空地空地空地空地空地空地空地空地交易日期交易日期2010.4.22010.4.22010.3.32010.3.32009.10.42009.10.42009.12.52009.12.52010.10.32010.10.3单位价格单位价格870870元元/M2/M2850850元元/M2/M2805805元元/M2/M2840840元元/M2/M2地块面积地块面积225M2225M2380M2380M2320M2320M2450M2450M2600M2600M

21、2地块形状地块形状长方形长方形长方形长方形长方形长方形略正方形略正方形长方形长方形地势地势平坦平坦平坦平坦平坦平坦平坦平坦平坦平坦地质地质普通普通普通普通普通普通普通普通普通普通基础设施基础设施较好较好完备完备较好较好很好很好很好很好交通状况交通状况很好很好较好较好较好较好较好较好很好很好正面路宽正面路宽8m8m6m6m8m8m8m8m8m8m容积率容积率6 65 56 66 66 6剩剩余余使使用用年年限限3535年年3030年年3535年年3030年年3030年年进行交易情况修正。经分析，交易实例进行交易情况修正。经分析，交易实例A A、D D为正常为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实

22、例买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B B较正常买较正常买卖价格偏低卖价格偏低2%2%；交易实例；交易实例C C较正常买卖价格偏低较正常买卖价格偏低 3%3%。则各交易实例的交易情况修正率为：。则各交易实例的交易情况修正率为：交易实例交易实例A A：0%0%；交易实例交易实例B B：2%2%；交易实例交易实例C C：3%3%；交易实例交易实例D:0%D:0%。进行交易日期修正。根据调查，进行交易日期修正。根据调查，20092009年年1010月月4 4日以来日以来土地价格平均每月上涨土地价格平均每月上涨1%1%，则各参照物交易实例的，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：交易日期修正率为：交

23、易实例交易实例A A：6%6%；交易实例交易实例B B：7%7%；交易实例交易实例C C：12%12%；交易实例；交易实例D D：10%10%。计算待估土地的初步价格。计算待估土地的初步价格。交易实例交易实例A A修正后的单价为：修正后的单价为：交易实例交易实例B B修正后的单价为：修正后的单价为：交易实例交易实例C C修正后的单价为：修正后的单价为：交易实例交易实例D D修正后的单价为：修正后的单价为：采用简单算术平均法求取评估结果。采用简单算术平均法求取评估结果。土地评估单价土地评估单价(922.2+928+929.4+924)(922.2+928+929.4+924)4=925.754=

24、925.75（元（元/平方米）平方米）土地评估总价土地评估总价600600925.75=555450925.75=555450（元）（元）(三三)价值比率法价值比率法 价值比率法，是指利用参照物的市场价值比率法，是指利用参照物的市场交易价格，与其某一经济参数或经济指交易价格，与其某一经济参数或经济指标相比较形成的价值比率作为乘数或倍标相比较形成的价值比率作为乘数或倍数，乘以评估对象的同一经济参数或经数，乘以评估对象的同一经济参数或经济指标，从而得到评估对象价值的一种济指标，从而得到评估对象价值的一种具体评估方法。具体评估方法。(1)(1)成本市价成本市价法法l成成本本市市价价法法是是以以评评估

25、估对对象象的的现现行行合合理理成成本本为为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法。用数学表达：估对象的价值的方法。用数学表达：l资资产产评评估估价价值值=评评估估对对象象现现行行合合理理成成本本（参照物成交价格（参照物成交价格参照物现行合理成本）参照物现行合理成本）l例例6.6.评评估估基基准准日日某某市市商商品品住住宅宅的的成成本本市市价价率率为为150150，已已知知被被全全新新住住宅宅的的现现行行合合理理成成本为本为2020万元，则其价值为万元，则其价值为3030万元。万元。资产评估价值资产评估价值=20=20150150=30=3

26、0（万元）（万元）(2)(2)市盈率乘（倍）数法市盈率乘（倍）数法l适用于适用于整体企业整体企业的评估。的评估。市盈率乘数法是以参照物的市盈率乘数法是以参照物的市盈率市盈率作为作为乘乘数数（倍倍数数），以以此此乘乘数数与与评评估估对对象象的的收收益益额相乘，估算评估对象价值的方法。额相乘，估算评估对象价值的方法。资资产产评评估估价价值值评评估估对对象象收收益益额额参参照照物物市盈率市盈率l例例7.7.某某被被估估企企业业的的年年净净利利润润为为10001000万万元元，评评估估时时点点资资产产市市场场上上同同类类企企业业平平均均市市盈盈率率为为 2020倍倍，则则：该该 企企 业业 的的 评评

27、 估估 价价 值值 1000100020202000020000（万元）（万元）是指股票市价与其每是指股票市价与其每股收益的比值股收益的比值（四）（四）间接比较法间接比较法 该法是利用资产的国家标准、行业标准或市场标该法是利用资产的国家标准、行业标准或市场标准（标准可以是综合标准，也可以是分项标准）作准（标准可以是综合标准，也可以是分项标准）作 为基准，分别将评估对象与参照物整体或分项与其为基准，分别将评估对象与参照物整体或分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值。对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值。再利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分再利用参照物的市场交易价格，以及

28、评估对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的一类评估方法。值的一类评估方法。公式：被评估对象价值公式：被评估对象价值=参照物交易价格参照物交易价格评估对象评估对象的分值的分值参照物的分值参照物的分值适用范围：适用范围：参照物和评估对象在参照物和评估对象在大的方面基本相同或类似大的方面基本相同或类似。优点优点：（1）能能够够客客观观反反映映资资产产目目前前的的市市场场情情况况，其其评评估估的的参参数数、指指标标直直接接从从市市场场获获得得，评评估值更能反映市场现实价格；估值更能反映市场现实价格；（2）评估结果易于被各方理解和接受。）评估

29、结果易于被各方理解和接受。六、市场法的优缺点六、市场法的优缺点缺点缺点：（1）需需要要有有公公开开活活跃跃的的市市场场作作为为基基础础，有时因缺少可对比数据难以应用；有时因缺少可对比数据难以应用；（2）不不适适用用于于专专用用机机器器设设备备和和大大部部分分的的无无形形资资产产，以以及及受受到到地地区区、环环境境等等严严格格限限制的一些资产评估。制的一些资产评估。第二节收益法第二节收益法一、收益法的基本含义一、收益法的基本含义 收益法又称收益现值法、收益还原法，收益法又称收益现值法、收益还原法，是指通过估测被评估资产是指通过估测被评估资产未来预期收益未来预期收益，并按适当的折现率折算为现值，以

30、此来确并按适当的折现率折算为现值，以此来确定被资产价值的各种评估方法的总称。定被资产价值的各种评估方法的总称。一个理智的投资者在购置或投资于一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报。在未来能给他带来的回报。基本原理基本原理理论依据理论依据效用价值论效用价值论：收益决定资产的价值收益决定资产的价值:收益越高，资产的价值越大。收益越高，资产的价值越大。资产的收益通常表现为一定时期内的收资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，而收益有时间价值，因此为了估

31、算资产益流，而收益有时间价值，因此为了估算资产的现时价值，需要把未来一定时期内的收益折的现时价值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，这就是资产的评估值。算为现值，这就是资产的评估值。二、收益法的基本前提二、收益法的基本前提l 被评估资产可以继续使用；被评估资产可以继续使用；l被被评评估估资资产产的的未未来来预预期期收收益益可可以以预预测测并并可可以以用用货币来衡量；货币来衡量；l 资资产产拥拥有有者者获获得得预预期期收收益益所所承承担担的的风风险险也也可可以预测并可以用货币来衡量；以预测并可以用货币来衡量；l 被评估资产预期被评估资产预期获利年限获利年限可以预测。可以预测。三、收益法的基本

32、程序和基本参数三、收益法的基本程序和基本参数计算和对比分析有关指标及其变化趋势计算和对比分析有关指标及其变化趋势收集验证有关经营、财务状况信息资料收集验证有关经营、财务状况信息资料预测资产预测资产未来预期收益未来预期收益、折现率折现率、收益期收益期计算资产的收益现值，确定被评估资产价值计算资产的收益现值，确定被评估资产价值（1 1）基本含义）基本含义是指根据投资回报的原理，资产在正常条件下所是指根据投资回报的原理，资产在正常条件下所能得到的归其产权主体的所得额。能得到的归其产权主体的所得额。（2 2）主要特点）主要特点收益额是资产收益额是资产未来未来预期收益额，而不是资产的预期收益额，而不是资

33、产的历史收益额或现实收益额；历史收益额或现实收益额；收益额是资产的收益额是资产的客观客观收益，而不是资产的实际收益，而不是资产的实际收益。收益。1、预期收益额、预期收益额（3 3）有关收益额内容的主要观点）有关收益额内容的主要观点 税后净利润税后净利润 现金净流量现金净流量 利润总额利润总额综合调整法：综合调整法：预期年收益额预期年收益额=当前正常年收益额当前正常年收益额+预期预期 有利因素增加的收益额预期有利因素增加的收益额预期 不利因素减少的收益额不利因素减少的收益额（4 4）收益额预测方法）收益额预测方法（1 1）折现率的基本含义）折现率的基本含义从本质上讲，是一种期望投资报酬率，是投从

34、本质上讲，是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。望的回报率。2 2、折现率、折现率折现率：未来折现率：未来有限期有限期收益折算成现值的比例收益折算成现值的比例资本化率：未来资本化率：未来无限期无限期收益折算成现值的比例收益折算成现值的比例二者是否相等取决于同一资产在未来长短不同时二者是否相等取决于同一资产在未来长短不同时期所面临的风险是否相等。期所面临的风险是否相等。（2 2）折现率的形式）折现率的形式基本方法基本方法：无风险报酬率风险报酬率无风险报酬率风险报酬率同期国库券利率综合考虑各种风综合考虑各种风险因素进行判断

35、险因素进行判断（3 3）折现率的估算方法）折现率的估算方法行业风险、经营风险、财务风险、其他风险行业风险、经营风险、财务风险、其他风险3、收益期、收益期（1 1）基本含义）基本含义:是资产具有获利能力持续的时间。是资产具有获利能力持续的时间。（2 2）收益期估测方法）收益期估测方法:以法律、法规的规定时间为基础进行估测以法律、法规的规定时间为基础进行估测 以合同规定的时间为基础估测以合同规定的时间为基础估测 根据产品寿命周期进行估测根据产品寿命周期进行估测四、收益法中的主要技术方法四、收益法中的主要技术方法按评估对象未来预期收益有无限期有无限期：有限期、无有限期、无限期限期的评估方法；按评估对

36、象未来预期收益是否等额是否等额：等额收益、：等额收益、非等额收益非等额收益评估方法等。具体如下：（一）收益不变1.收益永续，各因素不变 P PA Ar r 2.收益年期有限，r r 大于零 或 P=A(P/A,r,n)（二）收益不同 1.1.无限年期收益无限年期收益2.2.有限年期收益有限年期收益 实际计算时，可以按照财务管理中货币实际计算时，可以按照财务管理中货币时间价值方法进行计算时间价值方法进行计算例:某企业尚能继续经营，3年的营业收益全部用于抵充负债，现评估其3年经营收益的折现额。经预测得出3年内各年预期收益的数据收益额（万元）收益额（万元）折现率折现率折现系数折现系数收益折现值（万元

37、）收益折现值（万元）第一年第一年3003006 60.94340.9434283283第二年第二年4004006 60.89000.8900356356第三年第三年2002006 60.83690.8369168168 由此可以确定其折现额为：由此可以确定其折现额为：资产评估价值资产评估价值283283356356168168807807（万元）（万元）例例.某收益性资产预计未来五年收益额分别是某收益性资产预计未来五年收益额分别是1212万元、万元、1515万元、万元、1313万元、万元、1111万元和万元和1414万元。假定从第六年万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为开始，以后各年收益均

38、为1414万元，确定的折现率和万元，确定的折现率和本金化率为本金化率为10%10%。确定该收益性资产在持续经。确定该收益性资产在持续经营条营条件下和经营件下和经营5050年条件下的评估值年条件下的评估值。1.1.永续经营条件下永续经营条件下 P P12/12/（1+101+10）1 1+15/+15/（1+101+10）2 2+13/(1+10+13/(1+10)3 3+11/(1+10+11/(1+10)4 4+14/(1+10+14/(1+10)5 5+14+141010(1+10(1+10)5 5 136.17136.17（万元）（万元）2.2.经营经营5050年条件下年条件下 P=12

39、/(1+10P=12/(1+10)1 1+15/(1+10+15/(1+10）2 2+13/(1+10+13/(1+10)3 3+11/(1+10+11/(1+10)4 4+14/(1+10+14/(1+10)5 5+14/10+14/10(1+10(1+10)5 51-1/(1+101-1/(1+10)50-550-5=134.98=134.98 （万元）（万元）第三节成本法第三节成本法一、成本法的基本含义一、成本法的基本含义l成本法成本法，是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。l资产评

40、估价值资产评估价值=资产的重置成本资产的重置成本-资产实体性贬值资产实体性贬值 -资产功能性贬值资产功能性贬值-资产经济性贬值资产经济性贬值 以被评估资产的以被评估资产的重置价值重置价值，扣除从资产，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的时间内的损耗损耗得到资产的评估价值。它是得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。产的价值进行的分析和判断。基本思路基本思路:基本原理即在条件允许的情况下，任何一个潜即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，

41、在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。项资产的现行购建成本。理论依据理论依据1.资产的价值取决于资产的成本。资产的价值取决于资产的成本。资产的取得成本越高，相应的资产资产的取得成本越高，相应的资产 的价值越大。的价值越大。2.2.资产的价值是一个变量。资产的价值是一个变量。资产的价值随资产本身的运动和其他资产的价值随资产本身的运动和其他 因素的变化而相应变化。因素的变化而相应变化。二、成本法的基本前提二、成本法的基本前提l被被评评估估资资产产处处于于继继续续使使用用状状态态或或被被假假定定处于继续使用状态。处于继续

42、使用状态。l某某些些情情况况下下，存存在在评评估估对对象象的的历历史史成成本本资料。资料。有效使用有效使用三、基本方法三、基本方法资产评估值资产评估值被评估被评估资产重资产重置成本置成本被评估被评估资产重资产重置成本置成本实体性贬值实体性贬值功能性贬值功能性贬值经济性贬值经济性贬值成新率成新率或或搜集历史资料，确定成本构成搜集历史资料，确定成本构成四、操作程序四、操作程序确定各种贬值因素，判断成新率确定各种贬值因素，判断成新率综合分析，确定评估值综合分析，确定评估值确定评估对象确定评估对象确定被评估资产的重置成本确定被评估资产的重置成本l重置成本：资产的现行再取得成本。是一个价格范畴，包含了取

43、得资产所耗费的合理必要费用及合理必要的资金成本和利润。l 1、资产状态：衡量的是全新、与评估对象功能相同资产的取得成本。2、时间：评估基准日时点的取得成本。3、与会计学中成本概念的区别 4、分类：分为复原重置成本和更新重置成本。一般，复原重置成本大于更新重置成本，反映了由于技术和材料方面的进步导致资产构建成本的减少。五、基本参数确定五、基本参数确定关键是保持资产本身关键是保持资产本身的功能不变的功能不变l复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格以及技术等，以现时价格水平重新构建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。l更新重置成本是指采用与评估对象不完全相同，通常是更

44、新式的材料、建筑或制造标准、设计、规格以及技术等，以现时价格水平重新构建与评估对象具有相同功能的全新资产所发生的费用。复原重置成本复原重置成本更新重置成本更新重置成本价格价格技术、设计、规格等技术、设计、规格等现价现价现价现价与评估对象相同，即当与评估对象相同，即当时的技术水平时的技术水平与评估对象不完全相同，与评估对象不完全相同，即现在的技术水平即现在的技术水平资产状态资产状态全新全新 相同相同全新全新 相同相同l实体性贬值：资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损害或下降而引起资产的价值损失。用实体性贬值率计量。4个决定因素：使用时间、使用率、资产质量、保养l功能性贬值：技术进步

45、引起的资产功能相对落后而造成的资产价值的损失。例如超额投资成本、超额运营成本。l经济性贬值：外部条件的变化引起的达不到原设计能力造成的资产价值损失。比如：资产闲置、收益下降等六、成本法中各个参数的评估方法六、成本法中各个参数的评估方法（一）（一）重置成本重置成本的估算方法的估算方法 1.1.重置核算法；重置核算法；2.2.物价指数法物价指数法 3.3.功能价值类比法；功能价值类比法；4.4.统计分析法统计分析法（二）（二）实体性贬值实体性贬值的测算方法的测算方法 1.1.观察法（成新率法）观察法（成新率法）2.2.使用年限法使用年限法 3 3.修复费用估算法修复费用估算法（三）（三）功能性贬值

46、功能性贬值的测算方法的测算方法（四）（四）经济性贬值经济性贬值的估算的估算（一）重置成本的估算方法1.重置核算法（细节分析法、核算法）（细节分析法、核算法）基本原理：基本原理：是利用是利用成本核算成本核算的基本原理，将重新取的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法。来估算重置成本的一种方法。一般适用于对建筑物、大中型机器设备等的一般适用于对建筑物、大中型机器设备等的评估。评估。（1 1）购购买买型型是是以以购购买买资资产产的的方方式式作作为为资资产产的的重重置置过过程程。资资产产的的重重置置成成本本具具体体是是由由

47、资资产产的的现现行行购购买买价价格格、运运杂杂费费、安安装装调调试试费费以以及及其其他他必必要要费费用用构构成成，将将上上述述取取得得资资产产的的必必需需费费用用累累加加起起来来，便便可计算出资产的重置成本。可计算出资产的重置成本。（2 2）自建型）自建型是把自建资产作为资产重置方式，是把自建资产作为资产重置方式，它根据重新建造资产所需的它根据重新建造资产所需的料工费消耗料工费消耗及必要的及必要的资金成本资金成本和开发者的和开发者的合理收益合理收益等分析和计算出资等分析和计算出资产的重置成本。产的重置成本。计算公式计算公式重置成本重置成本直接成本间接成本直接成本间接成本 建造成本构成：建造成本

48、构成：材料成本材料成本 人工成本人工成本 制造费用制造费用 资金成本资金成本 合理利润合理利润取得成本构成：取得成本构成：购买价格购买价格 安装调试费安装调试费 运杂费运杂费 人工费人工费间接成本构成：间接成本构成：取得和建造资取得和建造资产的管理费用、产的管理费用、设计制图等费用设计制图等费用例：重置购建设备一台，现行市场价格每台例：重置购建设备一台，现行市场价格每台5 5万元，万元，运杂费运杂费10001000元，直接安装成本元，直接安装成本800800元，其中原材料元，其中原材料 300 300元，人工成本元，人工成本500500元。根据统计分析，计算求元。根据统计分析，计算求得安装成本

49、中的间接成本为每人工成本得安装成本中的间接成本为每人工成本0.80.8元，该元，该机器设备重置成本为：机器设备重置成本为：直接成本直接成本5000050000100010008008005180051800（元）（元）间接成本（安装成本）间接成本（安装成本）=500=500元元0.8=4000.8=400元元 重置成本合计重置成本合计=直接成本直接成本+间接成本间接成本=52200=52200元。元。例例2 2：待待估估资资产产为为一一机机器器设设备备，评评估估师师拟拟运运用用成成本本法法评评估估。评评估估人人员员收收集集的的成成本本资资料料有有：该该机机器器设设备备的的现现行市场价格每台行市

50、场价格每台180000180000元，运杂费元，运杂费50005000元，安装成本元，安装成本为为2000020000元元，其其中中原原材材料料60006000元元、人人工工成成本本1300013000元元、其他费用其他费用10001000元，安装期限较短。元，安装期限较短。评评估估人人员员分分析析认认为为，被被评评估估资资产产为为外外购购需需安安装装机机器器设设备备，其其重重置置成成本本应应包包括括买买价价（含含增增值值税税）、运运杂杂费费、安安装装成成本本、其其他他费费用用，由由于于安安装装期期限限较较短短可可不不考考虑虑资资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：金成本。按重置核

51、算法估算该机器设备的重置成本为：重置成本重置成本=购买价格购买价格+运费运费+安装成本安装成本 =180000+5000+20000=205000=180000+5000+20000=205000（元）（元）是是在在资资产产历历史史成成本本的的基基础础上上，通通过过价价格格变变动动指指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。数，将其调整为评估基准日时的重置成本。2.2.物价指数法物价指数法基本原理基本原理资产重置成本资产账面原值资产重置成本资产账面原值物价变动指数物价变动指数计算公式计算公式分类分类物价物价指数指数个别个别物价物价指数指数综合综合物价物价指数指数物物价价变变动动指指数数定基指数定

52、基指数环比指数环比指数评估基准日物价指数评估基准日物价指数资产购建时物价指数资产购建时物价指数（1 1a a1 1）（1 1a a2 2）（1 1a a3 3）（1 1a an n）（其中（其中an表示第表示第n年环比价格变动指数）年环比价格变动指数）例：某待估资产的购建于2008年，账面原值为50,000元，当时该类资产的价格指数为95，评估基准日该类资产的定基价格指数为160，则：待估资产重置成本50,000(16095)10084,211（元）某机床于某机床于20042004年购置安装，账面原值为年购置安装，账面原值为1616万元。万元。20062006年进行一次改造，改造费用为年进行一

53、次改造，改造费用为4 4万元；万元；20082008年又进行一次改造，改造费年又进行一次改造，改造费用为用为2 2万元。若定基价格指数万元。若定基价格指数20042004年为年为1.051.05，20062006年为年为1.281.28，20082008年为年为1.351.35，20092009年为年为1.601.60。要求：计算该机床要求：计算该机床20092009年的重置成本年的重置成本.重置成本计算表重置成本计算表时间时间投资投资费用费用(万万元元)物价物价指数指数（%）物价变物价变动指数动指数（%）重置重置成本成本（万元）（万元）2004161.051.60/1.05=1.52161.

54、52=24.32200641.281.60/1.28=1.2541.25=5200821.351.60/1.35=1.1921.19=2.3820091.601.60/1.60=1合计31.7物价指数法的特点（与重置核算法区分）：l物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是因素，因而确定的是复原重置成本复原重置成本；而重置核算；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步等法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步等因素，因而两种重置成本均可估算。因素，因而两种重置成本均可估算。l物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚物价指数

55、法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法则至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法则建立在现行价格水平基础上。建立在现行价格水平基础上。l对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高估算的重置成本往往会偏高,一般适合于一般适合于数量多，数量多，价值低的大宗资产价值低的大宗资产的评估。的评估。参照物参照物功能价值功能价值被评资产被评资产重置成本重置成本（单位生产能力单位生产能力）是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物参照物，根据资产功能与成本之

56、间的内在关系，由，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。参照物成本推算被估资产重置成本的方法。3.3.功能价值类比法功能价值类比法l资产重置的目的在于重置其功能，资产重置的目的在于重置其功能，功能相同，购建成本也应相同功能相同，购建成本也应相同 。理论假设理论假设（1）生产能力比例法(资产价值与功能呈线性关系)被评估资产重置成本 参照物重置成本 被评估资产年产量/参照物年产量（2）规模经济效益指数法（资产价值与功能非线性）被评估资产重置成本 参照物重置成本(被评估资产的产量/参照物的产量）X例：某种全新的机器设备现时价格5万元/台，年产量为5000件；又知与

57、其功能相同的被评估资产年产量为4000件，由此可以确定其重置成本：被评估资产重置成本5000040005000 40000（元）若该类资产的功能价值指数为0.7，则可以确定其重置成本：被评估资产重置成本50000（40005000）0.7 427694 统计分析法统计分析法对对企业整体资产及某一相同类型资产企业整体资产及某一相同类型资产进行评估时进行评估时可采用此法确定某类资产重置成本。可采用此法确定某类资产重置成本。l在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准分为若干类别；当标准分为若干类别；l在各类资产中抽样选择适量具有代表性资产，在各类资产中抽

58、样选择适量具有代表性资产，应用上述重置核算法、物价指数法、功能价值应用上述重置核算法、物价指数法、功能价值类比法等方法估算其重置成本；类比法等方法估算其重置成本；l依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本，计算出分类资产的调整系数史成本，计算出分类资产的调整系数K；l根据调整系数根据调整系数K估算被评估资产的重置成本估算被评估资产的重置成本被评估资产重置成本被评估资产重置成本=某类资产账面历史成本某类资产账面历史成本Kl例：评估某企业某类通用设备，经抽样选择具例：评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备有代表性的通用设备5 5台，估算

59、其重置成本之台，估算其重置成本之和为和为3030万元，而该万元，而该5 5台具有代表性的通用设备台具有代表性的通用设备历史成本之和为历史成本之和为2020万元，该类通用设备账面历万元，该类通用设备账面历史成本之和为史成本之和为500500万元。则：万元。则：K=30K=3020=1.520=1.5 该类通用设备重置成本该类通用设备重置成本=500=5001.51.5 =750=750（万元）（万元）（二）实体性贬值及其估算方法（二）实体性贬值及其估算方法决定实体性贬值的因素有：决定实体性贬值的因素有：使用时间；使用时间；使用率，也叫利用率；使用率，也叫利用率；资产本身的质量；资产本身的质量；维

60、修保养程度。维修保养程度。资产由于资产由于使用和自然力使用和自然力作用形成的贬值。作用形成的贬值。1观察法观察法计算公式为：计算公式为：资产实体性贬值资产实体性贬值=重置成本重置成本实体性贬值率实体性贬值率 =重置成本重置成本（1-1-成新率成新率）通过观察确定新旧程度主要观察被评估资产的外表：主要观察被评估资产的外表：光洁度光洁度腐蚀程度腐蚀程度形体物理变化程度形体物理变化程度形体物理变化程度形体物理变化程度机器设备评估主要包括机器设备评估主要包括：机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度硬度等是否发生变化，有无裂痕等。硬度等是否发生变化，有无裂痕等。房屋

61、建筑物评估主要包括房屋建筑物评估主要包括：墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方向位移等。向位移等。2.2.使用年限法使用年限法资产实体性贬值（重置成本-预计残值）实际已使用年限/总使用年限 其中：实际已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率=截止评估日资产累计实际利用时间 截止评估日资产累计标准利用时间总使用年限实际已使用年限+尚可使用年限考虑了资产利用率考虑了资产利用率后的使用年限后的使用年限从资产投入使用之日从资产投入使用之日到评估基准日到评估基准日例例：被被评评估估资资

62、产产为为企企业业中中的的一一台台设设备备，评评估估人人员员收收集集到到的的有有关关资资料料有有：该该设设备备20052005年年1 1月月购购进进，20102010年年1 1月月评估；该设备的重置成本为评估；该设备的重置成本为500000500000元，其残值为元，其残值为20002000元元，尚尚可可使使用用5 5年年；根根据据该该设设备备技技术术指指标标，正正常常使使用用情情况况下下，每每天天应应工工作作8 8小小时时，该该设设备备实实际际每每天天工工作作5 5小小时时。该设备的实体性贬值为：该设备的实体性贬值为：资产利用率资产利用率=5=53603605/55/53603608=62.5

63、%8=62.5%实际已使用年限实际已使用年限=5=562.5%=3.12562.5%=3.125（年）（年）总使用年限总使用年限=3.125+5=8.125=3.125+5=8.125（年）（年）资资产产的的实实体体性性贬贬值值=（50000050000020002000）3.125/8.125=191538.463.125/8.125=191538.46l恢复资产原有的功能所支出的费用金额。包括资产主要零部件的更换或修复、改造、停工损失等费用支出。l当资产通过修复恢复到其全新状态，则该资产的实体性贬值等于其修复费用。l3.修复费用法：资资产产的的有有形形损损耗耗不可修复不可修复的有形损耗的有

64、形损耗可修复的可修复的有形损耗有形损耗技术上技术上经济上经济上不能修复不能修复能修复能修复不合算不合算可以修复可以修复合算合算计算方法计算方法修复费用法修复费用法可运用观察法可运用观察法或使用年限法或使用年限法（三）功能性贬值及其估算方法（三）功能性贬值及其估算方法资资产产的的功功能能性性贬贬值值是是指指由由于于技技术术进进步步引引起起的的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。功能性贬值有两种表现形式功能性贬值有两种表现形式:（1 1）超额投资成本）超额投资成本（2 2）超额运营成本）超额运营成本（1 1）超超额额投投资资成成本本：由由于于新新技技术术、新

65、新材材料料、新新工工艺艺不不断断出出现现，使使得得相相同同功功能能的的设设备备的的建建造造成成本本比比过过去去降降低低，原原有有设设备备中中就就有有一一部部分分超超额额投投资得不到补偿。资得不到补偿。超额投资成本复原重置成本更新重置成本超额投资成本复原重置成本更新重置成本注意：注意：l如如使使用用复复原原重重置置成成本本则则应应考考虑虑是是否否存存在在超超额额投投资资成成本本引引起起的的功功能能性性贬贬值值；如如使使用用的的是是更更新新重重置置成成本本，这这种种贬贬值值因因素素则则已已经经考考虑虑在在内内了了，无无需需考考虑虑；如如使使用用现现行行市市场场价价格格作作为为重重置置成成本本，也不

66、需再考虑超额投资成本。也不需再考虑超额投资成本。l即使资产没有使用，也存在超额投资成本。即使资产没有使用，也存在超额投资成本。l例：超额投资成本的计算例：超额投资成本的计算 某化工设备，某化工设备，2000年建造，建造成本项目及原始造年建造，建造成本项目及原始造价成本见表价成本见表188序号序号 成本项目成本项目原始成本原始成本 备注备注1主材主材50 160钢材钢材22.8吨吨2辅材辅材11 200铝、橡胶、铜等铝、橡胶、铜等3外购件外购件13 800电机、阀电机、阀4人工费人工费29 900598工时工时50元元5机械费机械费13 650136.5小时小时100元元成本小计成本小计118 7106利润利润17 80715%成本价成本价136517l在评估基准日在评估基准日：钢材价格上涨了：钢材价格上涨了23%，人工费上，人工费上涨了涨了39%，机械费上涨了，机械费上涨了17%，辅材现行价格合，辅材现行价格合计为计为13 328元，电机、阀等外购件现行价元，电机、阀等外购件现行价 格为格为16 698元。假设利润水平不变。由于制作工元。假设利润水平不变。由于制作工艺的进步，导致主材利