龙湖地产项目运营管理讲义

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1、 地区公司总经理工程造价副总营销研发副总财务副总发展部经理人力资源经理工程部经理造价采购部经理研发部经理营销部经理财务部经理行政部经理 地区公司总经理项目A项目经理项目B项目经理财务副总发展部经理人力资源经理工程经理成本经理研发经理营销经理工程经理成本经理研发经理营销经理 矩阵式组织 一 、 项 目 基 本 开 发 流 程二 、 项 目 开 发 关 键 控 制 点三 、 公 司 计 划 管 理 体 系 一 、 项 目 基 本 开 发 流 程投 资 决 策土 地 购 买项 目 设 计项 目 建 设 项 目 销 售项 目 交 房 三 、 公 司 计 划 管 理 体 系 三 、 公 司 计 划 管

2、理 体 系 项 目 投 资 分 析模 型 项 目 整 体 进 度 （ 节 点 ） 计 划 项 目 实 施 工 作 总 进 度计 划（ 子 分 部 工 程 深 度 ） 施 工 方 项 目 施 工 总进 度 计 划（ 分 项 工 程 深 度 ）项 目 工 程 量 清 单（ 分 项 工 程 量 ） 建 设 方 项 目 工 作 月度 计 划项 目 实 施 月 度 计 划（ 分 部 位 /分 项 工程 ）施 工 方 项 目 施 工 月度 计 划 （ 分 部 位/分 项 工 程 ） 项 目 施 工 周 报 施 工 方 项 目 材 料设 备 供 应 计 划 项 目 工 程 师月 度 工 作计 划 施 工 方

3、 月 度材 料 设 备 供应 计 划 项 目 月 度 计 划 执 行及 反 馈 1 2 3 4 5 项 目 整 体 进 度 计 划 需 明 确 各 阶 段 关 键 性 节 点征 地立 项选 址 定 点国 土 证 办 理土 地 移 交概 念 设 计 及 批 复 方 案 设 计 及 批 复初 步 设 计 及 批 复 三 通 一 平施 工 图 设 计 及 审 查施 工 招 投 标施 工 许 可 证 办 理基 础 开 工样 板 房 售 楼 部 建 设开 盘 销 售竣 工 备 案 项 目 整 体 进 度 计 划 的 编 制 和 调 整 可 分 为 三 个 阶 段 ： 项 目 实 施 工 作 总 进 度

4、计 划 是 以 建 设 项 目 的 单 位 工 程 和 室 外 工 程 为 对象 ， 编 制 深 度 要 达 到 主 要 子 分 部 工 程 。 项 目 实 施 工 作 总 进 度 计 划 项 目 前 期 准 备 工 作 进 度 计 划 项 目 施 工 控 制 进 度 计 划 （ 子 分 部 ） 项 目 设 计 工 作 进 度 计 划 项 目 主 要 材 料 设 备 准 备 计 划 公 司 各 职 能 部 门 配 合 工 作 要 点 施 工 方 项 目 施 工 总 进 度 计 划 编 制 的 主 体 为 施 工 单 位 ： 1） 是 以 项 目 单 位 工 程 和 室 外 工 程 为 对 象

5、； 2） 编 制 深 度 要 达 到 主 要 分 项 工 程 。 在 编 制 过 程 中 应 符 合 下 列 规 定 ： 1） 总 包 施 工 方 项 目 经 理 必 须 考 虑 各 专 业 分 包 方 进 度 ， 结 合 公 司 编 制 的 项 目实 施 工 作 总 进 度 计 划 中 的 项 目 施 工 进 度 控 制 计 划 ， 编 制 完 整 的 项 目 施 工 综 合进 度 计 划 ； 2） 施 工 总 进 度 计 划 应 依 据 施 工 合 同 、 施 工 进 度 目 标 、 工 期 定 额 、 有 关 技 术 经济 资 料 、 施 工 部 署 与 主 要 工 程 施 工 方 案

6、等 编 制 。 3） 施 工 总 进 度 计 划 的 内 容 应 包 括 :编 制 说 明 ， 施 工 总 进 度 计 划 表 ， 分 期 分 批 施工 工 程 的 开 工 日 期 、 完 工 日 期 及 工 期 一 览 表 ， 资 源 需 要 量 及 供 应 平 衡 表 等 。 4） 施 工 方 必 须 提 出 主 要 分 项 工 程 的 工 程 量 ， 同 时 ， 劳 动 力 、 主 要 材 料 、 预 制 件 、半 成 品 及 机 械 设 备 需 要 量 计 划 、 资 金 收 支 预 测 计 划 ， 应 根 据 施 工 总 进 度 计 划 编 制 。 项 目 实 施 月 度 计 划 项

7、 目 实 施 月 度 计 划 项 目 部 实 施 月 度 计 划 项 目 工 程 师 月 度 工 作 计 划 月 度 材 料 设 备 供 应 计 划 零 星 材 料 供 应 计 划 施 工 方公 司 工 程 部 1） 项 目 施 工 月 度 计 划 深 度 达 到 分 片 区 （ 或 楼 层 ） 的 分 项 工 程 ， 并 应 明 确 施 工负 责 人 ；2） 月 度 材 料 设 备 供 应 计 划 须 与 项 目 施 工 月 度 计 划 配 套 ， 同 步 提 出 ， 并 明确 无 误 地 列 明 品 名 ， 规 格 型 号 、 技 术 参 数 、 计 量 单 位 、 需 用 数 量 、 需

8、 用 时 间 ；3） 项 目 部 工 作 月 度 计 划 和 项 目 工 程 师 月 度 工 作 计 划 须 明 确 公 司 项 目 部 月度 工 作 任 务 、 责 任 人 、 配 合 部 门 及 完 成 时 间 。 施 工 周 报 应 包 含 内 容 统 计 整 理 上 周 实 际 施 工 进 度 ，并 与 月 度 施 工 计 划 比 较 分 析现 场 劳 动 力 动 态影 响 进 度 的 原 因 及 分 析下 周 需 要 建 设 单 位 、 监 理 单 位解 决 和 协 调 的 问 题 项 目 财 务 经 理 项 目 总 监 系统自动累加目标成本为设定值或依据项目收益反推或依据更细的费项

9、累加测算或依据历史行业数据预估 阶 段 性 成 果管 理 的 目 的明 确 项 目信 息 流 的 管 理 ，每 阶 段 成 果 完 成 后 向项 目 成 员 发 出 可 进 入下 一 阶 段 的 明 确 信 号 对 阶 段 性 成 果的 完 成 质 量 ，由 总 经 理 、 下 游 项 目职 能 负 责 人 、 项 目 负责 人 进 行 评 价 项 目 运 营 知 识 的 积累 和 共 享 54运 营 会 议 体 系 非 运 营 会 议 体 系 公 司 会 议 管 理 体 系 会 议 体 系 如 何 开 会 会 议 内 容如 何 运 营 决 策 55会 议 体 系PMO预 案 决 策 会 PM

10、O项 目启 动 会 阶 段 成 果 审查 会 PMO关 键 决策 会 半 年 年 度 总结 会 PMO月 度 运营 会项 目 周 例 会与 经 济 分析 会 合 并拿地前 取得土地后15日内项目阶段成果审查 根据需要6月15日或12月15日 每月前3个工作日每周五如 何 开 会1 42 3 5 6 7会 议 内 容如 何 运 营 决 策 56办 公 周 例 会 季 度 综 合 指标 回 顾 会 跨 部 门 研 讨会 高 层 座 谈 会 半 年 年 度 总结 会 年 度 总 结 会每周一 每季结束后15日内 根据需要每季或不定期 半年 年度1 42 3 5 6会 议 体 系 如 何 开 会 会

11、议 内 容如 何 运 营 决 策 57会 议 体 系 如 何 开 会会 议 目 的 议 题 准 备 议 题 审 批 召 集 人 会 议 内 容会 议 时 间 主 持 人 参 会 人 员 列 席 人 员会 议 成 果 成 果 整 理 成 果 审 批 成 果 送 达会 议 内 容如 何 运 营 决 策 58会 议 体 系 如 何 开 会1、 一 个 会 议 成 功 的 关 键 在 于 ： 会 议 的准 备 、 主 持 人 的 控 制 以 及 成 果 的 处 理 ； 2、 没 有 初 稿 、 方 案 、 预 案 的 议 题 尽 量不 要 放 在 例 会 的 议 程 之 内 ， 只 宜 放 在 专题

12、会 中 的 “ 头 脑 风 暴 会 ” 之 中 ；3、 若 某 种 会 议 较 多 的 时 间 总 在 通 报 某一 类 信 息 ， 则 宜 将 这 类 信 息 以 电 子 版本 的 形 式 由 专 人 整 理 定 期 向 相 关 人 员传 送 ； 4、 在 会 上 传 送 或 者 展 示 的 信 息 如 果 越 多 ，尽 量 采 用 PPT的 形 式 ； 如 果 传 递 的 信 息 很 专业 ， 则 尽 量 辅 以 图 纸 、 图 表 、 图 片 等 资 料 ；如 果 传 递 的 信 息 很 复 杂 ， 且 又 需 要 帮 助 别 人建 立 场 景 意 境 感 ， 则 请 尽 量 辅 以 照

13、 片 、 音 像 、模 型 、 实 物 等 ；5、 公 司 会 对 某 一 类 会 议 议 题 的 上 会 资 料 给 出 定 义 、 提 出 要 求 ；会 议 内 容如 何 运 营 决 策 596、 主 持 人 与 召 集 人 应 谨 慎 界 定 参 会 人员 、 列 席 人 员 范 围 ， 尽 量 避 免 扩 大 会议 ； 会 议 可 以 连 续 开 ， 但 并 非 全 体 人员 都 必 须 从 头 至 尾 参 加 ， 会 议 通 知 时召 集 人 应 给 出 预 告 ；会 议 体 系 如 何 开 会 7、 主 持 人 对 突 发 的 占 用 太 多 时 间 的 议题 ， 应 有 权 及

14、时 打 断 、 中 止 ； 对 一 时难 以 决 定 的 议 题 ， 应 立 即 指 定 专 人 主持 专 题 会 议 ， 且 指 定 反 馈 时 间 ， 并 由召 集 人 担 任 跟 踪 检 查 者 ；8、 公 司 会 对 某 一 类 会 议 的 纪 要 定 义 出模 板 ， 给 出 明 确 要 求 ； 对 会 议 要 求 落实 的 事 项 ， 除 非 系 统 中 指 定 有 跟 踪 检查 者 ， 否 则 主 持 人 应 指 定 跟 踪 检 查 者 ，或 召 集 人 自 动 成 为 约 定 的 跟 踪 检 查 者 ； 9、 会 议 纪 要 通 常 要 在 会 上 宣 读 一 次(特 殊 情

15、况 除 外 )， 会 后 由 召 集 人 送 主持 人 审 批 后 生 效 (不 再 多 人 会 签 )；会 议 内 容如 何 运 营 决 策 60会 议 体 系 如 何 开 会 如 何 运 营 决 策1、 PMO会 议 中 最 重 要 的 两 个 议 题 是 ：预 案 决 策 会 和 项 目 启 动 会 ； 2、 预 案 决 策 会 的 质 量 取 决 于 对 市 场 趋 势 的判 断 、 对 城 市 地 段 及 发 展 的 解 读 、 预 案 深 度 、企 业 在 溢 价 和 成 本 上 的 竞 争 力 ；3、 关 键 中 的 关 键 会 议 是 项 目 启 动 会 ， 若 该会 议 质

16、量 差 ， 通 常 会 导 致 后 期 会 议 大 量 增 加 ； 4、 每 次 PMO会 议 必 须 作 出 决 定 ；5、 不 能 决 策 、 无 决 策 能 力 、 无 决 策 权 力 的人 员 不 能 参 会 ， 不 愿 承 诺 、 胡 乱 承 诺 的 人 员不 得 成 为 PMO成 员 ； 6、 判 断 是 否 胡 乱 承 诺 的 方 法 就 是 在 PMO会议 上 就 承 诺 内 容 (往 实 施 深 度 的 方 向 )向 承 诺人 追 问 ； 会 议 内 容 61会 议 体 系 如 何 开 会 如 何 运 营 决 策7、 项 目 职 能 负 责 人 总 倾 向 于 把 职 能 负

17、责 人 牵 进 与 他 项 目 相 关 的 决 策 会 议 ， 表现 出 项 目 职 能 负 责 人 的 能 力 有 待 提 高 ； 8、 动 辄 即 将 问 题 推 向 PMO会 议 或 者 频 繁 动议 召 开 临 时 PMO会 议 ， 表 明 该 项 目 职 能 负 责人 、 项 目 负 责 人 或 PMO召 集 人 的 能 力 有 待 提高 ；9、 上 诉 会 议 是 根 据 不 同 目 的 作 出 的 定 义 ，实 际 操 作 中 公 司 根 据 情 况 会 将 某 些 会 议 合 并召 开 ； 会 议 内 容 62会 议 体 系 如 何 开 会 会 议 内 容如 何 运 营 决 策

18、会 议 目 的 1、 着 眼 于 组 织 发 展 、 企 业 文 化 、 企 业 外 部 市 场 、 政 府 、 竞 争 环 境 的 研 究 和 解 决 ；2、 除 项 目 运 营 之 外 的 企 业 问 题 研 究 决 策会 议 内 容 1、 周 办 公 例 会 的 决 议 执 行 情 况 滚 动 追 踪 ；2、 就 行 业 发 展 、 市 场 、 政 府 、 竞 争 等 外 部 环 境 的 新 动 向 以 及 城 市 规 划 的 新 趋 势 等内 容 进 行 通 报 ；3、 企 业 文 化 以 及 与 员 工 沟 通 情 况 的 通 报 与 分 析 (包 括 :核 心 价 值 观 、 工

19、作 习 惯 、 标准 等 )4、 部 门 建 设 与 部 门 间 的 协 调 (包 括 :对 部 门 的 内 部 管 理 方 式 及 心 得 、 需 各 部 门 配 合解 决 的 事 物 等 )5、 公 司 及 各 职 能 部 门 与 外 部 公 共 关 系 的 管 理 (包 括 政 府 、 媒 体 、 掌 握 话 语 权 的 重 要人 士 和 组 织 等 )6、 人 力 资 源 问 题 (包 括 :各 部 门 提 出 的 人 力 资 源 需 求 和 人 力 资 源 调 配 问 题 ， 并 讨 论解 决 办 法 )7、 非 项 目 运 营 层 面 的 和 推 荐 给 公 司 非 项 目 运 营

20、 层 面 的 知 识 管 理 内 容 (知 识 管 理 内 容包 括 :制 度 、 流 程 、 模 板 、 指 引 的 创 建 、 更 新 和 案 例 剖 析 )8、 例 外 管 理 (对 公 司 或 部 门 遇 到 的 突 发 性 、 特 殊 事 务 的 处 理 方 式 进 行 讨 论 ， 沉 淀管 理 方 法 ， 减 少 例 外 发 生 )9、 宣 讲 公 司 的 战 略 意 图 及 重 大 决 定 ； 63会 议 体 系 如 何 开 会 会 议 内 容如 何 运 营 决 策会 议 时 间 会 议 时 间 :周 一 下 午 ， 通 常 在 1-2小 时与 会 人 员 参 会 人 员 :公

21、司 总 经 理 ， 各 职 能 部 门 负 责 人列 席 人 员 :经 总 经 理 批 准 可 扩 大 到 职 能 板 块 项 目 组 负 责 人 或 其 他 临 时 列 席 人 员 64会 议 目 的 1、 新 项 目 的 研 讨 及 决 策 ；会 议 内 容 1、 就 发 展 、 营 销 、 设 计 提 供 给 资 料 进 行 甄 别 讨 论 ， 以 确 定 其 方 案 合 理 性 、 可 行 性 ；2、 找 出 关 键 计 划 节 点 、 决 策 点 和 重 要 敏 感 指 标 ， 讨 论 如 何 提 高 项 目 竞 争 力 和 风 险 控 制水 平 ；3、 对 项 目 达 成 共 识

22、， 对 重 要 计 划 节 点 、 工 作 包 和 工 作 质 量 作 出 承 诺 ；会 议 时 间 会 议 时 间 :不 定 期 ， 项 目 取 得 前 ； 通 常 会 持 续 3-6个 工 作 小 时 甚 至 更 长与 会 人 员 参 会 人 员 :PMO成 员列 席 人 员 :经 总 经 理 批 准 列 席 的 人 员会 议 体 系 如 何 开 会 会 议 内 容如 何 运 营 决 策 65会 议 体 系 如 何 开 会 会 议 内 容如 何 运 营 决 策会 议 目 的 尽 快 对 项 目 进 行 推 演 和 设 定 决 策 点 、 控 制 点 ；作 出 项 目 第 一 次 (也 是

23、最 重 要 的 )决 策 ；会 议 内 容 1、 在 项 目 获 得 后 对 项 目 进 行 审 视 、 推 演 ；2、 对 项 目 一 二 级 计 划 及 目 标 成 本 预 案 进 行 梳 理 ；3、 向 项 目 负 责 人 及 项 目 职 能 负 责 人 交 底 ；4、 进 一 步 达 成 共 识 ， 对 计 划 、 成 本 以 及 相 关 工 作 包 、 工 作 质 量 作 出 承 诺 ， 完 成 资 源 匹配会 议 时 间 会 议 时 间 :项 目 取 得 后 15个 工 作 日 内 ； 通 常 会 持 续 12-24个 工 作 小 时与 会 人 员 参 会 人 员 :PMO成 员

24、、 项 目 负 责 人 、 项 目 职 能 负 责 人 (尽 量 )列 席 人 员 :经 总 经 理 批 准 列 席 的 人 员 66会 议 目 的 对 项 目 阶 段 性 成 果 进 行 审 查会 议 内 容 1、 由 项 目 负 责 人 将 阶 段 性 成 果 逐 项 向 PMO成 员 展 示 ；2、 与 会 成 员 对 照 上 一 阶 段 的 阶 段 性 成 果 系 统 分 析 讨 论 其 间 的 联 系 、 成 果 的 质 量 ， 揭 示可 能 的 瑕 疵 风 险 以 及 提 出 改 进 意 见会 议 时 间 会 议 时 间 :按 计 划 拟 定 的 时 间 召 开 ； 通 常 会 持

25、 续 1-2个 工 作 小 时与 会 人 员 参 会 人 员 :PMO成 员 (人 力 资 源 负 责 人 可 不 参 加 )、 项 目 负 责 人 、 项 目 职 能 负 责 人列 席 人 员 :经 总 经 理 批 准 列 席 的 人 员会 议 体 系 如 何 开 会 会 议 内 容如 何 运 营 决 策 67会 议 目 的 遇到项目周例会中第(3)和(4)情况时会 议 内 容 1、 由 项 目 负 责 人 表 述 问 题 和 遇 到 的 决 策 困 难 ；2、 与 会 人 员 讨 论 决 策 ；3、 达 成 共 识 或 由 公 司 总 经 理 最 后 裁 定 。会 议 时 间 会 议 时

26、间 :不 定 期 ， 根 据 实 际 需 要 ， 但 PMO召 集 人 应 事 先 预 告与 会 人 员 参 会 人 员 :PMO成 员 (人 力 资 源 负 责 人 可 不 参 加 )、 项 目 负 责 人 、 项 目 职 能 负 责 人列 席 人 员 :经 总 经 理 批 准 列 席 的 人 员会 议 体 系 如 何 开 会 会 议 内 容如 何 运 营 决 策 68会 议 目 的 以 月 为 单 位 ， 对 项 目 运 营 进 行 回 顾会 议 内 容 1、 有 财 务 审 计 部 和 项 目 负 责 人 展 示 项 目 在 售 价 、 现 金 流 、 成 本 等 三 个 维 度 的 变

27、 化 引起 的 财 务 指 标 变 化 ；2、 对 项 目 一 、 二 级 计 划 进 行 回 顾 ；3、 与 会 人 员 围 绕 变 化 的 关 键 节 点 计 划 进 行 分 析 ， 并 找 出 原 因 和 下 一 步 改 进 对 策4、 相 应 职 能 负 责 人 就 改 进 措 施 和 时 间 做 出 承 诺 。会 议 时 间 会 议 时 间 :半 年 或 年 末 最 后 3个 工 作 日 之 前与 会 人 员 参 会 人 员 :PMO成 员 (人 力 资 源 负 责 人 可 不 参 加 )、 项 目 负 责 人 、 项 目 职 能 负 责 人列 席 人 员 :经 总 经 理 批 准

28、列 席 的 人 员会 议 体 系 如 何 开 会 会 议 内 容如 何 运 营 决 策 69会 议 目 的 以 半 年 或 年 度 为 单 位 ， 对 项 目 运 营 进 行 回 顾 ；可 与 当 月 的 月 度 运 营 会 合 并 召 开 ；会 议 内 容 1、 有 财 务 审 计 部 和 项 目 负 责 人 展 示 项 目 在 售 价 、 现 金 流 、 成 本 等 三 个 维 度 的 变 化 引起 的 财 务 指 标 变 化 ；2、 对 项 目 一 、 二 级 计 划 进 行 回 顾 ；3、 与 会 人 员 围 绕 变 化 的 关 键 节 点 计 划 进 行 分 析 ， 并 找 出 原

29、因 和 下 一 步 改 进 对 策4、 相 应 职 能 负 责 人 就 改 进 措 施 和 时 间 做 出 承 诺 。 。会 议 时 间 会 议 时 间 :每 月 最 后 3个 工 作 日 之 前与 会 人 员 参 会 人 员 :PMO成 员 (人 力 资 源 负 责 人 可 不 参 加 )、 项 目 负 责 人 、 项 目 职 能 负 责 人列 席 人 员 :经 总 经 理 批 准 列 席 的 人 员会 议 体 系 如 何 开 会 会 议 内 容如 何 运 营 决 策 70会 议 目 的 每 周 在 四 个 项 目 职 能 负 责 人 之 间 自 行 回 顾 并 做 出 判 断 、 决 策

30、；会 议 内 容 1、 不 影 响 公 司 项 目 关 键 节 点 ， 项 目 负 责 人 和 各 项 目 职 能 负 责 人 达 成 共 识 并 得 到 承 诺后 ， 可 直 接 调 整 计 划 。2、 不 影 响 公 司 关 键 节 点 的 完 成 ， 项 目 负 责 人 和 各 项 目 职 能 负 责 人 不 能 达 成 一 致 时 ，项 目 负 责 人 可 要 求 相 关 职 能 负 责 人 参 加 并 达 成 共 识 ， 会 后 可 直 接 调 整 计 划 ；3、 不 影 响 公 司 项 目 关 键 节 点 的 完 成 ， 项 目 负 责 人 和 个 项 目 职 能 负 责 人 、

31、个 职 能 负 责人 未 能 达 成 共 识 且 未 能 得 到 承 诺 后 ， 职 能 负 责 人 应 在 会 后 当 日 (最 迟 不 超 过 第 二 天 )召开 专 题 会 议 讨 论 ， 并 达 成 共 识 ， 否 则 上 报 公 司 总 经 理 裁 决 ， 或 由 项 目 召 集 人 提 请 PMO会 议 决 策 。4、 项 目 负 责 人 预 测 到 如 影 响 项 目 关 键 节 点 ， 立 即 上 报 公 司 PMO召 集 人 ， 判 断 是 否 立即 召 开 PMO会 议 决 定会 议 时 间 会 议 时 间 :每 周 五 定 期 召 开 (也 可 临 时 增 加 召 开 ， 由 项 目 负 责 人 决 定 )与 会 人 员 参会人员: 项目负责人+项目职能负责人； 项目负责人+项目职能负责人+某些职能负责人会 议 体 系 如 何 开 会 会 议 内 容如 何 运 营 决 策