《光新社区规划》PPT课件.ppt

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1、南京六合金牛湖 新镇 新光新田园社区规划 2011.6 The Plan of Liuhe Jinniuhu Xinuang Garden Community Development in Nanjing 12 关于 金牛湖街道（新市镇）新光新社区详细 规划 1、根据保留扩建型新社区的定位要求和相关 政策，充分尊重农民意愿，增强规划的可操作 性和可实施性。 2、加强与总体规划和相关规划的衔接，优化 内外交通组织。 1.0 绪 论 INTRODUCTION 12 绪 论 绪论 1.0 INTRODUCTION 项目背景 六合区金牛湖街道新光社区，原名长山乡政府所在地，现为金牛湖新镇的一个农业新社

2、区。新光社区位于金江公路六合至金牛湖镇中部，南 距六合 8公里，北到金牛湖新镇 4.5公里，是金牛湖新镇的西大门，是南京市 2011年城乡统筹发展先行镇街试点项目这之一。 新光社区由原沈桥社区、新光、蒋项村合并而成，拥有总面积 8.8平方公里，其中耕地面积 5300亩；人口 5028人，其中农业人口 3268人，社 区所在地居民人口 1760人，共 1197户，下辖 26个生产组、 1个街道管理办公室。三大产业齐发展，种植业特色品种有富硒水稻、西瓜、玉米， 养殖业有鱼、山猪。工业企业有包装材料、服装、光学、毛巾产品。 2010年实现工业生产总值 17624万元，农民人均纯收入 9100元。 作

3、为南京城乡统筹发展的试点，地方政府希望通过新一轮城乡统筹发展匠楔机，将周边自然村迁至新光，形成拥有 5000人口的农业新社区， 实现地区 “ 农地重整、镇村重建、要素重组 ” ，推动地区城乡规划一体化、产业发展一体化、要素配置一体化、基础设施一体化、公共服务 一体化，改善农民的生活环境质量与经济状况，将新光社区建设成为具有特色的江北农村新标杆。 绪论 1.0 INTRODUCTION 规划依据 1 中华人民共和国城乡规划法 （ 2008年 1月 1日施行）； 2 镇规划标准 （ GB50188-2007）； 3 城市规划制图标准 （ CJJ/T97-2003 J277-2003）； 4 村镇规

4、划编制办法（试行） 建设部第 200036号； 5 城市居住区规划设计规范 （ GB5018093）（建设部）； 6 村庄和集镇规划建设管理条例 ； 7 江苏省城乡规划条例 （ 2010） ； 8 关于以科学发展为导向坚持 “ 三个发展 ” 、加快 “ 四区 ” 建设的意见 （六委发 200957号）； 9 南京市六合区总体规划（ 2010-2030） ； 10 南京市六合区八百桥镇总体规划（ 2006-2020） ； 11. 南京市六合区八百桥镇新区控制性详细规划（ 2007-2020） ； 12. 金牛湖新城概念性规划 ； 13. 金牛湖街道土地利用总体规划（ 2006-2020） ； 1

5、4六合区新光社区提供的相关基础资料及其他相关法律、法规、政策、技术规范与标准。 规划目标 1统筹城乡经济社会发展，有序推进新农村社区建设 依托地方发展的现状环境，地区发展建设的可行性，综合考虑城市、新镇与社区发展需求，合理、有序推进农村社区建设，统筹 城乡发展，促进城乡 “ 五个一体化 ” ，促进健康城镇化和提升乡村地区发展水平。 2建设 “ 田园社区 ” 严格保护和大力恢复区域山林水体等自然生态资源，积极建设人工绿色生态系统，建设油菜花等田园景观，优化区域生态质量和 大地景观，成为南京都市区最为重要的绿色生态屏障和江北后花园。建成 “ 城在田中，田在城中 ” 的新 “ 田园社区 ” 。 3.

6、建设 “ 活力社区 ” 对新光社区特色进行归纳总结，挖掘、传承农村建筑与院落特色，打造和彰显新光社区地域文脉，发展农村特色文化，提升新光 社区发展的人文内涵和构筑新光地区发展萿力。 绪 论 2.0 发展基础 DEVELOPMENT STUDY 12 发展基础 2.0 DEVELOPMENT STUDY 区位环境 1.金牛湖区域的门户，拥有雄州、新镇、金牛湖半 小时生活圈； 2.交通上拥有市、区、镇的发展区位优势； 3.处在 2014青奥展示南京的景光线上（奥体中心至 金牛湖）； 发展研究 用地现状 拥有一定规模的生产、生活设施 新光社区规划用地 1.22平方公里，其中镇村建设用地 47.43公

7、顷，农田 36.3公顷，水面 11.67公顷。 社区现状主要以居住用地和生产用地为主，分别 20.03公顷与 19.65公顷，共占建设总用的 84%。社区具有学校、邮局、长山供电所、国家电网、长山加油站等 公共设施，沿老街两侧超市、商铺等网点门市商业用地，功能用地结构混合，呈现农村集镇用地形态特征。规划区 61.38%的用地为农田与水体，地貌环境在很 大程度上保留了自然农业地貌特征。 20 发展基础 2.0 DEVELOPMENT STUDY 发展研究 用地类型 面积（公顷） 比例（ %） 居住用地 20.0327 16.34% 公共用地 4.5387 3.70% 生产用地 19.6497 1

8、6.03% 公用工程设施用地 0.6214 0.51% 道路用地 2.4909 2.03% 基本农田用地 63.6140 51.88% 水面 11.6652 9.51% 总计 122.6126 100% 现状用地汇总表 用地现状图 20 发展基础 2.0 DEVELOPMENT STUDY 发展研究 景观环境 东西两水环绕，拥有田园乡村的自然环境 新光社区水网密布，自然条件优越。社区所在地约密布水 网 池塘 丰富 ，东部有沈桥河 地区，地面植被丰富，地貌自然景观优美，金江路北的 西侧有黑鲤河蜿蜒而过，生态物种丰富，景观质量高，沿池塘水边有大片油菜花分布，形成独具特色的乡村田园风光。 20 现状

9、建筑 现状建筑低密、混杂，不符合现代农社区的环境基本要求 现状常住居民约 300户，户均面积 207平方米。 现状建设用地 48公顷，建筑 16.8万平方米，其中住宅 6.2万，公建 3.7万，产业 6.6万，市政 0.3万。容积率 0.35。 建筑质量：新建农宅与部分工业厂房，老镇区与路北工业厂房建筑质量较差。 发展研究 2.0 DEVELOPMENT STUDY 20 现状建筑 现状建筑低密、混杂，不符合现代农社区的环境基本要求 老镇区周边呈现农宅分散发展的特点 现状农宅建设容积率为 0.24 - 0.30之间。 地区居民不能接受外来插建； 存在家庭工厂现象。 布局零乱，无法进行插建式改造

10、。 地区发展面临全面改造。 发展研究 2.0 DEVELOPMENT STUDY 20 发展用地条件 拥有一定建设用地的规模，难以建设用地的形状 现状社区建设用地 62.8公顷；其中建成区 48公顷； 可调整用地 96.8公顷； 发展形态表现出明显沿路扩张的态势； 社区西部沿金江公路北侧有十多公顷的旧工业用地。 发展研究 2.0 DEVELOPMENT STUDY 20 地区发展基础 拥有 区位、基础、环境、用地 缺少 资金、地形、功能、特色 发展研究 2.0 DEVELOPMENT STUDY 3.0 农村特色 RURAL FEATURE 12 农村特色 3.0 RURAL FEATURE

11、环境特色 与城市相异的自然环境特色 所有特色村庄，只所以有特色，首先取决于村庄所在的环境，地域环境，自然环境与文化环境； 传统风水文化思想的影响； 从村民的问卷调查中得出：农民最引以自豪的农村特色是环境。 12 农村特色 3.0 RURAL FEATURE 风貌特色 与环境协调的建筑群落 传统村落是以个体建设行为累积形成的，很少有相同的，每一幢建筑建造 时，或多或少有所变化； 不同的社会经济构成，造就了名村的特色，即 “ 家族 ” 的发展影响； 多种模式的居住模式，农业、地主、文人、商人； 建筑使用中的多样性。 案例名称 地域 特色类型 案例来源 群落特色 环境特色 苏州东山镇陆巷村 苏南 调

12、研 苏州东山镇杨湾村 苏南 调研 苏州西山镇明月湾村 苏南 项目 苏州阳澄湖镇莲花岛村 苏南 项目 无锡市羊尖镇严家桥村 苏南 调研 无锡锡山区水墩上村 苏南 调研 常州金坛市西港镇沙湖村 苏南 调研 常州金坛市朱林镇三星村 苏南 项目 常州溧阳市戴埠镇陈家村 苏南 项目 常州溧阳市天目湖镇桂林村 苏南 项目 南京溧水县和凤镇张家村 苏南 调研 南京高淳县阳江镇太平村 苏南 项目 扬州江都市郭村镇庄桥村 苏中 调研 扬州宝应县广洋湖镇蒯家村 苏中 调研 泰州靖江市新桥镇水三村 苏中 项目 泰州兴化市竹鸿镇舒余村 苏中 项目 南通如皋市如城镇顾庄村 苏中 项目 淮安市洪泽县岔河镇白马湖村 苏北

13、项目 连云港东海县山左口乡大贤庄 苏北 项目 连云港赣榆县金山镇点马场村 苏北 项目 盐城盐都区葛武镇郝荣村 苏北 项目 徐州沛县胡寨镇草庙村 苏北 调研 徐州丰县欢口镇苇子园村 苏北 调研 12 农村特色 3.0 RURAL FEATURE 建筑特色 地域环境与文化造就的建筑特色 坡屋项； 院落式住宅单元； 建筑山墙； 门窗； 建筑符号与装饰； 12 农村特色 3.0 RURAL FEATURE 文化特色 农民自觉营造与地域传统文化活动 村口； 个体营造 节庆活动； 地区生活； 活动丰富性。 12 农村特色 3.0 RURAL FEATURE 特色建设 环境特色 ：最根本的特色，最易营造的特

14、色 群落特色 ：取决于地区多样性与发展时序的积累 建筑特色 ：取决建筑方案设计与造价 文化特色 ：取决社区中人的素质与需求 4.0 总体规划 MASTER PLAN 12 发展挑战 特色挑战 注重单体特色，意味着低容积；注重聚集，只能追求环境与群落整体特色。 规模挑战 农民新增住宅主要表现在分户的需求（户均 3人，核心家庭结构），社区现 状户均建筑面积 207平方米，若按面积比， 5000人，意味着需 34.51万平米， 需 1667单元；若按户均 1.5户，即需 2500户，即 160 2+90 模式。 发展挑战 无论从人口、规模（ 5000人，存在非农人口）、性质、区位、交通，还是 建筑空

15、间的使用上看，社区是一个不确定的发展形态，未来存在多种发展 可能性。地区发展上存在多功能的需求。 用地挑战 用地形态降低了土地有效利用的可能性，加上地铁与道路的分隔，若用地边 界不可调整，新社区只的按城市型强度来建，才有实现目标的可能；其次， 农宅公建的保留，只能是近期，按现代生活水平，改造与更新是必要的。 总体规划 4.0 MASTER PLAN 1.8 规划理念：田园新社区 从柏林诗班岛的特色环境，可以看出田园生态型文化小镇 的特色； 花园城模型，可以必发现以绿为心的城市发展形态的理想， 新光社区环境特色拥有发展田园城镇的资源与机会； 规划借鉴霍华德花园城市的概念，将农田景观引入中心形 成

16、中心农田景观带，公共设施沿中心景观布置，居住建筑 位于中心建筑的外围。最终，形成农田生态环境与聚落空 间混合的农业特色社区。 总体规划 4.0 MASTER PLAN 总体规划 发展定位 新光社区，是金牛湖地区的门户，南京江北以田园风 光与新农村生活发展需求结合的田园新社区，引领地 区社会、经济、环境和谐发展的增长示范区。 新光社区所在的金牛湖街道为青奥会水上项目的主赛场，青奥会期间将成为国内外游客关注 的展现南京发展特色的焦点之一。金江公路为串联南京主城、六合城区、新光社区、金牛湖 风景区的主要交通轴线，新光社区处于金江公路六合 -金牛湖段的区位特征，使得其重要性显 著提高。 另外，南京地铁

17、 11号线将延伸至金牛湖街道并在新光社区周边设置站点。一系列的规划和现 实要求，使得新光社区的定位不止限于一般意义上的新农村社区，而是展现南京农村特色的 示范社区，体现出南京新农村建设的社区面貌和特色延续。 其次，新光地区是金牛湖南部地区农业地区的农民居住聚集社区，是地区农民生活改善。另 外，由于新光特殊的区位优势，存在很大的潜在发展动能，因而社区发展的功能不仅仅局限 在居住上，在乡村休闲、地区商贸、地方特色产业方面，存在很多的发展机会。 总体规划 4.0 MASTER PLAN 总体规划 发展可能性 依据土地利用规划，新光社区建设用地为现状建成 区范围，即 62.79公顷； 31.2%用地（

18、 19.59公顷） 在道路南侧，且未来道路用地要占用 4.1公顷（路 长 830米），剩余路北用地 39.1公顷。这意味着路 南的建设用地需调整至路北。 按每户 3人， 5000人需 1667户，现状户均建筑面积 近 200平方米，即面积补偿需 33.34万平方米；按 39.1公顷用地计，加上公建，容积率 0.9，即为全 部 5 层尚可。 总体规划 4.0 MASTER PLAN 总体规划 发展可能性 总体规划 4.0 MASTER PLAN 总体规划 依据新光建筑分布现状，建设范围内的平均 容率为 0.27；现状工业与分建容积率高，住 宅容积率较低，所有的保留都只是近期，若 充许自建扩大，必

19、然形成新的城中村，且地 区公共环境质量与品质无法提高， 按每户 3人， 5000人需 1667户，现状户均建筑 面积近 207平方米，即面积补偿需 34.51万平 方米；按 39.1公顷用地计，加上公建，容积 率 0.91，即为全部 5 层尚可。 发展策略 以田园风光环境为导向的地区特色营 造，引领地区发展 利用地区基础、环境、特色与土地资 本，有序滚动发展 保持多元化聚集与发展策略，将好的 “居住”提升为好的“生活” 采用动态发展模式，近期保护现状基 础上局部发展，远期存在全面更新的 必要 总体规划 4.0 MASTER PLAN 总体规划 依托地区发展环境现状，地区总 体发展形成农民迁居、

20、居住开发 与产业发展三片区，片区间为生 态景观农田，构建地区生活、产 业与环境和谐发展新农村社区。 1、三条生态廊道 地区三大生态廊道由西到东依次为黒鲤河生 态绿廊、中心农田景观带、沈桥河生态绿廊。 黒鲤河、沈桥河为现状水系，周边自然生态 景观优越，由北向南，分别至基地东西两侧 流过。中心农田景观带为乡村特色农田景观 轴带，也是河流故道流经之所，是社区景观 核心。 2、三大板块： 1）西片区定位为居住回迁区，是一期发展启 动区。开发的居住类型包括低层、多层以及 小高层等多种类型，以便满足村民回迁的不 同需求。 2）东片区定位为居住开发区，是二期发展区。 凭借东侧沈桥河周边优越的自然环境，进行

21、商业、住宅开发。开发类型包括商住混合型 住宅、低层、多层等多种住宅模式。 3）南片区为产业发展备用地，是规划的三期 发展区。该区用于进行诸如奥特莱斯等大型 项目的开发，日后将成为整个社区的经济发 展引擎，解决社区大部分就业问题。 发展结构形态 总体规划 4.0 MASTER PLAN 地区发展用地规划 新光社区生活区集中有路北地区， 路南近期保护现状工业，远期作 为地区未来新兴产业发展用地 （有待发展机遇而定）。 沿路保留为未来产业发展用地， 近期规划为景观农田，在金江公 路上形成鲜明的田园社区形象。 规划总用地面积为 130公顷。其中 社区规划用地 55.8公顷，社区建 设发展用地为 45.

22、8公顷，发展预 留地 29公顷，生态景观农田 54.5 公顷。 社区以及发展预留地共占基本农 田约 21.1公顷，主要集中带社区 用地的北侧。 规划方案将社区及备用地以外的 宅基地进行基本农田置换，合计 可置换基本农田面积为 39.8公顷。 总体规划 4.0 MASTER PLAN 43.0公顷 55.8公顷 70.6公顷 74.4公顷 地区发展用地规划 规划总用地面积为 130公顷。其中社区规划用地 55.8公顷，社区建设发 展用地为 45.8公顷，发展预留地 29公顷，生态景观农田 54.5公顷。 社区以及发展预留地共占基本农田约 20.9公顷，主要集中带社区用地的 北侧。 规划方案将社区

23、及备用地以外的宅基地进行基本农田置换，合计可置换 基本农田面积为 33.6公顷。 总体规划 4.0 MASTER PLAN 5.0 社区规划 COMMUNITY PLAN 发展定位 新光社区，是以田园风光环境为导向的综合社区，以营造田园体闲文化为特色的小镇生活。 社区规划 5.0 COMMUNITY PLAN 社区规划 规划总平面 住区建筑用地： 43.16 公顷 总建筑面积： 267600 M2 住宅建筑面积： 255600 M2 公共建筑面积： 12000 M2 容 积 率： 0.62 总 户 数： 2026 户 居住人口： 5000人（ 6078人） 社区规划 5.0 COMMUNITY

24、 PLAN 社区规划 规划总平面 现状范围： 约 300 户 兰线范围： 963 户 黄线范围： 1347 户 社区规划 5.0 COMMUNITY PLAN 社区规划 规划总平面 住区建筑用地： 43.16 公顷 总建筑面积： 323000 M2 住宅建筑面积： 311000 M2 公共建筑面积： 12000 M2 容 积 率： 0.75 总 户 数： 2541 户 居住人口： 5000人（ 7623人） 社区规划 5.0 COMMUNITY PLAN 社区规划 规划结构 三带六片，分村建设； 核心景观农田，田园生活 社区规划 5.0 COMMUNITY PLAN 社区规划 用地规划 社区规

25、划 5.0 COMMUNITY PLAN 社区规划 用地类型 面积（公顷） 比例（ %） 一类居住用地 18.8965 34.29% 二类居住用地 14.4616 26.25% 公共设施用地 4.8586 8.82% 混合用地 1.8846 3.42% 道路用地 6.4193 11.65% 规划建设用地 46.5206 84.43% 生态农田 8.5784 15.57% 规划总用地 55.0990 100% 建筑群落 社区规划 5.0 COMMUNITY PLAN 社区规划 建筑群落 社区规划 5.0 COMMUNITY PLAN 社区规划 建筑群落 社区规划 5.0 COMMUNITY PL

26、AN 社区规划 首期建设 社区规划 5.0 COMMUNITY PLAN 社区规划 一期总用地： 14.73 公顷 建筑用地： 10.25 公顷 住宅拆： 1950 M2 工业拆： 22950 M2 新建户数： 649 户 容积率： 0.70 新建住宅面积： 72000 M2 新增住宅面积： 70050 M2 用地增量面积： 23.35 公顷 发展预留用地： 4.48 公顷 （ 350亩 +67亩） 新光社区一期建设，立足原有生活设施，新建住区，新增住宅 649户， 户均 110平方米；增量可用土地 27.8公顷，即 417亩，营造田园环 境景观。 首期景观 社区规划 5.0 COMMUNIT

27、Y PLAN 社区规划 一期总用地： 14.73 公顷 建筑用地： 10.25 公顷 住宅拆： 1950 M2 工业拆： 22950 M2 新建户数： 649 户 容积率： 0.70 新建住宅面积： 72000 M2 新增住宅面积： 70050 M2 用地增量面积： 23.35 公顷 发展预留用地： 4.48 公顷 （ 350亩 +67亩） 新光社区一期建设，立足原有生活设施，新建住区，新增住宅 649户， 户均 110平方米；增量可用土地 27.8公顷，即 417亩，营造田园环 境景观。 6.0 建筑设计 HOUSE DESIGN 建筑群落效果图 新光社区，是以田园风光环境为导向的综合社区，以营造田园体闲文化为特色的小镇生活。 建筑设计 5.0 HOUSE DESIGN 社区规划 建筑方案 建筑设计 5.0 HOUSE DESIGN 建筑方案 建筑设计 5.0 HOUSE DESIGN 建筑方案 建筑设计 5.0 HOUSE DESIGN 建筑方案 建筑设计 5.0 HOUSE DESIGN 建筑方案 建筑设计 5.0 HOUSE DESIGN 建筑方案 建筑设计 5.0 HOUSE DESIGN 建筑方案 建筑设计 5.0 HOUSE DESIGN 社区规划 谢谢