项目整体定位报告105P课件

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1、绿城绿城彭彭州项目州项目整体定位及物业发展建整体定位及物业发展建议议n发展环境综合调研发展环境综合调研n区域房地产市场综合分析区域房地产市场综合分析n区域住宅市场供需特征分析区域住宅市场供需特征分析n区域住宅市场典型案例分析区域住宅市场典型案例分析n商业商业&商务城市综合体环境分析商务城市综合体环境分析n典型商业典型商业&商务城市综合体案例分析商务城市综合体案例分析n项目所在区域商圈调研项目所在区域商圈调研n项目地块开发条件再调研项目地块开发条件再调研n阶段发展环境总结和预判阶段发展环境总结和预判n区域现实客群需求及消费习性研究区域现实客群需求及消费习性研究n本案住宅潜在客群需求意向研究本案住

2、宅潜在客群需求意向研究n经营者深访调研经营者深访调研n专业人士深访调研专业人士深访调研n市场需求调研总结市场需求调研总结第二阶段第二阶段第二阶段第二阶段市场需求调研及前期预判测试市场需求调研及前期预判测试市场需求调研及前期预判测试市场需求调研及前期预判测试第一阶段第一阶段第一阶段第一阶段区域房地产市场发展环境区域房地产市场发展环境区域房地产市场发展环境区域房地产市场发展环境调研调研调研调研n宏观环境分析宏观环境分析n项目基地分析项目基地分析n本案商业物业发展特征梳理本案商业物业发展特征梳理n项目住宅发展方向锁定项目住宅发展方向锁定n各商业物业发展定位各商业物业发展定位n项目定位总结及延展项目定

3、位总结及延展n全案发展建议全案发展建议n项目运营经济测算项目运营经济测算第三阶段第三阶段第三阶段第三阶段整体定位及相关物业发展建议整体定位及相关物业发展建议整体定位及相关物业发展建议整体定位及相关物业发展建议2019/08/122019/08/122019/09/122019/09/122019/09/222019/09/222019/08/252019/08/25 结合第一结合第一/二阶段工作成果，锁定项目整体定位及相关物业发展建议。二阶段工作成果，锁定项目整体定位及相关物业发展建议。项目商业部分发展定位项目商业部分发展定位项目住宅部分发展定位项目住宅部分发展定位项目全案发展运营建议项目全案

4、发展运营建议全案发展经济效益预演全案发展经济效益预演汇报纲要：汇报纲要：商业篇全案商业发展思路全案商业发展思路本案既定商业发展方向本案既定商业发展方向本案商业地块体量配比本案商业地块体量配比在在在在“风险控制最小化风险控制最小化风险控制最小化风险控制最小化”的原则基础上，预计项目的原则基础上，预计项目的原则基础上，预计项目的原则基础上，预计项目商业地块建筑总体量可达商业地块建筑总体量可达商业地块建筑总体量可达商业地块建筑总体量可达76421764217642176421。其中，为了确保项目商铺品质与溢价空间其中，为了确保项目商铺品质与溢价空间其中，为了确保项目商铺品质与溢价空间其中，为了确保项

5、目商铺品质与溢价空间可安排具有一定的规模和聚集效应的可安排具有一定的规模和聚集效应的可安排具有一定的规模和聚集效应的可安排具有一定的规模和聚集效应的3-4F3-4F3-4F3-4F独立商业楼独立商业楼独立商业楼独立商业楼36421.6536421.6536421.6536421.65。40000400004000040000的商务公寓，的商务公寓，的商务公寓，的商务公寓，即可分摊商业体量，又可同时兼具商务办公即可分摊商业体量，又可同时兼具商务办公即可分摊商业体量，又可同时兼具商务办公即可分摊商业体量，又可同时兼具商务办公/酒店式酒店式酒店式酒店式公寓及小户投资功能，促进资金回流。公寓及小户投资

6、功能，促进资金回流。公寓及小户投资功能，促进资金回流。公寓及小户投资功能，促进资金回流。基于既定商业发展方向的打造思路基于既定商业发展方向的打造思路工区工区避开与丹郡片区商业的同质化竞争、填补城市避开与丹郡片区商业的同质化竞争、填补城市避开与丹郡片区商业的同质化竞争、填补城市避开与丹郡片区商业的同质化竞争、填补城市偏高端一站式休闲娱乐类商业空白。偏高端一站式休闲娱乐类商业空白。偏高端一站式休闲娱乐类商业空白。偏高端一站式休闲娱乐类商业空白。借势丹郡片区商气，通过具有一站式消费业态借势丹郡片区商气，通过具有一站式消费业态借势丹郡片区商气，通过具有一站式消费业态借势丹郡片区商气，通过具有一站式消费

7、业态组合以及休闲娱乐类业态上下游产业链的带动，组合以及休闲娱乐类业态上下游产业链的带动，组合以及休闲娱乐类业态上下游产业链的带动，组合以及休闲娱乐类业态上下游产业链的带动，有效吸引老城区有效吸引老城区有效吸引老城区有效吸引老城区/牡丹新区牡丹新区牡丹新区牡丹新区/石化基地以及工业配石化基地以及工业配石化基地以及工业配石化基地以及工业配套区人气，形成到达性极强的城市级休闲娱乐套区人气，形成到达性极强的城市级休闲娱乐套区人气，形成到达性极强的城市级休闲娱乐套区人气，形成到达性极强的城市级休闲娱乐类产业聚合地。类产业聚合地。类产业聚合地。类产业聚合地。思路一思路一思路一思路一以差异化策略为以差异化策

8、略为以差异化策略为以差异化策略为发展基点发展基点发展基点发展基点思路二思路二思路二思路二以特色符号创建以特色符号创建以特色符号创建以特色符号创建主题概念主题概念主题概念主题概念思路三思路三思路三思路三以业态链条聚合以业态链条聚合以业态链条聚合以业态链条聚合商气人气商气人气商气人气商气人气借势牡丹新城区域城市化进程，通过借势牡丹新城区域城市化进程，通过借势牡丹新城区域城市化进程，通过借势牡丹新城区域城市化进程，通过特色商业业态的引入，有效吸附城市特色商业业态的引入，有效吸附城市特色商业业态的引入，有效吸附城市特色商业业态的引入，有效吸附城市偏高端休闲娱乐消费群体，形成彭州偏高端休闲娱乐消费群体，

9、形成彭州偏高端休闲娱乐消费群体，形成彭州偏高端休闲娱乐消费群体，形成彭州特色消费聚集地。同时通过具有前瞻特色消费聚集地。同时通过具有前瞻特色消费聚集地。同时通过具有前瞻特色消费聚集地。同时通过具有前瞻意识的立面符号及个性化元素应用，意识的立面符号及个性化元素应用，意识的立面符号及个性化元素应用，意识的立面符号及个性化元素应用，形成极具都市感的差异化特质，从而形成极具都市感的差异化特质，从而形成极具都市感的差异化特质，从而形成极具都市感的差异化特质，从而实现城市形象占位。实现城市形象占位。实现城市形象占位。实现城市形象占位。锁定本案商业主营业态及体量锁定本案商业主营业态及体量目标主营业态市场空间

10、探讨目标主营业态市场空间探讨n n偏高端休闲娱乐类商业偏高端休闲娱乐类商业彭州市休闲娱乐类彭州市休闲娱乐类商业现状商业现状市场潜在商业消费市场潜在商业消费者需求者需求整体档次偏低且分布零散整体档次偏低且分布零散整体档次偏低且分布零散整体档次偏低且分布零散缺乏品质及特色商业业态缺乏品质及特色商业业态缺乏品质及特色商业业态缺乏品质及特色商业业态缺乏一场式休闲消费场所缺乏一场式休闲消费场所缺乏一场式休闲消费场所缺乏一场式休闲消费场所无法满足偏高端休闲无法满足偏高端休闲娱乐商业消费需求娱乐商业消费需求需要偏高端商业消费场所需要偏高端商业消费场所需要偏高端商业消费场所需要偏高端商业消费场所需要一站式休闲

11、娱乐基地需要一站式休闲娱乐基地需要一站式休闲娱乐基地需要一站式休闲娱乐基地需要有档次的商务接待点需要有档次的商务接待点需要有档次的商务接待点需要有档次的商务接待点无法满足偏高端休闲无法满足偏高端休闲娱乐商业消费需求娱乐商业消费需求偏高端休闲娱乐类商业具有良好的市场基础以及发展空间偏高端休闲娱乐类商业具有良好的市场基础以及发展空间锁定本案商业主营业态及体量锁定本案商业主营业态及体量目标主营业态市场空间探讨目标主营业态市场空间探讨n n写字楼商务办公类商业写字楼商务办公类商业彭州市商务办公类彭州市商务办公类商业发展现状商业发展现状市场潜在商务办公市场潜在商务办公类需求趋势类需求趋势多以街铺租赁形式

12、办公多以街铺租赁形式办公多以街铺租赁形式办公多以街铺租赁形式办公多以住宅兼容形式办公多以住宅兼容形式办公多以住宅兼容形式办公多以住宅兼容形式办公多以单位自建房办公多以单位自建房办公多以单位自建房办公多以单位自建房办公真正意义办公商务楼真正意义办公商务楼尚未形成尚未形成中石化相关衍生产业单位中石化相关衍生产业单位中石化相关衍生产业单位中石化相关衍生产业单位工业基地相关产业单位工业基地相关产业单位工业基地相关产业单位工业基地相关产业单位城市实力成长型企业城市实力成长型企业城市实力成长型企业城市实力成长型企业多元办公需求较大多元办公需求较大潜在需求需要引导潜在需求需要引导潜在商务办公功能需求未被激发

13、，市场机会有待引导与释放潜在商务办公功能需求未被激发，市场机会有待引导与释放置信丹郡鸟瞰图置信丹郡鸟瞰图置信丹郡鸟瞰图置信丹郡鸟瞰图置信丹郡鸟瞰图置信丹郡鸟瞰图锁定本案商业主营业态及体量锁定本案商业主营业态及体量目标主营业态市场空间探讨目标主营业态市场空间探讨n n市场商务办公典型案例市场商务办公典型案例丹郡丹郡银座银座总套数：总套数：总套数：总套数：72727272套套套套 面积区间：面积区间：面积区间：面积区间：80-40080-40080-40080-400主力面积：主力面积：主力面积：主力面积：50-13050-13050-13050-130 开盘时间：开盘时间：开盘时间：开盘时间：7

14、 7 7 7月（已售罄）月（已售罄）月（已售罄）月（已售罄）产品特征：定制式空间产品特征：定制式空间产品特征：定制式空间产品特征：定制式空间/可随意拼接可随意拼接可随意拼接可随意拼接购买客群：政府团购购买客群：政府团购购买客群：政府团购购买客群：政府团购/工业区企业工业区企业工业区企业工业区企业/投资者投资者投资者投资者B B区区丹郡银座丹郡银座项目发展关联点分析：项目发展关联点分析：该项目做为彭州首例纯粹商务办公楼开启了彭州商该项目做为彭州首例纯粹商务办公楼开启了彭州商该项目做为彭州首例纯粹商务办公楼开启了彭州商该项目做为彭州首例纯粹商务办公楼开启了彭州商务办公形式的转折，并体现出如下特征：

15、务办公形式的转折，并体现出如下特征：务办公形式的转折，并体现出如下特征：务办公形式的转折，并体现出如下特征：产品打造层面：产品打造层面：产品打造层面：产品打造层面：灵活的面积及内部空间结构处理，对接不同客群所灵活的面积及内部空间结构处理，对接不同客群所灵活的面积及内部空间结构处理，对接不同客群所灵活的面积及内部空间结构处理，对接不同客群所需，实现快销。需，实现快销。需，实现快销。需，实现快销。客群层面：客群层面：客群层面：客群层面：政务团购与工业区实力企业的入驻，验证城市商务政务团购与工业区实力企业的入驻，验证城市商务政务团购与工业区实力企业的入驻，验证城市商务政务团购与工业区实力企业的入驻，

16、验证城市商务需求存在并且有待更进一步释放；需求存在并且有待更进一步释放；需求存在并且有待更进一步释放；需求存在并且有待更进一步释放；发展战略层面：发展战略层面：发展战略层面：发展战略层面：基于先期启动的住宅与商务区域商气人气的成功铺基于先期启动的住宅与商务区域商气人气的成功铺基于先期启动的住宅与商务区域商气人气的成功铺基于先期启动的住宅与商务区域商气人气的成功铺垫与客群积累，再行通过总量控制垫与客群积累，再行通过总量控制垫与客群积累，再行通过总量控制垫与客群积累，再行通过总量控制“试水试水试水试水”推出，推出，推出，推出，并采取住宅产权与实惠价格的策略销售，成功对接并采取住宅产权与实惠价格的策

17、略销售，成功对接并采取住宅产权与实惠价格的策略销售，成功对接并采取住宅产权与实惠价格的策略销售，成功对接城市偏高端商务人群，为后期沃尔玛城市偏高端商务人群，为后期沃尔玛城市偏高端商务人群，为后期沃尔玛城市偏高端商务人群，为后期沃尔玛/太平洋院线太平洋院线太平洋院线太平洋院线等主力店的进驻垫定人气与消费基础。等主力店的进驻垫定人气与消费基础。等主力店的进驻垫定人气与消费基础。等主力店的进驻垫定人气与消费基础。该项目的快速去化验证商务办公物业的潜在市场需求存在；但其通过先期住宅与底商物业发展垫定商气人气，再行推出城市化属性较强的办公物业的操作手法同样值得本案借鉴。而本案的商务办公类物业发展有待于片

18、区配套及社区人气成熟，为此，本案的商务办公类物业推售需适当置后。锁定本案商业主营业态及体量锁定本案商业主营业态及体量目标主营业态市场空间探讨目标主营业态市场空间探讨n n经济型酒店类商业经济型酒店类商业随着未来石化基地的进驻、工业园区的衍生产业的形成以及牡丹新城的成熟随着未来石化基地的进驻、工业园区的衍生产业的形成以及牡丹新城的成熟，城市流城市流动人口将随之增多，加之本案片区内五星级商务酒店的带动，政务职能办公的聚集，动人口将随之增多，加之本案片区内五星级商务酒店的带动，政务职能办公的聚集，片区未来经济型商务酒店需求亦将随之增强。片区未来经济型商务酒店需求亦将随之增强。市场现有酒店市场现有酒店

19、整体营运状况良好整体营运状况良好结合本案微观发展环境结合本案微观发展环境结合本案微观发展环境结合本案微观发展环境锁定本案商业主营业态及体量锁定本案商业主营业态及体量类别功能规模位置主要业态城市级商业城市级商业（游憩型消费）（游憩型消费）与项目核心资源与项目核心资源构成经济型酒店构成经济型酒店及多功能商业及多功能商业/商商务公寓。吸引城务公寓。吸引城市流动及投资人市流动及投资人口进驻口进驻约约1 1万平米的特色经万平米的特色经济型酒店济型酒店，可与兼，可与兼具小户投资具小户投资/商务办商务办公的多功能商务公公的多功能商务公寓，构成大规模的寓，构成大规模的商业商业/商务综合楼商务综合楼应置于临近牡

20、丹应置于临近牡丹大道处，形成展大道处，形成展示性与达到性较示性与达到性较强的地标性建筑强的地标性建筑经济型特色经济型特色酒店酒店/商务会商务会所所/商务茶楼商务茶楼等等区域级商业区域级商业（到达型消费）（到达型消费）开放型城区商业开放型城区商业中心，辐射整个中心，辐射整个牡丹新城及彭州牡丹新城及彭州主城区消费人群主城区消费人群建议以建议以3-43-4万方的纯万方的纯街区独立式商业街区独立式商业，形成具有规模效应形成具有规模效应的城市品质休闲娱的城市品质休闲娱乐商业聚点，乐商业聚点，应置于北部地块，应置于北部地块，与市政公园形成与市政公园形成无缝对接，提升无缝对接，提升生态休闲感与人生态休闲感与

21、人流交通组织流交通组织品牌餐饮旗品牌餐饮旗舰店舰店/特色风特色风情酒吧情酒吧/KTV/KTV娱乐会所娱乐会所/SPA/SPA康体俱康体俱乐部等乐部等邻里商业街邻里商业街（配套型消费）（配套型消费）服务于社区居民，服务于社区居民，满足基本生活需满足基本生活需求求总体规模不超过总体规模不超过1.51.5万方万方，以可自由分，以可自由分割的产品形态，提割的产品形态，提升变现速率升变现速率随住宅物业分布，随住宅物业分布，满足生活需求的满足生活需求的便利性便利性日常家居服日常家居服务务/中小型超中小型超市及日常购市及日常购买类买类基于主营业态的目标客群解构基于主营业态的目标客群解构类别主力消费群体主力消

22、费群体消费动机消费动机消费特征消费特征城市级商业城市级商业（游憩型消费）（游憩型消费）来自政务办公、来自政务办公、石化基地与工业石化基地与工业园区衍生产业的园区衍生产业的相关外来办公相关外来办公/商务会谈人士及商务会谈人士及私营企业老板。私营企业老板。休闲性消费、休闲性消费、社交性消费、社交性消费、商务接待性商务接待性消费。消费。他们是一群具有较高的社会地位以及良好他们是一群具有较高的社会地位以及良好的经济收益、有一定的社交圈层以及商务的经济收益、有一定的社交圈层以及商务交际需求的人士，大多为短暂驻留彭州的交际需求的人士，大多为短暂驻留彭州的流动人口，流动人口，主要基于生意、公务、差旅等主要基

23、于生意、公务、差旅等事宜进行经济酒型酒店入驻或相关商务接事宜进行经济酒型酒店入驻或相关商务接待等游憩型消费。待等游憩型消费。区域级商业区域级商业（到达型消费）（到达型消费）彭州主城区商务彭州主城区商务人士、单位高层人士、单位高层管理人员、私企管理人员、私企业老板、商务接业老板、商务接待待/公务性以及公务性以及偏高端生活休闲偏高端生活休闲性消费。性消费。一站式的商一站式的商务接待性与务接待性与休闲娱乐型休闲娱乐型消费。消费。工作应酬或商务接待的他们他们奔波于各工作应酬或商务接待的他们他们奔波于各大休闲娱乐场所，基于项目的一站式休闲大休闲娱乐场所，基于项目的一站式休闲业态而选择的便捷型商务消费。业

24、态而选择的便捷型商务消费。目前城市目前城市化休闲娱乐消费场所无法满足身份需求以化休闲娱乐消费场所无法满足身份需求以及个性需求，及个性需求，试图寻求与其身份特征追求试图寻求与其身份特征追求相匹配的消费聚集地，满足其个人以及社相匹配的消费聚集地，满足其个人以及社交、商务类消费场所。交、商务类消费场所。邻里商业街邻里商业街（配套型消费）（配套型消费）石化基地务工人石化基地务工人员员/政务办公职政务办公职员及周边住宅小员及周边住宅小区业主区业主日常生活配日常生活配套型消费套型消费基于生活便利以及便捷、完善的消费心理基于生活便利以及便捷、完善的消费心理而而进行的就近消费。进行的就近消费。全案商业物业定位

25、细化全案商业物业定位细化主力业态设置标准及体量解构主力业态设置标准及体量解构城市级商业城市级商业城市级商业城市级商业业态：商务酒店业态：商务酒店业态：商务酒店业态：商务酒店标准：经济型标准：经济型标准：经济型标准：经济型体量：体量：体量：体量：10000100001000010000体量依据：专业人士深访体量依据：专业人士深访体量依据：专业人士深访体量依据：专业人士深访区域级商业区域级商业区域级商业区域级商业邻里级商业邻里级商业邻里级商业邻里级商业业态：日常生活配套服务业态：日常生活配套服务业态：日常生活配套服务业态：日常生活配套服务标准：经济型标准：经济型标准：经济型标准：经济型体量：体量：

26、体量：体量：10680106801068010680体量依据：住宅底商，既定体量依据：住宅底商，既定体量依据：住宅底商，既定体量依据：住宅底商，既定业态：商务公寓（兼容小户投资与商务办公功能）业态：商务公寓（兼容小户投资与商务办公功能）业态：商务公寓（兼容小户投资与商务办公功能）业态：商务公寓（兼容小户投资与商务办公功能）标准：偏高端标准：偏高端标准：偏高端标准：偏高端体量：体量：体量：体量：30000300003000030000体量依据：商业总体量减其他所有业态体量体量依据：商业总体量减其他所有业态体量体量依据：商业总体量减其他所有业态体量体量依据：商业总体量减其他所有业态体量业态：休闲类

27、业态：休闲类业态：休闲类业态：休闲类包括：咖啡馆、茶楼、商包括：咖啡馆、茶楼、商包括：咖啡馆、茶楼、商包括：咖啡馆、茶楼、商 务会所、健身房、洗浴中务会所、健身房、洗浴中务会所、健身房、洗浴中务会所、健身房、洗浴中心、心、心、心、SPASPASPASPA标准：偏高端标准：偏高端标准：偏高端标准：偏高端体量：体量：体量：体量：10000100001000010000体量依据：专业人士深访体量依据：专业人士深访体量依据：专业人士深访体量依据：专业人士深访业态：娱乐类业态：娱乐类业态：娱乐类业态：娱乐类包括：包括：包括：包括：KTVKTVKTVKTV、酒吧、迪吧、酒吧、迪吧、酒吧、迪吧、酒吧、迪吧、

28、电玩电玩电玩电玩标准：偏高端型标准：偏高端型标准：偏高端型标准：偏高端型体量：体量：体量：体量：10000100001000010000体量依据：专业人士深访体量依据：专业人士深访体量依据：专业人士深访体量依据：专业人士深访业态：餐饮类业态：餐饮类业态：餐饮类业态：餐饮类包括：品牌餐饮旗舰店，中包括：品牌餐饮旗舰店，中包括：品牌餐饮旗舰店，中包括：品牌餐饮旗舰店，中餐、西餐、火锅等特色餐饮餐、西餐、火锅等特色餐饮餐、西餐、火锅等特色餐饮餐、西餐、火锅等特色餐饮店店店店标准：偏高端标准：偏高端标准：偏高端标准：偏高端体量：体量：体量：体量：16421164211642116421体量依据：专业人

29、士深访体量依据：专业人士深访体量依据：专业人士深访体量依据：专业人士深访锁定：本案商业业态总体量锁定：本案商业业态总体量通过上述主力业态的锁定可得：通过上述主力业态的锁定可得：通过上述主力业态的锁定可得：通过上述主力业态的锁定可得：城市级城市级城市级城市级（商务公寓）（商务公寓）（商务公寓）（商务公寓）40000400004000040000+区域商业区域商业区域商业区域商业36421364213642136421+邻里级商业邻里级商业邻里级商业邻里级商业10680106801068010680 既定商业体量共计：既定商业体量共计：既定商业体量共计：既定商业体量共计：8710187101其中城

30、市级商业中的商务公寓兼容部分小户住宅、酒店式公寓和写字楼等功能。其中城市级商业中的商务公寓兼容部分小户住宅、酒店式公寓和写字楼等功能。其中城市级商业中的商务公寓兼容部分小户住宅、酒店式公寓和写字楼等功能。其中城市级商业中的商务公寓兼容部分小户住宅、酒店式公寓和写字楼等功能。按照风险最小化原则，结合市场容量及未来预期，建议按照风险最小化原则，结合市场容量及未来预期，建议按照风险最小化原则，结合市场容量及未来预期，建议按照风险最小化原则，结合市场容量及未来预期，建议商务公寓体量控制在商务公寓体量控制在商务公寓体量控制在商务公寓体量控制在40000m40000m40000m40000m以内较为适宜。

31、以内较为适宜。以内较为适宜。以内较为适宜。其中商务公寓可视市场届时状况进行灵活功能分割或组合，其中商务公寓可视市场届时状况进行灵活功能分割或组合，其中商务公寓可视市场届时状况进行灵活功能分割或组合，其中商务公寓可视市场届时状况进行灵活功能分割或组合，为此需考虑其功能的兼容性。为此需考虑其功能的兼容性。为此需考虑其功能的兼容性。为此需考虑其功能的兼容性。多功能商务公寓多功能商务公寓多功能商务公寓多功能商务公寓n n以酒店为基础，设置高端会所、高端商务茶以酒店为基础，设置高端会所、高端商务茶以酒店为基础，设置高端会所、高端商务茶以酒店为基础，设置高端会所、高端商务茶楼等商务接待功能；写字楼、酒店式

32、公寓等楼等商务接待功能；写字楼、酒店式公寓等楼等商务接待功能；写字楼、酒店式公寓等楼等商务接待功能；写字楼、酒店式公寓等的配置，宜商宜居，且体量可灵活配置。的配置，宜商宜居，且体量可灵活配置。的配置，宜商宜居，且体量可灵活配置。的配置，宜商宜居，且体量可灵活配置。城市级商业城市级商业城市级商业城市级商业（商业商务功能）（商业商务功能）（商业商务功能）（商业商务功能）细化：各类商业功能、业态及体量细化：各类商业功能、业态及体量 业态布局示意图业态布局示意图1F酒店大堂酒店大堂2F商务茶楼商务茶楼3F商务会所商务会所3F以上以上商务商务酒店酒店3F以上以上酒店酒店式公寓式公寓&写字楼写字楼城市级商

33、业城市级商业城市级商业城市级商业（商业商务功能）（商业商务功能）（商业商务功能）（商业商务功能）主营业态主营业态主营业态主营业态配置建议配置建议配置建议配置建议规模规模规模规模建议商家建议商家建议商家建议商家商务酒店商务酒店集商务办公、会晤接集商务办公、会晤接待、住宿功能为一体待、住宿功能为一体的经济型特色酒店的经济型特色酒店1000010000 安逸安逸158158、7 7天等天等商务公寓商务公寓融居住融居住/办公为一体，办公为一体，并可灵活分配体量并可灵活分配体量1000010000注：此类产品可视届时注：此类产品可视届时市场容量及片区成熟情市场容量及片区成熟情况进行体量及功能的灵况进行体

34、量及功能的灵活调整。活调整。住宅住宅20000m20000m总面积控制总面积控制 40000m40000m业态细化业态细化业态细化业态细化细化：各类商业功能、业态及体量细化：各类商业功能、业态及体量休闲娱乐风尚街休闲娱乐风尚街休闲娱乐风尚街休闲娱乐风尚街n n由休闲类、娱乐类、餐饮类业态构成的精由休闲类、娱乐类、餐饮类业态构成的精由休闲类、娱乐类、餐饮类业态构成的精由休闲类、娱乐类、餐饮类业态构成的精致型偏高端游憩中心，包括咖啡厅、洗浴致型偏高端游憩中心，包括咖啡厅、洗浴致型偏高端游憩中心，包括咖啡厅、洗浴致型偏高端游憩中心，包括咖啡厅、洗浴中心、茶楼、中心、茶楼、中心、茶楼、中心、茶楼、KT

35、VKTVKTVKTV、酒吧、电玩、特色餐饮、酒吧、电玩、特色餐饮、酒吧、电玩、特色餐饮、酒吧、电玩、特色餐饮等。提供一站式消费的休闲娱乐中心。等。提供一站式消费的休闲娱乐中心。等。提供一站式消费的休闲娱乐中心。等。提供一站式消费的休闲娱乐中心。区域级商业区域级商业区域级商业区域级商业（城市到达性消费）（城市到达性消费）（城市到达性消费）（城市到达性消费）细化：各类商业功能、业态及体量细化：各类商业功能、业态及体量主营业态主营业态主营业态主营业态配置建议配置建议配置建议配置建议规模规模规模规模建议商家建议商家建议商家建议商家休闲类休闲类咖啡厅咖啡厅偏高端休闲场所偏高端休闲场所20002000碎碟

36、等碎碟等茶楼茶楼商务、棋牌商务、棋牌2500m2500m 商务会所商务会所会议、休闲会议、休闲2000m2000m 洗浴中心洗浴中心桑拿、洗浴桑拿、洗浴2000m2000m SPASPA美容、美体美容、美体500m500m诗丽堂等诗丽堂等健身房健身房运动健身设施运动健身设施10001000奇迹等奇迹等娱乐类娱乐类电玩电玩动漫电玩娱乐城动漫电玩娱乐城2000m2000m 大型豪华大型豪华KTVKTV优质设备、量贩服务优质设备、量贩服务30003000ATTATT、卡乐迪等、卡乐迪等酒吧主力店酒吧主力店品牌酒吧品牌酒吧10001000空瓶子、音乐房子等空瓶子、音乐房子等特色酒吧特色酒吧风情感强、特

37、点鲜明风情感强、特点鲜明20002000 迪吧迪吧参与型娱乐场所参与型娱乐场所2000m2000mBABY/BABY/热舞等热舞等餐饮类餐饮类餐饮主力店餐饮主力店品牌餐饮品牌餐饮6000m6000m皇城老妈、菜根香等皇城老妈、菜根香等特色餐饮店特色餐饮店特色餐饮特色餐饮1042110421肯德基肯德基/天天渔港等天天渔港等总面积控制总面积控制3642136421业态细化业态细化业态细化业态细化区域级商业区域级商业区域级商业区域级商业（城市到达性消费）（城市到达性消费）（城市到达性消费）（城市到达性消费）细化：各类商业功能、业态及体量细化：各类商业功能、业态及体量邻里级商业邻里级商业邻里级商业邻

38、里级商业（社区配套型消费）（社区配套型消费）（社区配套型消费）（社区配套型消费）社区配套商业街社区配套商业街社区配套商业街社区配套商业街n n承担片区日常购物、服务功能，由若干个服承担片区日常购物、服务功能，由若干个服承担片区日常购物、服务功能，由若干个服承担片区日常购物、服务功能，由若干个服务型及配套型底商组成，包括中档超市、美务型及配套型底商组成，包括中档超市、美务型及配套型底商组成，包括中档超市、美务型及配套型底商组成，包括中档超市、美容美发、健身房、中端餐饮、日常副食等能容美发、健身房、中端餐饮、日常副食等能容美发、健身房、中端餐饮、日常副食等能容美发、健身房、中端餐饮、日常副食等能满

39、足片区市民日常生活所需的便利式消费。满足片区市民日常生活所需的便利式消费。满足片区市民日常生活所需的便利式消费。满足片区市民日常生活所需的便利式消费。细化：各类商业功能、业态及体量细化：各类商业功能、业态及体量主营业态主营业态主营业态主营业态配置建议配置建议配置建议配置建议规模规模规模规模建议商家建议商家建议商家建议商家中小型超市中小型超市调味品、生活小用品调味品、生活小用品30003000 红旗、互惠等红旗、互惠等药品保健药品保健中中 西药、保健品、西药、保健品、10001000 德仁堂等德仁堂等快餐冷饮快餐冷饮快餐、糕点房快餐、糕点房20002000 生活服务生活服务干洗店、发廊干洗店、发

40、廊1680m1680m 休闲生活休闲生活花店、书店花店、书店10001000 总面积控制总面积控制 1068010680业态细化业态细化业态细化业态细化邻里级商业邻里级商业邻里级商业邻里级商业（社区配套型消费）（社区配套型消费）（社区配套型消费）（社区配套型消费）细化：各类商业功能、业态及体量细化：各类商业功能、业态及体量住宅篇本案既定住宅发展方向本案既定住宅发展方向本案住宅地块体量配比本案住宅地块体量配比在在在在“项目利润价值最大化项目利润价值最大化项目利润价值最大化项目利润价值最大化”做足容积率的原则基础上，初步测算项做足容积率的原则基础上，初步测算项做足容积率的原则基础上，初步测算项做足

41、容积率的原则基础上，初步测算项目目目目住宅部份建筑总体量可达住宅部份建筑总体量可达住宅部份建筑总体量可达住宅部份建筑总体量可达116247.65116247.65116247.65116247.65。其中在保证住宅居住相对舒适的基础上，其中在保证住宅居住相对舒适的基础上，其中在保证住宅居住相对舒适的基础上，其中在保证住宅居住相对舒适的基础上，可排布底商可排布底商可排布底商可排布底商10680 10680 10680 10680 。余下余下余下余下105567.65105567.65105567.65105567.65 为平均为平均为平均为平均23F23F23F23F高层电梯。高层电梯。高层电梯

42、。高层电梯。全案住宅物业定位细化全案住宅物业定位细化n档次定位档次定位n客群定位客群定位n户型配比建议户型配比建议本案住宅物业档次定位本案住宅物业档次定位影响本案住宅档次定位的因素影响本案住宅档次定位的因素影响本案住宅档次定位的因素影响本案住宅档次定位的因素本案地块住宅部分仅本案地块住宅部分仅本案地块住宅部分仅本案地块住宅部分仅45.88745.887亩。规模较小，不利于产品品质提升。且地块亩。规模较小，不利于产品品质提升。且地块亩。规模较小，不利于产品品质提升。且地块亩。规模较小，不利于产品品质提升。且地块是由商业及住宅两部分构成，未来商业气氛较浓，将会对居家环境造成一是由商业及住宅两部分构

43、成，未来商业气氛较浓，将会对居家环境造成一是由商业及住宅两部分构成，未来商业气氛较浓，将会对居家环境造成一是由商业及住宅两部分构成，未来商业气氛较浓，将会对居家环境造成一定的影响。因此排除本案纯高端物业发展的可行性。定的影响。因此排除本案纯高端物业发展的可行性。定的影响。因此排除本案纯高端物业发展的可行性。定的影响。因此排除本案纯高端物业发展的可行性。商业部分商业部分39.023亩亩住宅部分住宅部分45.887亩亩n n规模规模&性质因素性质因素本案住宅物业档次定位本案住宅物业档次定位影响本案住宅档次定位的因素影响本案住宅档次定位的因素影响本案住宅档次定位的因素影响本案住宅档次定位的因素本案发

44、展战略：将本案打造成彭本案发展战略：将本案打造成彭本案发展战略：将本案打造成彭本案发展战略：将本案打造成彭州首席城市休闲娱乐商住区州首席城市休闲娱乐商住区州首席城市休闲娱乐商住区州首席城市休闲娱乐商住区本案偏高端休闲娱乐集中区的定位，将本案偏高端休闲娱乐集中区的定位，将为住宅提供较为完善的配套，在浓厚商为住宅提供较为完善的配套，在浓厚商气包围的环境之下，本案住宅的可居住气包围的环境之下，本案住宅的可居住性得到提升，且具有较高的投资价值。性得到提升，且具有较高的投资价值。区域发展前景：牡丹新城未来的区域发展前景：牡丹新城未来的区域发展前景：牡丹新城未来的区域发展前景：牡丹新城未来的商业核心区域之

45、一商业核心区域之一商业核心区域之一商业核心区域之一随着本案周边五星级酒店、商业步行街、随着本案周边五星级酒店、商业步行街、市政公园的呈现及各住宅的交付，区域人市政公园的呈现及各住宅的交付，区域人气渐旺气渐旺/商气渐浓，区域价值显现，将为商气渐浓，区域价值显现，将为本案发展提供更大的市场空间。为此，将本案发展提供更大的市场空间。为此，将提升本案的市场发展及溢价空间能力。提升本案的市场发展及溢价空间能力。n n发展发展&战略因素战略因素在区域商业价值的显现和本案商住联动发展的驱动下，在区域商业价值的显现和本案商住联动发展的驱动下，在区域商业价值的显现和本案商住联动发展的驱动下，在区域商业价值的显现

46、和本案商住联动发展的驱动下，本案发展空间和溢价空间较大，具备优良的投资价值。本案发展空间和溢价空间较大，具备优良的投资价值。本案发展空间和溢价空间较大，具备优良的投资价值。本案发展空间和溢价空间较大，具备优良的投资价值。本案住宅物业档次定位本案住宅物业档次定位项目地块基地条件因子分析项目地块基地条件因子分析项目地块基地条件因子分析项目地块基地条件因子分析结合地块规模、性质，项目发展策略及基地条件因子，结合地块规模、性质，项目发展策略及基地条件因子，可锁定本案适宜发展中高档物业。可锁定本案适宜发展中高档物业。本案住宅物业档次定位本案住宅物业档次定位本案档次定位中高档，品质略低于七里香溪和置信本案

47、档次定位中高档，品质略低于七里香溪和置信本案档次定位中高档，品质略低于七里香溪和置信本案档次定位中高档，品质略低于七里香溪和置信 丹郡，丹郡，丹郡，丹郡，预计入市价格会略高于七里香溪电梯物业目前价格。预计入市价格会略高于七里香溪电梯物业目前价格。预计入市价格会略高于七里香溪电梯物业目前价格。预计入市价格会略高于七里香溪电梯物业目前价格。通过对项目发展因子分析，佐证本案发展中高档产品的可行性，同时结通过对项目发展因子分析，佐证本案发展中高档产品的可行性，同时结通过对项目发展因子分析，佐证本案发展中高档产品的可行性，同时结通过对项目发展因子分析，佐证本案发展中高档产品的可行性，同时结合区域市场当前

48、在售典型案例，可锁定本案住宅物业开发档次如下：合区域市场当前在售典型案例，可锁定本案住宅物业开发档次如下：合区域市场当前在售典型案例，可锁定本案住宅物业开发档次如下：合区域市场当前在售典型案例，可锁定本案住宅物业开发档次如下：全案住宅物业定位细化全案住宅物业定位细化n档次定位档次定位n客群定位客群定位n户型配比建议户型配比建议本案住宅物业客群定位本案住宅物业客群定位彭州市场当前客群特征彭州市场当前客群特征彭州市场当前客群特征彭州市场当前客群特征彭州老城区改善与刚需投资类客群为主彭州老城区改善与刚需投资类客群为主彭州老城区改善与刚需投资类客群为主彭州老城区改善与刚需投资类客群为主石化基地与工业园

49、区潜在需求未被激发石化基地与工业园区潜在需求未被激发石化基地与工业园区潜在需求未被激发石化基地与工业园区潜在需求未被激发本案住宅物业客群定位本案住宅物业客群定位现实需求调研、客户来源情况：现实需求调研、客户来源情况：现实需求调研、客户来源情况：现实需求调研、客户来源情况：86%86%86%86%为本地人。为本地人。为本地人。为本地人。现实客群需求调研：再次购买现实客群需求调研：再次购买现实客群需求调研：再次购买现实客群需求调研：再次购买物业注重景观、房屋结构、开物业注重景观、房屋结构、开物业注重景观、房屋结构、开物业注重景观、房屋结构、开发商实力。发商实力。发商实力。发商实力。市场潜在客群需求

50、调研佐证市场潜在客群需求调研佐证市场潜在客群需求调研佐证市场潜在客群需求调研佐证本案住宅物业客群定位本案住宅物业客群定位影响本案客群定位的因素影响本案客群定位的因素影响本案客群定位的因素影响本案客群定位的因素牡丹新城逐渐实施，结合项目地块大规模主题商业的打造，牡丹新城逐渐实施，结合项目地块大规模主题商业的打造，牡丹新城逐渐实施，结合项目地块大规模主题商业的打造，牡丹新城逐渐实施，结合项目地块大规模主题商业的打造，将有效吸引基于区域将有效吸引基于区域将有效吸引基于区域将有效吸引基于区域发展前景与项目发展前景双重背景下的前景投资类客群进驻。发展前景与项目发展前景双重背景下的前景投资类客群进驻。发展

51、前景与项目发展前景双重背景下的前景投资类客群进驻。发展前景与项目发展前景双重背景下的前景投资类客群进驻。牡丹新城区域发展牡丹新城区域发展牡丹新城区域发展牡丹新城区域发展地块紧邻市政公园结合市政公园先天的宜居生态属性，以及本案商住一体的发展地块紧邻市政公园结合市政公园先天的宜居生态属性，以及本案商住一体的发展地块紧邻市政公园结合市政公园先天的宜居生态属性，以及本案商住一体的发展地块紧邻市政公园结合市政公园先天的宜居生态属性，以及本案商住一体的发展思路，思路，思路，思路，兼并宜居性与生活便利性的本案有利于实力刚需客群的进驻。兼并宜居性与生活便利性的本案有利于实力刚需客群的进驻。兼并宜居性与生活便利

52、性的本案有利于实力刚需客群的进驻。兼并宜居性与生活便利性的本案有利于实力刚需客群的进驻。地块自身属性地块自身属性地块自身属性地块自身属性商业的成功撬动商业的成功撬动商业的成功撬动商业的成功撬动项目大体量商业的成功打造，外加营销概念引导，将提升地块价值，带动项目整项目大体量商业的成功打造，外加营销概念引导，将提升地块价值，带动项目整项目大体量商业的成功打造，外加营销概念引导，将提升地块价值，带动项目整项目大体量商业的成功打造，外加营销概念引导，将提升地块价值，带动项目整体发展并提升产品溢价能力。体发展并提升产品溢价能力。体发展并提升产品溢价能力。体发展并提升产品溢价能力。项目的创新力度项目的创新

53、力度项目的创新力度项目的创新力度创新型产品的开拓，将实现与目标客户的无缝对接，增强客户的购买信心。创新型产品的开拓，将实现与目标客户的无缝对接，增强客户的购买信心。创新型产品的开拓，将实现与目标客户的无缝对接，增强客户的购买信心。创新型产品的开拓，将实现与目标客户的无缝对接，增强客户的购买信心。本案住宅物业客群定位本案住宅物业客群定位结合市场层面及自身产品层面，锁定出项目的主要客群特征如下：结合市场层面及自身产品层面，锁定出项目的主要客群特征如下：结合市场层面及自身产品层面，锁定出项目的主要客群特征如下：结合市场层面及自身产品层面，锁定出项目的主要客群特征如下：基于区域在售楼盘基于区域在售楼盘

54、 客群特征客群特征彭州本地客群为主，少量大成都范围内；改善、刚需并存。彭州本地客群为主，少量大成都范围内；改善、刚需并存。彭州本地客群为主，少量大成都范围内；改善、刚需并存。彭州本地客群为主，少量大成都范围内；改善、刚需并存。以工业为主导产业的彭州随着石化基地以工业为主导产业的彭州随着石化基地以工业为主导产业的彭州随着石化基地以工业为主导产业的彭州随着石化基地2019201920192019年建成投产，其上年建成投产，其上年建成投产，其上年建成投产，其上下游产业链将有效得到填充和发展。形成吸引大量外来的流动下游产业链将有效得到填充和发展。形成吸引大量外来的流动下游产业链将有效得到填充和发展。形

55、成吸引大量外来的流动下游产业链将有效得到填充和发展。形成吸引大量外来的流动人口。人口。人口。人口。项目地处牡丹新城未来核心，成功截留石化基地，连接工业区，项目地处牡丹新城未来核心，成功截留石化基地，连接工业区，项目地处牡丹新城未来核心，成功截留石化基地，连接工业区，项目地处牡丹新城未来核心，成功截留石化基地，连接工业区，周边生态政务属性较强，结合周边生态政务属性较强，结合周边生态政务属性较强，结合周边生态政务属性较强，结合11111111余万方城市级商业打造，将提余万方城市级商业打造，将提余万方城市级商业打造，将提余万方城市级商业打造，将提升项目的辐射区域和人群。升项目的辐射区域和人群。升项目

56、的辐射区域和人群。升项目的辐射区域和人群。本案客群锁定本案客群锁定核心客群：彭州老城区以及石化基地实力型刚需客群核心客群：彭州老城区以及石化基地实力型刚需客群核心客群：彭州老城区以及石化基地实力型刚需客群核心客群：彭州老城区以及石化基地实力型刚需客群重要客群：老城区改善型客群、前景投资类客群重要客群：老城区改善型客群、前景投资类客群重要客群：老城区改善型客群、前景投资类客群重要客群：老城区改善型客群、前景投资类客群辅助客群：彭州本土区域二次置换类客群辅助客群：彭州本土区域二次置换类客群辅助客群：彭州本土区域二次置换类客群辅助客群：彭州本土区域二次置换类客群城市化高层住宅，户型面积以城市化高层住

57、宅，户型面积以城市化高层住宅，户型面积以城市化高层住宅，户型面积以90-10090-10090-10090-100平米经济型套三，平米经济型套三，平米经济型套三，平米经济型套三，70-8070-8070-8070-80平方米舒适性套二为主。平方米舒适性套二为主。平方米舒适性套二为主。平方米舒适性套二为主。基于城市产业未来基于城市产业未来结构发展态势结构发展态势结合本案开发背景结合本案开发背景结合本案产品定位结合本案产品定位本案住宅目标客群特征演绎本案住宅目标客群特征演绎核心客户群核心客户群核心客户群核心客户群重要客户群重要客户群重要客户群重要客户群 辅助客户群辅助客户群辅助客户群辅助客户群二次

58、置换类：二次置换类：身处彭州本地区域，拥有较高的社会地位和丰身处彭州本地区域，拥有较高的社会地位和丰身处彭州本地区域，拥有较高的社会地位和丰身处彭州本地区域，拥有较高的社会地位和丰厚的经济实力。厚的经济实力。厚的经济实力。厚的经济实力。追求品质生活和身分象征的他追求品质生活和身分象征的他追求品质生活和身分象征的他追求品质生活和身分象征的他们多为二次或多次置业，旨在改善居住条件，们多为二次或多次置业，旨在改善居住条件，们多为二次或多次置业，旨在改善居住条件，们多为二次或多次置业，旨在改善居住条件，享受优质生活氛围。享受优质生活氛围。享受优质生活氛围。享受优质生活氛围。改善前景投资兼并类：改善前景

59、投资兼并类：有较强经济实力和较高市场敏感度的他们，擅有较强经济实力和较高市场敏感度的他们，擅有较强经济实力和较高市场敏感度的他们，擅有较强经济实力和较高市场敏感度的他们，擅于以固定资产投资提升家庭收益。于以固定资产投资提升家庭收益。于以固定资产投资提升家庭收益。于以固定资产投资提升家庭收益。而位于牡丹而位于牡丹而位于牡丹而位于牡丹新城且具有较大商业体量与商气氛围支撑的本新城且具有较大商业体量与商气氛围支撑的本新城且具有较大商业体量与商气氛围支撑的本新城且具有较大商业体量与商气氛围支撑的本案，或将成为该类客群的投资狩猎对象。案，或将成为该类客群的投资狩猎对象。案，或将成为该类客群的投资狩猎对象。

60、案，或将成为该类客群的投资狩猎对象。实力型刚需类客群实力型刚需类客群:处于社会中偏高端层面的他们，主要来自彭州处于社会中偏高端层面的他们，主要来自彭州老城区家庭实力丰厚的有婚房或养老老城区家庭实力丰厚的有婚房或养老/教育购教育购房需求实力刚需人士，以及由石化基地衍生的房需求实力刚需人士，以及由石化基地衍生的外来实力务工的配套型居住需求者，多为年外来实力务工的配套型居住需求者，多为年轻一族的他们具有一定的经济实力轻一族的他们具有一定的经济实力/追求张扬追求张扬和个性的生活方式，和个性的生活方式，家庭结构多为两世同家庭结构多为两世同家庭结构多为两世同家庭结构多为两世同堂、他们在购房上的家庭经济支撑

61、，此类型客堂、他们在购房上的家庭经济支撑，此类型客堂、他们在购房上的家庭经济支撑，此类型客堂、他们在购房上的家庭经济支撑，此类型客户为本案经济型套二以及套三的消费者。户为本案经济型套二以及套三的消费者。户为本案经济型套二以及套三的消费者。户为本案经济型套二以及套三的消费者。全案住宅物业定位细化全案住宅物业定位细化n档次定位档次定位n客群定位客群定位n户型配比建议户型配比建议本案住宅物业户型配比建议本案住宅物业户型配比建议市场在售电梯物业户型供应特征市场在售电梯物业户型供应特征市场在售电梯物业户型供应特征市场在售电梯物业户型供应特征当前彭州市场电梯物业供应户型面积区间在当前彭州市场电梯物业供应户

62、型面积区间在当前彭州市场电梯物业供应户型面积区间在当前彭州市场电梯物业供应户型面积区间在60-130m60-130m60-130m60-130m，主力户型为，主力户型为，主力户型为，主力户型为80-80-80-80-90m90m90m90m的实用型套二和的实用型套二和的实用型套二和的实用型套二和110-120m110-120m110-120m110-120m的舒适型套三。的舒适型套三。的舒适型套三。的舒适型套三。市场户型需求特征市场户型需求特征市场户型需求特征市场户型需求特征潜在客群户型面积区间需求调研潜在客群户型面积区间需求调研通过市场需求调研：潜在客户户型面积需求主要集中在通过市场需求调研

63、：潜在客户户型面积需求主要集中在80-12080-120，平均面积为平均面积为99m99m，户型结构则多倾向于三室两厅两卫的实用型户型，户型结构则多倾向于三室两厅两卫的实用型户型潜在客群户型结构需求调研潜在客群户型结构需求调研本案住宅物业户型配比建议本案住宅物业户型配比建议基于既定物业形态的户型配比策略基于既定物业形态的户型配比策略精品单身公寓精品单身公寓精品单身公寓精品单身公寓满足投资及满足投资及满足投资及满足投资及过渡性需求过渡性需求过渡性需求过渡性需求经济型套二经济型套二经济型套二经济型套二（30-5030-5030-5030-50左右）左右）左右）左右）满足刚需及满足刚需及满足刚需及满

64、足刚需及投资性需求投资性需求投资性需求投资性需求市场需求量较大。市场需求量较大。市场需求量较大。市场需求量较大。竞争压力一般。竞争压力一般。竞争压力一般。竞争压力一般。（50-7050-7050-7050-70左右）左右）左右）左右）套二套二套二套二/套三套三套三套三满足实力刚需及满足实力刚需及满足实力刚需及满足实力刚需及二次置换类需求二次置换类需求二次置换类需求二次置换类需求市场主力需求。市场主力需求。市场主力需求。市场主力需求。总价相对控制类市场接受度高。总价相对控制类市场接受度高。总价相对控制类市场接受度高。总价相对控制类市场接受度高。（80-10080-10080-10080-100左

65、右）左右）左右）左右）舒适套三、套四舒适套三、套四舒适套三、套四舒适套三、套四市场需求较少。市场需求较少。市场需求较少。市场需求较少。注重深度居家的舒适性。注重深度居家的舒适性。注重深度居家的舒适性。注重深度居家的舒适性。满足改善型满足改善型满足改善型满足改善型深度居家需求深度居家需求深度居家需求深度居家需求（110-120110-120110-120110-120左右）左右）左右）左右）结合市场层面及自身层面，锁定出本案户型配比策略如下：结合市场层面及自身层面，锁定出本案户型配比策略如下：结合市场层面及自身层面，锁定出本案户型配比策略如下：结合市场层面及自身层面，锁定出本案户型配比策略如下：

66、市场需求较少。市场需求较少。市场需求较少。市场需求较少。但存在一定的市场空间和机会。但存在一定的市场空间和机会。但存在一定的市场空间和机会。但存在一定的市场空间和机会。锁定：本案住宅物业户型配比锁定：本案住宅物业户型配比 面积控制在面积控制在面积控制在面积控制在60-12060-12060-12060-120左右，满足不同客源需求；左右，满足不同客源需求；左右，满足不同客源需求；左右，满足不同客源需求；主力户型为主力户型为主力户型为主力户型为80-10080-10080-10080-100的舒居套二、套三。设置大面积赠送空间，吸引的舒居套二、套三。设置大面积赠送空间，吸引的舒居套二、套三。设置大面积赠送空间，吸引的舒居套二、套三。设置大面积赠送空间，吸引更广泛客群。更广泛客群。更广泛客群。更广泛客群。80-90m80-90m80-90m80-90m左右户型为左右户型为左右户型为左右户型为“城市两间半城市两间半城市两间半城市两间半”户型，既可当舒居套二使用，又户型，既可当舒居套二使用，又户型，既可当舒居套二使用，又户型，既可当舒居套二使用，又可当经济型套三使用。可当经济型套三使用。可当经