物权法基础知识070406课件

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1、物权法物权法西南财大西南财大姜玉梅姜玉梅 一、一、1313年立一法年立一法 为何如此艰辛为何如此艰辛 历经历经1313年的酝酿，中华人民共和国物权法（以下简称年的酝酿，中华人民共和国物权法（以下简称物权法）于物权法）于20072007年年3 3月月1616日在十届全国人大五次会议获得高日在十届全国人大五次会议获得高票通过，并将于今年票通过，并将于今年1010月月1 1日起实施。日起实施。物权法从研究起草至今历时物权法从研究起草至今历时1313年，经年，经7 7次审议，创全国次审议，创全国人大立法史上单部法律草案审议次数之最。它的立法道路为何人大立法史上单部法律草案审议次数之最。它的立法道路为何

2、如此艰辛？如此艰辛？主要原因有如下几个方面：主要原因有如下几个方面：一是物权法事关国家基本经济制度，涉及各种利益关一是物权法事关国家基本经济制度，涉及各种利益关系，政治性强，它的制定必须给予高度重视，慎之又系，政治性强，它的制定必须给予高度重视，慎之又慎；慎；二是物权法是技术性很强的法律，涉及的法律规则众二是物权法是技术性很强的法律，涉及的法律规则众多，必须在充分认识了中国国情的基础上认真设计；多，必须在充分认识了中国国情的基础上认真设计；三是由于认识上的分歧，对于物权法中的一些原则性三是由于认识上的分歧，对于物权法中的一些原则性问题，学术界存在着较大争议，从而一度导致物权立问题，学术界存在着

3、较大争议，从而一度导致物权立法停滞。法停滞。二、物权法的作用二、物权法的作用“为为了了维护维护国家基本国家基本经济经济制度，制度，维护维护社会主社会主义义市市场经济场经济秩序，明确物的秩序，明确物的归归属，属，发挥发挥物的效用，保物的效用，保护权护权利人的利人的物物权权，根据，根据宪宪法，制定本法。法，制定本法。”（第第1 1条条 ）1 1、维护维护国家基本国家基本经济经济制度制度2 2、维护维护社会主社会主义义市市场经济场经济秩序秩序（为市场的形成和发展奠定了为市场的形成和发展奠定了必要的前提和基础）（确定物权种类必要的前提和基础）（确定物权种类交易的前提、确立变动原则交易的前提、确立变动原

4、则实现交易目的、确立善意取得制度实现交易目的、确立善意取得制度保护交易安全）保护交易安全）3 3、保保护权护权利人的物利人的物权权（明确物的明确物的归归属属实现实现定份止争；定份止争；发挥发挥物物的效用的效用实现实现物尽其用物尽其用）例如：A-B（保管关系）（保管关系）BC（古砚台买卖关系，（古砚台买卖关系，C明知明知B无权无权处分，处分，2000元成交）元成交）CD（买卖关系，（买卖关系，D不知不知C无权处分，无权处分，10000元成交）元成交）问：问：A能否要求能否要求D返还原物？为什么？返还原物？为什么？本案怎样处理？为什么？本案怎样处理？为什么？（D106）又如：A-B（房屋买卖关系，

5、（房屋买卖关系，A卖方，卖方，B买买方；方；50万；未履行）万；未履行）BC（房屋买卖关系，（房屋买卖关系，65万）万）（1）均未履行时，怎么解决？）均未履行时，怎么解决？（2）C已支付价款，但已支付价款，但B未履行时，怎么解决？未履行时，怎么解决？（3）B已交付房屋给已交付房屋给C使用，怎么解决？使用，怎么解决？（4）B已交付房屋给已交付房屋给C，并办理了过户登记，并办理了过户登记，怎么解决？怎么解决？（D9）再如：再如：A的东西丢失，的东西丢失，B拾得。拾得。（1）A向向B要求返还时，要求返还时，B要求支付保管费，可否？（民法要求支付保管费，可否？（民法通则通则无因管理）无因管理）（2）A

6、向向B要求返还时，要求返还时，B不给，怎么办？（不给，怎么办？（D112-2）（3）B拾得保管期间，物品损坏，怎么办？（拾得保管期间，物品损坏，怎么办？（D111）（4）B拾得后拾得后800元卖给元卖给C，怎么办？（，怎么办？（D107、D106、D108）（5）B拾得后交给有关部门，怎么办？（拾得后交给有关部门，怎么办？（D113）6个月内认领：物归原主；个月内认领：物归原主；6个月后认领：国家或物归原主；个月后认领：国家或物归原主；始终无人认领：国家始终无人认领：国家A欠欠BCD的款，其中，与的款，其中，与B的关系中有财的关系中有财产抵押，在其后向产抵押，在其后向D借款时，合同写明，借款时

7、，合同写明，优先优先D。现借款均到期，。现借款均到期，A的财产不足清的财产不足清还还BCD。问：先还谁？为什么？问：先还谁？为什么？（物权法定（物权法定D5、D179）AB（债权关系）（债权关系）其中：其中：A债权人；债权人；B债务人。债务人。问：问：1、B从从A的工作桌的抽屉里拿走的工作桌的抽屉里拿走A欠之欠之款项，怎么处理？款项，怎么处理？2、B从从A处将期满，但处将期满，但A不返还的租赁不返还的租赁物强行去回，怎么处理？（物强行去回，怎么处理？（D245）三、物权法的调整对象三、物权法的调整对象“因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。”（

8、第（第2条）条）1、民事关系、民事关系平等民事主体发生的关系平等民事主体发生的关系2、因、因物的归属和利用物的归属和利用而产生的民事关系。而产生的民事关系。例如：某税务机关例如：某税务机关纳税义务人（征纳税关系）纳税义务人（征纳税关系）某税务机关某税务机关建筑公司（建筑合同关系）建筑公司（建筑合同关系）某税务机关某税务机关西南财大（某大楼的归属）西南财大（某大楼的归属）四、物权制度中的几个基本问题四、物权制度中的几个基本问题1、物“本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。”（D2）2、物的种类有体物和无体物；不动产和动产；3、物权“本法所称物权，是指权利人依法对特

9、定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”（D2）4、所有权“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”（D39）5、用益物权“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”（D117）6、担保物权“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”（D170）7 7、物权的种类：、物权的种类：（1 1）完全物权与限制物权）完全物权与限制物权 （2 2）自物权与他物权）自物权与他物权 （3 3）用益物权与担保物权）用益物权与担保物权 用益

10、物权用益物权土地承包土地承包经营权经营权、建建设设用地使用用地使用权权、宅基地使用宅基地使用权权 、地役地役权权 担保物权担保物权抵押抵押权权 、质权质权 、留置权、留置权 （4 4）动产物权与不动产物权）动产物权与不动产物权 （5 5）特定物与种类物（）特定物与种类物（以是否依当事人的意思具体指以是否依当事人的意思具体指定为标准）定为标准）物权的标的物必须是物权的标的物必须是“特定物特定物”土地承包土地承包经营权经营权：（：（D125D125）建建设设用地使用用地使用权权：（：（D135D135）宅基地使用宅基地使用权权：（：（D152D152）地役地役权权：（：（D156D156）抵押抵押

11、权权：（：（D179D179）质权质权 ：动产：动产质质（D208D208）权权 、权利、权利质权质权 留置权：（留置权：（D230D230）8 8、物权（法）与债权（法）的联系与区别物权（法）与债权（法）的联系与区别 债权与物权作为民法中的两大基本财产债权与物权作为民法中的两大基本财产权，它们是社会经济运行的最基本的要素。权，它们是社会经济运行的最基本的要素。财产权的静止状态体现为物权，在运动状财产权的静止状态体现为物权，在运动状态中又表现为债权，物权和债权反映着社会态中又表现为债权，物权和债权反映着社会经济生活中最基本的财产关系经济生活中最基本的财产关系（运动）运动）AB（静止静止)所有人

12、所有人新所有人新所有人 物权与债权的联系物权与债权的联系1 1、物权是债权产生的前提物权是债权产生的前提2 2、债权是物权变动的原因、债权是物权变动的原因 。3 3、债权设置的目的是为了取得物权，物、债权设置的目的是为了取得物权，物权与债权相互渗透。权与债权相互渗透。物权与债权的区别物权与债权的区别（主要表现在七个方面）（主要表现在七个方面）1 1主体特征的区别（对世权主体特征的区别（对世权对人权对人权）2 2内容上的区别（绝对权内容上的区别（绝对权相对权）相对权）3 3客体上的区别（有体物客体上的区别（有体物有体物、无体物、有体物、无体物、行为、权利）行为、权利）4 4在权利设定上的区别（法

13、定在权利设定上的区别（法定意定）意定）5 5在期限上的区别（无或有在期限上的区别（无或有有）有）6 6在效力上的区别在效力上的区别 （排他、优先、追及、（排他、优先、追及、物上请求物上请求请求）请求）7 7在保护方法上的区别（在保护方法上的区别（D32-38D32-38）9、物权的效力、物权的效力 物权的效力物权的效力是指为了确保物权人支是指为了确保物权人支配特定之物而享受利益的权利不受侵害，配特定之物而享受利益的权利不受侵害，法律所赋予物权的特定的保障力。法律所赋予物权的特定的保障力。物权效力的内容物权效力的内容 1 1、物权的排他效力、物权的排他效力 2 2、物权的优先效力、物权的优先效力

14、（1 1）物权优先于债权；）物权优先于债权；A A（债权人）债权人）B B（债权人）债权人）甲甲 C C（债权人）债权人）D D （债权人）债权人）（抵押权人）抵押权人）（2 2）物权之间的优先权（法定）物权之间的优先权（法定）一般：一般：“成立在先，权利在先成立在先，权利在先”买卖不破租赁）买卖不破租赁）特殊：特殊：问：问：1 1、正在抵押的物，抵押人能否出售？、正在抵押的物，抵押人能否出售？（D191D191）2 2、先抵后租的后果？、先抵后租的后果？3 3、先租后抵的后果？（、先租后抵的后果？（D190D190）4 4、抵押物被留置的，怎么处理？（、抵押物被留置的，怎么处理？（D239D

15、239）某市某街道某市某街道5050号居民程某曾于号居民程某曾于19941994年年8 8月月初，将自己继承的位于本市中南大街初，将自己继承的位于本市中南大街2020号的号的4 4间间房屋租给魏某使用，每月租金房屋租给魏某使用，每月租金400400元元19951995年年1 1月，月，程某因妻子生病住院，花去人民币程某因妻子生病住院，花去人民币3 3万多元，在万多元，在妻子住院前，程某曾向其友丁某借款妻子住院前，程某曾向其友丁某借款2 2万元。万元。19951995年年7 7月，程某因妻子又要住院，自己又无力月，程某因妻子又要住院，自己又无力支付医药费，遂决定将租给魏的支付医药费，遂决定将租给

16、魏的4 4间房屋卖给丁间房屋卖给丁某。某。双方在协商中，程某提出因其常常得到丁某双方在协商中，程某提出因其常常得到丁某帮助，特别是在妻子住院时丁某凑齐帮助，特别是在妻子住院时丁某凑齐2 2万元借给他，万元借给他，未要求利息，因此决定将房屋以较为优惠的价格未要求利息，因此决定将房屋以较为优惠的价格卖给丁某，后双方经过协商决定以卖给丁某，后双方经过协商决定以4 4万元价格转让万元价格转让此此4 4间房屋。同年间房屋。同年8 8月月1010日，双方到房屋部门办理日，双方到房屋部门办理了过户登记手续。了过户登记手续。同年同年8 8月中旬，丁某找到魏某，要求魏某腾月中旬，丁某找到魏某，要求魏某腾出所租房

17、屋，魏某不同意，并提出自己愿意以出所租房屋，魏某不同意，并提出自己愿意以4 4万元价格购买该房屋。双方发生争执，丁某遂于万元价格购买该房屋。双方发生争执，丁某遂于同年同年9 9月月1010日向法院起诉，要求魏某腾出房屋。日向法院起诉，要求魏某腾出房屋。魏某提出反驳，认为程某和丁某侵害其优先购买魏某提出反驳，认为程某和丁某侵害其优先购买权，因此其买卖行为是无效的。权，因此其买卖行为是无效的。对本案的不同意见（三种）：对本案的不同意见（三种）：第一种意见认为，既然程某已将房屋转让给丁某，第一种意见认为，既然程某已将房屋转让给丁某，丁某作为该房屋的合法所有人，有权要求魏某腾丁某作为该房屋的合法所有人

18、，有权要求魏某腾出其出其租用房屋。租用房屋。第二种意见认为，程某在将该房转让给丁第二种意见认为，程某在将该房转让给丁某时，应当首先征求魏某意见，看魏某是否愿意某时，应当首先征求魏某意见，看魏某是否愿意购买。由于程某未通知魏某，其转让房屋的行为购买。由于程某未通知魏某，其转让房屋的行为确已侵害魏某的优先购买权，因此程某与丁某之确已侵害魏某的优先购买权，因此程某与丁某之间的房屋买卖关系是无效的。间的房屋买卖关系是无效的。第三种意见认为，程某虽将该房屋转让给第三种意见认为，程某虽将该房屋转让给了丁某，但按照了丁某，但按照“买卖不得击破租赁买卖不得击破租赁”的规则，的规则，房屋所有权移转不应当影响租赁

19、关系。丁某作房屋所有权移转不应当影响租赁关系。丁某作为新的所有人，无权要求魏某搬房。为新的所有人，无权要求魏某搬房。3 3、物权的追及效力（、物权的追及效力（D106D106）4 4、物上请求权（、物上请求权（D32-38D32-38）五、五、物权法的基本原则物权法的基本原则（一）（一）物权法定原则物权法定原则 （二）一物一权（二）一物一权 原则原则（三）公示、公信原则（三）公示、公信原则 物权法定原则物权法定原则 （一）物权法定原则概念和内容（一）物权法定原则概念和内容 （二）（二）物权法定原则存在的根据物权法定原则存在的根据 （三）物权法定原则和契约自由（三）物权法定原则和契约自由原则原则

20、（一）物权法定原则概念和内容（一）物权法定原则概念和内容 1 1、概念：、概念：物物权权法法定定原原则则，又又称称为为物物权权法法定定主主义义，是是指指物物权权只只能能依依据据法法律律设设定定，禁禁止止当当事事人人自自由由创创设设物物权权，也也不不得变更物权的种类、内容、效力和公示方法。得变更物权的种类、内容、效力和公示方法。它它“反反面面”的的意意思思就就是是：当当事事人人自自己己创创设设的的物物权权无效；当事人变更物权内容的约定无效。无效；当事人变更物权内容的约定无效。物物权权法法定定主主义义是是物物权权法法的的一一项项基基本本原原则则，也也是是物物权法区别于合同法的重要标志。权法区别于合

21、同法的重要标志。2 2、内容、内容 物物权权法法定定主主义义最最早早起起源源于于罗罗马马法法，以后逐渐为大陆法各国所采纳。以后逐渐为大陆法各国所采纳。物权法定主义具有如下几项内容：物权法定主义具有如下几项内容：（1 1）物权必须由法律设定，而不得由当物权必须由法律设定，而不得由当事人随意创设。事人随意创设。（2 2）物物权权的的内内容容只只能能由由法法律律规规定定，而而不不能由当事人通过协议设定。能由当事人通过协议设定。（3 3）物物权权的的效效力力必必须须由由法法律律规规定定，而而不不能能由当事人通过协议加以确定。由当事人通过协议加以确定。（4 4）物物权权取取得得的的方方法法、存存续续的的

22、期期间间均均由由法法律设定，律设定，（5 5）物物权权的的公公示示方方法法必必须须由由法法律律规规定定，不不得由当事人随意确定。得由当事人随意确定。（二）物权法定原则存在的根据（二）物权法定原则存在的根据 1 1、基于历史原因而需要确认物权法定原则。、基于历史原因而需要确认物权法定原则。2 2、于物权制度的重要性，需要确认物权法定原则。、于物权制度的重要性，需要确认物权法定原则。3 3、从从物物权权的的性性质质来来看看，对对第第三三人人的的利利益益影影响响更更大大。因因此此从从有有利利于于物物权权的的公公示示、确确保保交交易易的的安安全全与与迅迅速的作用来看，物权法定十分必要。速的作用来看，物

23、权法定十分必要。坚持物权法定原则应注意的问题坚持物权法定原则应注意的问题 在在适适用用中中不不能能过过于于僵僵化化，对对任任何何以以行行政政法法规规以以及及最最高高人人民民法法院院的的司司法法解解释释所所创创设设的的物物权权都都不不予予承承认认，这这不不利利于于规规范范和和调调整整新新型型物物权权法法律关系和保护当事人的利益。律关系和保护当事人的利益。不违反法律精神下，按交易习惯（不违反法律精神下，按交易习惯（D116D116）（三）物权法定原则和契（三）物权法定原则和契约自由原则约自由原则 物物权权法法定定原原则则和和合合同同法法中中的的合同自由原则是相对应的。合同自由原则是相对应的。根据合

24、同自由原则只要不违背法律、行政法规根据合同自由原则只要不违背法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，法律就承认其有效。的强制性规定和社会公共利益，法律就承认其有效。根据物权法定原则，当事人不能随意创设物权的形根据物权法定原则，当事人不能随意创设物权的形式。式。如如果果当当事事人人所所设设立立的的物物权权形形式式是是物物权权法法未未规规定定的物权形式，则当事人的设定是无效的。的物权形式，则当事人的设定是无效的。物权法定主义与合同自由原则存在区别的物权法定主义与合同自由原则存在区别的根本原因：根本原因：合合同同具具有有相相对对性性(法法律律政政策策上上的的考考量量，就就在在于于合合同同是是当当事

25、事人人之之间间的的事事，完完全全可可以以实实行行合合同同自自由由，法法律律只只是是预预先先设设一一个个例例外外规规则则：合合同同内内容容违违反反法法律律强强制性规定的无效，损害社会公共利益的无效。制性规定的无效，损害社会公共利益的无效。)物物权权具具有有绝绝对对性性 (“直直接接支支配配”和和“排排除除他他人人干干涉涉”两两个个效效力力加加在在一一起起，就就是是谁谁取取得得物物权权谁谁就就独独占占该该项项财财产产。社社会会资资源源、社社会会现现存存的的有有形形财财产产，被被这这些些物物权权权权利利人人一一一一“独独占占”了了，其其他他人人就就没没有有份份。可可见见物物权权就就是是对对社社会会上

26、上现现存存有有形形财财产产的的“独独占占权权”。如如果果允允许许当当事事人人自自由由创创设设物物权权，当当事事人人今今天天发发明明一一种种新新的的物物权权，把把某某种种财财产产独独占占了了，明明天天再再发发明明一一种种新新的的物物权权，再再把把别别的的财财产产独独占占了了，这这就就造造成成混混乱乱.由由于于物物权权权权利利效效力力太太大大，因因此此不不允允许许让让当当事事人人自自由由创创设设。)二、二、一物一权一物一权 原则原则（一）一物一权的概念和内容（一）一物一权的概念和内容（二）一物一权原则存在的基础（二）一物一权原则存在的基础（三）一物一权（三）一物一权 原则的具体适用原则的具体适用

27、（一）一物一权的概念和内容（一）一物一权的概念和内容 1 1、概念、概念 又称物权客体特定主义，是指一个物权的客体又称物权客体特定主义，是指一个物权的客体仅为一个独立的有体物，在同一物之上不得设立两个仅为一个独立的有体物，在同一物之上不得设立两个或两个以上相互矛盾的物权，尤其不能设立两个所有或两个以上相互矛盾的物权，尤其不能设立两个所有权。权。2 2、一物一权的内容、一物一权的内容 (1)1)物权的客体仅为特定物。物权的客体仅为特定物。(2)(2)一个所有权的客体仅为一个独立物。一个所有权的客体仅为一个独立物。(3)(3)一一物物之之上上可可以以设设置置数数个个物物权权，但但各各个个物物权权之

28、之间间不得相互矛盾（鼓励利用）。不得相互矛盾（鼓励利用）。一一般般认认为为，可可以以同同时时并并存存的的物物权权主主要要表表现现在在如如下下几几个方面：个方面：第一第一:所有权与其他物权可以同时并存；所有权与其他物权可以同时并存；第二第二:在同一物之上设定数担保物权在同一物之上设定数担保物权 第三第三:用益物权与担保物权同时并存。用益物权与担保物权同时并存。(4)(4)一物的某一部分不能成立单个的所有权一物的某一部分不能成立单个的所有权。三、公示、公信原则三、公示、公信原则 （一）公示原则（一）公示原则 1 1、概念：、概念：所所谓谓公公示示，是是指指物物权权在在变变动动时时，必必须须将将物物

29、权权变变动动的的事事实实通通过过一一定定的的公公示示方方法法向向社社会会公公开开，从从而而使使第第三三人人知知道道物物权权变变动动的的情情况况，以以避避免免第第三三人人遭遭受受损损害害并并保护交易安全。保护交易安全。公公示示制制度度是是物物权权变变动动所所特特有有的的制制度度，而而债债权权因因不不具具有有优优先先效效力力、排排他他效效力力，所所以以债债权权的的设设立不需要公示。立不需要公示。意意义义：物物权权公公示示制制度度的的建建立立极极大大地地减减少少了了产产权权变变动动中中的的纠纠纷纷，从从而而维维护护了了交交易易的的安安全全和和秩秩序。序。2 2、公示方法、公示方法a.a.动产交付（动

30、产交付（D23-27D23-27）b.b.不动产登记（不动产登记（D9-22D9-22）交付和登记是物权公示的基本方交付和登记是物权公示的基本方法。法。动产交付动产交付:1.“1.“交付交付”的构成的构成：在种类物买卖的情形在种类物买卖的情形标的物标的物“特定特定”“交付交付的的意思意思”“接受的意思接受的意思”。在特定物买卖的情形在特定物买卖的情形“交付的意思交付的意思”“接受的意接受的意思思”（标的物早已特定，如二手车买卖、现房买卖）（标的物早已特定，如二手车买卖、现房买卖）2.“2.“交付交付”的形态：的形态：一般（一般（D23D23）；）；特殊（特殊（运输工具运输工具D24D24 、简

31、单交付、简单交付D25D25 、指示交付指示交付D26D26 、占有改定、占有改定D27D27 ）特别要注意特别要注意:“交付交付”在合同法上与在物权法上的效果不同在合同法上与在物权法上的效果不同.在合同法上的效果：履行义务的行为；标的物在合同法上的效果：履行义务的行为；标的物所有权移转；划分风险负担的标准。所有权移转；划分风险负担的标准。在物权法上的效果：动产物权变动的公示方法在物权法上的效果：动产物权变动的公示方法（所有权移转、质权设定）；不动产（所有权移转、质权设定）；不动产“直接支直接支配配”（占有）的移转标准。（占有）的移转标准。（二）公信原则（二）公信原则 1 1、概念：、概念：是

32、是指指一一旦旦当当事事人人变变更更物物权权时时，依依据据法法律律的的规规定定进进行行了了公公示示，则则即即使使依依公公示示方方法法表表现现出出来来的的物物权权不不存存在在或或存存在在瑕瑕疵疵，但但对对于于信信赖赖该该物物权权的的存存在在并并已已从从事事了了物物权权交交易易的的人人，法法律律仍仍然然承承认认其其具具有有与与真真实实的的物物权权存存在在相相同同的的法法律律效效果果，以保护交易安全。以保护交易安全。2 2、意义、意义 近近代代民民法法为为保保障障交交易易安安全全和和善善意意第第三三人人的的利利益益，采采用用了了日日耳耳曼曼法法及及法法国国固固有有法法的的原原则则，承承认认信信赖赖登登

33、记记而而从从事事不不动动产产交交易易的的人人，其其因因交交易易取取得得的的权权利利受受到到保保护护，对对信信赖赖占占有有而而取取得得动动产产物物权权的的人人，即即使使该该占占有有人人不不享享有有真真正正的的权权利利，取得人的权利仍应受到法律的保护。取得人的权利仍应受到法律的保护。我国立法：我国立法：（1 1）对对于于不不动动产产的的登登记记赋赋予予了了较较强强的的公公信信力力，任任何何因因信信赖赖登登记记而而从从事事交交易易的的人人，其其利利益益一一般般均可受到保护。（均可受到保护。（D16D16、D21 D21）（2 2）对于动产而言，因交付而取得占有的）对于动产而言，因交付而取得占有的公公

34、信信力力并并不不很很强强，因因此此立立法法确确定定善善意意取取得得制制度度。（D 106D 106）（三）公示与公信的关系（三）公示与公信的关系 1、联系、联系 公示与公信都是为维护交易的安全所设定的。公示与公信都是为维护交易的安全所设定的。公公信信原原则则实实际际上上是是赋赋予予公公示示的的内内容容具具有有公公信信力。力。2 2、区别、区别a.a.功能上：功能上：公公示示原原则则的的目目的的在在于于确确认认依依公公示示方方法法所所取取得得的物权具有对抗第三人的效力。的物权具有对抗第三人的效力。公公信信原原则则的的功功能能则则在在于于，即即使使在在公公示示的的内内容容是是虚虚假假的的、有有瑕瑕

35、疵疵的的情情况况下下，第第三三人人因因信信赖赖该该公公示示的的内内容容而而从从事事交交易易，其其从从交交易易中中取取得得的权利仍应受到法律保护的权利仍应受到法律保护。b b、内容上内容上公信原则不考虑公示内容的正确与否公信原则不考虑公示内容的正确与否 。存在的缺陷：存在的缺陷：在在实实践践中中因因错错误误登登记记、重重复复登登记记、权权利利移移转转后后未未变变更更登登记记等等现现象象时时常常发发生生，导导致致了了登登记记的的内内容容可可能能与与实实际际的的权权利利不不相相符符合合，在在此此情情况况下下严严格格采采取取公公信信原原则则，难难免免使使真真正正的的权权利人蒙受损害利人蒙受损害.补救：

36、补救：在在采采用用公公信信原原则则的的国国家家，一一般般都都采采取取两种措施：两种措施：a.a.采采取取预预防防措措施施尽尽可可能能避避免免登登记记错错误误的发生；的发生；b.b.采采取取事事后后补补偿偿措措施施，对对真真正正的的权权利利人人所所受受损损害害予予以以赔赔偿偿，此此种种赔赔偿偿一一般般为为国家赔偿。国家赔偿。这两种方法各有利弊，我国立法这两种方法各有利弊，我国立法D21D21。（三）关于不动产物权变动登记的效力（三）关于不动产物权变动登记的效力 各国立法规定不尽相同。归纳起来，主要有三种做法：各国立法规定不尽相同。归纳起来，主要有三种做法：1 1、登登记记对对抗抗主主义义。此此种

37、种做做法法以以法法国国为为代代表表。日日本本民民法也采纳了这一方式。法也采纳了这一方式。2 2登记生效主义。此种做法主要以德国为代表。登记生效主义。此种做法主要以德国为代表。3 3地地券券交交付付主主义义。这这一一制制度度为为大大多多数数英英美美法法国国家家所所采用。采用。我国立法：一向采纳登记要件说我国立法：一向采纳登记要件说 根根据据我我国国学学者者的的一一般般看看法法，不不动动产产物物权权的的取取得得、消消灭灭和和变变更更，非经登记，不能产生法律效力。非经登记，不能产生法律效力。存在问题：不利于对守信人的保护。存在问题：不利于对守信人的保护。本次立法：本次立法：（D9）一般一般登记生效主

38、义。（物权未变动）登记生效主义。（物权未变动）特殊特殊法律特别规定法律特别规定 D28、29、30、127无需登记即变动；无需登记即变动；D 129，未登记，不发生对抗效力，未登记，不发生对抗效力登记对抗主义登记对抗主义“一房多卖一房多卖一房多卖一房多卖”登记定乾坤登记定乾坤登记定乾坤登记定乾坤 【案例】某房地产公司于【案例】某房地产公司于20062006年年7 7月将一套现房以每月将一套现房以每平方米平方米15001500元的价格出售给刘某并办理了房地产过户登元的价格出售给刘某并办理了房地产过户登记，刘某因忙于外出演出而未入住。记，刘某因忙于外出演出而未入住。20072007年年3 3月该地

39、段房月该地段房产价格涨为每平方米产价格涨为每平方米20002000元，房地产公司又将同一套现元，房地产公司又将同一套现房卖给张某，张某拿到钥匙后很快入住。房卖给张某，张某拿到钥匙后很快入住。【法条】物权法中第【法条】物权法中第9 9条规定条规定“不动产物权的设不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”【解读】房屋所有权需要登记才能发生有效变动，【解读】房屋所有权需要登记才能发生有效变动，才能从卖方（某房地产公司）转移给买房人。在才能从卖方（某房地

40、产公司）转移给买房人。在“一房二一房二卖卖”中，刘某办理了过户登记，享有房屋所有权，未办理中，刘某办理了过户登记，享有房屋所有权，未办理过户登记的张某不享有所有权、无权占有房屋。过户登记的张某不享有所有权、无权占有房屋。物权法的物权法的物权法的物权法的“亮点与遗憾亮点与遗憾亮点与遗憾亮点与遗憾”亮点一：预告登记亮点一：预告登记（债权保全措施）有效防止（债权保全措施）有效防止“一女二嫁一女二嫁”（对于在建商品房、在建工程抵押）（对于在建商品房、在建工程抵押）“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告

41、为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”（D20）亮点一：亮点一：70年后产权自动续期稳定民心年后产权自动续期稳定民心 土地使用权土地使用权70届满续期的问题是多年来关注的焦点，届满续期的问题是多年来关注的焦点，物权法物权法149：住宅建设用地使用权期间届满的，自

42、动：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期。这一规定在第六稿中已经确定。有重大区别的是，第这一规定在第六稿中已经确定。有重大区别的是，第六稿规定到期后要缴纳一定的使用费才能续期，而第六稿规定到期后要缴纳一定的使用费才能续期，而第七稿规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续七稿规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照期，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。法律规定办理。这无疑给大家吃了定心丸，这一修改这无疑给大家吃了定心丸，这一修改也体现了立法者对于人权的尊重和保护。也体现了立法者对于人权的尊重和保护。物权法物权法生效以

43、后，业主们完全不必担心生效以后，业主们完全不必担心“70年后房子归谁年后房子归谁”的问题，只要的问题，只要70年后房子不报废就还年后房子不报废就还是你的。是你的。亮点二、业主维权有章法亮点二、业主维权有章法 【案例】吕某与关某属于上下楼邻居，居于一楼的吕某未与关某【案例】吕某与关某属于上下楼邻居，居于一楼的吕某未与关某等协商，便擅自将住宅改为海鲜酒楼。关某忍受不了吃饭喝酒的嘈等协商，便擅自将住宅改为海鲜酒楼。关某忍受不了吃饭喝酒的嘈杂声，找吕某理论。吕某说：杂声，找吕某理论。吕某说：“我自己的居室，想干啥就干啥！我我自己的居室，想干啥就干啥！我开开的饭店已经被工商局批准了。的饭店已经被工商局批

44、准了。”【法条】物权法第【法条】物权法第7777条规定，业主不得违反法律、法规以及条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。主同意。【解读】物权法规定了业主大会、业主委员会等制度，承认管理规约对【解读】物权法规定了业主大会、业主委员会等制度，承认管理规约对所有业主具有约束力。业主的合法权利由此可获得更有力的维护。同时，所有业主具有约束力。业主的合法权利由此可获得更有

45、力的维护。同时，业主也不得滥用权利，不能任意将住宅改变为经营性用房，否则可能会违业主也不得滥用权利，不能任意将住宅改变为经营性用房，否则可能会违背土地用途管制原则、土地利用的规划设计，并会侵害其他业主的权益。背土地用途管制原则、土地利用的规划设计，并会侵害其他业主的权益。本条一方面尊重业主改变住宅用途的权利，另一方面又维护了其他业主的本条一方面尊重业主改变住宅用途的权利，另一方面又维护了其他业主的利益，规定如果业主将住宅改变为经营性用房，不得违反法律、法规和管利益，规定如果业主将住宅改变为经营性用房，不得违反法律、法规和管理规约的相关规定，同时要经过利害关系业主同意。理规约的相关规定，同时要经

46、过利害关系业主同意。亮点三：建筑物区分所有权将引起物业公亮点三：建筑物区分所有权将引起物业公司观念上的改变司观念上的改变（D70-83）物权法物权法中建筑物区分所有权有了更加明确的划分。中建筑物区分所有权有了更加明确的划分。建筑物权属明确化，共有部分的产权属于全体业主共同建筑物权属明确化，共有部分的产权属于全体业主共同所有，开发商和物业公司不得使用、牟利。这将引起物所有，开发商和物业公司不得使用、牟利。这将引起物业管理公司观念上的改变：物业公司将从过去的业管理公司观念上的改变：物业公司将从过去的“管理管理者者”的角色逐步转化为的角色逐步转化为“服务者服务者”的角色。原因在于的角色。原因在于物权

47、物权法法中明确归定：业主可以自主选择公共部分，对于物业管中明确归定：业主可以自主选择公共部分，对于物业管理公司可以自行选择，而且这种自行选择权有法可依理公司可以自行选择，而且这种自行选择权有法可依了，不再是完全由开发商指定的物管公司来管理。还有了，不再是完全由开发商指定的物管公司来管理。还有一点，业主成立业委会的条件有所放松，入住率达到一一点，业主成立业委会的条件有所放松，入住率达到一半即可，原来是三分之二，这就降低了业委行使相关权半即可，原来是三分之二，这就降低了业委行使相关权利的门槛。同时，利的门槛。同时，物权法物权法将会加快中国物业管理行将会加快中国物业管理行的市场化进程。的市场化进程。

48、亮点四：亮点四：集合抵押（集合抵押（D180D180）动产浮动抵押（动产浮动抵押（D181D181）应收帐款抵押出质（应收帐款抵押出质（D228D228）充分发挥物之效用。充分发挥物之效用。亮点五：占有制度，维护物的事实秩序亮点五：占有制度，维护物的事实秩序 地位：是物权法中的重要制度地位：是物权法中的重要制度性质：不是物权，是一种客观状态；性质：不是物权，是一种客观状态；但与物权息息相关（物权与占但与物权息息相关（物权与占有有关，多是他物权实现的首有有关，多是他物权实现的首要条件要条件作用：强化外部识别性，并不涉及占作用：强化外部识别性，并不涉及占有物的权利归属问题。有物的权利归属问题。目的

49、：维护物的事实秩序（而不是维护物的目的：维护物的事实秩序（而不是维护物的法律法律权利秩序）（权利秩序）（D241-245）第三节第三节 财产所有权财产所有权一、所有权的概念和特征：一、所有权的概念和特征：1 1、概念：、概念：所所有有权权，是是指指在在法法律律限限制制范范围围内内全面支持标的物的物权。全面支持标的物的物权。2 2、所有权的特征：、所有权的特征：（1 1）全面性：）全面性：（2 2）整体性：）整体性：（3 3）弹力性：）弹力性：（4 4）恒久性：）恒久性：二、所有权的权能二、所有权的权能占有占有使用使用收益收益处分处分（事实上的处分与法律上的处分）事实上的处分与法律上的处分）处分

50、权能是所有权的核心，处分权能是所有权的核心，是所有权最基本的权能。是所有权最基本的权能。三、所有权的取得和消灭三、所有权的取得和消灭（一）所有权的取得（一）所有权的取得在理论上分为二类：在理论上分为二类：原始取得：原始取得：继受取得：继受取得：（二）善意取得（二）善意取得（又称动产的即（又称动产的即时取得）时取得）1 1、概念（、概念（P81P81）2 2、作用：、作用：物之物之 原所有人丧失其所有权；原所有人丧失其所有权；善意善意 受让人则取得所有权。受让人则取得所有权。3 3、要件、要件 （1 1）处处分分财财产产的的出出让让人人须须是是非非所所有有权权人人或或无转让权人。无转让权人。（2

51、 2）受受让让人人须须通通过过交交换换而而实实际际占占有有已已取取得得的财产。的财产。（3 3）转转移移占占有有的的财财产产须须是是法法律律允允许许流流通通的的动产动产。（4 4）受让人取得财产时须出于）受让人取得财产时须出于善意善意。关于不适用善意取得制关于不适用善意取得制度的动产范围度的动产范围1、法法律律禁禁止止流流通通的的财财产产，如如毒毒品品等等，不不得得适用善意取得。适用善意取得。2 2、对对于于盗盗赃赃和和拾拾得得物物等等（即即脱脱离离物物），各各国规定有所不同，综合起来，大致有三种模式：国规定有所不同，综合起来，大致有三种模式：一一是是规规定定不不适适用用善善意意取取得得制制度

52、度，如如苏苏俄俄民民法典第法典第152152条。条。二二是是规规定定原原则则上上不不适适用用善善意意取取得得，但但通通过过法法定方式取得的，可以发生善意取得的效力。定方式取得的，可以发生善意取得的效力。三三是是适适用用善善意意取取得得制制度度，如如美美国国统统一一商商法法典典的规定。的规定。（二）善意取得的效力（二）善意取得的效力对追及效力的阻却。对追及效力的阻却。1 1、受让人即时取得物权。、受让人即时取得物权。2 2、原所有权人的所有权被剥夺；、原所有权人的所有权被剥夺；3 3、原原所所有有权权人人产产生生债债权权侵侵权权损损害赔偿请求权。害赔偿请求权。ABC ABC原所有权人原所有权人

53、转让人转让人 受让人受让人 所有权人所有权人 赔偿赔偿 在审判实践中，审理善意在审判实践中，审理善意取得案件时应坚持的处理原则取得案件时应坚持的处理原则（6 6个方面）个方面）（l l）构构成成善善意意取取得得的的，应应承承认认受受让让人即时取得所有权。人即时取得所有权。（2 2）不构成善意取得的，受让人负返）不构成善意取得的，受让人负返还之责，原所有权人有权要求返还该物。还之责，原所有权人有权要求返还该物。（3 3）对于盗赃，仍应按照政法三机关）对于盗赃，仍应按照政法三机关的规定办理，并应区分情况。的规定办理，并应区分情况。买受人属恶意购买的，应无偿追回，买受人属恶意购买的，应无偿追回，没收

54、或退还失主；没收或退还失主；对善意买受人，应由罪犯按卖价将对善意买受人，应由罪犯按卖价将原物赎回。原物赎回。（4 4）对对于于拾拾得得物物，原原则则上上按按照照民民法法通通则则第第7979条条的的规规定定，应应归归还还失失主主，不不应应适适用用善善意意取取得制度。得制度。对对于于所所有有人人不不明明的的埋埋藏藏物物、隐隐藏藏物物、漂漂流流物，应归国家所有，也不适用善意取得制度。物，应归国家所有，也不适用善意取得制度。但但是是，如如果果受受让让人人是是在在公公共共市市场场、拍拍卖卖处处等等合合法法场场所所购购买买上上述述物物品品，且且善善意意无无过过失失的的，应应当当适适用用善善意意取取得得制制

55、度度，承承认认买买受受人人取取得得所所有有权权，原原所所有有权权人人除除非非向向善善意意受受让让人人清清偿偿其其支支付付的代价，不得请求返还原物。的代价，不得请求返还原物。（5 5）应应负负返返还还责责任任的的受受让让人人因因受受让让的的财财产产已已经经毁毁损损或或灭灭失失而而无无法法返返还还原原物物的的，应应负负责责依依照照该该物物的的原原价价赔赔偿偿损损失失，原原所所有有权权人人的的其其他他损损失失，应应按按照照前前述述第第2 2条条处处理理原则予以赔偿。原则予以赔偿。（6 6）原原所所有有人人知知道道占占有有人人将将其其财财产产擅擅自自处处分分给给第第三三人人而而未未反反对对，或或者者占

56、占有有人人超超越越代代理理权权或或无无代代理理权权的的行行为为人人以以原原所所有有人人的的名名义义处处分分其其财财产产，原原所所有有人人知知道而不作明确表示的，均应视为默认。道而不作明确表示的，均应视为默认。这这种种情情况况等等于于原原所所有有权权人人放放弃弃其其所所有有权权，事事后后不不得得再再请请求求返返还还原原物物，只只可可请请求出让人返还价金或赔偿损失。求出让人返还价金或赔偿损失。（二）财产所有权的移转（财（二）财产所有权的移转（财产交付与所有权移转）产交付与所有权移转）国外立法中有二种观点：国外立法中有二种观点：（1 1）意思主义（）意思主义（即认为所有权的设定和即认为所有权的设定和

57、移转，当事人的意思表示而产生效力）移转，当事人的意思表示而产生效力）。（2 2）形式主义（）形式主义（即认为所有权的设定和移即认为所有权的设定和移转，除了当事人的意思表示之外，还必须履行一定的转，除了当事人的意思表示之外，还必须履行一定的方式）。方式）。上述两种立法例各有特点。但是从确认财上述两种立法例各有特点。但是从确认财产的归属和维护交易的安全考虑，采取形式主产的归属和维护交易的安全考虑，采取形式主义立法主张显然是必要的。义立法主张显然是必要的。我国民法通则我国民法通则 第第7272条条的规定的规定 “按按照照合合同同或或者者其其他他合合法法方方式式取取得得财财产产的的，财财产产所所有有权

58、权从从财财产产交交付付时时起起转转移移，法法律律另另有有规规定或者当事人另有约定的除外。定或者当事人另有约定的除外。”（1 1）所有权的移转以交付为标准。）所有权的移转以交付为标准。(2)(2)交交付付的的规规定定属属于于任任意意性性规规范范，当当事事人人可可以通过特别约定而排除适用这一规定。以通过特别约定而排除适用这一规定。可可见见，关关于于所所有有权权的的移移转转，我我国国民民法法采采纳纳了了形式主义主张。形式主义主张。何谓交付？何谓交付？在在法法律律上上，交交付付是是指指将将自自己己占占有有的的物物或或所所有有权权凭凭证证移移转转给给他他人人占占有有的行为。的行为。交付的形式交付的形式

59、（1 1）在买卖合同中）在买卖合同中:A A、如如果果标标的的物物在在卖卖方方占占有有之之下下，则则卖卖方方按按照照约定将标的物移转至买方占有之下，视为交付。约定将标的物移转至买方占有之下，视为交付。B B、如如果果约约定定由由买买受受人人自自提提货货物物，则则出出卖卖人人通通知买受人提货时间为交付时间；知买受人提货时间为交付时间；C C、如如果果合合同同约约定定由由出出卖卖人人送送货货的的，出出卖卖人人在在交交付付地地点点将将标标的的物物交交付付买买受受人人点点收收完完毕毕，视视为为交交付。付。D D、合合同同中中约约定定由由出出卖卖人人代代办办托托运运或或邮邮寄寄货货物物的的，出出卖卖人人

60、将将标标的的物物交交给给承承运运人人或或邮邮局局，视视为为交交付。付。(2)(2)在买卖合同成立时，标的物已在买卖合同成立时，标的物已经由买受人通过委托、寄托、租赁、使经由买受人通过委托、寄托、租赁、使用借贷等方式而实际占有的，则从买卖用借贷等方式而实际占有的，则从买卖合同成立之日起，视为交付。合同成立之日起，视为交付。(3)(3)法法律律允允许许转转让让的的无无记记名名有有价价证证券券，如如提提单单、仓仓单单等等，与与动动产产的的转转让让一一样样，依依证证券券的的交交付付而而发发生生权权利利的的移移转。转。出卖人在交标的物时，还应交付与标的物有关出卖人在交标的物时，还应交付与标的物有关的单证

61、，如产品合格证、质量保证书、发票、的单证，如产品合格证、质量保证书、发票、保修单、保险单等；出卖人不交付这些单证，保修单、保险单等；出卖人不交付这些单证，则买受人难以享有或行使对标的物的所有权。则买受人难以享有或行使对标的物的所有权。因此，在有关单证未交付完毕以前，视为交付因此，在有关单证未交付完毕以前，视为交付行为没有完成。行为没有完成。所有权保留条款所有权保留条款 如如前前所所述述，因因交交付付而而移移转转所所有有权权，这这是是一一种种任任意意性性的的规规定定，当当事事人人完完全全可可以以自自行行 约约定定所所有有权权移移转转方方式式而而改改变变法法律律的的规规定定如如所所有权保留条款。有

62、权保留条款。二、所有权的消灭（略）二、所有权的消灭（略）第四节第四节 物权的民法保护物权的民法保护与与刑刑法法、行行政政法法相相比比，民民法法对对物物权权的的保保护护更更为为直直接接，具具有有回回复复物物权权或或给给物物权权人人所所受受损损害害以以经经济济补补偿偿的作用。的作用。民法的物权保护方法民法的物权保护方法（）请求确认物权（）请求确认物权（二）请求停止侵害（二）请求停止侵害（三）请求排除妨害（三）请求排除妨害（四）请求消除危险（四）请求消除危险（五）请求恢复原状（五）请求恢复原状（六）请求返还原物（六）请求返还原物（七）请求赔偿损失（七）请求赔偿损失民法的物权保护方法的性民法的物权保护方法的性质及其实现质及其实现以以上上第第二二种种至至第第六六种种保保护护方方法法是是物物权权的的保保护方法，护方法，第第七七种种保保护护方方法法是是债债权权的的保保护护方方法法，是是债债权请求权。权请求权。对对于于第第二二种种至至第第七七种种保保护护方方法法，物物权权人人可可直直接接向向侵侵害害人人提提出出，也也可可以以诉诉讼讼方方式式向向人人民民法法院提出院提出.