个人住房贷款业务案例

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1、 含义概述 发展历程 规模发展 业务种类 主要风险 避险对策1含义概述 个人住房贷款：是商业银行的主要资产业务之一，是指商业银行向借款人开放的、用于借款人购买住房的贷款。商业银行为降低风险，个人住房贷款都要求用借款人购买的住房作抵押，所以个人住房贷款是一种典型的抵押贷款。2发展历程（一）个人住房贷款的初步开展（一）个人住房贷款的初步开展 1985年年中中国国建建设设银银行行深深圳圳分分行行发发放放首首笔笔个个人人住住房房贷贷款款，揭揭开开了了我我国国开开展展个个人人住房贷款业务的序幕。住房贷款业务的序幕。1992年年建建设设银银行行率率先先开开办办职职工工购购建建房房抵抵押押贷贷款款业业务务和

2、和公公积积金金个个人人贷贷款款业业务务，全面进入全面进入了了消费信贷业务消费信贷业务的阶段的阶段。（二）个人住房贷款的暂停与恢复（二）个人住房贷款的暂停与恢复 1996年年中中国国人人民民银银行行下下发发通通知知，未未经经国国务务院院批批准准各各金金融融机机构构不不得得擅擅自自开开办办抵抵押押贷贷款款。个个人人住住房房贷贷款款业业务务自自1996年年9月月以以来来暂暂停停7个个月月后后重重新新在在全全国国全全面面推开，标志着个人住房贷款发展进入一个新的阶段。推开，标志着个人住房贷款发展进入一个新的阶段。(三）个人住房贷款业务的高速发展三）个人住房贷款业务的高速发展 1996年年以以来来中中国国

3、人人民民银银行行多多次次下下调调个个人人住住房房贷贷款款利利率率，政政策策的的宽宽松松使使我我国国的个人住房贷款业务得到的个人住房贷款业务得到了了极大的发展极大的发展，贷款余额贷款余额不断增长，不断增长，规模不断扩大。规模不断扩大。2003年年以以来来建建设设银银行行基基本本形形成成了了个个人人住住房房贷贷款款的的基基本本框框架架和和制制度度依依据据，并并在全国开始实施个人住房贷款在全国开始实施个人住房贷款“乐得家乐得家”品牌战略。品牌战略。3规模发展（一）（一）20092009年建行个人贷款余额超万亿，新增住房贷款占个贷比年建行个人贷款余额超万亿，新增住房贷款占个贷比例的例的98%98%。建

4、行个人贷款增长。建行个人贷款增长32.49%32.49%至至10884.5910884.59亿元，占客户贷亿元，占客户贷款和垫款总额的比例为款和垫款总额的比例为22.58%22.58%；其中个人住房贷款增长其中个人住房贷款增长41.35%41.35%至至8525.318525.31亿元。亿元。（二）截止（二）截止到到20102010年，建行累计归集住房公积金超过年，建行累计归集住房公积金超过2.62.6万亿元万亿元,累计服务累计服务1 1亿职工亿职工,向向800800多万职工家庭发放公积金个人贷款超过多万职工家庭发放公积金个人贷款超过1 1万亿元万亿元,为住房公积金制度为住房公积金制度的的发展

5、和百姓安居提供了发展和百姓安居提供了强强有力的有力的金融支持。建行金融支持。建行在在20102010年工作会议年工作会议中中指出，将重点支持首套住指出，将重点支持首套住房消费，房消费，提高再住房的提高再住房的贷款首付比例和贷款利率，抑制投机性贷款首付比例和贷款利率，抑制投机性购房。购房。（三）截至（三）截至20122012年年7 7月末，建行已累计投放个人住房贷款月末，建行已累计投放个人住房贷款3 3万亿元，万亿元，余额超过余额超过1500015000亿元。亿元。（四）目前，（四）目前，第第二套房贷首付要求不得低于二套房贷首付要求不得低于60%60%，银行贷款利率不，银行贷款利率不得低于基准利

6、率的得低于基准利率的1.11.1倍，建行已暂停对第三套或第三套以上住倍，建行已暂停对第三套或第三套以上住房发放贷款房发放贷款。4个人住房贷款业务种类个人住房贷款业务种类1、个人住房按揭贷款2、个人再交易住房贷款3、公积金个人住房贷款4、个人住房组合贷款5、个人商业用房贷款 6、个人住房抵押额度贷款5主要风险 中国建设银行历年个人住房贷款余额及不良率中国建设银行历年个人住房贷款余额及不良率 单位:亿元61.宏观经济风险：国家宏观经济导向将影响到商业银行个人住房宏观经济风险：国家宏观经济导向将影响到商业银行个人住房 贷款发展，而且对贷款银行存量资产的质量将产生致命的影响。贷款发展，而且对贷款银行存

7、量资产的质量将产生致命的影响。2.利率风险：市场利率变动给银行利益带来的不确定性。利率风险：市场利率变动给银行利益带来的不确定性。3.房地产市场风险：是个人住房贷款风险的重要决定因素。房地产市场风险：是个人住房贷款风险的重要决定因素。4.法律风险：法律政策对银行的不利。法律风险：法律政策对银行的不利。5.借款人风险：支付风险和信用风险。借款人风险：支付风险和信用风险。6.开发商风险：经营风险、信用风险和营销风险。开发商风险：经营风险、信用风险和营销风险。7.银行内部风险：银行内部风险：a.贷前调查不严格，受理个人住房贷款时对开贷前调查不严格，受理个人住房贷款时对开 发商的资信评估不充分。发商的

8、资信评估不充分。b.内部控制不完善，贷款管理力度不够。内部控制不完善，贷款管理力度不够。c.法律意识不强。法律意识不强。8.其他不可抗力风险其他不可抗力风险7避险对策避险对策（一）健全社会环境方面的对策 1、完善社会信用环境：建立个人信用评级制度是防范贷款风险和发展个人住房贷款的主要任务和基本前提。2、完善社会保障制度：“执行难、变现难”是银行行使抵押权时普遍遇到的问题，如果国家建立了一套健全的社会保障体系，银行的利益便可得到保障。（二）健全金融环境方面的对策 1、住宅抵押贷款证券化：就是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要是债权），然后通过在资本市场上出售这些证券给市场投资者，以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担。2、发展房地产二级市场金融：能够有效地实现房地产市场供给结构，完善房地产金融体系。8（三）健全政策环境方面的对策 1、成立个人住房贷款保险机构 2、建立个人信用系统 3、发展完善固定利率抵押贷款方式 4、制定商品房指导价 5、完善公积金政策（四）建设银行自身建设 1、加大集资和市场研究力度 2、拓展银行信贷产品 3、严格的内控制度 4、把好抵押物的风险防范 9