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1、第十四章 租赁合同与融资租赁合同一、租赁合同的概述1.租赁合同的概念租赁合同，是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2.租赁合同的性质（1）转让财产使用权合同（2）有偿合同（3）诺成合同（4）非永续性合同注：租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。二、租赁合同的效力（一）出租人的义务1.交付租赁物及使租赁物适于使用、收益的义务；2.租赁物的修缮义务；出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的
2、除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。3.出租人的瑕疵担保责任；4.费用偿还义务；5.接受租赁物和返还押金、担保物的义务。（二）承租人的义务1.按照合同约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物的义务；承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。反之，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。2.保管租赁物的义务；承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任
3、。3.支付租金的义务；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，逾期不支付的，出租人可以解除合同。4.租赁物的返还义务。（三）转租承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。（四）租赁合同的特别效力1.“买卖不破租赁”租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。2.房屋承租人的优先购买权出租人出卖租赁的房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。练习题一、单项选择题1
4、.甲与乙口头协商，甲将房屋出租给乙使用，租赁期为2年。下列正确的是：A.租赁合同的租赁期为2年B.租赁合同的租赁期为6个月C.租赁合同为不定期租赁D.租赁合同不成立，因为租赁物为房屋，应当采取书面形式2.明华公司与老赵签订了租赁合同，承租老赵临街的一套房屋，租赁期为30年。下列正确的是：A.租赁合同租赁期为30年B.租赁合同为不定期租赁C.租赁合同租赁期为20年D.租赁合同无效3.甲与乙签订了房屋租赁合同，在租赁期满后，承租人乙仍然继续使用该房，并且按照原来合同约定继续支付租金，甲虽然没有表示，但收取了乙支付的租金。下列正确的是：A.甲与乙之间的租赁合同关系消灭B.甲构成不当得利C.甲与乙之间
5、的租赁合同继续有效D.甲应当向乙返还租金4.房屋所有人刘某与张某签订为期10年的房屋租赁合同，将房屋租于张某居住。一年以后，刘某将房屋卖于霍某，霍某要求张某搬出房屋。霍某的这种要求是否有法律依据？A.有依据，因为霍某取得房屋所有权后，可以对之进行自主支配，当然有权要求张某退出其房屋B.无依据，因为设定在先的债权的效力优先于设定在后的物权C.无依据，因为张某取得租赁权在先，根据买卖不破租赁原则，张某可以对抗霍某在后的所有权D.有依据，因为根据物权优先于债权的原则，霍某取得的房屋所有权优先于张某通过合同取得的租赁权5.甲租赁了乙的房屋用于居住，由于又找到了新的房屋，甲便将乙的房屋租给了丙。根据合同
6、法的规定，下列错误的是：A.如果甲没有经过乙的同意，则甲与丙的租赁合同无效B.如果甲没有经过乙的同意，则乙可以解除与甲的租赁合同C.如果甲没有经过乙的同意，甲的转租行为构成违约D.如果因为乙不同意，而使丙无法使用房屋，则丙可以要求甲承担违约责任二、多项选择题1.某甲将私房三间出租给某乙，租期为2年，在租期内，某甲又与某丙签订了私房三间买卖合同。下列正确的是：A.某甲与某丙所签订的合同无效，因为某甲未取得某乙的同意B.某甲应当提前三个月通知某乙房屋将要出售C.某乙在同等条件下有权优先某丙购买房屋D.如某丙购得了房屋，则其有权决定原甲乙之间的房屋租赁合同是否继续执行2.小李在租了老张的房屋之后，嫌
7、房屋太闷，因此找来工人加宽窗户，并对房屋加以装饰，老张对此十分不满。根据合同法的规定，下列选项中正确的有：A、作为承租人，小李有权改造房屋B、老张应当向小李支付房屋改造费用C、老张可以要求小李将房屋恢复原状D、老张可以要求小李赔偿损失3.老王带着家人迁居到一个新的地方，由于没有房子住，便租了老孙的一套房屋。搬进去以后，老王发现一到下雨天，房屋便漏雨严重。老王要求老孙赶快把房子修好，但老孙认为应当由老王自己出资修理。老王只得自己掏钱将房屋修好。下列选项中正确的有：A、老王有权要求老孙修理房屋B、房屋的修理费用应当由老王承担C、房屋的修理费用应当由老孙承担D、老王既然已经自己掏钱修理房屋，便应认定
8、其自愿修理，不能要求老孙支付修理费4.冯某与张某口头约定将一处门面房租给张某，租期2年，租金每月1000元。合同履行1年后，张某向冯某提出能否转租给翁某，冯某表示同意。张某遂与翁某达成租期1年、月租金1200元的口头协议。翁某接手后，擅自拆除了门面房隔墙，冯某得知后欲收回房屋。下列选项哪些是正确的？A、冯某与张某间的租赁合同为不定期租赁B、张某将房屋转租后，冯某有权按每月1200元向张某收取租金C、冯某有权要求张某恢复原状或赔偿损失D、冯某有权要求翁某承担违约责任5、乙租了甲一台冰箱使用，甲告诉乙冰箱有毛病，要正常使用的话，必须购买电源稳压器，否则会出问题的。乙使用冰箱一段时间之后发觉并没有什
9、么问题，便将甲的警告抛于脑后。某日，供电公司在未事先通知的情况下检修线路，导致电压不稳，使冰箱被毁，乙放在冰箱里的名贵海参全部烂掉。下列选项中正确的有：A、乙可以要求甲承担瑕疵担保责任B、乙可以要求供电公司赔偿损失C、乙应当赔偿甲的损失D、甲作为出租人，应当承担冰箱意外毁损的风险，因此应由甲自己承担冰箱的损失三、不定项选择题甲将其所有的房屋出租给乙，双方口头约定租金为每年5万元，乙可以一直承租该房屋，直至乙去世。房屋出租后的第二年，乙为了经营酒店，经甲同意，对该房屋进行了装修，共花费6万元。一天晚上，一失控的汽车撞到该房屋，致使其临街的玻璃墙毁损，肇事司机驾车逃逸，乙要求甲维修，甲拒绝，乙便自
10、行花费1万元予以维修。现甲、乙发生纠纷，均欲解除合同，但就如何解除意见不一。请回答下列问题：1、该租赁合同的性质如何：A、附解除条件的合同B、附延缓条件的合同C、附始期的合同D、附终期的合同2、对于乙对房屋的装修费用，若甲、乙达不成协商一致，应如何处理？A、由乙无条件拆除，费用由乙自理B、装修物归甲所有，且甲无须支付费用C、装修物归甲所有，且甲应当支付全部装修费用D、若装修物可以拆除则拆除，不能拆除的，可折价后归甲所有3、对于乙对玻璃墙的维修及其费用应如何处理：A、由甲承担维修费用B、由乙承担维修费用C、由甲、乙分担维修费用D、由甲承担大部分维修费用，乙承担小部分维修费用4、若本案中双方未约定
11、租赁期限，甲、乙双方又无法就租赁期限协议补充，下列关于合同解除的何种说法是正确的？A、甲无权随时解除合同B、甲可以随时解除租赁合同，但应在合理期限之前通知乙C、乙可以随时解除租赁合同D、若合同解除，乙仍应支付解除之前实际租赁期限的租金三、融资租赁合同1.融资租赁合同的概念融资租赁合同，是指出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。2.融资租赁合同的性质两个合同买卖合同与租赁合同三方当事人出卖人、出租人（买受人）、承租人3.融资租赁合同的效力（1）出卖人与出租人之间的买卖合同（2）出租人与承租人之间的租赁合同租赁物不符合约定或不符合使用目
12、的的，出租人不承担责任，但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。承租人应当履行占有租赁物期间的维修义务。承租人应当按照约定支付租金，经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。4.租赁期间届满租赁物的归属出租人和承租人可以约定租赁期间届满租赁物的归属。对租赁物的归属没有约定或约定不明确，又不能达成补充协议的，租赁物的所有权归出租人。练习题一、单项选择题1、在融资租赁合同中，承租人在使用租赁设备的过程中，设备发生故障，因此承租人便请求出卖人与出租人修理，但出卖人与出租人均拒绝修理。下列正确的是A、应由出卖人修理租赁物B、应由出租人修理租赁物C、应由承租人修理租赁物D、应由出租人与出卖人共同修理租赁物二、多项选择题1.甲根据乙的选择，向丙购买了1台大型设备，出租给乙使用。乙在该设备安装完毕后，发现不能正常运行。下列哪些判断是正确的？A、乙可以基于设备质量瑕疵而直接向丙索赔B、甲不对乙承担违约责任C、乙应当按照约定支付租金D、租赁期满后由乙取得该设备的所有权
第十四章 租赁合同与融资租赁合同
