世联—沙头角片区分析[学习培训]

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1、沙头角沙头角片区总结片区总结陈昭煜陈昭煜 潘博潘博闫利闫利王北平王北平1特选材料%片区总体介绍片区总体介绍2特选材料%沙头角片区，西起梧桐山隧道口，东到港安大楼，北到梧桐山，南至沙头角湾，区内深盐路贯穿东西，为区内主干道，还有深沙路，沙盐路，梧桐路，海景路，海涛路也是区内主要道路沙头角片区地理位置位于深圳特区东部，东接盐田港，南临大鹏湾，西东接盐田港，南临大鹏湾，西接香港新界上水、粉岭地区，北靠风景优美的梧桐接香港新界上水、粉岭地区，北靠风景优美的梧桐山国家森林公园山国家森林公园，占据了得天独厚的自然优势地理位置介绍3特选材料%沙头角片区规划政府政策进入90年代，深圳市确立了建设现代化国际性城

2、市的战略目标，并继续承担职能的充分发挥，形成特区东部以沙头角和盐田为次中心，集航运、商贸、仓次中心，集航运、商贸、仓储、旅游于一体的功能组团储、旅游于一体的功能组团。以实现城市的可持续发展为目标，对城区土地利用进行综合控制与引导，并将城市布局结构融入城区土地利用的自然生态规划之中。对非城市建设用地进行保护性利用，为市民提供多样化的休闲空间，并使城市生态达到良性循环。城市建设用地增长方式由“粗放型”转向“集约型”。4特选材料%沙头角片区规划法定图则土地利用规划道路交通规划图居住用地包括一类居住用地、二类居住用地、乡村居住自留用地、配套设施用地、商住混合用地，总用地510.66公顷，占城市建设用地

3、24.76，人均用地25.53平方米。5特选材料%沙头角片区布局结构布局原则沙头角的用地布局原则：调整工业用地布局，增加生活居住用地和行政配套设施建设。原则上工业用地应分布在对外交通便捷的深盐公路二侧工业用地应分布在对外交通便捷的深盐公路二侧，在调整工业产业结构的同时，考虑工业用地布局的调整。生活居住用地的配置要逐渐提高暂住人口的人均居住用地的指标，改善生活居住环境。沙头角以调整工业产业结构，降低人口密度，发展保税工业和先进工业，在布局上主要集中在深盐公路二侧；盐田坳的原有地方工业，原则上不宜扩大用地规模，其发展应以技术改造向港口加工工业转型的内涵增长方式为主，使其既能为港口发展提供必要的依托

4、，又能利用港口获得更大的发展机会，在布局上北山大道及铁路之间的狭长地带安排少量以维修业和分装、包装等加工业为主的港口服务型工业用地。规划工业用地总面积规划工业用地总面积143.67公顷，占城市建设用地公顷，占城市建设用地6.96，人均用地，人均用地7.18平方米。平方米。工业用地规模6特选材料%罗湖中心区小梅沙沙头角沙头角片区交通交通规划从盐田区发改局获悉，全长约25.9公里，连接罗湖中心区与盐田区沙头角的深圳轨道交通8号线建设，预计于2011-2012年启动，比原计划的2015年大大提前。8号线的功能定位为：联系罗湖中心区与盐田区沙头角、盐田港、大小梅沙片区，提供中心城区与盐田组团之间的快速

5、交通服务，促进深圳东部地区的开发建设和旅游业的发展;线路起点国贸，终点小梅沙，全长约25.9公里，线路设站13座，在国贸站与轨道1号线换乘，在文锦站和黄贝站与轨道5号线换乘。深盐二通道的开通更多的是深盐二通道的开通更多的是为东部梅沙带来利好，但对为东部梅沙带来利好，但对于沙头角来说，这反而边缘于沙头角来说，这反而边缘化了沙头角的地位化了沙头角的地位地铁地铁8号线的规划则是对沙号线的规划则是对沙头角的一大利好，轨道交通头角的一大利好，轨道交通的开通将大大的拉近沙头角的开通将大大的拉近沙头角和市区的距离，为沙头角带和市区的距离，为沙头角带来发展的机遇来发展的机遇7特选材料%沙头角片区交通片区交通改

6、造政策沙头角将根据不同区域的情况，对区内沙头角将根据不同区域的情况，对区内交通相应的做出改造交通相应的做出改造8特选材料%沙头角片区配套生活配套沙头角的生活配套不太完善沙头角的生活配套不太完善，比较大的商场超市主要是沙盐路上的佳华商场佳华商场，深盐路上的新一佳超市新一佳超市和梧桐路上的华润万家华润万家，其余地段并没有大型的商场超市，都是以小店居多。快速发展的体育配套短短几年内规划建设了拥有体操馆、篮球馆、乒乓球馆、武术馆等场地设施的沙头角体育中心和区网球俱乐部等体育设施，各街道的体育场地建设也加快进行，区体育部门同时加大对基层社区体育设施建设的扶持力度，在资金紧张的情况下每年都为各社区投入建设

7、室内健身器材、健身径设施，修建和改造社区篮球场，目前全区人均公共体育设施面积已达到人均公共体育设施面积已达到0.33平方米平方米。最近，伸延到梧桐山国家森林公园深处的又一条登山道已经建成，成为沙头角居民早晚健身的必到之处。目前盐田发挥山地优势，除5条盘山路已开辟为群众的日常健身路线外，还开发了近20条溯溪和偏远登山路线，一些攀岩点也成为发烧友经常光顾的登山活动场所9特选材料%沙头角片区配套绿地规划规划绿地规划绿地167.75公顷，占城市建设用地公顷，占城市建设用地8.13，人均用地，人均用地8.39平方米。平方米。规划除大小梅沙海滨旅游中心、梧桐山森林风景区作为深圳市级休憩公共绿地外，将完善沙

8、头角绿化公园，新建正角嘴、齐头山休闲公园景观区，另外在盐田坳结合其西侧的山丘，建成小山水景观点，在区内30坡度线以上，作为郊野公园保护，新开辟的居住区都应配备相应的居住区级小游园，通过道路绿化带连接起来，与周围环境浑然一体城市结构规划按照创新与整理的技术路线，对原有城区进行整合，创造清晰的山城海一体化的城市空间结构，海滨区以海山路林荫大道为纽带，把梧桐山、山体主题景观公园、城区与大鹏湾紧密的联系在一起，形成整个城市的绿色空间走廊绿色空间走廊；创造自由灵活，富于动感的滨水公共岸线水空间，海滨区以滨海路为核心，把沙头角中英街、海滨区、保税区直至盐田港西港区以及未来人工岛自然地串在一起，形成一条蓝色

9、的滨水空蓝色的滨水空间走廊间走廊；海滨区以倒“T”字形的自然空间走廊为骨架组织各类城市空间，以行政中心为轴心，建立海滨区主轴线，形成绿岛型多功能城市中心带；合理建立多功能分区，创立多种空间行为模式；建立以步行、自行车优先为主导的城市交通系统。10特选材料%沙头角片区配套自然资源沙头角自然资源十分丰富，北接梧桐山风景区，主峰大梧桐山海拔高度885米，南临大鹏湾海面，与对面香港陆地隔海机望，是一块山海环抱，自然景观资源十分优越的风水宝地，其区位优势在深圳无与伦比。片区文化内涵沙头角过去是由历史上的“十约”组成，是一个融合农业文化和渔业文化为一体，保留中国传统文化的自然乡村。沙头角的自然资源和人文历

10、史均比较丰富，不仅有优美的大鹏湾海景，还有因近代历史形成的中英街和可供复原开发的历史遗迹。通过整合本土文化资源，把历史文化、民俗文化、边境文化、海洋文化和中西文化融为历史文化、民俗文化、边境文化、海洋文化和中西文化融为一体。一体。11特选材料%沙头角片区旅游沙头角是个方圆不足二里的边陲小镇，一条环镇街只有十来分钟便走完了，但因这里与香港连接，商业异常发达。就在年前，这里的建筑远不如深圳气派，镇上到处是古老、陈旧的房屋，而现在，它已经算得上是一个比较现代化的小镇了。中英街中英街:驰名中外的中英街，实际上只不过是一条长不足里，宽不盈两丈的极普通的商业小街。两旁店铺拥挤，东边属我方，西边属港英当局。

11、水泥路的街心埋有一块四棱柱花岗石，石上镌刻的英文已模糊不可辨，这就是所谓的“界碑”了。两边店面都塞满了中外商品，琳琅满目，宛如两面相对硕长商品橱窗，在展示、在交流。明斯克航母世界明斯克航母世界:明思克航母世界，是目前中国乃至世界上唯一一座以航空母舰为主体的军事主题公园。它由深圳市明思克航母实业有限公司投资数亿元人民币，以前苏联退役航空母舰“明思克”号为主体兴建而成，集旅游观光、科普教育、国防教育于一体。公园坐落在深圳市盐田区沙头角海滨，毗邻闻名遐迩的中英街。旅游景点12特选材料%沙头角片区特点片区特点片区特点“物流园、中英街商业物流园、中英街商业”为该片区永恒话题为该片区永恒话题由于背靠深圳最

12、大且最有发展潜力的深海大港-盐田港,同时片区拥有深圳历史上几个最早的陆路通商口岸,发展物流业有着得天独厚的优势.“中英街”目前的商业情况虽然已经无法跟当年的情况向比较，已经逐渐没落已经逐渐没落，但其知名度之高,却雄居深圳各区域之首.13特选材料%分区楼盘介绍分区楼盘介绍14特选材料%沙头角楼盘分析历年售价情况时间项目名称建筑类别均价时间项目名称建筑类别均价1998东埔海景花园一期 小高层55002003棕榈湾海景花园小高层65001998东和大厦高层46002003瀚海东岸高层68001999海都花园高层46002003海韵庭园高层65002000海天园小高层55002004倚山花园二期小高层

13、75002001碧海蓝天明苑高层47002005碧桐海苑高层60002001瀚海翠庭高层48002006东部翠海轩小高层65002002山海华庭高层48002007旭飞桐林半山小高层130002002碧桐湾高层53002007宝桐居小高层140002002蓝田壹站华苑高层45002007蓝郡高层250002002东埔海景花园二期小高层60002008山海家园小高层160002008盛世名门高层1100015特选材料%沙头角楼盘分析历年价格分析在2006年以前,沙头角片区楼盘的价格总体上趋于稳定,浮动区间保持在4600元/平米-7500元/平米之间.2007年是沙头角片区房地产市场价格的一个重要

14、的节点.当年的成交均加快速的由6500元/平米上升到17000元/平米,虽然之后有所回落,但仍然保持在13500元/平米的高位.16特选材料%沙头角沙头角CBD邻梧桐山区域邻梧桐山区域最主要的主要的住宅用地均集中在最主要的主要的住宅用地均集中在盐田区政府以西及邻梧桐山区域盐田区政府以西及邻梧桐山区域沙头角楼盘整体分析区域分析老城区老城区填海区填海区商业区商业区工业区工业区沙头角保税区沙头角保税区盐田新区盐田新区17特选材料%沙头角片区分析区域分析保税区保税区沙头角保税区位于沙头角的东部，位于深盐路与海景二路之间，东到梧桐路，西到海山路。沙头角保税区,是沙头角目前最主要的工业聚集区域,也是沙头角

15、产业最密集的区域,以发展先进的外向型工业为主，并适当发展贸易、仓储、运输等产业。目前，保税区出口加工企业76家，投资客商主要来自香港、台湾、日本、新加坡、美国、德国等地。主要产业包括电子服装加工，玩具制造，五金和黄金珠宝类的企业.在2009年2月的深圳保税区发展战略会议中，深圳市政府将把沙头角保税区、盐田港保税区、保税物流园区与盐田港区整合为综合保税区。18特选材料%沙头角片区产业地区产业沙头角组团为高密集工业城镇，未来功能将发展为盐田区行政商业贸易中心，调整产业结构，降低人口密度，发展保税工业和先进工业。沙头角以调整工业产业结构，降低人口密度，发展保税工业和先进工业，在布局上主要集中在深盐公

16、路二侧；盐田坳的原有地方工业，原则上不宜扩大用地规模，其发展应以技术改造向港口加工工业转型的内涵增长方式为主，使其既能为港口发展提供必要的依托，又能利用港口获得更大的发展机会，在布局上北山大道及铁路之间的狭长地带安排少量以维修业和分装、包装等加工业为主的港口服务型工业用地。工业区主要以轻工业为主19特选材料%沙头角片区分析区域分析商业区商业区商业区是指深沙路以东，深盐路以西，沿沙盐路两边分布的区域.它是整个沙头角商业的核心区域.商业最繁华，生活配套设施最齐全，公共交通最便利。楼盘售价在1-1.5万/平米之间，租金是3542元/平米。户型以中小户型（单身公寓和1房，2房）为主。区域的客户主要是在

17、沙头角做生意的私营老板及原住民为主.有代表意义的楼盘是瀚海东岸,客户80%是在沙头角做生意的私营企业主及本地居民,客家人多.在靠近口岸的地方则香港人明显增多代表楼盘是碧铜湾,80%的客户是香港人,盛世名门和海滨花园,翰海翠庭香港客占30%.瀚海翠庭瀚海翠庭海涛花园海涛花园碧桐湾碧桐湾鹏广达鹏广达盛世名门盛世名门瀚海东岸瀚海东岸东埔福苑东埔福苑20特选材料%沙头角楼盘项目盛世名门地理位置：地理位置：盛世名门家园位于盐田区沙头角沙盐路南侧开发商：开发商：深圳市沙头角商业外贸有限公司开盘时间开盘时间 2008-10-2入住时间入住时间2009-5-31；占地面积占地面积:5517.50:5517.5

18、0平方米平方米 总建筑面积总建筑面积:33100:33100平方米平方米 交通状况交通状况：位于沙深路，多条公交线路到达，紧邻沙头角口岸项目卖点项目卖点：紧邻沙头角口岸，去香港方便，裙楼为商业配套，周边商紧邻沙头角口岸，去香港方便，裙楼为商业配套，周边商业氛围浓厚，配套非常完善。业氛围浓厚，配套非常完善。位于沙头角中心区域，周边交通配套完善。位于沙头角中心区域，周边交通配套完善。均价区间均价区间：12300元/平方米主力客户主力客户：本地白领工作者，本地居民，香港人本地白领工作者，本地居民，香港人户型配比：69-70平米2房共190套比例56%89平米3房共48套比例14.6%105平米3房共

19、48套比例14.6%120平米3房共48套比例14.6%最大面积120平米，最小面积69平米21特选材料%沙头角楼盘项目瀚海翠庭地理位置：地理位置：瀚海翠庭位于盐田区沙头角镇沙深路与金融路交汇北 开发商：开发商：深圳市荣津房地产开发有限公司开盘时间开盘时间 2002-06-28入住时间入住时间2003-05-01；占地面积占地面积:5776.40:5776.40平方米平方米 总建筑面积总建筑面积:52380.45:52380.45平方米平方米 交通状况交通状况：位于沙深路，多条公交线路到达，交通非常便利。项目卖点项目卖点：紧邻中英街入口，地理位置好，距离沙头角口岸紧邻中英街入口，地理位置好，距

20、离沙头角口岸2 2分钟步行分钟步行路程，周边饮食，服装，金融银行多，配套非常完善。路程，周边饮食，服装，金融银行多，配套非常完善。可观海景和香港，景观资源丰富，周遍相对安静。可观海景和香港，景观资源丰富，周遍相对安静。楼房品质相对较好，各种户型齐全楼房品质相对较好，各种户型齐全均价区间均价区间：12000元/平方米主力客户主力客户：本地人，香港人本地人，香港人22特选材料%沙头角楼盘项目东埔福苑地理位置：地理位置：东埔福苑位于盐田区沙盐路与恩和路交汇处开发商：开发商：深圳市东埔实业集团有限公司开盘时间开盘时间 2000-10-18入住时间入住时间2002-01-31占地面积占地面积:6492.

21、83:6492.83平方米平方米 总建筑面积总建筑面积:31424.74:31424.74平方米平方米 交通状况交通状况：本楼宇门口有103、205、202、358、425、468、430、360、512等多路大中巴士线穿梭往返。项目卖点项目卖点：东埔福苑东埔福苑B座共有座共有5种户型，面积种户型，面积25.77至至37.30平方平方米，为年轻的盐田创业精英量身度做。米，为年轻的盐田创业精英量身度做。A座共座共4种户种户型，面积型，面积67.81至至91.02平方米，方正实用，布局合平方米，方正实用，布局合理，设计一流理，设计一流均价区间均价区间：9100元/平方米主力客户主力客户：周围商铺老

22、板，香港人周围商铺老板，香港人23特选材料%沙头角楼盘项目碧桐湾地理位置：地理位置：盐田沙头角口岸正对面 开发商：开发商：深圳市天勤房地产开发有限公司；主打户型：主打户型：碧桐湾由两栋31层建筑组成，户型是从一房一厅到三房二厅的小户型，主打户型是二房二厅；交通状况交通状况：从碧桐湾通往深圳各区的公交车、小巴有十多路，片区交通网络完善、便捷。除了已经开通的盐坝高速公路，由深圳市政府投资在建的梧桐山盘山公路预计在今年十一月便可通车项目卖点项目卖点：（1 1）距离深港过境信道只隔着一条马路，步行）距离深港过境信道只隔着一条马路，步行3030秒钟即可秒钟即可返抵香港返抵香港（2 2）可以观山看海，在五

23、楼的单位就能看到梧桐山和大鹏）可以观山看海，在五楼的单位就能看到梧桐山和大鹏湾山水相依的风景；湾山水相依的风景；（3 3）碧桐湾价格不高，均价只有）碧桐湾价格不高，均价只有56005600元元/平方米，吸引了平方米，吸引了许多港人和当地的买家；许多港人和当地的买家；均价区间均价区间：5600元/平米目前销售率目前销售率：100%；客户主要构成：客户主要构成：港人和当地的买家港人和当地的买家24特选材料%沙头角楼盘项目瀚海东岸地理位置：地理位置：位于盐田区沙头角镇沙深路；开发商：开发商：深圳市荣津房地产开发有限公司 建筑规模：建筑规模：总建面43868.22平方米，占地7771.90平方米，容积

24、率：5.64，总户数308；开盘入伙时间：开盘入伙时间：2005年9月3号开盘，2006年5月28号入伙；周边状况周边状况：位于沙盐路，是沙头角地区的商业中心地带项目卖点项目卖点：（1 1）位于沙头角商业中心地带，较繁华）位于沙头角商业中心地带，较繁华（2 2）交通便利，去市区非常便捷；）交通便利，去市区非常便捷；（3 3）周围配套齐全，人气比较旺；）周围配套齐全，人气比较旺；均价区间均价区间：6800元/平米目前销售率目前销售率：100%；客户主要构成：客户主要构成：来沙头角做生意的人，企业老板来沙头角做生意的人，企业老板25特选材料%沙头角楼盘项目翠堤雅居地理位置：地理位置：翠堤雅居位于盐

25、田区沙头角镇填海区 开发商：开发商：深圳市东埔实业集团有限公司开盘时间开盘时间 2002-01-07入住时间入住时间 2002-10-28；占地面积占地面积:6342:6342平方米平方米 总建筑面积总建筑面积:12800:12800平方米平方米 交通状况交通状况：距离花园西边的300米处有火车站至沙头角205路大巴总站和福田南到沙头角的202专线大巴。项目卖点项目卖点：（1 1）可观海景，自然资源好。）可观海景，自然资源好。（2 2）周遍配套完善，交通方便）周遍配套完善，交通方便均价区间均价区间：28414元/平方米客户主要构成：客户主要构成：本地住户本地住户26特选材料%沙头角片区分析区域

26、分析填海区填海区范围以海景二路以南，海山路以西。区域有着沙头角最好的海景景观沙头角最好的海景景观。区域的生活配套设施齐全，环境优美生活氛围纯粹。区域的楼盘的售价在16000-25000元/平米。租金是3560元/平米。户型以大面积户型为主。客户主要是来自沙头家的本地居民，在沙头角做生意的成功人士，盐田保税区的高级管理人员，来自罗湖的客户也占有一定的比例。代表楼盘是东部海景花园13期。东埔海景花园东埔海景花园棕桐湾棕桐湾翠堤雅居翠堤雅居蓝郡蓝郡工业区宿舍工业区宿舍27特选材料%沙头角楼盘项目东埔海景花园地理位置：地理位置：东埔海景花园二期位于盐田区沙头角临海路与金融路交汇东 开发商：开发商：深圳

27、市东埔实业集团有限公司开盘时间开盘时间 2002-11-18 入住时间入住时间 2003-12-31；占地面积占地面积:26087平方米 总建筑面积总建筑面积:60000平方米 交通状况交通状况：205路大巴总站(火车站至沙头角)；202路专线大巴(福田南至沙头角)项目卖点项目卖点：住宅塔楼结合用地周边布置，充分利用东侧看海观景，住住宅塔楼结合用地周边布置，充分利用东侧看海观景，住宅、幼儿园及会所合成小区中心花园绿地，景观丰富，功宅、幼儿园及会所合成小区中心花园绿地，景观丰富，功能齐全。能齐全。均价区间均价区间：16000元/平米目前销售率目前销售率：100%；客户主要构成：客户主要构成：港人

28、和当地的买家港人和当地的买家28特选材料%地址：盐田区海景二路与东和路交汇处、明思克广场西侧建筑类别：全复式高层洋房（24层）开发商:深圳市东埔实业集团有限公司/深圳冠懋房地产开发有限公司物管:深圳市东埔物业管理公司代理商:深圳市星彦地产顾问有限公司总建筑面积:165868.07平方米总户数：592停车位：800开工时间：2006-1-20开盘时间：2007-12-16均价：23000元/平方米核心卖点：n纯复式n赠送面积大（149平米送80平米，169平米送108平米）n12层以上看海景和香港山景n位于盐田中心区，享有成熟市政配套沙头角楼盘项目蓝郡29特选材料%沙头角楼盘项目蓝郡户型配比：1

29、45-155平米共85套比例28%164-188平米共88套比例30%200-220平米共87套比例30%240-260平米共17套比例5%最大面积670平米，最小面积117平米30特选材料%沙头角片区客户区域客户分析盐田新区盐田新区区域范围东起盐田区政府,西到梧桐路东端南到深盐路北到梧桐山脚下.这个区域有着优良的自然条件,背靠梧桐山,不远处是沙头角湾。生活配套齐全，环境优美。域楼盘以“山居”为主，户型以中大面积为主。楼盘均价900020000元/平米。租金时25-36元/平米。该区紧邻工业区,西边建有大量的工人宿舍区,居住的主要是沙头角保税区,工业区的工人及其家人。客户主要是保税区的企业主,

30、中高层管理人员,盐田区的本地居民.山海花园和新世界倚山花园是本区域的高端楼盘。山海花园山海花园桐林花园桐林花园工业区宿舍工业区宿舍暗径新村暗径新村新世界倚山花园新世界倚山花园海月居海月居径口村径口村海鹏苑海鹏苑东部阳光花园东部阳光花园31特选材料%地址：盐田区沙头角，深盐路以北，梧桐路与海山路交汇处的东南角发展商：深圳市莲塘房地产开发有限公司产品：小高层 高层占地面积:9447.10平方米总建筑面积:29471.10平方米总户数:226停车位:136容积率2.67主力产品：主力产品：35-6035-60平米的单平米的单房，房，7979的两房的两房/110-130/110-130的三的三房房电话

31、：25550888核心卖点：地段好：紧邻盐田区政府，优享成熟配套片区优势：盐田港未来发展前景交通方便：深盐二通道恩上出口直达资源优势：梧桐山资源沙头角楼盘项目山海家园32特选材料%沙头角楼盘项目山海家园户型配比：100-126平米4房共105套比例46%110-130平米3房共68套比例30%79-80平米2房共24套比例11%35-57平米单房共42套比例19%最大面积126平米，最小面积35平米33特选材料%沙头角楼盘项目新世界倚山花园一期地理位置：地理位置：新世界倚山花园一期位于盐田区沙头角梧桐路1968号 开发商：开发商：深圳拓劲房地产开发有限公司；建筑面积：建筑面积：占地面积 261

32、00.00平方米 建筑面积7596.00平方米主打户型：主打户型：一期项目为独立别墅；二期为高层项目，共推出了336套单位；交通状况交通状况：经梧桐山隧道往返罗湖市中心，大小梅沙渡假区近在咫尺，让您从容往返各地项目卖点项目卖点：（1 1）紧靠梧桐山，具备优美的山景资源）紧靠梧桐山，具备优美的山景资源（2 2）物业服务配套专业，享受星级的服务；）物业服务配套专业，享受星级的服务；（3 3）社区会所配套独特，如香熏水疗中心，艺术中心等；）社区会所配套独特，如香熏水疗中心，艺术中心等；均价区间均价区间：新世界倚山花园现均价14000-18000元/平，带2500元/平的装修目前销售率目前销售率：未知

33、；客户主要构成：客户主要构成：周遍企业，店铺老板周遍企业，店铺老板34特选材料%沙头角楼盘项目东部阳光花园地理位置：地理位置：盐田区沙头角深盐路北侧 开发商：开发商：深圳市大禹投资发展有限公司开盘时间开盘时间 2000-11-16入住时间入住时间2001-09-02；占地面积占地面积:20320:20320平方米平方米 总建筑面积总建筑面积:55833:55833平方米平方米 交通状况交通状况：位临主要交通干线，有443、430、425、440、103、512、512、517、458、358、208等十几条大中巴密密穿梭，连接各大景点和周边地区。项目卖点项目卖点：区内规划大型超市、便利店、小食

34、店、幼儿园、保健中心区内规划大型超市、便利店、小食店、幼儿园、保健中心等；特设深圳首个阳光会所，健体中心、亚热带园林式泳等；特设深圳首个阳光会所，健体中心、亚热带园林式泳池、羽毛球场、缓路径、阳光茶座、阅览室，以及专为照池、羽毛球场、缓路径、阳光茶座、阅览室，以及专为照顾培育下一代心智开发的儿童会所。毗邻大、小梅沙、明顾培育下一代心智开发的儿童会所。毗邻大、小梅沙、明思克航母世界、西班牙风情海山公园等风景名胜，沙头角思克航母世界、西班牙风情海山公园等风景名胜，沙头角中英街近在咫尺，盐田海鲜街更是举步之遥。中英街近在咫尺，盐田海鲜街更是举步之遥。均价区间均价区间：8853元/平方米35特选材料%

35、沙头角楼盘项目旭飞桐林半山地理位置：地理位置：位于盐田区海山路与梧桐山路交汇处开发商：开发商：深圳市华逸园房地产开发有限公司开盘时间开盘时间 2007-01-28占地面积占地面积:27541.70:27541.70平方米平方米 总建筑面积总建筑面积:59213:59213平方米平方米 项目卖点项目卖点：旭飞桐林半山位于深圳盐田区梧桐路与海山路交汇处，梧旭飞桐林半山位于深圳盐田区梧桐路与海山路交汇处，梧桐山国家森林公园入口西侧，是广东旭飞集团开发的首个桐山国家森林公园入口西侧，是广东旭飞集团开发的首个豪宅项目。豪宅项目。核心开发理念：原生态山居核心开发理念：原生态山居 LEADER LEADER

36、。导入国际生态住宅。导入国际生态住宅标准标准 LEED LEED 体系，打造深圳生态山居文化的领跑者形象。体系，打造深圳生态山居文化的领跑者形象。规划设计理念：由加拿大规划设计理念：由加拿大NSDANSDA设计，充分挖掘项目的山地设计，充分挖掘项目的山地生态自然景观资源，结合项目开发理念，在建筑规划、景生态自然景观资源，结合项目开发理念，在建筑规划、景观设计及建材等方面体现生态化、节能化，实现项目自然、观设计及建材等方面体现生态化、节能化，实现项目自然、建筑与人文的和谐交融，营造国际健康山居生活的模本。建筑与人文的和谐交融，营造国际健康山居生活的模本。均价区间均价区间：12000元/平方米主力

37、客户主力客户：本地人本地人 周边企业老板周边企业老板36特选材料%沙头角片区分析区域分析工业区工业区 沿深盐路两侧分布,南到田心路,北到梧桐路,从梧桐山隧道到东边的盐田区政府.本区域交通便利,这个区域是沙头角地区早期的工业区.主要的产业是印刷业和纺织业,其他产业的规模比较小,但都以轻工业,加工业为主.除了工厂外,遍布沙头角的城中村.本区域的楼盘售价在2万之间，租金时2128元/平米。居住在这个区域的主要是在工业区工作的中下级人员.靠近深盐路方向区域,在商业区打工的中下级别的人员逐步增多.根据盐田区政府的规划,深盐路以北的区域要进行整改,整改计划的6个城中村改造有4个就集中在这个区域.口径村口径

38、村园墩头村园墩头村沙井头村沙井头村暗径西村暗径西村37特选材料%沙头角楼盘项目宝桐居地理位置：地理位置：盐田区沙头角梧桐路西开发商：开发商：深圳市沙栏吓村股份合作公司开盘时间开盘时间 2007-09-01入住时间入住时间2007-11占地面积占地面积:2499.78:2499.78平方米平方米 总建筑面积总建筑面积:7917.46:7917.46平方米平方米 项目卖点及户型特点项目卖点及户型特点：宝桐居位于盐田区沙头角梧桐路西侧，占地面积宝桐居位于盐田区沙头角梧桐路西侧，占地面积2499.782499.78平平方米，总建筑面积方米，总建筑面积7917.467917.46平方米，规划为平方米，规

39、划为1 1栋栋1111层建筑，层建筑，共共5454套单位，项目类型为小高层单栋住宅，共套单位，项目类型为小高层单栋住宅，共1111层，其中层，其中负负1 1楼为地下停车库，楼为地下停车库，1 1楼为架空层及部分开发商商业用房，楼为架空层及部分开发商商业用房，2-82-8层为一楼层为一楼6 6户住宅（其中户住宅（其中2 2套套2 2房，房，4 4套套3 3房），房），9-119-11层全层全为为3 3房（部分高层单位可看海景），房（部分高层单位可看海景），2 2房的面积为房的面积为85-8785-87平方平方米，米，3 3房面积约房面积约119-128119-128平方米。现小区工程、绿化已全面

40、平方米。现小区工程、绿化已全面完工，交楼状况为毛胚完工，交楼状况为毛胚均价区间均价区间：11000元/平方米38特选材料%沙头角片区分析区域分析老城区老城区区域南到海涛路南端北到金融街东和路，东到海涛路西到沙深路这个区域是沙头角最早形成的区域.最初的沙头角,一般就是指这个区域和中英街.生活设施非常齐全，交通便利。楼盘主要集中在80年代末到90年代初兴建的,代表性的有海涛花园,诗宁小区,关前楼等,住户一般都是在沙头角工作的政府单位,企事业单位的员工,还有就是早期在沙头角做生意的老板们.楼房由于年代已久,海风的侵蚀,外表显得比较的残旧,再加上户型的缺陷.大部分有经济实力的住家已经搬走.现在的客户主

41、要是经济实力比较弱的群体以及租客.总体来说,人员比较杂.楼盘的售价，元平米，租金在1721元/平米之间。海涛花园海涛花园关前楼关前楼诗宁小区诗宁小区官吓村官吓村39特选材料%片区畅销户型片区畅销户型40特选材料%沙头角楼盘分析畅销户型蓝郡蓝郡海蓝一座，复式145平米4房，同样也是蓝郡的主力户型之一，开盘当天该户型即销售42%。非常实用的户型，4房满足绝大多数居家客户的需求，面积也不大，总价比较划算。对于居家的大家庭来说，是相当不错的选择，多数是在本地长期居住的客户购买41特选材料%沙头角楼盘分析畅销户型蓝郡蓝郡海蓝一座，复式167平米2房，是蓝郡的主力户型之一，开盘当天该户型即销售32%。面积

42、比较大的两房，对于比较追求品质的客户，是相当不错的选择，多数是市区过来的客户购买，高层观景也不错42特选材料%沙头角楼盘分析畅销户型蓝郡蓝郡海蓝一座，复式188平米4房，是蓝郡的主力户型之一，开盘当天该户型销售23%。面积比较适中的4房，对于比较追求品质，同时又是居家的大家庭的客户，选择该户型的比较多。43特选材料%沙头角楼盘分析滞销户型海滨花园海滨花园户型结构不合理，内凹的阳台设计，采光，观景都不好。44特选材料%片区客户分析片区客户分析45特选材料%沙头角客户个体分析客户语录客户语录陈老人,65岁,自己有2个女儿和1个儿子,儿子和女儿来深圳有10年了,一直都住在沙头角自己过来沙头角有3年,

43、之前一直住在乡下,过来主要是帮忙带孙子,目前居住在沙富小区.“小区老人比较多,平常我们就都带着孙子出来转转,跟其他老人聊聊天.”“楼房其他都还不错,比乡下好多了,就是楼太高,爬楼比较难.”“小区里面没有菜场,要出小区去买,不过很近,每天出来逛一逛挺好.”“没钱怎么换房子,就算要还也是看儿子女儿的意见,我们老人没意见.”沙富小区是沙富小区是90年代的房子年代的房子,年代比较久远年代比较久远,是属于沙头角早期的房子是属于沙头角早期的房子.这个房子当年是这个房子当年是女儿的工作单位副食品公司的房子女儿的工作单位副食品公司的房子,楼层有楼层有8层层,没有电梯没有电梯,老人就住在老人就住在8楼楼,每天上

44、下楼每天上下楼比较困难比较困难.小区内像她这样的老人很多小区内像她这样的老人很多,多数都是被儿女接过来带孙子多数都是被儿女接过来带孙子.小区内部配套不小区内部配套不完善完善,不过小区周边的生活配套比较齐全不过小区周边的生活配套比较齐全.楼房比较旧楼房比较旧,但是住这边的人经济条件比较一但是住这边的人经济条件比较一般般,短时间内没有条件换房短时间内没有条件换房.46特选材料%沙头角客户个体分析客户语录客户语录郑先生,幸福之家物业管理公司物业顾问,入行8年,对沙头角房地产行业非常熟悉,主要工作是代理沙头角片区二手房的租赁和买卖.“瀚海翠庭和碧桐湾这边的房子交易中香港人特别多,但是瀚海的香港人一般长

45、住比较多,相对稳定,租碧桐湾的香港人时间较短,因为那边的房型比较小,品质没有瀚海高,交易相对频繁一些.”“瀚海翠庭这边离口岸也近,而且比较安静,观景色也好,楼盘品质比较高楼盘品质比较高,基本上住的都是香港人和本地人香港人和本地人.”“香港人住瀚海主要还是看中交通和房子品质,对价格不是很看中对价格不是很看中,还有这里可以接收香接收香港的信号港的信号,这也是很吸引他们的.”“香港人看海都看腻了,观海景这点并不是吸引他们的主要原因观海景这点并不是吸引他们的主要原因.”瀚海翠庭和碧桐湾是香港人住的比较多的地方瀚海翠庭和碧桐湾是香港人住的比较多的地方,其中瀚海香港人和本地人基本上各占其中瀚海香港人和本地

46、人基本上各占40%,这边吸引这部分人的主要因素是交通便利这边吸引这部分人的主要因素是交通便利,紧靠沙头角口岸紧靠沙头角口岸.还有就是房子的品质还有就是房子的品质比较高比较高,对于这部分人来看对于这部分人来看,这是很重要的一点这是很重要的一点.但是香港人和本地人的看房重点还是有所区别的但是香港人和本地人的看房重点还是有所区别的,香港人更看中品质和交通香港人更看中品质和交通,还有就是还有就是香港信号香港信号,而本地人除了追求品质之外而本地人除了追求品质之外,还是非常看中价格的还是非常看中价格的,他们希望改变过去住的比他们希望改变过去住的比较旧的房子较旧的房子,但是同时价格也不能太高但是同时价格也不

47、能太高.47特选材料%沙头角客户个体分析客户语录客户语录张先生，沙头角的原居民。从小就在沙头角，算起时间有二十多年了。现在在罗湖区工作，从事物流行业。张先生没有在市区买房，而是选择回到沙头角置业，现住在碧海蓝天。每天来回于罗湖沙头角。“我的同学大部分都在沙头角买有房子，也有人在外面买有房子的，但很多人都在沙头角留有房子，就算自己没有买，家里也买了。反正我在其他地方不太考虑买，除非是长期发展，要不像现在，我就没买。从这里开车到国贸，不塞车也就半个小时不到，我宁愿租房。再说，我的父母，兄弟，亲戚都在沙头角。“沙头角，挺好的，生活很放松，人缘关系很好，而且生活很便利，像我住在这里，一下楼就是超市。”

48、“沙头角去市区很近啊，坐公车20分钟就到了东门。其实，没事的话也不常去，这里什么都有，去市区干什么？”碧海南天里住的沙头角原居民很多。碧海南天里住的沙头角原居民很多。这里的客户很多家里都有一栋房子，或者是家里这里的客户很多家里都有一栋房子，或者是家里有。他们置业的原因是以前住的村屋都租出去了，村屋周边的环境不太理想。反正手里有。他们置业的原因是以前住的村屋都租出去了，村屋周边的环境不太理想。反正手里有钱，买房可以改善环境，兼保值。有钱，买房可以改善环境，兼保值。本地居民比较看重的是生活配套，而且他们有买房保值的心理，虽然他们并不一定懂本地居民比较看重的是生活配套，而且他们有买房保值的心理，虽然

49、他们并不一定懂经济数据，但他们有一种很自然朴素的买房，买黄金的爱好。经济数据，但他们有一种很自然朴素的买房，买黄金的爱好。48特选材料%沙头角客户总体分析沙头角的居民，本地情节浓厚 若不是特殊工作原因，一般不愿意搬到别处居住客户的构成客户的构成客户过来原因客户过来原因购房原因购房原因重视因素重视因素地区优势地区优势本地人香港人投资客因工作等原因迁移的人本地人，地区情节浓厚改善居住条件但又不愿意离开沙头角比较重视价格，但是又要追求品质地区适合居住，节奏压力不大环境比较好，空气质量好交通比较便利，通往市区梅沙方便近口岸，去香港方便房子性价比比较高来深圳工作，投资，旅行来这边工作，或者想改善一下生活

50、情趣不太重视价格，但是非常追求品质和周边交通配套看好片区发展关注政府拆迁等政策性调整重视政府的政策和房子投资回报率无法承受市区中心的房价无法承受中心区的房价，或者在这边工作，就近住房重视价格因素，价格因素在选房中占据主导地位工业区的员工盐田港附近的工作者49特选材料%沙头角客户总体分析客户购房核心特质客户购房核心特质本地人本地情节本地情节 改善生活质量改善生活质量 品质品质 价格价格 居住氛围居住氛围香港人交通交通 沙头角口岸沙头角口岸 品质品质 空气质量空气质量 看香港看香港投资人政府政策政府政策 沙头角旧改沙头角旧改 房子性价比房子性价比 区域被忽视区域被忽视迁移人群工作需求工作需求 价格

51、价格 交通便利交通便利 适合居住适合居住50特选材料%沙头角片区房地产市场小结沙头角片区，受到梧桐山交通瓶颈的影响，房地产发展相对于关内其它地区，仍处于初级阶段，交易投资不活跃，成为关内的价格洼地；片区房地产市场受到旧改政策的影响，面临快速发展的阶段；关内可开发土地减少，政府规划等诸多因素利于片区房地产市场快速发展；距离市区并不远，去到罗湖中心也就20分钟车程，但是客户“心理距离”比较远；距离香港非常近，中英街，沙头角口岸这些便利条件都是沙头角独一无二的优势，越来越多香港客户的到来，也为沙头角房地产的发展奠定了广泛的客户基础。环境比较好，居家氛围浓厚，生活节奏不快，适合居住。51特选材料%沙头

52、角片区房地产市场小结沙头角口岸区新楼盘的价格大概在12000-13000元/平米左右，盐田新区的价格大概在15000元/平米左右，而价格最高的填海区楼盘的价格大概在20000-23000元/平米沙头角的客户主要集中在本地人，香港人，投资客以及后期迁移过来的人这四种类型，香港人主要集中在口岸区，投资客集中在老城区，迁移的人比较集中在商业区，而本地人则分布相对分散沙头角楼盘小区配套不算完善，但是整个沙头角就像一个大的社区；沙头角缺乏标志性的楼盘和建筑。52特选材料%沙头角总体印象在这里，感觉脱离了城市的喧闹与污染，脱离了城市的繁忙与压力，在这里，感觉脱离了城市的喧闹与污染，脱离了城市的繁忙与压力，

53、沙头角的海边风景优美，小区无比的安静，镇内车辆比起城市很少，空气新鲜，沙头角的海边风景优美，小区无比的安静，镇内车辆比起城市很少，空气新鲜，没有刺耳的噪音，没有灰色的废气。没有刺耳的噪音，没有灰色的废气。沙头角的社区都不大，但是沙头角镇就象一个大小区，公共设施对全镇的居民沙头角的社区都不大，但是沙头角镇就象一个大小区，公共设施对全镇的居民而言都不远。医院，学校强过大多数小区内设的机构，但方便程度却与小区机而言都不远。医院，学校强过大多数小区内设的机构，但方便程度却与小区机构没有多大差别。构没有多大差别。最主要的是沙头角镇的轻松休闲气氛，浓厚的居家环境是深圳其它地方都比不最主要的是沙头角镇的轻松

54、休闲气氛，浓厚的居家环境是深圳其它地方都比不上的。从市区返回，会由衷地感觉到这个地方让人的心情放松，时时刻刻都像上的。从市区返回，会由衷地感觉到这个地方让人的心情放松，时时刻刻都像假日一样假日一样 沙头角的配套设施比起室内的繁华高楼自然差很远，风景比起梅沙也并不是最好沙头角的配套设施比起室内的繁华高楼自然差很远，风景比起梅沙也并不是最好的，但是它融合了城市与自然，兼具了城市的方便和自然的美好，这在目前深圳的，但是它融合了城市与自然，兼具了城市的方便和自然的美好，这在目前深圳来说的确是一块宝地。这也是为什么长期居住在此的居民不愿意离开，而越来越来说的确是一块宝地。这也是为什么长期居住在此的居民不

55、愿意离开，而越来越多的人选择来到这里的原因。多的人选择来到这里的原因。香港，中英街，市中心，梅沙，沙头角就是一个将这些令人向往的地方连接起来香港，中英街，市中心，梅沙，沙头角就是一个将这些令人向往的地方连接起来的小城镇的小城镇或许这里不够繁华，或许这里没有了或许这里不够繁华，或许这里没有了10年前的热闹，或许这里缺乏标志性的建筑年前的热闹，或许这里缺乏标志性的建筑或许这里旧楼比较多，或许在这里打工的人的素质参差不齐，但是这都掩盖不了或许这里旧楼比较多，或许在这里打工的人的素质参差不齐，但是这都掩盖不了沙头角的独特魅力。沙头角的独特魅力。53特选材料%沙头角沙头角地图54特选材料%THE ENDTHE END55特选材料%