河南开封某项目提案

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1、碧丽国都一期余房去化暨二期前期营销推广定位提案1操盘本案首先要回答几个问题？2 项目久卖不好的原因是什么？作为一个位于金明大道旁（金明大道与集英街之间），从项目区位来说一个先天条件占先机的项目，为什么久卖不好，一期一号楼还剩余250余套房源，这是本方案要回答的问题。3 价格高就一定代表着品质高，一定被市场接受吗？本项目目前的价格在周边区域处于一个高位跟进的状态，那么我们项目的是否为市场真的接受，我们到底在市场，在目标消费者心目中处于一个什么样的地位？4 制约本项目价值提升、品质提升的障碍到底是什么？本项目目前品质处于一个项目推进的“瓶颈”阶段，我们怎样突破自身，真正达到价值提升、品质提升的新阶

2、段，我们又面临什么问题？5 本案的营销操作重点是什么？目前所要推售项目主要属项目一期房源，属项目一期尾房但品质处于一个项目推进的“瓶颈”阶段，我们怎样突破自身，真正达到价值提升、品质提升的新阶段，实现对二期的良好规划并实现精确精确定位这也是本方案要回答的问题。6方案目的方案目的诊断目前营销问题重新锁定客户群体营销资源重新整合新价值点打动客户崭新形象感染市场合力赢得销售目标7一、区域内竞争楼盘市场分析及个案解析二、项目现状解析三、项目一期剩余房源营销及推广思路四、项目二期规划、产品定位及营销推广思路五、项目媒体推广执行策略媒体推广执行策略目录8一、区域市场及竞争项目动态分析9开封房地产板块划分及

3、在售项目一览伟业香堤湾开元华庭碧水蓝城郑开森林半岛东方今典郑开橄榄城未来湖滨花园水岸家园蓝湾国际东京国际万丽铂金瀚宫鼎立国际城英伦春天龙城锦绣花园宋城雅居碧丽国都山水华府金秀名典蓝天中央花园蝶御花园、汉兴上品、枫庭金域 区域房地产市场分析开封城市发展方向老城区板块南区板块东区板块汴西新区板块10开元华庭碧水蓝城郑开森林半岛蝶御花园、汉兴上品、枫庭金域 东方今典郑开橄榄城未来湖滨花园 水岸家园蓝湾国际东京国际万丽铂金瀚宫鼎立国际城英伦春天龙城锦绣花园宋城雅居山水华府金秀名典蓝天中央花园111.4房地产市场分析 开封市房地产市场，从版块划分来看目前市场供应以西区为主，金明大道以西在售、待售项目较多

4、，并且分布集中，体量较大，产品类型丰富，品质较高，占据开封市市场供应总量的一半以上；老城区在售项目不多，以多层花园洋房与别墅产品为主，售价较高；我们在对本案地块进行综合考察分析的基础上拟定出“开封西区”这一特定重点研究范围，该范围涵盖了汴西新区及老城区与城南区的部分版块，该区域内的在售、待售项目将对本案产生直接影响，因此接下来我们将对开封西区这一区域内的商业市场情况、住宅市场情况、产品结构、潜在客源、以及楼盘个案情况逐一进行详细的调研，分析，研究和预测。“开封西区”u多土地多，楼盘多，占整个市场供应的60%。u大大盘多，开发体量大，大部分楼盘供应在25万平米以上。u强开发商实力强，楼盘品质高，

5、客户购买实力强。u烈竞争激烈，由于区域内楼盘供应量大，楼盘之间客户竞争激烈。12开封西区在售项目供应分析开封西区无论从供应体量及销售价格，均引领整个开封房地产市场，总供应量达833.76万平米，且项目整体品质较高，综合容积率仅为2.29。同质化竞争加剧，项目核心价值的有效传递与否左右现有市场条件下的“淹没”风险。1.4房地产市场分析131.5市场产品结构分析区域内未来以高层产品为主，目前在售的项目如开元华庭，铂金翰宫等项目后期高层产品占据了绝对主力，而形象项目如水岸家园、蓝海港湾等项目为纯高层产品。可以预见，未来高层产品竞争将更为激烈，产品同质化严重，且均以二房、三房等经济户型为主。面积段：开

6、封新区高层产品集中于三房110-130、80-90，二房90-100。高层的面积段分布和小高层大同小异，分布也比较散，主要是高层住宅户型设计上的多元化形成。而同时也可以看出，110-130面积段的住宅不论是在多层，小高层，还是高层中，都是主流面积段。房型：高层差别不大，3房为主，2房辅助，公寓型产品占比有所增加。总价段：高层的总价段比较平均，没有特别突出的总价段，主要还是由于单价段的单一所致。(高层产品线)14在售项目户型面积配比分析两房面积区间主要集中在80-100平米、三房面积区间集中在110-140平米；少量大面积四房主要集中在高端洋房类产品；大量紧凑型三房、“魔变”三房等创新性户型的涌

7、现，“经济型”走势明显。1.5市场产品结构分析151.5住宅典型个案 万丽铂金瀚宫项目名称铂金瀚宫项目位置金明西街与宋城路交汇处联系电话/5555推广语 贵重资产 珍藏全城最早开盘日期一期2012年5月28日开盘销售代理同致行占地面积40亩总建面积11.8万总套数/容 积 率1%绿化率40%梯户比2-2/2-3物业类型住宅，临街商业建筑形态洋房，高层建筑风格地中海景观特色坡地景观，40亩中央景观规划电梯洋房为一期，高层为二期主力户型一期114-180，以128三房为主/二期70-135，以89二房为主销售均价电梯洋房7500元/，高层5500元/内部配套商业外部配套商业，未来交通，教育新技术中

8、央新风系统、景观雾森系统、同层排水系统、八重安防系统规划设计中国核工业五院开发商万丽（中国）集团项目规划规划为4幢21-33层高品质住宅及5幢7层带电梯的退台洋房。采用地中海建筑风格。在售情况1、项目1期5栋多层电梯洋房已经售罄；2、目前2期6号楼高层住宅接受咨询中，价格未出；生活配套：周边成熟社区林立，购物中心，百货商场齐全。环境优势：西面毗邻6000亩汴西湖，辽阔湖景，尽收眼底。新技术：新风系统，增强了内部通风性；同层排水系统，提高了居住品质区域优势：10分钟生活圈以内有市内重点中小学金明小学、金明中学、县街小学、25中(高中)、立阳高中(贵族中学)、开封大学，极能适应刚性需求位置优势：项

9、目处于开封市中央居住区轴心位置，地块西邻郑开轻轨终点站，紧邻规划中的郑开轻轨站口。交通优势：南临被誉为“第二条郑开大道”的宋城大道，年底将连接至郑州，限速100公里/小时，比郑开大道快20公里/小时。16（3）产品线一期洋房产品线：户型户型面积（面积（）套数（套）套数（套）占比占比三房三房119-1202829%122-1362829%160-1704244%合计合计95100%二期高层6#、7#产品线：户型户型面积（面积（）套数（套）套数（套）占比占比一房一房70-803811%二房二房80-9014241%110-12013739%130-140339%合计合计350100%项目一期15栋

10、多层电梯退台洋房，已经全部售罄，目前准备推出的9号楼位于地块西北角。1.5住宅典型个案万丽铂金瀚宫17（4）户型展示 子母房项目一期为7层电梯退台洋房，且为2梯2户设计（步梯/电梯各一部），为市稀有的平层豪宅。其中160-170奢适三房占比为44%，主要面对改善型客户。二期6#，7#主力户型为二房，但是项目存在子母房，可以组合销售，组合后仍未三房或者四房，仍然沿袭一期平层尊贵大宅。万丽铂金瀚宫18项目名称伟业香堤湾项目位置郑开大道集英街北段联系电话/2195555最早开盘日期Dec-09最近开盘日期二期2011-8-27占地面积160亩销售代理深圳竞合建筑风格新古典注意总户数2056户物业类型

11、住宅，临街商业建筑形态洋房，小高层，高层总建面25万，一期7万，二期10万规划一期基本售罄，二期共10栋高层，三期未定主力户型二期84-137（80-90两房，120-130三房和140左右三房）销售均价二期4900-5000元/内部配套商业，会所外部配套汴西湖，商业，教育景观设计深圳紫月规划设计匠人国际物业管理世邦魏理仕开发商河南荟邦置业有限公司户型面积（）套数（套）占比二房80-90226%三房100-11010828%110-120226%120-13013033%130-14010828%合计390100%1.5住宅典型个案伟业香堤湾全部房源销售周期计划3年左右完成。一期分两批推出，首

12、批房源于2009年12月份开盘，二批于2010年6月份开盘，目前一期基本售罄。目前二期剩余房源均价5000元/，由于户型面积较大，总价过高，去化较慢；三期31、36、38#楼正在认筹，交2000抵10000。19项目卧室均有飘窗设计，提高了居住舒适度；同时客厅与阳台相连的设计增强了采光性。1253房1253房842房1373房伟业香堤湾户型设计：面积更偏向注重实用性，多飘窗，多阳台，使用功能空间。20项目前期凭借别墅及洋房产品树立高端的项目品质及形象，合理的规划布局、实用美观的建筑立面、内外部交相呼应的景观设计、强势的商业、教育、酒店配套、会所配套，支撑了开元华庭火爆的销售业绩和良好的市场口碑

13、。开元华庭1.5住宅典型个案21F6#楼户型F5#楼户型153 143145179195152136136前期洋房及别墅销售率达到90%以上，后期主要以E区和F区小高层、高层为主，前期包括当前销售户型面积偏大，以130以上三房及四房为主。开元华庭22实景比宣传更具说服力！开元华庭231.5住宅典型个案未来湖滨花园拥有体验式景观示范区的本项目，目前高层的在售价格区间为52005300元/平米。24二、项目现状解析252.1 项目营销推广目前存在问题点：26问题1：销售现场终端形象较差，形象导示系统不明显。本项目销售中心周边多为新建小区等，销售现场形象导示性较差，来访客户在项目现场难以找到具有显著

14、形象导示作用的广告牌、形象堡垒等，导致客户找到项目却难以找到销售中心。建议在围墙上标注箭头+销售中心27问题2：项目推广及渠道策略的滞后造成项目处于“等客上门”的状态。推广多以形象广告策略为主要诉求点，区域竞争日趋激烈的情况下，本项目的营销策略显得落伍而陈旧。28问题3：项目终端截杀能力有限。本项目目前的销售员队伍专业销售水平亟待加强，有没有相应的销讲流程、接待流程、销讲说辞甚为简单，对客户的吸引力很是有限，现场销售道具利用率较差，没有形成一套很好的销讲流程，如果这样下去，我们将如何在市场不好的情况下实现较好的销售收益，这将是个大大的问号？。销售部内气氛冷清，缺乏销售氛围销售部外缺乏氛形象包装

15、，项目识别性差29问题4：项目缺乏灵活的促销策略，在区域竞争激烈的市场下，想取得更大的成绩，难！目前的营销策略主要以点状（首付）促销推广为主，缺乏对整案营销策略的把控，缺乏整体性与阶段性，缺乏对营销概念的包装，没有达到点、线、面结合的整合营销传播的目的，在没有对本案进行整体定位推广的情况下，一味的“走低端牌”，只能把项目价值越做越烂。”单调”的促销策略302.2 重新审视项目（项目SWOT分析）31Superiority 优势u金明大道旁金明大道是贯穿开封南北的城区主干道。u教育名宅金明小学等名校环伺周边，可打造一站式教育名宅。u新城中心成熟区域项目周边遍布新建中高档社区，居住环境成熟，临近金

16、明广场超市等商业配套。优势是项目的基础，优势点越多，项目的附加值越高，对市场的攻击手段越多。放大，放大，再放大！项目SWOT（分析）32W 劣势劣势u产品类型本案一期剩余房源户型多为两梯五户，居住品质与居住舒适度较差。u项目营销停滞时间过长，导致市场印象较差本项目正式推出时间应在2009年前后，已销售完一期3栋楼。可知本项目营销操作时间过长，中间的营销停滞时间也过长，导致市场与客户对本项目的市场可选择性缺失。u项目现场品相较差项目销售现场缺乏现场体验系统，现场销售中心的品质感也相对不足。劣势的存在无可避免，且不能以个人意志进行改变。我们要做的。是尽量将劣势造成的影响削弱，使其淡化。先削弱，再淡

17、化！项目SWOT分析33n竞争威胁目前本区域中高档楼盘数量较多，同区域环境竞争威胁较大。n政策威胁中央、各地政府对房地产行业的调控政策，以及银行利率调整，都是直接威胁房地产行情的重要因素。Threahen 威胁威胁是潜在的，但不是完全不可变的。我们要将威胁的阴影驱散；如果有可能，甚至或可能将其转换为机会。化有形为无形项目SWOT分析34问题摆在面前，先转化劣势。品相较差建议对项目销售中心外围与销售中心内部包装进行升级与更新，为了下阶段营销推广的提升打下良好的形象基础。建议针对下阶段房源推售，一定要从推广投放、现场活动配合、促销活动配合等方面综合推进，以推进本项目整体销售。重新制定推广策略，提升

18、市场对项目的预期值。无营销节点推广策略提升存在劣势解决方案351。放大其他项目不具备的优势点，形成差异化竞争优势；2。前期准备到位，完善有效的营销执行；3。引导建立积极的销售态度；4。密切关注市场变化，并第一时间制订应对方案。密切关注各级政府和银行提出的与房地产相关的政策，无论是利好还是威胁，分析后及时调整战术。存在威胁解决方案u竞争威胁u政策威胁利用本项目的位置与配套优越性，打造开封西区最具性价比品质小区。u产品威胁36u与名流圈相邻本项目所在区域为开封富人集中区域。堪称名流圈旁的人居名宅u片区整合本项目区域已经成为开封房地产发展的中心区域，人居热点。Occasion 机会机会点的挖掘，是尽

19、可能的完善项目的价值体系，为项目价值加分。把握，完善，提高！项目SWOT分析372.3 重新审视项目（项目核心价值）38开封高端人群居住区开封高端人群居住区-身份感、尊贵感身份感、尊贵感 与开封新城中心区为邻与开封新城中心区为邻-价值感、认可感价值感、认可感开封主力发展中心区域开封主力发展中心区域-居住前景、升值潜力居住前景、升值潜力临近金明小学、金明中学临近金明小学、金明中学-教育名宅教育名宅新区最具性价比小区新区最具性价比小区-经济性、物超所值经济性、物超所值品牌建材配置品牌建材配置-体面、高品质感体面、高品质感物业服务物业服务-全面的居家服务全面的居家服务本案八大核心价值体系39三、项目

20、一期剩余房源营销及推广思路401、项目一期剩余房源：项目一期剩余房源250余套房源面积分布：两梯五户。51一室一厅123、127三室两厅140 三房两厅共计约250余套房源房源解析：本案一期共计剩余约250余套房源，其中由51平米一房、123平米三房、140平米三房构成，根据对周边项目调研得知，本项目的产品分布较为稠密，两梯五户，并且整体面积偏大。41三条营销线路三者综合利用，整体营销围绕以“促销”为中心展开工作低首付（15%）改造空中内庭院价格调整2、项目一期剩余房源营销线路：42改造空中内庭院选取某一户型赠送某一房间的半面积v建议选择次卧或书房，作为内庭院赠送半面积；v塑造本项目的新的价值

21、卖点；v减少实际销售面积，增大销售价值溢出；43改造空中内庭院 户型案例说明作为内作为内庭院赠庭院赠送。送。作为内作为内庭院赠庭院赠送。送。44注：利用减少户型面积的同时，增加项目销售附加值。户型面积过大能带来经济效益，同样面积过大也能带来销售周期的拉长，从资金流转与多、项目开发的角度来看，销售周期缩短能为开发商能够带来更多的销售价值，因此建议开发商能遵从“舍得之道”，从大局出发，变劣势为卖点，同时为项目增加销售的附加值。45低首付（15%）项目房源以15%的首付对外出售v建议15%首付，另外15%由开发商前期垫付，交房前完成剩余首付款的缴纳；v如客户在交房时不能完成剩余首付款的完全缴纳，则不

22、再对其交房；46价格调整表价不变，底价下浮根据上述市场价格分析及各个楼盘之间价格对比，建议本项目价格可以采取“表价不变，底价下浮”的策略，通过优惠点数、赠送大礼包、教育基金、装修基金优惠活动等进行价格调整。借助中秋节、国庆节等节假日对外进行节点性优惠活动。销售底均价建议在目前的基础上下调250300元/，把下调部分空间折成优惠对外释放。47价格调整表价不变，底价下浮根据上述市场价格分析及各个楼盘之间价格对比，建议本项目价格可以采取“表价不变，底价下浮”的策略，通过优惠点数、赠送大礼包、教育基金、装修基金优惠活动等进行价格调整。借助中秋节、国庆节等节假日对外进行节点性优惠活动。销售底均价建议在目

23、前的基础上下调250300元/，把下调部分空间折成优惠对外释放。483、项目一期剩余房源营销推广核心价值点：空中内庭院城市生态大宅金明小学、金明中学教育名宅名流圈旁的家一种有身份感的生活成熟中心家开封西区核心地位多种促销活动以最小投入换来最大回报494、项目一期剩余房源营销推广风格：大气的、亲民的、风情的、张扬的50三、项目二期规划、产品定位及营销推广思路51项目二期1、项目二期建筑规划及风格建议思路：52为提高项目溢价，推进项目快速销售，现做以下建议：1、建议二期规划可以适度调整，可以不采取两梯五户的产品设计布局，建议以两梯三户、两梯四户为主的产品格局。2、建议二期建筑风格可以进行适当调整，

24、可以再不做大的调整的前提下，在建筑现代风格中融入法式或art deco建筑风格。3、建议二期户型两房户型面积控制在8085平米，三房面积控制在105134平米之间，四房户型面积控制在144平米以下面积。53o方案一：新法式风格法式风格讲究将建筑点缀在自然中，在设计上讲求心灵的自然回归感。开放式的空间结构、随处可见的花卉和绿色植物、雕刻精细的家具所有的一切从整体上营造出一种田园之气。法式建筑风格还有一个特点是既对建筑的整体方面有严格的把握，又比较善于在细节的雕琢上下功夫。建筑造型上多采用对称造型，外立面色彩典雅清新。新法式建筑代表：华润新江湾九里、华润悦府、郑州宋基玉园2、建筑风格建议54新法式

25、风格的特点主要有：布局上突出轴线的对称，恢宏的气势，豪华舒适的居住空间。贵族风格，高贵典雅。细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究。点缀在自然中，崇尚冲突之美。2、项目建筑风格建议o方案一：新法式风格552、项目建筑风格建议o方案一：新法式风格郑州宋基绿城御园传承欧洲文艺复兴时期建筑精髓，整体规划规整对称，轴线分明，从北至南建筑层次关系分明，前后相映成趣，形成统一感。独创带穹窿的十字园厅，营造出主宰四方之感。建筑材料采用高档石材，粗柱廊、厚山花、高台阶等细节装饰组成，体现出平层官邸线条装饰感强、形式对称、仪态庄严等特征。56o方案二：ArtDeco建筑风格介于新古典主义和现代主

26、义之间，既摩登时尚又不至于太过激进，是古典对称和现代简约的完美结合体。该风格趋于几何的挺拔竖向线条、强调对称、干净利落、大块渐成的风格，金字塔状的台阶式构图形成强烈的视觉感受和独特的韵律感，表达了高端阶层一直追求的高贵感，摩登的形体又赋予古老的、贵族的气质，。新法式建筑代表：万科悦峰（重庆）建业壹号城邦、康桥溪山御府、康桥金域上万科悦峰（重庆）建业壹号城邦、康桥溪山御府、康桥金域上 郡（郑州）郡（郑州）2、建筑风格建议57o方案二：ArtDeco建筑风格 溪山御府介于新古典主义和现代主义之间，既摩登时尚又不至于太过激进，是古典对称和现代简约的完美结合体。该风格趋于几何的挺拔竖向线条、强调对称、

27、干净利落、大块渐成的风格，金字塔状的台阶式构图形成强烈的视觉感受和独特的韵律感，表达了高端阶层一直追求的高贵感，摩登的形体又赋予古老的、贵族的气质。2.建筑风格建议583、项目二期营销推广定位：新城中心 一站式教育名宅 开封西区 最具性价比 城市公园住区594、项目二期营销推售策略：营销推广三大方向高性价比居住价值高性价比居住价值 高品质生活标准高品质生活标准 高品位生活体验高品位生活体验要着眼进行项目价值挖掘与价值延展，项目价值整体升级从价值、价格、品质、品位四个方面整体提升居住价值。品质落地，价值细化，聚拢客户品质落地，价值细化，聚拢客户重塑产品价值，以最少投入换来最大居住价值，以新城中央

28、的生活标准为主要诉求点，以系统的推广方式面向市场。604、项目二期推售策略：小步快跑、小节点集中开盘推售路线：建议在产品组合推售的前提下，快速推广、快速开盘，以每一个月积累客户集中释放的形式开盘，每个月积累相应数量的客户，制定某固定时间集中开盘，一方面聚集人气，另一方面则为加快房源去化提供保证。先体验，后买房，体验式营销策略！建议从体验式、互动式的营销入手，从前期的样板示范区、工法展示系统、3D销售系统演示到后期的样板房、景观展示等，都要以起点高、形象高，品质高的角度出发，去实现真正的高溢价，同样必须在体验式营销方面做到别人做不到的位置，这样才能在同一市场，统一竞争环境下，占领市场的制高点，从

29、而赢得市场。615、项目二期建议营销案名一：中央宫馆（案名取意关键词：中心、品质感、地位、身份感）（案名取意关键词：中心、品质感、地位、身份感）推荐指数：推荐指数：62案名注释：中央：未来本项目位于开封新城市中心的中央地位，这里是新城中央位置，居住中心的中央位置，休闲中心的中央位置，中央是项目的核心气质、核心优势。宫：宫殿、行宫，是古时皇帝专属居住生活的居所，后用来泛指君主或重要权力人物所居住的住所。例：故宫、克里姆林宫、白宫、白金汉宫等。在城市中一般都处于城市中央或权力中心地位。馆：房舍华丽的。官署、学塾、书房、商坊、展览处所等都可命名为馆。中央宫馆：中央宫馆作为本项目的案名恰如其分，既突出

30、了项目自身在开封西区中的中央地位，又涵盖了项目与新城中心之间的紧密联系，权力中心与城市中心的双重所在，居住地位超然脱俗，从阅读与拼写来看，简洁易记、一目了然，读起来大气蔚然，对于树立本项目的中高端形象，起到画龙点睛的作用。635、项目二期建议营销案名一：中堂推荐指数：推荐指数：（案名取意关键词：中心、品质感、地位）（案名取意关键词：中心、品质感、地位）64中堂案名释义：“中堂”：一名意义有四中国传统文化中对于客厅正居的说法、中国古代宰相官职、本项目的区位位置、本项目的人居内涵。因为本项目地处开封新城中央位置，可谓上风上水之地、引申意义为中庸不失大气，更有王者之风范。以“中堂”作为案名，典雅、大

31、气、庄重，一看便知是高端楼盘，有效提升了本项目的区位价值与项目品质，使之成为具有高端形象、吸引中高端居住人群的项目。65主题推广语：谨献于开封奢仕名族的上层名筑新中央行政中心前花园馆藏城市上层生活稀贵中央 公园名宅6、项目二期建议推广语：66五、项目推广媒体执行策略67大型营销节点活动期间可在区域内发布，其他时间不再发布。信息展示量较少，费用支出大易于形成较好的销售氛围与导示作用户外灯杆道旗或灯户外灯杆道旗或灯箱箱签两条经过市成熟区域附近的公交线路，一年为限。信息展示量较少，费用支出大信息载体流动性大，易于目标受众接受信息公交车公交车作为日常性重要的推广媒体应用，主要在前期及一些重大营销节点使

32、用。效果依赖于DM（杂志）投放人员信息量大，能够比较全面的了解项目。DM单（杂志）投放单（杂志）投放选择东区市区出入口与区域周边等地选出三到四处作为形象广告牌来用，新槽路附近作为导示牌使用，其他不做大的应用。信息点固定，信息量较少信息拦截、形象展示户外户外可作为日常性重要的推广媒体应用信息量少，无法深入体现项目品质性针对性较强、方便、及时短信短信作为项目大型营销节点投放首选媒体，但不做长期高密度大量投放。内容量少、时间性强、易于损耗形象度高、传播面广、传播及时报纸报纸（开封日报、汴梁（开封日报、汴梁晚报）晚报）大型营销节点利用专题片，其他营销时间以电视广告片，飞播形式出现。体现项目品质性缺少，

33、广告内容或者不易改动，或者信息量偏少，还受一定收看条件限制。可信息丰富亦可随机播出电视媒体电视媒体（开封电（开封电视台）视台）计划投放策略计划投放策略缺点缺点优点优点媒体形式媒体形式6.5 推广执行媒体优劣势分析68主要媒体组合1、报纸广告 针对开封日报、汴梁晚报的各个特点，针对本项目整体规模不大，建议在项目启动，认筹、开盘等重大节点针对 报纸媒体进行重点推广。2、户外广告（墙体广告、楼顶广告、跨街广告、沿街道旗等）在城区繁华之处或主要交通要道，树立户外广告牌，宣传项目形象及信息。此项成本虽然稍高，但持续性强效果好。主要设置地点：城区繁华路段、周边重点县城主干道等。3、单页派发销售人员主动出击

34、，与目标客户近距离接触，清楚了解消费者需求信息，对制定销售策略及推广方案提供参考，同时也是最直接有效的宣传手段。主要目标区域：竞争性楼盘阻截、沿街商户、量贩超市等。城区户外沿街道旗6.6 推广执行 广告媒体建议694、电视飞播字幕及固定角标广告电视台黄金时段滚动播出，是当地覆盖面积最大，影响力最大的媒体，对项目核心产品信息、活动信息，可进行有效传播。飞播信息与固定角标广告相结合，达到最好的传播效果。5、手机短信作为兼具时尚性和直效性的媒体，其低廉的价格及良好的效果已经得到越来越多商家的认可并广泛使用，可以在重大节日或举行促消活动时采用。6、商超接待点在大型商场超市门口等设置流动展示接待点，方便接待客户，充分挖掘城区客户资源。商超接待点电视流动字幕6.6 推广执行 广告媒体建议70谢谢观赏71