大某地产项目管理方案

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1、第一部分 前言我们在做销售之前，是否已经对下列问题有充分的准备？ 哪些人会购买我们的楼盘？ 他们喜欢这里的环境和项目设置吗？ 他们觉得我们现在的定价合适吗？ 他们会在什么时间、用什么方式来我们这里看楼、买楼？ 他们在听、看什么媒体？ 哪些因素会影响他们在购买时的选择？ 我们有什么竞争对手，他们有哪些推广策略？ 我们的目标消费群喜欢什么样的广告和促销方式？痒东莞伞房地捞产市调场近环期走炮势：龙（机1站）房乖地产淡总量然供大沟于求宣，去护年未顶销售赠出去饥的商却品房诸大量碎积存归，而码各楼研盘又虑迫不剑及待婶地推术出新纤区，孔因而附销售治竞争偿更趋答激烈暖，促去销手遥段更潜趋多川元化外。肉（斤2新

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9、融辱、证严券机抽构分篮布情眠况拿登银行蠢在5严00贤米以闭外有痕建行玉，农招行，羽工行究，证敢券机里构几晶乎没吵有舍2、束 居掉住文历化氛墨围分锦析晨居住行氛围渐：项冶目周券边的凡居住迁氛围起还极务不成挤熟，谨但随仅着碧萌月湾浑一期形即将顺入伙攻和周掠边如忠聚富勿新村牙、银羡侨大具厦和神康怡宏花园飞的入第住加挥之南珍峰集屈团清姨溪新胸项目待的启师动，预届时世本区漂域的淡居住勇人口睛将大削幅增亩加，漠各种植设施某也将邪趋于仅完善类，区刑域居眯住氛东围亦本会逐稠渐成淡熟起折来。阿文化惯环境烂：本保项目痒片区势虽属车镇中刃心区工的一导级辐扇射区脸域，洲但鉴芦于当艳地的众文化宁娱乐锄发展影水平扬，各兴

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26、民35猫00艘以上四数心量梨11猴2姥35初4径15瞎0凉61嗓54乖比温例裕15科猪48芽告22弦捕8舌金7辅辅（以食上数绕据来摘自东聚莞国仙土资涂源局删和东弃莞房菜地产祸信息熊网）滥从以栋上价拨格分呢析可促以看军出，步目前鸣本项腹目的椒价格套定位习略高景于多扁数目塔标客年户的共意向泽价位孙，并韵普遍稍高于贞周边制楼盘肢价格般，但警并未洒偏离岛正常所价格很层次碑。忧只要改我们婆找准峰定位厦，主锅要针帝对台漫商的己需求鸟，开举发出垂具有熊差异沈度、秩富有摊个性秘化的滨产品波，并历弱化扬以房竿价来逮划分单消费须人群园做法夸，加锯强对毒文化寿因素或（硬滔件文何化和脖软件锣文化留）的浮关注伐。沿调街

27、商艳铺、竹中高津档公菜寓、浙SO找HO益(家乘居兼帝办公胞)、组贵族望式别称墅、序庭院绿式别烈墅、肌度假辣式别单墅、替酒店柄式别侍墅、桑养生畏住宅啄等类惕型的宿物业之是受姨台湾剩购房老者所没欢迎肾的，哀我们萄应辉进行悠针对袍性设萌计铸或修肝改。牙第三差部分何：广驰告创胡作源浮起小在一吼个渐弓趋成监熟的键房地洒产市敞场，例面对阔一个琴项目捐的广戴告攻被势，谣消费盒者的物反应兽已经殊越来及越谨墙慎，冲由自胖发转杂向自眼觉，割盲从春、跟陪风的熟态度融渐趋供于理内性，胶如何扇运用弄广告萌的运巨作，辣对项研目推轨广推托波助哨澜，朱是广燥告创挎作的乔策略盯中枢碧。即引是如身何用重广告卧的知少性和乡感性秧开

28、启田消费桶者的忘心智蕉之门以，取井得市涂场的夜形象送认同奥和消级费认猪同感劫。这挽一点滨就是繁广告槐创作田的源颂起。潮项目籍的广胁告价撞值取照向1、 民项目萄本身篮的内哗在特妥质是带作为券广告哑诉求乳的重译要核帝心。2、 尘形象旬的诉晓求取穿道心狂智感心化，描用煽举情的粥手段努点燃班品牌您烈火语。3、 执充分桂挖掘设本项树目的陕价值疏，寻搁找同顿质化健中独箭特的迟销售侵主张愿，即勒US盯P院。4、 嗽广告孤运动领应充苗分考余虑大枝绿地件撕金豪甚花园遣的销构售情该况，饥预测庙市场轰风险竿。转主题绪广告延语的需创作盯原则扬：1、 坚广告岭主题坝都要假对目厉标消纤费者异提出联一个辣说辞外：你轰购买肺

29、大绿罩地的偶房子撑，将聪得到缸某种猪享受能或利磨益；2、 馒这一委说辞偷一定牧要是吊一个岸竞争居对手犹不能孝提出迟或者锹未曾顷提出雾的，忧她在梅品牌熟中是雨独具器的；3、 做这一芦说辞蕉能引郊发目兆标消穗费群握在思未想情猪绪上疑的认服同。闪阐释迹：巴市场凯、消哑费者册、和鼓产品猫是一氏个广盆告运鸦动和苗广告逗创作哗的核延心要努素，盆大绿馆地世砖金豪亿花园罗的每遣一次够广告齿表现李都将郑紧紧拖围绕猾着这香三者摘进行钳、展峡开。竭同时茂，一纱个亲凑和、松人性勺化和猛进取握的企窗业形途象也盏是树聋立品困牌和寿创造幼销售磁业绩触的重迷要砝膨码，匪因此墙，除独了关驻注销蛮售率暂外，辆本案哪的广童告创脆作

30、将埋考虑通开发平商和舟投资莲商的最企业眠品牌目建设奸，为少大绿患地的座二期例、三疤期的晶推广眼做好疯铺垫文。止项目击的多稻复位孟特征挽：纹寻找湖项目伴独特著的售劈卖主煎张（颠US符P晒）扒孟形象普US床P宾：拾多数法人的迈梦想朱，少欧数人缎的家吗园鲜本项可目的庄定位娃处于俗引领企时尚葵的前挖沿，亦应当桐是大键众景谷仰的修焦点植，尽钩管大孙多数姜人可炒能目虏前买姐不起返，但辞大众巾的推没崇和款向往观也是山造成臂目标见消费茶群产耗生优碌越的蜘地位阵感和悔满足哥感而部购买悠的原猎因之只一，哥作为汗高尚昌住宅敌，居险住和岛购买育是针才对少其数的尾目标碧消费拒群，治而沟在通却融是包配含多悦数大御众的狂。

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35、围柄绕项益目本桌身的妇定位圆展开申。诉功求的纹重心倚以形坝象诉鞭求和茧功能肝诉求举两种祥方式茂为主业，充住分整总合项救目的御各种坑优势杀资源挎，达搜到项恳目短尽、平叙、快举的销先售和渐品牌旧传播皆目标昆。槽第四稻部分侄：广矿告创帅作核史心睁创作猴核心鞭，是坡配合于于整依合行格销概趣念下矿的创胸作支粉持。来将所材有的族出街赢作品芳至于卵一个丢单一枕主题评之下读，丰偏满整炎个行民销体批系。麻着重巧于一印个主硬要记替忆点姿，通裤过平捎面、击影像边、听型觉变苍换各洋种形炸式，另反复子强调另单一召记忆也点。离1冻、激广告补诉求耽主题举（鹅LO桃GO恨语）A. 假物业详质素狗主推秧广告割语淡：依清溪某首座

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38、厘，悠皇悠我椒心！丈注解漫：共创作吗核心嘴，是岔配合杂于整谈合行坚销概剩念下村的创注作支越持。姻将所唱有的牛出街笼作品迟至于帝一个价单一略主题粘之下软，丰劳满整度个行蕉销体纠系。诉着重港于一验个主遣要记追忆点幸，通迷过平零面、肺影像或、听洁觉变担换各殖种形达式，讨反复殊强调求单一陶记忆普点。冤第五宁部分院：广雕告营秀销策换略穿一、福建立在品牌庸战略沸，以半鲜明刮的设赠计塑隙造差扫异化仰的品型牌形扒象，肝通过榨公关颈、广玩告和能促销忌的整筋合营女销，坐结合器新的郊开发塌项目筹的推拴出，纺传播同品牌庄的理行念；蛙二、锯开发森多渠萌道的止营销袖网络菌，充微分应脑用互丙联网低技术川与广遥大消盾费者撤建

39、立龙互动拦式信书息传嫁递系肉统，炭通过边社会笑、人债员上奔门等芬方式疮实施通广泛密的调过研，腰了解朴需求接，收亩集信亚息，巾建立谷企业草、社挥会团先体和某消费乏者的泉资料禁库，翠同时佣树立渴品牌班的良规好形反象、吸迅速库提高贝知名习度和屡美誉僚度；腰建立匀直销贞网络骂方式惩：针迈对目熄标群在，直瘦递详约尽的肝售楼盒资料古如单近张、丝楼书哑，有事条件熊的可肌进行苦有效仇的客逃户座祥谈会贴或新蛇老业枕主嘉筝年华萝会。你利益腔点：茄利于踏扩大工与目阳标消狂费者肿的接舞触面雁，提匆高目候标消迫费者窃对品乖牌的牺理解婆度。绣三、朋着手息企业孔文化寻建设场，开肺展全吨员营识销，绞树立胀统一吨的顾幸客观榨和

40、服贿务观分；资SP快促销习套餐肥，让障利给范消费盏者；幸四、呆完善猴顾客端服务白体系间，实栋现服忍务规棵范化忍，推陷出一于系列街营销榜组合武策略毫，并湿根据涂实施那情况填和消戴费者赖的反促馈逐傍步调碎整；寻五、涨加强孤内部疤的管载理和仁规划浴，强衣化企壮业的腔快速栗反应艳能力兼和作询战能享力。汇六、舟建立惯“泳服务储会所圈”围，提趴供原拳有服左务基急础上香的增位值服泽务。缝七、呆销售付员主祝动前终往企配业和恒社会告团体翻做直裹接销样售。赵八、童建立鉴人员位的信递息传典播渠逼道，汇如开黎发口似碑参竟考渠夹道。瘦九、峰在大吵型超负市和感社区绪等地扒方开鼠辟专彻柜或挽专栏必，常扔年摆卡放宣个传资左料

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44、告等侨VI灾部分膛的工雄作。筹 4疤、完堡成售男楼书萄、户今型平疤面图绸、价假格表贫、认植购合拖同、非宣传扬单张暖、模允型、奉展板膏等销诵售配纪套工段作。瓦工作盯建议铸：翁1烂、充散分运彻用环宋境优交势，辆以超市前的爹示范并效应注良性群启动参市场俯。期2暗、在辰销售倡中心竟配置艳简易菜休闲栗酒吧白，为弦购房毕者营疤造具弯品位纤的生仗活格遇调和乓看楼环环境凝。匹第二创阶段刷：行裁销期驻（推过盘后阀一星部期）互阶段棍特征货：有怀了良聪好的截市场魔形象名，有酿了卖版点的念充分错渲染编，成勉熟期党的到尤来已宿是穷“乒弓成炼满月脚，引钢而待奴发勺”欢了。仅若干微极具昏诱惑报力的洪强势失促销罗手段俊出台谷

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46、考嗽虑与效媒体志联合缺举行偶“哗清溪端山水证住宅撇的发规展方籍向山”叶研讨秋会，范再结揪合媒均体炒炭作。播第三至阶段品：持坦续期疲阶段辞特征为：在侨销售芬推广补过程乏中出魄现销久售矛拍盾，浪属修杏正调羊整阶纹段。顶广告稳目标袭：提仅升销择售率篇，修匹正营厘销主本张，惕完善峰物业末形象妄形成刮物业捏美誉禁度。预广告些主题隔：以驳证言王方式腊为主归要表大现方家式，以诉求三重点丧：证娇言阶奔段：钉工程效进度吨、发懒展商努实力练工作待内容射：随1很、以女证言悉式、眉催促倒式的以广告赠形式委投放顽促销融广告扣，利苍用节颜假日蹦，展萍开公欢关活售动，盯配合阵广告染宣传宗，提死升销霜售率抚。配2敬、应拿用穿

47、DM速小册阀子针析对性笨极强疲的广仅告宣赢传形泪式作掠为补戒充。疗工作莲建议醒：探1袍、协扬助发谋展商丧进行授策略悄调整旅。稍2萍、协境助发悟展商逢制定潜SP罚活动胞方案命。才第四汪阶段亮：促狠销期亲阶段琴特征往：销碌售目衫标基御本完固成，申市场箭反应慨趋于驻疲软驶，各森项工斤作进座入平法台整栗理期蜘。膀广告腥目标牧：消劳化存协量，宴成功患完成就销售铜。炉诉求神重点宪：优强惠方吊式、讲工程旅进度友、鸣偶谢、向催促宝，为域3使期的共推广占建立潜市场腐平台脏。凶第七环部分反：媒连体组税合策缺略灾一、柏媒体铺组合翼原则筹各媒龄介在俭广告喘发布填的时年间和邻频率色上互柏为补你充帝*利路用各廊种媒害体，

48、堂选择土最优划投放霞比例瞒。勒*针归对销隆售情猴况确桥定广刑告投楼放频捧率。展*根欧据前奋期投枪放结怎果，绩选出窃最有啄效媒年体，股加强蔽宣传者力度另集中嗽宣传俱攻势校。刺*根医据销屑售情射况随巷时调宴整。皮二、纹媒体浮运用1、 攻选择仿东莞龙当地狮报纸叔媒体愚作为劣主要始投放董目标间，林间歇关性的肢平面嘴表现对和软爆文炒缓作，惨提高左本品逢牌的跑形象聪知名罪度。凭2蜡、电按视广迹告弊以专昼题片集形式禁及常衔规电牵视广机告搭名配造宜势。听电视讽广告温片以勺15墨秒为灰主播毛放，薪强力特渗透艘，吸里引更荒多的河消费夸者。顾由于就目标述定向慕明确颠，因唯此选课择东侨莞电赠视台蔬，东检莞清撇溪有括线

49、广冬播电脸视台枪媒体恢高频欧率投股放。份3割、户辉外广精告勾立足驰周边个广告懂环境鸽的拓蝇展煌候车未亭广罚告、桃站名勇广告予宣传悉；乳主要费道路传口的砍户外惜广告歇牌、折灯杆矮旗；玩小区月周边菊公用演设施里的广犹告利降用。秘4、扭现场中包装雄立足衫营造微现场燕、卖鹊场的辰氛围仗，实隆行“积四点笔一线关攻击说策略朴”，劈即售茄楼处支、看事楼信皇道、勿看楼袄车、坟户外骗广告野牌进床行包送装，渠宣传助，为浮消费档者建正立一钩个购龙房的瓶好环闭境，夫同时贪与其佳它楼栽盘在茧形象拢上产书生最号大程傍度的蚕差异央化，跌包括攀围墙矿、现字场绿南化、编可行贱性媒害体的程选择甜，充亭分渲畅染卖津场的维火爆静氛围

50、殿。畅工作兴内容冠：a、 鸣楼盘朽现场猴广告奥牌的兄设计想、制胸作b、 铺条幅册的设河计、绢制作c、 脚样板海房的堪形象嫌设计判（可问图片姥虚拟硬）d、 哲展板元的设持计制颜作e、 锋售楼复处的颠设计晒、布斑置妙6撞、广塑播广滚告绿采用旺多种嘉形式贫如特假约报萌时、断纯广近告、梨合办协节目银及户湖外直余播，皱多角摸度展坟现品抽牌价沟值理贿念，遭实现坊彼此集的互稠动沟躁通，工提高倦品牌慨的理普解度档。奶7为、直旷效媒内体（截楼书信及设展板年、宣点传单偏张、音广告俭杂志帆等勉宣传期资料除）挑楼书卡和宣雕传资元料在枯时间跑和感纲官的岩延续锄性上趴要强夕于售叨楼处氧，从照客户钓心理邀上讲患，一级份制坦

51、作精扒美、秋风格楼突出镜的宣棒传品颠不仅便能在短视觉战上产和生强议烈的双震撼皂力，级更可郑能在氧细细企品味尺时激躲发潜反在的变购买裤欲望让。建蔽议从介色彩钢、版玉面设滥置、滤语言污表述润等方尘面着己手，干制作抗等。霉8章、子直崖邮灭针对欺潜在秧的消丹费群去体，啦用们DM炕直邮们的方做式定汪点封少杀。丝第八悲部分痕：全帽程广叶告服刘务跟寒进什1勺、广伏告效千果评改估与格策略岗调整搏一套遍好的常广告付计划怕最后缩的贯锣彻实处施在年很大榆程度蛇上取爹决于誉在计汉划进弦行过弟程中徐对广何告效袄果的庄评估播是否执及时核、准鞋确。舌经过服分析侵、思翅考、适取舍鸽、确粪认的胶广告合计划誉和策贞略不帜应一申成

52、不绒变的亩墨守凑成规乖，而哪必须煤根据酸市场唯变化角，竞满争环谦境的笑改变盒，销活售反情应以敢及对油实施妙结果瓣的检驰视等棍加以烘修正菌，使难广告吹计划框“匀活森”诞在现滥实的幅环境鞋中。废我们方在广筋告计卧划的该执行漆过程祖中，岔始终渠坚持呀以市击场为蹄导向怠，增跃强服饲务意捎识，颜根据嗽市场宣反馈露信息见及时演调整喷策略竭，在刃和发污展商军、代洲理商揉密切直配合绪的前丝提下狭，缩雨短导支入期材，争智取提酷前进扬入成来熟期券。撞作业胖循环变如下维图舌计划店蛋黄络欣 执剃行辰樱买戚券傅 修滩改嫁向贝现场做观察覆：广珍告发起布后鄙，我蜜公司驻的评药估人鹊员会衡及时目到售走楼处壶或展周销会折现场歼

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54、口庄】2、 尾鸿成闷市场身楼顶屡【面陆对凤排岗、抽塘厦乞两路怜进出绘口】3、 诸鸿成恭公司洲门口金（2织块）凯【覆伏盖清浑凤大俗道】4、 介新长锋山收筝费站巴（2歪块）毯【塘填厦-层清溪响进出尿口】5、 抓新长抹山桥罚头【尸塘厦锦-清辨溪汽把车站绣必经舞之路告】6、 钟清风息大道鹊与聚阴富路给交叉伶处【镇争取防新设界，覆著盖金残宝岛毁、休宾闲公筑园的给台商远，并志对碧您月湾炉客流然施加观影响翠】哗上述刘广告纺牌（番总共侨8块尤）内均容策牛略：丰想五找一好个地豆方确（6伏块）曲系列工，向顺目标帐客户核群反在复灌意输煽浸情，册引起假他们呢思想均情绪数的触诚动足另2糠块为里走苗近大爸绿地煎，心郑终于

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56、咸影响惜目标狱消费设群体伯的购耽买欲指望，画包装碑风格椅与楼邮盘形哭象应蹄基本春达到涂一致灶。通迁过外栋墙的啊设置足，内采部装注饰，砍售楼密员服题装等转方面计体现硬价值健、尊如贵的腥的感液觉，沫豪华真、人贫性化待的设悟计可识以强层化本嫁项目端品牌漏的口罢碑传挠播。钻三、聪导示骗系统侄布置1、 条幅四鸿成胃市场矿两条弃，银茄利高礼尔夫促球场喉两条2、 呈指示骑牌仪银利辉高尔屋夫球榨场一觉块，板鹏程饥路、块清风拘大道撤各一笨块。3、 病路灯径挂旗衬可行迎性的敢进行棵选择剥实施锁。满五：夹看楼勾信道绪根据叫售楼弃处的么选址大而定坟，待茶商榷狱。知要模拟喷看楼后路线1、 汁看楼累车（谅中心羽市场根）【修条幅容、指迟示牌蓄、路录灯挂奖旗】传尾清风柄路【晓广告叙牌】欢砍鹏程村路【邮广告佣牌】途殖曾售楼何处抱乐工地下【围睛墙、珍样板傅房】6.17.202303:1803:18:2323.6.173时18分3时18分23秒6月. 17, 2317 六月 20233:18:23 上午03:18:232023年6月17日星期六03:18:23