凤凰汇购物中心考察调研报告

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1、做 发 展 商 中 的 思 想 者 .凤凰汇项目调研报告 时间：2015年10月26日 目 录1.项 目 基 础 信 息2.项 目 区 位 分 析3.项 目 商 业 布 局4.项 目 动 线 分 析5.项 目 设 计 分 析6.借 鉴 意 义 PART 1 项目基础信息 1.1 项目概况项目名称：北凤凰汇购物中心项目位置：北京市朝阳区三元桥东北角总 投 资：30亿元开业时间：2012年2月开 发 商：华润置地占地面积：12.4万 总建筑面积：26万 购物中心面积：3万商业楼层数量：4层（地上3层，地下1层）停车位数量: 951个，其中地上约60个物业组成：购物中心、5栋国际甲级写字楼、1栋服务

2、式公寓、2栋法国雅高国际品牌酒店商业定位：时尚青年主题购物中心 1.2 开发商简介开发商：华润置地华润置地有限公司（HK1109）是华润集团旗下的地产业务旗舰，中国内地最具实力的综合型地产发展商之一，从2010年3月8日起香港恒生指数有限公司把华润置地纳入恒生指数成份股，成为香港蓝筹股之一。截至2014年12月底，公司总资产超过3,000亿港元，净资产超过1,000亿港元，土地储备面积超过4,000万平米，华润置地已进入中国内地51个城市，发展项目超过110个。 。投资开发项目 投资物业发展了城市综合体万象城、区域商业中心万象汇/五彩城和体验式时尚潮人生活馆1234SPACE三种模式，在引领城

3、市生活方式改变的同时，带动城市经济的发展、改善城市面貌。截止到2015年3月，万象城城市综合体项目已进入中国内地21个城市,并已在深圳、杭州、沈阳、成都、南宁、郑州、重庆、无锡先后开业.万象汇/五彩城项目已进入中国内地22个城市，北京、合肥、余姚、上海五彩城已相继开业。首个1234SPACE也于2013年在深圳开业。 PART 2 项目区位分析 2.1 项目区位分析 所在商圈：太阳宫商圈、燕莎商圈和望京商圈的交汇处 区位：凤凰汇位于三元桥北侧，机场高速起点处，毗邻三环主干道和京顺路，机场快轨与地铁10号线在此交汇于此。 地铁：10号线：三元桥站B出口 2.2项目交通分析 优势：成熟商圈，商业氛

4、围好，但竞争激烈。 劣势： 1，仅南侧一面临城市道路京顺路，且京顺路为双向 6车道，受道路绿植影响，项目展示性不足。 2，南邻京顺路，受机场高速的影响，车辆需经曙光西路、 太阳宫南街绕行至京顺路，道路可达性差。 3，地铁：地铁10号线三元桥站B出口主要是机场快轨的 出入口，随机人流少 2.3 项目周边环境凤凰汇周边中高档住宅和写字楼林立，以中高收入白领和商务人士为主。 PART 3 项目商业布局 3.商业规划-各楼层主题业态分布楼层 业态（按店铺数量） 总品牌数：81 零售 餐饮 休闲娱乐 生活配套 主力店/次主力店B1F 零售 餐饮 生活配套 35% 52% - 13% BLT超市粮呈吉时热

5、风1F 零售 生活配套 90% 10% - - HollisterH&MUNIQLO2F 零售 餐饮 94% 6% - - JNBYiROO3F 零售 餐饮 生活配套 休闲娱乐 15% 62% 8% 15% 嘉禾影院云海肴 3.商业规划-业态业种分析-B1F 负2层业态以餐饮为主，零售为辅。 下沉式广场举办各种艺术展览，人气最旺。 有的品牌，如鼎泰丰，商场与商户联营， 商场参与到品牌的经营活动中，与品牌共 同承担风险和分享利润。面积15000。细分业种 数量（家）31中 餐 5日 式 料 理 1西 餐 1咖 啡 2甜 品 5食 品 2超 市 1化 妆 品 超 市 2数 码 生 活 馆 1零 售

6、 8书 店 1生 活 配 套 2B1F以餐饮为主，16/31,餐饮集合西餐，中餐 ，咖啡，甜品，日本料理，小吃城，品类多， 中午由于办公人群的前往消费，生意火爆。除餐饮以外，辅助业态有零售和生活配套。 零售品类多，涵盖超市、化妆品集合店、女鞋、 家居、厨房用品、书店、礼品、饰品、数码7个 品类。 生活配套有眼镜店、美甲店各一家。 3.商业规划-业态业种分析-B1FB1F品牌列表品牌 业种 品牌 业种COSTA COFFEE 咖啡 blt supermarket 超市太平洋咖啡 咖啡 采活 洗护超市西树泡芙 甜品 莎莎SASA 洗护超市面包新语 甜品 华润堂CRCare 健康品仙踪林 甜品 热风

7、 集合店 爱蒂宝 水果花束（美国）EDIBLE ARRANGEMENTS 甜品 字里行间 Belencre 书店cocobay巧克力（比利时） 甜品 乐礼轩 Lovely Lace 礼品零售KFC 西餐 花茗秀卡通生活馆 日用品零售粮呈吉时 美食城 THE KITCHEN SHOP 厨房用品零售太兴餐厅 中餐 中纺 AZALEE 家居零售台湾食尚 中餐 peluso女鞋 女鞋零售金鼎轩 中餐 嘉乐琥珀 CAROL 饰品零售祥兴记 中餐 三星苹果体验店 数码鲜品萃Mini回转寿司 日式料理 爱空间美甲 aispace.nails 美容美甲 竹叶青茶 食品零售 尊贵视力 Noble sight 眼

8、镜优之良品 A JI ICHIBAN 零食零售 3.商业规划-业态业种分析-1F细分业种 数量（家）20服 装 零 售 11内 衣 零 售 1鞋 零 售 2家 居 零 售 1化 妆 品 零 售 2餐 饮 1 咖 啡 1音 响 零 售 11F业态以零售为主，辅以2家餐饮。零售品牌为中高端，以国际二线+国内二线 为主。 1F业态业种分析 3.商业规划-业态业种分析-1F1F品牌列表品牌 业种 品牌 业种H&M 服装零售 GUESS 服装零售i.t. 服装零售 CK Underwear 内衣零售UNIQLO 服装零售 Clarks 奇乐 鞋零售 IZZUE男装 男装零售 ETE女鞋（I.T旗下） 鞋

9、零售TRENDIANO 男装零售 佳之优品 F&M HOME HIGH QUALITY 家居零售MO&CO 女装零售 BOSE美国音响品牌 音响零售CK jeans 服装零售 innistree悦诗风吟 化妆品零售Hollister（美国A&F旗下休闲副牌） 服装零售 SKIN FOOD思亲肤 化妆品零售G-STAR RAW 服装零售 ELEMENT FRESH新元素 餐饮 Lacoste 服装零售 太平洋咖啡 咖啡 3.商业规划-业态业种分析-2F细分业种 数量（家）16女 装 零 售 5内 衣 零 售 1化 妆 品 零 售 3银 饰 零 售 3箱 包 零 售 1 饰 品 零 售 1文 具

10、零 售 1甜 品 1 2层业态以零售为主，搭配一家甜品。 零售涵盖女装、化妆品、银饰、内衣、 箱包、饰品、文具7个品类。2F业态业种分析 3.商业规划-业态业种分析-2F2F品牌列表品牌 业种 品牌 业种broadcast播 女装零售 OVER SEA欧文希 彩妆 化妆品零售lily 女装零售 GMY曼谷银（泰国） 银饰零售JNBY江南布衣 女装零售 Pirateship海盗船银饰 银饰零售 DEZOEE迪索怡（英国） 女装零售 全爱工匠augusmith银饰手工制作 银饰零售IROO依洛（台湾） 女装零售 嘉里奥GILLIVO(法国） 箱包零售imiS爱美丽 内衣零售 19八3 (艾派创意坊

11、） 饰品零售AFU阿芙精油 化妆品零售 优懋yomo 书面系统书签、笔记本 文具零售nu scents优仙姿 彩妆 化妆品零售 满记甜品Honeymoon dessert 甜品 3.商业规划-业态业种分析-3F细分业种 数量（家）14休 闲 娱 乐 1餐 饮 5甜 品 3首 饰 零 售 1饰 品 零 售 1园 艺 1 美 发 13F业态业种分析 3F业态以餐饮为主，休闲娱乐为辅。 由于面积局限性，餐饮虽然只有5家，但 包含了云南风味、东南亚风味、台湾风味、 韩国料理、日本料理5种口味，满足不同消 费客群的餐饮需求。 美发配置在餐饮楼层，可以有效利用就餐 等位和电影候场的时间，符合消费者消费 习

12、惯。 3.商业规划-业 态 业 种 分 析 -3F3F品牌列表品牌 业种 品牌 业种嘉禾影院 休闲娱乐 芋同学 Taro mate 甜品云海肴YUNHAIYAO 云南风味餐饮 贡茶Gong cha 甜品THE YARD亭苑 东南亚风味 东南亚风味餐饮 资和信Property&credit 金融饭前饭后Before and after 餐饮 千凝千语 首饰零售釜山料理 PANKOO 韩国料理 EVAEVE 饰品零售大渔铁板烧TAIRYO 日本料理 花狐FLOWER FOX园艺 生活配套皇家米粒熊Royal Life 甜品 ezo壹作形象 美发 PART 4 人流动线分析 4.1.1水平动线凤凰汇

13、设计主入口1个，次入口4个，主入口位于京顺路，设计不合理，可达性差。 4.1.2 水平动线凤凰汇采用单动线设计，约30米一个转折，中间用连廊连接，动线简单明了，同时利于 店铺展示。消费者进入后空间感极佳，下沉式中庭扩大了B1F的商业价值，消费者站在1层 可以看到B1F到3F的大部分店铺。 4.1.1垂直动线凤凰汇垂直动线设计合理，共4部电梯，分2组分布在近入口和停车场处，方便消费者上下。 4.1.2 垂直动线2组扶梯位于中庭两侧，便于人流疏导，采用平行式布局，视野开阔。 PART 5 项目设计分析 5.1 建筑外观凤凰汇外部设计时尚大方，与凤凰置地广场项目整体设计风格相呼应， 为三层裙楼，南侧

14、有千余平的广场。 5.2 .1室内设计凤凰汇内部设计简约时尚，具有现代风格，与商场面对的时尚青年客群审美相符。 5.2.2室内设计凤凰小筑 COSTA咖啡休闲区 5.3 室内设计小品设计休息处座椅富有设计美感。 云海肴餐厅等位椅，人性化。 扶梯出入口处的绿植设计，改善 空气质量的同时缓解消费者的视 力疲劳。 5.4 导视设计 主力店LOGO导视 电子屏导视楼层业态导视 5.5 洗手间设计人性化设计之一：门上手机放置盒 人性化设计之二：儿童洗手台+婴儿放置台 人性化设计之三：母婴室 PART 6 借鉴意义 借鉴：1.项目体量虽小、但品牌选择考究，保证品牌整体水准。引入中国首家美国A&F旗下休闲品

15、牌Hollister，店铺 推广活动丰富，装修前卫，起到吸引年轻消费人流的作用。2.主力店明显，搭配舒适。主力店：嘉禾影院、UNIQLO、Hollister、BLT超市，粮呈吉时。3.零售餐饮占比相当。3. 餐饮业态包括正餐、中西快餐简餐、咖啡、甜品、水吧、烘焙。口味囊括、法、日、韩、东南亚、港、粤、 云南、台湾、美式，满足家庭聚会、情侣约会、商务宴请等需求。另外美食广场粮呈吉时作为主力店引入， 迎合了购物中心职工和附近部分中低收入员工的需求， 以较小的体量辐射较广泛的需求。借 鉴 意 义思考： 1.虽然配备了母婴室，但是没有规划儿童业态。 2.受整体体量影响餐饮体量比较小，缺少川、湘、火锅、烤肉、自助等需求较广泛的菜系和品类。3.总体来说，占据了这么好的区位位置但是整体人气不旺，提袋率较低。 做 发 展 商 中 的 思 想 者 .建设精彩城市生活Thanks