全面解读某地产

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1、全面解析万科地产说明：分析方法：1、A、B、C分类分析方法2、时间序列分析方法3、空间序列分析方法4、归纳推理方法5、演绎推理方法6、波士顿矩阵分析方法一、万科经营种类结构1、万科的经营业务很简单，收益更简单，所有收益都来自业务经营，没有任何的投融资收入。主营业务为两个方面，一是房地产，二是物业管理。2、与其他房地产公司不同的是，万科在物业管理上面的巨大利润。一般中小型开发公司，或者处于创品牌阶段的公司，在对待物业管理方面，要么外包，要么亏损保持其运营。而不能做到真正盈利。3、物业管理公司盈利，为万科快速扩张解决了后顾之忧，即通过房地产产生的利润为纯利润，而不再为物业管理背包袱。大4、犯房地彻

2、产收庙入增喊长与弹物业差公司感收入统增长纪呈正扬向关沉系。蜂异点董分析杠：2详00慌7年津上半拖年的父物业密公司畏收入鞠与下须半年次物业凳公司从收入堂呈现造出巨涌大的抬差异兵，这符有待萍深入阻分析禁。翁说明蜘：嘴从上颗表可从以看悄出，童上半缩年房尸地产疲结算蹦收入剃一般筛只能送占到胶全年桐结算作收入脱的3灭5%惯左右寸；公而物罩业公丑司0五7年充数据县严重浊失真龟。整嘱个下边半年怀仅仅倦上半醒年收絮入的劝30洁%左兵右。煌此数朋据为歇何与袖真实部有如勒此大近的差污距？派5、戚房地帆产利嗓润率届与物屯业管屈理利朝润率任分析桶：和1、纠万科鞭的物敲业管驼理利舍润率附稳步斤上升拨，说壳明万话科在踢物

3、业只管理汇方面夸已经格成功睁的找幸到了骡盈利星模式诊，这仪种盈优利模者式的练建立播，将嚷为万爷科今纺后的老发展宰奠定顿坚实毯的基弄础。秒2、不万科蜘房地照产的欧毛利悬稳定弃在4话0%羡左右棚。砌3、心这个次表上作尚不歼能真蠢实反反映万美科物瓶业管狱理公偏司的仇问题苦，结侮合万饶科上债半年酬物业妥管理晴的收垮入与壮支出填与巩下半认年的络收入聪支出攀来看禽，这端个数撞据存痕在巨范大的倍问题努。挣二、畅万科纲的区爆域分晕布结奴构怒（一币）、漆分析牺说明伞1、胞说明嘱：本跌结算惰周期玉，我周们将正市场跪份额局在1患0%瓣以上葡的城泳市视张为A抖类城乘市，恭市场赞份额警在3怨%以劲上的勺视为旧B类嘉城市

4、遍，其助余为赞C类窄城市奉。生2、贪在次天类分夺析过览程中客，我睬们会吩采用价波士生顿矩观阵分辛析方冤法透编析万泊科的骨城市泛拓展给路线滩。钉（二范）A谱BC焰类市贝场透斗视式(奴20大07次-1索2-毙31珍)贫地 削区链主营猾业务和收入赛(万旗元)腾比例弱（%止）比地 兆区钢主营揪业务肢收入景(万棒元)冒比例机（%平）美1、荒深圳被82忙38半33深.8韵3肺23睁.4寺2胸2、评上海宁59妙73续67嘴.1菠8增16削.9蕉8瓦3、圈广州荒27截18线07堵.6户8歼7.巧73恐4、税杭州趣20钥73忠77大.4撞3宇5.看9妄5、慌成都质19烤94汤30教.2伍7述5.恼67勺6、泽北

5、京场17寸06絮67难.0闭8诞4.房85址7、背苏州锡14晃81鹿90军.7表6锐4.腿21般8、轰东莞模14筋62筋22贱.1茎9沉4.奶16不9、暂佛山腹13忌77沿06强.1什3.捐91夸10心、大户连甘13嫩48蛾90缩.3猜9系3.虹83挤11粉、武睡汉巨11慨24补48赌.0怠9与3.摔2知12那、无算锡鱼10杯26梨27庸.1颈8办2.损92倚13孟、厦截门屠78腔90冠1.梢94炒2.且24房14狐、天深津残69爪68恼3.松85村1.裤98捕15昼、珠志海皮60捞74邀2.免05黄1.献73克16攀、青侨岛衬47复02除7.穿81挖1.岭34亡17惊、沈历阳颂46颈12恢5

6、.凝36秩1.舟31痛18蒜、南脉昌兰37鉴26邻9.笛86元1.舟06按19离、中矩山存31排29晋8.勿41叼0.金89愉20红、长危春柴31争19酸1.颗61仔0.毒89丸21里、长抛沙题30稍23旅6.智31大0.罢86鸽22悦、镇楚江尝12肺54城9.固69斜0.僚36爷23磨、鞍霸山娘11乒23强1.若03篇0.标32漫24索、南斯京曾86动91涉.6锯0.敬25达分析泉：市1、电在本钉次结薯算周材期内暴，三俱类城可市的匠比例荣分别鉴为：怜40筋.4僚；4磁3.施46下；1乌6.诵14叠。三换类城机市的皱个数使分别买为：他2；基9；驶13氧。犬2、眉按照幼企业杜的稳蓬健性痕原则等，

7、万恢科的士市场公结构男存在票一定宇的隐岗患，课就是石对大织城市欢的过棵度依日赖性利，如障果一肃旦上笨海深决圳市膀场滑拼坡，牛将对瘦整个盗企业情产生币较大器的影阴响。锤(速20谷07忌-0叙6-遮30质)及地 蜻区座主营耀业务掩收入镜(万用元)绣比例得（%免）筑地 呼区荐主营荡业务绸收入草(万覆元)桌比例颗（%柳）净1、躲深圳絮33忙58而22携.6也30次.7运2、巧上海厘15勇38莲77酱.9恨8脸14围.0要7辞3、帖广州武15贯31损16消.9访4剖14者4、如东莞施96妈66趣7.列79蒜8.版84养5、攀杭州殖88锐00诱7.伟02墨8.暮04劝6、敌北京驰59极10轻3.闭59糟5

8、.糠4斜7、液苏州两45象80都0.求14询4.腔19祖8、奥天津动38罪26勤4.烘34也3.川5得9、疫武汉副26陈69滴4.统34捐2.酿44片10求、沈潮阳沿21隙82岗9.贸28警2妇11吃、成苗都机18跑88沟7.贵1盛1.蛋73住12脱、南章昌适18且22尺5.此99向1.文67竞13狡、佛播山铸14月29掠4.乌13峰1.宴31纸14尽、无种锡浴10列88薄7.全12类1洪15磁、长减春铺54逐98停.2猪1匪0.还5驶16浸、南额京栏50垦49乔.7摧6滥0.生46冷17肯、鞍慈山拿12弱51则.2歪6衰0.访11捕18服、大绝连骨67场2.逮35垄0.洁06筹分析品：血1、

9、滥在本况次结市算周遣期内嗓，三输类城桌市的聪比例古分别铲为：把58夜.7廊7；雪30最.0言7；个11登.1怜6，决这三恢类城友市的创数量格分别筝为：苍3；互5：乔10极。洗2、蚊在本崖次结浸算周物期内齐万科死的城熔市份萍额符尊合典绞型的芬传统盘1：搂2：己7策白略，耐市场陆相对援比较棕均衡峡。华(垒20判06筋-1趁2-烫31讽)亲地 埋区等主营愤业务遭收入劫(万春元)因比例归 （母%）营地 严区魂主营料业务构收入左(万目元)呀比例阿 （来%）超1、肚上海吴41蝶86首60半.1蓝5扯23蠢.6编9撒2、洁深圳酒24滴88镜00智.3所8急14凝.0陷8奔3、鸦天津词17俭04郊57养.4右

10、6浑9.蔑65推4、卸广州赔12卡64灿80问.6简9范7.容16稻5、戚北京值11概76式04篇.7轿7奉6.闲66谊6、炼无锡伸91废07姐5.境58葡5.雄15梢7、算成都宽85犬35眼0.茅9纽4.招83烂8、狭杭州麻78印74绵8.阅58系4.危46赠9、坦沈阳却65律87酿7.叉01障3.戒73提10污、武边汉汪63允32徐4.围77饰3.航58讯11帆、东剑莞尿59剥79爱2.拨96烟3.谷38融12茅、南铃京修51喷57扮3.疫34讯2.座92鉴13坚、佛隶山姑38骨12雪5.岛81窗2.唇16职14叮、中腾山季35刃57呆4.甚51档2.配01菌15撞、南刊昌鼓35涛44偶2

11、.附98盟2.借01潜16轿、长瘦春樱31蹈84婆7.融97肤1.槐8甚17杜、大音连阔22见28滔2.臭99江1.沿26代18伐、鞍稿山扰14翁55帆8.瞒74基0.经82音19母、苏诚州秤11史38询6.坟37壤0.种64漆分析软：钥1、丈在本朴次结牢算周胶期内君，三盏类城挑市的勉比例袭分别减为：宽37利.7歼7；帆48躁.3弱；1黎3.教93常，这稀三类野城市北的数翁量分检别为侦：2机；9解：1哪0。榨2、山本次谦结算窄周期兰内，胖万科旱的市坦场分辆布呈谊现出淹AB棚类市屈场的搏相对洞均衡产性。煌(区20挽06倚-0宽6-疤30捆)酷地 愚区易主营登业务皱收入金(万顺元)辆 茎 乏比例挠

12、（%存）趴上海浮地区棍22查07解16砍.9纷7或33挑.3辨5纽深圳绩地区楼20渔72活37君.1图31稀.3迟2沾北京勺地区摸53拜24暴1.片08宾8.伸05迟天津拍地区蛇凉50警67帅2.肠53凉7.绵66航广州迷、佛逮山地抚区洗42眉53饶6.痛5丰6.休43高成都躺地区炒超29祖58诱1.堤4离4.练47循东北亲地区称轧25晶92皱5.乘75光3.悔92捷南昌甘地区头16揪91涨9.押04扁2.海56闭南京粘地区灶苗97肃87卸.2酱6摊1.焰48孩武汉石地区副绝51驳50鸽.6宿8吗0.亏78烧分析参：战1、煮在本引次结金算周结期内鸭，三隙类地虑区的扭比例话分别熄为：津64思.6

13、财7；鼠30洲.5道3；爷4.胶8，扮这三丙类地俭区的炕数量淋分别尊为：拉2；升5：姐3。凤2、驰从这思个市白场结气构来夹看，河万科皱的市水场结另构是愤不合批理的拾一个巨结构亿，主愤要表换现在督拓展奇类区睁域太明少斯，屈主营桨业务网过于摧集中胀。持总述获：崇1、芽万科返A类济市场拒份额党的呈励现出芽以下兵特征若：总皇体份呆额分级别为冈：4深0.债4；该58浙.7近7；坟37两.7依7；省64呀.6娇7。闷其中窑半年气报期守间，径A类诚市场驻份额帮占据懂了整种个总请市场舌的6仅0%文左右庆，下罚半年鞭相对慈而言猫，此侍类市下场份蒜额大汁幅度岛缩小继。改这说庸明万成科在欧A类衡城市约的总腰体策详略

14、是恭利用彻上年散进行盘市场扮冲击迁，下允半年鄙进行吵项目双整理轨与储开备，补当然得也不肿排除炒这类蚕因素址，万恶科公咏司有被意识而的在退结算烂周期骑上做泪了调济整，虾将留妨存余教额放牙到第狼二年掏进行革结算堪。胶而A掏类城独市主芒要是促集中茄在上绕海与纵深圳芹两个读城市里，只辨有0马7年术上半舌年广蜓州加篇入到托此类四市场敲，但许是下斑半年柏结算榜时候津随即射消失郑，境则证佛明万祸科的姿A类伸市场扬具有挪相当捐的稳非健性豆。市缸场主裳要集拢中在眯深圳璃与上川海。扔A类虏市场瞒的年首度份摇额均已衡在虫40始%左追右，尽在房奏地产迷这个遗特殊苏行业搁内，袋万科里A类财市场纲份额象略微境显得稀有些培

15、大。醒因此削结构商有一本定的货隐忧喷。勾2、黎万科大B类象市场套份额遗呈现骨以下撇特征吼：总腾体市证场份头额为阶：4损3.食46败；3葡0.堤07烫；4盲8.玻3；薄30析.5介3；辞而城绵市个皆数分泰别为弟：9躲；5赶；9岔；5鄙的结疑构。匹B类腐市场拔的份弯额特页征与锐A类垦呈现盾出反箭向关拉系，历即在上年中忘结算苦周期剩内的弦份额膝小于泰年末岸结算冠周期拾。也号即上廉半年顶市场县销售脖状况钻差于冈下半怜年。扯这点折是否拆与城司市特咽性有誉着密拢切的雁关系淹，即茎A类叉城市熊在房锣地产为市场苏上呈知现出芝资本拜动力东型，鸭而B聋类城兰市则厨呈现原出使避用动波力型瘦，也吧即A写类城何市的背住

16、房就呈现选出投贫资拉子动型怒而B夜类城存市呈裁现出法居住沸拉动扩型。驳而在懒城市绣数量崇上，佣也呈却现出雀相对搅稳定珠性，脸呈现蜘出9磁59侨5特片征，乔也即伞二类谁城市归中有凭一半座左右验的城默市都提在上毫半年标处于降积累震期或竟者建购设期岂，下帆半年正则处糠于销赢售的避高峰考期，疫这点楚与上围面分轨析呈卡现出颤同向仔证明恳关系急。露3、舱C类即市场认份额灯呈现泉出以稳下特抹征：辆总体拾市场将份额学为：抄16蜻.1码4；谈11芬.1防6；歌13魔.9略3；宜4.削8。尝城市祥数量麦分别驱为：踩13就；1善0；关10钢；3译的结博构（彩因2花00节6年返上半煮年，存万科达是按桌照区露域进深行统

17、裁计的醋，所喂以在泄20各06承.6李.3示0的举数据带与整台个分彩析结摄构吻秆合度拥较差踏）。衰总体幻来看蔽，C辆类市军场的沈稳定垂性高卫于B择类市亮场，用在基威本特位征与查B类甚市场猾吻合尖的情抵况下窝，变糠异特自征大熊大小乡于B剪类市剃场，侨这里联有这扇么两惠个原斗因，渠一是血C类脱市场中的数础量在校不断隶的攀尖升，本其次秩是C翠类市熟场的到总体寻份额舟比较琴小，项这也表有可台能是粱C类辜市场致的房活产项丹目较翼小，花呈现烘出单板一项谣目特佣征所滨致。谅4、灭从2班00符6年蝴与2撒00拌7年摆万科叮的市份场结喜构来蜜看，小万科谷正由栽一个抵区域哀性的幕公司抓逐步藏走向赶一个幅全国典性的

18、端公司复，市溜场数橡量呈望现出叨稳步药上升勿的这测样一察个过戴程。祖但同齐时深棉圳上换海的栽份额坟过大汇，也条是万套科整泻个市亲场的县一个叮结构亿性隐捎患。弹而B宿类市遮场中磨的城敢市还择没有坝看出针能够叔进入穷A类迷市场行的特艰征，朴如果陪不能捎有效宋培养州A类生城市冻的替迈代城甲市，岔则万敞科的孙市场兽结构满必将飞更加租分散弟，这厦样的姓隐患丝在于合万科走的营过业额倍受到鲁影响共，从左而影禽响整坦个万酬科的强市场呢份额宜，强其次危是万造科的夫集中锄优势屯将得狭不到亚体现盖，现薪在的锯房地姥产市赌场，锯在自闸由化毛中又捉存在贡着严夹重的像非市档场性饮行为迟，就灿是前殊期建犯设以赤及地虑方政炉

19、府的罪大力文支持网方面轰。次（三尺）、湖万科恳城市词市场矮份额垫变化筋分析厕表扶分析盗说明涉：在孝这个镜角度煮我们爷主要芽通过有波士闷顿矩秆阵分董析方熊法，上来透泽析万杠科的侦城市催策略绵，以霸及通膨过对况城市特的分威析来队透析蛇万科才的将丝要进常行的雄市场匀行为校与策情略。关1、设城市馋结构早城市周、地扛区油20携06寇.6普.3痰0农20淘06辅.1昨2.面30区20伶07土.6圣.3洪0卸20务07地.1深2.串30敬深圳工31外.2欺2厕14鱼.0写8屠30供.7戴23臭.4润2身上海墙33狐.3闸5叮23毛.6参9协14搞.0踏7宫16叙.9民8帮广州砌7.惕16冶14告7.玩33专

20、杭州滥4.丰46母8.贩04惧5.馆9渗成都寺4.也47骡4.汇83载1.仙73魂5.祝67哨北京幼8.输05略6.储66尖5.斤4烘4.留85读苏州要7.套66效0.剥64代4.罩19郑4.挺21紧东莞帜3.僻38条8.冈84理4.刘6快佛山游2.示16江1.寇31旗3.王91颤大连吸1.桥26伪0.殊06祖3.重83辩武汉坐0.跟78茫3.第58忧2.邪44迫3.业2连无锡皇5.门15基1桂2.薪92钢厦门致2.顽24漏天津衫9.划65努3.凝5歪1.罩98旅珠海耍1.烫73另青岛汽1.牲34稳沈阳搬3.撤73叨1.倾31乐南昌循0.拣89升中山拒1.昏8致0.接5掏0.望89英长春泽0.

21、僻89匆长沙嚼0.晋86声镇江亚0.味36干鞍山胀0.起82短0.乱11腔0.咱32鞭南京震2.简92院0.失46尚0.湿25形主要刚城市宏分析尼：填深圳荣：续深圳藏的市奇场份益额分衬别为严：3额1.阻22庆；1肯4.慧08浅；3挪0.驻7；牺23档.4络2。缝在2绑00致6年袄内深寇圳的此市场殊份额笑落后蔑于上撞海，樱但是缎在0宪7年繁内，贡深圳咐的市窝场份孝额大汇大超个越于批上海拘，成辱为万补科帝傅国的哀第一圈支撑但。且娱这种恋优势码在0遵7年壳表现辱的相优当明责显。拒从结补构上辩来看仗，深旺圳市蒙场份剪额占奥据万近科2扣5%械左右玉的市级场份目额，号这点散对万耽科整锁个公则司有功着相盟当

22、的智影响富力，毫如果杆深圳撤市场胃一旦烫发生越垮塌攻，则慰万科两帝国乌也就该危机项重重蜘，因爆此万排科首筝要目购的是忽要确面保深头圳市烫场的员安全翠。定上海代：抗万科预在上中海的普市场推份额测在0善7年满下降允的相默当厉秒害，遭几乎瓣下降土了3阳0%肠，随止着上怕海城落市化疗的完垄成，猪上海牛整个顾市场远的萎饶缩，族以及柱在资淋本主白导房翼产市乔场方员面，潮上海顺巨大偿优越燃性，冠万科凯在上脊海的肠份额瞒减少饱是正棕常的香而无降法避酒免的学。屯关键爽的问龟题在琴于万起科会袜培养巴那个悠市场庙作为子上海侦市场仓的替创代者务。排广州南：于作为架中国体房地貌产业请的第居一大关省份唱，广漏州有吴太多割

23、的房钉产巨献头，既如合魂生创排展、纤珠江啦、恒锯大、秧保利葛、中迈海等森大企约业云更集，孔万科犯在这首个主紫战场娃上所饿表现硬的竞世争力脏并不对够明爷显。煎因此夜在整浪个公纲司的适市场朽份额齿一直舌并不股大，丧但是愉能不鸡能抢显占这嫩个巨民大的因市场随，并惯在这叼个市矛场上彩获取迁更大势的份押额，毫显示难万科惰在同完强者剂竞争芹中的殊气质雪，是蒜万科垃要深舰入思青考的鼓。同唐时因贩为广槐州市秀省会胖城市鸣，城绒市扩往容过粪程还纤有一胳个过谦程，牙房地己产市宰场还茂会持醒续兴复旺一音段时唯间，狮因此横万科摊在广翼州的钻市场案行为渗将对漠万科抓未来成的发绢展具埋有重影要的交影响搁与作学用。功杭州熊

24、：巩相比王于其碰他城培市，经杭州辰本地介房产商企业梨比较壤弱势妙，除咐了绿象城与龄华立烫外，帆没有号更多丧的企群业形浊成规料模，论因此摔万科疑在杭拥州有邪着比花较大趟的市妨场份夜额，娱而作码为全号国宜称居城狐市，增杭州筋也存提在着素城市拣范围扯扩大军的动蕉因，限未来嗓杭州非房产坛市场侍怎样问，也头会对葱万科扶公司撒产生岁巨大勇的影蚀响力懂。笨成都曲：些这是希万科想在西盼部地蜜区唯怀一部盐署的叹城市老，也颤许从撤万科盖城市刑地图粉上看耍不到仿西部献城市座的未俩来，血但是恢西部货地区悉对于异万科域而言鱼，就芦如那掌个到输非洲奉市场繁买鞋录的销记售人折员一窜样。基是满倡眼黄愁金还兔是一知片荒竹漠，茅

25、随着芦岁末堂万科搞在成耕都大奋规模尺的价恩格行猪为，戏我们露可以形理解鲁为，罗成都讽在万踢科战哈略中畅的重英要作浸用。领而0建7年些成都副市场黑份额陆占到面5.匙73甘%，解也表刊明了座这个眯市场糟的巨滚大潜捕力。域同时继因为毛成都衔本地签开发疫商资宋金实扇力以接及开芽发能治力的掩薄弱语，万随科在怨成都撤几乎太没有丙遇到吐本地两最强践劲的贪竞争染对手蚊。室北京信：啊北京羡市场蚁对于鱼万科绒而言肠，是治一个骆滑铁执卢的羞市场俘，虽盏然北卵京市肚场持芦续火叹爆，熔但是陷万科呼的市奸场份作额却晃在不罢断的咽缩小蚂，依芽照北披京市岛场的挤供求保状况锻，万搂科在疮北京婶的失珍败，巴并不稼是普讨通的闸市场

26、摘化行呀为的牧失败趣，而桂是非期市场片行为扬的失湿败。孕对于朝千丝胃万缕帐的官刻方背允景市作场，什万科傻的相城对规俩范化靠与透关明化悄在这膀里成甘了壁苍垒。系如果铃万科放要想汇在北奔京占碰据市怕场份管额，颈对于作万科疤而言凉，几秒乎是裳个两赞难选污择，狠一要遮么高依价拿盏地，年但高欠价拿芝地，优会加觉大风炒险，阔要么疤退出坡这个陵市场剑。而傻万科索在北东京也桶遇到女强烈纹的话态语权仓市场乒，从爪拐点泄论的甚反映兴来说诞，万晋科的完拐点岔论，卫在北泛京并蒜不被血支持焦。而浪在北阿京，醒万科航所拥崭有的革优势饰将无云从发查挥作直用，远北京挪从不漏缺乏护资本椒，而军万科警南方哑的技秆术在犯北京迅并不

27、志能成栋为技无术的窑绝对输优势糠。喷从这填两个衡角度家来说锦，万题科在痛北京毯市场墓前景傻并不及光明棕。现苏州泻：忌作为国中国诉最富舍裕的去城市渠之一绑的苏期州，净房产碌市场温也相枕当的便火暴参。而监苏州租市场扑也缺撒乏相司当有券分量城的实老力开抚发商金，因储此万服科在斩这个斩区域观的发穷展显是得相杜对比某较容雕易，荐不过哭万科月在本贤区域配的最弓大难型度是三这个唤地方抗因为湖富裕做，所图以房胡产商葬融资被能力驰强，小万科侨的资斑金层服面的寇优势嘱并不态能占痕优势悟。相婚对而耀言，期这是工万科付的B被类市心场比禁较重稠要的佩市场应。角但因橡为本罚区域行所辖善复地暗狭小企，又脚不是险省会凶城市礼

28、，城奋市容膨量有评限，给所以漠整个叙市场窜的顶茅部空膨间有拨限航。闻东莞贡、佛榜山：勤广东采省的垮二级庭城市抵，正兆在成因为万先科最波为重颜要的叫城市牙，虽惩然这鼓些城央市容型量小拐，但啊是反裂过来妹竞争新也不唤激烈郊，在记巨头响云集乡在广丈州后春，沙万科旅在广福东摔水下下绒乡，骂赢得久市场草先机漠，并邀未万讨科贡始献了砍相当摘的市活场份劣额。例大连然：化这是米万科猛在东洲北市躺场唯格一一将个具捆有市稼场影农响力溜的城埋市，据同时利也是辆唯一已一个雕能够献为万循科贡炸献市民场价页值的咽城市坑。这嗓可能汇与大津连特追有的扭城市码性格意有关斑。余虽然坛同处邀东北淘，但尸是大谈连经躺济繁桶荣，渡二是

29、沟滨海在城市材，思漂维比横较开总放，宴这点伟与经制济发咸达的烫南方侵城市疲更为午接近习，因疑此大渔连也巡成为管万科冶在东些北市蒙场的令一面承旗帜慨。化武汉远：虾虽然激武汉搁为中乔部地隐区最贷为重床要的吴城市葛，但针是相衫比而佣言，继万科寻的城伸市经配济并壤不发共达，普而且士思维敞意识岁比较腹落后福，这南点在劫武汉够的建判筑风肌格上袍可以香感受鹿得到巴。而盟在这验种相际对封抽闭的毕城市馆，要屡冲出献突围累，顺远驰那底招高躺举高政打的米效果信，远伴远强厌于万仓科这睬种稳蒸妥的包推进由。不传过随灿着中瓜部市识场的矩繁荣卖，以毕及万飘科A蹈类市递场潜命力缩常小，槐武汉梦将有阀可能偏成为爪万科蠢重点萝培

30、养立的一跨个城努市。冲不过籍从目惊前来符看，可万科弦对武圾汉的海期望劣还不母及成骑都市族场。炮无锡鹊、厦纷门：滤万科范对于朋珠三毙角以箩及长据三角怎的二恨级城餐市，切也将香之视迈为进锋入的呆区域门，从攀总体演上来币说，夕虽然朱这些骂三线视城市幸市场悠容量渗有限咐，为迎一般您的港录资公这司与翁其他秘大公深司所睁不屑靠，桐不过展因为静其市压场竞灵争比轻较弱杜，加万上这魄些城像市因来为经抹济比遇较发导达，炭房价仍也比猛较高早企，峰因此己也正蓬在成榴为万孔科重须要的丑市场瞧增长蝴极，煮形成磨未来稿重要命的B爬类市扬场。绳天津患：航这是溉万科闸萎缩庆的最殖为厉肿害的练城市拥，市烦场容瑞量不得是问恒题，裹

31、房价冲不是漏问题哗，而补万科爷也没庭有特警别强茂势的肉开发驻商，根但是芦万科锤在天忍津却顿节节考败退钱，几数乎要笨被逼赶出这绢个市额场，仗这是泛最需奉要万惧科反根思的蚊城市爷。而怎这几踩乎是施万科星最为书失败维的城兰市。着南京蹲：左这个第市场凑中，蹄万科猾与天痒津比依较类抢同，等只不管过这情个区那域万生科遇染到一雨个强氧劲的灾对手秆，栖军霞建猫设。躺不过湖这也控不能较成为优万科远在这担个市禽场败咳北的纲理由坡，因逼为每究个城惨市都停有对终手，石而一斤个对祸手往林往并杠不能倍决定送万科柴在这污个市乌场的斥行动愿，这血个市跌场对蝴万科父而言翻，更比重要液的意赏义在帆于对链于比刃较开荷放的扔长三铁角

32、市慨场，述对于差一个端潜力呀巨大衣的市标场，食万科泊却被吧挤出怪了市关场。羞其他浙城市鞠：臂从万潮科进绪入的慰城市想来看米，万贪科似桃忽在挤主动近选择贷着城育市，手不管外城市朗大小州，只仙要经砌济具惕备了肺一定劣的指皇标，烫万科菠就选碧择进础入。触这似矮与万晕科的刺那个青城市烘地图袋相关巡。乓2、改万科红的城瘦市选于择问启题：堡从万软科的疾城市暖布局厕来看顾，万黎科似慧还不蹲能准捎确说睁成一质个全斧国性错的大晶公司树，而吧更为代接近企一个穴区域廊性的休大公狮司。掘虽然豪从城演市数够量来距看，俭万科子已经韵进入欠了2岂4个拣城市杀，但凉是万若科在舅省会途城市妥的覆块盖率持与市唇场占暗有率绘相当刑

33、有限女。距在万院科已拨经进黎入的舟城市片中，纸一线姥城市避有：绪深圳协、北沉京、外上海抗；二咱线省鹅会城舱市有因：天瑞津、族南京蛙、成海都、升杭州堪、武掘汉、各长沙盟、南族昌、想沈阳税、长勉春；碍三线尺比较向发达惕些的摔中小孤城市伪，主析要集使中在柱珠三挖角与院长三嗓角：倡其中樱广东女有：都中山虫、南右海、障佛山创、东悠莞、疼珠海宅、厦柏门；殃长三密角有扫：镇追江、性苏州喜、无干锡以浑及其离他两惕个城坚市大对连与量青岛颂。但键是在洒二线担城市振中，的万科赢的业辽绩并叙不好疯，天筐津与桑南京泛市场胜败走楼滑铁软卢；帆武汉借市场君份额序扩大祖有限室，杭纯州、检成都流相对谱比较渡好，帮其他扇的长贫沙

34、、邪沈阳琴、长梢春则献几乎海相当熄于没利有占拐据，杯整个熔西南竖地区大也仅乞只有书成都惩一个休市场味，中贼部地毒区只观有武艺汉相遥对比丈较好稍，河涨南、弃安徽街、河厦北、疲江西谨更相玩当于栏未进台入。蚀从这真个角留度来湾说，竞万科边要走改的路孩还很多长。食万科际的没白进入欢并不禽能说朴明这咬些市启场的隔不好帆，反数而有棋可能源是因偏为某底种技烂术类律的壁超垒将还万科锈挡在复了门遍外，步比如骆重庆麦，如曾何在讲控制陆成本茶与售羽价上逮进行茄匹配戴，因赚此这乘轮万券科的卧拐点价中，欠万科巴自己较最为而薄弱深的环姨节就开是成拘本优态势。搁如果歉万科沃要与属区域输性公衰司进洋行价鸟格比丝拼，眯成本织的

35、高凯低将鄙成为池这类归市场姓中最顾为直睁接而歌致命穴的决园定性科因素直。税从万亿科目畅前的弓企业乞能力雪来看闻，艳万科鉴在进震入一旺些思房维意洋识相渡对比碎较封糕闭的滔城市返，办誓法并纠不多等，比踪如发庄达城考市的铲北京录、天雕津；疯而在辱另外嫌一些只城市需也显冻示了五万科告的薄姿弱，平比如鸭武汉剃、南钞昌等魔城市传也显期示出趣了万贱科在毒面对脸一些山有一渣定的降实力纱的城童市的情局限康性；提而西扑南地烂区仅组仅进笔入成恢都则忙可以亲视为停万科益在成滤本方寒面缺鼓乏相伴对直裙接的盛优势油，从运而导令致万宵科的摄推迟晋进入云。奉3、滋万科卷未来渠的市痛场扩柏张问清题贝从万再科现蚕在的蓬城市拜结构

36、视以及海密集瓜度来聋看，皂万科哲的城锣市发厕展方焦向会堤用以凯下顺鸽序进妙行尤：增建设好两个兽基地看：护以广条州深陵圳为鸭中心眠的珠不三角腾基地惊建设规和与稍上海钓为中秧心的佣长三紧角基帐地建饱设.昆以这伴两个责基地淹为中耳心，资进行坟三线六城市米全面糠覆盖萄。这苏点在锄珠三娃角已早经显促得比帝较明央显了悔。长节三角吓的三合线城替市覆救盖率怕也比亩较多躁了五。索重点沃在B坦类城破市中炼挖掘洒A类狼城市蔬的替杆代城摧市迫；同娃时B只类城元市尽吃量的葵均衡附化；保万科貌今年石在成声都市备场的袭市场分举动合相当潜的大私，几矩乎可柱以说喷是全究国最王大的纠城市标。这系在万拨科的惜二线盯城市夹中，胳还没

37、脾有比燕成都盈更大污的动希作的谁。推将测而熔言，勤成都哨的城岩市成污长性鬼非常愿好，贺成都槐被划透为试扔验区湿，成祥都自份身消枯费实弊力强硬劲，外城市阅底蕴坊雄厚眠，房黎地产上行业乳具有被持续教发展练的潜警力，葵并且利在万武科的发战略士中，高一直视占有撑重要径的地株位。兔广州扇、杭枕州、订成都丽、武茎汉因在为城缠市容禽量与允房地堡产市惯场的筐前景皇，以斧及万谈科目刚前的昆市场铺份额激，有趣望成热为A会类城何市的秤替代包者。流努力微让B尊类城锣市均纤衡化正发展孟：万乒科的火B类浑市场矿的数辜量不脊断的望增多罢，一按方面肚可以圾看作铺是万怖科全脸国铺挽开的项正常悉市场蓝过程胞中的艳正常所行为旁，另

38、耕一方侍面万岗科也衣正努糊力进熄入那效些尚辅未进惕入的液省会血城市骨与二坟线城俗市。误以避堵免过知于单光一化蚕的对痰市场骂产生幅的风饥险。妨C类依城市弊扩张昼步伐新有可篮能加陈快保：基暴于今贴年房狭地产滑市场碧的变刻化，苦以及阴对于冈企业针扩张虽来说臭的大忠好时布机，秒万科蝇可能礼会加暴快进胞入C衰类城士市的急步伐惰，寻歼找新猜的市林场兴写奋点齿。仪（四氧）、牙大区享市场竖份额井说明栋：在鼓分区恐上，郑我们恶将按晚照我些国地朗理标臣准范驾围进股行城狂市区工域归章类。微珠三趁角城台市有土：中勇山、允珠海洒、厦茂门、盾深圳柔、广些州、猜东莞廉、佛孟山啄；捡长三得角城辈市有唤：南番京、彼镇江浅、南音

39、昌、亚上海披、杭歪州、凳苏州畜、无某锡芹；张京津信地区父有：晒青岛果、天砌津、梳北京抹；睡中部招城市粗有：展长沙杏、武测汉兵；菠东北瓣片区墙有：遮鞍山飘、长具春、集沈阳株、大说连芝；炮西部软地区卸有：慎成都莲。便地区悼20滥06期.6串.3狗0联20贞06唯.1穷2.驰30墙20赢07方.6菠.3纹0借20脱07逐.1辆2.怀30蛇珠山将角勇37丸.7玉5蜓26抗.7珠8厌55涛.3竞5蔑44牺.0保8范长三眯角峰41抱.0坊1蓬38略.8颗7俩29蚁.7旷6土31揪.6雁8默京津肢8.请05章16它.3稻1掉8.糖9绸8.州17米中部卖片区适0.擦78怎3.功58策2.畜44死4.由06壶东

40、北判片区功0螺7.的61缠3.销67厚5.润14弯西部株片区晴4.提47猾4.扮83皂1.雕73饰5.朵67圈分析题：案1、帝珠三敌角地哨区：烈万科距今年曾加强涌了对访珠三移角二雀级城屿市的务开发节力度轧，其忠中东范莞、步佛山率、珠端海三乱个城匆市在影07略年年农底为见万科越贡献俗了9祝.8链个点爱的收餐益，宗因此惑从目栗前来及看，档万科棍在珠幻三角姿的下耽乡政象策取醉得了夕巨大贞的成叉功，宾与其背在中棕心城贪市与躬其他牧大开醒发商叉拼资卵金，别拼技测术，迅还不胀如到浸二线芳城市泥去依肢靠强同大的脚品牌谣效应合，去续获得恢稳定蒸的市淹场收影益铃。仅大城纹市的悬高风录险下臭，二析线城丽市巨充大的

41、剖收益值与相撤对较驰小的痛风险够，加松上比喝较弱早的市样场竞股争下回，万揪科品舞牌的兴主导米作用构，会悔起到岔对风拆险的映挡墙乖作用裂。再帝加上饼中国俗的城率市化苗过程趁，大驼城市驼化已匆经到翅晚期挺，房队地产谁市场微的重敌心全誓在三龟线城余市上控，这庭既代旗表着扭方向茶，又释代表棋着结旁果，哄因此摇万科计将义终无反装顾的舰走这辆条道汪路。愤全面集覆盖粗珠三露角三唤线城钢市。吼2、唤长三报角地昂区：赤万科去在长蓝三角遭地区刷的市醒场份芝额，爱处于递一种瓦高度抹平稳着的状在态中斯，长爹三角喊市场脉份额胜的增死长动里力主裹要来都源于脖与珠饰三角配一样攀的策城略，接即覆扯盖长某三角锦二线跳城市思，在

42、蔑07见年年遮报中叫，长良三角领的二危线城损市也纳为万剧科贡勺献了蹲7.摩5个怀点的隔收益蛇率。项以此屑弥补存了中虽心城睁市因卵为资财本过士于密骡集而坏产生岁的竞虫争过辆度的熄策略拆。疼在长孟三角单，万反科的罚策略捡，估瞎计主维要会起集中存在1纪6个滴城市景中，听这些险城市悼的经笨济实岩力已愤经基乖本能罢够达捏到万汪科城秀市地洗图的刃要求捐，相明比于悄珠三活角，恳长三赶角的轻城市垒化还样有很践大的缎潜力绑，因盖此未森来这佣个市妖场的沟预期棍与万抢科在中本区苦域的质实力犯决定闲万科蚊会将的发展补重心河向这天个区报倾斜志。象3、汉京津合地区呼：波这个堂区域忌看来次万科陆市场她发展礼很不胳顺利书，天

43、双津更摆为突高出，里几乎型到了贴要退垫出这筐个市场场的烤边缘浸界限奶，北始京市此场也膏一直蒙处于塌萎缩缸期，测这与籍这个卷市场粮高度僵的政浓治化败与万总科企绪业自板身理围念高冬度市裙场化质呈现撕出巨解大的雪不协笛调性保，因稼此万信科在纸这个黑市场粘上，徐发展功显得野相对悉不太漏顺利砌。长4、盐中部粒地区苗：午中部誉地区戴几乎朗与西素部地吼区一嘱样，挽万科涉这几李年很申少关挣注的扣区域年。在踏城市盈数量盘上，虎也仅挂仅只魔有武新汉和爆长沙希两个来城市拖。市姐场份泼额也淡处于取稳定与的阶肢段，喇没有党发生鬼大的可增长嚷性。灰从去陕年国略家批疲准的冒试验剂区来窃看，钢以及寇从国女家区封域经脏济策域略

44、来费说，没未来孤的东牧部地丧区将温是地议产企溜业非吉常重仙要的岛战略腥地区终，谁醒能够导占领偏中部渣地区砌，谁结就可椅能对症未来礼拥有夕强大葛的话锁语权杰。柜5、挎东北驴地区碎：每万科绝在本嘱区域罗的发我展也浸是一献直处件于一厦种缓窑慢的虏发展网状态笼中，网不过舍从总酷体来仆看，莲万科堂在北国方做妈的并昨不得侵心应诱手，抗市场贸份额桶也一久直处抢于下辣降通抗道中闲。辣综述夫：贷1、增万科窗在全硬国的掉市场梁表现距来看灯，万描科今页后一裙段时伤间的票重心行将一笼直放近在珠存三角将与长迁三角纵的二略线城箱市的跨挖掘照上雷，这勉从管孟理与夕市场冤的角乘度，割对万信科来骗说，梢都是涝经济永效益附最大理

45、化的男表现邪。因吃此可炊以预肝计，缴万科叉会花县1住斤3年林时间扮，在慢这两栗个区蒜域，兵将重什点的吸二线丑城市团全部鸦覆盖鲜，以鼠追求搬市场逗的规槽模效式益，楚以及沫聚集稿效益扶同时风减少哈平均布用力宁带来亡的人捞力资惜源风尼险。击2、废京津斤地区爽将不悠再成轮为万丸科的姻战略喘重心时，反槽而是琴西部督的看成都例有可支能成聋为未惠来万撕科的诵重要饰战略笼基地铺，越从重跑庆地滩区不罗断流耐传的管没有少得到甲万科装证实绢的小阿道消咳息来疑看，眼以及涌重庆基城市耀的巨峡大市变场潜仁力，祖以及馆城市缴的重愤要战梢略地驱位，必重庆光在未侨来三宿年将倾成为拥万科退发展择中的惜一个昌重要泪据点态。切3、取

46、东北爱区域陶与中直部区盯域，叼因为惭整个拔区域周的价锐值没遣有得柄到显丹著提太升，样而经丙济热寒点也败没有断出现筋，同词时万灭科到娃目前虹为止泉，还霞不太恭可能歉全国伍平均炮用力屡，万翅科也怎会选习择局钳部站版稳脚涛跟，泪在全盘国铺务开的米策略义，从荡这个使策略杜来看愧，中跨部地摘区与终东北警地区柔在未继来几蝶年万滩科的乌市场熄份额干不会势发生粗大的艘变化米。有瘦望在苗均衡裤的情决况下永，保评持少算量增赛长叉。湾（五区）大湿区城牧市密泼度密注：板城市愈分区茅归类便同上暖地区澡20柏06同.6开.3竭0谋20紫06贡.1熄2.详30袋20饿07野.6堆.3渴0层20颠07个.1致2.废30拉珠山

47、就角抛4晌4困7鱼长三损角塔6被6丘7芽京津盼2详2远3住中部观片区练1缺1店2雾东北顽片区菊4槐4累4焰西部悼片区幻1任1俗1征分析储：稳1、铸因为兆20渐06科年6池月的富半年毕报是见按照圈区域中划分遵的，莲因此逼区域耽城市盏覆盖昂密度典显现刮不出符来。膛2、茧珠三皱角城解市覆鞋盖密杀度在吐07寒年下纳半年颤发生催巨大遇的变润化，迫这说末明万悼科的富战略令在0堪6年矮就已领经决径定全晌面覆及盖珠糟三角圾的二扛线城伤市，菠市场代实际两证明稀万科洪的策版略是炊相当近正确渔。好3、爆万科叼在中患部，炒东北蒙地区趋，西锄部片歼区的机城市分覆盖速速度慕并没锄有加毁快，桶没有雨出现谜新增蛮的城藏市。映

48、4、漠万科粗在快沉速扩端张过池程中凑，真葵的是亩一下贱由小向型公缴司成烟为大统型企熊业，厌但是蜜这个蝴速度饰太快黑以后不，也备反应付出来惊万科蔬巨大怕的风篇险，雅就是瓦万科榴市场主份额曾过于斥单一谷，对漏核心呜城市症的依锈赖性歼过强替，以判及区左域覆追盖程谜度不隐高，悼从万扒科市砖场结每构来槐看，光万科惯现在勺还不户能称粒为一怜个全帆国性欣的大匆公司名，只橡能说已明万搏科已朝经是盯一个赚区域痕性的敏大公支司。粪三、花万科涛月度刘销售躺业绩眨分析限时间氧销售今面积瓜（奸万平我方米爸）油销售扶金额袄（亿喉元）常20退08爷年2车月岩19首.6俩15你.7瞧20毅08标年1练月法23称.0匠18艰.

49、5宗20魂07狮年1歪2月劳76狡.7步61余.7披20删07薪年1啦1月套40仰.7筹42树.3爽20洲07螺年1放0月延54光.6股51充.6爪20猪07素年9振月庙73栏.5赏69唐.2牢20吃07嘉年8宰月晴70营.5蜓62煎.8架20躁07纯年7滩月竭49丘.3惰36茎.6拿20索07电年5爆月馅61雾.7张47翼.1撕20粥07砌年4抬月壳34俗.6驳24辜.9吼20读07蚂年2茂月合12指.9罢9.许2俭分析殃：劲1、址我们窜在分姥析万歌科月安度销凡售业宵绩时蚁候，欺只截巴取了吼一个疾年份笔的数袖据进议行分倾析。货通过鸡一个须完整碍的周序期，供我们蚂可以父观察司到万袍科的山成长蛙

50、轨迹海。颈2、比从万免科的堵销售烫实际秩情况旷来看蹄，5矿任12父月构舒成了或万科甘的主船要销耳售份免额，虚1月霞2月聋的销奥售数晒据比期较少励。从鲁万科黎今年锁的实弯际策削略来喷看，胞万科锹今年倦显然纺意识道到在买高峰则月份餐已经乓不可疾能出怎现去讽年的趴高度躁，因轨此提名前做斜销售油准备耻，在逗低点贝吧销狠售抓摆起来摆，以处弥补础高点更不能届持平涂的状答况，岗从而盗实现会全年奥业绩乓稳定关或者耀小幅示度增胃长的张状况犁。玉四、纠20来07寸年新鲜增项杏目分惠析仪时间喷项目鹿名称仰占地滑面积浆万/灵平方舱米腾建筑材面积锐万/质平方月米赚容积义率磁总地裹价强亿元劳楼面篇价迟元/槽平方撞米控20

51、逆08堵-1号武汉肝贺家铅墩项把目蛮6.饱59济33懒.2腰7端4.存5邪8.伟21向24晨68名20铁07铲-1技2怒上海抹罗店泉C3炒项目苗8.麻94驰3.晒99经20迈07涨-1稼2闸上海畏罗店忍C5圣项目岁14贩.2勒3坑6.保48暂20虾07然-1钟2体东莞晚宏图绸路项壤目励18章.9未9扬15剑.5萍4浑20方07叠-1灯2貌成都倦海蓉晴厂项惧目夜8.拦41街3.爽93星20阿07案-1缓1醉苏州记长风绞学校疏项目能4.暮87款4.愉87栽1.竟0撑4.触25需87煎27妄20缺07剪-1滚1育长沙童林业准机械适厂项完目晓1.睁28俗4.垒0仪3.田2仅0.聚78冲4翅19暴60险

52、20档07娘-1遥0蛙无锡沟蔬菜甘研究脉所项运目滚12妄.2互29陪.5秋2.浅4课11抚.8踪5程40例17沫20仿07刃-1愧0骄成都陷锦江逮沙河色堡7昌9亩肾项目缎8.浴0努19鞭.8花3.车75户7.伍7葵38薪89抢20区07斩-1刷0令上海类铜山稳街项幅目存9.栗1吨21熟.6当2.剥5亦20狠07睛-1惨0文北京前市朝来阳区秩西大驴望路茄27搏号项妇目彩8.排2余14凭.9丢1.跑83检17股11础41慧20糠07拜-8叮武汉粪马场妹路项哨目顾20举07全-8娇福州絮福飞亦路项油目辩20犁07伏-8悼惠州萝惠城确区G康JB尼20挥07幼-4搞项目偶20蜓07助-8锣惠州佣惠城敢区

53、G旦JB昼20税07林-8顶项目裁20换07顽-8布上海虫浦东别地杰元项目绸分析晕：孩1、呀因为雕本数戏据全稼部来荣自于晌万科牵的公演告，早因为盼去年热万科鸦才加家强这川方面比的管票理，计所以残很多瓦消息愉公布淋不正摩规，早以及陆有很农多遗肚漏，俩为了茫分析转的准嗓确性遗，我颠们全绳部采蚂用万木科公虚司公药开发涉布公辈告的侄消息路为基坊准进溪行分到析。握2、渡万科至8月劳拿地各5宗瓣，1花0月隐4宗置、1腾1月宰2宗挣、1喷2月著4宗算、0喘8年死1月柳1宗怎，从塘时间涨节奏酬来看掘，去桨年下结半年撞是万姜科拿允地的床最高丽峰时樱期，翁就在弦王石梨出来夏说拐穷点以寺后，收万科汽在1址2月长仍然

54、昂拿了刘4宗默地，悉从这遗个来足判断现，万讨科去衬年甚常至王毫石本芦人也纱没有挑意识贩到这朽次宏伶观调姑控的咸严重违性，余也许纠当时引的拐碗点带肥有一围些愚仍弄或与者其切他什抛么意窜思，军但是售进入似08市年以苏来，傅万科意拿地蹈的步泡伐显康然放坡慢了夜。这评说明奥万科卫现在谈非常弹慎重致的对拉待这画个市毛场可虹能出竭现的纪波动栏，非注常慎辉重的俯对待惑这个润有可匀能出驼现的策拐点籍了。罚3、润从拿胁地的岂方式港来看抚，万期科在坊去年贯的地虑，几璃乎很姜少自伯己占技10倡0%记份额偏的，衰也就辟是去筐年开睡始万点科已番经在爷有意欧识的犹通过爪兼并尺获取蚕土地啊，在捏08巡年的贷公告满中，错万科

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