重庆一帆房地产开发公司经营管理架构

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1、 欢迎阅读本文档，希望本文档能对您有所帮助!重庆一帆房地产开发有限公司经营管理架构建议一、组织机构斌鑫集团董事长董事会总顾问总经理总经理助理副总经理副总经理销售策划部财务部工程部行政业务部徒二、职权内容1、董事会（1）决定公司的经营计划和投资方案；（2）审核、批准公司年度财务预算方案、决策方案；（3）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；（4）制订公司增加或减少注册资本的方案；（5）拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案；（6）决定公司内部管理机构的设置；（7）聘用或解聘公司总经理、副总经理及财务负责人、决定其报酬事项；（8）审核、批准公司的基本管理制度；（9）董事会由若干名董事组成，包

2、括董事长一名，独立董事、董事、监事。2、总顾问（1）拟订公司的经营计划和投资方案；（2）拟订公司年度财务预算方案、决策方案；（3）拟订公司内部管理机构的设置；（4）负责进行项目成本核算及经济运行技术指标分析；（5）对项目资金链的实行全程管理和控制；（6）制订项目的可行性研究报告；（7）指导、检查、督促项目的实施。3、总经理（1）主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议；（2）组织实施公司年度经营计划和投资方案；（3）拟订公司的基本管理制定；（4）制定公司的具体规章；（5）聘任或者解聘应由董事会聘任或解聘以外的管理人员；（6）对下属部分及人员进行指导及监督。4、副总经理（1）在总经理的领导

3、下进行公司的生产经营管理工作；（2）协助组织、实施公司年度经营计划和投资方案；（3）配合总经理拟订公司基本管理制度及规章；（4）具体分管下属各个部门的工作；（5）在总经理缺席时经总经理指派代替总经理职权。5、总经理助理（1）协助总经理的日常管理工作；（2）代表总经理对管理层进行指导及监督；（3）协调总经理与下属部门之间的沟通与配合；（4）在总经理授权下，负责具体的管理工作。6、销售策划部（1）制定总体市场策略及操作方法；（2）策划与操作各类市场推广活动；（3）组织培训本部门工作人员；（4）制订本部门工作制度和工作计划；（5）进行市场调查研究与分析，提供公司决策依据。7、工程部（1）组织各类工程

4、招标、议标；（2）组织管理各类工程；（3）监督各类工程的进度、技术指标及质量；（4）各类工程的验收及评议；（5）进行各类工程图纸的设计、修改及评议；（6）进行各类工程预算及决策；（7）制定本部门工作制度和工作计划；（8）组织培训本部门工作人员。8、财务部（1）办理各类财政事务；（2）制定月、年度财政预决算文件；（3）合理分配、核算、监督公司各种财政行为；（4）制定各类财政制度；（5）处理与各类金融机构的相关义务。9、行政业务部（1）负责公司的人力资源管理；（2）处理日常办公室工作；（3）制定公司日常办公室规章制度；（4）全面负责房地产开发业务及申报产权工作；（5）整理、保存各类文件档案；（6）

5、申报办理各类有关公司运作的手续。三、人员编制、安排及人选建议（共19人）1、总顾问1人；2、总经理1人；3、副总经理2人：1人分管工程部，1人分管行政业务部；4、总经理助理1人；5、销售策划部2人：经理1人，工作人员1人；6、工程部3人：经理1人，设计1人，预决算1人；7、财务部2人：会计1人，出纳1人；8、行政业务部3人：经理1人，工作人员2人；9、工勤人员4人：司机1人，保安2人，厨师1人。四、职位招聘说明（一）共同要求1、大学专科以上学历，工程、金融、经济、财务、管理相关专业，年龄2350岁，有相关工作经历优先。2、敬岗爱业，吃苦耐劳，有团队精神。3、有行政管理经验，具备良好的协调能力。

6、（二）职位具体要求1、总顾问具有良好的相关专业理论知识，熟悉项目经济管理，熟悉规划、土地、建设的有关政策，熟悉项目投资管理，有较强组织能力和行政管理经验，有一定社会阅历和良好的领导和协调能力，有较强的相关专业技术应用和实践经验，具备成功进行项目总体操作运营的管控能力和经验。要求本科以上学历，10年以上相关工作经历。2、总经理具有经济管理、金融等相关专业教育背景，有企业管理经验，熟悉经济工作，有良好的领导能力和协调能力，有项目实际运作经验。要求大专以上学历，5年以上相关工作经历，曾在大中型企业、机关单任中层领导优先。3、副总经理（1）负责工程部具有工程、建筑类相关专业教育背景，有良好的领导能力和

7、协调能力。要求大专以上学历，工程师职称，5年以上相关工作经历。（2）负责行政业务部具有经济管理、行政管理等相关专业教育背景，有良好的组织能力和协调能力，熟悉企业、机关日常行政工作。要求大专以上学历，5年以上相关工作经历，有在大中型企业、机关单位工作经验优先。4、总经理助理大学专科以上学历，经济管理相关专业，年龄2335岁，有较好地口头表达能力和写作能力，沟通协调能力强，有相关工作经验优先。5、销售策划部经理具备项目策划实际工作经验，有开拓创新精神，要求大学专科以上学历，经济类专业，有成功策划案例优先。6、工程部经理工程、建筑类相关专业，业务能力强，要求大专以上学历，工程师职称，5年以上相关工作

8、经历。7、行政业务部经理经济管理、行政管理等相关专业，有良好的组织能力和协调能力，熟悉企业、机关日常行政工作。要求大专以上学历，3年以上相关工作经历。8、财务部（1）会计要求大专以上学历，财务类专业，有会计证，5年以上工作经验。（2）出纳要求大专以上学历，财务类专业，3年以上工作经验。10、各部门工作人员（1）销售策划部工作人员要求大学专科以上学历，经济类专业，有创新意识，2年以上工作经验。（2）工程部工作人员建筑设计：要求本科以上学历，工程类专业，熟悉建筑设计，能独立进行设计工作，2年以上工作经验。预决算：要求本科以上学历，工程类专业，熟悉工程预决算，2年以上工作经验。（3）行政业务部外联人

9、员：具有良好的沟通能力，外交能力较强，有一定的社会关系，熟悉建设管理的相关审批工作，要求大专以上学历，2年以上工作经验。行政人员：具有较强的写作能力，有一定的企业管理经验，熟悉办公室日常工作和档案管理。要求大专以上学历，2年以上工作经验。（4）工勤人员司机：要求5年以上驾龄，无交通事故记录。保安：2035岁，身体健康，有责任心，退伍军人优先。厨师：身体健康，能吃苦耐劳，人品好。（三）工资级别参照其它公司同类职位发放。五、公司日常运作成本估算1、办公用地租供费每月XX元；2、所有人员工资共每月XX元；3、日常办公费用（水、电、文具消耗、交通等）每月XX元；4、董事会业务津贴费每人每月XX元；5、

10、已配置各类办公用具如桌椅、文件柜、计算机、复印机等共XX元；6、投入使用汽车XX辆，其中小轿车XX辆、小货车XX辆、面包车XX辆。由于汽车不是本项目购置，按租用汽车的费用共XX元。六、一帆房地产开发有限公司如何应对下一个项目和挑战随着国家住房制度改革的实施和深化，房地产企业从无到有，从小到大，逐步走向市场经济的前台，不仅主导了投资资金的方向，对提高GDP价值和推动城市化建设的进程也起到至关重要的作用。房地产企业有如风头浪尖上的弄潮儿，在尽情展露头角获取利润之余，也开始面临着极大的市场风险和经营风险。在除去浮华泡沫之后，房地产企业需要低头反思，未来的经营之道，当何去何从。早在90年代以前，住房作

11、为单位的福利制度之一，从未涉足市场，因此那时只有所谓的施工单位，并无真正意义的房地产企业，比起传统的轻重工业，甚至服务业等第三产业，房地产业的起步很晚，而且最早投入房地产业的投资者，多数不是政府筹划成立的，就是由拥有空置土地的实业企业以土地作价，以合作经营的形式投入运营。不仅房地产一级、二级市场均不规范，连房地产企业本身的组织结构，经营运作都没有一定的标准可以参照。然而房地产项目开发的技术性和复杂性，决不亚于任何一个传统工业。由于起步晚，造成许多房地产企业不规范，项目仓促上马，因此留下了烂尾楼、公共设施管理、物业管理等诸多难题，均有待于法律法规的进一步加以完善。这是房地产企业的先天不足。从94

12、年到2004年，房地产市场经历轮回，走到了又一个波顶，房地产价格的稳步攀升让房地产企业取得了丰厚的利润，继而成为众矢之的，成为房价上升的罪魁祸首，于是国八条出台，整顿土地供应程序，规范开发和销售行为，提高开发贷款的门槛等等，意图从房地产企业方面下手，规范房地产市场。之后的两年时间，适逢中国城市化进程走到最关键的时刻，中国人素来有着“安居乐业”的传统观念，随着我国住房制度的改革和城市化进程的深入，加上70-80年代生育高峰期的人逐步步入婚育年龄，越来越多的人走向购买商品房的市场，购买房子的刚性需求在过去未来的一段时间内确实还将存在。这些为房地产企业提供了广阔的市场空间，可以大展抱负；当然，随着加

13、入WTO的进程推进，中国对外开放的程度加大，有更多的包括外资在内的资金和企业将加入到房地产市场中来，竞争将更加的激烈，国内房地产企业所面临的不仅仅是发展的机遇，也将是更大的挑战。笔者从自身所处的行业角度出发，在此对打造成熟完善的房地产企业进行思考并提供了几点思路。1、 一帆房地产开发有限公司持续发展的经营理念在房地产业新兴的这些年，在粗放式运作的低门槛和高收益驱使下，有不少原先做实业或其他行业的投资者，有了一定的资金和关系，拿到一块地进行开发，乘着住房制度改革的东风，进入房地产行业赚一笔就走。这样的企业在实际操作时，房地产开发围绕项目的建设展开，缺乏持续经营的理念，更有甚者为了逃避日后维修的问

14、题，而以项目公司的方式运作，当项目开发销售完，公司即解散关闭。即便有仍然存在的公司，宁愿花大笔广告费宣传企业形象，却很少会脚踏实地为已销售完成的房产后续保修等负责，客户服务的观点淡薄，追求短期效应的目的十分明显。短期行为不仅混乱了房地产市场，削弱了客户对市场和企业的信心，而且使企业不能专注于长远规划。从长远来看，客户的口碑是企业的无形资产，尤其是房产这样高价值的商品，优质的产品质量，持续的售后服务等将有利于塑造良好的企业形象，为企业创造超过同行业水平的利润。事实上，持续发展的经营理念，有助于企业从战略发展的角度，构建企业的组织结构，完善内部运作管理，对成本销售等各环节进行有效控制，从而取得良好

15、的社会效应和经济效益，在竞争中立于不败之地。只有在持续发展的经营理念指导下，企业才有可能深入进行包括组织架构、信息反馈系统及筹资渠道等在内的内部管理的各个环节和方面的改革和完善，从而保证企业不断的发展和壮大。2、 成熟完善的信息系统（一） 全面综合的市场信息如前所述，最近十年应该是我国房地产市场最活跃兴旺的十年，也是开发企业发展的良好机遇。但目前房地产企业在开发销售上的做法仍然缺乏严谨科学的前期规划和市场定位，大都是一窝蜂上，由着非理性消费观念的引导，一味盲目的追求大户型高品位豪宅，再通过广告炒作将价位抬高，而且愈演愈烈，越来越脱离大部分百姓的实际需求，也大大超出了人民实际的购买力，最后不得不

16、由国家出面调控，出台了户型方面的具体规定“90平方米以下的户型不得少于70%”。本来，户型的确定作为企业项目前期规划的一部分，应该在项目开发的前期，就通过市场调查风险评估等等决定项目的定位，一个成熟的市场必然包含由低到高满足不同消费群体的多种可选商品，也必然存在生产上述多种档次商品的企业；现在这一项本该由企业在适应市场机制下就当完成的自我调整任务，却变成了国家宏观调控政策。不由得令人深思。一方面说明企业先天不足的问题仍未解决，仍然停留在“拿地-开发-销售”的简单运作模式，另一方面即暴露出企业对收集市场信息的意识薄弱，对满足大多数百姓需求的商品房市场、对本身所处行业的竞争状况、产品供求信息等均缺

17、乏全面综合的了解和分析，当然缺乏官方的统计信息是一个原因，但更主要的是企业本身缺乏这方面的认知和需求导致的信息缺失。事实上，全面综合的市场信息，对一个追求长期持续经营的企业来说决不是可有可无的，企业需借助它进行科学严谨的可行性研究等前期规划，对开发项目的高中低档、投资自住进行分类，乃至对企业长期发展的市场定位，降低经营风险，从而挖掘和形成自身的核心价值。（二） 精确合理的成本信息如果说市场信息为企业提供了参与外部竞争的基本前提，那么要想在竞争中获胜并长久的发展下去，还有赖于企业的内部核心价值，其中很主要的一个方面就是精确合理的成本信息。它就象一条主线索，串起了企业内部管理和生产流程的各个环节，

18、也是经营管理业绩的综合体现，因此是想要持续发展的企业必须直接面对的一个考验。国八条国六条相继出台，整顿土地供应程序，规范地产商的开发和销售行为，提高开发贷款的门槛等等，不断规范和完善房地产市场。许多中小型房地产企业在法律夹缝中东躲西藏，或者侥幸过关或者淘汰出局。侥幸暂时得于保存的多数中小企业在内部运作方面，仍极缺乏精确合理的成本控制系统。目前由于有多方资金的投入，加上前述的刚性需求，商品房的价格一路上扬，远远超过企业的开发成本，销售也不成问题，短期利好因素使得不少企业忽视了成本的进一步控制，存在粗放式的经营观念。然而政府对 “招拍挂”等一系列土地取得制度的严格规范，提高了土地供应的平均成本，相

19、比较之前的经营环境，政府轮番举措的长远结果必将是令大多数企业的开发成本拉回到同一起跑线上，房地产业低投入高收益的形势将逐步退出历史舞台；另一方面，随着买方市场的成熟，消费者对商品房质量要求在不断提高，从户型结构、施工质量、外观设计到小区配套都不断精益求精，必然导致设计装修配套等相应成本的上升。而商品房价格上涨中非理性因素，随着政府调控将逐步消退，行业获利空间压缩，市场的竞争日趋激烈，要想在竞争中立于不败之地，对成本控制的要求将更高。据我了解，除了某些大型跨区域的房地产开发股份企业，有条件运用系统的核算软件，可以精确的统计和分析出系列项目的成本，为新项目的成本预算做基础。项目公司本身则缺乏历史的

20、成本数据为依据，而大部分企业在编制项目预算评估时，使用的统一标准的定额预算指标，通常都滞后于实际的开发成本数据，而建筑设计师方面，则倾向于保守的设计方案，种种原因使得项目成本评估时存在高估的可能，影响了企业前期及时有效的决策。这些不精确的评估因素在项目开发过程中，又容易造成企业在成本控制时简化为拍脑袋定决策的行为，一味的追求降低成本而偷工减料，以降低产品质量牺牲企业形象等长远利益为代价来达到成本控制的目的。持续经营的观念，现代高新技术的应用，为企业获取精确合理的成本信息创造了条件和可能，合理有效的成本控制系统将帮助房地产企业在竞争中脱颖而出，走得更远。3、合理有效的理财模式和筹资渠道房地产企业

21、与其他传统行业相比的一个显著特点，就是资金投入量大，回收期长，因此房地产的资产负债率与其他行业相比通常也比较高，据有关方面的统计，国内仅有20%左右的企业达到65%的资产负债率，其他大部分则更高，说明有相当一部分企业自有资金不足，对贷款等外部资金的依赖性很高，现有很多半路出家的企业抱着“空手套白狼”的想法，让施工单位垫一点，让客户预支一些，剩下的就是向银行的开发贷款和按揭贷款，更有甚者瞄准土地这一稀缺资源，认为拥有土地就拥有了财富，盲目借款囤积土地，企图用最少的自有资金换取最大限度的利润，这就大大加剧了企业的财务风险。随着国家宏观调控政策的出台，银根缩紧，许多企业出现资金链断裂，相继被淘汰出局

22、，2006年9月一个知名房地产企业的被迫低价转让就是一个典型的案例。当然国内经济的发展人民收入水平的提高，银行存款不断增加，而逐步对外开放的金融市场，也使许多外资机构、外来资金不断流入国内，为企业发展提供了充足的后备资金。房地产行业作为近几年来高收益率的行业，成了众多资金的聚宝盆，不断吸引资金进入开发销售的各环节，进一步推动了房地产行业的欣欣向荣。然而繁荣背后，企业如何吸收和运用这些资金，仍然是个尚待解决的问题。投机的企业引入投机的资金，而成熟理性的投资者期待的是成熟理性的房地产企业。只有企业从完善内部经营着手，为自身寻求一条持续发展的道路，为资金提供一个持续盈利的合理预期，才有可能与金融企业

23、联手，建立合理有效的理财模式和筹资渠道，吸引长期投资资金，为企业发展注入持久的动力。七、我如何配合公司对房地产项目的投资决策浅析 如我来任一帆房地产开发有限公司总经理：1、 对公司董事长负责。2、对下属公司公司负责，保证完成全年计划目标。3、主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议，组织实施公司年度经营计划的投资方案。4、拟订公司内部管理机构设置方案。5、拟订公司的基本管理制度。6、制定公司的具体规章。7、聘任或解聘由董事会聘任或解聘以外的管理人员。8、对公司重大经营、投资、项目开发、人事任免的决策。 9、对公司下属各级经营部门的经营活动情况进行指导和监督。10、审查批准年度计划内的经营

24、、投资、改造、基建项目和流动资金贷款、使用、担保的可行性报告。11、 监督、检查、处理全集团公司的工作程序、规范制度、实施细则的执行情况。12、 在必要的情况下向所属下级授权，处理或办理相关工作。13、 定期听取下级述职并对其工作做出评定。14、 指导、监督、检查所属下级的各项工作，掌握工作情况和相关数据。15、 及时对下属公司各部门工作中的争议作出裁决。16、 受理各部门上报的合理化建议，按照程序处理。17、决定对成绩显著的员工予以奖励、调资和晋级，对违纪员工的处分，直至辞退。18、决定组织体制和人事编制，决定总经理助理，各职能部门和下属各关联公司经理以及其他高级职员的任免、报酬、奖惩。建立

25、健全集团公司统一、高效的组织体系和工作体系。19、根据公司经营需要，有权聘请专职或兼职法律、经营管理、技术等顾问，并决定报酬。20、加强企业文化建设，搞好社会公共好的社会形象。本人有26年的建筑、房地产开发经验：房地产项目的投资分析与其他领域的投资并没有本质上的区别，作为投资，都是为了获取最大投资收益。由于房地产业在国内发展的局限性，市场的诸多不确定因素：投资周期长、不确定性和风险程度高；市场供给缺乏弹性；市场需求的广泛性和多样性；市场消费的层次性和发展性等等。我在进行房地产项目的投资分析时，需要根据房地产项目的实际情况，根据市场因素、经济因素等多方面的分析，做到项目决策的可行性、可操作性。

26、一个房地产开发项目，从提出到完成都必须经过以下几个阶段：项目的设想、机会分析、可行性分析、投资决策、实施和总结。在房地产项目开发周期的各阶段中，从房地产开发项目设想的提出到项目的评估决策是整个项目开发的核心，这一阶段工作的好坏直接影响到项目整体目标的完成。般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时分析多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价，合理取舍。项目的可行性分析是一个项目决策分析的基础，并为项目的投资决策分析提供充分的依据。 当我们准备进行一

27、项房地产项目的开发时，虽然房地产项目有很多种类，但项目的开发决策流程是大致相同的，一般包括以下几个步骤： 1、开发项目的选定 项目要围绕着市场转，市场决定项目，能否通过市场调研准确把握市场的动向和发展趋势，已成为项目选择的思考重点。 在选择开发项目时，我们首先是根据房地产项目的初步设想状况，对城市总体规划、周边环境、区域房地产市场及走势、各类物业的市场状况等因素进行全面分析了解。根据地块的自然条件、经济条件及市场特性等多方面的分析，确定具体的项目选址以及该地块最合适的开发用途，比如是建商场、写字楼还是住宅、公寓等。 在确定项目所要开发的物业类型后，就需对拟开发的目标物业进行特定的市场分析及预测

28、，进一步把握同类物业市场的动态及走势，市场潜力如何，竞争性的项目有多少，特点是什么，成交量有多少；市场的容量估计；通过分析各竞争项目的特点，明确拟开发项目的竞争优势，也就是我们常说的卖点。以此为基础，对物业类型进行进一步的市场细分；确定拟开发项目的具体市场定位及目标客户，比如写字楼是面向国际化大公司，还是SOHO一族；住宅楼是面向商界精英，还是白领或工薪阶层等等;以及进入市场的时机和方式 。 2，开发方案的选择与确定 在根据对市场的客观分析，确定了拟开发项目的物业类型，物业目标客户后，需要对目标客户的需求状况、购买行为、购买能力等方面进行详细的分析，按照分析的结论，结合项目自身资源条件，构思项

29、目建设方案。是采用高层还是多层，是采取何种建筑风格：欧陆风情还是南美情调，现代风格或古典情怀等等。在确定项目建设方案的同时，根据地块的建筑工程规划许可证的规定以及市场分析的指标，确定项目开发规模（总建筑面积、配套设施面积、绿化面积、车位数量等各项经济技术指标）和开发建设周期。 3、对总收入或销售总额的估计 这一阶段最主要的工作是销售策划及销售方案的拟定。根据项目的具体情况，了解市场的供应量，租、售价水平，对未来市场的价格趋势的分析预测，综合考虑市场的心理预期、拟开发项目的实际情况来进行项目的定价分析，以及对销售周期的客观预测。这样才可以得到合理的项目销售收入，估计出实现销售收入的销售周期。 4

30、、项目开发总成本的分析 正确的估算项目总投资成本，是进行项目经济分析的可靠依据，通常项目的开发成本主要包括： A土地费用：包括土地出让金、城市建设配套费、拆迁安置补偿费等，如是通过市场行为获得的就是土地的地价。 B 前期工程费：可行性研究费、勘察设计费等。 C 房屋开发费：包括建安工程、附属工程、室外工程及其他相关费用。 D 开发商管理费 E 融资费用及占用资金的利息。 F 不可预见费 G营销费用 5、经济分析 主要分析房地产项目的成本和收益。经济分析一般以动态分析为主，以静态分析为辅。主要进行项目现金流量分析，财务净现值、动态投资回收期、内部收益率等指标的测算。以及对项目进行盈亏平衡分析、敏

31、感性分析、风险决策分析等几方面的分析评估。 6、项目投资决策 通过上述市场分析以及经济分析，在法律可行、市场可行、经济可行的基础上，在进行项目的投资决策时，我们还需对开发商所拥有的开发资源进行综合分析，这些资源一般包括开发商的开发能力、管理能力、融资能力等因素。众所周知，拥有足够的资金是项目完成的前提条件，我们进行项目的市场分析、经济分析等可行性分析都是建立在开发商能够通过不同的方式或者渠道获得开发资金的假设上面的，但是，在实际操作中，作为房地产开发资金取得的来源渠道是很有限的，往往资金因素是取舍一个项目的关键因素。 在各方面条件都比较成熟的情况下，我们需要对多个项目的市场机会进行评级，经过总

32、投资、项目建设周期、建筑技术、销售周期、资金筹措、收益状况等各因素的比较，从中选择一个最适合开发商的项目及适宜的开发方式，提出项目开发计划，确定市场营销策略、 技术计划、 财务计划、管理计划。正式进入项目的实际操作。 房地产的项目投资决策是一个多目标、多因素的分析过程，是对项目风险与收益权衡的结果，同时也是科学分析与直觉的综合考虑。在实际操作中，不能只看各种理论数据、理论指标，还要对项目开发过程可能发生的各种风险，进行客观的估计和预测，综合分析，以得出最终的投资决策结论。进的方向发展。应聘一帆房地产开发公司总经理：苏 卫 电话：13509472092 QQ：7454889352011年3月2日星期三综上所述，房地产企业在更加开放和竞争更加激烈的格局到来之前，必须迅速认清形势，及时作出调整和完善，尽快从“先天不足”的状况中走出来，逐步的发展成为成熟有竞争力的企业，在房地产市场中真正做大做强。 感谢阅读本文档，希望本文档能对您有所帮助!