世都市金都苑房地产市调报告

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1、世都市金都苑房地产市调报告第一部分调查设计与组织实施一、调查设计（一）调查目的通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解城北房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目xxx项目二期的营销提出一定的建议，实现项目投资效益回报的最大化。（二）调查内容1、对城北区域宏观环境的调查（1）宏观经济及市政规划（2）城北房地产现状2、竞争市场调查（个案对比）（1）基本情况l 楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、开工竣工日期、容积率l 睬类别奸、档双次及鞠整体轧布局l 亩装修匠材料糖、水鹿平l 兄硬件树设备l 践配套自服务雄功能大及功净能分结区l 侄公开故

2、销售喷日期l 碧销售秘价格撤、开锈发期奥价格庸的变庙化情窗况、耀销售毛率l 阔付款垃方式丑、银下行按镇揭安谈排l 夺车位献配备l 榜物业帐管理铺公司娱及费睡用连（2专）营棵销策羡略l 芳目标徒客户种选择轧决策l 归市场抱定位狂与宣秀传重返点l 砌营销袖组合劣策略姿（三互）调鼻查方六法地1、暂宏观物调查l 葱房管蝇、土窄地、忌规划稼等相球关部画门访架谈l 崭报刊敌文献么资料目收集棚与分栽析描2、臂项目南自身凑情况恭调查l 痒项目凑规划常谈论炕会l 导项目掏现场吨考察l 淡有关奥人员屑访谈l 升相关垦资料减收集裁整理府3、滤竞争皆市场悦调查l 蚕现场拍踩点洒调查l 为报刊协、文蠢献网恼上资匙料收贵

3、集与卖分析一、 探城北炮区域壶概括异和未显来前寇景1、 城北磁本次贞市调姥所研男究的那城北历指劫：东允至成边绵高谈速、蜡南至柜一环理路（县二环醋路北醒一段洁二文环路喷北四切段区头域内糟）、让西至言营门织口路贿、北脾至三肃环路肿。辰（图涉片来献源于欢：焦迅点房费地产欧网）2、 灾城市旅规划还2.热1城址北区乱域规躺划市2.休1.皆1骨金牛嫁区规挑划棒金牛舒区的津分区标规划祥修编供调整肿工作眠已基笨本完拍成，谅到2编02晃0年哗城市隆建设节用地膝可达得64灯平方泽公里量，其导中专拌业商捉圈占蓬据了浮很大蓄的区掌域。胖涂金牛结区规燃划的可大型筛商业傍和公刺用设牙施用寿地主页要有烈：沿叙金府惊路大陶件

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23、东莞衣皇城馆、多昌元集形团、促港基地地产蝇等分桑别持双有数妹百亩盒土地轻。随长着北痒新干悟线的谨通车等，凤狭凰山疲拆迁垒的完顷成，柄城北俗将迎减来新薪一轮挪开发肾热潮穗。据社他们聚调查恒的资偶料显翻示，高大丰液有4悠00翼0多老亩土府地可傲供开萝发，页凤凰霞山有暖10脾00纹0多旧亩土决地及上待建庙设，斜沙河毫沿岸何有1个00蹈00箩多亩巷土地转将要苦上市韵拍卖赛，另称外，税占地仓42迟平方诵公里葡的北母部新蔽城风请景区尾也将浑逐渐助建设煌完成捞，未枝来的采城北蔬居住叶环境张绝对码不比证其它蚊区域必差。箱愉从1坐99煮7年宿开始宵，房爸地产牢投资害开始效进入梨快速何增长览阶段刮。作脾为我塞市投

24、秩资的肃三大映主体铁力量待之一培，房捏地产类开发棒投资粗稳步哥上涨湖，2效00糠5年洽同比流增长愚54弃.6房，地占固茫定资饰产投恼资的周31狂%，黑今年壳上半答年房弦地产非投资东所占劈比例森持续您增长牢（参蛾见聪下图昨）。鱼奸土地叼成本被的大手幅增冻长是傲推动沾房地雨产开平发投庙资增革幅提鹅高的厨重要衰因素笛之一姨。2辈00茂2至生20撒05殊年间允，成沿都地申价上叠涨4剥0%死。2上00正6年牌猪月肤，在搬开发匠投资屿完成挨额中锡，开印发商窄支付牲的土经地取今得费撇用铅.老柴亿元房，同族比增里长孕兵.弯，车土地其成本虚占投轮资完宰成额诵的比存例为滴劲.窗服，同鞠比提与高埋.河级个百例分点靠

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26、怕来城雹北的饲土地拍放量党和土斜地供兽应规茄模都旗将呈父放大顷趋势蚀。散2、姥城北掉土地谨供给秆结构墨以住选宅用产地为环主语从2秒00场4年荷到2不00芽5年证8月行，城映北土袭地总艳的供捆应量间为7圣65润亩，蚊实际钟成交潜32预8亩错。从循城北豆近来肆土地疤供给蓬结构冻来看疤，以士住宅渡用地板和综被合类醉用地焰（二蔽类住绢宅）经为主假，占遍城北饼近来露土地拦供给债量的摧85交%，圾商务煤办公复用地奏商务锯办公良用地哈没有穷成交遣，商趴业用轻地仅护成交僚1宗絮，现居被深宫国投芽（成俱都）椅商用肿置业嗓有限掘公司省开发葡为以费沃尔恰玛为意主力劈店的佣商业姨中心畅。随没着城柏北沙葱河改物造完闲成

27、和储城北深的拆倦迁力倘度加盘大，祖城北凉住宅际土地萍供应芳将成醒大幅值度上筐升。锣（信查息来团源于航：焦锹点房畜地产险网）坡3、恩城北牛土地抢成本慕较低谅（各献区土毅地成肥交楼体面均胶价=络各区敬土地扛成交具总价祝/成拥交建指筑面量积）通萝（信固息来享源于应：焦吩点房证地产跃网）神20裳04贵年至逆今城饿北部挨分土时地成慎交一惯览表冬序号裂地块用位置匪地块案面积叶（帝）贪起拍敲价尝（万惰元/斧亩）照成交脆价框（万洪元/泉亩）竭时间记（年诞）薪1捡洞子州口乡加五福轻村九沟组、峰五块晓石村章五组佣10都44介1谣90付 届19锻0 搅20甘04煮2吹金牛械区王燥贾村估1、背2组绳（A惊地块梨）蛋5

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53、求在桑15秆-3乘5万淋，其兴中1咱5-辩20明万最觉多，面占问钳卷比窃例的察48佣%毕，桥20处-2漏5餐万的萝27酱%，惑25稀-3周0万奸的1统3%讯，3能0-娘35朵万的塔8%膨。 弦户型创要求蛮：户关型面匪积选钳择集竖中在擦51礼-优-东-1咱10喂区浩间，风需求足比例给80框%；央11糠0密以上乐的需岩求占研14改%；忠户型寄选择节以经烘济型达两房旺居室味和经举济型犬三居绍室为奖主，股需求矮比例掀为6受1%兼;缎楼层盗需求谣10记层以赵下比董例4标2%侨；1拿1-梅15拔层为胶33张%，委15鹊层以探上为走25功%。躺3、饮目标绳客户卖分析穿在城避北置堡业的爸人不约可能俗都是肢城北

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55、和荷偷花池榨区域恨经商潮者居吧多,吐主要蹈从事狂商品税批发缴业务筑。2) 浑居住天地普赤遍在鬼工作夺场所崇附近枣，事丰业发沫展类振型，予对住西宅要贯求品放位不付高，封对房描价敏酿感，疏经济留实用绣型住殿宅是周首选滴。3) 绘家庭晋意识肾重，退买房茫考虑弱以户巩口和怕家人盾考虑党为首祥选。4) 唱潜意速识中闯受农版村城陆市化廉因素梳影响叔,向邪往城趴区生筋活。5) 矿首次少置业久者众刮多，制即便假是二际次置僚业者心都有靠目的聋性较狠强的慰投资嫁计划动。6) 香房屋融购买造面积括要求毙根据思经营蝶商品增的特慨殊性裙差别防各异盯，特弓别是翼药材锡经营貌客户谋更看俗重住昼宅与号库房编的距席离和搭便利怠

56、程度须。7) 掠乡土化氛围潜浓厚焦，大桐部分贡经营泪者都捕与同爹行业旋伙伴误，或钳者同淘地区胁老乡贤群居规在一朴起,礼可能某形成愉小集床团购孟买人选群。8) 寄家庭循收入妙能够宴满足狂本区涨域平易均房尖价，敞潜在趟购买劝力强深,但姨购房文多经该营生首意联蜂系考汇虑。9) 太区域芹内的宇目标璃消费若群对抚自有牢资金豆的安荡全性摸要求窄较高娱。10) 裳自身稻安全名性要盖求比巷较明美显,舌。11) 液生意诊的本慰性使径目标炉消费筒群对跑物业坡的性贼价比绳要求东较高控。12) 嫁不同倾专业病市场酿内的温消费垒群因阅工作得性质运.文束化水竞平.涛等因渣素对彼居住证要求打差异维性较墙大。13) 呼不同粪

57、年龄催段的肃目标涂消费姜群购计房目誓的不预同.存购房贪实力雪差距册较大榨。14) 苏区域付内的近投资规型客赵户少租。公第母二尚部分贵培xx拔x二差期销障售建术议一、 惠销售壮道具罩的准种备1. 彼销售顷中心抗内部耀的的鸡包装拘和整金改服（会翁在以类后的从报告妇中详六细阐眨述）2. 涨销售票中心爸外部捐的包凡装和溉整改朋（会退在以涂后的亭报告台中详比细阐岸述）3. 千样板暑房设抵立明设立立样板围房的搅理由比：a) 前设立党样板深房方缎便客盛户对准产品暂有更府加直治观认劲识。结由于咐本项弟目目今标客泼户多代为在恒城北登经商也的个脚体工偷商户俱，这斗部分夫客户呀普遍赠存在壳学历系不高现，看根不懂打图

58、纸薯的现痛象（案在一拿期销币售过席程当净中，爹客户芽多次镜向销裹售人另员反鞭映这册一问杰题）册。b) 箭通过麻样板棕房的佛设立偏，规常避一倒些户诱型设订计当北中不蛇足之苹处。脂本项闪目的论定位念为以溪居住财为主科的社味区，约我们桨的产争品类裤型相寒对较杰少，销且缺赖乏市吴场上享一些哪主流希的户仿型（断成都付市场悄上主饮流的批三房虎面积琴在：霞11湿0裂尾12突0畅之间通），坟很多歼客户遣认为痕我们泼三房背面积质较小获，不脏好摆神放，蓄通过董样板远房的听“坏合理残设计熄”轧，规他避在托“阻面积拥的不组足之你处浆”扇。c) 报样板留房，同在现揉阶段屋成为款趋势眉由于信北部鞠新城连规划汉的出断台以膊

59、及地稀铁一沿号线口的动珍工，逐诸多号利好盒消息览刺激训了城鹅北楼抱市的疼发展恰，预碎计在珠今年元下半船年及头明年介上半贼年，秃城北以将推碗一大帆批新惩楼盘层，城烧北楼贞市进惊入竞搁争时镜代。拜由于住竞争双的激慌烈，政各家盯发展搬商纷令纷在庸销售木策略白及销扮售道咬具上傅大做脚文章姥，样详板房萍这种别“蛋能够贡使消顾费者下眼前鞭一亮烧”编的销吵售道牢具被探广泛堡使用惭，借给助样拦板房良促进至销售图成为瓜了一沟种趋体势。饭据我骂司踩拐盘了疲解，特xx男x唱直接敏竞争废对手奶当中蹈，恒殃业腹驴星园冬、水岔韵天胶府等脆项目迁均设扬有样袭板房哀，恒松业怪侧星园衰的样丧板房僚已经她投入址使用慨当中宣，并催

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61、，并秃不知低道开合间爹3.洞9M帖具体施有多弱宽，端但是版他们掉结合皇了样藏板房澡，知饰道了赠3.杯9M情开间锅的客栗厅具俘体有克多宽企。他拴们本括以为友70井、8捏0 峰的市两房细，面报积太合小，艘不够谊用，他但看撇了恒胃业剖惧星园地的样仇板房午后，而他们远完全商打消腰了这罪方面陆的顾衫及。暂在参亏观另婆一套愿2房泊的样箩板房具时，且发现汇了参多观这奴套样兼板房犁的客薄户有盆些眼腾熟，否通过跨交谈禁发现检，他变们时耳看过悼xx姻x胖的客缝户，乒问了阁他们阀的感诱受，级他们存觉得均有样抽板房布比较演直观纠，通河过样窜板房浊，他确们能阻够很哭直观狗的感附觉到恋他们横将要寻购买悟的房凑屋是灶怎样用

62、一回义事。毛样板搁房装复修要犁求贴以实蓄用，旺朴实舰为主铃，在寸设计阁上突树出家臂庭的锹氛围续，考泛虑到益目标社客户叔的消姐费特猛点，绪样板蝇房不辨必装辛修的老过于课豪华妙气派寄，不殊能使法得客奋户进币入样若板房摊有一歼种拘玉束的喝感觉午，要递让客舱户觉栏得自携然舒泰服。二、 逃销售黎细节倾的把目握1、 分有效虏客户趣拜访遥，定限期回铜访老挖客户团。亦根据弓项目强一期镰销售钳统计样及多驼次的壁市场活调查吼研究叼，明庭确本怕项目油的目炸标客鄙户为煌五块赛石及惊城北陷的商排家、趁铁路验局员锡工，病商户山工作闻场所肆多在属城北淡各个圣专业惹市场捧，所蚂以要疮坚持饭走市腥场发足单的晴宣传杜道路削。将片

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