物业管理理论与实务-04第四章

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1、2021年 5月 9日 星 期 日 Edited by Z. M. Gu 1 第 四 章 业 主 与 业 主大 会 Edited by Z. M. Gu 22021年 5月 9日 星 期 日 第 一 节 业 主 n 一 、 业 主 的 含 义 业 主 是 房 屋 的 所 有 权 人 ， 具 体 来 讲 是 指 ： 在 城市 房 屋 土 地 管 理 机 构 登 记 注 册 ， 且 现 有 记 录 表明 其 拥 有 某 房 屋 建 筑 中 一 份 不 可 分 割 的 土 地 使用 权 和 房 屋 所 有 权 的 单 位 或 个 人 ， 以 及 享 有 此份 业 权 的 注 册 受 抵 押 人 。

2、Edited by Z. M. Gu 32021年 5月 9日 星 期 日 第 一 节 业 主 n 业 主 是 物 业 真 正 的 主 人 。 业 主 分 “ 独 立 所 有 权 人 ”和 “ 区 分 所 有 权 人 ” 区 分 所 有 权 人 是 指 ： 数 人 区 分 拥 有 一 幅 土 地 上 的 同 一建 筑 物 而 各 专 有 一 部 分 ， 就 专 有 部 分 享 有 单 独 所 有 权 ，并 就 该 建 筑 物 及 其 附 属 物 的 共 同 部 分 ， 按 其 专 有 部 分的 比 例 共 有 的 建 筑 物 所 有 权 人 。 区 分 所 有 权 人 多 见 于居 住 物 业

3、 ， 一 幢 楼 宇 或 一 个 小 区 有 数 十 名 甚 至 数 千 名业 主 ； 独 立 所 有 权 人 是 指 某 土 地 上 的 建 筑 物 仅 属 于 某 一 业 主 。独 立 所 有 权 人 多 见 于 非 居 住 物 业 ， 一 般 是 一 个 团 体 或组 织 。 Edited by Z. M. Gu 42021年 5月 9日 星 期 日 第 一 节 业 主业 主 对 财 产 享 有 完 全 的 占 有 、 使 用 、 收 益 和 处分 的 权 利 。 业 主 所 拥 有 的 物 业 权 利 有 两 种 形 态 ： n 业 主 独 自 拥 有 的 物 业 n 业 主 与 同

4、幢 或 同 区 域 的 其 他 业 主 共 同 使 用 的 物 业 ，即 公 共 部 位 公 共 部 位 在 产 权 上 属 该 楼 宇 或 该 区 域 全 体 业 主 共 有 ， 决 策权 主 体 应 该 是 全 体 业 主 。 Edited by Z. M. Gu 52021年 5月 9日 星 期 日 第 一 节 业 主n 二 、 业 主 的 权 利 和 义 务 （ 一 ） 业 主 的 权 利 n 1 、 按 照 物 业 服 务 合 同 的 约 定 ， 接 受 物 业 管 理 企 业提 供 的 服 务 n 2 、 提 议 召 开 业 主 大 会 会 议 ， 并 就 物 业 管 理 的 有

5、关事 项 提 出 建 议 n 3 、 提 出 制 定 和 修 改 业 主 公 约 、 业 主 大 会 议 事 规 则的 建 议 n 4 、 参 加 业 主 大 会 会 议 ， 行 使 投 票 权 Edited by Z. M. Gu 62021年 5月 9日 星 期 日 第 一 节 业 主n 5 、 选 举 业 主 委 员 会 委 员 ， 并 享 有 被 选 举 权 n 6 、 监 督 业 主 委 员 会 的 工 作 n 7 、 监 督 物 业 管 理 企 业 履 行 物 业 服 务 合 同 n 8 、 对 物 业 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 和 相 关 场 地 使用 情 况

6、享 有 知 情 权 和 监 督 权 n 9 、 监 督 物 业 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 专 项 维 修 资金 的 管 理 和 使 用 n 10 、 法 律 、 法 规 规 定 的 其 他 权 利 Edited by Z. M. Gu 72021年 5月 9日 星 期 日 第 一 节 业 主（ 二 ） 业 主 的 义 务 n 1 、 遵 守 业 主 公 约 、 业 主 大 会 议 事 规 则 n 2 、 遵 守 物 业 管 理 区 域 内 物 业 共 用 部 位 和 共 用 设 施 设 备 的 使 用 、公 共 秩 序 和 环 境 卫 生 的 维 护 等 方 面 的 规 章

7、制 度 n 3 、 执 行 业 主 大 会 的 决 定 和 业 主 大 会 授 权 业 主 委 员 会 作 出 的 决定 n 4 、 按 照 国 家 有 关 规 定 交 纳 物 业 共 用 部 位 、 公 用 设 施 设 备 专 项维 修 资 金 n 5 、 按 时 交 纳 物 业 服 务 费 用 n 6 、 法 律 、 法 规 规 定 的 其 他 义 务 Edited by Z. M. Gu 82021年 5月 9日 星 期 日 第 一 节 业 主n 三 、 业 主 自 治 管 理 “ 自 治 ” 即 自 己 治 理 ， 是 指 业 主 对 自 己 拥 有 的 房 产 的使 用 、 经 营

8、和 管 理 作 出 决 定 的 行 为 。 业 主 自 治 管 理 是新 的 物 业 管 理 条 例 的 主 导 思 想 之 一 。 （ 一 ） 业 主 自 治 管 理 的 组 织 形 式 n 1、 业 主 大 会 n 2、 业 主 委 员 会 n 3. 业 主 小 组 （ 二 ） 业 主 自 治 管 理 的 方 式 n 1、 自 主 管 理 方 式 n 2、 委 托 管 理 方 式 Edited by Z. M. Gu 92021年 5月 9日 星 期 日 第 二 节 业 主 大 会 制 度 n 一 、 业 主 大 会 及 会 议 召 开 流 程 （ 一 ） 业 主 大 会 及 职 责 n

9、业 主 大 会 是 由 物 业 管 理 区 域 内 全 体 业 主 组 成 物 业 管 理 区 域 的 划 分 应 当 考 虑 物 业 的 共 用 设 施 设 备 、 建 筑 物 规 模 、社 区 建 设 等 因 素 。 具 体 办 法 由 省 、 自 治 区 、 直 辖 市 制 定 一 个 物 业 管 理 区 域 成 立 一 个 业 主 大 会 一 个 物 业 管 理 区 域 内 房 屋 出 售 并 交 付 使 用 的 建 筑 面 积 达 50%以 上 ，或 者 首 套 房 屋 出 售 并 交 付 使 用 之 日 起 已 满 两 年 的 ， 应 成 立 一 个 业主 大 会 划 定 为 一

10、个 物 业 管 理 区 域 的 建 设 项 目 分 期 开 发 的 ， 先 行 开 发 区域 内 出 售 并 交 付 使 用 的 物 业 应 当 成 立 业 主 大 会 Edited by Z. M. Gu 102021年 5月 9日 星 期 日 第 二 节 业 主 大 会 制 度n 业 主 大 会 的 职 责 （ 1） 制 定 、 修 改 业 主 公 约 和 业 主 大 会 议 事 规 则 （ 2） 选 举 、 更 换 业 主 委 员 会 委 员 ， 监 督 业 主 委 员 会 的 工作 （ 3） 选 聘 、 解 聘 物 业 管 理 企 业 （ 4） 决 定 物 业 共 用 部 位 、 公

11、用 设 施 设 备 专 项 维 修 资 金 使用 、 续 筹 方 案 ， 并 监 督 实 施 （ 5） 制 定 、 修 改 物 业 管 理 区 域 内 物 业 共 用 部 位 和 共 用 设施 设 备 的 使 用 、 公 共 秩 序 和 环 境 卫 生 的 维 护 等 方 面 的 规 章制 度 （ 6） 法 律 、 法 规 或 者 业 主 大 会 议 事 规 则 规 定 的 其 他 有 关物 业 管 理 的 职 责 Edited by Z. M. Gu 112021年 5月 9日 星 期 日 第 二 节 业 主 大 会 制 度（ 二 ） 召 开 业 主 大 会 会 议 的 程 序 n l、 会

12、 议 筹 备 工 作 业 主 委 员 会 做 好 开 会 前 的 准 备 工 作 。 根 据 业 主 的 提 议 ， 草拟 议 案 、 制 定 征 询 意 见 表 或 表 决 票 （ 选 票 ） 、 核 实 业 主 情况 n 2、 发 布 公 告 业 主 大 会 召 开 会 议 前 15日 ， 由 业 主 委 员 会 将 会 议 的 时 间 、地 点 、 内 容 以 书 面 形 式 向 物 业 管 理 区 域 内 全 体 业 主 公 告 Edited by Z. M. Gu 122021年 5月 9日 星 期 日 第 二 节 业 主 大 会 制 度n 3、 征 询 意 见 或 投 票 表 决

13、采 用 书 面 征 求 意 见 形 式 的 ， 业 主 委 员 会 应 发 放 征 询 意 见 表或 表 决 票 （ 选 票 ） ， 将 业 主 大 会 议 事 内 容 书 面 征 询 物 业 管理 区 域 内 业 主 意 见 或 由 业 主 投 票 表 决 n 4、 回 收 统 计 意 见 业 主 委 员 会 通 过 设 投 票 箱 或 者 专 人 送 达 等 方 式 回 收 业 主意 见 ， 进 行 意 见 汇 总 或 者 票 数 统 计 Edited by Z. M. Gu 132021年 5月 9日 星 期 日 第 二 节 业 主 大 会 制 度n 5、 通 报 大 会 议 事 决 定

14、 业 主 委 员 会 在 公 告 栏 通 报 征 询 意 见 或 投 票 统 计 结 果 ， 接 受业 主 的 查 询 和 监 督 业 主 委 员 会 根 据 征 询 意 见 或 投 票 统 计 结 果 形 成 业 主 大 会 的议 事 决 定 ， 应 当 以 书 面 形 式 在 物 业 管 理 区 域 内 公 告 。 业 主委 员 会 应 当 做 好 业 主 大 会 会 议 书 面 记 录 并 存 档 Edited by Z. M. Gu 142021年 5月 9日 星 期 日 第 二 节 业 主 大 会 制 度n 二 、 业 主 大 会 会 议 （ 一 ） 首 次 业 主 大 会 会 议

15、n 业 主 筹 备 成 立 业 主 大 会 的 ， 应 当 在 物 业 所 在 地 的 区 、县 人 民 政 府 房 地 产 行 政 主 管 部 门 和 街 道 办 事 处 （ 乡镇 人 民 政 府 ） 的 指 导 下 ， 由 业 主 代 表 、 建 设 单 位（ 包 括 公 有 住 房 出 售 单 位 ） 组 成 业 主 大 会 筹 备 组 ，负 责 业 主 大 会 筹 备 工 作 n 业 主 大 会 筹 备 组 （ 以 下 简 称 “ 筹 备 组 ” ） 由 业 主 代表 组 成 ， 一 般 为 5至 15人 。 尚 未 销 售 的 物 业 ， 建 设 单位 可 作 为 业 主 代 表 参

16、 加 筹 备 组 Edited by Z. M. Gu 152021年 5月 9日 星 期 日 第 二 节 业 主 大 会 制 度n 筹 备 组 要 做 好 下 列 筹 备 工 作 (1) 确 定 首 次 业 主 大 会 会 议 召 开 的 时 间 、 地 点 、 形 式 和 内容 (2) 参 照 政 府 主 管 部 门 制 定 的 示 范 文 本 ， 拟 定 业 主 大 会议 事 规 则 （ 草 案 ） 和 业 主 公 约 （ 草 案 ） (3) 确 认 业 主 身 份 ， 确 定 业 主 在 首 次 业 主 大 会 会 议 上 的 投票 权 数 (4) 确 定 业 主 委 员 会 委 员

17、候 选 人 产 生 办 法 及 名 单 (5) 做 好 召 开 首 次 业 主 大 会 会 议 的 其 他 准 备 工 作 Edited by Z. M. Gu 162021年 5月 9日 星 期 日 第 二 节 业 主 大 会 制 度n 筹 备 组 应 当 自 组 成 之 日 起 30日 内 组 织 业 主 召 开 首 次业 主 大 会 会 议 n 首 次 业 主 大 会 会 议 议 程 (1) 由 筹 备 组 介 绍 业 主 大 会 筹 备 情 况 (2) 由 筹 备 组 介 绍 业 主 委 员 会 委 员 候 选 人 情 况 (3) 业 主 投 票 选 举 产 生 业 主 委 员 会 委

18、 员 (4) 审 议 通 过 业 主 大 会 议 事 规 则 和 业 主 公 约 (5) 审 议 决 定 其 他 物 业 管 理 事 项 Edited by Z. M. Gu 172021年 5月 9日 星 期 日 第 二 节 业 主 大 会 制 度（ 二 ） 定 期 会 议 n 业 主 大 会 定 期 会 议 应 当 按 照 业 主 大 会 议 事 规 则 的 规 定 召 开 ，一 般 每 年 度 召 开 一 次 n 定 期 会 议 的 主 要 内 容 (1) 听 取 业 主 委 员 会 的 工 作 报 告 (2) 业 主 大 会 议 事 规 则 、 业 主 公 约 、 业 主 委 员 会

19、章 程 等 文 件 的 审 议 与 修 订 (3) 决 定 物 业 管 理 企 业 的 选 聘 、 续 聘 与 改 聘 (4) 专 项 维 修 资 金 使 用 、 续 筹 方 案 的 决 定 (5) 业 主 委 员 会 的 换 届 选 举 与 委 员 的 增 减 (6) 决 定 有 关 业 主 共 同 利 益 的 其 他 事 项 Edited by Z. M. Gu 182021年 5月 9日 星 期 日 第 二 节 业 主 大 会 制 度（ 三 ） 临 时 会 议 n 有 下 列 情 况 之 一 的 ， 业 主 委 员 会 应 当 及 时 召 开 业 主大 会 临 时 会 议 20 以 上

20、业 主 提 议 的 发 生 重 大 事 故 或 者 紧 急 事 件 需 要 及 时 处 理 的 业 主 大 会 议 事 规 则 或 者 业 主 公 约 规 定 的 其 他 情 况 Edited by Z. M. Gu 192021年 5月 9日 星 期 日 第 二 节 业 主 大 会 制 度n 三 、 业 主 大 会 会 议 的 召 开 （ 一 ） 业 主 大 会 会 议 的 形 式 n 召 开 业 主 大 会 会 议 ， 筹 备 组 或 者 业 主 委 员 会 应 于 会议 召 开 15日 以 前 通 知 全 体 业 主 ， 并 事 先 将 会 议 时 间 、地 点 、 议 题 和 议 程

21、通 知 相 关 单 位 ， 并 听 取 相 关 单 位的 意 见 和 建 议 n 业 主 大 会 会 议 可 以 采 用 集 体 讨 论 的 形 式 ， 也 可 以 采用 书 面 征 求 意 见 的 形 式 n 业 主 代 表 应 于 参 加 业 主 大 会 会 议 的 3日 前 ， 就 大 会拟 讨 论 的 事 项 书 面 征 求 所 代 表 的 业 主 意 见 Edited by Z. M. Gu 202021年 5月 9日 星 期 日 第 二 节 业 主 大 会 制 度（ 二 ） 业 主 投 票 权 规 定 n 业 主 在 首 次 业 主 大 会 会 议 上 的 投 票 权 ， 根 据

22、业 主 拥有 物 业 的 建 筑 面 积 、 住 宅 套 数 等 因 素 确 定 。 具 体 办法 由 省 、 自 治 区 、 直 辖 市 制 定（ 三 ） 业 主 大 会 的 决 定 n 业 主 大 会 应 当 有 物 业 管 理 区 域 内 持 有 1/2以 上 投 票权 的 业 主 参 加 方 能 有 效 n 业 主 大 会 作 出 决 定 ， 必 须 经 与 会 业 主 所 持 投 票 权1/2以 上 通 过 Edited by Z. M. Gu 212021年 5月 9日 星 期 日 第 二 节 业 主 大 会 制 度n 业 主 大 会 作 出 制 定 和 修 改 业 主 公 约 、

23、 业 主 大 会 议 事规 则 ， 选 聘 和 解 聘 物 业 管 理 企 业 ， 专 项 维 修 资 金 使用 和 续 筹 方 案 的 决 定 ， 必 须 经 物 业 管 理 区 域 内 全 体业 主 所 持 投 票 权 2/3以 上 通 过 n 业 主 大 会 的 决 定 对 物 业 管 理 区 域 内 的 全 体 业 主 具 有约 束 力（ 四 ） 业 主 大 会 的 备 案 n 业 主 大 会 应 自 选 举 产 生 之 日 起 的 30日 内 向 区 县 房 地产 管 理 部 门 备 案 Edited by Z. M. Gu 222021年 5月 9日 星 期 日 第 三 节 业 主

24、 委 员 会 n 一 、 业 主 委 员 会 及 职 责 业 主 委 员 会 是 业 主 大 会 的 执 行 机 构 ， 由 业 主 大会 选 举 产 生 ， 在 业 主 大 会 的 授 权 下 开 展 工 作 ，向 业 主 大 会 负 责 并 报 告 工 作 业 主 委 员 会 的 宗 旨 是 代 表 本 物 业 的 合 法 权 益 Edited by Z. M. Gu 232021年 5月 9日 星 期 日 第 三 节 业 主 委 员 会业 主 委 员 会 应 履 行 下 列 职 责n （ 1） 召 集 业 主 大 会 会 议 ， 报 告 物 业 管 理 的 实 施 情 况 n （ 2）

25、代 表 业 主 与 业 主 大 会 选 聘 的 物 业 管 理 企 业 签 订 物 业 服 务合 同 n （ 3） 及 时 了 解 业 主 、 物 业 使 用 人 的 意 见 和 建 议 、 监 督 和 协 助物 业 管 理 企 业 履 行 物 业 服 务 合 同 n （ 4） 监 督 业 主 公 约 的 实 施 n （ 5） 业 主 大 会 赋 予 的 其 他 职 责业 主 大 会 和 业 主 委 员 会 开 展 工 作 的 经 费 由 全 体 业 主 承担 ， 定 期 以 书 面 形 式 在 物 业 管 理 区 域 内 公 告 ， 并 接 受业 主 的 质 询 Edited by Z. M

26、. Gu 242021年 5月 9日 星 期 日 第 三 节 业 主 委 员 会n 二 、 业 主 委 员 会 的 产 生 及 其 变 更 （ 一 ） 业 主 委 员 会 候 选 人 的 产 生 n 业 主 委 员 会 委 员 候 选 人 可 以 采 用 下 列 办 法 之 一 予 以 产 生 筹 备 组 直 接 听 取 业 主 意 见 ， 经 汇 总 后 提 出 业 主 委 员 会 委 员 候 选 人名 单 筹 备 组 向 业 主 发 放 推 荐 表 ， 根 据 得 票 多 少 ， 产 生 业 主 委 员 会 委 员候 选 人 筹 备 组 书 面 公 告 业 主 到 指 定 地 点 领 取

27、推 荐 表 推 荐 ， 根 据 得 票 多 少 ，产 生 业 主 委 员 会 委 员 候 选 人 n 业 主 委 员 会 委 员 候 选 人 名 单 产 生 后 ， 筹 备 组 应 当 在 物 业 管 理区 域 内 予 以 书 面 公 告 Edited by Z. M. Gu 252021年 5月 9日 星 期 日 第 三 节 业 主 委 员 会（ 二 ） 业 主 委 员 会 选 举 n 筹 备 组 在 业 主 委 员 会 选 举 前 应 当 做 好 下 列 选 举 准 备工 作 （ 1） 公 布 选 举 的 时 间 、 地 点 ， 在 投 票 日 期 七 日 前 ， 采 取直 接 送 达 或

28、 者 邮 寄 送 达 的 方 式 将 选 票 送 达 业 主 ， 并 保 存 送达 凭 证 （ 2） 确 定 监 票 、 计 票 、 唱 票 及 其 他 选 举 工 作 人 员 （ 3） 准 备 票 箱 和 选 票 Edited by Z. M. Gu 262021年 5月 9日 星 期 日 第 三 节 业 主 委 员 会n 业 主 委 员 会 的 选 举 应 当 有 物 业 管 理 区 域 内 持 有 二 分 之 一 以 上 投票 权 的 业 主 参 加 ； 业 主 委 员 会 委 员 的 当 选 应 经 与 会 业 主 所 持 投票 权 二 分 之 一 以 上 通 过 n 业 主 委 员

29、会 选 举 时 ， 经 与 会 业 主 过 半 数 投 票 权 同 意 的 人 数 超过 应 选 名 额 时 ， 以 得 票 多 的 当 选 ； 若 票 数 相 等 。 不 能 确 定 当 选人 时 ， 应 当 对 得 票 数 相 等 的 被 选 举 人 再 次 投 票 ， 以 得 票 多 的 当选 n 投 票 结 束 后 ， 采 取 公 开 验 票 方 式 ， 当 场 公 布 投 票 结 果 n 业 主 委 员 会 应 当 自 选 举 产 生 之 日 起 3日 内 召 开 首 次 业 主 委 员 会会 议 ， 推 选 产 生 业 主 委 员 会 主 任 和 副 主 任 Edited by Z

30、. M. Gu 272021年 5月 9日 星 期 日 第 三 节 业 主 委 员 会（ 三 ） 业 主 委 员 会 委 员 的 变 更 n 经 业 主 委 员 会 或 者 20 以 上 业 主 提 议 ， 认 为 有 必 要变 更 业 主 委 员 会 委 员 的 ， 由 业 主 大 会 会 议 作 出 决 定 ，并 以 书 面 形 式 在 物 业 管 理 区 域 内 公 告 n 业 主 委 员 会 委 员 有 下 列 情 形 之 一 的 ， 经 业 主 大 会 会议 通 过 ， 其 业 主 委 员 会 委 员 资 格 终 止 （ 1） 已 不 是 本 区 域 业 主 的 （ 2） 连 续 三

31、 次 以 上 无 故 缺 席 业 主 委 员 会 会 议 的 Edited by Z. M. Gu 282021年 5月 9日 星 期 日 第 三 节 业 主 委 员 会 （ 3） 因 疾 病 、 经 常 外 出 等 原 因 难 以 履 行 职 责 的 （ 4） 被 司 法 部 门 认 定 有 犯 罪 行 为 的 （ 5） 以 书 面 形 式 向 业 主 委 员 会 提 出 辞 呈 的 （ 6） 兼 任 所 辖 区 域 物 业 管 理 企 业 工 作 的 （ 7） 严 重 违 反 物 业 管 理 法 规 或 者 拒 不 履 行 业 主 义 务 的 （ 8） 其 他 原 因 不 适 宜 担 任

32、业 主 委 员 会 委 员 的 Edited by Z. M. Gu 292021年 5月 9日 星 期 日 第 三 节 业 主 委 员 会（ 四 ） 业 主 委 员 会 换 届 n 换 届 改 选 小 组 ， 应 当 在 房 地 产 管 理 部 门 和 街 道 办 事处 （ 乡 镇 人 民 政 府 ） 指 导 下 召 开 业 主 大 会 会 议 ， 选举 产 生 新 一 届 业 主 委 员 会 ， 并 按 规 定 办 理 备 案 手 续 n 原 业 主 委 员 会 应 当 在 其 任 期 届 满 之 日 起 10日 内 ， 将其 保 管 的 档 案 资 料 、 印 章 及 其 他 属 于 业

33、 主 大 会 所 有的 财 物 移 交 新 一 届 业 主 委 员 会 ， 并 做 好 交 接 手 续 Edited by Z. M. Gu 302021年 5月 9日 星 期 日 第 三 节 业 主 委 员 会n 三 、 业 主 委 员 会 会 议 业 主 委 员 会 应 当 按 照 业 主 大 会 议 事 规 则 的 约 定召 开 业 主 委 员 会 会 议 业 主 委 员 会 会 议 应 当 作 书 面 记 录 ， 由 出 席 会 议的 委 员 签 字 后 存 档 业 主 委 员 会 会 议 应 当 有 过 半 数 委 员 出 席 ， 作 出决 定 必 须 经 全 体 委 员 人 数 半

34、 数 以 上 同 意 Edited by Z. M. Gu 312021年 5月 9日 星 期 日 第 三 节 业 主 委 员 会n 四 、 业 主 委 员 会 与 其 他 单 位 的 关 系 1、 业 主 委 员 会 与 物 业 管 理 企 业 的 关 系 n 在 物 业 管 理 活 动 中 ， 业 主 大 会 与 物 业 管 理 企 业 是 委托 与 被 委 托 的 关 系 ， 同 时 委 托 与 合 作 并 存 n 业 主 委 员 会 和 物 业 管 理 企 业 应 本 着 “ 和 为 贵 ” 的 原则 处 理 业 主 和 物 业 管 理 企 业 的 矛 盾 2、 业 主 委 员 会 与

35、 居 委 会 的 关 系 n 居 民 委 员 会 和 业 主 委 员 会 存 在 指 导 与 被 指 导 的 关 系 Edited by Z. M. Gu 322021年 5月 9日 星 期 日 第 四 节 业 主 公 约 制 度 n 一 、 业 主 大 会 议 事 规 则 业 主 大 会 议 事 规 则 由 业 主 经 过 民 主 协 商 和 表 决 通 过 ，约 定 业 主 大 会 的 议 事 方 式 、 表 决 程 序 、 业 主 投 票 权 确定 办 法 、 业 主 小 组 的 设 立 、 业 主 委 员 会 的 组 成 和 委 员任 期 等 事 项 业 主 大 会 议 事 规 则 的

36、 制 定 是 业 主 自 治 的 根 本 体 现 对 业 主 大 会 议 事 规 则 ， 需 要 注 意 两 点 n 议 事 规 则 中 的 任 何 规 定 不 得 违 反 国 家 有 关 的 法 律 、 法 规 n 议 事 规 则 必 须 在 首 次 业 主 大 会 上 最 先 讨 论 和 通 过 ， 然 后 才 能 按此 议 事 规 则 讨 论 决 定 其 他 问 题 Edited by Z. M. Gu 332021年 5月 9日 星 期 日 第 四 节 业 主 公 约 制 度n 二 、 业 主 临 时 公 约 业 主 临 时 公 约 是 建 设 单 位 在 销 售 物 业 之 前 ，

37、参照 政 府 公 布 的 示 范 文 本 ， 结 合 本 物 业 管 理 小 区的 实 际 ， 制 定 的 临 时 公 约 业 主 临 时 公 约 待 首 次 业 主 大 会 通 过 业 主 公 约 后即 失 效 Edited by Z. M. Gu 342021年 5月 9日 星 期 日 第 四 节 业 主 公 约 制 度n 三 、 业 主 公 约 业 主 大 会 制 定 业 主 公 约 须 经 物 业 管 理 区 域 内 全体 业 主 所 持 投 票 权 2/3以 上 通 过 业 主 公 约 一 般 内 容 详 细 具 体 业 主 公 约 对 全 体 业 主 具 有 约 束 力 ， 无 需 业 主 任何 承 诺