通州太空港总部基地专题研究

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1、2021-5-9功 能 定 位 策 划 专 篇 2 国 际 总 部 基 地 六 大 发 展 模 式模 式 1 ： 制 造 加 工 型总 部 基 地模 式 3 ： 研 发 及 高 科技 型 总 部 基 地 模 式 4 ： 企 业 内 脑 型总 部 基 地模 式 5 ： 后 台 服 务 型总 部 基 地模 式 6： 联 合 国 等 国际 组 织 型 总 部 基 地 Park west西 区 商 务 花 园 二 期哥 本 哈 根 机 场 商 务 花 园Park west西 区 商 务 花 园 、 硅 谷剑 桥 商 务 花 园上 海 浦 东 张 江 银 行 卡 产 业 园纽 约 联 合 国 总 部 、

2、 日 内 瓦 联 合国 总 部 、模 式 2 ： 物 流 型 总 部基 地 交 通 便 利 ， 易 于 原 材 料 、 成 品 等 运 输 ； 市 政 设 施水 平 较 高 ， 水 、 电 、 能 源 等 要 有 特 殊 要 求 ； 政 策支 持 ； 标 杆 企 业 带 动 ； 形 成 相 关 产 业 链 。靠 近 机 场 （ 国 门 型 ） ， 基 础 设 施 完 善 ， 交 通 发 达 ，占 地 面 积 广 阔 ， 符 合 行 业 特 点 的 办 公 场 所产 业 聚 集 效 应 突 出 ， 基 础 设 施 特 别 是 电 信 IT设 施 先 进 ，优 厚 的 税 收 政 策 ， 交 通

3、发 达 ， 标 杆 企 业 带 动良 好 的 商 务 基 础 ； 多 种 交 通 方 式 ， 方 便 、 快 捷 的到 达 市 区 ； 环 境 优 美 ； 城 市 人 力 资 源 基 础 好 ； 高速 信 息 网 络 建 设 ； 标 杆 企 业 带 动 ； 以 主 流 企 业 为主 要 业 务 对 象 的 服 务 公 司 入 驻 。土 地 价 格 优 势 ， 优 惠 政 策 ， 环 境 优 美 ， 交 通 便 利 ，标 杆 企 业 榜 样 作 用 ， 基 础 设 施 特 别 是 电 信 IT设 施 先进 。重 大 国 际 历 史 事 件 发 生 地 ， 具 有 较 高 国 际 地 位 ；开 放

4、 性 、 国 际 性 的 氛 围 ， 对 交 通 、 环 境 、 人 文 素质 要 求 较 高 ， 办 公 环 境 优 美 ， 国 际 新 兴 组 织 的 聚集模 式 K P I 案 例 3 概 况 ：l 位 于 北 京 亦 庄 经 济 开 发 区 ， 一 期 占 地 50ha， 到 2003年 底 共 有 15家 企 业 入 驻 ， 主 要 是 移动 通 信 终 端 产 品 的 制 造 商 以 及 零 部 件 的 制 造 商 、 服 务 商 ， 园 区 员 工 接 近 15000人 ；l 产 业 链 高 度 聚 集 区 域 ， 土 地 空 间 需 求 大 ， 必 须 有 足 够 的 储 备

5、满 足 今 后 扩 容 的 需 要 ， 整个 开 发 区 规 划 面 积 一 期 为 15平 方 公 里 ， 二 期 为 100平 方 公 里 ；l 制 造 业 更 注 重 基 础 设 施 的 完 善 程 度 ， 例 如 用 电 量 要 达 到 5000kV以 上 ， 用 水 量 也 较 大 ；l 整 个 区 域 属 国 家 级 开 发 区 ， 政 策 透 明 ， 优 惠 政 策 支 持 ， 24小 时 通 关 服 务 和 24小 时 物 流监 管 ， 实 现 “ 零 库 存 ” 。 l 入 园 企 业 通 常 考 虑 整 体 成 本 ： 土 地 、 建 设 厂 房 、 基 础 设 施 连 接

6、 、 运 营 成 本 等 。l 诺 基 亚 以 龙 头 企 业 的 身 份 聚 拢 了 包 括 芯 片 、 集 成 电 路 板 、 机 壳 、 显 示 屏 等 移 动 通 讯 的20多 家 企 业 入 驻 。l 交 通 便 利 ， 京 津 塘 高 速 公 路 ， 规 划 中 将 有 地 铁 5号 线 、 亦 庄 专 线 等 捷 运 。l 环 境 优 美 ， 设 有 高 尔 夫 球 场 ， 凉 水 河 。 l 开 发 区 内 厂 房 建 设 期 较 短 （ 1年 左 右 ） ， 厂 房 可 租 赁 、 出 售 ， 厂 房 形 式 多 样 ， 适 宜 成套 设 备 生 产 。 加 工 制 造 型

7、总 部 基 地 案 例 北 京 经 济 技 术 开 发 区 星 网 工 业 园成 功 要 素 ： 交 通 便 利 ， 易 于 原 材 料 、 成 品 等 运 输 ； 市 政 设 施 要 求 高 ， 水 、 电 、 能 源 等 要 有 特 殊 要 求 ； 政 策 支 持 ； 标 杆 企 业 带 动 ； 形 成 相 关 产 业 链 ； 4 物 流 型 总 部 基 地 案 例 哥 本 哈 根 机 场 商 务 花 园概 况 ：l 位 于 欧 洲 四 大 国 际 机 场 之 一 的 哥 本 哈 根 国 际 机 场 东 部 ， 接 通 世 界 各 地 130多 个 机 场 ；l 整 个 地 区 有 完 善

8、 的 基 础 设 施 和 发 达 的 公 交 系 统 。 设 有 国 际 火 车 站 ， 同 时 也是 连 结 斯 堪 的 纳 维 亚 和 中 欧 国 际 高 速 公 路 的 要 点 ， 可 以 方 便 的 乘 火 车 、 飞机 、 汽 车 方 便 到 达 商 务 花 园 ； 乘 火 车 或 开 车 到 达 哥 本 哈 根 中 心 只 需 10到 15分 钟 ， 瑞 典 南 中 部 大 部 分 城 市 和 商 务 花 园 在 两 三 小 时 地 上 旅 程 内 可 达 。 l 哥 本 哈 根 平 均 教 育 程 度 很 高 ， 为 商 务 花 园 提 供 了 非 常 好 的 人 力 资 源 基

9、 础 ；l 占 地 41.8ha， 建 筑 面 积 22.0ha， 设 计 最 大 程 度 的 符 合 物 流 行 业 的 先 行 要 求 ，并 考 虑 和 整 体 区 域 的 景 观 协 调 ；l 开 发 商 开 发 手 法 灵 活 ， 自 建 办 公 物 业 出 租 ， 同 时 也 为 企 业 定 制 产 品 ， 而 且可 将 地 块 出 租 有 企 业 自 建 。 成 功 要 素 ： 毗 邻 大 型 国 际 机 场 ； 多 种 交 通 方 式 组 合 ， 与 市 区 联 系 紧 密 ； 城 市 人 力 资 源 基 础 好 ； 充 分 考 虑 物 流 行 业 特 点 规 划 设 计 商 务

10、 花 园 5 企 业 内 脑 型 总 部 基 地 案 例 剑 桥 商 务 花 园概 况 ：l 位 于 剑 桥 大 学 城 东 北 部 ， 城 内 唯 一 的 商 务 办 公 物 业 组 团 ；l 交 通 状 况 非 常 理 想 ， 紧 邻 A14双 向 路 ， 附 近 有 三 条 高 速 公 路 去 往 国 内 各 个方 向 ， 30分 钟 就 能 达 到 国 际 机 场 ， 城 际 火 车 不 到 1小 时 就 可 以 到 达 伦 敦 ； l 12座 主 楼 ， 建 筑 面 积 31600平 米 ， 建 筑 形 式 多 为 三 层 的 单 体 楼 ， 单 体 体 量从 1100到 5000不

11、 等 ；l 平 均 教 育 程 度 很 高 ， 为 商 务 花 园 提 供 了 非 常 好 的 人 力 资 源 基 础 ；l 全 部 出 租 ， 可 分 割 可 整 租 ， 可 以 冠 名 办 公 楼 ；l 有 为 各 种 公 司 提 供 金 融 、 法 律 、 审 计 等 中 介 服 务 的 公 司 。成 功 要 素 ： 良 好 的 商 务 基 础 ； 环 境 优 美 ； 多 种 交 通 方 式 组 合 ， 方 便 、 快 捷 的 到 达 市 区 ； 城 市 人 力 资 源 基 础 好 ； 中 介 服 务 公 司 入 驻 ， 为 主 导 企 业 提 供 便 利 的 服 务 。 6 后 台 服

12、 务 型 总 部 基 地 案 例 上 海 浦 东 张 江 银 行 卡 产 业 园概 况 ：l 浦 东 张 江 银 行 卡 产 业 园 是 “ 浦 东 总 部 园 ” 的 园 区 之 一 ， 占 地 92万 平 米 ；l “ 浦 东 总 部 园 ” 旨 在 吸 引 全 球 的 公 司 总 部 、 执 行 总 部 、 运 行 中 心 、 结 算 中心 等 ； 建 这 个 总 部 园 是 为 了 更 好 地 吸 引 具 有 “ 2.5产 业 ” *1内 涵 的 总 部 集聚 ， 形 成 有 机 和 谐 的 产 业 系 统 ； l 张 江 聚 焦 “ 2.5产 业 ” 体 现 在 银 行 卡 领 域

13、， 目 的 在 于 吸 引 国 内 外 各 类 金 融机 构 的 后 台 核 心 ， 包 括 数 据 处 理 中 心 、 信 息 中 心 、 营 运 中 心 等 落 户 银 行 卡产 业 园 ， 最 终 实 现 向 “ 国 际 金 融 信 息 后 台 服 务 基 地 ” 的 战 略 性 拓 展 。l 已 经 落 户 张 江 的 50多 家 跨 国 公 司 地 区 总 部 和 研 发 中 心 ， 形 成 了 “ 2.5产 业 ”的 “ 头 脑 基 地 ” 和 “ 知 识 源 泉 ” 。 包 括 中 国 银 联 全 国 信 息 处 理 中 心 、 平 安保 险 全 国 客 户 服 务 暨 后 援

14、技 术 中 心 、 交 通 银 行 数 据 处 理 中 心 等 。成 功 要 素 ： 在 土 地 获 取 和 税 收 方 面 的 优 惠 政 策 ； 标 杆 企 业 榜 样 作 用 和 商 务 聚 集 效 应 ； 基 础 设 施 特 别 是 电 信 IT设 施 先 进 ； 交 通 便 利 +环 境 优 美 。l *1“ 2.5产 业 ” ： 是 指 介 于 第 二 和 第 三 产 业 之间 的 产 业 ， 既 有 服 务 、 贸 易 、 结 算 等 第 三 产 业 管理 中 心 的 职 能 ， 又 具 备 独 特 的 研 发 中 心 、 公 司 核心 技 术 产 品 的 生 产 中 心 和 现

15、 代 物 流 运 行 服 务 等 第二 产 业 运 营 的 职 能 。 已 经 落 户 张 江 的 50多 家 跨国 公 司 地 区 总 部 和 研 发 中 心 ， 形 成 了 “ 2.5产 业 ”的 “ 头 脑 基 地 ” 和 “ 知 识 源 泉 ” 。项 目 单 位 与 项 目名 称 建 设 内 容中 国 银 联 股 份 有限 公 司 ；中 国 银 联 产 业 发展 基 地 行 政 区 、 信 息 交 换 及 处 理区 、 研 发 区 、 呼 叫 服 务 区 、综 合 技 术 /商 务 支 援 区 、 会展 、 培 训 与 后 勤 区 等 中 国 平 安 人 寿 保险 股 份 有 限 公

16、司 ； 中 国 平 安 全 国 客户 服 务 及 后 援 技术 中 心 电 脑 电 话 中 心 、 客 户 服 务中 心 、 后 援 技 术 中 心 、 培训 中 心 等某 商 业 银 行 ；信 息 中 心 （ 上 海 ） 数 据 处 理 中 心 、 呼 叫 中 心 、灾 备 服 务 中 心 、 培 训 中 心等某 商 业 银 行 ；数 据 处 理 中 心（ 上 海 ） 数 据 理 中 心 和 软 件 中 心 、业 务 运 营 中 心 、 信 用 卡 和客 户 服 务 中 心 、 档 案 受 理中 心 、 培 训 中 心 等 7 研 发 及 高 科 技 型 总 部 基 地 总 部 基 地 案

17、例 Park west西 区 商 务 花 园 （ 一 ）概 况 ：l PARK WEST（ 西 区 花 园 ， 以 下 简 称 PW） 位 于 都 柏 林 市 西 部 的 NANGOR大 街 旁l 占 地 面 积 91公 顷 （ 约 合 230英 亩 ） ， 是 爱 尔 兰 最 大 的 商 务 花 园 ， l 其 景 观 花 园 内 布 满 了 各 式 各 样 的 雕 塑 ， 水 景 ， 道 路 两 旁 树 木 林 立 ， 配 套 的娱 乐 休 闲 设 施 一 应 俱 全 。l 在 商 务 花 园 的 规 划 中 ， 将 建 成 一 座 占 地 40000平 方 英 尺 的 娱 乐 中 心 ，

18、 包 括 ：体 育 馆 ， 网 球 、 壁 球 馆 、 饭 店 、 商 店 及 酒 吧 。 开 发 商 将 最 大 限 度 的 利 用 好园 区 南 部 边 界 的 大 运 河 资 源 ， 修 建 一 个 集 垂 钓 ， 泊 船 ， 休 憩 ， 划 船 为 一 体的 周 边 休 闲 场 所 。 8 研 发 及 高 科 技 型 总 部 基 地 总 部 基 地 案 例 Park west西 区 商 务 花 园 （ 二 ）概 况 ：l PARK WEST拥 有 一 座 市 郊 通 勤 火 车 的 侯 车 站 、 专 业 的 公 交 运 输 设 施 、 宽敞 的 停 车 位 以 及 能 够 快 速 到

19、 达 M50与 NASS公 路 的 快 速 通 道 ， 无 论 从 市 中 心还 是 周 边 地 区 ， 都 可 以 便 捷 的 进 入 商 务 花 园 l 14， 000， 000英 镑 ， 用 于 园 区 先 进 的 基 础 设 施 建 设 。 PW拥 有 世 界 先 进 水准 的 光 纤 通 信 技 术 ， 这 些 完 善 的 通 信 设 施 恰 好 满 足 了 园 区 内 大 型 跨 国 企 业的 需 求 。l 所 有 入 园 的 企 业 都 可 以 享 受 到 优 厚 的 税 收 政 策 。 对 于 拥 有 房 屋 产 权 的 业 主（ 自 住 业 主 owner-occupier）

20、 ， 免 征 营 建 成 本 税 （ 其 中 第 一 年 征 收 50%） ；对 于 租 户 ， 可 享 受 10年 的 双 倍 房 租 津 贴 ； 私 人 投 资 者 也 可 以 享 受 免 征 营 建成 本 税 的 待 遇 （ 其 中 第 一 年 征 收 25%） ， 地 方 当 局 采 取 机 动 税 率 的 方 式 ，在 10年 中 逐 渐 减 轻 税 率 ， 使 税 率 从 第 一 年 的 100%减 少 到 第 十 年 的 10%。 l 在 “ 企 业 园 ” 内 有 资 格 享 受 税 收 减 免 的 企 业 ， 主 要 是 那 些 在 国 际 贸 易 交 往中 涉 及 以 下

21、几 种 行 业 的 ： 数 据 处 理 ， 呼 叫 中 心 服 务 ， 软 件 开 发 ， 医 疗 保 健及 研 发 。l 办 公 楼 面 积 大 小 的 灵 活 多 变 性 ， 其 面 积 从 3000到 1000000平 方 英 尺 不 等 。 9 研 发 及 高 科 技 型 总 部 基 地 总 部 基 地 案 例 Park west西 区 商 务 花 园 （ 三 ）概 况 ：l 作 为 一 家 专 业 的 高 新 技 术 商 务 花 园 ， PW以 其 特 有 的 魅 力 ， 吸 引 了 众 多 跨国 公 司 的 加 盟 ， 所 涉 及 的 行 业 也 包 罗 万 象 ， 包 括 ： 信

22、 息 技 术 、 医 药 与 保 健 、计 算 机 、 电 子 与 软 件 。 l 到 2003年 为 止 ， PW吸 引 了 30000人 来 这 里 就 业 。 预 计 最 终 价 值 可 达 10亿英 镑 ， 成 为 M50干 道 沿 线 的 一 座 新 地 标 。 PW商 务 花 园 未 来 发 展 前 景 明 朗 ，目 前 这 一 地 区 已 变 成 现 代 化 的 商 住 两 用 的 理 想 场 所 。 成 功 要 素 ： 交 通 便 利 ； 基 础 设 施 特 别 是 电 信 IT设 施 先 进 ； 税 收 优 厚 政 策 ， 特 别 吸 引 涉 及 国 际 贸 易 交 往 的

23、企 业 ； 建 筑 景 观 独 特 优 势 ， 风 景 优 美 ； 生 活 娱 乐 配 套 设 施 完 善 ； 办 公 楼 面 积 大 小 灵 活 多 变 ； 逐 渐 向 综 合 性 发 展 。 10 概 况 ：l 联 合 国 总 部 大 楼 坐 落 于 东 河 之 滨 ， 由 位 于 纽 约 曼 哈 顿 第 一 大 道 上 的 4幢 建筑 组 成 ， 占 据 6个 街 段 ， 1952年 投 入 使 用 。l 土 地 无 偿 赠 送 ： 这 块 地 皮 当 年 由 美 国 洛 克 菲 勒 家 族 捐 助 ； 该 家 族 同 时 也 将这 块 土 地 四 周 的 地 面 都 买 下 来 。l

24、共 有 11位 世 界 著 名 建 筑 师 参 与 设 计 。 成 功 要 素 ： 重 大 国 际 历 史 事 件 发 生 地 ， 具 有 较 高 国 际 地 位 ； 开 放 性 、 国 际 性 的 氛 围 ； 对 交 通 、 环 境 、 人 文 素 质 要 求 较 高 ； 办 公 环 境 优 美 ； 人 流 、 信 息 流 量 高 。联 合 国 等 国 际 组 织 总 部 型 案 例 纽 约 联 合 国 总 部 大 厦 11 新 加 坡 商 务 花 园 的 发 展 背 景 ：l 东 南 亚 的 微 型 国 家 ， 几 乎 没 有 任 何 足 以 支 持 经 济 发 展 的 自 然 扩 产 资

25、 源 和 农业 资 源 ；l 位 于 马 六 甲 海 峡 ， 成 为 连 接 欧 亚 的 重 要 国 际 贸 易 口 岸 和 节 点 ；l 政 府 发 挥 自 身 国 际 口 岸 优 势 主 动 吸 引 国 际 企 业 总 部 ， 尤 其 是 吸 引 很 多 全 球性 大 企 业 的 亚 洲 区 域 总 部 进 入 新 加 坡 ；l 为 了 更 集 约 、 更 有 效 的 为 国 际 企 业 总 部 提 供 相 关 服 务 ， 新 加 坡 政 府 积 极 规划 并 建 设 了 国 际 商 务 花 园 ， 带 有 强 烈 的 政 府 色 彩 。 l 在 具 体 规 划 建 设 中 ， 有 意 识

26、 的 注 意 了 与 大 规 模 居 住 组 团 的 结 合 ， 由 此 带 动当 地 经 济 发 展 ， 完 善 居 住 区 域 的 城 市 功 能新 加 坡 商 务 花 园 为 其 所 在 区 域 发 展 的 贡 献 ：l 提 供 较 多 就 业 机 会 ， 促 进 当 地 社 会 稳 定 在 新 加 坡 九 个 主 要 商 业 区 域 就业 分 布 比 例 中 商 务 花 园 所 在 樟 宜 和 裕 廊 两 个 区 域 所 提 供 的 就 业 机 会 名 列 第三 （ 最 多 的 是 中 央 商 务 区 ） ；l 拉 动 区 域 住 宅 需 求 ， 繁 荣 当 地 经 济 樟 宜 和 裕

27、 廊 两 个 区 域 均 建 设 在 新 加坡 的 边 缘 居 住 组 团 区 域 ， 形 成 “ 职 住 一 体 ” 区 。 从 左 图 中 可 以 看 出 ， 樟 宜地 区 住 宅 的 需 求 量 和 销 售 量 都 远 远 高 于 新 加 坡 各 主 要 地 区 平 均 值 ；住 宅 销 售 量住 宅 需 求 量 企 业 内 脑 型 总 部 基 地 案 例 新 加 坡 商 务 花 园 （ 一 ） 12 新 加 坡 商 务 花 园 的 建 设 经 验 ：l 商 务 花 园 的 位 置 选 择 方 面 注 重 与 城 市 规 划 紧 密 结 合 城 市 边 缘 区 ， 土 地成 本 相 对

28、较 低 ； 注 重 与 城 市 交 通 的 紧 密 联 系 ， 均 有 城 市 轻 轨 与 其 他 区 域 连接 ， 且 在 商 务 花 园 所 在 区 域 设 有 复 合 化 交 通 转 换 点 ； 注 重 与 边 缘 居 住 组 团的 联 系 ， 有 助 于 完 善 城 市 功 能 ， 保 持 区 域 持 久 活 力 ；l 商 务 花 园 的 内 部 规 划 中 注 意 地 块 划 分 的 内 好 性 保 证 每 个 地 块 都 能 临 近内 部 道 路 ， 有 很 好 的 交 通 可 达 性 ， 保 证 地 块 内 的 建 筑 具 有 自 身 的 展 示 面 ，这 样 的 规 划 方 法

29、 同 时 保 证 了 每 个 地 块 都 具 有 良 好 的 商 务 价 值 ； l 注 重 对 商 务 花 园 的 配 套 设 施 的 规 划 为 了 避 免 商 务 花 园 建 设 成 为 变 相 的商 业 开 发 ， 新 加 坡 城 市 促 进 经 济 发 展 委 员 会 对 配 套 设 施 的 类 别 及 比 例 做 出了 详 细 规 定 ： 独 立 于 写 字 楼 外 的 配 套 设 施 ， 其 规 模 最 多 不 超 过 商 务 花 园 总建 筑 面 积 的 15%； 写 字 楼 内 部 配 套 设 施 （ 如 底 层 商 业 ） ， 其 规 模 可 以 为 总建 筑 面 积 的

30、15-40%。裕 廊 樟 宜 企 业 内 脑 型 总 部 基 地 案 例 新 加 坡 商 务 花 园 （ 二 ） 13 总 占 地 面 积 66.54公 顷地 块 数 目 62个总 建 筑 面 积 109万 平 米 总 占 地 面 积 33公 顷地 块 数 目 20个总 建 筑 面 积 22.7万 平 米公 司 名 称 占 地 面 积 （ 平 方米 ） 建 筑 面 积 （ 平方 米 ）Applied Material 3084 7710Honeywell 2899.6 7249Invensys 3046 7615Uitro technologies 1904.4 4761 IBM 4073.6

31、 10184 新 加 坡 樟 宜 商 务 花 园 规 模 及 主 要 国 际 企 业 总 部 概 况 公 司 名 称 占 地 面 积 （ 平 方 米 ）Creative Technology Ltd. 24580Acer Computer International Ltd. 11729German Center for Industry & Trade Pte Ltd 20264 Nordle European Center 11356Primefield Co Pte Ltd 8677 新 加 坡 裕 廊 国 际 商 务 花 园 规 模 及 主 要 国 际 企 业 总 部 概 况企 业 内

32、 脑 型 总 部 基 地 案 例 新 加 坡 商 务 花 园 （ 三 ） 14 国 际 总 部 基 地 KPI指 标 体 系研 发 及 高 科 技基 地 型 企 业 内 脑 型后 台 服 务 型联 合 国 等 国 际组 织 总 部 型 15 北 京 总 部 基 地 市 场 基 本 状 况 ： 仅 存 在 三 类 总 部 基 地 ， 发展 情 况 各 异 制 造 加 工 型 总 部 基 地 ： 望 京 电 子 科 技 园 研发基地型总部基地： 中关村软件园 中关村生命科学园 企业内脑型总部基地： 亦 庄 经 济 开 发 区 BDA、 丰台区总部基地（国内企业内脑型）望 京 电 子科 技 园中 关

33、 村 软件 园丰 台 区 总部 基 地 亦 庄BDA 16 中 关 村 软 件 园位 置 海 淀 区 东 北 旺 乡 园 区项 目 概 况 占 地 面 积 139万 平 米建 筑 面 积 60余 万 平 米 总 套 数 容 积 率 0.44绿 化 率 54.7 配 套 占 地 7.05公 顷 康 体 中 心 ， 每 栋 建 筑 可 自 己 将 地 下 室 作 为自 助 餐 厅 。独 栋 面 积 区间 占 地 面 积 在 600024000平 米 不 等 ， 相 应 的 建 筑 面 积 在 700027000平米 ， 标 志 性 建 筑 高 度 不 超 过 15m， 其 余 建 筑 高 度 均

34、不 超 过 12m。销 售 价 格 销 售 状 况主 要 卖 点 相 关 产 业 群 集 ， 规 模 效 应客 户 特 征 软 件 科 技 研 发 生 产 。 软 件 企 业 分 大 中 小 三 种 规 模 ： 大 型 企 业 规 模 在12万 平 方 米 建 筑 面 积 ； 中 型 企 业 0.51万 平 方 米 ； 小 型 企 业 更 偏 爱 租房 或 合 建 形 式 ， 一 般 以 孵 化 器 为 主 要 类 型 ， 面 积 从 2005000平 方 米不 等 。 17 中 关 村 软 件 园KPI： 群 落 聚 集 效应 突 出 ； 郊 区 化发 展 趋 势 ， 优 厚的 税 收 政

35、策 ； 交通 较 为 便 利 ； 办公 楼 面 积 大 小 灵活 多 变 ； 风 景 优美 ； 标 杆 企 业 带动 。 优 势 ：l 中 关 村 科 技 园 的 定 位 ： 高 新 技 术 的 创 新 中 心 ， 高 新 技 术 产 业 的 创 业 基 地 ， 新 型 企 业 家 的 摇 篮 ； 创 业 企 业集 群 。 l 政 府 政 策 扶 持 ， 建 立 各 类 孵 化 器 ， 在 税 收 上 进 行 减 免 ， 政 府 行 事 高 效 。 l 充 分 发 挥 中 关 村 所 具 有 的 科 技 支 持 系 统 的 优 势 ： 一 是 大 学 ， 二 是 研 究 院 所 。 中 关 村

36、 科 技 园 区 在 周 围 地 区拥 有 像 清 华 、 北 大 等 一 大 批 著 名 的 高 等 学 府 、 中 科 院 和 中 央 各 部 的 研 究 所 。l 落 实 国 有 企 业 （ 校 办 、 院 办 、 所 办 企 业 ） 、 准 国 有 企 业 （ “ 集 体 企 业 ” ） 创 业 者 的 产 权 激 励 ；l 为 创 新 企 业 开 辟 融 资 渠 道 。 发 展 现 状 ：l 中 关 村 核 心 区 ， 目 前 大 规 模 、 高 成 本 的 市 政 开 发 ， 对 大 量 的 成 长 型 科 技 企 业 产 生 了 排 挤 效 应 。l 目 前 ， 中 关 村 核

37、心 区 为 改 善 硬 件 设 施 ， 大 量 增 加 市 政 建 设 投 入 ， 使 地 价 水 平 居 高 不 下 ， 直 接 导 致 房 价 水平 直 线 上 升 ， 影 响 到 成 长 型 的 中 型 企 业 的 运 营 成 本 。 据 统 计 ， 有 80%在 中 关 村 注 册 的 中 小 企 业 因 为 地 价太 贵 ， 而 离 开 园 区 另 选 办 公 用 地 ， 中 关 村 IT企 业 有 39%在 政 策 区 以 外 有 办 公 面 积 ， 初 步 估 算 不 少 于 100万 平 方 米 。 l 一 区 七 园 的 形 成 ： 成 长 型 的 中 型 企 业 ， 既 希

38、 望 能 享 受 到 科 技 园 区 的 政 策 待 遇 ， 又 能 享 受 到 科 技 园 区 的 服务 水 平 ， 同 时 又 希 望 在 立 业 的 同 时 降 低 运 营 成 本 ， 在 这 一 方 面 ， 商 务 花 园 对 中 关 村 成 长 型 的 中 型 企 业 有很 大 的 分 流 作 用 。 因 此 ， 中 关 村 科 技 园 在 郊 区 设 立 了 几 个 新 的 科 技 园 ， 形 成 一 区 七 园 ， 但 是 配 套 设 施 和商 务 氛 围 远 远 不 如 核 心 区 。国 际 案 例 KPI总结 ： 群 落 聚 集 效应 突 出 ， 基 础 设施 特 别 是 电

39、 信 IT设 施 先 进 ， 优 厚的 税 收 政 策 ， 交通 发 达 ， 办 公 楼面 积 大 小 灵 活 多变 ， 建 筑 景 观 优势 ， 标 杆 企 业 带动 中 关 村 科 技 园 的 发 展 基 本 符 合 研 发 及高 科 技 型 总 部 基 地 的 国 际 发 展 趋 势 18 亦 庄 经 济 开 发 区 BDA国 际 企 业 大 道位 置 亦 庄 经 济 开 发 区 项 目 概 况 占 地 面 积 12万 平 米建 筑 面 积 11万 平 方 米 （ 地 上 万 平 米 ） ， 一 期 3万 平 米 左 右 总 套 数 43栋容 积 率 0.77绿 化 率 41配 套 37

40、00平 米 会 所 （ 康 体 、 娱 乐 、 就 餐 ） ， 车 位 65个 / 万 平 米 独 栋 面 积 区间 1000-3000平 米 /栋 ， 3、 4层 高 销 售 价 格 5500-6000元 /平 米销 售 状 况 一 期 3万 平 米 15栋 半 年 消 化 完 ， 其 中 约 70 的 业 主 为 高 新 技 术 企 业 ， 二 期 、 三 期 销 售 放 缓主 要 卖 点 定 位 于 “ 国 际 企 业 内 脑 型 总 部 基 地 ” 。 “ 双 生 态 ” ， 享 受 中 关 村 科技 园 政 策客 户 特 征 成 交 客 户 民 营 居 多 ， 且 均 为 外 地 企

41、 业 ， 有 极 少 数 亦 庄 工 业 园 扩 容 的客 户 （ 资 生 堂 ） ， 客 户 比 较 追 求 个 性 化 办 公 、 在 乎 办 公 的 环 境 19 亦 庄 经 济 开 发 区 BDA国 际 企 业 大 道KPI： 郊 区 化 发 展 趋势 ； 优 厚 的 税 收 政 策 ；交 通 较 为 便 利 ； 办 公楼 面 积 大 小 灵 活 多 变 ；风 景 较 为 优 美 ； 非 定位 目 标 型 标 杆 企 业 带动 。 优 势 ：l 受 亦 庄 经 济 开 发 区 辐 射 ， 享 受 中 关 村 科 技 园 和 国 家 经 济 开 发 区 双 重 政 策 ；l 政 府 政

42、策 扶 持 ， 在 税 收 上 进 行 减 免 ， 政 府 行 事 高 效 ；l 国 际 知 名 企 业 入 园 ， 标 杆 型 企 业 带 动 ； l 市 政 配 套 设 施 完 善 ， 土 地 资 源 丰 富 ；l 交 通 便 捷 。发 展 现 状 ：l 受 经 济 开 发 区 前 期 大 型 制 造 型 、 生 产 型 标 杆 企 业 入 驻 影 响 ， 定 位 方 向 与 目 标 客 户 心 理认 知 发 生 错 位 。l 政 府 目 标 ： 发 展 第 二 产 业 为 主 ， 同 时 发 展 第 二 产 业 的 服 务 型 产 业 ， 将 制 约 不 符 合 此 目标 的 企 业 总

43、 部 入 驻 。 l 虽 然 距 离 CBD较 近 ， 几 乎 没 有 传 承 CBD商 务 及 商 业 氛 围 ， 成 为 商 务 不 活 跃 区 ， 惯 性 影响 难 以 再 有 作 为 。 国 际 案 例 KPI总 结 ： 良好 的 商 务 基 础 ； 多 种 交 通方 式 便 利 ， 方 便 、 快 捷 的到 达 市 区 ； 城 市 人 力 资 源基 础 好 ； 标 杆 企 业 带 动 ；以 主 流 企 业 为 主 要 业 务 对象 的 服 务 公 司 入 驻 ； 高 速信 息 网 络 建 设 ； 经 营 方 式灵 活 ； 环 境 优 美 。 亦 庄 经 济 开 发 区 原 有 的 客

44、 户 基 础 和 区 域 定 位 使BDA不 能 承 接 CBD良 好 的 商 务 氛 围 ， 因 此 原 定 位难 有 市 场 作 为 。 20 亦 庄 经 济 开 发 区 BDA国 际 企 业 大 道 成 交 客 户 分 析典 型 公 司 白 领 服 饰 世 纪 城 房 地 产 宝 恒 服 装 设 计3栋 6000平 米 2000平 米 1000平 米背 景 资 料 服 饰 行 业 ， 民 营 ， 已 经 作 出 品牌 ， 员 工 60 70人 ， 氛 围 良好 。 地 产 公 司 ， 民 营 ， 行 业 领 袖 从 事 皮 裘 批 发 的 国 际 贸 易 公 司 ，民 营 ， 10人 以

45、 下 ， 总 部 在 东 四 十条 ， 现 办 公 面 积 200平 米成 交 过 程 欲 自 行 设 计 ， 遭 拒 绝 ； 已 流 失 ；后 在 开 发 商 努 力 下 签 约 。 5月 来 访 ， 第 一 次 来 就 认 可 本案 ， 不 存 在 沟 通 障 碍 ， 第 二次 来 后 下 定 原 无 需 求 ， 被 诱 导 出 来 。 原 认 为价 格 （ 5300） 合 适 ， 到 场 后 认 为贵 6400， 而 且 不 需 要 这 么 大 。 从总 价 平 衡 、 业 务 扩 大 、 产 品 本 身 等 点 突 破 。 价 格 谈 判 经 历 三 轮 谈判 ， 成 交 6050元

46、/平 米 。成 交 周 期 从 客 户 关 注 签 约 ， 近 一 年 ；从 追 访 签 约 ， 共 计 四 个 月 。拆 迁 （ 贵 友 后 面 ） 因 素 也 促 使白 领 缩 短 签 约 时 间 。 三 个 月 ， （ 等 合 同 一 个 半 月 ，注 册 一 个 月 ） 估 计 正 常 情 况下 20天 就 能 成 交 从 前 期 7月 ， 三 个 月 。客 户 特 点 老 总 有 想 象 力 和 创 造 力 ， 希 望形 成 自 己 的 风 格 。 A楼 ， 面 积小 ， 做 仓 库 ； B楼 ， 最 漂 亮 ， 私人 活 动 区 ， 贵 宾 接 待 、 健 身 房 、游 泳 池 ；

47、 厂 房 加 办 公 。 周 期 短 ， 对 地 产 熟 悉 ， 知 道成 本 但 无 价 格 障 碍 客 户 开 通 。 （ 非 企 业 行 为 ， 类 似卖 住 宅 ） ， 未 考 虑 热 水 、 供 暖 、就 餐 、 车 位 等 因 素 ， 后 期 客 户 服务 难 度 大 。 21 体 育 器 材 公 司 ：工 厂 在 马 驹 桥 ， 主 营 业 务 是 健 身 培 训 ， 需 求 1600平 米 ， 已 经 在 总 部 基 地 买 房 ， 想 退 掉 。置 业 计 划 三 个 月 之 内 ， 30个 人 来 看 ， 多 次 ， 对 产 品 有 强 烈 好 感 ， 对 周 边 环 境

48、不 关心 （ 可 能 会 欣 赏 ） 。购 买 原 因 ： 外 地 企 业 ， 考 虑 政 府 因 素 较 高 ， 总 部 基 地 的 销 售 与 政 府 挂 钩 ；退 房 原 因 ： 与 业 务 单 位 距 离 远 ， 户 型 不 满 意 ， 西 南 部 区 域 环 境 差 ， 社 区 杂 乱 。派 格 蓝 地 ：童 装 ， 前 期 客 户 ， 要 求 ： 首 付 分 期 ， 一 年 交 清 ； 要 有 工 厂 ； 价 格 要 降 低 ； 流 失 原 因 ：对 开 发 区 无 特 殊 偏 好 ， 价 格 阻 力 明 显 。饮 料 公 司 ：需 求 面 积 为 办 公 面 积 500 800平

49、 米 ， 厂 房 1500 2000平 米 ， 主 要 想 购 买 厂 房 。 客 户已 PASS， PASS原 因 ： 不 符 合 入 园 标 准 。新 奥 集 团 ： 需 求 面 积 为 2000平 米 。 现 在 廊 坊 办 公 ， 属 科 技 研 发 企 业 ， 计 划 在 北 京 设 总 部 。 此 客 户已 于 2004年 7月 25日 取 消 购 买 计 划 ， 改 为 租 赁 。 原 因 ： 老 总 觉 得 项 目 的 独 栋 朝 向 不 好 ，价 格 高 ， 资 金 不 足 。 依 文 服 饰 ：需 求 2000平 米 ， 不 认 可 开 发 区 的 位 置 郊 区 远 ；

50、不 认 可 本 案 位 置 荒 （ 周 边 可 能是 工 厂 ） ；定 总 部 基 地 ， 流 失 原 因 ： 对 区 域 大 环 境 质 疑 ； 对 本 案 的 土 地 性 质 、 车 位 、 费 用 等 方 面有 明 显 不 认 可 ； 亦 庄 经 济 开 发 区 BDA国 际 企 业 大 道 意 向 客 户 分 析 国 内 企 业较 多 ， 需 求 1000-2000平 米 22 亦 庄 经 济 开 发 区 BDA国 际 企 业 大 道 典 型 客 户 分 析(国 内 客 户 ) 白 领 服 饰 有 限 公 司 ： “ 中 国 职 业 女 装 第 一 品 牌 ” 在 BDA国 际 企 业

51、 大 道 买 了6000平 米 共 3栋 研 发 办 公 楼 ， 建 一 个 研 发 设 计 中 心 。白 领 服 饰 置 业 原 因 香 水 效 应 ：1、 亦 庄 是 北 京 唯 一 具 有 由 大 批 世 界 500强 企 业 搭 建 的 国 际 化 平 台 ， 站 到 这 个平 台 上 ， 白 领 更 容 易 实 现 国 际 化 。2、 新 买 的 独 栋 将 是 白 领 的 亚 洲 总 部 驻 地 及 研 发 设 计 基 地 ， 白 领 很 看 重 BDA众 多 世 界 500强 企 业 扎 堆 的 环 境 ， 他 们 先 进 的 经 营 理 念 有 利 于 白 领 迈 上 国 际化

52、 的 平 台 。 这 好 比 进 香 水 店 ， 即 便 不 买 ， 但 身 上 也 会 被 沾 上 香 味 。 3、 迁 到 理 念 和 文 化 比 较 先 进 的 环 境 。 由 市 场 定 位 的 企 业 迁 址 趋 势 是 ， 从 接近 原 料 到 接 近 市 场 趋 向 于 接 近 信 息 、 接 近 高 级 人 才 。 一 些 落 后 地 区 的 企 业 纷纷 往 大 城 市 迁 徙 就 证 明 了 这 一 点 ， 比 如 汇 源 果 汁 集 团 总 部 从 山 东 沂 源 迁 到 北京 就 是 典 型 的 例 子4、 加 工 基 地 还 是 在 外 地 ， 要 迁 的 主 要 是

53、 研 发 和 营 销 基 地 。 23 亦 庄 经 济 开 发 区 BDA国 际 企 业 大 道 典 型 客 户 分 析（ 国 外 客 户 ）西 班 牙 泰 尔 文 特 控 制 系 统 （ 北 京 ） 有 限 公 司 ： 全 球 实 时 IT公 司 ， 几 十 年 来 一 直致 力 于 为 特 定 工 业 部 门 （ 能 源 、 交 通 、 运 输 以 及 环 保 ） 提 供 高 技 术 附 加 值 的 IT解 决 方 案 。 泰 尔 文 特 控 制 系 统 （ 北 京 ） 有 限 公 司 是 西 班 牙 名 企 泰 尔 文 特 集 团 在华 投 资 的 独 资 子 公 司 ， 自 1998年

54、 入 驻 开 发 区 租 赁 物 业 办 公 至 今 ， 企 业 规 模 已初 步 形 成 。 泰 尔 文 特 置 业 原 因 ：1、 认 可 中 国 现 在 的 政 治 环 境 、 经 济 环 境 ；2、 在 开 发 区 买 楼 ， 一 开 发 区 的 环 境 好 ； 二 是 交 通 便 利 ； 三 是 区 内 有 很 多 国 外 的 大 型 企 业 ， 产 业 氛 围 好 ； 四 是 各 项 配 套 服 务 十 分 完 善 ； 五 也 是 最 为关 键 的 一 点 ， 开 发 区 的 BDA国 际 企 业 大 道 的 独 栋 建 筑 风 格 与 设 计 理 念 非 常符 合 泰 尔 文 特

55、 的 需 要 ， 并 且 还 可 以 拥 有 自 己 独 立 的 产 权 。3、 泰 尔 文 特 曾 经 考 虑 过 在 开 发 区 购 地 自 建 ， 但 由 于 开 发 区 土 地 政 策 的 限制 未 能 实 现 。 现 在 1000-3000平 米 的 企 业 独 栋 正 好 符 合 置 业 需 要 。 24 丰 台 区 总 部 基 地 ABP位 置 西 南 四 环 丰 台 科 技 园 二 期 产 业 基 地 内项 目 概 况 占 地 面 积 65万 平 方 米建 筑 面 积 106万 平 米 ， 一 期 20万 平 米 ， 二 期 25万 平 米 ， 三 期 60-70万 平 米 （

56、 三 期包 括 4万 平 米 五 星 级 酒 店 、 12.5万 平 米 商 业 配 套 、 含 4万 平 米 总 部 小 公 寓， 每 套 面 积 30-50平 米 ）总 套 数 500栋 ， 6-12层 高 ， 8米 *8米 大 开 间 。容 积 率 1.59绿 化 率 50 配 套 总 部 基 地 内 每 个 庭 院 内 均 设 置 面 积 约 为 200-500平 米 的 餐 厅 （ 2层 ） 、 面积 约 为 200-500m2的 商 务 会 所 ， 4万 平 米 五 星 级 酒 店 、 12.5万 平 米 商 业配 套 、 含 4万 平 米 总 部 小 公 寓 （ 30-50平 米

57、 ） ， 酒 店 及 公 寓 的 地 下 部 分 作康 体 娱 乐 休 闲 商 服 区 ， 地 上 地 下 大 型 停 车 场 ， 车 位 100个 /万 平 米 独 栋 面 积 区 间 1200-6000平 米 /栋 ， 主 流 3000-5000平 米 /栋 （ 一 期 保 留 1栋 1600平 米 小 楼 分 层 销 售 ）销 售 价 格 起 价 6600元 /平 米 ， 现 在 对 外 报 价 均 价 7900元 /平 米 ， 实 际 销 售 均 价 7150元 /平 米 销 售 状 况 一 期 销 售 95%销 售 状 况 较 好 ， 二 期 50%， 销 售 进 度 放 慢主 要

58、卖 点 统 一 规 划 、 统 一 设 计 、 统 一 建 设 ， 智 能 化 、 低 密 度 、 生 态 型 ， 集 办 公 、 科 研 、 中 试 、 产 业 于一 体 的 企 业 总 部 集 群 基 地 ， 被 列 为 2003年 北 京 市 60大 重 点 外 商 投 资 项 目 之 一 ， 北 京 市 2003年 69大 重 点 工 程 之 一 ， 具 有 一 定 政 府 扶 持 背 景 。客 户 特 征 50%中 央 级 企 业 和 部 委 机 构 转 制 的 大 型 国 有 企 业 ， 30-40%在 京 的 本 地 企 业 和 各 郊 县 企 业 、 外省 市 大 型 企 业

59、北 京 总 部 或 驻 京 办 事 处 （ 多 为 设 备 、 钢 铁 、 通 讯 、 汽 车 等 传 统 制 造 业 公 司 ） ，10%外 企 。 （ 产 业 基 地 一 期 多 为 电 子 、 生 物 医 药 、 通 讯 等 高 科 技 电 子 公 司 ） 25 丰 台 区 总 部 基 地 ABP 26 丰 台 区 总 部 基 地 ABPKPI： 郊 区 化 发 展 趋势 ； 优 厚 的 税 收 政 策 ；交 通 较 为 便 利 ； 办 公楼 面 积 大 小 灵 活 多 变 ；风 景 较 为 优 美 ； 非 优质 目 标 型 标 杆 企 业 带动 。 优 势 ：l 享 受 中 关 村 科

60、 技 园 开 发 区 双 重 政 策 ；l 政 府 扶 持 ；l 公 路 交 通 发 达 ； l 国 内 知 名 企 业 入 园 ， 标 杆 型 企 业 带 动 ；l 地 价 优 势 ， 土 地 资 源 丰 富 ；l 可 承 接 产 业 园 孵 化 器 毕 业 企 业 。发 展 现 状 ： l 不 具 备 CBD浓 厚 的 商 务 氛 围 ， 不 具 备 中 关 村 浓 厚 的 科 技 教 育 研 发 氛 围 。l 依 托 丰 台 中 关 村 产 业 园 孵 化 器 毕 业 企 业 ， 其 特 性 及 需 求 与 定 位 及 自 身 资 源 有 一 定 差 距 。l 定 位 及 营 销 理 念

61、 失 误 ， 入 驻 的 标 杆 企 业 起 点 较 低 ， 非 国 际 影 响 型 ， 后 期 形 象 提 升 乏 力 。商 务 花 园 在 发 展 初 期 ， 对 企 业 总 部 更 多 地 采 用 兼 容 并 包 的 原 则 ， 定 位 于 以 OEM方 式 运作 或 “ 两 头 分 离 ” 的 中 型 企 业 ， 定 位 于 市 内 的 国 家 级 、 市 级 大 型 企 业 的 办 公 总 部 ， 定位 于 国 内 大 型 企 业 的 区 域 总 部 。 在 条 件 成 熟 时 ， 吸 引 跨 国 公 司 的 地 区 总 部 ， 同 时 以 科技 型 的 企 业 为 主 导 。 国

62、际 案 例 KPI总 结 ： 良好 的 商 务 基 础 ； 多 种 交 通方 式 便 利 ， 方 便 、 快 捷 的到 达 市 区 ； 城 市 人 力 资 源基 础 好 ； 标 杆 企 业 带 动 ；以 主 流 企 业 为 主 要 业 务 对象 的 服 务 公 司 入 驻 ； 高 速信 息 网 络 建 设 ； 经 营 方 式灵 活 ； 环 境 优 美 。 良 好 的 交 通 和 地 理 位 置 保 证 项 目 前 期 的 市 场 成 功 ，但 是 由 于 缺 乏 良 好 的 国 际 商 务 氛 围 ， 后 期 增 长 乏力 ， 需 要 较 大 投 入 27 国 际 市 场 案 例 证 明 发

63、展 总 部 基 地 的 适 度 规 模 ： 45-50ha u 新 加 坡 樟 宜 国 际 商 务 花 园 总 占 地 66ha， 建 面 109万 平 米 。 每 个 国际 企 业 总 部 建 筑 面 积 7000平 米 以 上 。 u 新 加 坡 裕 廊 国 际 商 务 花 园 总 占 地 33ha， 建 面 22.7万 平 米 。 共 14家公 司 占 地 13.7万 平 米 ， 每 个 公 司 占 地 达 到 6000平 米 以 上 。选 择 亚 洲 城 市 新 加 坡 的 商 务 花 园 验 证 占 地 面 积 可 行 性考 虑 到 本 项 目 的 实 际 情 况 ， CBD、 燕

64、莎 、 国 贸 等 国 际 企 业 现 办 公 地 面积 主 流 均 在 3000-5000平 米 左 右 ， 在 扩 租 时 能 到 达 5000-10000， 所 以按 照 前 面 所 述 外 迁 到 城 市 边 缘 的 大 公 司 数 量 150家 计 算 ， 占 地 45-50ha是 可 以 在 被 消 化 范 围 之 内 的 。 28 北 京 市 场 案 例 证 明 总 部 基 地 发 展 的 适 度 规 模 ： 45-50ha 总 部 基 地 北 京 市 第 一 家 、 最 大 的 企 业 独 栋 项 目 销 售 状 况 解 析u 规 模 ： 占 地 65ha， 容 积 率 1.5

65、9， 总 建 面 106万 平 米 。u 分 期 ： 一 期 20万 平 米 ， 二 期 25万 平 米 ， 三 期 60-70万 平 米 ， 三 期 中包 含 4万 平 米 五 星 级 酒 店 、 12.5万 平 米 商 业 配 套 、 含 4万 平 米 总 部 小公 寓 （ 30-50平 米 ） 。 u 销 售 情 况 ： 一 期 较 好 ， 二 期 销 售 速 度 放 缓 。为 保 证 销 售 、 根 据 市 场 情 况 测 算 ， 现 阶 段 总 部 基 地 总 建 筑 面 积 不 宜 超过 65万 平 米 。 按 容 积 率 1.5计 算 ， 占 地 45-50 ha较 为 合 适 。