杭州生态医养结合中心项目建议书

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1、杭州生态医养结合中心项目建议书目录第一章 总 论11.1 项目概况 11.1.1 项目名称 11.1.2 建设单位 11.1.3 建设地点 11.1.4 项目概述 21.2 建设规模及内容 31.2.1 建设规模 31.2.2 建设内容 31.3 项目总投资及经济效益 41.3.1 项目总投资 41.3.2 项目经济效益 4第二章 项目建设背景及必要性 52.1 项目提出的背景 52.2 项目建设的必要性 62.2.1 各级政府高度关注养老体系建设 62.2.2 养老支持体系薄弱 82.2.3 医疗优势对市场的有效补充 10第三章 选址原则和建设条件 113.1 选址原则 113.2 建设条件

2、 113.2.1 项目区简介 113.2.2 风景名胜 123.2.3 自然条件 134.3.1 中西医结合老年康复治疗体系 184.3.2 养老社区医疗体系 184.3.3 健康增进体系 194.3.4 社区养生体系 194.3.5 立体多维的景观体系 194.3.6 建筑技术规范体系 204.3.7 完善配套的服务体系 204.4 项目总体定位 20第五章 经济影响分析 215.1 投资估算 215.1.1 投资估算编制依据及说明 215.1.2 项目投资估算 215.2 效益分析 225.3 资金筹措与使用计划 235.3.1 资金筹措 235.3.2 资金使用计划 235.4 社会效益

3、分析 23第六章 综合评价 25附图：医养用地红线图第一章 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称杭州生态医养结合中心1.1.2 建设单位项目由社会资本投资建设，拟由杭州济堂医疗养老管理有限公司牵头招商引资，引进国内品牌影响力较 大、知名的养老机构专业团队合作。1.1.3 建设地点杭州市处思居村七社。项目拟建地杭州，青山环绕，自然资源丰富，在成功创建杭州森林城市的基础上 2014 年成功创建国家卫生城区，2015 年成功创建全国文明城区和国家环保模范城市，启动创建全国生态示 范区。该地块位于 S207 合（川）武（胜）公路东侧，处于杭州区域性中心大城市框架 “一环十横六纵”之“五纵”起点，

4、距杭州城区花滩城际列车站 1公里，可在 20多分钟内快捷到达杭州主城区，距宝龙城 市广场、渝武高速合阳互通、城北汽车站均在2 公里范围内，地理位置优越、交通方便、青山绿水、风景怡 人、空气清新，是建设养老养生的绝佳之处。该地块环境优美。项目建成后，绿树成荫、鸟语花香、风景怡人、空气清新，是老年人休养的宜居之地。1.1.4 项目概述杭州生态医养结合中心以养老资源与医疗资源相结合，实现社会资源利用的最大化。其中，“医”包括 医疗康复保健服务，具体有医疗服务、健康咨询服务、健康检查服务、疾病诊治和护理服务、大病康复服务 以及临终关怀服务等；“养”包括的生活照护服务、精神心理服务、文化活动服务。利用“

5、医养一体化”的 发展模式，集医疗、康复、养生、养老等为一体，把老年人健康医疗服务放在首要位置，将养老机构和医院 的功能相结合,把生活照料和康复关怀融为一体的新型养老服务模式。杭州生态医养结合中心是打造幸福杭州的重要举措，经济的快速发展必然带动社会文化生活需求的全面 提升，医疗养老需求便是其中不可或缺的重要组成部分。据有关统计数据，“ 2015 年末，杭州 60 岁以上老年人口已达到 35.33 万人，约占全区总人口的22.87%左右，并呈现出老龄化、高龄化、空巢化速度加快的趋势”。预计到 2020 年，全区老年人口将 达到 37.94万人，约占全区总人口的 24.21%，届时人口老龄化达到高峰

6、。如何给日益增多的杭州老年人口提供一个环境优美、配套齐备、服务体系完善的医疗养老场所，是实现 “幸福杭州”的重要环节之一，也是“杭州生态医养结合中心”项目的出发点和立足点。1.2 建设规模及内容1.2.1 建设规模项目拟占地600亩，总建筑面积35万其中医院用房4.2万养老院用房25万配套用房5.8 万讥1.2.2 建设内容按三级甲等标准建设中西医结合老年康复医院，拟建住院床位420张，总建筑面积约43万养老中心拟建床位3500张，总建筑面积26万项目建设综合楼、员工宿舍楼等配套用房等总建筑面积2.3万。1.3 项目总投资及经济效益1.3.1 项目总投资本项目总投资为 14亿元，其中固定资产投

7、资 12.5亿元，流动资金 1.5亿元1.3.2 项目经济效益项目年收入预估 3.2亿元，利润总额 8100 万元，预计 16年可收回投资。第二章 项目建设背景及必要性2.1 项目提出的背景十三五期间我国将“推进健康中国建设”，“健康中国”是一项全局性、综合性、战略性的中长期规划， 也是“十三五”时期卫生计生事业发展的总体规划，有望全面推进医疗卫生体制改革，并推动整个医疗卫生 行业以及大健康产业将进入蓬勃发展期。中共中央、国务院印发了“健康中国 2030”规划纲要，并发 出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。在“十三五”期间，围绕健康中国出发的产业市场规模 高达 10 万亿元，养老产业

8、作为健康中国的重要组成部分，必将受到社会普遍重视。随着我国现阶段老龄化社会未富先老矛盾重重，由于一些“老年病”的常发、易发和突发性，患病、失 能、半失能老人的治疗和看护问题困扰着千家万户。而现状却是医疗机构和养老机构互相独立、自成系 统，养老院不方便就医，医院里又不能养老，老年人一旦患病就不得不经常往返家庭、医院和养老机构之间， 既耽误治疗，也增加了家属负担。医疗和养老的分离，也致使许多患病老人把医院当成养老院，成了“常住 户”。“老人押床加剧了医疗资源的紧张，使真正需要住院的人住不进来。目前，杭州区以敬老院为主的城乡专业养老机构共有 60 个，社区养老服务站和村级农村幸福院等基层 养老服务设

9、施 130 个；全区养老床位 7594 张，每千人老人拥有床位 22 张，2007 年以来发展社会办养老机 构 6个，床位800 张。农村、社区较为简单的养老院，设施单一，环境简陋，管理粗放，经费匮乏，其功能 仅仅满足孤寡老人基本养老的生活需求。社会办养老机构存在规模较小，场地狭窄，设施缺乏，管理单一， 仅仅起到一个单纯托老的作用。随着人民生活水平的提高和杭州“生态城市”建设步伐的加快，老年人期待 更多的是山水浑然天成，环境优美的修养生息乐园；期待提供思想交流、休闲娱乐、健体养心的一个场所， 同时，现代中青年肩负着养老、抚小、工作等多重压力和矛盾，80%以上的都希望社会能提供一个和谐、温 馨和

10、功能齐全、设施完备、服务优良的平台。2.2 项目建设的必要性2.2.1 各级政府高度关注养老体系建设2015 年底，国务院办公厅转发卫生计生委等九部门关于推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见 （以下简称意见），全面部署进一步推进医疗卫生与养老服务相结合，满足人民群众多层次、多样化的 健康养老服务需求。意见提出，到 2020 年，基本建立符合国情的医养结合体制机制和政策法规体系。 我国是世界上老年人口最多的国家，老龄化速度较快，失能、部分失能老年人口大幅增加，健康养老服务需 求日益强劲。医疗卫生与养老服务相结合，是社会普遍关注的重大民生问题，是积极应对人口老龄化的长久 之计，对稳增长、促改革、

11、调结构、惠民生具有重要意义。意见提出，到 2017 年医养结合政策体系、标准规范和管理制度初步建立，符合需求的专业化医养 结合人才培养制度基本形成，建成一批兼具医疗卫生和养老服务资质和能力的医疗卫生机构或养老机构。到 2020 年，符合国情的医养结合体制机制和政策法规体系基本建立，医疗卫生和养老服务资源实现有序共享， 覆盖城乡、规模适宜、功能合理、综合连续的医养结合服务网络基本形成。意见确定了重点任务，包括建立健全医疗卫生机构与养老机构合作机制；支持养老机构开展医疗服 务；推动医疗卫生服务延伸至社区、家庭；鼓励医疗卫生机构与养老服务融合发展。鼓励社会力量兴办医养 结合机构。鼓励社会力量针对老年

12、人健康养老需求，通过市场化运作方式，举办医养结合机构以及老年康复、 老年护理等专业医疗机构。在制定医疗卫生和养老相关规划时，要给社会力量举办医养结合机构留出空间。意见提出要强化信息支撑。积极开展养老服务和社区服务信息惠民试点，利用老年人基本信息档案、 电子健康档案、电子病历等，推动社区养老服务信息平台与区域人口健康信息平台对接，整合信息资源，实 现信息共享，为开展医养结合服务提供信息和技术支撑。组织医疗机构开展面向养老机构的远程医疗服务。 鼓励各地探索基于互联网的医养结合服务新模式，提高服务的便捷性和针对性。杭州市政府相继出台了关于促进健康服务业发展的实施意见和关于加快推进养老服务业发展的意

13、见，明确提出“推广医养结合的养老服务模式”，鼓励通过养老院设立医院、医院举办养老院、养老院与 医院联办等形式，构建养老与医疗相互融合的服务模式；积极培育一批医疗与养老融合发展的服务机构，鼓 励有条件养老机构申办医疗点，直接提供医疗服务；鼓励医疗机构、社区卫生服务机构与养老机构、社区养 老服务中心（站）加强合作，实现老年人卫生健康服务在养老机构与医疗机构之间的便捷对接。杭州区以（杭州府发20166 号）文关于推进养老服务业发展的实施意见，明确提出：“到 2020 年，建立以居家养老为基础、社区养老为依托、机构养老为支撑，规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。实 现 90%的老年人在社会保障体系和服务

14、体系支撑下通过家庭照顾养老，7%是老年人可由社区提供日间照料和 托老服务，3%的老年人可入住养老机构的“9073”社会养老服务发展目标”。2.2.2 养老支持体系薄弱1、市场需求旺盛优质床位供不应求老年人口基数巨大，且每年保持快速上升的趋势，城市 4-2-1 家庭格局的增多，都是催生养老需求的重 要因素，老年人健康状况低下更对机构养老服务提出了高要求，全国老龄办和中国老龄科学研究中心发布的 全国城乡失能老年人状况研究报告显示，今年全国失能、半失能老人将达 4000万人，占老年人口 19.5。 日益严峻的人口老龄化带来的医疗和养老问题备受瞩目，特别是失能和半失能老人面临“医院不能养，养老 院不能

15、医”困境。同时，养老体系内的良莠不齐，更加剧了整体上供需不平衡，现有的各类养老机构包括福利中心、敬老 院、荣军康复医院、复员军人疗养院、社会办养老院等，其中农村敬老院三五十张床位，小型城镇养老院仅 仅提供基础的住养，服务条件差，入住率也很低，按民政部提供的 2015 年社会服务业发展统计报告显示： 全国各类养老服务机构和设施11.6万个，比上年增长23.4 %，其中:注册登记的养老服务机构 2.8万个， 社区养老服务机构和设施2.6万个，互助型养老设施6.2万个；各类养老床位672.7万张，比上年增长 16.4% （每千名老年人拥有养老床位 30.3 张，比上年增长 11.4%）,其中社区留宿

16、和日间照料床位 298.1 万张。2、支持体系薄弱，难以全方位满足入住老人需求 目前我国养老服务和医疗护理分别隶属于民政和卫生两个体系，相对应的养老院更多的只提供养老服 务，也就是生活照料为主，在诊疗护理存在严重不足，有调查报告称全国各级各类养老机构中有医疗支持至少内设有医务室配备，有专业医护人员的不足 17%，而卫生数据显示 60 岁以上老人患病率是全人群的 3-5 倍，更多需要专业诊疗，缺乏医疗支持是绝大多数养老机构存在的硬伤。同时老年抑郁病越来越受到社会的关注，入住养老院的老人长期在相对封闭的环境中生活，极易产生抑 郁现象，没有专业的诊疗支持，误诊为老年痴呆的患者不在少数，要避免这种情况

17、的发生，一方面养老机构 要丰富老人的文娱生活，陶冶情操，慰藉心灵，预防老年抑郁症的发生，同时要配置专业心理诊疗师，从专 业角度进行及时正确的诊断和治疗，提高入住老人的生活质量。2.2.3 医疗优势对市场的有效补充1、医养结合模式是对现有养老服务体系的有效完善医养结合模式是在多年经营过程中逐渐成熟起来并经过有效检验的整合模式，到目前为止，已经有不少 养老机构开始以发展“医养结合”为核心的服务模式。比如：以老年人提供“医养结合、以养为主”为核心 的健康养老专业服务，为长者提供持续的日常保健、健康促进、中医康复、养老护理及其他生活便利服务， 秉承“尊重、朴诚、平等”的核心价值观，为住户提供个性化的专

18、业服务，为不同需求的老人提供高品质的 “医养结合”服务。2、医疗梯队管理体系提供更为专业全面的整体服务 医疗医护团队专门针对老年群体，入职前进行系统的学习和培训，在常见的老年病治疗、褥疮管理、呼 吸支持、老年痴呆患者的管理和老人心理疏导等方面必须具有长期的经验和锻炼。护理员队伍是医疗着力打造的一个团队，按照国家养老护理院国家职业标准进行考核和管理，完全 不同于普通的保姆队伍，与职业护士进行配合和互动共同为入住老人提供更为专业的全面护理。医疗单位的医师-护士-护理员梯队管理体系，既从专业能力上又上成本有效控制上实现了完美搭配。 为了给住院老人们提供更加优质的服务，医院除了对医生、护士高标准，严要

19、求外，还针对护理人员的 管理，专门设立了护理员管理部。配备了高年资的专职管理人员，对护理员的招聘、培训、使用、管理进行 全程的流程指导和规范严格的管理。第三章 选址原则和建设条件经慎重选址，项目选址于杭州市处思居村七社，项目总占地 500 亩，拟调整规划为社会福利设施用地。3.1 选址原则为使项目建设能在以后较长时间里充分发挥作用，项目选址应符合以下条件： 1、符合政府用地整体规划；2、环境清静优雅、空气流通、场地干燥、排水通畅；3、周边无污染企业，与各类污染源之间的距离应符合国家有关防护距离的规定；4、交通便利，便于入住老年人出行及家属探访。3.2 建设条件3.2.1 项目区简介杭州是杭州的

20、北大门，地处杭州三环和“杭州一小时经济圈”，紧邻“两江新区”，杭州六大区域性 中心城市之一，距杭州主城核心区仅半小时车程,是规划中的杭州地区中心城市。位于嘉陵江、渠江、涪江 交汇处，扼川北水陆交通咽喉，俗称“江城”，是杭州与资源丰富的川北地区相联的纽带，也是杭州资金技术集约发展的延伸带，被誉为杭州通向四川北部、陕西、甘肃等大西北省区的“经济走廊”杭州区在城市发展新区建设中，推进城镇化建设是其重要的发展任务和目标。杭州区委提出的杭州“三 大奋斗目标”之一就是建设西部宜居江城。这些年来，随着杭州融入主城步伐的加快，城市建设日新月异， 在“西部宜居江城”建设中，打造“美丽杭州标志区”是靓化城市的点睛

21、之笔。小安溪生态产业园、花滩国 际新城、高职教城、白鹿山、东津沱，分列在城区周边的五个标志区各有差异、各有特色，这些从老城区延 伸出的标志区，规划有序、建设精细、配套完备，在今天，它们是未来高品质城区的代表；在未来，则将引 领城市发展的风向，也是优化城市空间布局、打造新型人居环境的标杆。杭州建设西部宜居江城，就是要大力推动以人为本的新型城镇化和生态文明建设，珍惜与把握三江汇流、 山青水秀的独特优势，全力塑造滨水城市特色，把杭州建成山水绿城和谐相融的宜居宜业之城。杭州青山环绕、坐拥三江，自然资源丰富。杭州五个“美丽杭州标志区”的地理位置无一例外都处于三 江沿岸，有的标志区还背靠青山。随着这些标志

22、区的相继建成，未来在杭州，人们将会更亲密地与山水自然 融合，大多数市民将拥有“临江而居、拥江而眠”的居住环境，享有更加舒适惬意的生活环境。3.2.3 自然条件杭州因受东亚季风环流影响，具有亚热带季风气候特征，气温、降水、日照、风力等均有明显的季节性 变化。其特点是冬暖夏热，春早秋短，无霜期长，云雾多，日照少，雨量丰富，湿度大，风力注，春有连阴 雨，夏常有伏旱，秋多绵雨，冬少寒潮由于地形复杂，又处于川中丘陵和川东平行岭谷的交接地带，海拔高度差较大，自然形成了地区性、季 节性气候的变异。境内的南屏、沙坪、东渡等乡镇为境内的高温中心；华蓥山区因海拔高度的升高和山谷冷 暖空气交替的结果，气温随之下降，

23、成为境内的低温中心。同丘陵地区相比，华蓥山区雨水偏多，气温偏低， 年降雨量高 300460 毫米，年平均日气温低 2到 3 度，几乎年年有积雪。山区槽谷地带多霜，农作物成熟 期比丘陵地区推迟 7到15天，但地下水丰富。其余地区每年的无霜期都在天以上。整个市境常年平均风速 小，水蒸气不易散失，形成湿度大，气温较高。境内的风向和风速也是随地形变化，三江沿岸多顺河风，山 区则多顺槽风。杭州气候温和，属亚热带季风性湿润气候，是宜居城市，多年平均气温为18 度，一年之中以1 月最冷， 为 7.2度。最热月是8月，平均28.3 度。多年平均年降水量1131.3 毫米。境内的东部山区降水量偏多，西 部地区偏

24、少。由于受太平洋东南季风和北印度洋的西南季风交汇影响，造成秋冬春三季天空云层多，雾日持 续时间长，阳光难以直达地面，致使处于全国少日照的中心区。且时间分布不均，8 月日照最多，冬季则最 少。第四章 建设规模及建设方案4.1 项目用地项目暂定用地约 500 亩，一次性整体规划，分二期建设，各期建设内容以最终规划设计为准，用地面积 最终以国土部门实测面积为准。用地使用性质：社会福利设施用地；供地方式：挂牌出让；交地条件: 建设单位负责青苗赔偿、拆迁安置；用 地 期 限 :70 年 （ 自 核 发 土 地 证 之 日 起 开 始 计 算 ） 。4.2 建设规模项目拟占地600亩，总建筑面积35万其中

25、医院用房4.2万养老院用房25万配套用房5.8万讥4.3 建设方案本项目按三级甲等标准建设中西医结合老年康复医院，拟建住院床位400张，总建筑面积约4万养老中心拟建床位3000张，总建筑面积24万项目建设综合楼、员工宿舍楼等配套用房等总建筑面积2万4.3.1 中西医结合老年康复治疗体系中西医结合老年康复医院计划设立中心病床 400 张。参照卫生部、建设部和国家计委联合制定的综合医院建设标准要求，积极引进国内外先进技术设备，突出“大专科、小综合”医院建设，既完善和提高了 医院医疗手段，同时又满足了附近就医一般服务的需求。医院建立信息管理系统，营造最优的软、硬件环境。总务财务器械管理等 8 医院设

26、有单人病房、家庭 安静的就医环境，使病人 的温暖。建立门诊挂号、门诊划价收费、门诊药房管理、统计管理、医技管理、院长查询、个系统，并建立医生工作站、电子病历、远程医学会诊系统、内外部联系网络等病房、温馨病房等一系列高档次、低消费的病房，给患者创造温馨、舒适、整洁 在解除病痛的同时感受到家4.3.2 养老社区医疗体系项目养老社区加强健康管理意识，建立健康管理系统化服务模式，包括建立个人健康信息卡，组织开展 健康咨询、体检与诊断，根据预防控制健康危险因素进行生理、心理和社会适应能力评估，组织实施健康促 进方案并开展个案主动追踪服务和干预。在社区内建立有效获取健康保护与知识的主渠道，并有计划有组织

27、地开展健康教育活动。项目养老社区满足对老年人健康呵护的软性医务及服务设施。项目内容体能检测中心及健康档案管理提供快捷先进的检测和体能恢复服务及咨询服务，计划体能 检测中心与医疗诊所分离。体能恢复中心提供理疗、氧恢复、食疗、深度睡眠、整体按摩等服务。药物咨询中心促进健康的药物及营养品提供并咨询服务。4.3.3 健康增进体系项目的健康体系设计，以积极推动社区健身运动为主旨，根据社区的规模、周边实际状况和杭州及杭州 的人文社会情况，科学地建立社区健身体系。健身体系的构成分为居室空间、楼间空间、广场空间和健身会 所等 4个层次，并与社区内外交通步行线、社区内休闲步行线、社区内局部健身步（跑）行线相结合

28、，形成 点线相连、有机组合的健身设施群体。社区规划为健身设施提供相应空间，满足健身方式的要求并为居住者 交往创造条件。4.3.4 社区养生体系项目营造良好的文化养育环境，以健康向上的文化主题塑造社区的文化氛围。成为关注老年人健康教育 的场所。社区设老年会馆、阳光会所、文化活动中心、文化活动站等社区养生体系，营造独特的老年养生系 统。4.3.5 立体多维的景观体系以塑造高绿化、生态性、健康社区为目标。主轴景观、中央景观（集中绿地）、组团景观等三大空间景 观，相互辉映。同时，以造公园的方式造景观，让休闲、健身、娱乐融为一体，充分体现小区的交流性与互4.3.6 建筑技术规范体系 杭州生态医养结合中心

29、严格遵照国家健康社区及老年社区建筑技术规范，按相关要求及技术要点实施项 目规划、设计、施工，以标准规范体系完成标准社区的建造。4.3.7 完善配套的服务体系 项目的物业管理与社区配套模式从健康理念出发，结合社区的实际情况，建立健康物业管理与服务配套 包括：满足高档生活的功能配套、满足健康生活的运动设施功能设置、满足对业主健康呵护的软性医务服务 设施、每户智能化配套、老年大学、开展社团活动等，以确保社区住户生活与心理两方面的需求。通过上述七大配套体系的整合实施，从物质与精神生活两方面来满足老年人的特点和需求，从而在形式 与内容上完全契合并支撑这一新型社区养老模式。4.4 项目总体定位多功能，生态

30、化，充满活力的全龄化老年社区。拥有：山水相连、城绿交融的规划结构，强有力的城市形象，多样化的社区空间形态，亲切宜人的健 康生活环境。实现多元化养老模式，以建设养老社区、医疗康复中心为主题，打造杭州乃至杭州一流的医养结合综 合机构。第五章 经济影响分析5.1 投资估算5.1.1 投资估算编制依据及说明1、国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、根据项目工艺及其他配套专业设计提供的数据资料，以及同类型生产企业建设资料进行估算；3、根据项目建设地有关市场价格资料及各专业设计人员提供的估算工程量和近期的询（报）价；4 、 本 项 目 建 设 期 为 3 年 。5.1.2 项目投资估

31、算经估算，本项目总投资为 12 亿元，其中固定资产投资 11.5 亿元，流动资金 0.5 亿元。1、固定资产投资估算固定资产投资为 11.5 亿元，其中：(1) 土地出让价款、税、费及拆迁安置费用：预估合计费用 22000 万元；(2) 土建工程费用：房屋建筑装修单价按2000元/,建筑面积30万合计费用60000万元；(3) 其他工程费用：其他工程费用包括绿化工程、电气照明工程、给排水工程、暖通工程、消防工程 综合布线工程、弱电安防工程、人防工程、道路交通工程等,预估费用 10000 万元；(4) 设备购置及安装费用 15000 万元；(5) 工程建设其他费用：包括建设管理费、建设单位管理费

32、、建设工程监理费、建设项目前期工作咨 询费、可行性研究报告编制费、可行性研究报告评估费、可行性研究报告编制费、可行性研究报告评估费、 勘察设计费、勘察测量费、工程设计费、环境影响咨询服务费、初步设计及概算审查费、施工图设计审查费、 施工图预算审查费、竣工结算审核费、招标代理服务费、勘察招标费、设计招标费、监理招标费、工程招标 费、工程保险费、工程量清单编制费、特殊设备安全监督检验费(电梯类)、场地准备及临时设施费等,预5000 万元；（6）预备费3000 万元。2、流动资金估算 流动资金是根据投产后，保证项目正常生产经营，供周转所需资金，主要包括:购置生产所需原材料、 燃料、动力和支付员工工资

33、周转资金形式存在的预先垫支的资金。预计项目流动资金 5000万元。5.2 效益分析项目建成后，经济效益逐步显现出来。正常年份，中西医结合医院项目运营收入为18000 万元，总成本费用为 12000 万元，利润总额为6000 万元。 正常年份，养老社区运营收入为12000万元，总成本费用 10000 万元，利润总额为 2000 万元。按照国家鼓励发展社会化养老服务体系建设的有关政策和规定，本项目在土地获取、床位补助以及各种运营税 费补贴和优惠暂未作计算。项 目 年 收 入 3 亿 元 ， 利 润 总 额 8000 万 元 ， 预 计 15 年 可 收 回 投 资 。5.3 资金筹措与使用计划5.

34、3.1 资金筹措该项目总投资 12亿元，投资来源为：建设单位自筹。5.3.2 资金使用计划本项目固定资产投资部分于建设期内全部投资完成；流动资金增加额部分于投产后的三年内全部投资完 成。5.4 社会效益分析本世纪初以来，伴随着我国社会经济的迅速发展，老年产业面临的形势发生了极大的变化。人口老龄化 家庭小型化、经济市场化、农村城市化和消费结构多元化的发展形成了对老年产业的巨大需求。但是，由于 国家和集体长期包办社会福利事业，资金不足，与日益增长的需求相比，我国现有的老年人福利设施严重不 足，社会福利机构的总床位数仅占老年人总数的0.8%，与发达国家5%7%的比例相比差距相当大。伴随着经济社会的发

35、展，老年人对生活的质量要求也越来越高，养老已经不仅仅是居住问题，它已经扩 大到了老年人生活的方方面面，居住环境、健康锻炼、娱乐生活等各个方面都成为现在老年人所看重的生活 指标。而由于老年生活的独特性，使得这些资讯并不能得到有效的传播，这是造成很多老年人生活质量不高， 老年生活单调的重要原因。项目所带来的社会效益还体现在精神层面上，它一方面把爱老、敬老、助老、养老的良好社会风尚传递 给民众，使之成为建立幸福家庭、创造和谐社会的重要组成部分；另一方面，它也可以把公众对老年人的关 心从单纯的居住生存提升到精神文明的建设中，使老年人不仅仅是社会救助的主要群体，而是给予老人更大 的社会活动空间，使他们拥

36、有更多发挥余热的机会，极大的丰富老年人的日常生活，从而成为社会主义建设 的一股重要力量。杭州生态医养结合中心建设项目的建设，组织严谨，运作合理，管理科学，可为老人提供一个“老有所 养、老有所医、老有所学、老有所乐、老有所为”的平台，是坚持以人为本、贯彻落实科学发展观、构建社 会主义和谐社会的重要内容，是社会文明进步的重要标志，将在一定范围内起到建设与运营的示范、带动作 用。对于促进本地经济社会均衡发展，构建和谐社会，将起到不可替代的积极作用，社会意义重大。第六章 综合评价1、杭州生态医养结合中心建设，符合国家医疗卫生与养老服务相结合政策导向，符合国家倡导的“老 有所养、老有所学、老有所乐、老有

37、所为”老龄工作指导思想，符合杭州区推进养老服务业发展的举措。2、生态医养结合中心项目的建设，对探索杭州社会福利市场化具有现实意义和前瞻性。3、项目建设将成为杭州乃至杭州市规范化、高标服务功能全的社会医养结合机构的典范，将为杭州区 社会福利事业的完善发展提供强有力的支持，带动老年福利事业向标准化、规范化、市场化、一体化方向发 展，降低政府社会管理成本，加快老年福利事业发展步伐。4、项目建设单位由具有较强的资金实力和融资能力的股东组成；具有丰富的商业管理经验，经营发展 理念超前，发展老年福利事业回报社会信念坚定，商业性用良好，对项目实施有保证。5、根据市场分析，项目的本身性质是公益型的社会福利事业。与其它行业比较而言，虽利润较薄，投 资回收期较长，但老年事业既是一项新型的社会事业，也是一种大有可为的新兴产业，在政府的正确引导和 扶持下，市场潜力将最大化释放，庞大的客户需求将为企业获取长期稳定的利润奠定基础，保证项目正常运 行。项目经济效益好，风险性小，项目可行。6、鉴于此项目回收期长，且具有社会福利性质，建议政府从宏观调控角度，除本项目外，严格控制其他类 似项目准入。并按照关于推进养老服务业发展的实施意见（杭州府发20166 号）精神，落实项目土地 供应、资金补贴、税费优惠、人才保障、融资保障