最新商业街案例分析课件

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1、 商业街案例分析商业街案例分析商业街是由众多店铺店铺组成，平面按照街街的形式布置的商业房地产形式，是城市商业的缩影和精华。商业街按照定位不同可分为以下3种类型：1、综合商业街：集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等多功能、多业种、多业态的商业集合体，注重提供消费者所需的综合服务。例如王府井步行街、纽约第五大街等。2、主题商业街：整条商业街集中在一起反映一个主题，并根据这个主题设置衍生类商铺，每个业态均为主题的一个部分，以适应消费者个性化、多样化与差异化的要求。例如三里屯酒吧街、香港旺角通菜街（女人街）等。3、特色小街：具有深厚历史文化或地域风情的商业街区，为消费者提供具有传统特色的商品与服务。例如成

2、都锦里、西安回民街等。商业街定义商业街发展趋势单纯的购物功能购物、餐饮、休闲娱乐等多功能综合性、大众化定位个性化、差异化、主题化定位物质性规划思考文化、功能、购物体验方面的思考HOPSCA 原则（豪布斯卡）Hotel、Office、Parking、Shopping、Convention、Apartment 六个英文单词第一个字母组合的音译。意义分别为：酒店、办公、公园、购物、会议、公寓。HOPSCA的核心理念为：城市商业街不仅仅是一个购物场所，而必须是一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、居住为一体的生活空间。介绍的案例是 成都宽窄巷子&上海新天地 实地调研的内容是 重庆南坪万达广场成都：宽窄巷子成都

3、：宽窄巷子名称宽窄巷子地址成都市青羊金河路口运营商成都文化旅游发展集团有限公司体量核心保护区占地面积 108 亩(66000平米)，建筑面积 44000(另说约70000)（地上 35000、地下停车场 11000）物业形态四合院、花园洋楼、宅院式精品酒店商业形态茶馆、酒吧、民族工艺零售租售情况租赁为主，少量出售。参考售价4万/，租金4-7元/天交通条件：5路、13路、25路、42路、47路、58路、64路、78路、81路、340路，93路，98路，43路 整个宽窄巷子由 45 个清末明初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店组成，院落以一层为住，局部二层，均带天井

4、，院落面积 1731100 不等，主要集中在 400800。重点案例分析宽窄巷子总体布局：总体布局：宽窄巷子项目由三条步行街组成，且中间用通道连通，实现了人气、商气的互动，也显得非常人性化。另外，在宽巷子两端分别设置了东广场和西广场，起到聚集人气、提供促销场地等作用。步行街长约 400 米，宽巷子宽度以 67 米居多，窄巷子宽度为 4 米，街巷距离适宜集聚人气。在具有鲜明地域特色和浓厚历史氛围的宽窄巷子各街区中，植入以文化为基石在具有鲜明地域特色和浓厚历史氛围的宽窄巷子各街区中，植入以文化为基石的商业元素，充分展示老成都生活精神，能切身感受老成都民俗生活场景，感的商业元素，充分展示老成都生活精

5、神，能切身感受老成都民俗生活场景，感受受“最成都最成都”概况：概况：1 1、规模：、规模：()核心保护区占地面积 108 亩(66000平米)，建筑面积 44000(另说约70000)（地上 35000、地下停车场 11000）()整个宽窄巷子由 45 个清末明初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店组成，院落以一层为住，局部二层，均带天井，院落面积 1731100 不等，主要集中在 400800。2 2、商业定位：、商业定位：时尚生活街区3 3、文化定位：、文化定位：宽巷子-闲生活；窄巷子-慢生活；井巷子-新生活街道宽巷子窄巷子井巷子功能定位“闲生活闲生活”区区以

6、旅游休闲为主题以旅游休闲为主题“慢生活慢生活”区区以品牌商业为主题以品牌商业为主题“新生活新生活”区区以时尚年轻为主题以时尚年轻为主题业态业种以精品酒店、私房以精品酒店、私房餐饮、特色民俗餐餐饮、特色民俗餐饮、特色休闲茶馆、饮、特色休闲茶馆、特色休闲酒馆、特特色休闲酒馆、特色客栈、特色企业色客栈、特色企业会所、会所、SPA为主题为主题的情景消费游憩区的情景消费游憩区打造成以各国西餐、打造成以各国西餐、各地品牌餐饮、轻便各地品牌餐饮、轻便餐饮、精品饰品、艺餐饮、精品饰品、艺术休闲、特色文化主术休闲、特色文化主题店为主的精致生活题店为主的精致生活品味区品味区以酒吧、夜店、甜以酒吧、夜店、甜品店、婚

7、庆、小型品店、婚庆、小型特色零售、轻便餐特色零售、轻便餐饮、创意时尚为主饮、创意时尚为主题的时尚动感娱乐题的时尚动感娱乐区区目标客群针对怀旧休闲客群针对怀旧休闲客群针对主题精品消费的针对主题精品消费的目的性消费客群目的性消费客群针对都市年轻人客针对都市年轻人客群群特色之处特色之处1、文化墙、文化墙本土雕塑家朱成的作品，位于井巷子口，往南就是居民区。最大的看点，是黑白老照片展示的平面艺术与浮雕立体艺术的无缝结合，比如三轮车夫挑着土豆在街巷里穿行的照片，土豆被朱成换成了立体浮雕，你可以做一个跃跃欲试的姿势，好比即将跨上车夫的三轮车 2、成都原真生活体验馆、成都原真生活体验馆位于宽巷子，复原了193

8、5年成都一个七口小康之家的生活场景。布局为典型的川西民居，细节处得到保留，比如堂屋内的神龛、祖先牌位，老人房中的竹躺椅、麻将，闺房中的女中校训、月份牌，新房中的胭脂盒、留声机，儿子房中的国际象棋、收音机等。门票10元3、琉璃会会馆、琉璃会会馆中国琉璃鉴赏标准级作品生产厂商香港星工坊琉璃艺术品公司创建，是中国第一家全面展示古法琉璃文化的会馆，也是全国唯一参观收取门票的餐厅，大门，吧台，隔屏、墙面、穹顶、地板、窗户、桌椅、灯具、餐具甚至卫生洁具都是琉璃，琉璃会馆呈现的是粤菜、川菜、海鲜、谭家菜的组合，内设专门的琉璃艺术品展示销售区。建筑面积一千余平米，可同时接待180多位贵宾，拥有11个包括全球唯

9、一鸟巢在内的主题艺术包厢。著名女诗人翟永明开办的白夜酒吧，定期举办各种文艺活动，文艺展览、讨论会和诗会，它吸引着文艺人来到宽窄巷子，也让白夜名副其实的成为宽窄巷子乃至成都最有艺术气场的酒吧。4、白白夜夜酒酒吧吧5、黛堡嘉莱、黛堡嘉莱 小洋楼是窄巷子和井巷子之间一个漂亮的中西合璧的建筑，它有中国式的屋顶，西式的罗马圆柱撑起了二楼的露天阳台，长拱形的窗户上六角星的窗棂让整个建筑很有灵气黛堡嘉莱巧克力是中国大陆地区第5家直营店，也是第一家法式沙龙概念店。香港建筑师高文安开的咖啡馆 6、MY COFFEE7、JiongBox 创意盒子创意盒子 100多平米的地方，叠加累积了100多个见方的盒子，里面放

10、着上百位年轻设计师的创意作品，每个作品都蕴含这些年轻设计师们的灵感和故事 总结总结1、宽窄巷子作为成都三大历史文化保护区之一，是成都最有特色的“院落式情景消费街区”和“成都城市怀旧旅游的人文游憩中心”，是具有“老成都底片、新都市客厅”内涵的“老成都原真生活情景体验街区”。2、宽窄巷子采取“修旧如旧”的原则，在建筑上保留了宽窄巷子传统四川民居融合外来文化影响形成的民居结构形态和特点，在功能上则恢复了少城作为成都城市文化商业母体的原始功能。3、宽窄巷子进驻商家大都具有鲜明的文化特色，做到了商业性与文化特色的有机结合。4、宽窄巷子既保留了老成都的原真生活体验，又融入了外地文化，实现了中西合壁。5、宽

11、窄巷子作为成都三大历史文化保护区之一，是成都最有特色的“院落式情景消费街区”和“成都城市怀旧旅游的人文游憩中心”，是具有“老成都底片、新都市客厅老成都底片、新都市客厅”内涵的“老成都原真生活情景体验街区”。6、宽窄巷子采取“修旧如旧”的原则，在建筑上保留了宽窄巷子传统四川民居融合外来文化影响形成的民居结构形态和特点，在功能上则恢复了少城作为成都城市文化商业母体的原始功能。7、宽窄巷子进驻商家大都具有鲜明的文化特色，做到了商业性与文化特色的有机结合。8、宽窄巷子既保留了老成都的原真生活体验，又融入了外地文化，实现了中西合壁。上海新地标外地游客来上海旅游的必到之地；上海的白领一族体验小资生活的专属

12、地；居住在上海外籍人士进行交流和聚会的根据地；上海新天地上海新天地上海新天地p 新天地位于城市“中心的中心中心的中心”，距淮海中路高档消费商业区600米左右p 占地面积52万平米，紧邻淮海中路商务圈北至太仓路；西至马当路；南至自忠路；东至西藏南路p 原自然街坊23个；原居住人口7万人新天地是太平桥改造规划的首期项目新天地是太平桥改造规划的首期项目p A太平桥人工湖绿地，占地4.4万，水面面积1.2万，已成为市中心景观p B新天地，占地新天地，占地3万，建面万，建面6万，分南、北里。万，分南、北里。p C翠湖天地高级住宅小区，总建68万p D企业天地甲级写字楼区，总建面50万p E瑞安集团总部大

13、楼，区域的标志性建筑基本情况基本情况今昔对比：改造前的上海新天地破旧、拥挤、恶劣居住条件的集中表现。富有特色的石门建筑元素，体现上海20年代建筑特色，是建筑修缮的基础 开发理念开发理念今昔对比：改造后的上海新天地开发理念开发理念古今融合，中西交汇开发理念：开发理念：改变原先的居住功能，赋予商业经营价值，把这片反映了上海历史和文化的老改变原先的居住功能，赋予商业经营价值，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心 改造方式：昨天、明天，相会在今天：改造方式：昨天、明天，相会

14、在今天：新天地开发借鉴了国外经验，采用保留建筑外皮、改造内部结构和功能、并引保留建筑外皮、改造内部结构和功能、并引进新的生活内容进新的生活内容，这一做法在上海甚至是全国尚属首创。石库门建筑群外表保留了当年的砖墙、屋瓦，而每座建筑的内部体现出现代休闲生活的气氛。漫步新天地，仿佛时光倒流，有如置身于二十世纪二、三十年代的上海，但一步跨进每个建筑内部，则非常现代和时尚；门外是风情万种的石库门弄堂，门里是完全的现代化生活方式，一步之遥，恍若隔世，真有穿越时空之感！香港瑞安集团和上海复兴建设发展有限公司合资开发，总投资1.5亿美元总体规划顾问为本杰明伍德（Wood and Zapata Inc.）上海新

15、天地北里荣获2003年度Urban Land Institute(ULI)Award for Excellence大奖，为历来首度获此殊荣的中国内地项目开发理念开发理念石库门由门框、门楣和门扇组成，尺度高大。门框早期多用石头砌成，后期则石头、砖头和水泥都有。早期门框多简洁，无装饰。后期则多有装饰，往往有多重线脚。有时在门框两边也会使用西方古典柱式的壁柱，而古典柱式中又多用科林斯式或爱奥尼式柱。门扇一般采用58厘米厚的实心木门，以门木轴开启，门面黑色油漆，门上有铜制或铁制门环一对。黑色门扇加上金属门环，使石库门住宅平添了几分庄重。门楣部分是石库门最为精彩的部分。这里装饰最为丰富。在早期石库门中，

16、门楣常模仿江南传统建筑中的仪门做成中国传统砖雕青瓦压顶门头式样。后期受到西方建筑风格的影响，常用三角形、半圆形、弧形或长方形的花饰，类似西方建筑门、窗上部的山花楣饰。其中也有一些门楣做成颇为地道的西方古典山花式样，如三角形或弧形的山花，有时也有巴洛克式卷涡状山花。有些石库门中，在门楣与门框之间还有一个个过渡层。装饰上比上部的山花形楣饰简洁，两旁是门框两侧凸出墙体的壁柱的向上延伸，中间内凹部分则有浮雕装饰，亦或写上四字吉祥额批。石库门介绍设计理念：昨天明天相会在今天 开发理念开发理念上海新天地定位为国际化休闲、文化、娱乐中心上海新天地定位为国际化休闲、文化、娱乐中心功能定位：集餐饮、购物、娱乐等

17、功能于一身功能定位：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客达上海的中外游客 提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费的场所定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起 上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地 一个国际交流和聚会的地点里会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会 层层深化的定位明确了目标消费客群定位

18、定位城城市市起起居居室室北里以石库门旧建筑为主，商业形态为街铺，北里以石库门旧建筑为主，商业形态为街铺，南里以新建筑为主，形态为购物中心南里以新建筑为主，形态为购物中心p北里北里约3.5万，以保留石库门旧建筑为主以保留石库门旧建筑为主，内部为现代化装修p南里南里以反映时代特征的新建筑为主，以反映时代特征的新建筑为主，包括一座总建面达2.5平米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。p集中式商业与街铺的比例集中式商业与街铺的比例42集中式商业（5层）58街铺（24层）近乎40：60的比例北里南里规划布局规划布局北里北里 南里南里 购物、餐饮、休闲娱乐业态比例约为购物、餐饮、休闲娱乐业态比例约

19、为4 4：4 4：2 220253540354012家，主要为酒吧、艺术工作室、迪士高等24家，主要为工艺品、饰品、家居用品22家，其中11家为欧美风味0.70.88万平米1.21.4万1.21.4万艺术休闲娱乐零售/服务餐饮p北里：北里：业态主要为餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐p南里：南里：一座2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单元）、麦当劳餐厅、哈根达司、甜品店等。0.4万平18艺术休闲娱乐45371万平0.82万平零售/服务餐饮估算的业态比例零售：餐饮：休闲娱乐38：42：20业态配比业

20、态配比新意迭出的时尚活动，为新天地带来富有动感新意迭出的时尚活动，为新天地带来富有动感的现代时尚风采，使之成为现代潮流的领导者的现代时尚风采，使之成为现代潮流的领导者名人效应名人效应谭咏麟、成龙等百位香港明星经营的“东方魅力餐饮娱乐中心”是明星文化结合餐饮的创意，那里将是追星族经常可以与心中偶像交流的场所；台湾著名电影演员杨慧珊经营的琉璃工房主题餐厅，将使游客置身于七彩水晶宫中用餐；异域风情异域风情法国餐厅的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往；日本音乐餐厅夜夜摇滚乐绕梁不绝；巴西烤肉餐厅带来了南美风情表演时尚活动时尚活动寻FUN万圣节 畅饮新天地时尚发声-新天地 2008上海新天地秋冬时装季昆

21、曲沙龙系列活动之二当昆曲遇见瑜伽“灵感定义生活”2007上海新天地艺术行动 艺术化艺术化商业商业采取只租不售模式，后续统一经营保证品质，采取只租不售模式，后续统一经营保证品质，同时招商阶段严格挑选品牌同时招商阶段严格挑选品牌p盈利模式：盈利模式：经营者和管理者分离，采取只租不售模式，后续统一经营保证品质（开发商资金实力、商业管理经验）p品牌选择：品牌选择：对租户严格挑选，现有租户中，85来自中国内地以外的国家和地区。菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。盈利模式盈利模式完善、细致的服务完善、细致的服务咨询中心咨询中心免费提供新天地各个租户的

22、店卡和各种关于新天地的资料、刊物，以及上海旅游交通地图等。电脑浏览新天地及其他相关的网站。中英双语服务。服务服务ZingZing新杂志新杂志 完整功能设置：完整功能设置：8888新天地酒店式服务公寓新天地酒店式服务公寓私人会所般的低调与尊贵。规模：座落于新天地广场南里，88新天地共有53套单元，5种不同房型可供选择 风格：延续了新天地中西合壁、新旧结合的风格和理念。清水砖瓦墙加上明清木雕门 服务：五星级酒店个性化服务酒店服务酒店服务公寓公寓上海新天地商业功能实现成功因素p选址p差异化的定位p商业业态比例p商业形态比例p商业盈利模式城市核心区中心位置、市级商圈、高档商务区附近，周围有高端住宅支撑

23、与临近成熟商圈形成差异、功能综合、集餐饮、购物、娱乐休闲、文化于一体零售：餐饮：休闲娱乐及商服42：38：2042集中式商业58商铺采取只租不售模式，经营者和管理者分离（开发商资金实力、商业管理经验）对租户严格挑选，现有租户中，85来自中国内地以外的国家和地区。成功因素成功因素北京、上海两个商业代表作成功的共同之处1、项目都抓住了符合现代消费的“流行、时尚”的核心文化元素，迎合了市场的需求。上海新天地：建筑构建出海派文化特色 商业运营上体现时尚代表时尚艺术的“陈逸飞”、代表流行音乐时尚的“东魅”，并辅之以星巴克、哈根达斯、酒吧 三里屯：2、将项目与城市本身的历史文化构成一个强烈的反差，以彰显项

24、目的差异化和独特性。反其道而行之，将项目的建筑风格与城市文化的对比和反差做到极限 3、充分利用区域传统的消费基础，并通过项目的打造，将影响扩大到全市、全国。4、项目的规划设计上独树一帜，剑走极端，构建区域建筑标杆。上海新天地：老瓶装新酒三里屯：超现代建筑艺术 5、开发商资金实力和运营能力的体现。上海新天地：从启动运营到全面实现赢利花费近四年多的时间 三里屯：香港成功的招商经验及运营能力，引进很多国际知名的品牌的旗舰店，以及首次进入中国或北京的品牌重庆万达广场p重庆万达广场地处南坪核心区域，北临南坪转盘，南接南城大道，东临南坪南路，西接珊瑚路，总建筑面积78万平方米，是一个大型城市综合体项目。重

25、庆万达广场集大型购物中心、五星级酒店、写字楼、商业街区、高尚住宅、商务公寓为一体。它的落成将完成对整个重庆南岸商圈的改造和升级，万达广场必将成为南岸的新中心。早在几年前，南岸区政府就已经把珊瑚村地块规划为南岸区商业中心。由于没有找到适合的合作伙伴，只得将惠工路临时改造为步行街。这条步行街的商铺由于多是住宅改造而来，物业品质较差，再提升的可能性几乎没有，它的存在已远远不能满足南坪地区的商业需求。万达广场的出现正是为了重新打造南坪商圈，提升南岸的商业环境。一方面有政府的大力支持，另一方面有万达强大的实力作保障，重庆万达广场必将成为南岸的新中心！基本情况基本情况1、周边道路的现状南坪南路、周边道路的

26、现状南坪南路：贯穿万达广场的江南大道，路宽56米，双向6车道。南城大道：城市主干道，路宽32米，单向5车道。次干道珊瑚路：路宽18米，双向2车道。今后将拓宽为22 米。重庆南坪万达广场是万达城市综合体的代表之作，无论在设计上，还是在主力店的组合上都代表了重庆商业中心的最高水准。万达广场的开业，将改变重庆市的商业重心，改写南部落后的商业现状，形成“北天街，南万达，中都会”的商业格局，南坪商圈也将一跃成为和观音桥、解放碑并驾齐驱的三大主流商圈之一。地形设计由于新建的万达广场与南坪老步行街存在高差，所以连接两区域的商业地段采取坡道设计街与店之间有楼梯，每隔约50米均有电梯面对场地，不同的地面铺装虽更

27、加丰富多样，但也带来了有些场地下雨天地滑易摔跤的问题。立面设计整齐统一的向外构造柱突显立面的韵律感，凹凸感和均衡感。二三层的直线水平外走廊，使整个立面更有水平向度的方向感，使整个外观流畅而完整，统一而协调。景观分析亲水是人的天性，水景设计不仅增添整个环境的活力，也给人在此休憩增添活力。观景电梯分析 人都是懒惰的，决不能 奢望人们爬楼梯上二三层逛 你的店，买你的东西，所以 设置观景电梯非常重要，万 达广场多达20多个观景电梯，每隔约40米设置，位于街边 醒目位置，每个电梯后配有 楼梯，立体带动整个商业氛 围，也解决残疾人问题。残疾人坡道分析这位于步行街南城大道一侧，一路下来就这个残疾人坡道很有问

28、题，测量高长比在1/4，完全不符合规范。商业街规划要素规 划景 观建 筑空间形态功能结构尺度交通组织历史文化与建筑风格的传承天际线外立面建筑细部及材质的运用广告柱、广告牌、招牌、路牌灯光工程软装饰小品配套设施商业街规划要素 规划 空间形态 国内外大多数成功商业街的规划都很好的利用了窄巷、短街、折线、连廊以及小尺度共享空间，以营造良好的商业氛围。窄巷容易形成熙熙攘攘、摩肩接踵的热闹景象。“曲径通幽”的短街不容易让消费者感到紧张和疲劳。连廊可以较好的解决二层及二层以上商业的水平交通问题，提升其价值。小尺度共享空间一方面是聚客点，另一方面也是商业街的活力空间。规划 功能结构 目前国际通行的商业区结构

29、和业态的分布为：购物 占 3035%，餐 饮 占2025%，休闲、娱乐、酒店、服务等占3040%我国步行商业街业态结构调查结果，购物普遍占到总业态的50%以上 近些年来，商业步行街功能分布中，购物所占的比例呈下降趋势 规划 尺度（长）专家认为，商业街的长度一般在500700米较合适，最多为10001500米 从商业街的发展规律看，非步行街长度可稍长些，步行街必须短些，具体长度视功能定位而定专 家 测 试，一 般 人 走2500米左右时腿会发酸；走4000米时会感觉到累，走6000米时会筋疲力尽 人逛街走“之”字型线路，行走距离是直线距离的四倍北京王府井步行区：800米香榭丽舍大街：1200米武

30、汉光谷步行街：1350米 规划 尺度（宽）商业街的宽度是能否形成“车水马龙”般繁荣景象的重要因素 商业街的宽度与整条街的交通组织方式有密切关系 经测试，商业街客流密度在每人4平方米时，既不会显得拥挤，又能体现商业街的繁华 专家认为，商业街适宜的宽度在2030米左右，小型步行街在20米左右为宜，特色小街在10米左右为宜第五大道：40米左右上海南京路：30米左右明洞大街：20米左右成都锦里：5米左右 规划 尺度（高）商业街的高度指街道两旁建筑物向地下延伸和向地上延伸的高度 商业街的宽度与两旁建筑物的高度的比值称为商业街的宽高比 专家认为商业街的宽高比最适合的比例是1:1，最高不要超过1:2 商业街两旁的商铺以23层为宜，最高不要超过4层；地下延伸以1层为宜，最高不要超过2层上海新天地难波公园 建筑 建筑细节 景观 广告柱、路标、招牌