房地产抵押评估及其风险防范

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1、appraisal of real estate，including identification of risk models and risk assessment model，and give quantitative analysis of the risks.The fifth part is empirical research， as mortgage appraisal of real estate of Jinan City for actual demonstration.The problems are brought foreword.The approaches of

2、 eluding risks are analyzed on the two views of assessment and financial institutions.The sixth part based on the conclusion of the above，gives the construction framework of risks prevention system on mortgage appraisal of real estate.The last part is the conclusions of this article. Keywords:Mortga

3、ge Appraisal of Real Estate，the Risks of Appraisal，Risk Assessment，Fuzzy Mathematical Model，the System of Risk Precaution 业作为代替市场的新型交易形式应运而生。交易费用决定了企业的存在，企业采 取不同的组织方式最终目的也是为了节约交易费用。 房地产交易费用是房地产进行交易所需的成本。交易双方欲达成房屋买卖协 议，必须相互了解，将可能提供的交易机会告诉对方，这种信息的获得和传递需 要耗费时间和资源。如果这样的专用资产能在一个很长的时期内不受干扰地运 营，这些投资就一定会带来预

4、期的回报。（1）由于住房具有流动性和增值性，金融机构需要进入现场对抵押物实地 勘查和估价，从而直接增加了银行的成本。（2）产权关系的鉴别。审查该住房是否可作为抵押物，如存在产权纠纷的 占有者不是房地产产权所有者等。银行需要对产权证书，其他财产证明文件，产 权转移契约等住房产权及其他相关证明文件的审查。（3）对抵押住房的处分。由于银行价格评估行为不规范，贷前评估高估了 价值，再加上产权制度不健全导致重复或无效抵押，极易在处置抵押物上引起纠 纷。另外，缺少一套完善的保证银行抵押权机制，如债务人安置制度。目前的做 法是由银行或者担保人负责向借款人提供抵挡次的住房租住，寻找合适的房源显 然是要花费一定

5、时间和金钱的，即使拍卖成功或诉讼成功，银行需承担诉讼费、 执行费等。2.1.3 地租理论 现代西方房地产价值理论的奠基人英国经济学家阿尔雷德?马歇尔 （Alfted.Marshall）成功地将边际效用的需求价格理论和古典学派的供应成本学说 结合起来，创立了新古典综合论，使之成为当代西方价值论的基础。他运用边际 分析和供求分析综合起来分析地租地价，认为供给与需求像一把剪刀的双刃共同 起作用，双方谁也不能单独决定价值，市场机制使价格与成本达到某种均衡，完 善的市场经济使价值、价格与成本达到和谐统一。在某种意义上，马歇尔是现代 西方房地产估价理论和三种基本估价方法的奠基人。约翰.B 克拉克（John

6、 B. Clark）是一位美国经济学家，他运用边际分析、数量分析以及报酬递减规律论证 了地租地价问题。地租理论是地价评估的基础。地价是地租的资本化。在我国，地价评估时对 土地使用权价格的评估，是一次性将各年的地租还原贴现的总和。级差地租理论性，使评估 结果尽量接近客观实际情况，对同一评估对象通常采取两种以上的方 法进行估价。可见，房地产评估是建立在多种估价方法基础上的。作为一种方法 体系，从使用的频率看，市场比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价 修正法是我国当前最常用的方法，要求估价人员必须熟知、理解和正确应用。此 外，还有一些方法如：路线价法、地价指数法、残余法、长期趋势法等，在某些

7、 特定情况下也用于评估，作为估价的补充方法，也需要掌握。如果从方法论的角 度分类，市场比较法、收益法和成本法是根据不同的机理总结出来的，构成房地 产评估的基础，属于房地产评估的基本方法；而其他的方法则是在这三种方法的 基础上扩展的补充发展起来的，属于房地产评估的派生方法。2.3 宏观经济中的房地产抵押评估2.3.1 房地产抵押评估的行业定位 随着我国房地产市场日趋完善，房地产评估业正在发挥着越来越大的作用。 尤其是抵押贷款评估行业，它的业务占据了评估行业的90以上。房地产评估 行业基本依靠抵押评估业务来支撑。房地产抵押贷款这种简捷的资产风险防范措 施正越来越广泛地为各商业银行所采用。如何准确、

8、合理地评估房地产的抵押价 格，为抵押双方提供一个可靠的价格依据，既保证金融信贷部门的资金安全，又 保障抵押人应得的贷款数额，已成为大家关注的热点。房地产评估的原因，在评估行业里有专门的说法，房地产跟其它在财产相比 有自己的独特性，包括不可移动性，本身价格形成机制的复杂性，不像一般商品， 都有自己的成本，所以比较好估算价格。房地产的成本比较错综复杂，价格本身 就不是成本价，而是资源价，另外房地产价格差异性比较大，不同的地段，不同 空间布局都会存在不同的价格。所以房地产是需要有专业的估价人员进行估价。 这是在1992 年房地产管理法法律明确规定，国家实行房地产估价价格评估制度， 从立法角度给出了一

9、个明确的规定。因此在日常生活中，包括个人和单位，在进 行融资的时候，经常拿房地产作为抵押，从银行来讲，就需要对房地产价格进行 评估。2.3.2 房地产抵押评估对整个宏观经济的影响对美国次贷危机的反思 随着经济的发展，房地产在金融中的地位日益明显。房地产的收益、耐用、 保值和增值，以及不可移动等特点，使房地产抵押成为现代金融业中一种安全系估专业风险 4.2.2 风险鉴定的目的房地产评估是与风险紧密联系的，几乎每一个评估项目都存在着或大或小的 风险。尤其是房地产抵押评估，其与金融行业的密切联系使得控制评估风险具有 更为重要的意义。在进行评估项目的操作之前，估价机构及估价人员应对该项目 有可能产生的

10、风险有定性认识，而且应该有一个定量的把握，这样才能够更加清 楚的认识到项目中的风险因素，业务进行过程中对于风险因素的弱化也更有针对 性，更加有利于估价业务的顺利开展。4.3 风险评价模型 虽然我们已经就房地产抵押评估中的风险意识达成了共识，而且可以对风险 的发生以及后果有个定性的描述，但如何定量把握房地产抵押评估风险，使估价 人员更加直观的认识到风险的高低程度，将更加有利于抵押评估作业的规范操作 以及风险的防范。基于这种考虑，本文将从定量房地产抵押评估风险出发，构建 房地产抵押评估的风险评价模型。风险评价指标体系多具有多层次性和复杂性， 且多为定性指标，本文以层次分析法与模糊数学理论为基础建立

11、多层次模糊评价 模型。4.3.1 建立评价指标体系 风险评价指标体系多具有多层次性和复杂性，且多为定性指标，本文以层次 分析法与模糊数学理论为基础建立多层次模糊评价模型。通过对影响房地产抵押 评估的风险因素分析，并遵循目标性原则、科学性原则、系统性原则、适用性原 则、定性与定量相结合原则建立风险评价指标集20（表 41）。4.3.2 模糊风险综合评判过程（1）建立评价评语集 本指标体系对风险采用数量方式进行评估，即定量风险评估，得出的结论是 可能性用数值表示的:1 2 pV =V ，V ，?Vp 为等级划分数，在这里将风险等级定义为k1 2 3 4 5V=V =低风险，V =较低风险，V =般

12、风险，V =较高风险，v=高风险（2）确定指标因素集U指标因素集1 2 k mU =U，U，?U ?, U,式中：Uk为影响风险评判的子因素，m为风险评判子因素的个数；k（12）iU i=, ?，n为子因素Uk的子因素，习惯上称评判因素。若对集合Uk中每一个因素进行单因素评判，即可得到单因素评 判矩阵kR。表 41 风险评价指标体系目标层准则层指标层宏观经济环境环境风险/区域房地产市场环境阴政策风险勺凤抵押人违约风险抵押人资信状况j抵押人偿债能力；险评权属状况价抵押物处分风险弓现场勘查情况硯抬抵押物用途变化；1 估价人员专业水平估价方法估价人员职业道德标集技术风险0职业道德风险5信息不对称凤险

13、寸3）利用层次分析法确定隶属权重集月隶属权重集4 =（彳卫爲占冇卫：）是各评判因素的权重集，为单因素019中第i个子因素kiU对应的权重（k =l,2,?,m；i =l,2,?,n）,各级的权数应满足归一性和非负性条件，即：llnkiia工=k0ia三，下面利用层次分析法确定评价因子的权重： 构造判断矩阵 判断矩阵表示针对上一层中的某元素而言，评价层中各元素相对重要性的状 况。判断矩阵具有如下特征： ilix=， jli ijxx=。jix 表示对于kA 而言的元素ix对jx的相对重要性的判断值。为了使判断定量化，层次分析法采用19标度方法, 对不同情况的评比给出数量标度（表 42）。表 42

14、 判断矩阵元素标度及其含义表4戈判断矩阵元素标度及其含义标度含义1表不两个因数相比，具有相冋重要性3表不两个因数相比，询者比后者稍重要5表不两个因数相比，前者比后者明显重要7表不两个因数相比，询者比后者强烈重要9表不两个因数相比，询者比后者极端重要2, 4, 6, 8表示上述相邻判断的中间值 层次单排序及其一致性检验 运用一定数学法则计算各判断矩阵的最大特征根和最大特征向量。为使得到 的结果合理可信，需进行判断矩阵的一致性检验。一致性判断的公式为：C心 7 , C.A =77 1R.I式中：C .I为判断矩阵一致性指标，R .I为平均随机一致性指标，其对应于 n值（n为判断矩阵的阶数）的不同，

15、有不同的固定的值，具体可查表取值。一般来说，当C .RV0.10时，就认为判断矩阵具有令人满意的一致性；当C .R 三0.10时，就调整判断矩阵，直到满意为止。 确定评价指标体系各因子权重 对于具有满意的一致性的各判断矩阵，通过层次总排序计算得出各评价因子 的相对于目标层的权重。（ 3）确定评判矩阵k其中：（ = 1, 2,斑打=1,2,丿）Q表示第r个子因素属于第丿个评判等级的程度。所以，对集合/中第r个因素模糊评判（也是卩上的模糊子集）的一般表达式为:（4）计算各级模糊评判结果集歹，得出综合评判0评判结杲段=心 其中：沪为一级模糊综合评判结果集，叫”是合“;=Cj：rV；）VT2,丿;八

16、1,2,劝成运算符，即： 刊。上面得到刘=皆用,上；是一个向量，一般要求巧=1,否则要进行归严1一化处理，记作歹。它表明了子因素旷 属于第丿个评判等级（_/,2,如的 程度，即“对匕的隶属度。得：-町-方；-巧:综合评判B = AoRa最后经归一化处理可得B =,別表示评21判对象属于第j个评判等级的程度，这样就得到了评判对象属于预先设定的各个等 级的程度。同理，可进行多级模糊综合评判。在多级模糊综合评价模型中，下一级 的评价结果经正规化处理之后作为上一级的评价值，逐级往上计算，最终可得出母 因素的评判结果。最后根据隶属度原则选择综合评价分值最高的评价因素。（5）评价结果评价结果等于B XV,

17、得到最终评分。分值越高说明项目的风险等级也就越高，反之则低。4.3.3结论 该风险评价模型可以用于房地产评估机构或金融机构对抵押评估项目的内部检验，所测算出的风险等级作为评估机构或金融机构控制和防范风险的标尺， 对由于估价人员虚假评估所带来的风险有一定的警示作用。4.4 案例分析 现以济南市历下区解放路上的一套住宅抵押评估为案例，对其抵押评估风险 进行风险评价研究。4.4.1 抵押标的物的状况说明(1)位置与环境 估价对象位于历下区解放路，临解放路、二环东路较近，所处区域道路通畅， 交通比较便利，附近学校、银行、超市等基础配套功能完善，服务设施齐全，有 利于居民生活。(2)个体因素说明估价对象

18、具有独立的产权证书，房屋总层数6 层，所在层数3 层，建筑面积 206.35m2，等级用途为住宅，建成于2000 年。房屋使用状况良好，能够较好地 满足生活起居的需要。表 4 3 抵押房地产状况说明表区域因素个别因素基础设施状况商服繁华度交通便利度公建配套设施环境质量建筑结构朝向和楼层装修状况工程质量专业物业管理七通一平较好较好较好一般较好三层精装较好较好4.4.2 综合评价过程(1)建立评价评语集：根据风险等级匕=代=低凤险，K =较低风险，K= 般凤险，较高凤险，岭=高凤险，在1 9的区间内将其定星为 =1, = 3,=5, = 7,=9( = 5),表4-4 风险综合评价系统表准则层指标

19、层评判等级风险因隶属风险因素隶属VVVV234素权重权重环境0 05宏观经济环境M0.130.130.400.330.070.07风险区域房地产市场环0.460.200.070.460.200.07U境S政策风险;0.410.070.070.200.530.13抵押人016 抵押人资信状况0.250.070.200.400.200.13违约风险抵押人偿债能力眄0.750.130.270.330.200.07U1抵押物0.36权属状况：0.540.070.070.130.530.20处分风险现场勘查情况久0.160.130.270.330.200.07I/3抵押物用途变化眄0.300.070.2

20、00.200.400.13技术0.11估价人员专业水平0.670.070.070.230.400.33风险U估价方法;0.330.200.400.200.130.07职业道0.32估价人员职业道德0.750.070.070.130.330.40德风险u信息不对称风险 “；0.250.130.070.330.200.27(2)利用层次分析法确定隶属权重集A 首先运用层次分析法确定准则层指标权重，来自济南市几家房地产估价事务 所、建设银行以及高校的15位专家参与了该系统的评分工作，最终得出A= (0.05,0.16, 0.36, 0.11, 0.32)；然后确定各指标层指标权重：环境风险权重矩阵A

21、l=(0.13,0.46,0.41)评判矩阵卅=0.130.400.330.070.070.200.070.460.200.070.070.070.20.530.13环境风险因素的模糊评判为1 1 1B =A R=(0.14，0.11，0.34，0.32， 以此类推得其他因素的模糊评判为2B=3B=4B=5B=(3)风险总体评价 由环境风险、违约风险、处分风险、技术风险、职业道德风险组成的房地产 抵押评估总体风险权重矩阵为： A=(0.05，0.160.09)；0.12，0.08，0.11，0.08，0.25，0.14，0.18，0.07，0.35，0.19，0.25，0.18，0.20，0.

22、44，0.31，0.30，评判矩阵为；R =0.08)；0.15)；0.25)；0.37)。_0.140.110.34 0.32 0.09_B10.12 0.250.35 0.20 0.08B30.08 0.14 0.19 0.44 0.15Ba0.110.18 0.250.310.250.08 0.07 0.18 0.30 0.370.36，0.11，0.32)24综合评判 B =A R=(0.09,0.14,0.22,0.34,0.21)此项目的评估结果为：B XV=(0.09,0.14,0.22,0.34,0.21)X(1,3,5,7,9)=5.95。评价值介于一般风险与高风险之间，所以

23、属于中等偏上风险。房地产评估机构在 此对象的估价操作中会承担着相对较高的风险，因此该项目的估价应谨慎进行， 尽量弱化其中的高风险因素。5房地产抵押评估实证研究以济南市为例5.1 研究区概况5.1.1 经济发展状况 25 济南是中国重要的工业城市之一，电子信息、交通设备、家用电器、机械制 造、生物工程、纺织服装等六大主导产业在全国有着举足轻重的地位。近年来济 南市经济一直平稳较快发展。 2007年，全市实现生产总值2554.3亿元，按可比 口径比上年增长 15.7%，居全国主要城市第21 位。2003年至2007年，济南GDP保持较为稳步增长趋势，国民生产总值基本保持在15%的健康增长水平，确保

24、了区域的整体经济的平稳，但与2003年至2004年飞速增长相比，存在极大的区域，表现了济南市谨慎平稳的发展趋势。 与此对应，在岗人员人均收入由2003 年的16232元增长至2007 年末的22471 元，五年内增幅近 40%。2003年至2007年，济南市城区居民可支配收入与GDP对应，呈现稳增的 势头，但2005年至2006年增幅有所放缓，至2007年，所有回升，但剔除物价 上涨因素，基本5 年内增长幅度较为平缓。5.1.2 济南市房地产行业发展情况2007 年，济南市建筑业增加值163.64 亿元，增长 10.6%。新资质等级建筑 业企业681家，完成总产值586.94亿元，增长16.0

25、%；实现利税31.0亿元，增 长 14.8%；房屋施工面积3805.4 万平方米，增长9.3%，房屋竣工面积 1590.1 万 平方米，增长32.5%，其中住宅902.9 万平方米，增长62.7% 2007年，全社会固定资产投资1151.7亿元，增长23.2%。其中：用于第一 产业 43.35亿元，增长36.1%；用于第二产业395.1亿元，增长 10.4%，在第二 产业投资中工业投资386.7亿元，增长10.7%；用于第三产业713.3亿元，增长 30.8%，在第三产业投资中现代服务业完成投资470.8 亿元，增长32.4%。 房地产业增势基本稳定。全年房地产业增加值95.4 亿元，增长 1

26、5.6%。房地 产开发投资193.2亿元，增长20.7%，其中完成住宅开发投资162.5亿元，增长 29.0%。全市商品房销售额120.6亿元，增长20.2%。2007年末城市居民人均住 宅使用面积21平方米，比上年末增加0.9 平方米；农村居民人均生活用房面积 37.3 平方米，增加2平方米。年末城乡居民储蓄存款1266.7亿元，比年初增加84.2 亿元，增长 7.1%。2003 年至 2007 年，济南市固定资产投资基本上处于上升的状况，但与宏观调控大环境相吻合，与经历过一定的调整， 2006年与2007年，受大势影响，固定资产投资 存在一定的回落，增幅有所放缓。与固定资产投资相同的是，房

27、地产投资5 年来总体呈现增长的势头，但不同 的波动较大，基本呈波浪型增长，缺乏稳定性43。5.2 济南市房地产抵押评估现状5.2.1 济南市房地产评估业现状 随着近年来济南市房地产市场的不断升温，房地产评估行业也在迅速发展。 从济南市房地产管理局了解到的近6 年的数据显示，济南市房地产评估机构的数 量成增长趋势，由2004年的 34家增加到2009年的 49 家。20- -5OO27OO2份年图5-1济南市房地产评估机构数星变化数据来源：济南市房管局26从上图可以看出，济南市房地产评估机构的数量基本上成逐年增长趋势，由 于 08 年下半年全球金融危机的影响，房地产市场的受到明显波动，而房地产评

28、 估行业的发展是与整个区域房地产市场密切相关的，在曲线图上其数量呈现负增 长，由原来的51 家减少到了目前的49 家。受到房地产市场规模的制约，济南市 房地产评估行业的规模还不是很大，跟一线大城市还有一定的差距。而且从构成 来看，三级资质的房地产评估机构占相当大的比重，多数评估机构资质偏低，影 响了房地产价格评估执业水平，不利于房地产价格评估业的发展。2009 年年初 各资质的房地产机构数量见表：51 济南市市房地产价格评估机构资格等级一览表（2009 年）资质等级一级资质二级资质三级资质三级待定机构数量312286比例6. 12%24. 5%57. 14%12. 24%另据统计数据显示，济南

29、市房地产评估行业从业人员成较大幅度增长，从济 南市注册房地产估价师的数量来看，2004 年其数量为 132 人，平均一家机构人 数仅为3.88 人。截止到2009年年初，济南市注册房地产估价师的数量增长到 263 人，几乎增加了100%，而平均规模为每家5.37人。2752 济南市房地产估价师数量变化情况 数据来源：济南市房管局5.2.2 济南市房地产抵押概况 房地产市场的变化同整个区域经济乃至全球经济有着密切的联系，作为房地 产市场的一部分，房地产评估市场的发展也随经济发展的波动而变化。从有关部 门的数据资料显示，截止到08 年上半年，济南市房地产评估行业基本成平稳快 速发展，房地产抵押评估

30、的数量也成逐年增长趋势。2004 年的统计数据显示， 济南市房地产抵押数量为全年17444件，其中现房抵押为16615 件，期房数量为 193，而这其中住宅又占了绝大部分。从抵押物的面积来看，总的抵押面积为317.77 万平方米，其中住宅面积为179.52万平方米。随着房地产市场的发展，2007 年济南市房地产抵押的规模已经增长到33196 件，增幅达到 200%。抵押面积为611.09 万平方米，增幅将近达到350%。可见近年来济南市房地产评估行业 的发展还是比较迅速的。受到08年全球经济危机的影响，08 年抵押评估的数量 有明显下降趋势，总的抵押数量为26541件，比 07年下降了20%。

31、但总的抵押面积跟 17 年基本持平。从图 58 和图 59 可以看出济南市房地产抵押的变化 情况。350003000025000200001500010000 -500020042005200620072008年份53济南市房地产抵押数星变化情况数据来源；济南市房管局295.3 济南市房地产抵押评估中存在的问题5.3.1 高估低评现象普遍存在 对济南市房地产评估机构走访调查发现，多数评估机构业务中都存在着对评 估对象的价值高估的现象。而且高估的程度也是相当严重。有些评估机构评估出 的抵押房地产的价值比它的真实价值高出100到 200个百分点，有的甚至更多。 其中一方面有估价作业人员水平的原因，

32、但更多的是估价人员的职业道德缺失造 成的。某些低资质机构为了争取更多的客源，往往承诺按照客户的意愿来评估抵 押物的价值。在争取到业务之后，一味迁就客户，造成评估结果的严重失实，各 个估价机构普遍存在一定程度的高估现象，一方面为了迎合客户，另一方面还可 以赚取更多的评估费。再给金融机构带来风险的同时，估价机构及估价人员自身 也承担着巨大的执业风险。5.3.2 评估机构规模偏小，业务单一，抗风险能力不强 济南市房地产评估机构规模都比较小，人员一般都在10 人左右，少的甚至 只有二、三个人，人员素质比较单一。而且大部分企业资质较低，资金实力较弱， 不利于业务的开拓。由于客源较少，容易造成机构之间的恶

33、性竞争，因此不利于 整个行业的健康发展。企业规模较小，使其抗风险能力相对较弱。由于历史的原 因，许多评估机构多从事单一的房地产价格评估，其服务对象往往集中于银行抵 押贷款、法院司法仲裁和房产交易。这种局面在当前房地产评估机构较少的情况 下尚可维持，但随着房地产估价师队伍的扩大，评估机构的增加，特别是具有丰 富专业水平和执业经验的外资机构介入以后，必然会受到很大的冲击。5.3.3 估价人员风险意识薄弱 由于济南市房地产估价机构结构的不合理，低资质企业所占比例较高（表5 1），而估价机构的业务量很大程度上受其资质条件的限制。由于风险意识的缺 失，提供虚假报告的情况也真实存在于某些估价机构的评估作业

34、中，虚假抵押评 估报告现象的存在，破坏了社会的诚信体系，损害估价行业声誉，危害评估业发 展，严重损害金融机构、评估机构、估价师等各方利益，扰乱社会秩序和金融秩 序，给金融业运营带来巨大风险。评估人员的风险意识薄弱在一定程度上是由于 评估人员的职业道德水平低造成的。如果评估人员不忠诚自己的事业，评估责任 心不强，职业道德水平低，就必然不关心评估工作质量，这无疑会增大评估风险，30 所以强化评估人员的风险意识，必须规范其职业道德。5.3.4 评估中现场勘查工作不到位 根据房地产估价规范估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象 的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设

35、备 等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核 实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状 况进行拍照等。虽然济南市房地产评估已有较大发展，但不可否认的是一些法规制度还亟待 完善，不诚信现象仍时有发生，在这种情况下，委托人向评估师提供虚假情况， 甚至采用欺骗和违法的手段。在现场勘查时，利用估价师对周边环境的不熟悉， 故意将其他房地产作为抵押房地产误导。在现场勘查时，可以发现很多房地产权属证明上未标注的问题。比如，征地 拆迁是否已经真正完成；建设用地的基础设施情况；周边是否有不良建筑物和污 染；房地产是否已经拆除、翻盖；房地产是否已经出租，

36、是否已经将使用权出售。 这些问题对抵押物的价值会有很大的影响。济南市房地产评估机构普遍规模较 小，评估工作人员不足，致使评估人员随意简化评估步骤，有些评估工作基本上 都是在室内完成，缺乏对抵押物现场的勘查，这样上述很多问题都不能在评估操 作中很好地反映，势必产生抵押房地产价值的偏差。5.3.5 忽视抵押房地产的变现能力评估 房地产抵押贷款是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式提供贷 款偿还的担保后，由金融机构向借款人发放贷款，当借款人不按期偿还或无力偿 还贷款时，银行有权依法以抵押的房地产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优 先受偿从而实现抵押权的法律行为。因此，房地产抵押评估的目的是当债

37、务人不 能履行债务时，以处置抵押的房地产变现所得的价款优先受偿而保障债权的实 现，很明显需要评估抵押物的变现能力，而在济南市目前的评估中，许多估价师 在很大程度上会忽视收益性房地产变现能力评估。其实企业经营状况往往与抵押 物的变现能力没有必然的联系，企业经营良好，贷款偿还能力较强，但房地产抵 押物变现能力可能较差；企业处在停产和破产的边缘，但由于其地理位置优越， 房地产抵押物变现能力可能较强。因此，抵押物对贷款的担保能力在一定程度上31 体现在其未来的变现能力上。特别是在抵押期较长、市场变化较大的情况下，房 地产的效益价格变化大，将直接影响银行资产的安全性。5.4 解决途径分析5.4.1 评估

38、机构角度5.4.1.1 重视对估价师的职业培训及后续教育 房地产评估人员业务水平的高低直接关系房地产抵押评估风险及风险损失 发生的可能性的大小，同时也反映着房地产评估人员风险意识的强弱。因此，强 化评估人员的风险意识，降低评估风险，必须从提高评估人员的业务水平入手， 提高评估人员业务水平的途径，除了需要评估人员加强自觉学习与磨练外，重要 的一点是形成整个社会的房地产评估人员的职业培训教育体系。在房地产估价行业比较发达的国家和地区，房地产估价行业管理组织非常重 视对估价师的后续教育工作。要求房地产估价师必须在规定的期间内完成额定时 间的职业培训，撰写估价工作心得，提交自己完成的估价报告。如果不能

39、完成相 应的工作，就会受到行业协会的惩罚，直至取消其会员资格。我国也在加强对房 地产估价师的后续教育，商业银行应在房地产抵押贷款的评估业务中借鉴成功经 验，建立房地产估价师后续教育和考核管理制度，建立有效可行的客户反馈投诉 体系，如设立指定的投诉站或者是在网上开通投诉专栏，保证客户和其他社会成 员能及时安个地对房地产估价人员的执业行为进行监督，为规避房地产抵押贷款 风险创建良好的金融业务环境。5.4.1.2 估价机构要努力实现资源共享 估价机构质量保证体系是在估价机构内部为减弱可能产生的风险而设置的 一系列保证估价质量的组织模式。该模式要求从估价业务的获取及选择开始，一 直到项目完成，即向用户

40、提供估价产品估价报告的过程中，采取一系列的检 验、核查、验证等措施或方法，保证估价的真实、可靠、科学、公正。通过建立 适宜的组织体系，并根据体系建设进行必要的职责划分，互相约束，互相促进， 做到职责分明，利益明确，从而保证估价机构内部风险最低化。由于房地产估价 极具地域性，国家对估价机构的执业范围没有在诸如项目规模、评估价值大小及 技术复杂程度等方面加以限制，导致在同一地区不论估价项目大小、操作难易， 各资质级别的估价机构在职业上没有本质区别。因此，商业银行在房地产贷款过32 程中，有必要了解和拥有估价机构质量保证体系的完整资料信息，指定资质高、 信誉好、服务水平好的估价机构，并与评估行业实现

41、资源共享.为防范风险创造条件。5.4.1.3 发挥行业协会作用，切实做好行业自律2008年 07月01日经省经贸委、省民政厅批准山东省首家房地产中介行业 协会山东省住宅中介专业委员会正式成立，并制定了山东省住宅中介行业 自律公约。该公约提出，在服务过程中，中介机构从业人员不索要和收取合同 规定以外的佣金。坚决抵制和制止有悖于法律、法规、道德的行为。对违反公约 的行为，经调查核实，将给予曝光通报处理，情节严重的提请行业主管部门查处， 直至取消职业资格。从业人员素质参差不齐、行业服务标准不规范、行业竞争无序这些长期存在 于山东省房产中介中的不良现象将得以规范。协会成立后，将开展从业人员的岗 前培训

42、，行业的法律援助以及行业服务标准，企业准入制度的制定、实施等。5.4.2 金融部门角度5.4.2.1 制定房地产贷款评估准则 目前，一些发达国家的商业银行为了防范房地产价值高估风险，普遍要求估 价机构对抵押的商业用房同时评估市场价值和贷款价值，并制定有银行内部的 “房地产贷款评估准则”。贷款价值是采取保守和谨慎的方式评估出的房地产客 观价值，以此价值为参考，可及时有效防范抵押物价值高估风险。目前我国的评 估机构对房地产抵押价值评估，一般提供的是抵押物（房地产）在估价时点的公 开市场价格，还不是贷款价值。贷款价值评估在我国尚属争论研究阶段，尚未形 成科学可行的估价方法。笔者认为，贷款价值就应该是

43、与银行最高授信额相适应 的价值；就是假设在本次估价时点和市场条件下，当该贷款成为不良，银行依法 处置抵押物，扣除相关处置费用后最有可能得到的净值。现在实际处置过程中， 处置费用一般包括：诉讼费、执行费、评估费、拍卖佣金、营业税等。这样，在 评估时，银行就可以要求估价机构在评估出抵押物公开市场价值后，再根据当时 通行费率，扣除上述五项费税，就应该可作为银行参考的贷款价值。而现时的通 常做法是，商业银行在发放房地产抵押贷款时，按照房地产估价机构出具的评估 报告中评估价，乘以贷款价值比率（一般为30%70%）确定贷款额度，这就使其33 中的房地产抵押价值的高估风险无法控制。在房地产抵押贷款占商业银行

44、全部贷 款比例越来越高的情况下，鉴别估价报告中的虚假成分科学地确定贷款价值比 率、准确地量化和控制房地产抵押贷款风险成为焦点所在。因此说，制定“房地 产贷款评估准则”、在各家商业银行内部配备既懂金融又有房地产估价专业知识 和技能的贷款审查人员、准确开展贷款价值评估已是当务之急。5.4.2.2 开展抵押贷款价值评估 在商业银行内部配备既懂金融又有房地产估价专业知识和技能的贷款审查 人员，使他们有能力去鉴别外部估价报告中的虚假成分；使他们能够运用谨慎和 保守的估价原则，充分考虑未来市场变化和短期强制处分等风险因素，站在银行 的角度去评估房地产的客观价值，合理进行贷款价值评估，对于有效防范房地产 贷

45、款风险具有重要的现实意义。（1）在贷款审查环节，审查估价机构提供的估价报告的合法性、准确性、 客观性，以确定适当的贷款价值比率。具体包括，首先审查估价机构是否具备评 估该标的物的资质，估价报告是否完整、合法；其次审查估价技术报告中估价师 的测算过程是否有误、基础数据取值是否准确、有关参数选取是否合理、公式选 用是否恰当、所选用的估价方法是否切合估价对象和目的、房地产市场是否处于 特殊状态、是否遵循了谨慎和保守的估价原则、是否考虑了未来市场变化和短期 强制处分风险因素、贷款价值评估是否科学合理等；最后根据审查结果确定抵押 物比较客观合理的公开市场价值和贷款价值，在综合分析的基础上建议采取的贷 款

46、价值比率。（2）金融机构在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值，对比 较容易估价和不需要足额贷款的抵押房地产，可直接通过内部估价确定公开市场 价值和贷款价值并发放贷款。这样的规定明确了金融机构如果有能力把握抵押物 市场价值和对借款人的资信有信心，就可省去评估的时间和费用，为赢得市场竞 争加分。金融机构还可以委托估价机构定期或者在市场价格变化较快时，评估房 地产抵押价值。这就加强了金融机构在日常管理中控制贷款风险的能力。（3）随着时间的推移和市场的变化，对商业银行的抵押物（房地产）进行内 部估价，以确定抵押物现时的公开市场价值和贷款价值。房地产也是一种商品， 它也遵循商品价值规律，也将随

47、市场的波动而波动，尤其按揭贷款的期限比较长， 6.3.3.1 房地产抵押物变现能力分析 房地产抵押评估的研究就是对房地产变现难易性的研究。评估中我们发现， 按变现难易程度可以把抵押物房地产分为三类，易变现，不易变现，易和不易之 间，对这三类房地产采用不同的思路评估，不失为一种较好的解决办法，下面从 这一思路出发作一点探讨。（1）易变现 易变现房地产可以归结为那些处于繁华地段的商业用房、宾馆、饭店等，显 然对这类房地产的评估，运用我们目前的评估理论和方法是较为妥当和适宜的。 因为这类房地产最符合和接近我们的公开市场假设，我们可以在较为接近的公开 市场里，搜集到较为客观的交易实例，搜集到较为客观的

48、房地产收益和其他相关 数据，我们可以采用两种以上的评估方法得出它的公开市场价值。（2）不易变现 显然对这类房地产我们不能采用公开市场这一假设。因为这类房地产可比的 变现实例较少，而且其交易情况都存在个别性，所以我们较难确定它的公开市场 价值。关于这类房地产的评估目前还处在探讨之中，笔者在评估实践中倾向于这 种作法：如对使用功能单一且与企业整体价值不可分离的房产，其单独抵押时可 按无使用价值来考虑，而把其所属土地按最高最佳使用评估。选用评估方法时对 土地的评估我们可采用市场法和基准地价调整法，而对房产我们可以采取成本法 的思路评估出它的残余价值。具体做法可以这样，我们仍然沿用成本法的思路评 估出

49、它的积算价值，取0%30%的系数作为它的残余价值，在我们的评估报告中 除了提供房屋的残余价值和土地的最佳利用价值外，我们还可以在可能的情况 下，从企业持续经营的角度给出房地产继续收益价值，这样做的目的不单使银行 对企业房地产抵押价值有更多的参考，更使银行对企业资信能力有了直观的了 解。（3）易和不易之间 这类房地产的评估是我们评估中最难处置的类型，其特征是有一定的市场存 在，但其交易价值往往低于用成本法模式计算出的积算价值，其交易价值是积算 价值的 30%100%，这类房地产一般来说有一些零星的交易实例，但可比性较差， 且交易实例大多是拍卖处置下的非正常价值，基本不具备使用市场法评估的前提，大

50、多数情 况下这类房地产的收益情况不佳，其收益价值较低，对这类房地产 的评估我们认为也易采用房、地分估的办法，土地按可能实现的最高最佳用途采 用市场法和基准地价调整法评估，房屋按成本法求出积算价值后乘以一定的变现系数，得出它的市场预期变现价值3.6. 3. 3. 2抵押房地产项目主要关系人资信评估(1) 借款人及项目主要关系人资信评估要通过对借款人及项目主要关系人 (如其母公司、主要投资人)的经营情况、财务状况、信用情况的考察，对其资 信状况进行综合分析。应评价借款人主营业务开展情况，近三年开发量、竣工量 销售量、竣工产品合格率、优良率、销售率;目前企业的规划项目、在建项目的 开发规模、开发进度

51、;企业近三年的销售业绩，在同行业中所处的竞争地位及竞 争能力。(2) 对借款人及项目主要关系人的资信评估，应按照客户信用评级有关要 求，在对借款人、项目主要关系人进行客户评价的基础上，从客户评价报告中摘 录有关内容，列表综合反映企业名称、企业经营情况、财务情况、评信状况等。(3) 对所评估的贷款项目，须针对项目各关系人之间的产权及其他控制关 系，绘制项目有关各方关系树形图，并作文字说明336. 3. 3. 3房地产抵押措施评估抵押措施评估，应对抵押人、抵押物、抵押物价值等进行评估审查。(1) 对抵押人的主体资格进行评估。主要审查提供抵押物的借款人或第三 人是否是依法对抵押物享有所有权或处分权的

52、法人、其他组织或个人，产权证明 文件上的产权所有权人或处分权人是否与抵押人一致，抵押是否经有权机构批 准，以共有财产为抵押物的，应有抵押人对该财产共同占有的证明及其他共有人 同意以该财产设定抵押的证明。(2) 对抵押物的审查。主要审查抵押物是否符合担保法的规定，是否 具有坚固耐用、容易变现、价值稳定的特点，以及抵押人是否将已设定抵押的价 值部分再作抵押。(3) 对抵押物进行评估。主要审查抵押物的评估机构是否具有评估资格， 是否经商业银行认可;评估报告是否合法、真实、科学;评估物与抵押物的品种、 数量是否相符;抵押的时间是否接近评估基准口，是否在评估有效期内。在此基41 础上，计算抵押率，并判断

53、其是否合理：抵押率一般不能超过70%，对通用性差 变现能力差、容易贬值的抵押物，其抵押率是否偏高。7结论总结全文，本文的研究有以下结论：(1) 尽管济南市房地产评估行业存在许多现存问题，但也拥有庞大的市场 和巨大的机遇，房地产评估的业务范围将会由目前的领域扩大到更多的领域，其 发展前景十分广阔。对于评估机构来说，要加强企业管理，努力提高服务水平， 创立企业品牌优势。估价人员要加强自身素质的提升，做好继续教育工作。(2) 本文对房地产抵押评估中可能产生的风险及其形成机制进行了系统的 阐述，并从估价机构和金融机构两个角度对防范房地产抵押评估风险的措施给予 了建设性的意见和建议。构建的风险评价模型可

54、以作为估价机构和金融机构内部 对评估风险的检验，对可能出现的风险变化做出及时的反应。(3) 本文从房地产抵押评估技术体系、制度建设以及风险管理出发构建房 地产抵押评估风险防范体系，目的是为了通过技术规范、制度约束、风险识别与 处理，使抵押评估中的风险得到分散消化和转移，该体系框架具有一定的现实性 和可操作性。(4) 笔者虽然对济南市房地产抵押评估中存在的现实问题进行了认真的分 析和论证，指出了解决问题的具体方法，但本文仍存在着许多的不足之处，研究 的理论深度不够，还很肤浅，对济南市房地产抵押评估中存在的现实问题的研究 范围还很窄，在以后的工作和学习中会加强这方面的理论研究。由于本人的理论水平有

55、限，文中有关房地产抵押评估的风险分析得不够全 面，请各位专家和老师指教。42参考文献1 柴强房地产估价理论与方法M.北京中国建筑工业出版社.2007年2 廖俊平、陆克华、唐晓莲房地产估价案例与分析M.北京中国建筑工业出 版社.2007年3 俞明轩房地产评估M.中国人民大学出版社.2004年11月4 全国注册资产评估师考试辅导教材编写组编M.资产评估学北京中国财政 经济出版社.2001年3月5 蔡兵备、欧阳安蛟城市地价评估方法:发展与创新M.北京社会科学文 献出版社.2002年3月6 毕易波、石玉梅等试论房地产评估中的建筑物的损耗浅析J.建筑管理现 代化.2000(2):P247 张跃庆完善与市

56、场经济相适应的住房制度J.城市住宅.2008(12):P568 施建刚基于模糊数学的“快速递减加权式”在比较法评估房地产价格中的应用研究J.2003(3):P219 于鸿飞资产评估教程M.北京北京大学出版社.2000年9月10 何芳、魏静国外房地产中介行业的现状及特点J 中国房地信息.2001(4):P4211 黄少安制度经济学研究M.北京经济科学出版社.2005年.12 陈浮、刘伟房地产中介机构存在的问题与对策研究J 中国房地产.1998(12):P6413 吴楚对房地产估价机构脱钩改制的研究J 中国房地产估价师.2000(1):P1814 辛乔利、孙兆东次贷危机M.北京中国经济出版社.20

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