大学商业街策划方案

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1、大学商业街策划方案篇一：大学城商业街招商方案东区大学城商业招商执行方案XXXXX策划公司XXXXX项目组20XX年6月10日第一部分、招商准备工作1、招商主体a、成立以东区大学城商业项目招商小组为主体的专职招商小组进行 招商。B、成立以XX公司策划部、销售部、物管公司、XX公司为策略支 持的招商协作小组进行策略支持。2、招商队伍组建为了更好地完成项目的招商工作，需要根据需求进行招商队伍的建 立。由于项目属性的特殊性，以及工作进度和工作强度的实际要求， 无法任用缺乏经验的人员，同时没有时间对销售人员进行从业岗位培 养，故对招聘人员进行严格的从业经验及工作能力方面的考量。招聘原则：专业的招商人员，

2、必须具有本行业从业3年以上招商管理 的经验，优先考虑从事过商业房地产项目的招商工作、招商策划等方 面的工作经验、或从事相关行业市场招商、拥有行业内大量客户资源 者。招商部人员招聘计划：由于本项目的体量不大，招商存在一定的难度， 需要项目招商组进行商家的洽谈、市场资料、信息的收集反馈与招商 合同等的洽谈和签订。故项目招商组的人数建议在5-6人左右： 招商组长：1名招商员/市场研究员：1名商业策划师：1名3、招商架构本案以项目工作组形式，采用项目经理负责制，设两个招商小组，一 个负责策略的制定另一个负责具体的招商细则。招商经理向公司直接 领导负责，进行招商工作协调、对接，督促媒体、广告公司、礼仪公

3、 司等协作单位的工作推进。项目招商小组架构图：备注：以上人员建议在项目招商正式启动前半个月到位（20XX年6 月20日前），并针对招商进行专业知识的培训和项目相关知识的培 训。4、招商工作管理?招商人员上岗前培训，做招商前准备；?每周项目例会，通报每周招商情况及当前亟待解决的问题；?每日以书面形式汇报招商情况，按时制作上门客户统计分析、广告效果测试分析并以周、月小结形式报告呈报；?定期提交周例会纪要、招商周、月总结；?每周定期组织招商小组与招商协助小组人员沟通，及时分析市场变 化，相应调整营销策略，提交宣传推广计划书。5、招商物料准备?招商物料：招商手册、招商单张、确定宣传包装概念、总体广告宣

4、 传用语。商业概况，业态规划、招商条件和日期（含综合简介、平面 图、功能说明、经营宗旨、发展规划介绍）a3大小，铜版印刷?广告公司制作，用于招商推介、说明会现场或直邮?招商合同文本（制定并印制招商租赁合同、租赁申请表、登记表、 相关协议、商业管理守则等）。?甲方负责?招商细则招商流程、租赁协议等?甲方负责、乙方协助?商业部分总平图（工程图）、商业街平面图（规划效果图）?甲方负责?完成招商队伍的建立（招聘），进行培训及人员甄选分配，招商部各 种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作操行规则出台。乙方公司行政部负责?制定商户准入标准、引入原则、操作规则等。物管公司负责?招商处的筹建、确定公司组织机构

5、和部门设置。乙方公司第二部分、招商时间及节奏安排1、招商对象风味餐饮、小吃、美食广场大、中型网吧、台球厅中小型超市、冰吧、休闲茶餐厅社区型医疗诊所精品服饰、家居用品，社区服务配套2、招商及经营模式建议1、百货区：建议进行招商（租赁）引进知名运动、休闲名品折扣店 为主，提升项目服装区的档次，时尚散户为辅，补充业态的多元化经 营。方案1、与郑州市内知名运动、休闲连锁企业进行招商联系，以项目 远景招商谈判，并告知正式建成后的项目体量及周边社区及学校人口 数量，及学校周边的适合消费群体，并可对其承诺，待后期商业街建 成后，原址回迁，并给予一定的条件优惠。方案2、开发郑州市内及周边服装、服饰、化妆品、日

6、化用品等散户， 利用主力店效应进行招商（租赁）来补充，完善百货区域的业态完整 性。2、超市区：建议进行招商（租赁）引进大型连锁超市，确保档次和 具有一定的竞争力，否则建议以便民超市或项目周边小型为宜，可适 当增加数量。方案1、考虑到整体的运营费用和管理投入，目前仅仅 考虑为便民设施。待正式建成后后考虑以全国大型连锁超市为主。 方案2、可考虑以社区周边小型超市为主流招商对象，并适当增加超 市经营数量以满足规划面积之需要。3、娱乐区：建议进行招商（租赁）引进较有实力的网吧、台球厅经 营者进行经营。学校周边网吧、台球厅市必不可少的配套服务之一， 也是学生最喜爱的娱乐项目之一。方案1、可考虑郑州市内大

7、型网吧、台球厅为主要引进对象。从项目 所处的位置及环境进行优化组合，来吸引招商对象的关注度。并可对 其承诺，待后期商业街建成后，原址回迁，并给予一定的条件优惠。方案2、可组织项目周边的网吧进行集群经营。管理上同一门头，并 对运营时进行监督、检查。4、餐饮区：建议进行招商（租赁）引进郑州市内大型美食广场，一 可以为周边服务，二可以提升整体形象。学校周边就餐环境较差，卫 生条件不达标。篇二：校园商业街构想策划书校园商业街构想策划书一、市场分析河池学院在近年来发展巨大，东区由之前的附属校区，现在变成主校 区。特别是逸夫楼、图书馆、新1栋教学楼的竣工。我院共有教职工 642人全日制在校生8759人。虽

8、然分布在三个校区，但是一半以上 的同学住在东校区，几乎全部教职工和学生都要到东区上课。由此可 见在河池学院东校区承包超市是非常值得投资的。二、目标客户分析我们主要的目标客户是大学生，下面我们分析一下大学生的消费特占.八、由于大学生年龄较轻，群体较特别，他们有着不同于社会其他消费群 体的消费心理和行为。一方面，他们有着旺盛的消费需求，另一方面， 他们尚未获得经济上的独立，消费受到很大的制约。消费观念的超前 和消费实力的滞后，都对他们的消费有很大影响。特殊群体自然有自 己特殊的特点，同时难免存在一些非理性的消费甚至一些消费的问 题。为了调查清楚大学生的消费情况，我决定在身边的同学中进行一 次消费的

9、调研，对大家的消费进行归宗和分析。从调查结果发现，月费用1000元以上的人占15%，月费用700-1000 元的人，占30%左右，500-700元的人占40%，月费用500元以下的 人，占15%左右。在这些学生之中，超过50%的学生拥有电脑、约 90%的大学生拥有手机，因此网络与通信费用支出较以往在 大学生的消费支出中占据了相当大的份额。当代大学生主要有以下几 支出：伙食费，买服饰，上网费，手机费，恋爱等。他们比重是：1.伙食费2买衣服3恋爱、交际等3上网费、手机费等 由于上课时间早，很多同学来不及吃早餐。特别是从西区、北区赶去 东校区上课的。路上排队买东西的人也多。很多同学都饿肚子。 经过一

10、个学期发现，由于东区没有商店，许多同学课间的时候跑去门 口去买。很多同学会由于地点远，懒得动等因素而没有去。经过一些随即访问， 很多同学希望课间的时候在校园购买零食。如：夏天买水冰茶、等。 冬天买热腾腾玉米、奶茶等。三、竞争者分析河池学院北门1 （也就是我们常说的后门）到也就是白龙公园前面三 角区，一直到北门（东校大区）开了各式各样的店面。如：饮食、复 印店、奶茶店、便利店、文具点、饰品店等。晚上还有许多小地摊。 五花八门应有尽有，这样给我们东西照成一定威胁。除了必需品之外， 对其他产品和服务对我们都是很大的竞争对手。由此我们要在特色方 面提高，提高竞争力吸引消费者。四、商业街构想由市场分析和

11、竞争者分析得出：校园商业街必须要产品完善齐全、服务好、具有校园特色吸引更多的消费者。一下几个是校园街必 备的商铺：便利超市、复印店、奶茶店、通讯代理缴费店、文体店、 护肤饰品店、格子铺、自助洗衣店。（一）便利超市：1. 商品配置的面积分配如果不分商品的类别品种，假设每一平方米所能陈列的商品品项数相 同，那么超级市场卖场内各项商品的面积配置应与消费者支出的商品 投向比例相同，因此要较正确的确定商品的面积分配，必须对来超市 购物的的消费者的购买比例作出正确的判断与分析。下面是一份超级 市场的商品面积分配的大致情况：水果面积10-15%、食品15-30%、 日配品25%、糖果饼干10%、调味品南北干

12、货15%、小百货与洗涤 用品15%、其他用品10%o2 .商品位置的配置 商品位置的配置应该按照消费者购买每日所需商品的顺序作出动线 的规划，也就是说，要按照消费者的购买习惯和人流走向来分配各种 商品在卖场中的位置。一般来说，每个人一天的消费总是从“食”开始， 所以可以考虑以菜篮子为中心来设计商品位置的配置。第一、面包及果菜部。这一部门常常是超级市场的高利润部门，由于 顾客在购买面包时，也会购买部分蔬菜水果，所以，面包和果菜品可 以采用岛式陈列，也可以沿着超级市场的内墙设置。在许多超级市场 中，设有面包和其他烘烤品的制作间，刚出炉的金黄色的、热气腾腾 的面包，常常让顾客爽快地掏腰包。现场制作已

13、成为超级市场的一个 卖点。第二，冷冻食品部。冷冻食品主要用冷柜进行陈列，它们的摆放既可 以靠近蔬菜，也可以放置在购物通道的最后段，这样冷冻食品解冻的 时间就最短，给顾客的携带提供了一定的便利性。第三，膨化食品部。膨化食品包括各种饼干、方便面等。这类食品存 放时间较长，只要在保质期内都可以销售。它们多被摆放在超级市场 卖场的中央，用落地式的货架陈列。具体布局以纵向为主，突出不同 的品牌，满足顾客求新求异的偏好。第四，饮料部。饮料与膨化食品有相似之处，但消费者更加注重饮料 的品牌。饮料的摆放也应该以落地式货架为主，货位要紧靠膨化食品。 第五，奶制品部。超级市场中的顾客一般在其购买过程的最后阶段才

14、购买容易变质的奶制品，奶制品一般摆放在蔬菜水果部的对面。第六，日用品部。日用品包括洗涤用品、卫生用品和其他日用杂品， 一般摆放在超级市场卖场的最后部份，采用落地式货架，以纵向陈列 为主。顾客对这些商品持有较高的品牌忠诚度，他们往往习惯于认牌 购买。这类商品的各种价格方面的促销活动，会使顾客增加购买次数 和购买量。3超市出入口要大，方便购买结算。特别是课件高峰期的 时候，结算商品时间迅速否则引起顾客不满甚至流失。（二）打印复印店具备完整的打印复印设备。对制作学院社团班级的奖状、证书，工作 证，收集各种简历、毕业论文、公文模板、学院各种活动申请、总结 等。（三）奶茶店一半柜台，一半桌椅的形式。奶茶

15、文化在校园风靡是不容忽视的。制作成本低，卖价高是奶茶店公开的秘密。奶茶味道是最重 要的。在没有技术的情况下，可以代理某个知名品牌。或者和有丰富 经验的吧台员工合作。（四）通讯代理学校是通讯客户高度集中的群体，据悉，河池学院的移动客户每个月 为移动进账20w。目前校园网络都是联通的市场。联通和移动在河池 学院势均力敌。由此两家的代理权都要拿到，这样每年的充值和开户 收益可观。O O O四、财务预算（由于缺乏实际的数据，这项我无法完成。）五、收益评估篇三：某商业街策划书一、规划背景1、规划的起源自80年代中期开始，因经济社会发展迅猛，中山市被誉为广东”四小 虎”之一而名闻于世。随着广珠城轨的建设开

16、通，以及西部沿海铁路、 港珠澳大桥、深中通道的规划建设，中山成为粤西连接深圳、香港乃 至更宽地域的黄金走廊。这样一个著名的侨乡，缺乏大型的中心商业 区。因而在旧城中心地段改造项目中将本案规划成为集商业与居住功 能为一体的综合性商业中心一期。2、规划的背景资料中山，古称香山，人杰地灵，名人辈出。1950年4月，中山县以其 人口稠密、土地广阔、财税丰厚，被广东省民政厅列为特等县。1997年，被联合国授予“世 界人居奖”。20XX年在中国社科院公布的我国城市综合竞争力排名 中,中山市名列第17位。20XX 年,中山市荣膺首批“全国文明城市” 称号，成为全国9个获此殊荣的城市之一。20XX年，中山市被

17、列为 国家历史文化名城。二、规划条件1城市规模中山位于广东省，人口 140万人，流动人口 200万。位于 珠江三角洲中南部，珠江口西岸，北连广州，毗邻港澳，总面积1783.67 平方公里，为全国不设区的地级市之一旅居世界各地海外华侨和港 澳台同胞80多万人，连续多年保持广东省第5的经济总量。中山是 一座社会和谐、经济兴旺、环境优美、民生幸福的现代化城市。2基地基本情况本案位于城市中心，地势平坦。北至城市主干路红线，其它三边至城 市次干路中心线。基地北边有公园、多层商业建筑，东面为二期规划用地，南面和西面分别 为行政办公用地和居住用地。规划用地内有新建的商场和小学，以及 旧民居点。因临近城市公园

18、和主干道，交通量较大。3规划市场条件中山市发展快速，第三产业需求量大。商业中心的建成，促进消费带 动第三产业以及经济发展。商业区从某种角度标榜一个城市的发展。 中山市需要一个具有代表性的商业中心。三、swot分析1、优势：商业中心一期在城市老城区改造地段，占据城市中心地段。北面的公园以及商业建筑，本身就汇聚了大量人流。东面的二期规划用地使商业中心有更大的发展前景2、劣势：临主干道人流车流很多，道路处理不好会导致交通隐患本案东面有二期规划，建设周期长、加大了投资风险。本案为旧城改造，规划受局限3、机会：在城市中心区，与周边商业很好的融合。项目有丰富的市场基础填补了中山市的商业中心区和步行街的空缺

19、4、威胁：周边商业区的竞争激烈四、商业中心定位1、项目在中山市的定位项目为中山市中心区综合性商业规划，将会成为中山市商业中心，成 为中山市的象征。为广大市民提供一个功能齐全的购物休闲中心。2、项目战略定位以带动中山市商业发展为目的，集购物、金融、文化、娱乐和居住一 体的商业发展模式。弥补中山市大型商业步行街的空缺。五、规划原则和中心思想1、规划定位目标体现以人为本的核心思想，合理的组织人流车流，实现人车分流。将 商业区与居住片区分开布置，分为商业带、和居住带。商业带具备现 代化商业意向，强调舒适化、人性化和科技化。居住带强调居住与工 作相互协调的都市化生活。2、规划策略强调“混合分区”，商业融

20、入居住，但保证较合适的居住舒适度。使商 业区成为城市的有机结合体，并具有弹性可持续发展的潜在空间。并 最求经济、生活和生态环境的全面可持续。六、整体规划策略建议在整体布局上围绕商业价值最大化的同时也要满足舒适度，将本案规 划为”两中心，两组团，三片区”的模式。在其中一商业片区内做商业步行街。1、两个中心：在商业片区中心处结合尽管设置布置主商业中心，同 时其也是步行街主节点，使商业区有一个围合的开场空间，供人们聚集休闲。同时 使整个商业区在总体上突出中心，层次分明，分区清晰；居住区提供 合适的围合空间，为居民生活带来便利舒适的环境。2、两组团：分别以两个中心布置两个功能组团，每个组团中心区在 空

21、间环境，景观上都有相应的联系。3、三片区：划分两个组团，商业片区与居住片区及分割开来又相互 渗透。居住组团围绕小学布置。一方面阻挡了商业区的嘈杂，为学校营造安静的环 境，一方面又方便了居住区内学生的出行，同时与基地西边的居住片 区形成整体。在基地东北边整体布置商业区，并分为两个片区，其中一个片区布 置商业步行街。保证了二期发展的商业可持续性。七、规划的基本内容建议1、交通规划建议为了不损失项目的商业价值，同时应避免出现人车之间的干扰，务必 做到人车分流。将地下车库出入口放置在商业价值较低的地方。车位配置建议：因本案为商业与居住混合区，所以对车位的配置量要 求较高，在商业区设置地下车库，在居住区

22、设置地下车库与地上停车 位。2、环境景观设计建议本案为商业中心区规划，基本无法做到大面积集中的绿化景观，为了 体现项目的时尚舒适性，更多的利用景观小品花坛等方式点缀。充分 利用广场和商业建筑裙楼做绿化。、中心广场设置音乐喷泉：增添项目休闲气氛、结合商业步行街的走向，布置连成一体的活水体系：活跃绿化环境3、建筑风格及外观风格建议考虑到项目中有旧居民点的改造，旧民居周围小体量围合，4、商业部分规划设计建议、商业组合形态商业区分为两个组团，其中一个小组团设置金融类的商业建筑。文化和娱乐部分安置在有商业步行街的组团内。、商业规划布置建议小组团中以高层建筑围合形成，大组团内主要考虑步行街的布置以及对旧民

23、居的改造问题。重点布置景观广场。、商业内部交通布置步行街内部不通车，全步行系统。步行系统两侧设置消防通道。商业步行街外连接车行道。在其外部合理设置地下停车库，满足步行的可达性。5、住宅部分规划设计要点建议住宅组团内布置高层点式住宅以满足商业区的经济利益，同时满足环 境绿化的要求，保证舒适性。住宅套型比为大：中：小=30:50:20,日 照系数为1.1组团内配备相应的生活设施，设置地上和地下停车场。八、重点考虑问题（商业区特色规划）1、旧居民点改造建议根据旧民居的特点，以及周边独有的古井，计划将其改造成特色主题 咖啡茶座，作为中心景观广场的一部分，成为重要景观节点。茶座以古井水为源泉制作饮品,

24、体现以自然为本的理念，吸引顾客。茶座内开设城市演变历史的小展 览，展现旧民居的沧桑，同时成为城市的一处景观。2、中心景观广场设计建议中心景观广场作为商业构成中不可缺失的一环，是人们公共休憩区， 并提供小型表演舞台。在广场周边形成小尺度商业曲轴，中心广场不宜太小。广场可以说是 3个组团的连接点，无特殊规划要求，不建议设置下沉式广场。3、步行街规划建议中心城区的步行街可以说是代表城市形象的重要部分,对其的规划非 常重要。强调步行街的面建设而非线性建设。建议步行街的主入口在规划用地的东面，与二 期规划用地形成联系。围绕中心广场和步行道路建设2层商铺。景观 上引入活水体系，与中心喷泉可连为一体。九、销售政策1、资金来源：通过对城市内外宣传，