经典收藏课件：房地产项目总经理

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1、 项目总经理系列课程之 财税筹划讲解 1、房地产财 税 知 识 简 介2、房地产分 阶 段 财 税 实 务 筹 划2.1 项 目 取 得 (招 拍 方 式 股 权 收 购 其 他 )2.2 项 目 开 发 ; 2.3 项 目 预 售2.4 项 目 完 工 清 算 2.5 项 目 注 销3 问 题 解 答 房 地 产 主 要 税 种 一 览 表 税 种 摘 要 税 率1 营 业 税 转 让 土 地 使 用 权 、 销 售 不 动 产 5%2 城 建 税 实 际 缴 纳 营 业 税 的 税 额 7%、 5%、 1%3 教 育 费 附 加 实 际 缴 纳 营 业 税 的 税 额 3%4 企 业 所

2、得 税 应 纳 税 所 得 额 25%5 土 地 增 值 税 转 让 国 有 土 地 使 用 权 、 地 上 的 建 筑 物 及其 附 着 物 所 取 得 的 增 值 额收 入 -扣 除 项 目 按 超 率 累 进 计 算 50% 税 率 30%50%100% 税 率 40%100%200 税 率 50% 200% 税 率 60%6 契 税 承 受 土 地 使 用 权 、 房 屋 所 有 权 的 单 位 35%(北 京 为 3%)7 城 镇 土 地 使 用税 拥 有 土 地 使 用 权 的 单 位 和 个 人年 应 纳 税 额 = (各 级 土 地 面 积 相 应 税额 ) 分 级 定 额 (

3、如 10、 8、 6、 4、 1、0.5元 /平 方 米 年 )8 印 花 税 各 种 应 税 凭 证 相 应 税 率 (如 土 地 转 让 合 同 、 售房 均 为 万 分 之 五 )9 房 产 税 房 产 税 原 值 或 租 金 收 入 原 值 70%的 1.2%或 者 收 入 12% 1118-1191-2051-7204-3462-6118 地 产 会 计 核 算1地 产 会 计 核 算 与 成 本 管 理2地 产 核 算 举 例 (现 场 演 示 ) 1、 项 目 设 立 及 取 得 阶 段 见 图（ 1） 项 目 设 立 一 般 形 式（ 2） 特 殊 项 目 公 司 形 式 优

4、劣 及 筹 划（ 3） 合 同 订 立 、 股 权 方 式 与 土 地 方 式 解 析 谈 判 技 巧 与 筹 划（ 4） 发 票 对 后 期 土 地 增 值 税 及 企 业 所 得 税 影 响 ； 1、 项 目 设 立 及 取 得 阶 段 读 图（ 5） 成 本 项 目 处 理 、 成 本 对 象 确 立 、 利 息 资 本 化 等 成 本 核 算 对 后期 两 税 影 响 ；（ 6） 契 税 、 土 地 使 用 税 、 印 花 税 、 个 人 所 得 税 、 企 业 所 得 税 风 险揭 示 及 应 对 ； 2、 开 发 阶 段（ 1） 项 目 开 发 阶 段 介 绍（ 2） 前 期 成

5、本 合 同 订 立 对 土 地 增 值 税 影 响（ 3） 设 计 合 同 几 点 注 意 事 项 （ 营 业 税 、 所 得 税 及 土 地 增 值 税 处 理 ）（ 4） 成 本 核 算 对 象 对 所 得 及 土 增 影 响（ 5） 开 发 阶 段 的 的 测 算（ 6） 基 础 设 施 与 分 摊（ 7） 建 安 费 （ 合 同 、 结 算 、 发 票 ） 处 理 ， 分 摊 及 分 配 处 理（ 8） 利 息 与 资 本 化（ 9） 不 同 分 摊 方 法 对 会 计 利 润 、 所 得 税 及 土 地 增 值 税 影 响 ； 其 他 见 图 3、 预 售 及 销 售 阶 段（ 1）

6、 预 售 及 销 售 介 绍 及 会 计 处 理（ 2） 营 业 税 、 土 地 增 值 税 、 企 业 所 得 税 最 新 规 定 （ 营 业 税 条 例 及 细则 、 国 税 发 2006187号 及 国 税 函 2010220号 、 所 得 税 31号 文 件 ）（ 3） 税 务 自 检 要 点 及 应 对 （ 展 开 讲 解 营 业 税 、 所 得 税 要 点 ）（ 4） 项 目 备 案 登 记 规 定 及 筹 划（ 5） 核 算 提 示（ 6） 收 入 税 务 检 查 重 点 （ 展 开 重 点 讲 解 ） 房 地 产 开 发 企 业 业 务 招 待 费 、 广 告 宣 传 费的 扣

7、 除 问 题 ？ 中 华 人 民 共 和 国 企 业 所 得 税 法 实 施 条 例 第 四 十 三 条 企 业 发 生 的与 生 产 经 营 活 动 有 关 的 业 务 招 待 费 支 出 ， 按 照 发 生 额 的 60%扣 除 ， 但 最高 不 得 超 过 当 年 销 售 (营 业 )收 入 的 5。第 四 十 四 条 企 业 发 生 的 符 合 条 件 的 广 告 费 和 业 务 宣 传 费 支 出 ， 除 国 务院 财 政 、 税 务 主 管 部 门 另 有 规 定 外 ， 不 超 过 当 年 销 售 (营 业 )收 入 15%的部 分 ， 准 予 扣 除 ； 超 过 部 分 ， 准

8、 予 在 以 后 纳 税 年 度 结 转 扣 除 。 国 税 发 200931号 第 六 条 “ 企 业 通 过 正 式 签 订 房 地 产 销 售 合 同 或 房 地 产 预 售 合 同 所 取 得 的 收 入 ， 应 确 认 为 销 售 收 入 的 实 现 ” 判 断 ： 符 合 以 上 规 定 ？ 4、 完 工 阶 段 见 图 房 地 产 企 业 成 本 核 算 科 目 设 计 原 则1、 管 理 需 要 原 则 （ 如 预 算 、 考 核 、 成 本 需 要 ）2、 科 目 设 计 一 般 遵 寻 原 则 （ 简 化 、 可 控 制 细 化 、 不 可 控 简 化 ）3、 平 行 设

9、计 与 交 叉 辅 助 核 算 （ 举 例 如 用 友 、 金 蝶 使 用 及 过 渡 共 有分 类 技 巧 ） 成 本 对 象 确 认 与 税 负 关 系 技 巧1、 土 地 分 摊 方 法 使 用 与 与 税 负2、 举 使 说 明 不 同 物 业 类 型 、 有 售 有 留 常 用 方 法 一 、 土 地 增 值 税 的 清 算 单 位土 地 增 值 税 以 国 家 有 关 部 门 审 批 的 房 地 产 开 发 项 目 为 单 位 进 行 清 算 ， 对 于 分 期开 发 的 项 目 ， 以 分 期 项 目 为 单 位 清 算 。开 发 项 目 中 同 时 包 含 普 通 住 宅 和

10、非 普 通 住 宅 的 ， 应 分 别 计 算 增 值 额 。二 、 土 地 增 值 税 的 清 算 条 件 （ 一 ） 符 合 下 列 情 形 之 一 的 ， 纳 税 人 应 进 行 土 地 增 值 税 的 清 算 ： 1.房 地 产 开 发 项 目 全 部 竣 工 、 完 成 销 售 的 ； 2.整 体 转 让 未 竣 工 决 算 房 地 产 开 发 项 目 的 ； 3.直 接 转 让 土 地 使 用 权 的 。 （ 二 ） 符 合 下 列 情 形 之 一 的 ， 主 管 税 务 机 关 可 要 求 纳 税 人 进 行 土 地 增 值 税 清 算1.已 竣 工 验 收 的 房 地 产 开

11、发 项 目 ， 已 转 让 的 房 地 产 建 筑 面 积 占 整 个 项 目 可 售 建筑 面 积 的 比 例 在 85%以 上 ， 或 该 比 例 虽 未 超 过 85%， 但 剩 余 的 可 售 建 筑 面 积 已 经 出 租或 自 用 的 ； 2.取 得 销 售 （ 预 售 ） 许 可 证 满 三 年 仍 未 销 售 完 毕 的 ； 3.纳 税 人 申 请 注 销 税 务 登 记 但 未 办 理 土 地 增 值 税 清 算 手 续 的 ； 4.省 税 务 机 关 规 定 的 其 他 情 况 。 关 于 房 地 产 开 发 企 业 土 地 增 值 税 清 算管 理 有 关 问 题 的 通

12、 知 关 于 房 地 产 开 发 企 业 土 地 增 值 税 清 算管 理 有 关 问 题 的 通 知三 、 非 直 接 销 售 和 自 用 房 地 产 的 收 入 确 定 （ 一 ） 房 地 产 开 发 企 业 将 开 发 产 品 用 于 职 工 福 利 、 奖 励 、 对 外 投 资 、 分 配 给股 东 或 投 资 人 、 抵 偿 债 务 、 换 取 其 他 单 位 和 个 人 的 非 货 币 性 资 产 等 ， 发 生 所 有 权 转移 时 应 视 同 销 售 房 地 产 , 其 收 入 按 下 列 方 法 和 顺 序 确 认 ： 1.按 本 企 业 在 同 一 地 区 、 同 一 年

13、 度 销 售 的 同 类 房 地 产 的 平 均 价 格 确 定 ； 2.由 主 管 税 务 机 关 参 照 当 地 当 年 、 同 类 房 地 产 的 市 场 价 格 或 评 估 价 值 确 定 。（ 二 ） 房 地 产 开 发 企 业 将 开 发 的 部 分 房 地 产 转 为 企 业 自 用 或 用 于 出 租 等 商 业用 途 时 ， 如 果 产 权 未 发 生 转 移 ， 不 征 收 土 地 增 值 税 ， 在 税 款 清 算 时 不 列 收 入 ， 不 扣 除 相 应 的 成 本 和 费 用 。 四 、 土 地 增 值 税 的 扣 除 项 目 （ 一 ） 扣 除 取 得 土 地 使

14、 用 权 所 支 付 的 金 额 、 房 地 产 开 发 成 本 、 费 用 及 与 转 让房 地 产 有 关 税 金 ， 须 提 供 合 法 有 效 凭 证 ； 不 能 提 供 合 法 有 效 凭 证 的 ， 不 予 扣 除（ 二 ） 税 务 机 关 可 核 定 上 述 四 项 开 发 成 本 的 单 位 面 积 金 额 标 准 ， 并 据 以 计 算扣 除 。 具 体 核 定 方 法 由 省 税 务 机 关 确 定 。 关 于 房 地 产 开 发 企 业 土 地 增 值 税 清 算管 理 有 关 问 题 的 通 知（ 三 ） 房 地 产 开 发 企 业 开 发 建 造 的 与 清 算 项

15、目 配 套 的 居 委 会 和 派 出 所用 房 、 会 所 、 停 车 场 （ 库 ） 、 物 业 管 理 场 所 、 变 电 站 、 热 力 站 、 水 厂 、文 体 场 馆 、 学 校 、 幼 儿 园 、 托 儿 所 、 医 院 、 邮 电 通 讯 等 公 共 设 施 ， 按 以下 原 则 处 理 ： 1.建 成 后 产 权 属 于 全 体 业 主 所 有 的 ， 其 成 本 、 费 用 可 以 扣 除 ；2.建 成 后 无 偿 移 交 给 政 府 、 公 用 事 业 单 位 用 于 非 营 利 性 社 会 公 共 事 业的 ， 其 成 本 、 费 用 可 以 扣 除 ；3.建 成 后

16、有 偿 转 让 的 ， 应 计 算 收 入 ， 并 准 予 扣 除 成 本 、 费 用 。（ 四 ） 装 修 费 用 可 以 计 入 房 地 产 开 发 成 本 。 房 地 产 开 发 企 业 的 预 提费 用 ， 除 另 有 规 定 外 ， 不 得 扣 除 。 （ 五 ） 属 于 多 个 房 地 产 项 目 共 同 的 成 本 费 用 ， 应 按 清 算 项 目 可 售 建 筑面 积 占 多 个 项 目 可 售 总 建 筑 面 积 的 比 例 或 其 他 合 理 的 方 法 ， 计 算 确 定 清算 项 目 的 扣 除 金 额 。 国 家 税 务 总 局 关 于 土 地 增 值 税 清 算

17、有 关 问 题 的 通 知l关 于 拆 迁 安 置 土 地 增 值 税 计 算 问 题 （ 一 ） 房 地 产 企 业 用 建 造 的 本 项 目 房 地 产 安 置 回 迁 户 的 ， 安 置 用 房 视 同销 售 处 理 ， 按 国 家 税 务 总 局 关 于 房 地 产 开 发 企 业 土 地 增 值 税 清 算 管 理 有 关问 题 的 通 知 （ 国 税 发 2006187号 ） 第 三 条 第 （ 一 ） 款 规 定 确 认 收 入 ， 同时 将 此 确 认 为 房 地 产 开 发 项 目 的 拆 迁 补 偿 费 。 房 地 产 开 发 企 业支 付 给 回 迁 户 的 补 差 价

18、 款 ， 计 入 拆 迁 补 偿 费 ； 回 迁 户 支 付 给 房 地 产 开 发 企 业的 补 差 价 款 ， 应 抵 减 本 项 目 拆 迁 补 偿 费 。 （ 二 ） 开 发 企 业 采 取 异 地 安 置 ， 异 地 安 置 的 房 屋 属 于 自 行 开 发 建 造 的 ，房 屋 价 值 按 国 税 发 2006187号 第 三 条 第 （ 一 ） 款 的 规 定 计 算 ， 计 入 本 项 目 的拆 迁 补 偿 费 ； 异 地 安 置 的 房 屋 属 于 购 入 的 ， 以 实 际 支 付 的 购 房 支 出 计 入 拆 迁补 偿 费 。 （ 三 ） 货 币 安 置 拆 迁 的

19、， 房 地 产 开 发 企 业 凭 合 法 有 效 凭 据 计 入 拆 迁 补 偿费 。l土 地 增 值 税 清 算 后 应 补 缴 的 土 地 增 值 税 加 收 滞 纳 金 问 题 纳 税 人 按 规 定 预 缴 土 地 增 值 税 后 ， 清 算 补 缴 的 土 地 增 值 税 ， 在 主 管 税 务机 关 规 定 的 期 限 内 补 缴 的 ， 不 加 收 滞 纳 金 。 （ 200 ） 土 增 鉴 字 号 公 司 ： 我 们 接 受 委 托 ， 于 年 月 日 至 年 月 日 ， 对 贵 公 司 项 目 土 地 增 值 税 清 算 税 款 申 报 进 行 鉴 证 审 核 。 贵 单

20、位 的 责 任 ， 对 所 提 供 的 与 土 地 增 值 税清 算 税 款 相 关 的 会 计 资 料 及 证 明 材 料 的 真 实 性 、 合 法 性 和 完 整 性 负 责 。 我 们 的 责 任 是 ，按 照 国 家 法 律 法 规 及 有 关 规 定 ， 对 所 鉴 证 的 土 地 增 值 税 纳 税 申 报 表 及 其 有 关 资 料 的 真 实性 和 准 确 性 ， 在 进 行 职 业 判 断 和 必 要 的 审 核 程 序 的 基 础 上 ， 出 具 真 实 、 合 法 的 鉴 证 报 告 。在 审 核 过 程 中 ， 我 们 本 着 独 立 、 客 观 、 公 正 的 原

21、则 ， 依 据 中 华 人 民 共 和 国 土 地 增 值 税暂 行 条 例 及 其 实 施 细 则 、 有 关 政 策 规 定 ， 按 照 土 地 增 值 税 清 算 鉴 证 业 务 准 则 的 要求 ， 实 施 了 包 括 抽 查 会 计 记 录 等 必 要 的 审 核 程 序 。 现 将 鉴 证 结 果 报 告 如 下 ： 一 、 土 地 增 值 税 清 算 税 款 申 报 的 审 核 过 程 及 主 要 实 施 情 况 （ 一 ） 简 要 评 述 与 土 地 增 值 税 清 算 税 款 有 关 的 内 部 控 制 及 其 有 效 性 。 （ 二 ） 简 要 评 述 与 土 地 增 值

22、税 清 算 税 款 有 关 的 各 项 内 部 证 据 和 外 部 证 据 的 相 关 性 和 可靠 性 。 （ 三 ） 简 要 陈 述 对 纳 税 人 提 供 的 会 计 资 料 及 纳 税 资 料 等 进 行 审 核 、 验 证 、 计 算 和 进 行职 业 推 断 的 情 况 。 土 地 增 值 税 清 算 鉴 证 报 告 二 、 鉴 证 结 论 经 对 贵 公 司 （ 项 目 ） 土 地 增 值 税 清 算 税 款 申 报 进 行 审 核 ， 我 们 确 认 ： 1.收 入 总 额 ： 元 ； 2.扣 除 项 目 金 额 ： 元 ； 3.增 值 额 ： 元 ； 4.增 值 率 （ 增

23、值 额 与 扣 除 金 额 之 比 ） ： %； 5.适 用 税 率 ： %； 6.应 缴 土 地 增 值 税 税 额 ： 元 ； 7.已 缴 土 地 增 值 税 税 额 ： 元 ； 8.应 补 （ 退 ） 缴 土 地 增 值 税 税 额 ： 元 。 清 算 事 项 的 具 体 情 况 详 见 附 件 。 开 发 产 品 完 工 清 算 鉴 证 报 告 书 鉴 字 （ 2010） 第 号 公 司 ： 我 们 接 受 委 托 ， 对 贵 公 司 开 发 产 品 开 发 产 品 实 际 毛 利 额 与 预 计 毛 利 额之 间 差 异 调 整 情 况 进 行 了 审 核 。 我 们 审 核 时 主

24、 要 依 据 国 税 发 200931号 的 规 定及 相 关 规 定 ， 并 参 照 企 业 所 得 税 汇 算 清 缴 纳 税 申 报 鉴 证业 务 准 则 （ 试 行 ） 和 开 发 产 品 （ 成 本 对 象 ） 完 工 清 算 鉴 证 业 务 指 南 ， 对贵 公 司 提 供 的 凭 证 、 账 册 、 有 关 会 计 资 料 和 数 据 ， 实 施 我 们 认 为 必 要 的 审 核 程序 。 贵 公 司 对 所 提 供 有 关 资 料 的 真 实 性 、 合 法 性 、 合 理 性 和 完 整 性 等 事 项 负 责 。我 们 的 责 任 是 ， 按 照 房 地 产 行 业 企

25、业 所 得 税 有 关 规 定 ， 进 行 审 核 鉴 证 ， 出 具 鉴 证 报 告 ， 独 立 、 客 观 、 公 正 地 发 表 意 见 。 贵 公 司 应 当 按 照 鉴 证 业 务 委 托 书 的 要 求 使 用 鉴 证 报 告 。 委 托 人 或 其 他 第 三者 因 使 用 鉴 证 报 告 不 当 所 造 成 的 后 果 ， 与 鉴 证 人 及 其 所 在 的 鉴 证 机 构 无 关 。 经 过 审 查 ， 贵 公 司 开 发 产 品 完 工 清 算 实 际 销 售 与 预 售 毛 利 额 差 异 有 关数 据 鉴 证 结 果 如 下 ： 可 售 面 积 平 方 米 ； 已 实

26、现 销 售 的 可 售 面 积 平 方 米 ； 已 销 开 发 产 品 的 销 售 收 入 元 ； 已 销 开 发 产 品 的 计 税 成 本 元 ； 已 销 开 发 产 品 的 毛 利 额 元 ； 开 发 产 品 预 售 收 入 元 ； 开 发 产 品 预 售 毛 利 额 元 ； 实 际 销 售 与 预 售 毛 利 额 差 异 元 。 （ 现 场 讲 解 见 资 料 ） 计 税 成 本 管 理（ 1） 会 计 成 本 核 算（ 2） 计 税 成 本 特 点（ 3） 权 责 发 生 制 与 合 法 凭 证 与 计 税 成 本 协 调（ 4） 不 同 会 计 核 算 处 理 优 劣（ 5） 新

27、规 动 向（ 6） 转 回 税 款 与 转 回 利 润 区 别 协 调 完 工 的 成 本 处 理 、 成 本 与 配 套 计 提 31号 文 件 几 项 目 计 提（ 一 ） 出 包 工 程 未 最 终 办 理 结 算 而 未 取 得 全 额 发 票 的 ， 在 证 明 资 料 充 分 的前 提 下 ， 其 发 票 不 足 金 额 可 以 预 提 ， 但 最 高 不 得 超 过 合 同 总 金 额 的 10 。（ 二 ） 公 共 配 套 设 施 尚 未 建 造 或 尚 未 完 工 的 ， 可 按 预 算 造 价 合 理 预 提 建 造费 用 。 此 类 公 共 配 套 设 施 必 须 符 合

28、 已 在 售 房 合 同 、 协 议 或 广 告 、 模 型 中 明确 承 诺 建 造 且 不 可 撤 销 ， 或 按 照 法 律 法 规 规 定 必 须 配 套 建 造 的 条 件 。（ 三 ） 应 向 政 府 上 交 但 尚 未 上 交 的 报 批 报 建 费 用 、 物 业 完 善 费 用 可 以 按 规定 预 提 。 物 业 完 善 费 用 是 指 按 规 定 应 由 企 业 承 担 的 物 业 管 理 基 金 、 公 建 维修 基 金 或 其 他 专 项 基 金 。 5、 注 销 阶 段见 图（ 1） 注 销 前 房 产 处 理（ 2） 注 销 售 前 其 他 资 产 处 理（ 3） 往 来 特 别 是 应 付 款 处 理（ 4） 资 本 公 积 影 响（ 5） 发 票 处 理（ 6） 营 业 税 、 土 地 增 值 税 清 算 、 企 业 所 得 税 完 工 处 理（ 7） 其 他 税 金 1、 旧 城 改 造 项 目 业 务 处 理2、 城 市 综 合 体 项 目 3、 企 业 重 组 并 购 税 务 筹 划4、 售 后 回 购 、 回 租 业 务 Thanks感 谢 您 的 时 间 北京朝阳公园路19号佳隆国际大厦A座5层 邮政编码:100125电话：010-65390228 传真 : 010-65390198