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1、业绩“护城河”助力 华夏幸福股价连 创新高2012-02Tl 11:27 来源：每经记者 王砚丹核心提示：一家原本基本面一塌糊涂的 ST 公司，去年摇身一变转型地产。乍一 看，你会觉得它进入了一个正备受煎熬的“夕阳”行业。但是市场有时候往往出 人意料。本周，原名ST国祥的华夏幸福（600340,收盘价24.72元）进入主升 浪，股价创出历史新高，成为地产股中的“另类”。而自从去年11月更名以来， 华夏幸福涨幅已经高达36. 88%。每经记者 王砚丹一家原本基本面一塌糊涂的 ST 公司，去年摇身一变转型地产。乍一看，你 会觉得它进入了一个正备受煎熬的“夕阳”行业。但是市场有时候往往出人意料 本周
2、，原名ST国祥的华夏幸福（600340,收盘价24.72元）进入主升浪，股价 创出历史新高，成为地产股中的“另类”。而自从去年 11 月更名以来，华夏幸 福涨幅已经高达36. 88%。是什么原因导致华夏幸福的股民们如此“幸福”呢？每日经济新闻记者 展开了调查。独特的“园区+地产”模式“简单的说，华夏幸福不是一个单纯靠修房子、卖房子过日子的公司。它最 大的价值来源于园区业务。它的园区业务背靠政府，且每签一笔单子，基本能保 证后续几年的稳定收入和现金流。这是华夏幸福受到市场追捧的根本原因。”一 位不愿透露姓名的地产行业分析师告诉每日经济新闻记者。根据公告，华夏幸福前身为廊坊市华夏房地产开发有限公司
3、，成立于 1998 年。早在2009年3月，华夏幸福就筹划借壳ST国祥上市，但直到去年9月才正 式完成，后于 11 月完成更名。华夏幸福主营业务战略非常清晰明了工业园区+房地产开放两条主线齐 头并进。具体步骤如下：首先，公司与政府签约，垄断片区一级开发，公司垫资进行土地整理与配套 设施建设；初始投资期一般12年，成本约为4亿5亿元/平方公里。随后，公司代政府招商引资发展产业，并为园区提供服务。公司还利用一级 开发优势低价获取大片房地产开发用地；通过住宅销售，公司可回笼资金并为政 府提供GDP和税收。当政府实现税收和卖地赚取收益后，返还基础建设投资额（一般按照基建成 本加成 10%），管委会可以
4、一次性支付，也可以选择分期支付，但分期不得超过 3 年。另外，在招商引资方面，公司可获得落地投资额 45%的佣金返还；这部分 收益管委会也是每年结算一次，费用支付可以选择一次性，也可以选择分期，但 分期不能超过 5 年。上述分析师指出，这种园区开发模式不但可以实现利润上多面开花，能够保 证未来多年的稳定现金流；更重要的是受市场环境影响较小。面对商业住宅开发 低迷周期，依仗一级开发和园区经营，公司可获得稳定回报；周期上升时，利用 一级开发成本优势获取的大量土地储备，又可以实现快速扩张。成功样本：固安工业区华夏幸福上述模式已经在河北固安工业园区取得了成功实践。公司与当地政 府于2002 年签约开发
5、，但由于国家开展的清理整顿工作，因此固安工业区真正 开始发展是在 2006 年。固安工业园区目前三大主导产业为电子信息、汽车零部件、现代装备制造。 由于地处大北京核心区，离市区仅有 1 小时车程，在北京工业外迁的背景下，固 安工业园区产值增长迅速。根据公司收购报告书，近几年固安工业园 GDP 年均增 长为95.2%，产值近 3 年复合增长率达 42%。固安工业区的发展令当地政府与公司获得双赢。2005 年，固安工业园区管 委会的财政收入盈余只有 220 万元，到 2009 年已经增长至 7 亿元。2005 年，固 安工业园区支付给华夏幸福的金额为 696.4 万元，而到 2009 年已经增加至
6、 5.64 亿元，2010 年更是达到 6.35 亿元。除了2006 年垫资进行基础设施建设初期以及 2008 年经济危机期间，固安工 业园区项目给华夏幸福一直带来了巨额现金净流入；2009 年、2010 年分别达到 11.40 亿元和 12.99 亿元。光大证券指出，固安的园区开发模式优点非常明显。首先，公司前期投入主 要集中在基建和土地整理方面，成本较低，且非常固定，没有弹性，大约只需要 5 亿元启动资金；其次，与政府签订园区整体开发委托协议后，其他公司介入进 行房地产开发的可能性极小，基本上不可能会有竞争者。因此，公司拥有大规模 的土地储备，但投入极低。固安工业园区共接受委托面积 60
7、平方公里（30%为住 宅），协议签订即以低成本锁定住宅土地储备18平方公里，即1800 万平方米。 由于地价极低，公司产品在市场上极具竞争力，去化速度极快。如 2010 年，公 司仅靠4 个孔雀城销售额就超百亿，2011 年地产回款额更是达到 128 亿元。 每股未结算业绩或逾 10 元巴菲特曾经提出 “经济护城河”这一著名概念，意思是企业抵御竞争对手 攻击的可持续性竞争优势，这些企业一般都拥有一头能在未来若干年不惧竞争对 手的“现金牛”。在股市低迷时，即使整个市场估值中枢下移，这种拥有护城河 的公司往往仍能取得优于市场的表现。对于华夏幸福来说，现有开发园区为公司已经锁定了未来几年的巨额收益，
8、 这或许也是公司受到市场追捧的重要原因。2 月 1 日，公司发布公告称，经过与河北香河县人民政府、朗森汽车产业园 开发有限公司友好协商，由公司与朗森汽车产业园开发有限公司合作进行区域整 体开发，区域占地面积为 40平方公里。光大证券统计，截至目前，公司已签约拓展的园区达到 10 个，拥有的项目 总占地面积达到 475 平方公里，其中 430 平方公里处于环首都经济圈。光大证券经过测算后认为，目前华夏幸福有大量落地投资额待结算；在扣除 相关税费后，较为确定未结算的招商引资返还额未来 7 年可贡献净利润约 35 亿 元，合每股5.95 元。另外，截至 2011 年 9 月 30日，公司房地产预收账款 160 亿元，按照16%净利率计算，可贡献净利润25.6亿元，折合每股4.35 元。也就 是说，公司可预期的未结算业绩每股高达 10.3元。每日经济新闻记者以投资者身份致电华夏幸福，想具体了解 2011 年全 年的情况。不过公司工作人员表示，年报工作尚未完成，不方便透露有关情况， 一切以公告为准。
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