深圳房地产企业运营管理讲义

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1、房地产企业运营管理房地产企业运营管理二零一二零一 零年三月十五日零年三月十五日1房地产企业运营管理房地产企业运营管理 目录目录前言前言第一讲：房地产企业运营管理的体系设计第一讲：房地产企业运营管理的体系设计第二讲：房地产企业运营管理的体系运行第二讲：房地产企业运营管理的体系运行第三讲：房地产企业运营管理的体系改进第三讲：房地产企业运营管理的体系改进 2房地产企业运营管理房地产企业运营管理 前言前言一、运营管理的概念与内容一、运营管理的概念与内容二、房地产企业运营管理综述二、房地产企业运营管理综述3 中国房地产业经过二十年发展，已经由“做项目”阶段发展到“做企业”阶段。越来越多的地产企业面临着多

2、项目、跨区域的管理问题，如何使企业实现有质量的持续增长给房地产企业管理提出了更高的要求。很多的中国房地产企业也不乏战略和制度，但“执行难”成为很多快速发展中企业的成长瓶颈。房地产企业运营管理房地产企业运营管理 前言前言4 变化不断增加和加快-风险不确定性 利益相关者不断增加-利益细分、价值链延长 客户和自身要求不断提高-质量、利润、资金、效益、竞争力 项目复杂性不断提高 -呼唤房地产的运营管理呼唤房地产的运营管理房地产企业运营管理房地产企业运营管理 前言前言5房地产企业运营管理房地产企业运营管理 前言前言如何保证企业持续高效的运转？如何实现对项目的有效管理？如何做好分工协作？如何建立有效的运营

3、管理体系？如何提高内部协作的效率？如何保证员工的工作激情？企业扩大规模，进入企业发展的成长期阶段，面临一系列问题：规模/市场影响力成长期成熟期创业期6房地产企业运营管理房地产企业运营管理 前言前言成长期：管理成熟期：产品创业期：人规模/市场影响力 企业在不同的发展阶段面临解决问题的重点有所不同，房地产企业在成功转型之后，进入企业发展的成长期阶段，对规范全面管理提出急迫的要求，特别是企业的运营管理7一、运营管理的概念与内容一、运营管理的概念与内容 1、运营的定义 2、运营管理的基本概念 3、对运营管理的深入理解前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容8一、运营的定义一、运营的定义 运营

4、（Operations）就是把投入的资源（生产要素）按照特定要求转换为产出（产品和服务）的过程。因而是一切组织的最基本职能之一。输入输出职能过程材料设备人员信息资金制造供应运输服务产品服务提供产品和服务的过程前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容9二、运营管理的基本概念二、运营管理的基本概念1、运营管理的几种定义2、企业价值链3、基于企业价值链的运营管理前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容10二、运营管理的基本概念二、运营管理的基本概念1 1、运营管理的几种定义、运营管理的几种定义 运营管理（Operations Management）相近的概念有制造管理、生产管理、

5、生产与运作管理、作业管理、运作管理等，它们的名称之所以不同，实际上是反映了这一学科的发展过程。与工业化联系在一起的有形产品，可称为“Production”或“manufacturing”,对应的 （production Manage-ment），如：汽车、生产等 提供服务的活动称为“operations”,运作/运营管理（Operations Management）前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容11运营管理定义（1）运营管理（运营管理（OMOM）是对运营过程的计划、组织、实施和控制，是对生产和提供公司主要产吕和服务的系统进行设计、运行、评价和改进，是与产品生产和服务创造密切

6、相关的各项管理工作的总称。前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容12 运营管理（OM）是对主要经营活动的管理，即组织和控制为客户提供商品或服务中的最基本的经营活动 (Management of main business activity:the organizing and controlling of the fundamental business activity of providing goods and services to customers).运营管理定义（运营管理定义（2 2）前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容13 运营管理（运营管理（OMOM

7、）就是对创造和提供公司基本产品和服务的各个系统的设计、运行和改进。(Operations management(OM)is defined as the design、operation and improvement of the systems that create and deliver the firms primary products and services)运营管理定义（3）前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容14 现在的趋势是将生产和提供服务的活动均称为“运营”，生产管理也就演化为运营管理（operation management）,也有的称之为“生产与运作管

8、理”“Production and Operation Management”前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容15二、运营管理的基本概念二、运营管理的基本概念2 2、企业价值链（、企业价值链（VCMVCM）u每一企业都是设计、生产、销售、交货和对产品起辅助作用的各种活动的集合体。u所有这些活动都可以用一个价值链（VCM）表示。u价值链把企业的活动分成主要活动（Primary Activities）和支持活动（Secondary Activities）两大类。企业价值链（企业价值链（VCMVCM）-就是创造和提供公司基本产品和服务并实现增值的各个系统的集合前言前言 运营管理的概

9、念与内容运营管理的概念与内容16房地产企业价值链房地产企业价值链支持活动主要活动公司基础建设（一般管理、会计、财务、成本、战略计划）人力资源管理（招聘、培训、发展）技术开发（研究和发展产品和流程的改进，新技术研究）采购、报建（原材料采购、设备供应、手续提供）立项策划设计施工竣工销售服务利润前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容17企业价值链（企业价值链（VCMVCM）运营管理（运营管理（OM）就是对创造和提供公司基本产品和服务的各个系统的设计、运行和改进。企业价值链（企业价值链（VCM）就是创造和提供公司基本产品和服务并实现增值的各个系统的集合。运营管理（运营管理（OM）就是企业价

10、值链上的各个系统的设计、运行和改造前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容18二、运营管理的基本概念二、运营管理的基本概念3 3、基于企业价值链的运营管理基于企业价值链的运营管理 企业的运营管理（OM）就是通过企业价值链上各项活动进行分析和设计，强化主要业务流程，协调企业活动并不断优化，从而创造和提供增值的产品和服务，在满足客户价值需求的同时降低产品和服务成本，获得和提高企业竞争优势前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容19运营管理的对象和内容运营管理的目标运营管理的原则运营管理的执行者前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容20 运营管理的对象运营管理的对象

11、运营管理的对象是运营过程和运营系统。运营过程是一个投入、转换、产出的过程，是一个劳动过程或价值增加的过程，它是运营管理的第一大对象，运营管理必须考虑如何对这样的生产运营活动进行有效的组织和控制前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容211、企业价值链的各个系统的设计2、企业价值链的各个系统和运行3、企业价值链的各个系统和改进运营管理的内容运营管理的内容前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容22第一：不断满足客户需要。（性能、价格、时间）第二：有效利用资源。（人员、材料、运辅、库存、设备、场地）运营管理的目标运营管理的目标提升产品价值、实现战略目标；降低成本，提高效率提升产

12、品价值、实现战略目标；降低成本，提高效率 提升企业核心竞争力提升企业核心竞争力前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容23运营管理的原则运营管理的原则树立整体思想，追求协调下的均衡运营过程规范化、标准化、流程化坚持量化的管理与控制前馈控制与反馈控制相结合刚性与柔性相结合充分利用信息平台前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容24运营管理的执行者运营管理的执行者 首席运营官首席运营官（Chief Operating Officer,缩写COO，又称营运长），主要负责企业的日常营运，辅助CEO（Chief Executive Officer）的工作；负责企业的运营管理，对CEO

13、负责，不对企业的发展趋势负责。COO在某些公司中同时任职总裁，但他们通常是常务或资深的副总裁 一般来讲，COO负责公司职能体系的建设，并代表CEO处理企业日常职能事务。如果公司未设有总载职务，则CEO还要承担整体业务管理的职能，主管企业营销与综舍业务的职能 公司整个的销售策略与政策，组织生产经营活动，协助CEO制定公司的业务发展计划前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容25运营管理的执行者运营管理的执行者其其化化运运营营管管理理执执行行者者运营总监运营总监运营管理部运营管理部经营管理部经营管理部计划财务部计划财务部总经理办公室总经理办公室行政部行政部董事长秘书董事长秘书前言前言 运

14、营管理的概念与内容运营管理的概念与内容26组织制定公司全年、半年、季度和月工作计划提出内部管理机构设置及岗位设立方案组织拟订公司的业务规范和运营流程组织建立各部门业绩评估体系，对部门和主管进行考评协调各部门之间的工作关系主持召开日常运营会议，跟踪、检查、协调各职能部门的工作组织建立各部门的绩效评估体系，对各部门和主管进行考评运营管理的主要职责运营管理的主要职责前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容27组织制定公司全年、半年、季度和月工作计划提出内部管理机构设置及岗位设立方案组织拟订公司的业务规范和运营流程组织建立各部门业绩评估体系，对部门和主管进行考评协调各部门之间的工作关系主持召

15、开日常运营会议，跟踪、检查、协调各职能部门的工作组织建立各部门的绩效评估体系，对各部门和主管进行考评运营管理的主要职责运营管理的主要职责前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容281、房地产企业产品开发与销售价值链的各个系统的设计2、房地产企业产品开发与销售价值链的各个系统的运行3、房地产企业产品开发与销售价值链的各个系统的改进房地产企业运营管理的内容房地产企业运营管理的内容前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容29一、房地产企业运营管理的现状与特点一、房地产企业运营管理的现状与特点二、房地产企业运营管理与项目计划管理的关系二、房地产企业运营管理与项目计划管理的关系三、房

16、地产企业运营管理的原理三、房地产企业运营管理的原理前言前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运营管理综述30一、房地产企业运营管理的现状与特点一、房地产企业运营管理的现状与特点很多房地产企业中普通存的现象：部门职能不清，相互推诿，交叉工作难协调岗位职责不明，干好干坏说不清授权不清，不知该不该做主单个项目做得很好，但多项目运作问题不断总有忙不完的事情，但不知道在忙什么，为什么忙？同样的问题重复发生不断地处理问题但总也处理不完换一个领导换一种做法越级指挥，计划天天变制度流程一大堆，形同虚设员工不断抱怨，虽然收入越来越高满意度却越来越低客户投诉不断-出现这种现象的根本原因在于企业在发展的过程中并未形

17、成一套出现这种现象的根本原因在于企业在发展的过程中并未形成一套规范化的运营管理体系，这样的企业据统计占行业的规范化的运营管理体系，这样的企业据统计占行业的80%。前言前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运营管理综述31认识误区：认为运营管理就是项目计划管理最新难题：多项目跨区域开发的企业计划和目标 如何保证前言前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运营管理综述32二、房地产企业运营管理与项目计划管理的关系二、房地产企业运营管理与项目计划管理的关系（一）运营与项目（二）项目管理简介（三）运营管理与项目管理的区别（四）运营管理与项目计划的关系前言前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运营管理综述

18、33（一）运营与项目工作性质与内容的不同工作环境与方式的不同组织与管理上的不同前言前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运营管理综述34（二）项目管理简介（二）项目管理简介项目的定义：项目的定义：对确定性对象按限定时间，费用和质量标准完成的一次性任务。“项目管理项目管理就是指把各种系统、方法和人员结合在一起，在规定的时间、预算和质量目标范围内完成项目的各项工作，有效的项目管理是指在规定用来实现具体目标和指标的时间内，对组织机构资源进行计划、引导和控制工作。”-美国项目管理学会前言前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运营管理综述35项目管理框架图项目干系人的需要和期望9大知识领域核心功能范围管

19、理时间管理成本管理质量管理人力资源管理沟通管理风险管理采购管理项目管理工具项目管理技术9大知识领域辅助功能前言前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运营管理综述36项目管理简介：项目管理简介：项目与项目管理知识概念阶段概念阶段一般机会研究特定项目机会研究方案策划初步可行性研究详细可行性研究项目评估商业计划书的编定规划阶段规划阶段项目背景描述 质量何证目标确定 进度安排范围规划 资源计划范围定义 费用估计工作分解 费用预算工作排序 质量计划工作延续时间估计实施阶段实施阶段采购规划 进度控制招标采购的实施 费用控制合同管理基础 质量控制合同履行和收尾 安全控制实施计划 范围变更控制安全计划 生产要

20、素管理项目进展报告 现场管理与环境保护收尾阶段收尾阶段范围确认质量验收费用决算与审计项目资料与验收项目交接与清算项目审计项目后评价共性知识项目管理组织形式 企业项目管理 讯息分发 风险监控 绩效评价与人员激励 冲突管理项目办公室 企业项目管理组织设计 风险管理规划 信息管理 沟通规划 新经济项目管理风险量化 项目经理 组织规划 风险识别 项目监理 风险应对计划多项目管理 团队建设 风险评估 行政监督 法律法规 目标管理与业务过程方法和工具要素分层法 不确定性分析 责任矩阵 质量控制的数理 项目财务评价方案比较法 环境影响评估 网络计划技术 设计方法 里程碑计划 并行工程资金的时间价值 项目融资

21、 甘特图 挣值法 质量技术文件 工作分解结构评价指标体系 模拟技术 有无比较法 国民经济评价方法 中国项目管理知识体系框架前言前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运营管理综述37（三）运营管理与项目管理的区别（三）运营管理与项目管理的区别运营管理运营管理项目管理项目管理是企业价值链各个系统的设计、运行和改进，以实现产品和服务的增值是为实现项目目标而完成项目的各项工作面对的是公司的运营管理，包括多项目公司的管理（如多项目开发的房地产公司）面对的是单个项目具有长期、连续、循环往复的特点具有项目临时、单次的特点范围更广（包括营销等其他活动）范围相对较窄前言前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运营

22、管理综述38（四）运营管理与项目计划的区别（四）运营管理与项目计划的区别运营管理项目计划公司经营计划，包括公司除战略规划外的所有计划工作的管理项目开发进度及相配合的各项计划工作重要的还有运营体系的设计和改进只是项目管理的一种工具更全面的监控和考核监控进度，调整计划目标是最大限度利用资源，满足客户不断增长的需要，提高企业竞争力目标是项目开发进度的保证，成本控制和实现质量要求前言前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运营管理综述39多项目公司企业管理的三个层次发展目标项目开发运营体系战略管理战略管理项目管理项目管理运营管理运营管理前言前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运营管理综述40确定需要项

23、目选择项目计划项目执行项目控制项目评估项目结束定义计划实施收尾项目的生命周期项目的生命周期前言前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运营管理综述41 房地产企来产品开发与销售价值链的主要系统 和支持、保证、控制价值链的支持系统 主要系统：立项、策划、设计、施工、竣工、销售 支持系统：人力资源、财务、行政、成本、采购、技术、报建 房地产企业运营管理就是对以上各个系统进行设计、运行和改进、以实现项目开发的增值，提高效率、降低成本，提升企业的核心竞争力。前言前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运营管理综述42三、房地产企业运营管理的原理三、房地产企业运营管理的原理（一）房地产企业价值链（二）房地产

24、运营管理体系中的各项活动/子系统前言前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运营管理综述43（一）房地产企业价值链（一）房地产企业价值链支持活动主要活动公司基础建设（一般管理、会计、财务、成本、战略计划）人力资源管理（招聘、培训、发展）技术开发（研究和发展产品和流程的改进，新技术研究）采购、报建（原材料采购、设备供应、手续提供）立项策划设计施工竣工销售服务利润前言前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运营管理综述44（二）房地产运营管理体系中的各项活动（二）房地产运营管理体系中的各项活动/子系统子系统房地产企业产品开发与销售价值链的主要系统和支持、保证、控制价值链的支持系统：主要系统：主要系统：

25、立项、策划、设计、施工、竣工、销售。支持系统：支持系统：人力资源、财务、行政、成本、技术、采购、报建。房地产开发价值链（Value Chain）业务规范运营组织运营管理公司的运营组织、业管规范和运营流程均围绕房地产开发价值链建立并用作于房地产开发价值链前言前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运营管理综述45第一讲：房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营组织系统的设计房地产企业业务规范系统的设计房地产企业运营流程系统的设计房地产企业运营管理体系的设计常见问题46公司发展战略价值观使命愿景Vision 希望未来成为什么样的企业Mission 明确企业的客户是谁？将为

26、客户提供什么样的服务Values 公司在追求目标时使用的准则Strategy 公司的发展规划房地产企业的战徊金字塔房地产企业的战徊金字塔房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型47企业组织架构运营组织系统业务规范系统运营流程系统企业战略企业运营战略企业运营管理体系企业运营管理体系房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型48运营战略运营组织系统部门职能岗位岗位职能业务规范系统开发设计成本工程营销物业行政人事财务运营流程系统项目论证项目策划设计管理招标采购工程

27、管理企业发展的战略运营管理战略房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型49一、房地产企业战略指引下的组织架构一、房地产企业战略指引下的组织架构二、设计组织架构下的部门职能二、设计组织架构下的部门职能三、合理设计各部门岗位岗位职责及权责划分三、合理设计各部门岗位岗位职责及权责划分四、组织系统文件的设计方法和设计要求四、组织系统文件的设计方法和设计要求房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营组织系统的设计房地产企业运营组织系统的设计50一、房地产企业战略指引下的组织架构一、房地产企业战略指引下的组

28、织架构按照现代管理理论 企业管理一般按职能分工，其中最其本的也是最主要的职能是财务会计、技术、生产运营、市场营销和人力资源管理。分工的职能既是独立的又是相互依赖的，正是这种相互依赖和配合才能实现企业的经营目标。企业的经营活动是这些职能有机联系的一个循环往复的过程。房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型51四种架构图四种架构图 职能式 项目式 弱矩阵式 强矩阵式房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型52职能式职能式执行主管职能主管职能主管职能主管职员职员

29、职员职员职员职员职员职员职员 适用于规模较小的，以技术为主的项目。不适用于时间限制性强或对比变化快速相应的项目项目协调房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型53项目式项目式执行主管执行主管职能主管职能主管职能主管职能主管职能主管职能主管职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员项目协调适用于包括多个相似单个项目的单位或组织以及长期的大型的重要的和复杂的项目。房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型54矩阵式弱矩阵执行主管职能

30、主管职能主管职能主管职员职员职员职员职员职员职员职员职员项目协调房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型55矩阵式矩阵式-平衡式平衡式执行主管执行主管职能主管职能主管职能主管职能主管职能主管职能主管职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员项目经理项目经理项目协调房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型56强矩阵式执行主管执行主管职能主管职能主管职能主管职能主管职能主管职能主管职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职

31、员职员项目经理项目经理项目经理主管项目经理主管项目经理项目经理项目经理项目经理项目经理项目经理项目协调房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型57矩阵型-复合式执行主管执行主管职能主管职能主管职能主管职能主管职能主管职能主管职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员项目经理项目经理项目经理主管项目经理主管项目经理项目经理项目经理项目经理项目经理项目经理项目A协调项目协调房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型58股东大会股东大会董事会

32、董事会总裁总裁监事会监事会董事会秘书董事会秘书公司投资、财务委员会和外部行业专家顾问等公司投资、财务委员会和外部行业专家顾问等行政管理部行政管理部 人力资源部人力资源部 经营管理部经营管理部企业发展部企业发展部 技术管理部技术管理部 财务管理部财务管理部北京金地房地产开发有限公司北京金地房地产开发有限公司深圳市金地物业管理有限公司深圳市金地物业管理有限公司上海金地房地产开发有限公司上海金地房地产开发有限公司深圳市金地置业顾问有限公司深圳市金地置业顾问有限公司深圳金地房地产开发有限公司深圳金地房地产开发有限公司武汉金地房地产开发有限公司武汉金地房地产开发有限公司金地集团组织架构图房地产企业运营管

33、理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型59董事长总经理技术发展委员会公司投资地产项目以项目经理制执行总经办计划部行政部档案室公关部见下页华润集团组织架构图房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型60华润集团组织架构图接上页财务部资金管理中心研发部经营部工程管理部招标采购中心合同预算部网络部人力资源部法务部客服中心市场研究、土地谈判、前期策划规划局、立项、证照办理 总建筑师负责，每个项目实行责任建筑师制总工负责制设计管理部合同起草、审核、执行、监约，做工程预算信息化平台建

34、立维护 凤凰城 华亭嘉园优仕园翡翠城成都翡翠城华润俱乐部华润特点：1、公司所有项目影响由华润置地经济公司承担。专业化与职业化，形成内部市场化运作2、实行项目经理制、总工负责制、建筑师责任制3、市场反应较慢，管理队伍年轻化4、华远分流人才，内伤较大5、资金、品牌、规划有优势6、逐渐形成自己开发模式，如凤凰城项目和翡翠城项目房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型61董事长总经理总经办万科周刊秘书处档案室行政部财务管理中心资金结算中心建筑研究中心工程管理部企划部管理总部物业管理部人力资源部审计法务部监事长投资决投资决策中心策中心

35、区域项目区域项目利润中心利润中心成本费成本费用中心用中心大连万科大连万科天津万科天津万科北京万科北京万科深圳万科深圳万科武汉万科武汉万科南京万科南京万科沈阳万科沈阳万科财务部财务部营销部营销部工程管理部工程管理部综合部综合部分管成分管成本财务本财务分管分管营销营销分管工程、规划设分管工程、规划设计、采购。预算计、采购。预算人力资源、行政、人力资源、行政、信息等功能集合信息等功能集合万科集团房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型62万科组织架构特点：最早提出职业经理人理念的企业，倡导职业化管理管理较规范集团本部为投资决策中心

36、，从事战略高度事宜各地区为法人治理机制企业，通过产权控制分公司授权较大，机构尽量简单，总部提供支持和监约功能人力资源管理非常重视，强调人员的轮岗和晋升，职业生源较好，薪酬较低，强调职业生涯的发展房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型63运营组织系统的设计原则运营组织系统的设计原则合理处理好集中和分散的关系明确各部门之间的定位和权责界定及划分分析各部门在运营流程中发挥的职能确定各部门与其它部门沟通协调关系确定各部门权利与行编写各部门的部门职能分析各岗位工作饱满程度因岗设人与因人设岗相结合确定部门各岗位名称及基本工作内容部门定

37、岗定编时需要对公司短其与长期战略综合考虑公司织织架构公司发展战略各部门权力与责任各部门岗位定编部门各岗位职责确定房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型64 责权明确原则兼顾发展原则 精干高效原则战略导向原则以战略为核心的运营组织系统设计基于公司战略，自上而下进行设计力求机构简练，人员精干，从简单到专业管理效率高，保持竞争力。基于现状的管理成熟度、组织的发展阶段及管理能力，同时兼顾未来的发展需要。每一管理层次、部门、岗位的责任权利都明确和对应。房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模

38、型房地产企业运营管理体系模型运营组织系统的设计原则运营组织系统的设计原则65 部门职能-例：成本部、采购部成本管理职能成本管理职能采购管理职能采购管理职能1、成本目标管理：成本的前期测算、目标制定、成本动态监控、成本分析与后评估；2、工程预结算管理：自行编制、审核工程量及造价文件，对咨询公司服务进行跟踪管理；3、现场成本控制：变更的造价计算、现场工程量测定、零星工程或材料采购的委托和签证。1、供方管理：考察、评估、建库并选用项目所需的合作单位及材料设备；2、采购及招标管理：工程、材料设备、设计、营销方面的招标，定标的、定单位、定价格；3、合同管理：合同的签订、变更及追加、付款及结算手续办理。各

39、企业部门的名称和职责划分往往不同，但基本管理各企业部门的名称和职责划分往往不同，但基本管理与业务工作内容必须齐全，才能达到运营管理要求。与业务工作内容必须齐全，才能达到运营管理要求。房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型二、设计组织架构下的部门职能二、设计组织架构下的部门职能66岗位职责岗位职责-例：成本部、采购例：成本部、采购部部成本部经理岗位职责预算工程师岗位职责采购部经理岗位职责合约工程主管岗位职责合约物资主管岗位职责合约营销主管岗位职责成本管理事务员岗位职责三、合理设计各部门岗位职责及权责划分三、合理设计各部门岗位

40、职责及权责划分房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型671、市场调查和供方管理工作：、市场调查和供方管理工作：1.1负责了解各施工单位的资质状况、施工业绩、报价水平及任务饱和情况;1.2负责组织对供方（施工队伍、设计单位、广告商等）的资质进行考察，建立合格供方名录；1.3负责定期对材料设备市场进行考察，动态掌握材料设备的市场信息；1.4负责编制或汇总供方市场考察报告评分表和材料市场考察报告；1.5负责建立材料市场信息库，为相关部门提供最新的市场价格信息。2、招投标及合同管理、招投标及合同管理2.1负责编制项目整体施工招标方

41、案及计划；2.2负责组织设计招投标工作；2.3负责组织工程招投标工作；2.4负责组织工程监理的分判；2.5负责组织营销广告包装业务的分判工作；2.6负责对投标单位资格审核；2.7负责对部门起草的合同文件进行解释，建立和完善招投标及合同文件的标准版本。3、甲供材料和装饰材料的管理、甲供材料和装饰材料的管理3.1负责编制公司甲供材料的进度计划；3.2负责物资采购；3.3负责协助设计部提供装饰材料和其它需送样报审物资的样品。范例：采购部部门管理职能范例：采购部部门管理职能房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型68范例：成本部经理

42、岗位职责范例：成本部经理岗位职责1、全面负责成本部工作，直接对主管副总经理或总经理负责，承担本部门领导责任；2、制定本部门的工作计划和目标，负责本部门工作职责的落实和各项工作计划的执行，保证部门高效、有序的进行；3、组织部门预算专业人员开展项目各建设阶段的成本控制工作，合理确定和有效控制工程造价，通过动态控制实现成本控制目的；4、组织部门开展市场调查和研究，收集各类材料与工程造价信息，进行技术经验分析，坚持数据积累；5、确认和签署部门发出的重要造价文件，如结算等，配合公司完成三算单办理等重大事项；6、负责组织部门管理制度与业务规范的建立，并与公司及相关部门的有关制度衔接，保证部门制度合理有效。

43、房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型69范例：预算工程师岗位职责范例：预算工程师岗位职责1、在部门经理的领导下，完成项目在各阶段：方案建议阶段、初步设计阶段、施工图设计阶段、招投标阶段、合同实施阶段、以及竣工等阶段所相应的投资估算书、预算书、概算书、工程量清单、结算书等的编制。2、接受参加专业培训、更新知识、提高业务水平。3、及时掌握项目工程进展的状况，对承包商报送的工程形象进度进行审核，提出付款额的建议。（仅限项目部的预算工程师）4、对不同的设计及材料进行成本研究，并向现场工程师或设计单位提出成本建议，协助他们在投资限

44、额范围内进行设计或设计变更。5、工程进行期间，定期制定成本估算报告书，反映施工中存在的问题及支付的情况，就工程变更的大约费用，向公司有关领导及相关部门提出建议。6、审核工程变更清单，与承包商达成费用上的增减协议。审核合同以外的新增材料单价。房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型70范例：成本管理中心总监职位说明书范例：成本管理中心总监职位说明书房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型71范例：成本部、采购部权限划分范例：成本部、采购部权限划分成本管理权限

45、划分成本管理权限划分招标采购事务权限划分招标采购事务权限划分 1 1、规划设计招标与合约权限划分规划设计招标与合约权限划分 2 2、营销事务招标与合约权限划分、营销事务招标与合约权限划分 3 3、工程合约与招标权限划分、工程合约与招标权限划分房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型72范例：规划设计招标与合约权限划分范例：规划设计招标与合约权限划分房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型73范例：营销事务招标与合约权限划分范例：营销事务招标与合约权限划分房

46、地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型74范例：工程合约与招标权限划分范例：工程合约与招标权限划分房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型75四、组织系统文件的设计方法和设计要求四、组织系统文件的设计方法和设计要求组织规范系统的设计方法组织规范系统的设计方法 明确战略定位：开发地区范围、预期规模、经营思想（求快、求大、求精）明确战略定位：开发地区范围、预期规模、经营思想（求快、求大、求精）设置管理模式：管理层级划分（二级设置管理模式：管理层级划分（二级OR

47、三级）三级）设计组织架构：包括部门及职能、岗位及职责设计组织架构：包括部门及职能、岗位及职责 划分管理权限：即各项业务的审批授权划分管理权限：即各项业务的审批授权组织规范系统的设计要求组织规范系统的设计要求 管理层级与部门职责配置可支持高效运营管理层级与部门职责配置可支持高效运营 适度授权、防范风险适度授权、防范风险总之：寻求风险与效率的最佳平衡点总之：寻求风险与效率的最佳平衡点房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型76组织系统规范体系的设计原则组织系统规范体系的设计原则以组织系统为基础广与深原则制度导向原则实现经营目标为

48、原则共享互补原则分与合原则管理制度的制定必须能够体现“分”与“合”原则，对管理权限有收有放，既集中于集中的管理，又兼顾横向的管理创造综合效应，达到资源共享，优势互补，互相推动，有效提高效率，降低管理成本管理制度、管理规定和管理办法，必须确保各核心业务实现经营目标，为实现公司战略发展目标做出贡献，随着组织的重大战略调整而调整管理制度的要体现“广”的原则，即制度应该最大限度的覆盖全公司所有部分，也要体现“深”的原则，即必须明确和详细以制度为导向，建立一套完整的、规范化的系统，淡化管理者个人的因素，加强制度的约束力房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房

49、地产企业运营管理体系模型77组织系统文件的建立过程组织系统文件的建立过程 现状诊断（WHY）制定目标（WHERE）组织人员（WHO）明确计划（WHEN）文件架构与关键内容确定（WHAT）编制与评审/培训与应用（HOW）房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型78与其他部门的交叉内容必须有效衔接，共同确定与其他部门的交叉内容必须有效衔接，共同确定系统文件的详细程度与技能及培训程度相适应系统文件的详细程度与技能及培训程度相适应并非越细越好，关键能明确要求，发挥作用并非越细越好，关键能明确要求，发挥作用能够自我完善，即文件自身有完

50、善机制能够自我完善，即文件自身有完善机制需要持续改进需要持续改进房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型79统一规划文件的格式：统一规划文件的格式：手册封面 文件目录 文件编号 文件版号 纸张 字体 字号 LOGO房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型80三、房地产企业业务规范系统的设计三、房地产企业业务规范系统的设计（一）（一）业务规范系统的内容业务规范系统的内容（二）业务规范系统的设计过程与工作协调（二）业务规范系统的设计过程与工作协调（三）业务规范

51、系统文件手册的建立要求（三）业务规范系统文件手册的建立要求 其中，第（二）、（三）项内容同运营组织系统，不再重复其中，第（二）、（三）项内容同运营组织系统，不再重复房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产业务规范系统的设计房地产业务规范系统的设计81（一）业务规范系统的内容（一）业务规范系统的内容业务管理体系的设计原则业务管理体系的设计原则公司发展战略公司发展战略公司组织架构公司组织架构各部门管理制度各部门管理制度各部门管理规定各部门管理规定各部门管理办法各部门管理办法管理制度是公司总体的管理管理制度是公司总体的管理要求，全面和概括性地说明要求，全面和概括性地说明各部门

52、对所管理内容的基本各部门对所管理内容的基本规范要求；规范要求；管理规定用于规范有关部门管理规定用于规范有关部门各项具体业务内容，是对管各项具体业务内容，是对管理制度的要求的落实；理制度的要求的落实；部门的管理办法是对比较复部门的管理办法是对比较复杂的某项业务的操作过程、杂的某项业务的操作过程、方式方法等的详细说明，并方式方法等的详细说明，并体现对具体业务工作的深度体现对具体业务工作的深度要求与成果标准，是对管理要求与成果标准，是对管理规定的补充和细化规定的补充和细化房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产业务规范系统的设计房地产业务规范系统的设计82一、管理制度一、管理

53、制度管理制度是公司总体的管理要求，全面和概括性地说明对所管理内容的基本管理要求二、管理规定二、管理规定管理规定用于规范公司有关部门或项目各项具体业务内容，如招标、预结算，是对管理制度的要求的落实三、管理办法三、管理办法管理办法是对比较复杂的某项业务的操作过程、方式方法等的详细说明，并体现对具体业务工作的深度要求与成果标准，是对管理规定的补充和细化房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产业务规范系统的设计房地产业务规范系统的设计83关于业务规范系统分类的说明关于业务规范系统分类的说明制度制度也可称为：条例、规章也可称为：条例、规章规定规定也可称为：规则、准则、原则、规范、

54、规程也可称为：规则、准则、原则、规范、规程办法办法也可称为：方法、细则、指引也可称为：方法、细则、指引（指引与程序一般质量管理体系中专指描述流程的企业公文）（指引与程序一般质量管理体系中专指描述流程的企业公文）房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产业务规范系统的设计房地产业务规范系统的设计84 四、房地产运营流程系统的设计四、房地产运营流程系统的设计 （一）运营流程系统的内容（一）运营流程系统的内容 （二）系统的设计过程与工作协调（二）系统的设计过程与工作协调 （三）运营流程系统文件手册的建立（三）运营流程系统文件手册的建立房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管

55、理的体系设计 房地产运营流程系统系统的设计房地产运营流程系统系统的设计85对流程负责而不是部门职能对流程负责而不是部门职能负责，减少不增值的活动及负责，减少不增值的活动及内部的重复流转，减少报告内部的重复流转，减少报告层级流程的接口，适当采取层级流程的接口，适当采取集中评审方式进行决策，减集中评审方式进行决策，减少过程环节，对员工进行充少过程环节，对员工进行充分的操作技能培训分的操作技能培训高效性原则高效性原则有效性原则有效性原则明确流程关键点及关键控制明确流程关键点及关键控制点的作业方法及要求，对薄点的作业方法及要求，对薄弱环节进行有效管控，并监弱环节进行有效管控，并监控流程的执行控流程的执

56、行战略导向原则战略导向原则根据公司战略确定及组织目根据公司战略确定及组织目标，将组织目标与相关流程标，将组织目标与相关流程对应以提升公司核心竞争力对应以提升公司核心竞争力充分考虑内外部可能存在的充分考虑内外部可能存在的不确定因素以及可能的变化，不确定因素以及可能的变化，流程设计既要考虑现状的实流程设计既要考虑现状的实用性又具有适度的超前性用性又具有适度的超前性持续性原则持续性原则基于房地产基于房地产开发价值链开发价值链房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产运营流程系统系统的设计房地产运营流程系统系统的设计（一）运营流程系统的内容（一）运营流程系统的内容86阶段阶段1

57、1阶段阶段2 2开发设计工程营销部门职能驱动部门职能驱动的运营的运营认同流程、但部门职认同流程、但部门职能占据主导的运营能占据主导的运营开发设计工程营销阶段阶段3 3以流程驱动的运营以流程驱动的运营设计管理设计管理工程管理工程管理项目论证项目论证项目论证项目论证工程管理工程管理设计管理设计管理房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产运营流程系统系统的设计房地产运营流程系统系统的设计87案例案例流程清单流程清单房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产运营流程系统系统的设计房地产运营流程系统系统的设计88案例案例流程清单流程清单房地产企业运营管理的体

58、系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产运营流程系统系统的设计房地产运营流程系统系统的设计89案例案例流程清单流程清单房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产运营流程系统系统的设计房地产运营流程系统系统的设计90案例案例流程清单流程清单房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产运营流程系统系统的设计房地产运营流程系统系统的设计91案例案例流程清单流程清单房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产运营流程系统系统的设计房地产运营流程系统系统的设计92案例案例流程清单流程清单房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设

59、计 房地产运营流程系统系统的设计房地产运营流程系统系统的设计93案例案例流程清单流程清单房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产运营流程系统系统的设计房地产运营流程系统系统的设计94案例案例流程清单流程清单房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产运营流程系统系统的设计房地产运营流程系统系统的设计95基于房地产开发价值链运营流程系统基于房地产开发价值链运营流程系统业务流程业务流程是指产品实现流程，例如：市场调研流程产品开发流程施工管理流程销售流程包括房地产开发产生受益的核心作业管理支持流程支持流程为其它流程提供基本的框架和底层基础没有这些管理支持流

60、程，核心流程不可能有效运作客客户户立项阶段流程策划阶段流程设计阶段流程发包阶段流程施工阶段流程竣工阶段流程成本管理流程人力资源管理流程财务预算流程房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产运营流程系统系统的设计房地产运营流程系统系统的设计96*地产流程项目流程文件清单地产流程项目流程文件清单73个个房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产运营流程系统系统的设计房地产运营流程系统系统的设计97*地产流程项目流程文件清单地产流程项目流程文件清单73个个房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产运营流程系统系统的设计房地产运营流程系

61、统系统的设计98*地产流程项目流程文件清单地产流程项目流程文件清单73个个房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产运营流程系统系统的设计房地产运营流程系统系统的设计99*地产流程项目流程文件清单地产流程项目流程文件清单73个个房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产运营流程系统系统的设计房地产运营流程系统系统的设计100*地产流程项目流程文件清单地产流程项目流程文件清单73个个房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产运营流程系统系统的设计房地产运营流程系统系统的设计101*地产流程项目流程文件清单地产流程项目流程文件清单7

62、3个个房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产运营流程系统系统的设计房地产运营流程系统系统的设计102*地产流程项目流程文件清单地产流程项目流程文件清单73个个房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产运营流程系统系统的设计房地产运营流程系统系统的设计103*地产流程项目流程文件清单地产流程项目流程文件清单73个个房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产运营流程系统系统的设计房地产运营流程系统系统的设计104（二）系统的设计过程与工作协调（二）系统的设计过程与工作协调运营流程系统的设计原则运营流程系统的设计原则有效性有效性(

63、Effective)(Effective)高效性高效性(Efficient)(Efficient)适应性适应性(Adaptable)(Adaptable)有效性强调的是结果即结果有效，是指达成高绩效的流程目标的程度，卓越的流程应该能够实现预期的绩效目标，这就要求“做正确的事情”高效性强调的是过程即过程效率，是指以最低的成本或的有效的结果，这就要求“正确地做事情”适应性强调的是持续即持续适应，是指在不同的环境下（内外部环境）能够保持有效和高效（一定的流程宽度和灵活性）房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产运营流程系统系统的设计房地产运营流程系统系统的设计105第一阶段，

64、业务关系的清晰化第一阶段，业务关系的清晰化第二阶段，实现流程运营的规范化第二阶段，实现流程运营的规范化第三阶段，过程及结果的标准化，量化衡量指标第三阶段，过程及结果的标准化，量化衡量指标第四阶段，正式形成流程文件第四阶段，正式形成流程文件房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产运营流程系统系统的设计房地产运营流程系统系统的设计106运营流程系统文件不能覆盖所有的业务要求运营流程系统文件不能覆盖所有的业务要求必要时需要业务规范文件的支持必要时需要业务规范文件的支持规范文件强调的是能做什么，不能做什么，流程文件关注的是如何做规范文件强调的是能做什么，不能做什么，流程文件关注

65、的是如何做房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产运营流程系统系统的设计房地产运营流程系统系统的设计107案例案例1集团公司成本管理的职能集团公司成本管理的职能管理职能：管理职能：经营层面：立项与资金审批，经营目标确定（集团确定收益要求及时间）经营层面：立项与资金审批，经营目标确定（集团确定收益要求及时间）管理层面：人力资源与考核（针对下派人员，包括总经理、总监、建筑、管理层面：人力资源与考核（针对下派人员，包括总经理、总监、建筑、财务、成本部经理、学生招聘与培养）；统一架构、管理制度与流程、作财务、成本部经理、学生招聘与培养）；统一架构、管理制度与流程、作业指导业指导

66、 业务层面：管理、监控与服务业务层面：管理、监控与服务房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产运营流程系统系统的设计房地产运营流程系统系统的设计108案例案例1集团公司成本管理的职能集团公司成本管理的职能具体操作：具体操作：目标评审目标评审（立项及方案阶段立项及方案阶段审批）审批）动态监控（集团成本月报）动态监控（集团成本月报）参与重大招标（铝合金、总包、电梯）参与重大招标（铝合金、总包、电梯）战略采购（与技术部协作）战略采购（与技术部协作）地区成本基准（考察分析，与地方一起）地区成本基准（考察分析，与地方一起）标准合同、招标文件标准合同、招标文件 成本控制研究（设计阶段、含钢量）成本控制研究（设计阶段、含钢量）信息化平台建设与推广信息化平台建设与推广 项目年度月度检查评分（评分表）项目年度月度检查评分（评分表）房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产运营流程系统系统的设计房地产运营流程系统系统的设计109 五、房地产集团企业运营管理的特殊性五、房地产集团企业运营管理的特殊性 房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地