资产评估的三大方法及完整版的评估公式

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1、资产评估的三大方法及完整版的评估公式KF、.一、市场it龜益进财进合义第用帀厉上可誓或宾以资产的近腋耕圳 希男迄育捋比繽或裘比怖匾过估邀资产耒妾出閒收征的侃值百気儘瞬产随囂成机再阀磁医1 髭1知甲 制料）畏庭習此压贝風宓衽何介正审盯段资吿 吒购廿耳顶黃円寸再兀君寸和格石会Si干 韦场上旦叮相同用逼确壮品的邮丁市协任洞理鉴投占音制总支门柠搐不总 肝干所吭贸产在示主荷来回扌範卩任何営证桓遜首衍腔支;才偸惰不会曙过馆 嗽产踽!行钓連曲本荃奉酣51.何活吐报.幵市场：？.企幵出场上育可比 的费产圧算立昌活劭1.隶剣 姙鼠飓可詡芹可貨币 Ctrl；盅後杈年阴可理测1-（：址于泄H粳用眩J Z历史复 料j

2、缶骼飜俪的擦耀直倾的典炼方泾1-直接乩较法2.奕比调整注 怀晞诃法.劝載龊、忻闻鐵 毘.彌胆价犒邊由桥谢岀匕咸水角汕 注、市隹車柔豹出悟翁年金坝值鈕E方注裁 于点仏丫乳曲峥左岳，相保半笛 是否东经.屮昆毎矍罟丄埋増膜 召目应心武H虫至换瓶去、贰謝潮占赴理劭 妁芯蹴注.蜿计计皆注 口肌舅注、隹用干甩注优点直瓯简点哽于豊简追用f应冉广貶押据舌戢廿誠诬怙价悄書知电密产 业簧咎方接曼比犧充骨地考寒7資尸战郴贩评枯结黒老 赴干蛙邛合理抉点可比1扌贤逮忘，对佑弓质盘冬求高不适用 幵脱劉n瑯禪己屛齊她氐胸 等严詰堪制氣1L*工不乌估汁相艸拽讲步较快的盪产，呆帶忧酪扌隣迭 在注用更怦姑序辭-玄观希很的手鼬吝価

3、用诂體不令丽评曲人员萨送刖痂圻两潮咸畫不网倔畀，而囱樋剛耳 相辽蛙iH理供j.拭抱粧翻不同角荒要序耳竜育鬥隕查皑13.邑晓上*评佑箔论tl部址帯箱.辰反眠负亠檢世。主亍评诂豹特左T. 用虱审场掃梓拦 別禹雷婪评怙的召戸桥值:：型也有li别也诰虻辿卑上和副擁度上的宜別*第一章：资产评估的基本方法一成本法思路:1 现时条件下重新购置或建造全新状态的被评估资产所需全部成本2 扣除实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值的差额过程:1 收集重置成本和历史成本资料2 确定重置成本3 确定使用年限（包括实际已使用年限、尚可使用年限和总年限）4 估算耗损和贬值,包括实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值5 确定成新率

4、6 计算被评估资产的价值1 被评估资产评估值= 重置成本- 实体性贬值- 功能性贬值- 经济性贬值被评估资产评估值=重置成本X成新率2 成本法中各项指标的确定重置核算法：(1) 按人工成本比例法间接成本=人工成本总额X成本分配率(2) 直接成本百分比法间接成本=直接成本X间接成本占直接成本百分率物价指数法：重置成本=资产的账面价值X价格指数重置成本=资产的账面价值X(1+价格变动指数)定基价格指数法资产重置成本=资产历史成本X次产评估物价指数/资产构建时物价指数环比价格指数法 资产重置成本=资产历史成本XX X=(1+a1)(1+a2)(1+ai)X100%功能价值类比法:(1) 生产能力比例

5、法:被评估资产重置成本=(被评估资产年产量/参照物年产量)X参照物重置 成本(2) 规模经济效益指数法:被评估资产的重置成本/参照物资产的重置成本=(被评估资产的产量/参照物资产的产量) 被评估资产的重置成本=参照物资产的重置成本X (被评估资产的产量/参照物资产的产量) 统计分析法K=R/RK为重置成本与历史成本的调整系数R重置成本R历史成本被评估资产重置成本=工某 类资产账面历史成本XK三. 实体性贬值估算:1观察法:资产实体性价值=重置成本X（1-成新率）=重置成本X贬值率2使用年限法:资产实体性贬值=（重置成本-预计残值/总使用年限）X实际已使用年限总使用年限=实际已使用年限+尚可使用

6、年限实际已使用年限=名义已使用年限X资产利用率资产利用率=截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计法定利用时间3 修复费用法注意实体性损耗 可修复部分与不可修复部分四. 功能性贬值及其计算1 超额运营成本形成功能性贬值（与同类型但性能更好的新资产年运营成本比较）2 超额投资成本形成功能性贬值被评估资产功能性贬值额=工（被评估资产年净超额运营成本）X折现系数功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本五. 经济性贬值及估算（达不到原设计获利能力）1 间接计算法经济性贬值率=（1-（生产能力A/生产能力B）Ax）X100%经济性贬值=重置成本X经济性贬值率2 直接计算法经济性贬值=资产年收益损

7、失额X（1 -所得税税率）X （P/A,i,n） （P/A,i,n）年金现值系数六. 成新率及其估算1 观察法2 使用年限法 成新率=预计尚可使用年限/（实际已使用年限+预计尚可使用年限）3修复费用法 成新率=（1-修复费用/重置成本）X100% 第二章：市场法思路:1 选择市场上相同或近似的资产作为参照物2 确定各种价值影响因素3 进行因素差异调整4 得到修正后的资产评估价值过程:1 明确评估对象2 收集有关市场基本信息资料、寻找参照物3 将被评估资产与参照物比较4 分析调整差异, 确定评估结果一. 直接比较法评估对象价值=参照物成交价格x（评估对象A特征/参照物A特征）1 成新率价格法资产

8、评估价值=参照物成交价格X （评估对象成新率/参照物成新率）2 功能价值类比法资产评估价值=参照物成交价格X （评估对象生产能力/参照物生产能力）资产评估价值=参照物成交价格X （评估对象生产能力/参照物生产能力）3 市价折扣法资产评估价值=参照物成交价格X（1 -价格折扣率）4 物价指数法资产评估价值=参照物资产交易价格X（1+价格变动指数） 资产评估价值=参照物资产交易价格X （评估基准日资产评估时定基物价指数+参照物交易期 日资产定基物价指数）资产评估价值=参照物资产交易价格X参照物交易日期至评估基准日各期环比价格指数乘积5 价值比率法（1）成本市价法资产评估价值=评估对象现行合理成本X

9、 （参照物成交价格/参照物现行合理成本）（2）市盈率乘数法资产评估价值=评估对象收益额X参照物市盈率二类比调整法被评估资产评估值=参照物价格+功能差异值+时间差异值+交易情况差异值被评估资产评估值=参照物价格X功能差异系数X时间差异系数XX交易情况差异系数X个别因素修正系数三收益法思路:1 估算被评估资产未来预期收益2 折现成现值来确定被评估资产价值过程:1 收集 企业经营财务状况资料2 对比分析有关指标及其变化,并确定折现率3 将预期收益折现或本金化处理,确定评估价值4 分析、确定评估结果1资产未来收益期有限的情况评估值=ERt/（1+i）At2 资产未来收益无限期的情况1 P=A/i 收益

10、永续 各因素不变 收益每期相当2 P=AX(1-1/(1+i)5)/i 资本化率0 A (P/A,i,n)1 收益每期不变2 资本化率固定且大于0 3收益年限有限前n年收益不等额，后n+1开始收益相同P=E Rt/(1+r)At + A (1-1/(1+r)An-t)/r (1+r)An= ERt/(1+r)At + A (P/A,i,n-t)(P/F,i,t)第三章 机器评估二. 成本法在机器设备评估中的应用 机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值1 机器设备重置成本及评估 对于能够取得现行购置价格或建造成本的机器设备 外购单台不需要安装的国内机器设备的重置成本 重置成

11、本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格+运杂费或 重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格X(1+运杂费率) 外购单台需安装的国内机器设备的重置成本 重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格+运杂费+安装调试费 或重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格X (1+运杂费率)X(1+安装调试费 外购成套需安装机器设备的重置成本重置成本=单台未安装进口机器设备重置成本总和+单台未安装国产设备重置成本总和+工器 具重置成本+安装调试费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息对于无法取得机器设备现行购置价格或建造成本的设备可采用功能价值类比法估测 功能与成本间的

12、内在联系呈线性等比关系重置成本=参照物机器设备重置成本x（被评估机器设备功能/参照物机器设备功能） 功能与成本间的内在联系呈指数关系重置成本=参照物机器设备重置成本x（被评估机器设备功能/参照物机器设备功能）X为功 能价值指数（规模经济效益指数）对于无法取得机器现行购置价格或建造成本,也无法取得同类设备重置成本,可采用价格指数法评估重置成本=机器设备原始成本x（评估时该类设备的价格指数/购建时该类设备的价格指数） 进口机器设备重置成本的估测对于可查询到进口机器设备现行离岸价格（FOB价格）或到岸价格（CIF）:进口机器设备重置成本=（FOB+途中保险费+境外运杂费）X现行外汇汇率+进口关税+增

13、值税+ 银行及其他手续费+国内手续费+安装调试费或 进口机器设备重置成本=CIFX现行外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内 手续费+安装调试费其中进口关税=CIFX进口税率消费税=（CIF+进口关税）-（1-消费税税率）X消费税税率进口增值税=（CIF+进口关税+消费税） X增值税税率对于无法查询进口机器设备现行FOB或者CIF获取国外替代产品现行购置价格或重建成本 对于可以获得进口机器设备生产国同类资产价格变动指数采用指数调整法估测被评估对象 二.机器设备实体性贬值的估算1 观察法2 使用年限法实体性贬值率=实际已使用年限三总使用年限X100% 实体性贬值率=实际已使用年限三（

14、实际已使用年限+尚可使用年限）X100%总使用年限（使 用寿命（分为物理寿命技术寿命经济寿命）实际已使用年限=名义已使用年限X设备利用 率设备利用率=截至评估基准日累计实际利用时间三截至评估基准日累计法定利用时间X100%如果机器设备经过多次大修理、技术改造或追加投资,就会延长其尚可使用年限或缩短其实 际已使用年限采用 加权投资年限计算：加权投资年限=工加权重置成本三工重置成本加权重置成本=重置成本X投资后的设备已使用年限实体性贬值率=加权投资年限三（加权投资年限+尚可使用年限）3修复费用法（实体性损耗可 分为 可修复部分 和 不可修复部分）贬值率=（实体性损耗+的实体性损耗）三重置成本三.

15、机器设备功能性贬值的估算1 超额投资成本形成的功能性贬值超额投资成本=复原重置成本 更新重置成本2 超额运营成本形成的功能性贬值（1）计算超额运营成本（2）扣除所得税,得到净超额运营成本（3）估测剩余使用年限 选择合适的折现率 并贴现四. 机器设备经济性贬值的估算1 生产能力降低引起的经济性贬值经济性贬值=1-（设备预计可被利用的生产能力三设备原设计生产能力）X 100%经济性贬 值=（重置成本-实体性贬值-功能性贬值）X经济性贬值率2 收益减少造成的经济性贬值 经济性贬值额=设备年收益损失额X（1-所得税税率）X （P/A,i,n）市场法与收益法在机器设备评估中的应用 市场法V=ViV为评估

16、价值V;为参照物的市场价值为差异调整收益法（实际上用的不多） 主要适用于成套设备、租赁设备等的评估 第四章 房地产评估成本法在房地产中的应用1 土地评估中成本法的操作步骤土地价值=土地取得费+土地开放成本+利息+利润+税费+土地增值收益2 新建房地产评估中成本法的操作步骤价值= 费用 + 成本 + 费用 + 利息 + 税费+ 利润土地增值收益=（土地取得开发管理投资）X 土地增值费用+成本+费用+利息* 收益率利润=（土地取得费+土地开发费）X利润率投资利息=（土地取得费+土地开发费）X贷款利率三 收益法在房地产评估中的应用基本思路:1 搜集相关房地产收入和费用资料2 预测房地产客观总收益3

17、估算房地产客观总费用4 测算房地产净收益 客观总收益客观总费用5 估测并选择适当的折现率或资本化率6 选用适当的具体评估技术和方法估测房地产评估价值不同类型的房地产净收益的估算1 出租型的房地产正常收益的估测 正常收益=租赁收入维修费管理费保险费房地产税租赁代理费 有效毛租金=毛租金空闲损失损失租金2 直接经营性房地产正常收益的估测 正行收益=销售收入销售成本销售税金及其附加管理费用财务费用所得税经营利润3 自用或尚未使用房地产正常收益的估测 折现率或资本化率的估测1 综合折现率或资本化率2 建筑物折现率或资本化率3 土地折现率或资本化率R= r1L+r2BL+B R为综合资本化率r1为土地资

18、本化率r2为建筑物资本化率求取方法（加权平均或简单 平均求出折现率或资本化率）五 剩余法在房地产评估中的应用剩余法V=A（B+C+D+E）V为地价A为开发完成后房地产价值B为开发成本C为投资利息D为合理利润E为正常 税率地价=预期楼价建筑费专业费用销售费用利息税费利润注意:容积率=地上总建筑面积三规划用地面积利润=房地产总价（地价+建筑费+专业费）X利润率 利息=地价X贷款利率贴现率+建筑费X贴现率+专业费X贴现率六.基准地价修正法在房地产中的应用 被估宗地地价=待估宗地所处地段的基准地价X使用年限修正系数X日期修正系数X容积率 修正系数X其他因素修正系数第五章 金融资产评估四类估算方法1 假

19、设清算法思路:1 基于债务企业的整体资产, 剔除不能偿债的无效资产, 不必偿还的无效负债2 并按照企业清算过程中的偿债顺序,考虑债权的优先受偿3 于某时点分析责任关联方受偿程度三种清算价格:1 强制清算价格 适用于关停或即将进入诉讼的债务企业2 有序清算价格 适用于半关停债务企业3 续用清算价格 适用于持续经营债务企业过程:1 确定有效资产, 剔除无效资产, 确定有效负债,剔除无效负债2 选择 适当的价值类型3 确定优先扣除项目4 确定一般债权受偿比例受偿比例=（资产一扣除项目）三（负债一扣除项目）5 确定不良债权的一般债权受偿金额一般债权受偿金额=（不良债权总额一优先债权受偿金额）X般债权受

20、偿比例6分析不良债权的受偿金额及受偿比例不良债权受偿金额=优先债权受偿金额+一般债权受偿金额 不良债权受偿比例=不良债权受偿金额/不良债权总额7 分析或有收益、或有损失等其他因素对受偿比例的影响8 确定不良债权从该企业可以获得的受偿比例2 现金流偿债法思路:1 基于企业近几年财务和经营状况, 考虑行业、产品、市场、企业管理等因素2 对企业未来一定年限内可偿还债现金流和经营成本进行分析3 考察企业未来经营及资产变现所产生的现金流清偿债务过程:1 计算近 3 年的现金流量2 分析企业历史资料, 合理预测企业未来现金流量3 合理确定偿债比例4 确定折现率5 将企业预期偿债年限内全部可用于偿债的现金流

21、量折现, 测算偿债能力6 对特备事项进行说明2 中的未来现金流量不是现金表上的现金净流量,是自由现金流量自由现金流量=净现金流量+预测利息费用+折旧和摊销资本支出营运资本的增加3 中的偿债比例确定后可得一个偿债系数偿债器内某年度企业可用于偿债现金流=该年度自由现金流X偿债系数3 交易案例比较法思路:1 通过定性分析掌握债权资产的基本情况和相关信息2 确定影响其价值的各种因素3 选定与其类似的处置案例4 对各种因素进行量化分析, 得到修正系数5 对处置价格进行修正,并得到综合分析的债券资产价值第六章 无形资产评估1 收益法在无形资产评估中的应用P=EKXRt P为无形资产的评估值Rt为被评估无形

22、资产第t年的预期超额收益（1+t K为无 形资产分成率 i 为折现率 n 为收益期限1 直接估算法收入增长型无形资产1 生产产品能够以高出同类产品价格出售 R=（P2P1）Q（1T）2 生产产品采用与同类产品相同价格,但销售量增大 R=（Q2-Q1）（P-C）（1-T）费用节约型无形资产 R=（C1-C2）Q（1-T）2 分成率法（通过超额收益、利润分成率确定超额收益,将报酬与利益挂钩）超额收益=受让方实现的销售收入X销售收入分成率X（1-所得税税率）超额收益=受让方实现的销售利润X销售利润分成率X（1 -所得税税率）销售利润分成率= 销售收入分成率*销售利润率销售收入分成率=销售利润分成率X

23、销售利润率当缺乏行业分成率统计数据时,按边际比率法或约当投资分析法确定分成率指标 无形资产利润分成率=工使用无形资产利润增量现值工使用无形资产总利润现值当很难确定使用无形资产后利润增量 ,用约当投资分析法 （无形资产的折合约当投资和受让 方投入资产的约当投资比例,确定利润分成率）无形资产利润分成率=无形资产约当投资额受让方约当投资额+无形资产约当投资额无形资产约当投资额=无形资产重置成本X （1+适 用成本利润率）受让方约当投资额=受让方投入的总资产重置成本X（1+适用成本利润率）3 剩余法（总利润扣除其他所有可确指资产的利润所得超额收益）收益=总利润一（资产X投资报酬率）一（资产X投资报酬率）一（确指资产X资报酬率）4 差额法（采用无形资产和其他类型资产综合收益在行业平均水平的比较,得到超额收益） 超 额收益=净利润一净资产总额X行业平均收益率