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1、从住宅的市场定位看城市住宅的发展（作者 :_单位 : _ 邮码 : _ ） 摘要 本文通过对西安市当前住宅建设中规划的侧重归纳总结，从规划布局、 景观环境设计、内部配套设施等方面分析当前住宅小区的市场定位，探索城市住宅建设规划的发展趋势。 关键词 住宅 社区 市场定位当住宅作为商品进入消费市场后，与以往不同的是， 市场定位问题越来越至关重要了， 恰当的设计卖点和市场定位是否能满足不同社会阶层对住房的需求， 是住宅开发是否能够获利的关键。 同时，这些“卖点”恰恰是通过市场调研、精心策划，反映了人们一定的居住需求。一、当前住宅小区规划建设的定位相对总体性和战略性很强的城市规划， 住宅区规划更多关注
2、居民的生活环境和生活质量。近几年，西安住宅建设规模庞大，在提高和推进规划技术水平的同时， 也逐渐显现出一些问题。 以下以天地源枫林绿洲为例，从规划布局、景观环境设计、内部配套设施等方面分析当前住宅小区的市场定位及建设情况。天地源枫林绿洲位于西安高新技术产业开发区( 以下简称高新区 ) 二期建设用地范围内，距高新区行政管理中心仅1.5 公里，地理位置优越。1. 规划布局枫林绿洲居住区占地1000 亩，建筑面积 120 万平方米，是以“生态、运动、教育、阳光”为主题，以第五代生态文化住宅理念来打造的住宅区。由3 条步行商业街、 7 大居住组团以及1200 米生态谷、5000 平米运动主题会所、 1
3、 公里运动林荫大道构成街区居住形态，首创新街区生活模式。住宅区以花园式组团为基本组合单元，根据项目用地面积大、开发规模大的特点，确立了以开放式的大社区，将住宅划分成20 余个有利于开发、管理的小组团，组团之间以绿地与道路分隔，组团内部有多姿多彩的庭院空间。2. 景观环境设计枫林绿洲的景观环境设计由一点、两带、三街、七区构成。一点是枫林新天地，突出整个入口景观；两带为生态谷景观带、运动林荫大道景观带， 将生态功能与运动功能密切结合，营造充满生气气息的森林湿地景观； 三街则是引入生态景观步行街概念，三条步行街在设计半开敞式的绿化景观的同时，充分满足街区内商业与人性交流的多种需要；七区是指各个居住组
4、团不仅自成体系，又相互融合，创造和谐的居住氛围。3. 小区内部配套设施商品住宅不同于安置住宅与福利住宅，在出售商品的同时，还要出售服务。只有配套完善、设施齐全的商品住宅，才是有使用价值的商品。枫林绿洲设有 5300 平米的运动主题会馆， 其中包括攀岩、游泳、篮球、羽毛球、乒乓球、壁球、桌球，大小球类，还有健身房、舞蹈室、儿童吧等。目前，运动会所作为售楼部使用，里面运动设施配备不完善，很少有业主使用。由于居住区仍处在开发建设过程中，周边没有其它居住区， 商业街只供本社区居民使用， 但入住的人数不多，商业氛围不是很浓，人气不旺。二、城市住宅建设的发展趋势人们对住宅质量的追求在不断地提升， 设计应该
5、根据项目的具体情况，充分利用现有的技术手段， 依据大众的使用要求和各种需求，考虑人们的承受能力，从住宅建设的现状看，今后的发展有以下趋势：1. 社区化随着经济体制的转型， 居住社区成为城市居民生活依托的基本空间和城市体制中最为稳定的基本单元。 人们的生活观念将从计划体制下主要依靠单位， 转向主要依靠居住社区和邻里。 居住社区承担起满足居民日常生活消费和服务的物质功能， 以及培养居民对居住环境的共同情感体验的精神功能的双重责任， 所以，住宅设计不仅仅是为人们提供一个“住”的地点，而且还要为人们创造一个有“归属感”的家园，它是现代城市生活方式与传统文化观念有机相结合的过程。2. 合理规划商品住宅已
6、从销售房子过渡到销售环境阶段， 购房者越来越重视居住区的环境价值。 这里的环境包括大环境与小环境， 大环境是指居住区与城市间的交通联系， 以及周边社区状况； 小环境是指居住区内提供给居民户内外休闲、观赏、娱乐和改善生态的空间。通过良好的环境设计， 不仅能提高商品住宅的销售档次， 还能改善居住者人际间的交流与沟通，实现人与自然，人与人之间的对话，打破现代城市居民由于居住建筑不良设计带来的人际间的隔阂。在规划上，把经济效益、 环境效益和社会效益有机结合起来，以营造最佳居住环境、最佳居住条件为中心，慎重选点、合理布置、科学规划， 用适当超前的眼光满足人民的不断增长的需求，住宅区内各种因素组合科学，
7、道路合理分流， 既方便使用又减少对居住的影响。对于居住区配套设施， 设计中一方面应充分把握宜人的尺度和亲切的气氛， 另外其配套设施的施工装修应与售楼同步，使住户住后即可受用这些设施空间。例如，以前小区中的会所比较孤立，很多都难以经营下去， 现在，大部分会所的都对外经营， 功能也多样化。3. 环境的“均好性”现在很多小区设计方案开始关注居住区内的景观设计， 但大多环境景观设计与建筑缺乏共同语言，环境景观雷同、西洋化，过于艺术园林化， 景观之间缺乏系统性和主题性标志。 景与境之间无内在联系，显然是拼凑而成；景观、绿化等环境过于人工化，难与住宅和谐相处，不成为整体，难以构成“山水家园” ；个别庭院则
8、过手注重图案性，远看像大盆景，硬将巴洛克风格引入园林设计，置业者起初可能被美景吸引，但长期居住就会感到参与性不强。而“均好性”理念强调环境资源的共享。环境资源主要包括绿地、花木、 水景等自然景观。合理的利用这些资源不但可以创造美好、温馨的居住环境，而且也可满足居住者心理和精神需求。因此在规划设计上，以均享为原则，让每个住户都能平等地享受资源，都能获得同等的价值回报。 如果达到均享的目的， 环境资源势必要分散，分散到每幢住宅前，每个院落里，甚至每户的窗前，这就避免了因资源的集中，而形成仅供一部分人享受的格局出现，也就确定了在小区的规划框架中要布置出多个景观亮点。4. 科学管理从小区规划的一开始，
9、 就引入物业的概念， 规划设计要保证物业管理及服务方面提供便利的条件。 商品住宅设计还要考虑使用者的维修养护费用、 社区治安安全的其它问题， 使商品住宅设计真正满足市场要求，同时又能引导住宅市场朝 21 世纪的住宅模式迈进。三、小结居住环境应该有利于人的健康，提高居住区业主的舒适度。近年来房地产市场上提出了一个新概念“宜居社区” ，一个真正适宜居住的社区，从本质上来说，就是敬畏客户，认真研究居民在社区内的行为方式和活动，照顾到居民在安全、私密、舒适等各方面的感受、使住在这里的居民有归属感。“宜居社区”应该是健康和谐的，给人一种亲切温馨的感觉，并具有特有的社区文化。 “宜居社区”的标准对消费者而言，是一种建议，而对于开发商而言，只有因地制宜的规划设计，品质优越的建筑品质和定位准确的营销方式， 细心周到的物业管理综合运用才能够真正实现建设“宜居社区”的理想。参考文献：1 程沄 . 中国住宅十年巨变 . 时代建筑， 2004，5.2 庞少宇 . 新兴商品住宅人性化探索 . 广西大学学报，2002， 6.3 方可 . 中国城市住房改革：回顾与展望. 时代建筑，2004， 5.
从住宅的市场定位看城市住宅的发展
