酒店项目建设投资可行性研究报告书

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1、目 录第一章 总论11.1项目概况11.2可行性研究报告编制情况21.3建设单位情况31.4主要经济技术指标41.5问题与建议4第二章 项目建设背景与必要性52.1建设背景52.2项目建设的必要性7第三章 市场分析与预测103.1商南县旅游市场发展状况103.2商南县星级酒店状况113.3项目周边市场环境分析123.4市场需求分析13第四章项目选址及建设条件134.1商南县基本情况134.2项目选址214.3征地及移民搬迁安置方案224.4发展优势22第五章 建设内容与规模235.1建设内容与规模235.2经营内容24第六章 工程设计方案276.1指导思想276.2设计依据276.3建筑设计2

2、86.4结构设计286.5辅助工程30第七章环境影响分析357.1周边环境现状357.2环境影响分析367.3环境保护措施及治理效果37第八章 节 能398.1设计依据398.2节能措施398.3节能评价41第九章 消防与安全卫生429.1消防429.2劳动安全439.3卫生防护44第十章 项目的组织机构与经营管理4610.1组织机构4610.2机构职责4710.3人力资源配置5410.4劳动制度5410.5劳动力来源与人员培训5410.6经营方式5510.7营销策略55第十一章 项目实施组织与进度计划5811.1项目实施组织5811.2工程进度计划6011.2项目实施横道图61第十二章 投资

3、估算6212.1估算依据6212.2投资估算6212.3资金筹措6312.4投资使用计划64第十三章 财务评价6413.1基础数据的确定6413.2财务测算6513.3财务评价6713.4不确定性分析6913.5风险分析7113.6社会效益72第十四章 结论与建议72附表：附表1-附表10附图：第一章 总论1.1项目概况1.项目名称：酒店建设项目2.项目建设单位：3.项目负责人：4.项目建设地点明月酒店位于商南县城东岗月亮山，占地面积64亩。5.项目建设内容和建设规模明月酒店按五星级标准设计，共有255个标准间、10间套房、12间商务套房、20间贵宾套房。主要建设内容有客房楼、贵宾楼、商务楼、

4、餐厅楼、游泳馆、保龄球馆及民俗演艺厅、民俗街、酒店办公楼、职工宿舍楼以及广场、停车场、道路、绿化、供电、给排水、通讯与网络等公共辅助设施。总建筑面积44200m2，总构筑物面积29890m2。占地面积64亩。6.投资估算及筹措资金本项目总投资17771.8万元，其中建设投资16810.80万元；建设期利息800万元；铺底流动资金161万元。本项目投入总资金18121.80万元，其中建设投资16810.80万元；建设期利息800万元；全额流动资金511万元。资金来源为：建设单位自筹7771.8万元，其中用于建设投资6810.8万元,用于建设期利息800万元，用于流动资金161万元；申请银行借款1

5、0350万元，其中用于建设投资10000万元,用于流动资金350万元。7.预期效益本项目预期营业收入5802.04万元，利润3132.70万元税金 317.95 万元，所得税783.18万元。同时带动三产发展，解决231名就业岗位，活跃地方经济，为新农村建设服务。8、进度计划建设期为2年，计划2011年12月投入使用。1.2可行性研究报告编制情况1、报告编制单位本项目可行性研究由陕西省工程咨询公司组织进行，并负责报告的编制工作。2、报告编制依据（1）国家发改委建设项目经济评价方法与参数；（2）中共陕西省委、陕西省人民政府关于加快城镇化进程的若干意见（陕发200119号）；（3）商南县关于加快突

6、破发展提前实现“十一五”规划的决定；（4）商南城市总体规划（2006-2025）；（5）商南县土地利用总体规划（1996-2010年）；（6） 商南县创建陕西省旅游示范县工作方案商办发2009127号）；（7）商南县创建陕西省卫生县城工作方案；（8） 商南县县城“十一五”环境卫生规划（商建发200603号）；（9）商南县创建省级园林城市实施方案（商建字200964号）；（10）其他相关工程技术资料。3、主要研究范围及编制内容按照本项目总体规划和建设方案要求，依据有关规定，就本项目提出的背景及建设的必要性、项目选址及建设条件、建设方案、环境影响及节能措施、项目管理及进度计划、投资估算及资金筹措以

7、及经济社会效益等内容进行分析研究，并提出研究结论。1.3建设单位情况陕西五鑫建筑工程有限公司成立于2005年，法人代表姚其胜，注册资金1998万元，下属商洛五鑫房地产开发有限责任公司、商洛五鑫装饰有限责任公司和商南五鑫大酒店，现有职工300人，其中管理人员30人，中高级职称5人。至2009年总资产3800万元，负债370万元，2009年经营总收入3000万元，企业经营状况良好，无不良信用记录。1.4主要经济技术指标主要经济技术指标名称数量备注总投资17771.8万元其中：1、固定资产投资17610.8万元建设期利息800万元 2、铺底流动资金161万元正常年份销售收入5802.04万元正常年利

8、润总额3132.70万元正常年所得税783.18万元正常年营业税金317.95万元正常年内部收益率（）14.56%税后财务净现值（万元）1235.47税后静态投资回收期（年）6.52含建设期2年动态投资回收期（年）7.47含建设期2年投资利润率（）17.63%投资收益率（）17.78%盈亏平衡点（产量）36.12%1.5问题与建议明月酒店项目建设符合商南县经济社会发展的要求，能够推进商南县三产的发展，扩大就业机会，带来社会繁荣，具有很好的社会综合效益，因此，本项目的建设是必要的，工程建设方案经济技术指标也是合理的。但是，由于本项目一次性建设资金需求大，建议本项目要多渠道、多途径进行融资，解决建

9、设资金困难问题，同时要求政府与银行部门给予政策和资金支持，保证项目按期实施建成，发挥预期效应。第二章 项目建设背景与必要性2.1建设背景随着“312”国道的升级改造，沪陕高速、西合铁路的开通，区域大交通格局发生了很大的转变，加之金丝峡的成功开发，为商南县创造了全新的发展环境，带来了全新的发展机遇，同时也对未来的发展提出了新的、更高的要求，可谓机遇与挑战并存。商南县如何把握发展加速与提升的关键阶段，如何在更高、更大的层面谋划商南发展的未来，确立更加前瞻的功能定位，建树更加高明的发展理念，从更长远的角度考虑城镇空间拓展，并协调与西安市、商洛市、南阳市、十堰市等城市的关系，发展区域经济，推动经济社会

10、可持续发展，成为商南县必须思考的重大战略课题。旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。五十年代以来，世界旅游业以年均9.3%以上的速度递增，大大超过同期工业经济的年均增长率，全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比重已达11%以上，其发展进程和趋势表明，旅游业已成为全球第一大创汇产业。我国是世界上旅游资源最丰富的国家，虽然旅游业起步较晚，但发展势头强劲，至1998年末，我国旅游业收入3237.21亿元，占国内生产总值的4.3%，1995-1998年年均增长率20%，是同期GDP增长率的2倍多，旅游业在我国国民经济发展中的地位越来越重要。展望21世纪，随着经济、科技的发展，人

11、民生活水平的提高，旅游业的市场前景将更加广阔，可以预言，旅游产业是永远朝阳型产业。由于该产业是一项综合性极强的产业，它的发展，对拉动整个经济的发展将发挥越来越大的作用。宾馆作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要来源，宾馆业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术水平不断提高。商南县地处“三省八县”结合部，交通便捷，通讯发达，随着中央加快建设中西部的战略实施，商南县基础设施不断完善，旅游业初具规模，旅游资源丰富，包括自然旅游资源和人文旅游资源。自然旅游资源包括金丝峡国家森林公园、玉皇山省级森林公园、金钟山生龙寨旅游风景区、上苍坊省级生态旅游区、泉茗度假旅游区等；人文旅游资源包括秦楚分界

12、墙遗址、文昌宫、王家庄地主庄园、富水汉墓群等。自然风光特色明显，历史文化积淀深厚，生态环境保护完好，是陕西省重要的旅游区域。将成为商南县经济发展和对外开放的载体和重要窗口，特别是以商南金丝峡为轴心的国家级风景区的开发建设对县域经济发展起着积极推动作用。同时给商南县大力发展旅游经济的生产和经营提出了紧迫的要求。根据商南县“十一五”规划，展望“十二五”规划，为加快县域经济社会发展步伐，贯彻落实陕西省委、省政府做出的 “关中率先发展，陕北跨越发展，陕南突破发展”的重要战略部署，商南县积极实施产业带动、项目带动、城镇带动、旅游带动、开放带动“五大带动”战略，为商南县的经济社会发展注入了活力，带来了生机

13、，并积极开展创建省级旅游强县、省级卫生县城、省级园林城市等活动，在商南县城市发展规划中要求完善城市服务功能建设，把商南县打造成国家级旅游强县，扩大就业，推动消费经济增长，带动地方经济发展。因此，在商南县建设明月酒店对推动县域经济社会全面、协调、健康、可持续发展具有积极的促进作用。2.2项目建设的必要性为了改善城市人居环境，优化投资环境，提高招商引资力度，发展商南优势产业，实现商南经济社会大发展，结合商南县人口与经济社会的长远发展来看，本项目的建设是非常必要的，主要体现在以下几个方面。1、本项目的建设是发展三产、构建现代经济的客观要求。发展三产，是现代化经济的要求。关注第三产业已经成为经济增长的

14、第一推动力的新现象，必须认识生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业内部结构升级优化的重要标志，积极采取措施推进第二产业的迅速发展。县区要进一步发展，实现“二次创业”，离不开一、二、三产的协调发展，力争使第三产业的贡献达到“三分天下有其一”。第三产业的兴旺发达是现代化经济一个重要特征。在中国都市地区和旅游城市，休闲已成为一种主流时尚文化，并相应产生多种市场需求，在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲经济，形成了地区新的经济增长点，2000年我国城乡居民的恩格尔系数已经下降到39.2%，开始迈入小康水平的门槛。2003年我国人均GDP首次突破1000美元，旅游休闲进入了一个急剧扩张期，“假日经济”就

15、是一种突出表现。很多城市的经济增长模式已经由依靠制造业转向依靠休闲业及其相关产业。商南县积极实施产业带动、项目带动、城镇带动、旅游带动、开放带动“五大带动”战略，为商南县的经济社会发展注入了活力，带来了生机，城区基础设施系统日趋完善，对外开放程度不断加大，经济集聚和辐射功能日益增强。通过本项目的建设，不仅完善商南县的服务流通体系，适应旅游资源开发对产业结构的调整需要，必将推动第三产业的发展，扩大就业，进一步增强商南县的经济增长功能。鉴于商南县良好的区位优势、商业战略地位、地方经济的快速发展，建设本项目具有客观必要性。2、本项目建设是商南县实施“一园三区”建设的需要。商南县积极实施“一园三区”建

16、设，一园即商南县生态工业园，三区即商南县富水非金属小区、商南县魏家台钒矿小区、商南县城区服务小区。经过几年的发展，基础设施建设日益完善，初步形成了相应的产业集群。随着“一园三区”的发展，对配套服务业提出了更高的要求，为入“一园三区”企业服务的商务中心、购物中心、休闲中心、娱乐中心建设十分迫切。本项目的建设，正适应了满足“一园三区”发展的需要，规划建设配套服务区，提升“一园三区”的配套水平，为入“一园三区”企业服务，为招商引资创造良好的硬件条件。3、本项目建设是完善城市功能建设的需要“十一五”期间，是商南县经济黄金发展期，到2010年，是商南县经济发展关键期，对“十二五”经济发展起到一定的基础引

17、导作用。商南县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要提出，合理规划县城发展规划，加快县城基础设施建设，近几年，商南县按照“东扩、南移、西延、北改”的城市发展思路，大力实施城镇带动战略，城市建设快速发展，功能配套设施不断完善，在商南县建设五星级酒店成为必要。通过本项目的实施，提升县城品味，构建友好型、环境型、和谐型县城，优化投资环境，树立商南新形象，提高招商引资工作力度，促进县域经济社会全面、协调、健康、可持续发展。4、是落实创建省级旅游强县的需要。商南县金丝大峡谷已成为4A级国家旅游景区，在带动社会就业、增加农民收入、实现经济增长等方面发挥着重要作用。为了实现商南旅游事业大发展，聚集旅游产业发展

18、要素，优化旅游产业发展环境，形成旅游产业发展合力，提升旅游产业综合功能，实现商南县旅游产业可持续发展，实现创建省级旅游强县目标，商南县县委、政府启动了商南县创建陕西省旅游强县工作方案。方案要求丰富旅游文化娱乐内容。为此，加快发展城区旅游文化娱乐业，为进一步打造国家旅游强县奠定基础。第三章 市场分析与预测3.1商南县旅游市场发展状况商南县委、县政府十分重视旅游事业。自“十五”以来，旅游投入逐年大幅度增长，旅游基础设施逐年完善，城市建设、旅游接待、服务设施等方面都取得了突飞猛进的发展。2008年，接待国内外各类游客120万人次，2009年，接待国内外各类游客158.16万人次，实现旅游业总收入4.

19、74亿元。目前，全县公交运营线路长度12公里，车辆13辆，拥有61辆出租车。全县共有旅行社2家，星级饭店4家，拥有AAAA级及以上旅游景区1处。3.2商南县星级酒店状况1、商南县酒店一览表商南县酒店一览表序号酒店名称星级客房平均价格 （元/间/天）出租率（）年平均接待人数(万人次)1234567891011121314162010合 计2、商南县内星级酒店业发展总体趋势分析一是高星级酒店的经营比重仍是大头。虽然利润的绝对额和利润率在下降，但经营比重在酒店行业是仍拔头筹。二是商务酒店的比重量继续增加。三是高星级酒店入住率高。3.3项目周边市场环境分析1、区域特点本项目建于位于商南县塘坝新区北边，

20、南临塘坝住宅新区，北临312国道，东临塔坡公园。区域交通便捷，环境优越。2、市场分析1）通过对商南县酒店市场分析，商南宾馆、秦东宾馆等均在城内，海天金丝峡大酒店位于城东，远远不能满足增长的旅游、商务住宿条件，有着很大的市场空间。2）随着县的发展，各种基础设施和旅游环境将持续改善，大规模接待散客旅游者的条件已经成熟同时，伴随着对外开放的进一步扩大，度假旅游等新型产品的开发，度假旅游者、商务旅游者、会议旅游者将大大增加，这将确保市场高档酒店的出租率持续攀升。3）商南县生态工业园的建设，预计到2010年，园区内就业人口将达到2-3万人。县内没有一家五星级酒店，有着很大的市场缺口。伴随着中国加入WTO

21、并且企业的业务范围不断加大，企业交往将大大增加，会带来大量的国际国内客源，另外一方面县域企业的商务活动（包括商务会议）对该地区高星级酒店有较大的需求，商务客源及会议客源呈现跳跃式增长。而本项目正是充分顺应了这种趋势。3.4市场需求分析1.由于项目所在地的地理位置、经济发展强劲势头和需求旺盛等造成了极大的高星级酒店市场机会，同时形成了一个刺激酒店业结构优化的过程。2.目前，县内范围没有高星级酒店，而本项目凭借其优势和管理优势，使其具有极强的竞争力，有望成为商南县酒店中的“明星和龙头”企业。3.项目建设地周边的商务圈使得本项目存在极大的发展空间。客源、会议以及有关活动较多，加上本项目将引进先进的的

22、管理经验和理念对其进行管理，这些都对该项目建成以后的正常经营十分有利。4.伴随着商南县融入商丹循环工业经济园和关中天水经济区，商南县的经济地位、区位优势也必将加强，商务活动将日益频繁，商南旅游业持续发展，将推动商南酒店业的持续繁荣。第四章 项目选址及建设条件4.1商南县基本情况4.1.1自然条件1、地理位置商南县位于陕、鄂、豫三省八县结合部，地处秦岭东段南麓，属长江流域汉江水系丹江中游地区。商南县县城距离商洛市108公里，距离西安市220公里，区域内312国道、沪陕高速、西南铁路穿境而过，交通优势明显。商南县是陕西的东南门户，资源丰富，交通便利，信息畅通。2地形地貌商南县是以低山丘陵为主体的山

23、区县。境内地势西南部和北部较高，东南部和中部较低，千米以下的低山、丘陵占总面积的77%。岭谷相间，地势起伏，相差悬殊，相对高差最大值在1840.6米。3气象、气候商南县地处我国中纬度偏南地带，属于北亚热带到暖温带过渡气候区。由于北有秦岭天然屏障，寒潮不易侵入，致使气候温暖、雨量充沛，四季分明，冬无严寒，夏无酷暑。年平均气温14，最热是7月，平均为26.0，最冷是元月，平均为1.5，年较差为24.5。商南县位于东亚季风区，明显的季风气候使自然降水量具有强烈的季节性，降水量的年、季、月变化很大，旱涝时有发生。年平均降水量803.2毫米。年平均日照数1973.5小时。全年平均霜期149天，无霜期21

24、6天，最长无霜期239天。冬季多西北风，夏季多偏东风，全年风向频率最高的是东风。由于境内地形地貌错综复杂，海拔最低处与海拔最高处相差悬殊，本地具有显著的山地气候特征。4水文商南县属汉江流域丹江水系。境内多年平均总径流量为6.06亿立米，境内径流深262.7毫米，径流系数平均0.33，人均占有水量9000立米。河流主要由降水补给，河水流量的变化随大气降水的增减而增减。5土壤类型商南县地处亚热带向暖温带过渡地区，土壤类型较多，有6个土类、14个亚类、26个土属、72个土种。6个土类分别是：黄棕壤、棕壤、水稻土、潮土、新积土和紫色土。6植物植被商南县境内气候属北亚热带到暖温带过渡区，植物、植被明显呈

25、现出过渡性特征。境内植被有218科，20002100种。有木本植物712种，其中乔木316种，灌木314种，藤本82种。有草本植物984种，其中种子植物门836种，蕨类植物门22科89种，苔藓植物门38科59种，药用植物865种，观赏植物242种。全县各类森林面积达188.79万亩，覆盖率为54.7%。商南县境内植物物种丰富，环境优良，为商南县的经济发展提供了良好的生态基础。4.1.2社会经济条件1、人口条件2008年末商南县总人口238259人，其中非农业人口27704人。共辖5乡11镇，县城居住人口为45939人。2、经济条件2008年商南县实现生产总值16.96亿元，完成固定资产投资11

26、.88亿元，完成财政总收入1.22亿元，其中地方财政收入6369万元；农民人均纯收入达2408元，城镇居民可支配收入达10587元；招商引资到位资金5.5亿元。2008年商南县三大产业健康发展，经济结构不断优化。农业产业稳步发展，粮食总产达5.47万吨，新发展茶园 2万亩、桑园1.18万亩、林果基地1.1万亩、蔬菜基地0.82万亩，新建养殖小区6个，新发展无公害农产品基地5万亩，农业总产值达9.67亿元。工业经济快速增长，新增规模以上企业4家、年生产能力过亿元企业2家，完成规模以上工业总产值6.51亿元；完成乡镇企业总产值20.5亿元、总收入21.1亿元。第三产业蓬勃兴起，转移农村劳动力6.4

27、万人，劳务创收2.53亿元；接待游客106.6万人次，实现综合收入2.34亿元，社会消费品零售总额达5.48亿元；金融机构各项贷款余额8.5亿元，各项存款余额23.6亿元。分年度主要经济指标完成对比表主 要 指 标2005年2006年2007年2008年国内生产总值(亿元)9.2710.5512.9516.96第一产业(亿元)2.993.394.185.79第二产业(亿元)2.392.673.595.07第三产业(亿元)3.894.495.186.10地方财政收入(万元)2115273239906369社会消费品零售总额(亿元)3.293.724.395.48农民人均纯收入(元)1486158

28、418222408全社会固定资产投资(亿元)3.105.509.2811.88一、二、三产业比重32：26：4232:25:4332:28:4034:30:364.1.3资源条件1、矿产资源由于成矿地质条件良好，商南县境内矿藏较为丰富，已发现矿产资源38种，131处产矿地，其中能源矿产1种，金属矿产13种，非金属矿产24种。镁橄榄石、钒矿、金红石、钾钠长石、水晶等储量大，开采价值高。查明储量的矿产15种，其中铬、钛、镁橄榄石、蓝石棉储量暂居陕西首位，铀、熔炼水晶储量居陕西前列。此外，饰面大理岩、瓦板岩等也具有一定的资源潜力。主要矿产储量：镁橄榄石储量5亿吨、钒矿储量363万吨、金红石储量350

29、万吨、铁矿储量680万吨、熔炼水晶储量740吨。镁橄榄石分布于松树沟超基性岩体中，矿体长约18.5公里，最宽处2.2公里，面积20平方公里，岩体中的镁橄榄石矿点38个，储量为5亿吨。大部露于地表，开采条件优越。从储量到品位均居全国之首。目前，产品主要用于铸造型砂和冶金耐火材料。商南县钒矿资源属寒武纪地层控制，在商洛区内出露长度80公里，其中在商南湘河水沟一带出露长度50公里，远景储量达1680万吨，现详查储量五氧化二钒363万吨，含量0.943.88，属于特大型矿床，具有良好开采价值。2、农林特产资源商南县属于陕西省林区县，土特产品多达191种之多。县域内有茶叶、药材、木材、栓皮、木耳、香菇、

30、生漆、花生、芝麻、桐油等丰富的农林特产资源。（1）茶叶商南地处秦岭东南麓，境内山河纵横，气候宜人，自然环境独特且无工业污染，是我国最北端的新兴茶区。茶叶生长期长，硒、锌等微量元素丰富，具有香高、味浓、回甜、耐泡等特点。2008年全县已经建成茶园8.8万亩，年产茶叶70.35万公斤。（2）药材商南县野生药材种类多，数量大，约有270种之多，年产量近千万斤，其中85%以上属于林产品范畴（森林植物、森林动物），如朱苓、天麻、丹皮、山芋肉、党参、连翘、麝香、蛇胆、杜仲等。2008年全县已经形成8万余亩药源基地。（3）木材商南县用材林面积49.02万亩，蓄积量达144.19万立方米，每年可生产各类木材6

31、.33万立方米。（4）栓皮栓皮是栓皮栎等树种10年生以上树干上采剥的树皮，是软木工业的重要原料，具有防震、绝热、隔音、防火、抗水、耐磨擦等特性。（5）木耳、香菇木耳与香菇是商南县传统的林副产品之一，原为天然生长，人工采集，现主要为人工培养。2008年全县食用菌产量122万公斤。（6）桐油商南桐油以干燥快、光泽好、耐碱防腐而著称。油桐是商南县传统的木本油料树，分布广、产量多，栽培历史悠久，是我国重点发展油桐的基地县之一。油桐分布几乎覆盖了全县，主要分布在中部与东部的低热区和中温区。2008年全县油桐籽产量286.5万公斤。（7）生漆商南县是我国漆树中心分布区域，漆树资源的面积和数量仅仅次于油桐树

32、，全县75以上的乡镇村都有漆树生长与分布，生漆质量较好。（8）花生与芝麻花生、芝麻在商南县栽培具有悠久的历史。花生主要产在县域中温区和低热区的沙质地带。芝麻在商南分布区域较广泛。由于耐干旱、耐瘠薄，集中分布在丹江沿线、312国道沿线的低热区和中温区。（9）其它除了以上几类以外，还生产松香、松脂、竹编、竹器、木炭、野生香料、野生纤维、野生木本油料等100多种。3、旅游资源商南县域内旅游资源丰富，包括自然旅游资源和人文旅游资源。自然旅游资源包括金丝峡国家森林公园、玉皇山省级森林公园、金钟山生龙寨旅游风景区、上苍坊省级生态旅游区、泉茗度假旅游区等；人文旅游资源包括秦楚分界墙遗址、文昌宫、王家庄地主庄

33、园、富水汉墓群等。4.1.4交通条件商南县境内312国道、沪陕高速公路、西南铁路横贯东西，是商南县对外交通的主干线。商郧路、郭山路、商卢路纵横南北，“三横三纵”的道路网络基本形成。312国道东起上海，西至新疆，途径上海、江苏、安徽、河南、陕西、甘肃、宁夏、新疆八省市，是连接我国东西地区的一条交通要道。2008年沪陕高速开通前，312国道是商南县对外交通运输的主要通道。沪陕高速东连上海，西接西安，是贯穿东南和西北的大通道。2008年沪陕高速陕西段秦岭山区线的通车，标志着沪陕高速全线通车。彻底解决了我国中东部地区与西安交通的阻碍，也使商南县摆脱了之前完全依靠312国道的状况，使商南县与西安以及周边

34、南阳市、十堰市的距离大幅度缩短，与大西安都市圈、关中天水经济区以及周边区域的联系更加紧密。西（西安）南（南京）铁路是我国西南地区资源开发和物资输出的大动脉，是促进西南地区与沿海地区经济交往和区域合作的桥梁，有利于加快西南地区的对外开放与经济发展。西（西安）南（南京）铁路复线已开始动工建设。三门峡至十堰的高速公路建设正在规划之中。4.1.5主要基础设施情况1给水商南县城现有五眼泉和官坡两座水厂，供水能力分别为600m3/d、12000 m3/d。根据县水利局“十一五”规划，将建设黑潭沟水库和马槽沟水库，将成为县城和富水的第二水源。2电力商南电网目前主要依靠110KV商南变电站和110KV湘河变电

35、站支撑，地方小水电作为补充。全县目前水电站总装机3093千瓦，年发电量1190万千瓦时。3电信商南县电信分公司是全县电信汇接中心，经营固定和无线电话网络，提供话音、数据，多媒体通信与信息服务。市话网已形成以电信分公司为核心、管道电缆为主干线、辅以架空电缆的交接式电话传输网。长途对外通道主要利用本地网中继光缆干线。移动、联通通讯设施完善。4燃气商南县规划燃气气源为液化石油气，瓶装供应。4.2项目选址本项目选在商南县城东岗月亮山，南临商南县塘坝新区，北临312国道，东临塔坡公园。区域交通便捷，环境优越。4.3征地及移民搬迁安置方案本项目建设用地需64亩。根据中华人民共和国城市规划法、中华人民共和国

36、土地管理法、陕西省城市房屋拆迁管理办法的有关规定，结合商南县实际情况，按照“统一规划、合理布局、因地制宜、合理安置、适当补偿”的原则进行拆迁补偿安置工作，主要采取货币方式进行，土地征收工作由商南县人民政府组织实施，确保农村社会稳定。4.4发展优势1.区位交通优势商南县位于陕西东南隅、鄂豫陕三省八县结合部，312国道、西南铁路和沪陕高速公路横贯东西，商郧路、郭山路、商卢路纵横南北，“三横三纵”的道路网络基本形成。区位优势明显、交通便捷，有利于工业投资开发建设、商品集散、物资交流和技术扩散。2.资源优势（1）矿产资源商南县已探明的矿产资源270余种，其中镁橄榄石、石英石、金红石以及钒、铁等储量大，

37、开采价值高。（2）植物资源商南县盛产茶叶、花生、油桐、龙须草、板栗、核桃、生漆、食用菌、猕猴桃等林特产品，是中国西部最北端的新兴茶区， 2007年曾获“全国名茶百强县”殊荣；有黄姜、丹参、杜仲、天麻等药用植物1192种，素有“天然药库”之称。（3）旅游资源商南县境内金丝大峡谷被誉为“生态王国”、“峡谷之都”，先后被评为国家森林公园、国家4A级旅游风景区、省级地质公园；泉茗生态观光园、任家沟生态休闲园、丹江漂流、生龙寨、玉皇山省级森林公园、上苍坊森林公园、汉代古墓群等旅游景点各具特色，开发潜力巨大。3.其他资源优势第五章 建设内容与规模5.1建设内容与规模明月酒店占地面积64亩。酒店按五星级标准

38、设计，共有255个标准间、10间套房、12间商务套房、20间贵宾套房。主要建设内容有客房楼、贵宾楼、商务楼、餐厅楼、游泳馆、保龄球馆及民俗演艺厅、民俗街、酒店办公楼、职工宿舍楼以及广场、停车场、道路、绿化、供电、给排水、通讯与网络等公共辅助设施。总建筑面积44200m2，总构筑物面积29890m2。项目用地指标详见下表。项目用地平衡表序号项目名称占地面积(m2)建筑面积(m2)备注一主体建筑物15800453001客房楼120096001栋8层2贵宾楼60035002栋3层3商务楼90045001栋5层4餐厅楼250056004.1庭院式餐厅（中餐）9009003栋1层4.2宴会厅300150

39、01栋5层4.3豪华餐厅（西餐）60018002栋3层4.4大众餐厅70014001栋2层5游泳馆200040001栋2层6保龄球馆及民俗演艺厅200040001栋2层7民俗街30006000一片2层8酒店办公楼50025001栋5层9职工宿舍楼50015001栋3层10动力及中央空调间50050011消防中心及安保BA20020012公共卫生间40040013其他辅助用房15003000二公共辅助建筑（构筑）物275601主题广场3处1.1主广场60001.2副广场20001.3音乐广场10002道路50003停车场25004垃圾堆放场2005绿地及其他10860合 计43360计算指标1、

40、建筑容积率：1.04 2、绿地率：0.25 3、建筑密度：0.75 5.2经营内容1.客房服务（为国际、国内的个人或团体提供高档次的客房服务）1） 为短期国际、国内游客服务（标准客房）。2） 为短期国际、国内商务服务（标准客房）。3） 为短期国际、国内政务人员服务（标准客房）。4） 为短期国际、国内事务人员服务（标准客房）。5） 为短期国际、国内政要服务（高级套房）。6）为长期国际、国内政要服务（高级套房）。7）为国际、国内机构办公用房服务（写字间）。2.会议、展览与展示服务为国际、国内不同规模的会议、展览与展示活动提供全方位、全过程服务。为此，设计了大、中、小会议中心和展览与展示厅。1）为商

41、务会议服务。2)为技术会议服务。3) 为学术会议服务。4) 为政务会议服务。5) 为新闻发展会服务。6)为展览与展示服务。3、商业服务1) 为住店客人及机构提供一体化的购销服务。2) 为过往客人及机构提供精品购销服务。3) 经营主业：旅游用品、礼仪用品、纪念品、艺术品、生活用品、文化用品、办公用品等。4.餐饮服务1)为住店客户提供一体化餐饮服务。2) 为过往客户提供特色性餐饮服务。3) 经营主业：中餐、西餐、茶座、酒吧。4) 特色经营：日餐、韩餐、泰餐、素餐等。5.娱乐服务1) 为住店客户提供一体化娱乐服务。2)为过往客户提供大众化娱乐服务。3)经营主业：游泳、保龄球、网球、壁球、台球、网吧、

42、健身、棋牌、卡拉OK、舞会等。4) 根据时尚性要求开展新奇性、趣味性、刺激性的娱乐及健身服务。6.其他服务1) 美容、美发服务。2) 保健服务（医疗、桑拿、按摩、氧吧、生理测评、心理咨询）。3) 停车服务4) 邮政服务5)金融服务6)交通服务7) 旅游代理第六章 工程设计方案6.1指导思想1.充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。2.要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、旅游资源、人文优势等做好项目建设。为国内外商贸易交流、文化交流做出贡献。3.项目建设是按照商南县城市总体规划的要求，通过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地

43、的城市区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。4.酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等），又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动全市经济增长等）的功能。6.2设计依据1.项目总体规划与布置图。2.规划用地红线图。3.国家和地方颁发的有关规范、和标准。6.3建筑设计整个项目包括一幢8层客房楼、二幢3层贵宾楼、一幢5层商务楼、三幢1层庭院式餐厅（中餐）、一幢5层宴会厅、二幢3层豪华餐厅（西餐）、一幢2层大众餐厅、一幢2层游泳馆、一幢2层保龄球馆及民俗演艺厅、一片2层民俗街、一幢5层酒

44、店办公楼、一幢3层职工宿舍楼以及两处广场、停车场等，总建筑面积44200m2，总构筑物面积29890m2，总占地面积64亩。 本方案采用单元组团式的规划方式，将酒店规划分为：住宿区、商务区、餐饮区、娱乐区、休闲运动区等。考虑采光要求，每栋楼房布置尽量安排南北向位置。各个功能区围绕中心绿地布置，相互之间既相对独立又紧密联系。具体空间布局详见规划图。6.4结构设计6.4.1设计荷载使用荷载：根据使用功能按规范确定主要使用活载标准值如下：1.使用荷载： 上人屋面 2.0KN/m2 非上人屋面 0.5KN/m2 办公室及客房 2.0 KN/m2 商场 3.5 KN/m2 厨房、空调机房、餐饮 4.0

45、KN/m2 走道、楼梯、厕所 2.5 KN/m2 消防疏散楼梯 2.5 KN/m2 库房、设备用房、桑拿房按实际荷载取用。2.风荷载 基本风压值为0.4 KN/m2 ，基本雪压值为0.4 KN/m2。 地面粗糙度类别B类3.地震作用丙类建筑，设房烈度6度、设计地震分组为第一组，特征周期：0.35s累场地土。水平地震加速度 0.05g。4.抗震等级：主楼采用框架剪力墙结构体系，框架抗震等级为四级、剪力墙抗震等级为三级。裙房采用框架结构体系框架抗震等级为四级。贵宾楼采用框架结构体系框架抗震等级为四级。6.4.2上部结构1.据建筑平面布置，按建筑抗震设计规范要求，在主楼与裙房间设置抗震缝，缝宽度12

46、0mm，结构体系明确、平面规则、受力简洁、经济合理。2.根据主楼建筑平面、高度及功能，主楼采用框架剪力墙结构体系，楼面为现浇梁板。3.裙房、贵宾楼采用框架结构体系，楼面为现浇梁板。6.4.3材料混凝土：主楼：C40，其他均为C30。 垫层为100厚C10混凝土。钢筋：HPB235、HRB335。钢材：Q235B墙体：所有墙体材料见建筑说明。6.5辅助工程6.5.1给排水工程1.水源由城市给水管网直接接入，经过DN200给水管二根以供本工程室内、外生活、消防用水。酒店生活进水管为DN150。在总体上设置DN150水表一只，DN200消防水表一只。2.用水量表序号用水名称用水量标准1客房400L/

47、人日2职工100L/人次3SPA、健身150L/人次4冷却塔补充水按冷却循环水量1.5%5车库冲洗3L/m3日6锅炉补充水7绿化浇洒2L/m3日8餐饮100L/人次9未预见水量按最高日用水量10%本建筑最高日用水量估为：1160 m3/日。3.给水系统酒店：在地下一层设置生活蓄水池。给水系统采用上行下给供水方式。室外给水经超滤水处理装置处理后进入生活蓄水池由设置在水泵房内的生活水泵提升至屋顶水箱。屋顶水箱供水区域分为高，低二个区。高、低区内给水系统采用减压阀进行竖向分区，各给水区最地用水电处静水压力不超过350Kpa。顶层水压不足区域另设变频供水设施。地下室用水由城市给水管网直接接入。商务用房

48、以及贵宾楼等底层建筑：生活用水由城市给水管网直接接入。4.排水（1）污废水最高日排水量约为623m3/d。（2）酒店室内排水采用污、废水合流制，雨水单独排放。排水系统中设有专用通气立管，公共卫生间排水管增设环形通气管，客房卫生间排水管设器具通气管。消防电梯井旁设置集水坑和专用消防排水泵。（3）室外排水采用雨、水分流制，室内排出生活污、废水在总体经汇集后接如市政污水管道。雨水在总体上经汇流后排入市政雨水管道。雨水量按商南县暴雨强度公式计算，设计重现期采用P=3年。6.5.2电气工程1.负荷等级与供电电源本工程酒店为五星级标准酒店属一类高层建筑，按一级负荷要求供电；商务中心和贵宾楼属三类建筑物，按

49、三级负荷要求供电。本工程中，消防负荷、经营管理用电子计算机系统电源，变电所、各弱电机房、酒店大堂、宴会厅、餐厅、酒店管理中心、娱乐设施、厨房及主要通道等照明，变电所电源、生活水泵、主要客梯等为一级负荷；变电所排风、货梯电力，酒店的一般客房照明等为二级负荷，其余均为三级负荷。根据当地供电情况，引入一路10KV独立电源供电，电源从当地区域变电站引来，以电缆埋地方式进入酒店一层变电所。商务中心和贵宾楼的电源由酒店变电所引来。酒店设置柴油发电机组，作为消防设备应急电源，以及市电电源失电时酒店照明、客梯等主要负荷的应急备用电源。2.负荷估算酒店地上部分按100W/m2计算电容量，地下部分按35W/m2计

50、算电容量，考虑需要系数0.68，功率因数补偿达到0.9等因素。商务中心电安装容量按160KW计，需要系数按0.7考虑；每幢贵宾楼电安装容量按20KW计，需要系数按0.7考虑。酒店计算有功功率：2181KW商务中心计算有功功率：112KW贵宾楼计算有功功率：70KW总计算有功功率：2363KW总计算视在功率：2626KVA选用变压器21600KVA，容量为3200KVA，负荷率82.1%。应急柴油发电机组负荷容量估算按总负荷的30%考虑，按800KW设置。3.防雷接地酒店按二类防雷建筑物考虑，商务中心和贵宾楼按三类防雷建筑物考虑。在酒店屋面装屋顶避雷。防雷引下线利用钢筋混凝土内主钢筋，上与避雷带

51、焊接，下与大楼基础底板、基梁和柱内主钢筋连接组成一个接地网。电气设备工作接地，保护接地，火灾报警等弱电设备接地及防雷接地共用大楼基础接地装置，接地电阻不大于1欧姆。4.保安及接地措施低压保护系统采用“TN- S”接零保护系统。一般插座开关均设置漏电保护开关。各低压配电方式一般为放射式配电方式。照明灯具尽可能采用节能型荧光灯具，直管型荧光等一律配装补偿电容器，以减少无功损耗。5.电信工程酒店建立800门程控用户交换机房，机房设在酒店一层电话主机房内，机房设备主要有：数字程控交换机、保安配线柜、整流电源、蓄电池组、话务台、维护终端等组成，中继方式采用2个2兆口。各层均建立移动通信分布式天线系统，每

52、个楼层布置收发天线，系统采用50欧姆同轴电缆组网，前端馈源有移动通信局基站提供。商务中心和贵宾楼的通信由市政电信网直接接入，商务中心设置100门容量的程控用户交换机。酒店组建两套计算机网络：酒店营业网和客房网。酒店营业网供酒店管理、酒店办公等使用，客房网主要供客人上网使用。6.5.3暖通工程1.按全空调设计，其参数：室外设计参数：夏季干球温度35，夏季湿球温度28.2，夏季风速2.3M/S，冬季干球温度-5。室内设计参数：大堂、商场、餐厅、包房、办公、会议、客房：夏季温度26-28，相对湿度30%，新风2050M3/PH。2.通风换气次数洗衣房、餐厅厨房、职工浴室、卫生间、洗手间、制冷机房、热

53、交换站、库房、垃圾处理间等场所均装设机械通风系统，其换气次数为：地下停车库排风为6次/h，送风为5次/h，晚上送、排风量各减半，厨房40次/h，职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为10次/h，制冷机房、热交换站、库房、垃圾处理间等场所均装设机械通风系统，其换气次数为：地下停车库排风为6次/h，送风为5次/h，晚上送、排风量各减半，洗衣房20次/h，厨房35次/h，职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为10次/h，制冷机房、热交换站、库房等为5次/h。对餐厅厨房的机械通风系统，为避免串味，厨房保持负压，煤气灶单设排风系统。3.空调冷热源冷热负荷：本工程酒店裙房和主楼客房做舒适性中央空调系统设计

54、，采用中央空调水系统，总建筑面积约为44200平方米，空调建筑面积约为42390平方米。总冷负荷约为4200KW，冷指标为133W/m2。总热负荷约为2050KW，热指标为65W/m2。4.冷、热源根据酒店空调负荷变化规律及部分负荷运行调节的要求，本工程酒店空调冷源采用高性能电力冷水机组二台，大小机组搭配。其中一台850UTR（2989KW）水冷离心式冷水机组，一台350（1231KW）水冷螺杆式冷水机组，机器总冷负荷4220KW。第七章 环境影响分析7.1周边环境现状明日酒店位于商南县塘坝新区北边，南临塘坝住宅新区，北临312国道，东临塔坡公园，地块优势明显，区域交通便捷。环境优越。地块近似

55、正方形，地势高坦，用地周围自然景观良好。7.2环境影响分析7.2.1施工期间的主要环境问题本项目在建设施工过程中，对环境的主要影响是施工期间产生的建筑垃圾、污水、噪声、粉尘的影响。这种影响是暂时的，将随工程竣工而消失，施工期间采取必要的措施加以控制，以减少对周围居民生产生活的影响。1.空气环境施工期间的大气污染源主要来自建设期间土石方和建筑材料运输所产生的扬尘和汽车尾气以及房屋装修的油漆废气等。2.废水施工期的废水排放主要来自建筑工地的生活污水、地基挖掘时的地下水和浇注混凝土后的冲洗水等。3.固体废物施工期间会产生大量的建筑垃圾和少量生活垃圾，产生的建筑垃圾和生活垃圾应做到及时清运，对环境影响

56、很小。4.噪声施工期噪声主要来自各种施工机械、设备和工程运输车辆在运行过程中产生的噪声。7.2.2运营期间的主要环境问题对本项目在经营过程中产生的污水、烟气、固体废物等，要建立相应的配套处理设施，与主体工程同时设计、同时施工、同时使用，按照国家有关法律、法规执行，保证“三废”得到及时有效处理与排放，以减少对周围环境的影响，做到经济效益、社会效益、环境效益相结合。1.空气环境运营期间的大气污染源主要来自区域内汽车尾气和宾馆厨房排放的燃料废气和油烟废气以及锅炉烟气等。2.废水项目运营期的废水排放主要来自酒店产生的生活污水。3.固体废物运营期的固体废物主要为日常生活垃圾和维修产生的建筑垃圾。4.噪声

57、运营期间噪声主要来自区域内机器设备噪音及车辆交通噪声等。7.3环境保护措施及治理效果7.3.1施工期环境污染防治措施及预期治理效果 内容类型排放源污染物名称防治措施预期治理效果大气污染物建筑材料、车辆扬尘、汽车尾气等(1) 合理设置粉尘建筑材料的堆。（2）采用商品水泥，尽量少用干水泥。（3）运输道路及时清扫、冲洗。（4）每日定期洒水，防止浮沉。（5）减少车辆在场区的停留时间（6）安装汽车尾气净化装置有效减少汽车尾气对环境空气的污染水污染物生活污水、地下水、浇注混泥土冲洗水CODBOD5SS由市政管网收集，经县污水处理厂集中处理污水经处理后达标排放，对周围环境影响较小固体废弃物工地、建筑工人建筑

58、垃圾、生活垃圾建筑垃圾及时外运，运至建筑垃圾填埋场统一处理；生活垃圾收集到指定垃圾箱内，由环卫部门统一处理。减少二次污染噪声运输车辆、机械设备噪声车辆禁止鸣笛；避免大量高噪声设备同时施工，选用低噪声设备，基础做减振处理，作封闭隔音处理等区域噪声达标7.3.2运营期环境污染防治措施及预期治理效果 内容类型排放源污染物名称防治措施预期治理效果大气污染物车辆、厨房汽车尾气，主要成分：SO2、NOx、CmHn厨房油烟(1)在场区周围绿化植树，以增加大气环境的自净能力。(2)汽车尾气排气管安装净化装置，以消除汽车尾气对环境的影响。(3)严格执行国家有关规定，使用高质量、高效率烷值汽油，以减少汽车尾气中有

59、害物质的发生。（4）排油烟机对大气环境影响甚微水污染物生活污水、雨水CODBOD5SS由市政管网收集，经县污水处理厂集中处理污水经处理后水质达到城市污水三级标准后排放，对周围环境影响较小固体废弃物宾馆维修垃圾、生活垃圾定期由环卫部门统一回收集中清运防止二次污染噪声来往车辆、供水设备等噪声（80-90dB）来往车辆禁止鸣笛；选用低噪声设备，作封闭隔音处理等区域噪声达标生态保护措施及预期效果：在场区周围及区内空地处科学、合理绿化植树，以增加大气环境的自净能力。7.4环境影响评价本项目在建设和经营过程中充分考虑了环境影响，并对“三废”采取了相应的环保治理措施，完全可以达到或低于国家要求的排放标准，不会对环境产生影响。第八章 节 能8.1设计依据1.公共建筑节能设计标准2.夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准3.民用建筑热工设计规范4.旅游旅馆空调及热工节能设计标准8.2节能措施8.2.1建筑专业1.屋面采用保温隔热处理，保温材料为挤塑聚苯乙烯保温块材，传热系数为Km0.7；2.外墙在石材幕墙内帖保温板，传热系数为Km1.0；3.底面接触空气的架空或