万科如何成为房地产业龙头老大

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1、万科如何成为房地产业龙头老大贵为中国房地开发商老大的万科其实也没有多少岁，从成立至今满打满算也只有 25 岁，但与它同时代的多若晨星的企业相比，至今仍存活或欣欣向荣的已经屈指可数。从诞生到现在，万科位居房地产业龙头老大的地位离不开其掌门人王石，可以说王石一手创办了万科，引领了万科的茁壮发展和业界霸主的地位，期间也经历了不少的风风雨雨和精彩故事。现在来看，万科的成功有其历史发展的必然性，王石作为优秀的企业家也功不可没。当然，众多现代大型企业的发展都离不开国家的改革开放政策。产权清晰促成长规避各种诱惑与陷阱1984 年 5 月，王石一手参与创办的深圳现代科教仪器展销中心(万科前身，以下简称 “展销

2、中心 ”)，自展销中心成立起，王石很快就担任了经理一职。可以说，当时的王石几乎是白手起家，只是借助当时的大股东深圳市特区经济发展公司 (以下简称 “深特发 ”)的一块牌子而已。 但此后，双方不断发生“婆媳战争 ”，深特发竟一度想到“调王石参加党校学习”而免去其经理之职，后被精明的王石挫败，但深特发与王石的关系仍然是渐行渐远。国企的股份化改造为王石提供了一个机会。那时，股票还是新生事物，大家都不熟悉，王石还得亲自上街“吆喝 ”。经过王石不屈不挠的争取，万科于1988 年 11 月 21 日获得深圳市政府股份化改造的批准。同年12 月 28 日，万科股票公开发行。1991 年 1 月 29 日，万

3、科股票正式在深圳证券交易所挂牌交易。万科 IPO 的先发优势让其产权清晰，受益无穷。上市后的万科仍承受着来自资本市场的种种诱惑和危机，即使是10 多年后的现在，仍然有上市公司在诱惑与危机面前仍踌躇不前。1993 年底，万科受上市公司上海申华实业有限公司“吸引 ”欲获得控股权，但最终退出。1993 年底，万科作为发起人的海南新能源董事长被有关部门带走，万科因陆续出售新能源的股票而顺利脱身。到了1995 年，新能源已是资不抵债。.在万科历史上最惊心动魄的当属1994 年的 “君万事件 ”。此役， 万科差点被君安证券及其一致行动人所接管。王石看透君安改组联盟的破绽，通过停牌、多方游说和充分向市场披露

4、信息，成功瓦解了君安改组联盟，君安证券最终刹羽而归。 “君万事件 ”后，再也无人敢向王石“问鼎 ”之轻重。在稍后的万佳商场“内部兵变 ”中，王石同样同样采取各个击破的策略化险为夷，成功地逼退了三家股东联手反对万科。1990 年王石在万科股东大会上结识的朱焕良，一度曾与万科有业务往来关系。但 2000 年底，中科创股票崩盘，朱焕良被通缉而流亡海外。2000 年 3 月 6 日，深特发才将大股东的地位让与华润北京置地。在数次激烈内外斗争和面对各种诱惑中，作为万科掌门人的王石，逐渐变得成熟，皆未使万科陷入泥潭而不能自拔。从四处出击到专注于房地产多元化到专业化的典型纵观万科 (及其前身 ) 早期的历史

5、，经营的业务一直比较庞杂。王石起家靠的是贩卖饲料， 后与万科 (及其前身 )一起倒腾过投影机和录像机，用王石的话讲，万科是 “靠贸易起家 ”。通过数年的快速突进，1991 年的万科已经有四大支柱产业：贸易、工业、房地产和文化传播。万科又将其细化为出口、零售、房地产、投资 (包括证券 )、影视、广告、饮料、印刷、机械加工、电气工程等10 个行业。这种多元化是当时新兴企业的普遍特征，主要还是中国当时商品经济刚刚起步，市场皆是供不应求。什么赚钱就做什么是当时中国企业家的普遍心态，企业的投资扩张冲动是一种常态。在万科介入一系列行业时，万科注意到房地产行业即将成为国民经济新的热点。这主要是我国住房制度发

6、生了一系列改革，1988 年 9 月党的十三届三中全会把 “加快出售公房、逐步实现住房私有化”作为全面深化改革的重要内容。 1987 年，深圳市政府就开始实施土地拍卖政策。中央关于“住房私有化 ”的政策点燃了我国房地产行业的光明前景。令人意外的是，万科第一次进入房地产市场的敲门砖竟然是以后让市场震惊的 “地王价 ”拍进去的。1988 年 11 月，万科以楼面地价高于周边住宅的 “地王价 ”拍到了威登别墅地块。这次 “猛打猛杀 ”让万科进入了奠定其未来主业的房地产行业，万科也由此杀入房地产市场而一发不可收拾，深圳、上海、青岛、北京、天津、鞍山、沈阳、武汉等到处攻城掠地。但万科也在冲锋中，受到几次

7、重挫。 1993 年的宏观调整中，万科由于盲目扩张也付出了相当的代价： 万科鞍山公司直到 2001 年才还清全部债务， 步入正常经营 ;武汉写字楼盖到三层停工，直至 2001 年拆掉重来，成为延续 10 年的问题工程 ;海神写字楼改成的超高层住宅，账面销售“理想 ”也只是收回成本略有盈余。到了 1993 年，除房地产开发业务外，万科其他业务的利润率都开始明显降低。万科开始确立了城市居民住宅作为主导产品，开始不断走专业化发展道路。到了 1995 年，万科已经形成以房地产为主导的业务架构，只是全资企业和合资合作企业数量大，分布于全国各地，管理难度不断增加。万科最终决定， “从产权上开始梳理，并在管

8、理上进行梳理统一，明确经营对象 ”，房地产业最终成为万科“百里挑一 ”的主营业务。借助资本市场成就行业老大再融资质疑声引得风生水起截至 2009年 8 月，万科 2009 年 1-8 月累计销售面积456.6 万平方米，销售金额 406.9亿元，在国内房地产开发企业中无出其右。其中，充分借助资本市场融资也是万科成功的重要因素。9 月 15 日，万科 112 亿公开增发融资方案高票获得临时股东大会通过，这是万科上市以来规模最大的一次再融资。万科的再融资一时引起媒体质疑其“圈钱 ”，因为此时的万科并非钱包扁扁，而其在资产市场上的融资却屡屡发生。截至 2009 年 6 月 30 日，万科账面现金仍高

9、达268.8 亿元，且房市销售状况良好。据统计， 21 年来，万科通过配股、发行可转债及增发累计九次融资总共获得约 250 亿元。因而有媒体质疑道，万科21 年来，分红派现 17 次，总派现29.9789亿元，其总派现额与总融资额之比为0.12。这个数值在上市公司排名居 1000名之后，因而 “仅从投资本源看，万科并不是一笔划得来的买卖”。但万科的成长性还是有目共睹的，截至 2009 年 6 月 30 日，万科总资产1245亿元，股东权益也有345 亿元。其实，上述媒体的过于倚靠资本市场融资的质疑也并非毫无道理。根据中金公司的测算，截至到目前 (8 月 4 日 )，万科拥有权益未开发土地为20

10、79 万平米，按照目前开竣工计划简单测算，万科现有土地储备可以满足3年左右的开发需要。对于实施快速开发、快速销售策略的房地产行业老大万科而言，超过7 成的净资产来源于资本市场，同样的确值得深思。但总的来说，相对于当初“白手起家 ”的展销中心 (万科前身 )而言，如今的万科的确是一棵参天大树，如今的王石也是地产界的大佬，一句话就能让全国楼市震动不已。相关资料：攀登珠峰的万科掌门人王石1951 年出生的万科掌门人王石，有着同时代人的鲜明特征：1968 年参军，1973 年转业后就职于郑州铁路水电段。1978 年毕业于兰州铁道学院给排水专业，本科学历。毕业后，先后供职于广州铁路局、广东省外经贸委、深圳市特区发展公司。1984 年组建万科前身深圳现代科教仪器展销中心，任总经理。1988 年起任股份化改组之万科董事长兼总经理，1999 年起不再兼任总经理。现任万科董事会主席。与一般老总偏爱高尔夫球不同，王石的业余爱好是极限运动、探险旅行及摄影。且在极限运动领域取得了不凡的成就，2003 年 5 月 22 日王石成功攀登世界最高峰 珠穆朗玛峰， 2004 年又完成世界七大洲最高峰的攀登。一时间，阳光靓丽的王石就成了万科的一张名片，王石自己也开始代言商业广告。2007 年末王石的 “拐点论 ”就曾让地产同行、消费者“心悸 ”了一次，有的地产公司甚至专门开会来研讨如何应对。